第一篇：政府返還土地款的處理

在城市建設中，一些政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因，對企業通過招拍掛取得土地后，繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還，房地產企業取得返還款如何進行財稅處理？下面筆者通過案例進行分析。

案例

某物流公司（以下簡稱A企業）具有房地產開發資質，立項開發占地1700余畝的大型物流園，作為B市政府招商引資項目，政府要求其在2年內建成。2012年8月份該公司先期向B市財政墊付征地拆遷補償資金22000萬元，2013年3月招拍掛取得土地使用權，一次性支付土地出讓金120000萬元。2013年8月經當地政府研究決定，一次性返還該公司土地出讓金60000萬元，其中：征地拆遷補償：22000萬元，資金占用費2000萬元，公共配套設施費20000萬元，用于物流園區道路、供水、供電、排水、通訊、照明、綠化和土地平整，物流園財政補貼10000萬元，用于補償該公司建設期間的損失，回遷房安置費6000萬元，用于被安置拆遷戶。在如何進行會計和稅務處理上，征納雙方出現不同觀點。

觀點一：A企業應以實際繳納的土地出讓金120000萬元為土地成本，返還款不是土地出讓金的折讓，屬于已經或即將發生的相關費用，會計處理上應確認為政府補助，計入營業外收入。由于政府返還土地出讓金是招商引資或變相協議出讓的一種策略，因此不符合《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）規定的不征稅收入條件，所得稅處理上，收到的資金占用費直接計入收入總額，回遷房安置和公共配套設施費按收支差額計入收入總額，財政補貼按開發期限分期計入收入總額。政府返還土地出讓金的目的是為了減輕企業負擔，且與土地出讓直接相關，《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）第二十一條第四款規定，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。因此，應按照實質重于形式原則，在清算時以財政補貼沖減土地成本，以回遷房安置和公共配套設施費收支差額沖減開發成本。

觀點二：從A企業取得返還款的票據上來看，多是各種名目的財政票據而不是原發票的折讓沖回，因此，會計處理上，與資產相關的拆遷補償、公共配套設施費和回遷房安置費，應當確認為遞延收益按開發期限分期計入損益；與收益相關的財政補貼，確認為遞延收益，并在確認相關費用的期間，計入當期損益；資金占用費直接計入當期損益。所得稅處理上，按照相關的票據確定土地使用權的計稅基礎，取得的返還款計入收入總額，土地增值稅處理上，由于土地出讓金返還款并不是購買或者說競拍土地環節中的費用，而是競拍土地使用權后相當一段時間內才獲得的政府補助，因此，不能作為土地使用權成本的抵減項，即不能沖減土地使用權成本。

觀點三：政府返還的土地出讓金，盡管在招拍掛正式土地出讓合同中沒有明確規定，但是在招商引資或者土地出讓協議中均可見相應明確返還條款。因此，稅務處理上應按照實質重于形式原則，從事件的本身實質內涵予以裁量，相關協議可以作為沖減土地成本的法律依據，相應此部分返還款也不能作為營業外收入處理。

法理分析

取得土地出讓金返還款是沖成本？還是計收入？上述觀點似乎存在一定的缺陷，要正確處理好上述問題，筆者認為在遵循稅收法定主義原則下具體問題具體分析。首先讓我們了解有關國有土地使用權出讓的相關法律規定。《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）第二十一條規定，市、縣國土資源主管部門供應土地應當符合下列要求，防止因政府、政府有關部門的行為造成土地閑置：土地權利清晰；安置補償落實到位；沒有法律經濟糾紛；地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確；具備動工開發所必需的其他基本條件。《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作?！锻恋貎涔芾磙k法》（國土資發〔2007〕277 號）第十八條規定，土地儲備機構應對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發，使之具備供應條件。

關于土地使用權出讓收入范圍，《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）第一條規定，國有土地使用權出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款。關于土地使用權出讓金的上繳和使用，《城市房地產管理法》第十九條規定，土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用于城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。國辦發〔2006〕100號文件第二條規定，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”。關于土地使用權出讓收入的使用范圍，國辦發〔2006〕100號文件第三條規定，土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補償支出，土地開發支出，支農支出，城市建設支出和其他支出?！敦斦筷P于印發〈國有土地使用權出讓收支管理辦法〉的通知》（財綜〔2006〕68號）第十五條規定，土地開發支出包括前期土地開發性支出以及財政部門規定的與前期土地開發相關的費用等，含因出讓土地涉及的需要進行的相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎設施建設支出，以及相關需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財政部門核定的預算安排。

從上述法律規定上看，國有土地使用權出讓應“凈地”出讓，土地出讓前，征地拆遷補償工作由政府負責，納入儲備的土地應進行必要的前期開發，使之具備供應條件。土地出讓時，以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓的，政府收取的土地出讓金為總成交價款，嚴禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，實行“收支兩條線”，并規定土地出讓收入使用范圍。

上述案例，A企業收到的返還款中，征地拆遷補償22000萬元是代墊款項不屬于應稅范圍，應通過業務往來進行賬務處理。收到的資金占用費屬于“金融保險業”行為，應繳納營業稅2000×5%＝100（萬元），但該收入不屬于轉讓不動產，不計入土地增值稅清算收入，計入收入總額繳納企業所得稅。

墊付征地拆遷補償款時（單位：萬元）：

借：其它應收款 22000

貸：銀行存款 22000

收到返還款時：

借：銀行存款 24000

貸：其它應收款 22000

其它業務收入2000萬元

借：其他業務支出 100

貸：應交稅金——營業稅100

返還的公共配套設施費，是土地出讓前政府應進行的前期開發費用，相應形成土地使用權出讓成本，企業會計準則和企業所得稅法實施條例規定，外購的資產以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產達到預定用途發生的其他支出為成本或計稅基礎。由于該筆費用政府在土地出讓時既未實際發生也未實際收取，因此，A企業在收到該返還款時，應直接沖減土地成本。

繳納土地出讓金時：

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 120000

貸：銀行存款 120000

收到返還款時：

借：銀行存款20000

貸：開發成本——土地征用及拆遷補償費 20000

返還的公共配套設施費，屬于政府土地使用權出讓收入的使用范圍，納入財政預算管理。因此，A企業應按要求進行施工，在實際竣工驗收并取得合法憑據后作如下賬務處理：

借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 20000

貸：銀行存款 20000

返還的回遷房安置費，也屬于政府土地使用權出讓收入的使用范圍，納入財政預算管理。由于企業在取得土地使用權時已墊付了征地拆遷補償金，并按規定繳納了土地出讓金，因此，A企業收到返還款的行為屬于預售回遷房，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。在土地增值稅處理上，《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕20號）第六條第一款規定，房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。在企業所得稅處理上，《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第二十七條規定，土地征用及拆遷補償費支出包括回遷房建造支出。

收到返還款時：

借：銀行存款 6000

貸：經營收入——商品房銷售收入 6000

借：營業稅金及附加 300

貸：應交稅金——營業稅 300

支付建筑安裝及其他費用時：

借：經營成本——商品房銷售成本

貸：銀行存款

A企業按政府要求進行竣工驗收后，實際工程支出大于返還的回遷房安置費6000萬元時，確認為拆遷補償費，借：開發成本——土地征用及拆遷補償費 貸：經營成本——商品房銷售成本；小于則在計算土地增值稅時抵減拆遷補償費，不作賬務處理。

返還的物流園財政補貼，屬于政府補助，如不符合《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅〔2011〕70號）規定的不征稅收入條件，應按照《企業會計準則第16號——政府補助》第八條的規定確認為遞延收益，并在確認相關費用的期間，計入當期損益。在稅務處理上，《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2008〕151號）規定，企業取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業當年收入總額。會計上將政府補助收入計入“遞延收益”，而稅法規定應計入應納稅所得額的，那末在所得稅年度申報時，凡應計入應納稅所得額但企業仍在“遞延收益”賬戶核算的政府補助收入，通過《納稅調整項目明細表》（附表三）中“確認為遞延收益的政府補助”欄調增應納稅所得額。在未來的年度內應調減應納稅所得額。由于該收入不屬于轉讓不動產收入，不計入土地增值稅清算收入，不征收土地增值稅。賬務處理上，取得時：

借：銀行存款10000

貸：遞延收益10000

按二年分攤遞延收益時，每年分攤5000萬元

借：遞延收益 5000

貸：營業外收入 5000

綜上所述，房地產企業收到土地出讓金返還款時，財稅處理上應根據實際情況分別進行處理。返還屬于政府應支出的前期開發費用，應沖減土地成本；返還代墊的征地、拆遷補償費用和土地前期開發費用應作往來業務處理，超返還部分作營業外收入；返還的屬于土地使用權出讓收入使用范圍，并納入財政預算管理的回遷房安置費和市政配套設施費應作經營收入；屬于政府補助的返還款，應計入當年收入總額，符合不征稅收入條件的，按相關規定處理。

第二篇：關于返還土地款申請

世茂集團

關于撥付第一筆“綠博園”項目

階段性資金的報告

銀川市園林管理局：

我集團下屬全資子公司銀川世茂房地產開發有限公司已于2014年1月22日成功競得銀川市金鳳區長城西路南側，福州南街西側地塊，土地用途為城鎮住宅、批發零售、商務金融用地，土地面積123813.8平方米（約合185.72畝），土地編號：銀地（掛）字[2013]-100號。現已與國土局簽訂了土地出讓合同，并按照出讓合同約定于2014年2月26日支付完畢首筆土地款13031.25萬元。

根據我集團與銀川市人民政府簽訂的《銀川“綠博園”及配套項目合作框架協議書》以及與貴局簽訂的《銀川“綠博園”項目委托建設協議書》約定，銀川市政府應在收到當期土地款后1個月內，將資金（即綠博園建設階段性資金）全額劃撥給我司，我司將按照協議約定用于“綠博園”項目建設。

目前“綠博園”項目建設已按照約定正式啟動建設，需要大量資金投入，為此，按照協議約定，特申請支付第一筆建設階段性資金13031.25萬元，請貴局支持并予以協調。

銀川世茂投資有限公司

二0一四年二月二十七日

附件：銀川“綠博園”及配套項目合作協議書

銀川“綠博園”項目委托建設協議書

第三篇：政府返還土地款用于專門回遷房涉及的稅務處理

房地產企業收到用于回遷房建設的政府補助稅會如何處理

案例、甲房地產公司通過招、拍、掛方式購入土地用于房地產開發建設，實際支付6億元土地出讓金。土地出讓金入庫后，公司取得政府的2億元補助。政府與甲房地產開發公司協議約定款項用于該項目回遷房建設，回遷房建成后由政府無償移交給動遷戶。甲公司如何進行稅會處理？

一、稅務處理

政府補助其實質就是企業取得的來源于政府的經濟資源，但并不是企業取得的所有政府給予的經濟資源都是政府補助。例如，政府投資是政府以投資者身份向企業投入資本，享有企業相應的所有權，企業有義務向投資者分配利潤，政府與企業之間是投資者與被投資者的關系。因此，企業取得政府的資本性投入不屬于政府補助。再如，企業從政府取得的經濟資源，如果與企業銷售商品或提供服務等活動密切相關，且是企業商品或服務的對價或者是對價的組成部分，則企業取得的這些經濟資源應確認為營業收入，不屬于政府補助。

政府補助的判斷要依據其以下兩個特征：

其一，政府補助是來源于政府的經濟資源。這里的政府主要是指行政事業單位及類似機構。對于企業收到的來源于其他方的補助，有確鑿證據表明政府是補助的實際撥付者，其他方只起到代收代付作用的，該項補助也屬于來源于政府的經濟資源。例如，某集團公司母公司收到一筆政府補助款，有確鑿證據表明該補助款實際的補助對象為該母公司下屬子公司，母公司只是起到代收代付作用，在這種情況下，該補助款屬于對子公司的政府補助。

其二，政府補助是無償的。即企業取得來源于政府的經濟資源，不需要向政府交付商品或服務等對價。無償性是政府補助的基本特征，這一特征將政府補助與政府以投資者身份向企業投入資本、政府購買服務等政府與企業之間的互惠性交易區別開來。需要說明的是，政府補助通常附有一定條件，這與政府補助的無償性并不矛盾，只是政府為了推行其宏觀經濟政策，對企業使用政府補助的時間、使用范圍和方向進行了限制。

案例中，土地出讓金返還的實質是政府出資購買了回遷房，該回遷房用于安置動遷戶，該款項實質上是企業取得的政府購買商品的一項收入，而且這項收入又與企業日常經營活動密切相關，構成了企業商品或服務對價的組成部分。所以該2億元的款項雖然是從政府處取得的經濟資源，但不具有無償性，不能界定為政府補助，而是甲房地產公司的銷售回遷房收入。能否作為應稅收入呢？ 對此問題，首先增值稅上予以了明確。2017年11月修訂后的《中華人民共和國增值稅暫行條例》的第6條中將增值稅的銷售額定義為：“納稅人銷售貨物或者應稅勞務收取的全部價款和價外費用”，刪除了原增值稅暫行條例中“從購貨方收取”這樣的定語，表明對增值稅的銷售額來源不再限定必須是從購貨方收取的。對于同一應稅行為，所得稅上應該和增值稅的界定一致。所以，在考慮稅務問題時，不用擔心收入來源渠道問題，而是要考慮收入的性質。

鑒于清楚了這2億元的性質，增值稅和所得稅上如何處理就不言而喻了。特別需要防范在所得稅上，一見到從政府處取得的款項就作為“不征稅收入”處理的稅務風險。

二、會計處理

1、房地產企業收到土地出讓金返還款時（單位：萬元）借：銀行存款

20000 貸：預收賬款

20000

2、預繳增值稅

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十、十一條的規定以及《財政部 稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（財稅[2018]32號）第一條的規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=20000÷（1+10%）×3%

=545 借：應交稅費—預交增值稅 545 貸：銀行存款 545

3、回遷房完工結轉收入 借：預收賬款 20000 貸：主營業務收入18181.8

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）1818.2

第四篇：0關于土地款返還的報告

關于建設用地使用權出讓款返還的申請報告

尊敬的 政府領導：

我司落戶于鄱陽縣工業園區蘆田產業基地，占地

畝，將建設成全國最大的集研發、設計、生產于一體的學生裝全產業鏈智能化、機械化、信息化產業園區。一期掛牌面積為

平方米，并于2018年7月27日通過網上掛牌出讓競得 工業園區蘆田產業基地L2-1-1地塊（地塊編號：

。并于2018年8月3日簽訂“國有建設用地使用權出讓合同”（合同編號：3620180731017）。

我司已于2018年7月24日繳納競買保證金500萬元整，2018年8月

日繳納建設用地使用權出讓款650萬元整，合計已支付1150萬元整。已按“國有建設用地使用權出讓合同”約定支付相應款項。為促進我司的發展并加快項目的建設進度，爭取提前投產，現申請給予等額即1150萬元土地款的返還。

特此申請！

申請單位：

申請日期：2018年8月

日

第五篇：開發商取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅負處理

開發商取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅負處理

經營性用地實行招標、拍賣、掛牌（簡稱“招拍掛”），是土地市場建設的基本要求。一些政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對企業通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發商之間約定返還的條件和形式不同，對企業取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經營性收入，其稅務處理也不盡相同。稅務機關對返還收入的涉稅認定，本著實質重于形式原則，主要依據是政府與企業簽訂的出讓協議和補充協議的約定內容進行判定。今年以來，相關稽查案例不斷出現，返還款用途不同，稽查處理差異迥異。下面結合實例就企業取得政府返還土地出讓金的形式，以及相關的稅務處理進行分析，以期企業可以認清納稅事項、規避涉稅風險。

第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地 100 畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為 10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助 3000 萬元，用于該項目 10000平回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。相關稅務處理：

一、營業稅：本案例實際上是政府主導拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產開發企業稅，屬于銷售回遷房行為。鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業稅的計稅依據上，應區分以下三種情形。1，返還款相當于回遷房營業稅組成計稅價格確認收入的部分。

根據＜營業稅暫行條例實施細則＞第二十條規定：“ 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：營業額營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）” 如果返還款 3000 萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產開發企業應按取得售房 3000 收入萬計算繳納營業稅。

2，返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業稅判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業稅。

3，返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業稅條例細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當理由，應視同銷售，征收營業稅。

二、企業所得稅

本業務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發企業，該款項是開發企業銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業所得稅。

關于房地產開發企業取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題： 根據《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅2008151 號）規定：對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅201170 號)對此進一步明確：“企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算”。

此例業務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。房地產開發企業收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規定一般不屬于不征稅的財政性資金，應當作為收入計算繳納企業所得稅。

三、土地增值稅

1，返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據國稅發2006187 號：＜國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知＞規定：“房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產 其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

如果返還款 3000 萬元相當于回遷房土地增值稅確認收入，房地產開發企業應按取得售房收入 3000 萬元收入計算繳納土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。2，返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

3，返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益”。

如果返還款 3000 萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產開發企業應將取得的返還款 3000 萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。然后還要根據國稅發2006187 號應視同銷售房地產的土地增值稅收入確認的方法和順序，屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。以及《土地增值稅暫行條例實施細則》第十三條：條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。

對開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。企業繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。四：契稅

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條 契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。因此：企業交納土地出讓金時，就繳納契稅，計稅依據為 10000 萬元。

另：根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第九條規定：“ 條例所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益”。

土地出讓金返還款小于回遷房契稅成交價格的部分，應按規定作為契稅的計稅依據，繳納契

五、會計處理

土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房，企業應做營業收入處理。收到返還款時： 借：銀行存款 3000 貸：預收賬款 3000 完工結轉收入時： 借：預收賬款：3000 貸：營業收入 3000 第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。

某房地產開發企業通過招拍掛購入土地 100 畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為 10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助 3000 萬元，用于該項目 10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的 3000 萬中，用于拆遷費用 1000 萬元，用于動遷戶補償 2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款 1500 萬元。相關稅務處理：

（一）、營業稅 根據國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函2009520 號）第二條規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅?！?返還款 3000 萬中

1，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入 1000 萬元，應按建筑業繳納營業稅 30 萬元。2，代理支付動遷補償款差額，應按服務業--代理業征收營業稅【（2000-1500）*5%】75 萬元。

（二）企業所得稅： 返還款 3000 萬元中：

1，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入 1000 萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。

2，代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。

3，企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）、土地增值稅規定

根據【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

開發商取得的返還款 3000 萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。開發商繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

四、契稅。

企業繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

五、會計處理

先期支付拆遷補償款和進行拆遷時： 借：其它應收款 1500 其它業務成本 1000 貸：現金或銀行存款 2500。

支付土地出讓金時，10000 全部計入開發成本—土地征用及拆遷補償費并作為契稅的計稅依據。土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業應沖減往來和做其他業務收入處理。收到返還款時：代理支付動遷補償款業務 借：銀行存款 2000 貸：其它應收款 1500 其它業務收入 500 收到拆遷工程款時： 借：銀行存款 1000 貸：其它業務收入 1000 第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發商的負擔，對開發商進行基礎設施建設部分進行返還。

一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。

但是在經營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業改革、改制處置土地資產時，這種情況更比比皆是。因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。

案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地 100 畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為 10000 萬元，企業已繳納 10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助 3000 萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。相關稅務處理：

（一）、營業稅

項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需要支出，按土地出讓協議規定，是應該由政府承擔的。

本案例符合 BT（即“建設-移交”）投融資建設模式（以下簡稱 BT 模式）的特征。即房地產開發企業將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。對此開發企業取得基礎設施建設返還款業務 BT 模式的營業稅征收管理：

1，無論其房地產開發企業是否具備建筑總承包資質，對房地產開發企業應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。

2，房地產開發企業取得的返還款，應全額交納建筑業營業稅，并全額開具建安發票。

如果協議約定返還款用于項目內應收開發企業自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按企業取得政府補貼處理，不征收營業稅。

（二）企業所得稅：

本案例開發商取得的提供基礎設施建設勞務收入 3000 萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。

開發商實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）、土地增值稅規定

根據【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

開發商取得的返還款 3000 萬，屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。

開發商繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

四、契稅。

企業繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。五，會計處理

土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程費用時，企業應做其他業務收入處理。收到返還款時： 借：銀行存款 3000 貸：其它業務收入 3000