第一篇：企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務(供參考)

企業取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務處理

經營性用地實行招拍掛，是土地市場建設的基本要求。一些政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對企業通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發商之間約定返還的條件和形式不同，對企業取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經營性收入，其稅務處理也不盡相同。稅務機關對返還收入的涉稅認定，本著實質重于形式原則，主要依據是政府與企業簽訂的出讓協議和補充協議的約定內容進行判定。

今年以來，相關稽查案例不斷出現，返還款用途不同，稽查處理差異迥異。

下面結合實例就企業取得政府返還土地出讓金的形式，以及相關的稅務處理進行分析，以期企業可以認清納稅事項、規避涉稅風險。

第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。

相關稅務處理：(一)營業稅：

本案例實際上是政府主導拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產開發企業稅，屬于銷售回遷房行為。

鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業稅的計稅依據上，應區分以下三種情形。

1.返還款相當于回遷房營業稅組成計稅價格確認收入的部分。

根據《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定：“ 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：

營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）”

如果返還款3000萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產開發企業應按取得售房3000收入萬計算繳納營業稅。

2.返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業稅判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業稅。

3.返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業稅條例細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當理由，應視同銷售，征收營業稅。

（二）企業所得稅 本業務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發企業，該款項是開發企業銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業所得稅。

關于房地產開發企業取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：

根據《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定：

（二）對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

財稅[2011]70號《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》對此進一步明確：“企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算”。

此例業務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。房地產開發企業收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規定一般不屬于不征稅的財政性資金，應當作為收入計算繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅

1.返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據國稅發[2006]187號《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》規定：“房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

如果返還款3000萬元相當于回遷房土地增值稅確認收入，房地產開發企業應按取得售房收入3000萬元收入計算繳納土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

2.返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

3.返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益”。

如果返還款3000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產開發企業應將取得的返還款3000萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。然后還要根據國稅發[2006]187號應視同銷售房地產的土地增值稅收入確認的方法和順序，屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

以及《土地增值稅暫行條例實施細則》第十三條：條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。

對開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

四、契稅

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條 契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

因此：企業交納土地出讓金時，就繳納契稅，計稅依據為10000萬元。另：根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第九條規定：“ 條例所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益”。

土地出讓金返還款小于回遷房契稅成交價格的部分，應按規定作為契稅的計稅依據，繳納契

五、會計處理

土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房，企業應做營業收入處理。收到返還款時： 借：銀行存款3000 貸：預收賬款3000 完工結轉收入時： 借：預收賬款：3000 貸：營業收入 3000

第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。

某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款1500萬元。

相關稅務處理：

（一）營業稅

根據國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）第二條規定：

“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。”

返還款3000萬中：

1.取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，應按建筑業繳納營業稅30萬元。2.代理支付動遷補償款差額，應按服務業--代理業征收營業稅【（2000-1500）*5%】75萬元。

（二）企業所得稅：

企業所得稅：返還款3000萬元中：

1.取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入1000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。

2.代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。

3.企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）土地增值稅規定

根據【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

企業取得的返還款3000萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

(四)契稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

(五)會計處理

先期支付拆遷補償款和進行拆遷時： 借：其它應收款1500 其它業務成本 1000 貸：現金或銀行存款2500。

支付土地出讓金時，10000全部計入開發成本—土地征用及拆遷補償費并作為契稅的計稅依據。

土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業應沖減往來和做其他業務收入處理。收到返還款時：代理支付動遷補償款業務 借：銀行存款2000 貸：其它應收款1500 其它業務收入500 收到拆遷工程款時： 借：銀行存款1000 貸：其它業務收入1000

第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發商的負擔，對開發商進行基礎設施建設部分進行返還。

一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。

但是在經營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業改革、改制處置土地資產時，這種情況更比比皆是。

因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。

案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。

相關稅務處理：

（一）營業稅

項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需要支出，按土地出讓協議規定，是應該由政府承擔的。

本案例符合BT（即“建設-移交”）投融資建設模式（以下簡稱BT模式）的特征。即房地產開發企業將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。

對此開發企業取得基礎設施建設返還款業務BT模式的營業稅征收管理： 1.無論其房地產開發企業是否具備建筑總承包資質，對房地產開發企業應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。

2.房地產開發企業取得的返還款，應全額交納建筑業營業稅，并全額開具建安發票。

如果協議約定返還款用于項目內應收開發企業自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按企業取得政府補貼處理，不征收營業稅。

（二）企業所得稅：

本案例企業取得的提供基礎設施建設勞務收入3000萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。

企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）土地增值稅規定

根據【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

企業取得的返還款3000萬，屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

(四)契稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

(五)會計處理

土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程費用時，企業應做其他業務收入處理。

收到返還款時：

借：銀行存款3000 貸：其它業務收入3000

第四、土地出讓金返還用于建設公共配套設施（學校、醫院、幼兒園、體育場館）

公共配套設施是開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施。是企業立項時承諾建設的，其成本費用應由企業自行承擔。而且開發商在制定房價時，已經包含了公共配套設施的內容。

此業務實質上是土地出讓金的折扣或折讓，應收到的財政返還的土地出讓金應沖減“開發成本——土地征用費及拆遷補償費”。

企業將建成的公共配套設施移交給全體業主，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位，不屬于視同銷售行為。因為開發商通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益。

案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

相關稅務處理：

（一）營業稅

此業務實際上是由政府出資購買全部或部門公共配套設施。

對房地產開發企業稅，屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為。

此業務返還款3000萬元，應作為房地產開發企業取得銷售不動產收入計算繳納營業稅（3000*5%）150萬元。

返還款3000萬元如小于公共配套設施的成本的差額部分，不屬于視同銷售行為。這部分應取得的的經濟利益，開發商已經通過設定房價，從銷售給業主的房款中取得了相應的經濟利益，并由銷售商品房收入中實現并繳納營業稅。

（二）企業所得稅

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第十八條規定：“ 企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額”。

企業取得返還款3000萬元，應直接抵扣該項目公共配套設施的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

（三）土地增值稅規定

企業在實際交納的土地出讓金10000元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

企業取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時，1.如可以認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，即為轉讓不動產收入，因此，應征收土地增值稅。此收入應計算土地增值稅清算收入。

2.如不能認定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設施的行為，企業應將從政府部門取得的3000萬補償款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

(四)契稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

(五)會計處理

土地出讓金返還用于企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施。

收到返還款時：如是補貼行為： 借：銀行存款3000 貸：開發成本3000 或:如是購買行為： 借：銀行存款3000 貸：營業收入3000

第五、政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人。

目前土地招拍掛制運作過程中，出于各種考慮，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方的關聯企業丙補助3000萬元，用于丙企業招商引資獎勵和生產經營財政補貼。

相關稅務處理：

(一)營業稅

【營業稅暫行條例實施細則】第三條規定：“條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益”。

本案例房地產企業（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收營業稅。

丙企業取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此也不征收營業稅。

（二）企業所得稅：

本案例房地產企業（乙方）未取得收入，也未直接獲得經濟利益，不征收企業所得稅。丙企業取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：

根據《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定：

（二）對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

財稅[2011]70號＜關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知＞對此進一步明確：“企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算”。

本案例業務屬于政府財稅【2011】70號文件所稱的“不征稅收入”所對應的財政性資金范疇。

如符合財稅【2011】70號的三個條件，應作為不征稅收入處理，但根據企業所得稅實施條例第二十八條的規定，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。

如不符合財稅【2011】70號的三個條件，則不屬于不征稅的財政性資金，應當作為收入計算繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅規定

房地產企業（乙方）企業在實際交納的土地出讓金10000元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

根據【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

乙方企業未取得的返還款，土地增值稅清算時，不計收入，也不沖減開發成本。丙企業取得丙企業取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為，因此，不應征收土地增值稅。此收入不應計算土地增值稅清算收入。

（四）契稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（五）會計處理

房地產開發企業（乙方）未得到返還款，會計上不作處理。丙企業取得3000萬元政府獎勵或財政補貼。

收到獎勵或補貼款時： 借：銀行存款3000 貸：營業外收入3000

第六、政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助

在土地招拍掛制運作過程中，出于招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商進行返還，用于企業經營獎勵、財政補貼等等。

案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，目的是給企業招商引資的獎勵，未規定規定資金專項用途。相關稅務處理：

（一）營業稅

【營業稅暫行條例實施細則】第三條規定：“條例第一條所稱提供條例規定的勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，是指有償提供條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益”。

本案例房地產企業（乙方）取得政府獎勵企業的3000萬元，但未發生營業稅條例規定的勞務、有償轉讓無形資產或者有償轉讓不動產所有權的行為，因此不征收營業稅。

（二）企業所得稅

本案例房地產企業（乙方）取得政府獎勵或財政補貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進行判定：

根據《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）規定：

（二）對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

財稅[2011]70號＜關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知＞對此進一步明確：“企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算”。

本案例業務，由于土地出讓協議未規定資金專項用途，因此，不符合財稅【2011】70號文件所稱的“不征稅收入”的三個條件之一，不能作為不征稅收入處理。

應在企業取得政府獎勵或財政補貼3000萬元時，計入當年應納稅所得額繳納企業所得稅。

（三）土地增值稅

企業在實際交納的土地出讓金10000元后，全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費。根據土地增值稅相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額后的增值額和規定的稅率計算征收。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除項目中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

實務操作中，房地產開發企業收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補償返還款，雖然是政府對房地產開發企業的一種補助，是企業的一項營業外收入，但實質上是政府給與房地產開發企業的土地價款的折讓，因此應扣減土地成本。因為返還3000萬地價款，實質上并不是“取得土地使用權所支付的金額”的范疇。

因此，企業取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費。

參考：大連市地稅局（大地稅函〔2008〕188號）《關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》規定：“納稅人應當憑政府或政府有關部門下發的《土地批件》、《土地出讓金繳費證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據、土地使用權購置發票、政府或政府部門出具的相關證明等合法有效憑據，計算取得土地使用權所支付的金額。凡取得票據或者其他資料，但未實際支付土地出讓金或購置土地使用權價款或支付土地出讓金、購置土地使用權價款后又返還的，不允許計入扣除項目”。

青島市地稅局（青地稅發〔2008〕100號）《房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》規定：“對于開發企業因從事拆遷安置、公共配套設施建設等原因，從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額”。

（四）契稅。

企業繳納的土地出讓金10000元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

（五）會計處理

房地產開發企業（乙方）取得3000萬元政府獎勵或財政補貼。

收到獎勵或補貼款時： 借：銀行存款3000 貸：營業外收入3000

第二篇：開發商取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅負處理

開發商取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅負處理

經營性用地實行招標、拍賣、掛牌（簡稱“招拍掛”），是土地市場建設的基本要求。一些政府出于招商引資、建設回遷房、基礎設施建設等原因。對企業通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進行一定比例或額度的返還。由于政府與開發商之間約定返還的條件和形式不同，對企業取得的返還款是認定為財政性資金，還是認定為經營性收入，其稅務處理也不盡相同。稅務機關對返還收入的涉稅認定，本著實質重于形式原則，主要依據是政府與企業簽訂的出讓協議和補充協議的約定內容進行判定。今年以來，相關稽查案例不斷出現，返還款用途不同，稽查處理差異迥異。下面結合實例就企業取得政府返還土地出讓金的形式，以及相關的稅務處理進行分析，以期企業可以認清納稅事項、規避涉稅風險。

第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房

案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地 100 畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為 10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助 3000 萬元，用于該項目 10000平回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。相關稅務處理：

一、營業稅：本案例實際上是政府主導拆遷，由政府出資購買回遷房，用于安置動遷戶。對房地產開發企業稅，屬于銷售回遷房行為。鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營業稅的計稅依據上，應區分以下三種情形。1，返還款相當于回遷房營業稅組成計稅價格確認收入的部分。

根據＜營業稅暫行條例實施細則＞第二十條規定：“ 納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：

（一）按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：營業額營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）” 如果返還款 3000 萬元相當于回遷房組成計稅價格確認收入，房地產開發企業應按取得售房 3000 收入萬計算繳納營業稅。

2，返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分，如用于其它事項，可以按實際情況，進行營業稅判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計稅價格確認收入的部分的特定用途，應視同購買回遷房的價款或價外費用，征收營業稅。

3，返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入的部分。

開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計稅價格確認收入，則取得的土地出讓金返還應作為銷售回遷房收入，征收營業稅。返還款與計稅價格確認收入的差額部分，屬于營業稅條例細則中的價格明顯偏低，如果沒有正當理由，應視同銷售，征收營業稅。

二、企業所得稅

本業務屬于政府主導的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發企業，該款項是開發企業銷售回遷房取得的收入，應當并入所得計征企業所得稅。

關于房地產開發企業取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題： 根據《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅2008151 號）規定：對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途并經國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。

《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅201170 號)對此進一步明確：“企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：

（一）企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；

（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；

（三）企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算”。

此例業務屬于政府采購行為，不屬于不征稅收入所對應的財政性資金。房地產開發企業收到的土地款返還實為一種補貼收入，按照上述政策規定一般不屬于不征稅的財政性資金，應當作為收入計算繳納企業所得稅。

三、土地增值稅

1，返還款相當于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據國稅發2006187 號：＜國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知＞規定：“房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產 其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

如果返還款 3000 萬元相當于回遷房土地增值稅確認收入，房地產開發企業應按取得售房收入 3000 萬元收入計算繳納土地增值稅。

企業繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。2，返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

土地出讓金返還協議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分，用于其它事項，可以按實際情況，進行土地增值稅是否征收的判定。

土地出讓金返還協議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認收入的部分的特定用途，應抵減房地產開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

3，返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分。

根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條規定：“條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益”。

如果返還款 3000 萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認的收入，房地產開發企業應將取得的返還款 3000 萬元全部計算售房收入計算繳納土地增值稅。然后還要根據國稅發2006187 號應視同銷售房地產的土地增值稅收入確認的方法和順序，屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

（三）轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。以及《土地增值稅暫行條例實施細則》第十三條：條例第九條所稱的房地產評估價格，是指由政府批準設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。

對開發商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認收入的部分，計算征收土地增值稅。企業繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。四：契稅

根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條 契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。因此：企業交納土地出讓金時，就繳納契稅，計稅依據為 10000 萬元。

另：根據《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第九條規定：“ 條例所稱成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格。包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益”。

土地出讓金返還款小于回遷房契稅成交價格的部分，應按規定作為契稅的計稅依據，繳納契

五、會計處理

土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房，企業應做營業收入處理。收到返還款時： 借：銀行存款 3000 貸：預收賬款 3000 完工結轉收入時： 借：預收賬款：3000 貸：營業收入 3000 第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補償）

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發商代為拆遷。在開發商交納土地出讓金后，政府部門對開發商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。

某房地產開發企業通過招拍掛購入土地 100 畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為 10000 萬元，企業已繳納10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助 3000 萬元，用于該項目 10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的 3000 萬中，用于拆遷費用 1000 萬元，用于動遷戶補償 2000萬元。企業實際向動遷戶支付補償款 1500 萬元。相關稅務處理：

（一）、營業稅 根據國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函2009520 號）第二條規定：“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。” 返還款 3000 萬中

1，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入 1000 萬元，應按建筑業繳納營業稅 30 萬元。2，代理支付動遷補償款差額，應按服務業--代理業征收營業稅【（2000-1500）*5%】75 萬元。

（二）企業所得稅： 返還款 3000 萬元中：

1，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入 1000 萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。

2，代理支付動遷補償款差額，應計入當年的應納稅所得額。

3，企業實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）、土地增值稅規定

根據【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

開發商取得的返還款 3000 萬中，屬于提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入和代理服務取得的收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。開發商繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

四、契稅。

企業繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

五、會計處理

先期支付拆遷補償款和進行拆遷時： 借：其它應收款 1500 其它業務成本 1000 貸：現金或銀行存款 2500。

支付土地出讓金時，10000 全部計入開發成本—土地征用及拆遷補償費并作為契稅的計稅依據。土地出讓金返還用于支付動遷戶補償款和拆遷費用時，企業應沖減往來和做其他業務收入處理。收到返還款時：代理支付動遷補償款業務 借：銀行存款 2000 貸：其它應收款 1500 其它業務收入 500 收到拆遷工程款時： 借：銀行存款 1000 貸：其它業務收入 1000 第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發項目相關的基礎設施建設

目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發商先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發商的負擔，對開發商進行基礎設施建設部分進行返還。

一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。

但是在經營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業改革、改制處置土地資產時，這種情況更比比皆是。因此，很多政府部門在招拍掛出讓土地后，都會以土地出讓金返還的形式，用于開發項目相關城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等工程建設的補償。

案例：某房地產開發企業通過招拍掛購入土地 100 畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為 10000 萬元，企業已繳納 10000 萬元。協議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助 3000 萬元，用于該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設。相關稅務處理：

（一）、營業稅

項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程所需要支出，按土地出讓協議規定，是應該由政府承擔的。

本案例符合 BT（即“建設-移交”）投融資建設模式（以下簡稱 BT 模式）的特征。即房地產開發企業將該項目城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程建設完工后，移交給政府。對此開發企業取得基礎設施建設返還款業務 BT 模式的營業稅征收管理：

1，無論其房地產開發企業是否具備建筑總承包資質，對房地產開發企業應認定為建筑業總承包方，按建筑業稅目征收營業稅。

2，房地產開發企業取得的返還款，應全額交納建筑業營業稅，并全額開具建安發票。

如果協議約定返還款用于項目內應收開發企業自行承擔的城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程支出，則應按企業取得政府補貼處理，不征收營業稅。

（二）企業所得稅：

本案例開發商取得的提供基礎設施建設勞務收入 3000 萬元，扣除相對應的成本費用，差額應計入當年的應納稅所得額。

開發商實際發生的與上述業務相關的營業稅等稅費，可以在發生當年扣除。

（三）、土地增值稅規定

根據【中華人民共和國土地增值稅暫行條例】第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。以及【中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則】第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。

開發商取得的返還款 3000 萬，屬于提供基礎設施建設勞務收入，不屬于轉讓不動產收入，因此，不征收土地增值稅。此收入不計算土地增值稅清算收入。

開發商繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。

四、契稅。

企業繳納的土地出讓金 10000 元全額計入開發成本中的土地征用及拆遷補償費的金額。五，會計處理

土地出讓金返還用于支付該項目外城市道路、供水、排水、燃氣、熱力、防洪等基礎設施工程費用時，企業應做其他業務收入處理。收到返還款時： 借：銀行存款 3000 貸：其它業務收入 3000

第三篇：關于申請借款返還企業土地出讓金的請示

申請返還企業土地出讓金的請示

------人民政府：

----------------有限公司因投資景觀餐廳摘牌-----畝土地，費用由企業全額支付，根據扶持政策及雙方協議，應給予企業土地出讓金返還-------萬元；因企業正在建設，基礎工程已陸續完工，需支付工程款，現要求開發區返還上述資金。以上請示，妥否，請批示。

---------------------有限公司

二0一三年六月14日

第四篇：關于申請返還土地出讓金的請示

關于申請返還土地出讓金的

請示

印江土家族苗族自治縣人民政府：

我公司于2015 年6月12日通過土地招拍掛的方式取得土地編號為2014-56，宗地面積為13264.81平方米的國有建設用地使用權并與自治縣國土資源局簽訂了國有建設用地使用權出讓合同，全額繳付了該宗土地的出讓金。根據2014年9月14日我公司與自治縣政府簽訂的《印江自治縣木黃鎮魚泉河一期改造協議》中的第五條 “木黃鎮魚泉河改造項目嚴格按照土地招拍掛程序掛牌，乙方依法繳納土地出讓金，甲方將乙方所繳納的土地出讓金由縣財政局及時等額撥付給乙方，用于該片區的房屋征收補償和基礎設施建設”的約定。特申請自治縣政府（財政局）撥付陸佰玖拾捌萬捌仟壹佰叁拾元（6，988，130，00元）人民幣給我公司用于該宗地上的征收補償和基礎設施建設。

望批準為謝！

（附附件）

1、印江自治縣木黃鎮魚泉河一期改造協議

2、國有建設用地使用權出讓合同

3、國有土地出讓金交款通知單

4、交款憑證、收款憑證

5、土地契稅稅票

申請人：貴州名堂房地產開發有限公司

2015年6月29

第五篇：土地出讓金返還專項稽查工作匯報

土地出讓金返還專項稽查工作匯報近年來，江西省政府為加快沿江開發，促進當地經濟的發展，鼓勵沿江各區、縣政府根據自身特點制訂出相關經濟優惠政策。處在贛皖交界的彭澤縣由于歷史及交通等各方面的原因，經濟比較落后，為此，彭澤縣委、縣政府加大招商引資力度，擴大對外開放，特別是通過土地出讓金返還、稅收獎勵等經濟優惠政策吸引了一批境內外客商來彭澤投資創業；這些來彭澤投資的企業取得土地出讓金返還、稅收獎勵等資金款后，充實了這些投資企業的流動資金，增強了他們的產品在市場上的競爭力，為企業初期的發展提供了活力。有些企業對這部分資金確認了收入并申報繳納了相關稅款，但大部分企業由于對土地出讓金返還的稅收政策不懂或了解不夠，從而未做收入，也未向稅務機關申報納稅。為進一步整頓和規范涉稅企業稅收秩序，有力地打擊各類涉稅違法行為，充分發揮稅務稽查的震懾作用，促進稅收征收管理，我局在市稽查局和縣局的正確領導下，緊密結合我縣實際，認真按照省局、市局、縣局工作會議及稅務稽查工作會議精神，堅持“依法治稅、為民理財、務實創新、廉潔高效”的工作理念和“實、穩、優”的工作要求，組織開展了我縣轄區內土地出讓金返還稅收專項稽查工作，取得了一定成績，現將此次專項稽查的工作情況報告如下：

（一）加強領導，精心組織 為了使此次稅收專項稽查工作落到實處，縣局張局長就專項稽查的目的和意義向彭澤縣委、縣政府領導作了專題匯報，得到縣委、縣政府的充分肯定和大力支持。

縣局及時安排部署，為此專門召開了縣局局長專題辦公會，成立了以縣局局長張可珂同志為組長，分管領導王元日為副組長，稽查局相關部門負責人為成員的稅收專項稽查領導小組；從稽查局抽調了一批業務水平精、政治素質高、愛崗敬業的稽查人員成立稽查小組，從組織上保證了稅收專項稽查工作的落實。同時，縣局結合我縣實際情況制定了具體的土地出讓金返還稅收專項稽查工作方案、研究制定了相關預案，明確了稅收專項稽查的工作任務、目標和要求。稽查局充分發揮組織、協調職能，認真落實各項工作任務，確保了稅收專項稽查工作的順利開展。

（二）加強稅收法律法規的宣傳，強化稅企溝通

為確保本次稅收專項稽查工作早開展、早落實，縣局要求稽查小組首先將土地出讓金返還的相關法規政策、國家稅務總局關于地方政府稅收優惠政策稅收規定，企業取得相關資金后會計賬務處理等的法規條款資料收集整理，并發放給涉及此次專項稽查的企業。稽查小組提出了“加強稅法宣傳實行人性化執法”的理念；深化應用查前集體約談、查中加強政策輔導，責成自查等多種形式，增強投資企業對土地出讓金返還稅收法律法規的了解，密切了征納關系，提高了稅法遵從度。由于稽查小組采取的方法正確，措施得當，宣傳到位，做到了依法、公開、公正、合理，使專項稽查工作得到了大部分投資企業的理解和支持。

（三）加強納稅輔導，提高企業的自查自糾能力

在“以人為本，構建和諧社會”的新形勢下，我局明確提出無罪推定、執法與服務并重、人性化執法等稽查執法新理念，并把執法理念同此次稅務專項稽查工作各環節有機結合，維護了投資企業合法權益，使稽查工作更趨人性化，投資企業滿意度得到進一步提高。稽查小組針對被稽查企業的特點，結合他們財

務會計制度和以往案例，認真分析他們可能出現涉稅違法處理的環節，開展了形式多樣的查前分析和查前培訓工作，并組織相關企業召開稅企座談會，要求企業嚴格按照政策規定進行自查，認真糾正企業自身在工作中存在的問題與不足，努力做到既不少收稅款，又不收過頭稅，防范執法風險。使稽查小組在規范稽查執法的前提下，更加凸顯稽查的服務職能，做到執法與服務并重；更好地發揮稅務稽查懲戒、威懾與教育、引導的雙重作用。

（四）加強部門協調配合，形成執法合力

在此次專項稽查中，我局高度重視各部門間的協作配合。對內加強了與征管、征收、法規等部門協作，稽查中遇到的稅收政策、法律法規等疑難問題提請有關部門研究解決；稽查中發現涉及稅收征管的薄弱環節、政策缺陷的整改意見及時反饋給相關部門。對外建立了與地稅、公安、國土、工商等部門聯動的協作辦案機制，定期交換涉稅信息，提高了稽查質量和效率。如在專項稽查中，就土地出讓金返還涉及營業稅部分，我局及時與地稅聯系，讓地稅掌握第一手資料。

（五）重點突出，穩步推進稅收專項稽查工作 根據彭澤縣財政局提供的土地出讓金返還和稅收獎勵涉及的投資企業的數據進行了統計，2009年至2011年彭澤縣實際返還土地出讓款：3569.6萬元；稅收獎勵款：2624.04萬元。我局根據《關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》（財稅

[2011]70號）、《財政部、國家稅務總局關于財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151號）、《財政部國家稅務總局關于專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2009]87號）等三個文件，通過稽查小組人員到投資企業實地核查和企業自

查等統計，有的投資企業對土地出讓金返還款和稅收獎勵款沒有確認收入，而是將該上述款項記入“無形資產”、“專項應付”、“預收賬款”、“其他應付”科目貸方；有些投資企業雖然確認了收入，但卻沒有向稅務機關申報納稅。

根據投資企業提供的數據和稽查小組人員實地核查的數據整理匯總后與稅務CTAIS系統中投資企業所得稅申報數據、財務報表數據對比后認真分析，確保專項稽查工作準確無誤。同時做到邊干邊總結，及時發現并解決專項稽查中出現的新問題。

（六）加大稅務違法案件查處力度，提高了稅務稽查的威懾力

截止2012年6月25日，稽查小組已對20戶投資企業進行了實地核查，對以上投資企業取得的土地出讓金返還和稅收獎勵資金統計如下：2戶已經確認為“營業外收入”并向稅務機關申報繳納了稅款；13戶投資企業未確認收入、未向稅務機關申報納稅；對這部分涉稅違規企業，我局進行了稽查處理，共計查補企業所得稅460.96萬元。通過對這些涉稅違規的投資企業的查處，大大提高了稅務稽查的威懾力，對規范和引導在彭澤投資落戶企業依法納稅起到了良好的效果，同時也優化了全縣的稅收執法環境。

（七）土地出讓金返還稅收專項稽查工作取得的實效

一是 “以查促管”的作用充分發揮。2012年，我們堅持每查結一戶納稅人，都及時組織稽查人員討論，結合涉稅違規事實，查找暴露出來的征管方面的薄弱環節，制作征管建議書，及時向縣局反饋，通過管查互動，切實發揮出了以查促管的作用。

二是稽查執法行為日趨規范。按照以人為本、執政為民的要求，我局在強化稽查執法、維護稅法權威的同時，大力倡導和踐行公平、公正、規范、文明稽查，執法行為規范化程度不斷提升。通過強化稽查執法與納稅服務相結合的新理念，為稽查人員能客觀、公平、公正執法起到了較好的保障作用。

三是此次專項稽查工作得到市稽查局的充分肯定，并且將我局的成功經驗上報省局，由省局在全省推廣。

（八）在專項稽查工作中存在的主要問題

一是我局優秀的稽查人員普遍老齡化，導致后續專項稽查工作難以持之以恒。

二是我局稽查手段比較傳統單一，在運用現代信息化手段開展稽查非常薄弱，在一定程度上影響了工作進展。

三是我局稽查人員現代會計知識儲備不足，一定程度影響到了財務會計報表等方面檢查的質量和效率。通過此次稅收專項稽查工作也反映出的這些問題，我們將進行認真進行整改，進一步提高稽查工作質量和效率，充分發揮稅務稽查的職能作用。

（九）后續稅收專項稽查工作的籌劃

一是進一步加強同地方政府各部門之間相互配合，增強信息互通。

二是進一步加大培訓力度，舉辦各種形式稽查技能和法律法規培訓班，提高稽查干部業務素質。三是繼續加大對各類納稅人涉稅違規、違法行為的打擊力度，達到“以查促管、以查促查”的目的。