第一篇：收回閑置土地應(yīng)注意的幾個問題

收回閑置土地應(yīng)注意的幾個問題

在實際工作中，國土資源部門作出的收回閑置土地使用權(quán)的決定，由于適用法律不準(zhǔn)確、程序不規(guī)范等原因，引起訴訟被法院判決撤銷屢見報端。國土資源部門如何收回閑置土地，在收回閑置土地中應(yīng)注意哪些問題，筆者從土地管理工作角度出發(fā)，談?wù)剛€人觀點。

一、認(rèn)定閑置土地事實要準(zhǔn)確。這是收回閑置土地使用權(quán)的前提條件。認(rèn)定閑置土地，主要依據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》。但目前閑置土地類型很多，情況也很復(fù)雜，歸結(jié)起來閑置土地主要有以下四種類型：

1、超過國有土地有償使用合同約定的動工開發(fā)建設(shè)日期，或者超過建設(shè)用地批準(zhǔn)書規(guī)定的動工開發(fā)建設(shè)日期的。

2、國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的。

3、已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積的1／3，或者已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。

4．法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

但是，不可忽略的是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成施工開發(fā)遲延的除外。這個規(guī)定彈性很大，給許多閑置土地項目找到規(guī)避處置的借口。

因此，收回閑置土地時應(yīng)全面客觀調(diào)查、收集證據(jù)，注重各種因素的存在，使認(rèn)定的閑置土地事實準(zhǔn)確。

二、認(rèn)定閑置土地方法要適當(dāng)。目前，在收回閑置土地使用權(quán)的程序上，法律法規(guī)和規(guī)章還沒有明確的規(guī)定，這就給收回閑置土地工作帶來缺少權(quán)威性的法律依據(jù)，只能靠在工作中不斷探索、完善。筆者通過幾年的實踐認(rèn)為：

1、對土地閑置時間的認(rèn)定，應(yīng)注意出讓合同有約定的，按照約定時間確定。出讓合同沒有約定的，則應(yīng)按照政府批準(zhǔn)文件的時問確定。

2．閑置事實的認(rèn)定，分兩種情況，一是對投資額度的確定，國土資源部門應(yīng)聘請有價格鑒定資質(zhì)的單位進行鑒定，并出具鑒定報告。二是對開發(fā)面積不足1／3的認(rèn)定，應(yīng)由國土、規(guī)劃部門聯(lián)合進行。應(yīng)根據(jù)土地出讓時規(guī)劃部門出具的規(guī)劃，通過現(xiàn)場測量對比，然后由規(guī)劃和國土部門共同出具報告，確定其投資建設(shè)的面積。

3、要正確界定不屬于用地單位自身原因造成閑置的違約責(zé)任，這對決定是否無償收回土地使用權(quán)有至關(guān)重要的作用。從實踐中看，主要有三種情況不屬于用地單位自身原因造成的土地閑置，一種是由于政府規(guī)劃的原因造成的土地閑置。土地使用權(quán)出讓后，政府改變了對該區(qū)域的規(guī)劃，致使用地單位不能按期開工建設(shè)。另一種情況是政府的配套建設(shè)沒有如期完成。第三種是其他情形(不可抗力)造成項目單位無法如期開工的。

三、收回閑置土地的程序要合法。在當(dāng)前收回閑置土地使用權(quán)適用法律程序還不規(guī)范的情況下，對于作出收回閑置土地行政處理決定的程序合法性尤為重要。因為收回這種權(quán)利會給土地使用權(quán)人在經(jīng)濟上造成極大的損失。因此，必須十分慎重，嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序辦理。

1、收回閑置土地，必須經(jīng)依法批準(zhǔn)。法律規(guī)定，收回土地使用權(quán)必須經(jīng)原批準(zhǔn)用地或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。實踐中，有的國土資源部門對于應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，在請示當(dāng)?shù)卣⒌玫脚鷾?zhǔn)后，便以國土資源管理部門的名義對外下達收回國有土地使用權(quán)決定書。這種做法雖然在內(nèi)容上符合政府收回土地使用權(quán)的主體資格，一旦引起訴訟，國土資源部門的主體資格就會受到質(zhì)疑。

我局采取的是在請示市政府得到批準(zhǔn)后，以市政府建設(shè)用地審批文件形式下達收回國有土地使用權(quán)決定書。幾年來，我局下達收回國有土地使用權(quán)決定書50多件(其中10余件是收回閑置土地)，沒有一件引起訴訟。

2、作出行政決定前應(yīng)履行程序。嚴(yán)格按照程序作出行政決定，以確保行政收回決定的合法性，這是收回土地使用權(quán)的必不可少的環(huán)節(jié)，否則，就有可能在此發(fā)生訴訟將會導(dǎo)致敗訴。幾年來，我局在收回閑置土地工作中采取的程序。

一是立案調(diào)查。組織有關(guān)部門對閑置土地進行現(xiàn)場核實調(diào)查，查實用地批供手續(xù)、核實閑置土地面積和閑置時間，并對被調(diào)查人進行詢問、了解情況。

二是閑置土地認(rèn)定告知。閑置認(rèn)定后，向土地使用權(quán)人下達《閑置土地認(rèn)定通知書》，告知閑置土地的認(rèn)定理由、處理依據(jù)、處理方式以及土地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)等。同時下達《聽證告知書》。當(dāng)事人申請聽證的，進入聽證程序，組織聽證。土地使用權(quán)人行使陳述申辯權(quán)利的時，做好筆錄，并經(jīng)土地使用權(quán)人簽證認(rèn)可。

三是擬定閑置土地處置方案。在確認(rèn)閑置土地認(rèn)定結(jié)論和充分考慮被處置方陳述、申辯意見的基礎(chǔ)上擬定閑置土地處置方案，報市政府，以市政府文件形式向土地使用權(quán)人下達《閑置土地處置意見》。

四是下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》。對收回國有土地使用權(quán)的，國土資源部門報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，予以公告，以市政府的名義向原土地使用者下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》。撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書。

第二篇：確認(rèn)和收回閑置土地程序

確認(rèn)和收回閑置土地程序

閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。

閑置土地收回條件及閑置費的收取

1、已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年內(nèi)不用而又可以耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；1年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)2年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。

2、在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

閑置土地收回程序

1、立案調(diào)查核實

國土資源局對閑置土地進行現(xiàn)場核實調(diào)查，查實用地批供手續(xù)情況、核實閑置土地定性、面積和閑置時間，并對被調(diào)查人進行詢問、了解情況。

2、閑置土地認(rèn)定告知

閑置土地認(rèn)定后，向土地使用權(quán)人下達《閑置土地認(rèn)定通知書》，告知閑置土地的認(rèn)定理由、處理依據(jù)、處理方式以及土地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)等。告知后，土地使用權(quán)人行使陳述申辯權(quán)利的過程情況，市國土資源局應(yīng)做好筆錄，并經(jīng)土地使用權(quán)人簽證認(rèn)可。

3、擬定閑置土地處置方案

在確認(rèn)閑置土地認(rèn)定結(jié)論和充分考慮被處置方陳述、申辯意見的基礎(chǔ)上擬定閑置土地處理方案。

閑置土地上依法設(shè)立了抵押權(quán)的，應(yīng)通知抵押權(quán)人參加。

4、處置方案、聽證告知

閑置土地處置方案確定后，向土地使用權(quán)人下達《閑置土地處置方案告知書》、《收回國有土地使用權(quán)聽證告知書》。

當(dāng)事人申請聽證的，進入聽證程序，組織聽證。

5、處置方案報批、公告

將《收回國有土地使用權(quán)的處置方案》報市政府批準(zhǔn)后，公告政府收回閑置土地方案。

6、下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》

以國土資源局名義向原土地使用者下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》。將《收回國有土地使用權(quán)決定書》抄送市局法規(guī)、用地、地產(chǎn)、地籍等機構(gòu)備案，撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書，終止土地有償使用合同，注銷土地登記和土地證書。

第三篇：閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

2006-08-21 21:23:09| 分類： 物權(quán)與法 |字號 訂閱 閑置土地使用權(quán)無償收回法律分析

閑置土地使用權(quán)收回不是臨時的政策措施，是我國《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項重要的法律制度。該制度的建立，對于充分發(fā)揮土地效用，具有十分重要的意義。

但法律、法規(guī)的規(guī)定卻十分原則，實際操作中很多人將該制度誤認(rèn)為是宏觀調(diào)控的臨時措施，甚至還有一些人對該制度是否執(zhí)行提出疑問。本文從收回的法律依據(jù)、收回權(quán)的法律性質(zhì)、收回權(quán)的主體、客體、程序、相對人的抗辯理由等問題進行法律分析，以期使讀者對閑置國有土地收回有一些認(rèn)識。

【關(guān)鍵詞】閑置土地 無償收回 行政許可 行政處罰

閑置土地的無償收回，對合理配置土地資源、充分發(fā)揮土地效用具有十分重要的意義，對土地使用人的利益有重大影響，以至于有人提出如果嚴(yán)格執(zhí)行該制度，可以造成開發(fā)企業(yè)“家破人亡”。

土地作為一種稀缺資源，對它的利用就應(yīng)當(dāng)遵循利益最大化的原則體現(xiàn)其效用。《憲法》第10條規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬集體所有。一切使用土地的組織和個人必須合理的利用土地”。《行政許可法》規(guī)定，對于自然自然的開發(fā)、利用和許可應(yīng)當(dāng)采用招拍賣等競爭方式實施行政許可。《憲法》和相關(guān)法律都體現(xiàn)了合理配置資源，充分發(fā)揮土地效用立法原則和精神。荒蕪、閑置行為違反憲法和法律精神的。為了能合理地利用土地，應(yīng)當(dāng)國家有權(quán)依法對土地開發(fā)和使用的權(quán)利進行重新配置，以充分發(fā)揮土地效用。閑置土地?zé)o償收回制度，可以合理配置資源，又可以促進使用權(quán)人即時利用土地。

一、收回的法律依據(jù)

《中華人民共和國土地管理法》第37條規(guī)定：“禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年內(nèi)不用而又可耕種并收獲的，應(yīng)當(dāng)由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復(fù)耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理”。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成施工開發(fā)遲延的除外”。

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定： 土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。

《中華人民共和國土地管理法》第80條還規(guī)定了拒部交還土地的法律責(zé)任：“依法收回國有土地使用權(quán)當(dāng)事人拒不交出土地的，或者不按批準(zhǔn)的用途使用國有土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令交還土地，處以罰款”。

二、閑置土地收回權(quán)的性質(zhì)

收回權(quán)的性質(zhì)決定了行使收回權(quán)的途經(jīng)和效力。對于閑置土地收回權(quán)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)有明確的認(rèn)識。

原國家土地局（國體資源局）1997年10月30日《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》規(guī)定：“依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的規(guī)定，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。” “依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。”

《行政許可法》第六十六條規(guī)定： 被許可人未依法履行開發(fā)利用自然資源義務(wù)或者未依法履行利用公共資源義務(wù)的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；被許可人在規(guī)定期限內(nèi)不改正的，行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定予以處理。根據(jù)《土地管理法》第37條“經(jīng)原審批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回”的規(guī)定，結(jié)合《行政許可法》第六十八條規(guī)定來看，縣以上人民政府依據(jù)《土地管理法》第37條行使收回權(quán)是行政處理決定權(quán)。“原批準(zhǔn)機關(guān)”的批準(zhǔn)行為，應(yīng)屬于撤銷行政許可的行為。

三、行使收回權(quán)的主體 《土地管理法》第37條“經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)”明確規(guī)定了非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地的土地收回權(quán)的主體是縣級以上人民政府。

《房地產(chǎn)管理法》第25條只規(guī)定了“可以無償收回土地使用權(quán)”未明確行使收回權(quán)的主體是誰，但該法第6條規(guī)定： 第六條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產(chǎn)工作。縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機構(gòu)設(shè)置及其職權(quán)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。結(jié)合《關(guān)于認(rèn)定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》，土地使用權(quán)的收回權(quán)應(yīng)由土地管理部門行使。

四、行使收回權(quán)應(yīng)注意的客體

（一）依據(jù)《土地管理法》第37條的規(guī)定行使收回權(quán)應(yīng)當(dāng)注意：

1、只有已辦理行政許可手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)需要使用的耕地的才能收回。

2、原為集體經(jīng)濟組織所有的土地，收回后要交集體組織耕種。

（二）在對《城市房地產(chǎn)管理法》第25條所指閑置土地收回時應(yīng)注意，兩年期的起迄期，應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的約定期為依據(jù)。

（三）依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定行使收回權(quán)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合《房地產(chǎn)管理法》第30條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)與項目規(guī)劃相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金，用于項目建設(shè)”。判斷是否開發(fā)，關(guān)鍵是看是否有資金用于項目，投資額與項目是否相適應(yīng)；注意相對人用建設(shè)的形式掩蓋閑置的實質(zhì)，不能只看開發(fā)沒有，而且要看是否按約定的開發(fā)內(nèi)容進行開發(fā)。

五、行使收回權(quán)的程序

收回權(quán)是通過行政決定來實現(xiàn)的。如前所述，這種行政決定是涉及當(dāng)事人重大利益的行政處罰。除應(yīng)遵守《中華人民共和國行政處罰法》《中華人民共和國行政許可法》的規(guī)定外，還應(yīng)參照《閑置土地處置辦法》的要求。

因此行使閑置土地收回權(quán)的一般程序應(yīng)當(dāng)包括：

1、立案，通知土地使用權(quán)人，2、調(diào)查；對土地閑置情況進行調(diào)查、認(rèn)定并要求相對人限期舉證申辯；

3、舉行聽證；

4、作出決定；

5、報原審批決機關(guān)批準(zhǔn)；

6、送達《收回國有土地使用權(quán)決定書》；

7、對收回決定進行公告；

8、等待相對人救濟（行政復(fù)議和行政訴訟）；

9、終止土地有償使用合同，撤銷建設(shè)用地批準(zhǔn)書；

10、注銷土地登記和土地證書；

11、強制收回土地。

六、相對人的抗辯理由

（一）涉及國土法第37條的土地，相對人可以有以下抗辯理由：

1、正在辦理審批手續(xù)。

2、是非耕地。

當(dāng)然，是耕地還是非耕地要由權(quán)威部門進行確認(rèn)，但行使收回權(quán)的國土部門不能作鑒定人，這樣做程序上不正當(dāng)，使人對正當(dāng)處罰產(chǎn)生合理懷疑，不利于決定的執(zhí)行。第三，仍在不間斷地使用，并非連續(xù)兩年內(nèi)未使用的。

（二）城市房地產(chǎn)開發(fā)的土地，根據(jù)房地產(chǎn)管理法第25條，相對人的抗辯理由有：

1、按土地出讓合同約定，未動工開發(fā)期限不滿兩年；

2、因不可抗力的原因，即不能預(yù)見，不能避免并且不能克服的原因不能開發(fā)；

3、政府、政府職能部門的作為或不作為使其無法開發(fā)；

4、動工開發(fā)的必須前期工作未完成，造成動工遲延的。

（三）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條規(guī)定收回土地使用權(quán)的抗辯：

1、按照《土地使用權(quán)出讓合同》約定的時間履行開發(fā)義務(wù)；

2、開發(fā)建設(shè)中，遵守有關(guān)規(guī)劃、建設(shè)的等法律法規(guī)規(guī)定；

3、按照規(guī)定進行了投入和開發(fā)。

當(dāng)然，具體的案件的抗辯，還可以根據(jù)具體情況就行政機關(guān)的行政程序提出抗辯。

七、閑置土地使用權(quán)收回與補償

閑置土地使用權(quán)收回是對于土地使用者違反法律、法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的處罰和處理，按照法律規(guī)定，無須對土地使用權(quán)人給與補償。

如果土地使用權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)人的利益應(yīng)當(dāng)依法保護。

第四篇：土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

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土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題，程序比較復(fù)雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動過程中常出現(xiàn)一些問題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動造成種種困難和障礙。

在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因為他們持有國家劃撥的建設(shè)用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動，并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補交地價款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤罱K拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款，從而也保護了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。

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在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時 發(fā)現(xiàn)，一臺商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后，詳細地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。

導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個法律問題：

1．無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權(quán)抵押的前提： 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了

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土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權(quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，應(yīng)詳細列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。

5．保險問題。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并應(yīng)在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。

6．土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機構(gòu)進行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項權(quán)利證書。

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7．土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請評估機構(gòu)評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機構(gòu)的貸款，而金融機構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值，所以在抵押之前，應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)予以評估，根據(jù)評估報告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

9．應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10．土地使用權(quán)抵押時應(yīng)辦理公證手續(xù)。因為土地使用權(quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，抵押雙方應(yīng)到國家公證機關(guān)辦理公證手續(xù)。

11．處置抵押物時，應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或

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破產(chǎn)時，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

12．抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

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第五篇：土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

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土地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)注意哪些問題

我國的現(xiàn)行法律規(guī)定，土地的使用權(quán)可以抵押。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的增多，土地使用權(quán)抵押活動也日益頻繁。由于土地使用權(quán)抵押涉及較多法律問題，程序比較復(fù)雜，因此許多地方在土地使用權(quán)抵押活動過程中常出現(xiàn)一些問題，從而給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和土地使用權(quán)抵押活動造成種種困難和障礙。

在協(xié)助一家外國銀行辦理一起土地使用權(quán)抵押貸款案例中，曾發(fā)現(xiàn)國內(nèi)一家企業(yè)欲將其由國家劃撥的一塊土地直接抵押給外國銀行，因為他們持有國家劃撥的建設(shè)用地許可證。而此家外國銀行因為對中國的土地使用權(quán)抵押方面的法律一無所知，便求助于中國的律師。由于律師及早地介入這一抵押貸款業(yè)務(wù)，及時地阻止了上述所謂的土地使用權(quán)抵押活動，并積極幫助和指導(dǎo)了國內(nèi)這家企業(yè)補交地價款并與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤罱K拿到了有償使用的土地使用證，才使這一土地使用權(quán)抵押活動得以按照法律規(guī)定的程序順利完成，并使該公司及時地得到了外國銀行的貸款，從而也保護了抵押權(quán)人——外國銀行的合法權(quán)益。

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在處理房地產(chǎn)法律事務(wù)時 發(fā)現(xiàn)，一臺商竟從一鄉(xiāng)政府處直接獲得上千畝土地的所謂土地使用權(quán)，并準(zhǔn)備將這一土地使用權(quán)直接抵押給北京一家企業(yè)，以便獲得資助。根據(jù)我國的法律規(guī)定，土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負責(zé)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)出讓土地使用權(quán)。該臺商在不了解國內(nèi)有關(guān)法律的情況下，與不懂土地出讓法規(guī)的鄉(xiāng)政府簽署的土地出讓合同，從一開始就沒有法律效力，所以就更不能再去抵押該塊土地的使用權(quán)。我們在接到北京這家企業(yè)的咨詢后，詳細地向他們解釋了我國有關(guān)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的有關(guān)法律規(guī)定，使這家企業(yè)放棄了與臺商簽訂所謂土地使用權(quán)抵押協(xié)議。

導(dǎo)致上述土地使用權(quán)抵押過程中出現(xiàn)種種問題的原因，在于抵押人與抵押權(quán)人對我國目前關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押的法律規(guī)定與履行程序不清楚，對國家劃撥土地和出讓土地的法律概念不清。

涉及到國有土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)該注意以下幾個法律問題：

1．無償取得國有劃撥土地使用權(quán)的不能直接抵押。國營企業(yè)和集體企業(yè)由于歷史原因，占有和使用城鎮(zhèn)國有土地。上述企業(yè)對這類無償劃撥的土地只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能用劃撥土地作為抵押物。

2．土地使用權(quán)抵押的前提： 房地產(chǎn)開發(fā)商或企業(yè)只有與政府簽訂了土地出讓合同，交足了地價款，獲得了土地使用證，才有資格合法地

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將自己的土地使用權(quán)予以抵押，以獲得銀行貸款或其他形式的資助。沒有上述法律條件，土地使用權(quán)的抵押便無效。

3．抵押須有書面文件。土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人之間應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家有關(guān)法律簽訂抵押協(xié)議。因為土地使用權(quán)抵押往往涉及較大金額，任何口頭約定都是草率的和不嚴(yán)肅的，所以任何土地使用權(quán)抵押都要形成文字，制訂出法律文件。

4．土地使用權(quán)與地上建筑物一致的原則。在土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物和其他附著物及一切權(quán)益隨之一并抵押。所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，應(yīng)詳細列出地上建筑物和附著物及其所產(chǎn)生的權(quán)益。

5．保險問題。土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對地上建筑物辦理保險手續(xù)，并應(yīng)在保險單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險合同的期限應(yīng)長于抵押協(xié)議的期限。

6．土地使用權(quán)抵押時，應(yīng)辦理登記手續(xù)。如果是生地或其上沒有建筑物的土地使用權(quán)抵押，首先應(yīng)到土地管理機構(gòu)進行登記，然后到房地產(chǎn)管理局登記備案。如果是其上有建筑物或其他附著物的土地使用權(quán)抵押，則只需到房地產(chǎn)管理局登記備案，并辦理他項權(quán)利證書。

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7．土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請評估機構(gòu)評估。一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機構(gòu)的貸款，而金融機構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價值，所以在抵押之前，應(yīng)請具有房地產(chǎn)評估資格的評估機構(gòu)予以評估，根據(jù)評估報告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。

8．董事會的決議。抵押人若是三資企業(yè)，在抵押之前須提供董事會同意抵押的決定，股份有限公司須提供股東大會和董事會同意抵押的決議。

9．應(yīng)請律師出具法律意見書。為了證實抵押人的主體資格，土地使用權(quán)的合法性、有效性和真實性，以及整個土地使用權(quán)抵押過程的合法性和可行性，為了保障抵押權(quán)人的權(quán)益，抵押權(quán)人應(yīng)聘請律師就抵押問題出具法律意見書。

10．土地使用權(quán)抵押時應(yīng)辦理公證手續(xù)。因為土地使用權(quán)抵押涉及的是不動產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時，抵押雙方應(yīng)到國家公證機關(guān)辦理公證手續(xù)。

11．處置抵押物時，應(yīng)申請房地產(chǎn)管理機構(gòu)予以協(xié)助。抵押人在抵押協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)未能履行義務(wù)，或者抵押人在協(xié)議有效期間解散或破產(chǎn)時，抵押權(quán)人可以根據(jù)國家有關(guān)法律和抵押協(xié)議的規(guī)定處分抵押

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物——土地使用權(quán)。在處理土地使用權(quán)時，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)申請土地管理部門協(xié)助處理所抵押的土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。

12．抵押權(quán)的終結(jié)。土地使用權(quán)抵押協(xié)議到期或因其他原因取消土地使用權(quán)抵押協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T和房地產(chǎn)管理部門注銷抵押協(xié)議。

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