第一篇：房地產金融風險及對策

房地產金融風險及對策 摘要 近年來，**市房地產業逐漸成為**市經濟發展中的支柱產業，為**市經濟的持續增長和財政收入的持續增加做出了重要的貢獻。隨著**市房地產市場和資本市場的快速發展，房地產金融發展迅速，房地產價格的快速上升已經超出了居民可購買承受能力范圍，使得**市房地產金融風險不斷增長，過高的房價收入比和住戶購房杠桿的攀升，使得**市房地產金融風險處于較高的狀態。這使防范房地產金融風險、維護金融穩定成為**市當前和今后時期經濟和金融發展的首要任務，因此，研究**市房地產金融風險及防范對策具有重大的理論和現實意義。

關鍵詞：房地產；

金融；

金融風險 論文類型：理論研 目錄 1緒論 1 1.1研究背景 1 1.2研究意義 1 1.2.1現實意義 1 1.2.2理論意義 1 1.3文獻綜述 2 1.3.1國內研究現狀 2 1.3.2國外研究現狀 2 2 房地產金融相關概念 2 2.1房地產金融 2 2.2房地產金融風險 3 2.3房地產金融風險形成的過程 4 3房地產金融現狀 5 3.1房地產行業資產負債率持續增長 5 3.2房價下降明顯 5 4房地產金融存在的風險 6 4.1房地產企業投融資風險增大 6 4.2個人住房消費信貸違約風險增大 7 4.3銀行自身存在操作風險 7 4.4土地儲備的金融風險 8 5房地產金融風險防范建議 8 5.1提高投資者理性投資意識 8 5.2加快房地產企業資產負債率合理化步伐 9 5.3銀行加強操作風險的防控 9 5.4完善土地政策 10 總結 10 致謝 11 參考文獻 12 網絡學院畢業論文獨創性聲明 13 畢業論文知識產權權屬聲明 14 1緒論 1.1研究背景 在我國的國民經濟發展中，房地產是重要的支柱產業，它的持續健康發展有利于擴大內需，拉動相關行業的發展，以及提高人民的生活水平。而房地產業要實現持續健康發展，沒有金融業的大力支持和大量資金投入是不可想象的。同時，房地產業存在著大量資金需求與有限自我積累之間的矛盾，這無疑會導致金融投資存在極大的風險。鑒于此，研究分析并有效規避房地產金融風險，是我國當前及今后一個時期十分重要而緊迫的任務。

1.2研究意義 1.2.1現實意義 伴隨著我國經濟的飛速發展，很多產業也在不斷創新，作為我國支柱產業之一的房地產也是如此。而資金是房地產業的命脈，不斷發展的房地產業對于資金的需求更為巨大。在這種情況下我國的房地產業慢慢與金融業變得密不可分，帶來了新的機遇與挑戰，產生的房地產金融。在房地產金融的發展過程中，房地產金融風險也慢慢顯現出來，且由于我國房地產和金融業的密切關系，房地產金融風險的影響變得更為巨大，因此房地產金融風險防范無疑關系到了我國經濟的健康發展，必須加以重視。

由于上述原因，本文以房地產金融風險與對策為主題，簡單闡述了房地產金融，房地產金融風險以及對策。從多個方面提出了關于我國房地產金融風險防范的一些建議。

1.2.2理論意義 我國房地產企業發展的時間較晚對于房地產風險的防范意識較差，所以對于該課題的研究有助于為我國房地產企業防范房地產金融風險提供一定的理論上的借鑒的意義。

1.3文獻綜述 1.3.1國內研究現狀 王定洪（2018）認為：從銀行信貸擴張的角度來研究來研究房地產金融風險的形成機理，認為風險絕大多數形成緣由是銀行信貸膨脹，構建了房地產金融風險的系統框架，并分析信貸的膨脹對房地產風險影響程度[1]。

陳丐治（2018）認為：國家宏觀調控的角度來分析房地產金融風險的形成機理，認為它的產生離不開貨幣政策和經濟發展程度等這些外部原因[2]。

彭彥祎（2018）認為：認為房地產市場存在著信息不對稱，這個信息的不對稱導致在房地產交易過程中使得市場機制不能正常表現，導致逆向選擇和道德風險，從而引發房地產金融風險[3]。

1.3.2國外研究現狀 Karolien De Bruyne（2015）指出交易雙方對住房進行非理性買賣，無法認清房地產市場的狀況，看到周圍其他人都買房，并不是剛性需求也跟著一起買房，形成跟風投資，市場需求非正常增多使得房價迅速上漲，剛性需求的投資者難以購房，引起風險增大[11]。

AndreyPavlov（2016）認為：認為房地產開發企業對房地產價格預期上升，使得房地產開發企業沒有考慮到當前企業的經濟能力和社會經濟發展水平，盲目將資金均投向房地產行業，由于羊群效應，房地產市場上競爭激烈，產生房地產金融風險[12]。

Goetz von Peter（2016）認為：利用預警指標體系構建區域金融預警系統，確定區域金融風險指標體系中各個指標的影響程度，測算出綜合預警值，以此實證驗證趨于金融風險程度[13]。

房地產金融相關概念 2.1房地產金融 房地產金融是指房地產產業在開發、建設、經營、流通和消費等過程中，借助貨幣流通和信用渠道，采取籌集資金、融通資金以及其他相關金融服務的經濟活動和金融活動。美國房地產金融教授 Terrence M.Clauretie& G.Stacy Sirmans對房地產金融進行研究，包括了市場的各個方面。房地產金融本質是房地產在發展過程參與主體之間的資金流通，不單是房地產業或者金融業一方面的流通，而是兩個產業在發展期間互相協調的成效[4]。它的目的是利用一切能夠可利用的金融資源作為房地產產業的發展的支持力量，保障在發展過程中資金流通順暢，房地產行業健康發展。

房地產市場在持續的進步與發展，發展過程中的建設項目日益增多，資金需求也就愈加強烈，因而，房地產市場的發展與金融業有著必然的聯系，且兩者之間相得益彰。房地產金融有利于房地產業的長期發展，并持續不斷的提升對社會福利以及社會經濟發展等眾多方面的促進效果[5]。

2.2房地產金融風險 一般情況下，金融風險存在于資金流通的各個步驟里，因為資金融通過程容易受到諸多偶然性因素的影響，致使資金的融資方獲得的實際收益不能達到預期收益，出現收益損失的概率。

國內的一些學者主要是從金融機構角度看待房地產金融風險，具體的內容是指在金融機構提供各種金融服務，推動房地產業發展的過程中，因各種主觀原因的存在，而使得金融資產以及信譽遭受破壞的一種可能性。寬泛的來說，房地產金融風險包括與房地產相關的整體金融體系在支持其發展過程中所面臨的全部風險，同時，房地產金融風險有很強的主觀性，由于在金融機構或是某一項目存在重大風險并出現損失的時候，公眾會對它產生極大的質疑，一連串的反應從而就產生，不利于金融房地產業的發展[6]。

本文基于資產價格波動理論和行為金融學視角，將房地產金融風險看成一個多主體互動性的風險，主要是由金融機構、房地產開發商、房地產投資者、消費者、土地儲備機構等共同組成并相互作用的，資金的流通在房地產行業中對參與 主體運營造成損失的可能性，在行為金融學視角下具體研究分析**市的房地產金融風險。

2.3房地產金融風險形成的過程 在房地產金融風險的形成過程中，有幾個點是非常關鍵的。第一，泡沫產生的觸發器就是外部的有力沖擊，這樣的沖擊可以導致房地產的信號都集中到一個點上，致使在市場中的不同房地產行業的參與主體的預期是相同的。在整個房地產金融風險的形成的過程之中，這個預期一直都存在，是房地產交易形成的促成力量，房地產市場的投機實現熱潮階段的基礎也是這個預期[7]。第二，理性投機者的操控行為會對房地產金融風險的形成起到推濤作浪的作用，因為在信息不透明、信息不對稱的情況下，理性投機者往往會以自己的利益為重，從而就會從兩個方面進行考慮，是引導噪聲交易者進行投機還是選擇跟隨，這兩方面的選擇依據就是噪音交易者因為遭受損失退出還是變動了交易策略進行跟風交易，從而理性投機者就成為了羊群的控制者。第三，房地產金融風險形成的最主要動力就是投機行為，在投機過程中，資金的極速游走是投機的最主要特點。同時，房地產相關的信息遭受一定刺激時，資金的游走速度會變快，且增加進入房地產市場資金量，造成房地產價格飛速的上升，使得房地產的價格離基礎價值越來越遠[8]。

房地產金融危機是否會爆發呢？可以說在房地產金融風險形成的初期，是可以預防的，因為及時的發現并準確的控制，將形成風險的每個環節都進行遏制，就可以有效的防范危機的發生，這時就可以通過發展實體經濟來轉移房地產金融風險。但如果房地產金融風險已經極高，房地產市場內絕大部分參與者的風險規避心理已經處于很高的水平，那投機資金的流動速度就會逐漸的降低，不過，在投機過程中獲利的交易者或是剛剛進入房地產市場的交易者會繼續進行投機，他們愿意鋌而走險，因為他們相信，房地產金融危機未爆發，下一個“傻瓜”就還會出現。這事，房地產市場的風險已經相當的高，且所有的參與者都意識到風險的存在，房地產價格泡沫顯著存在，交易氛圍也是相當的緊張，市場內只要有一絲的風吹草動，各個投機者都會迅速的撤出資金，撤離房地產市場，這就導致房地產的價格狂速下跌，跌落到房價的最低谷。結果就是緊緊的套牢投機中的高位者，最終的損失慘重的退出市場，將會重新組合新的房地產市場結構。

3房地產金融現狀 下面內容寫的是全國情況，還是陜西省情況，論述不清，論文題目感覺是全國，不是很清晰，請修改題目為我國或者某某城市，下面內容做相應修改。

3.1房地產行業資產負債率持續增長 地產企業屬于融資密集型企業，由于周轉周期長，一直是負債經營的典型。根據 Wind 數據顯示，截至 2018 年 6 月30 日上市房地產企業資產負債率為 79.46%，創下了自 2005 年以來的新高。其中，魯商置業的資產負債率最高，達到 94.35%，其他參與統計的 148 家上市公司，有 39 家公司超過行業均值。萬科、保利、綠地作為房地產行業的龍頭企業，其資產負債率都在 75%以上。企業資產負債率高，說明企業資金來源于債務的資金多，而來源于所有者投入的資金較少。房地產企業持續增長的高資產負債率，不僅使得企業融資成本加劇，同時會導致財務風險相對較高[10]。如果企業現金流不足，不能及時償債，使得資金鏈斷裂，就會導致企業破產。作為貨幣聚集地的金融業，是房地產企業不可或缺的重要融資渠道，兩者之間存在著密切的利益聯系。金融行業作為房地產融資的主要渠道，承擔著其融資風險，一旦房地產市場出現波動，房地產企業破產，金融業蒙受的損失也是巨大的。

3.2房價下降明顯 從 2018 年的房價走勢來看，與年初 1 月份相比，截止到 12 月份，陜西省 11 個城市中，7 個城市房價下跌，其中**跌幅最大，達到了 8.84%。

造成陜西省大部分城市房價下跌的主要原因是由于 2015～2016 年房價漲幅較大，之后隨著限購限售等調控政策的出臺，投資需求被抑制，市場出現觀望情緒。對于過去房價大漲的城市，央行調查統計司原司長盛松成認為房價小幅下跌是好事，可以滿足自住剛需。但是也要注意到，房價的下降會引起房地產企業股價的下降，如果控制不好，進而會形成房地產金融風險。房地產金融風險一旦形成會迅速蔓延到其他金融市場，給整個金融體系帶來嚴重危害，從而影響陜西省的經濟發展。

4房地產金融存在的風險 4.1房地產企業投融資風險增大 從現狀中我們看出**市房地產企業開發投資額不斷上升，但是根據**市經濟統計年鑒統計，**市房地產企業資產負債率201 _5年為87.92070，資產負債率都高于70%。因此，當**市房地產企業對房價的預期是上升時，投機者會出現，會把部分資金放在一個或者多個房地產的建造工程中，我們都知道房地產的建造工程不是一日之功，房地產企業項目本身周期長和規模大，在其建造過程中，會有許多不可控的原因，使得房地產工程實現計劃完工時間產生了影響，與此同時房價一旦下跌，使得房地產企業投資風險增大，引發金融風險。

除此之外，還有一些原因使得房地產企業投資風險增大。

首先是同業間的競爭。房地產建造工程之前，會先去競拍拿地，在**市房地產行業發展趨勢良好，房地產企業預期房價上升，認為投資房地產能夠帶來高回報的背景下，房地產企業會增加競拍土地的次數，希望拿到更多的地來投資房地產，政府也是一枚傾向于“價高者得”，這樣很容易引起房地產企業間的惡意競爭，房地產企業的投資成本增大，資金流動減少，投資風險增大。

其次是**市房地產企業的非理性開發投資。房地產企業是以追求最大利潤為目標，又是會片面追求高收益而導致非理性的開發，以**市目前的市場供給和需求來看，截止2015年末，**市城鎮人均住房面積己經達到了37.75平方米，己經完全滿足了**市城鎮人口的剛性需求，然而在20巧年房地產行業利好環境下，**市房地產企業仍然將重點放在房地產開發，這種非理性開發是由于房地產企業追求高收益造成的，房地產企業投資風險增大。

最后是**市房屋價格上漲的問題。例如**市新一代C區，在2009年由**新一代房地產開發有限公司開發，河北建新建筑集團承建，當時房價為3750元/m2 ,2018年2月，新一代C區房價漲到了15000元/m2，導致2009年從新一代房地產開發有限公司買房屋的購買者賺了一筆，而新一代房地產開發有限公司反而賠了。這些在投資過程中發生的原因都會造成房地產企業的資金鏈斷裂，使得投入的資金收不回來，降低房地產企業資金的流動性，增大房地產企業投資風險，進而引發房地產金融風險。

4.2個人住房消費信貸違約風險增大 我們以城鎮居民一個三口之家購買 90平方米住宅的房價收入比作為衡量**市居民的購買能力的指標，**市 2017 年房價收入比是11.673，按照國際慣例，正常的發展中國家的房價收入比是 3-6 之間較為合理，而發達國家的正常的房價收入比是 1.8-5.5 之間，很明顯**市的房價收入比已經超過了 6，并且從 2012 年至 2017 年以來逐年增長，分別是 7.516、7.571、7.760、8.053、9.243、11.673，均高于發展中國家水平，嚴重超出了**市居民可承受范圍，并且**市的房價收入比還有更進一步增長的趨勢。自 2005 年以來，**市住房的施工面積占房地產施工總面積約 88%，這意味著**市房地產市場的供給絕大多數流向了住宅，而住宅的需求者是廣大居民，房價最終要依靠居民的支付能力來支撐，也就是說**市房地產金融風險中的住戶消費違約風險占絕大部分。

近些年，經濟的飛速發展，人均可支配收入的上升，房價收入比也有下降的可能性，但是就現在的情況來看，高位的房價收入比超出了住戶可承受范圍，信用貸款風險不可小覷。

4.3銀行自身存在操作風險 **市的銀行在房價上漲的時會接收到很多貸款申請，銀行的資產正面對各種風險，這主要是由于混亂的銀行業務辦理程序、業務辦理過程中的不規范、業務辦理方面的規章不完善導致的，銀行中的這些操作風險在銀行審查貸款和銀行管理時會產生疏漏，貸款的審核和之后的管理也會出現漏洞。對于**市而言，其商業銀行自身的操作風險主要體現在以下方面: 一方面，當貸款被受理初期，有一些銀行的職員審查貸款時態度比較怠慢，意識不到風險的存在，對于貸款的相關資料的審核也是走馬觀花，審查過程非常形式化，對于項目手續是否齊全、項目是否可以盈利、項目資金的多少以及項目的經營現狀缺乏辨識能力。另一方面，當貸款在審批時，有一些銀行甚至不擇手段，唯利是圖，一味的擴張，盡可能的搶占貸款市場。

因此，一些商業銀行降低了對客戶的要求，降低了地產商和項目的貸款條件，有時會毫無理智的對其進行放貸，這使得銀行面臨著很大的安全風險;對銀行二次放貸的監管不夠鎮密，當審核抵押物品時沒有按照規定程 序進行，或者在沒有辦理妥當抵押手續時就將貸款放給了借貸的一方。對于放貸之后的管理，沒有能夠敦促借貸人及時辦理抵押證和產權證，沒能很好的跟蹤和管理，然而地產商沒有按照相關規定使用租金，即銀行不清楚資金的去想，或者不規范的支配抵押物品，有些抵押物品己經損壞而其價值會大大減少，這會直接影響到還貸資產來歷的合法性。

商業銀行如果不能有效甄別這些客戶或者銀行內部控制機制不健全，內部控制制度有漏洞，銀行自身存在的操作風險，一旦房價下跌，住房按揭貸款風險爆發，銀行房地產貸款無法收回，對銀行的資金流通造成很大的問題，引發房地產金融風險。

4.4土地儲備的金融風險 地價的高低能夠直接影響土地儲備機構的土地儲備情況，并且是從根本上影響了房地產價格。從現狀中我們土地價格可以看出，土地價格逐年上升，并在2014年有著爆發式的增長，地價的快速上升，給投資者一種房價上漲的預期，噪音交易者增多，以至于供需兩方面都大量上升，房地產價格上漲迅速超過住戶可承受范圍，此時會向銀行申請貸款。一旦土地價格下跌，噪音交易者減少，市場上需求降低，供給不變，使得供給需求產生不均衡，此時房價會下滑，進入市場的大量貸款將難以收回，使得資金流通出現問題，引發房地產金融風險。因此，土地儲備的土地存在地價風險。

5房地產金融風險防范建議 5.1提高投資者理性投資意識 投資者所了解的信息往往是片面的且接收信息時投資者并非是完全理性的，因此投資者在做出投資決策時往往會產生認知偏差，在現實中，不存在風險的投資幾乎是不存在的，而房地產又有其自身的特性，如所需資金量極大，極易受到政策和供需的影響，投資者若僅僅獲利者的高收益，而忽略了伴隨而來的高風險或存在僥幸心理，往往會導致錯誤的決策。因此，投資者應全面了解各方信息，根據自身風險承受能力、資金狀況及所投資樓盤的增值潛力，做出符合自身情況的投資決策，而不是隨波逐流，埋下隱患。其次，根據錨定效應，投資的人對投資將要獲得收益的心理預期會受到經濟狀況和所投入資金量大小的影響。對房地產的投資需要大量的資金支持，有些投資者甚至為了籌集資金多方貸款，伴隨而來的便是投資者較高的資金成本，所以投資者就會產生較高收益的心理預期，有些人甚至存在投機心理，還期望通過一套房子賺上十幾萬。在高收益期望的影響下，投資者在房價漲到較高水平時仍然不肯將房子拋出，而隨著供求關系及其他市場因素的影響，房 價波動是不可避免的，而經濟實力較弱的投資者資金成本高，為獲得更高的收益更缺乏在適當時機退出市場的積極性，而事實上，他們應該做的恰恰是適可而止，盡快回籠資金部，償還貸款，開始新一輪的投資。

5.2加快房地產企業資產負債率合理化步伐 **市房地產企業可以將其業務擴大到別的領域，而不是僅僅局限于房地產領域，通過這種手段降低行業資產負債率，但由于房地產行業的暴利及資金的逐利性，高負債經營的房地產企業不會放棄高收益轉而將資金投入收益率較低的其他領域。2015 年，**市房地產行業的資產負債率高達 87.92%，可想而知，其承受損失的能力極低，一旦發生房價下滑的狀況，房地產企業將無法正常收回資金以歸還銀行貸款，由此陷入債務危機，對**市房地產金融帶來較大的負面影響。盡管最近幾年房地產行業發展速度較快，房價也持續攀升，但與其他工業企業不同，房地產行業不是動能的行業，目前我國老齡化較為嚴重，房屋建設也將趨于飽和，供給大于需求必然會導致房價的下降，甚至房地產企業會出現虧損狀況，其償債能力自然隨之下降，當出現問題后房地產企業再考慮轉型發展，早已為時過晚。因此，一家優秀的房地產企業絕不會把雞蛋都放在一個籃子里，也不會只被眼前的利益迷惑了雙眼，它必定會以發展的眼光看待問題，多元化發展企業業務，避免出現資金鏈斷裂，降低房地產金融風險。正如萬達集團的轉型一樣，從房地產開發，擴展到文化產業，在增強企業活力的同時還加快了產業升級的步伐，提高企業綜合實力，分散了企業經營風險。

5.3銀行加強操作風險的防控 銀行在選擇合作的房地產企業時，應優先選擇那些資質和信用高并且證件齊全的企業，而不僅僅以利息作為選擇合作企業的唯一標準；

此外，對地理環境優越、銷售情況好，配套設施齊全的樓盤可以適當的優先放貸。要仔細審查放貸申請資料，嚴格執行房貸放款條件，對于未 取得開發項目“四證”，或自有資金低于開發總投資 30%企業，銀行堅決不可放款。要對個人住房抵押貸款，嚴格按照國家規定的政策進行征信審核，規范對個人住房抵押貸款的審查。只有嚴格按照規定開展業務，并常備風險意識，商業銀行才能杜絕不符合規定的企業和個人渾水摸魚現象的出現。

5.4完善土地政策 土地價格飆升，使得房價持續上漲，房價收入比不斷上升，增大房地產金融風險，雖然土地價格在**市房地產金融風險的研究分析中不是重要影響因素，但土地價格波動仍是最直接影響房價波動的因素，為了**市房價的穩定發展，仍然不可以忽略土地價格因素。近期**市政府出臺了一系列房地產相關政策，更多的政策還是抑制房價，“雙限雙競”等土拍政策對于土地價格沒有進行嚴厲的打壓，房價能夠穩定發展仍是個問題，降低了**市房地產金融風險的防范力度。因此需要對**市土地價格進行管控，防范**市房地產金融風險。

總結 伴隨著全國房地產市場的發展，**市房地產市場逐漸發展起來，從行為金融學和資產價格波動理論兩個角度對**市房地產金融風險的傳到機制進行了分析，對于**市目前的房價收入比進行分析，從中發現**市房地產市場存在的金融風險，強化風險防范意識，為**市房地產行業的穩定發展提供強有力的助推。

由于**市沒有上市的房地產企業和本土的上市銀行，主要是銀行不良貸款、房地產總貸款、具體企業經營數據、居民房地產貸款等數據難以收集，因此，本文對**市房地產金融風險的研究過淺，還有考慮的因素也不夠全面，企業的相關數據也缺少全面的統計資料，這使模型的結果產生誤差，日后還需進一步完善。最后，在選取**市房地產金融風險指標方面，文章采用的是較為成熟的理論和方法，但仍需從更深層次去分析**市房地產金融風險，從而更加全面的衡量房地產金融風險程度。

致謝 時光茬蔣，光陰如梭，兩年半的學習生活瞬逝。在這珍貴的三年里，老師衷心感謝**交大大學為我們提供優良的學習環境，并衷心感謝在我求學期間老師給予我教誨和幫助的**交大的授課老師們!感謝老師在課堂上老師的傳道、授業、解惑!我從你們身上吸取精華，學到了許多方面的知識來充實自我，使我的知識體系、知識結構在深度與廣度方面得到提升。

本論文是在校內導師和校內導師的悉心指導之下完成的。無論是開題報告還是畢業論文的研究方向的確立、題材的選取、研究方法的確定、論文結構的組成，在她的嚴格要求和細心指點下，使我的畢業論文工作得以順利開展并完成。您的敬業精神值得我學習，您的淵博知識是我工作、生活學習的榜樣，在這里向老師表示深深的謝意和致敬。

在此，我還要感謝所有參與我論文答辯、盲審和明審的老師，你們辛勞的老師工作、精辟的建議與熱情的鼓勵都是對我真正的幫助，值得我牢記和感激，還要感謝同門和班上同學所給予的許多幫助。回想整個論文的過程，雖有不易，老師卻讓我經歷了思考和啟示，因此倍感珍惜。

感謝我的家人、朋友對我一如既往的理解和支持，他們的鼓勵使我能夠全身心的投入到學習和研究中去!參考文獻 [1].防范房地產金融風險[J].中國房地產,2018(33):8-9.[2]王定洪.我國房地產金融風險及防范研究[J].中國鄉鎮企業會計,2018(10):30-31.[3]陳丐治.我國房地產金融風險分析及防范措施探究[J].時代金融,2018(24):178-179.[4]彭彥祎.中國房地產金融的現狀與對策分析[J].現代商業,2018(23):183-184.[5]穆子犁.防控房地產金融風險[J].上海房地,2018(07):32-35.[6]楊晨姊.現階段房地產金融風險分析與對策[J].當代經濟,2018(09):36-38+44.[7]陸宏廣.我國房地產泡沫與金融風險研究[D].江西財經大學,2017.[8]余兆.中國房地產金融發展及風險防范研究[D].吉林大學,2017.[9]王文軍.我國房地產金融風險實證研究[D].華東師范大學,2017.[10]張新.房地產金融宏觀審慎管理的探索與實踐[J].上海金融,2017(01):3-6.[11]Explaining the spatial variation in housing prices: an economic geography approach[J].Karolien De Bruyne,Jan Van Hove.Applied Economics.2015(13)[12]Subprime Lending and Real Estate Prices[J].AndreyPavlov,SusanWachter.Real Estate Economics.2016(1)[13]Asset prices and banking distress: A macroeconomic approach[J].Goetz von Peter.Journal of Financial Stability.2016(3)網絡學院畢業論文獨創性聲明 本人聲明，所呈交的畢業論文系在指導老師的指導下本人獨立完成的研究成果。論文中依法引用他人的成果，均已做出明確標注或得到許可。論文內容未包含法律意義上已屬于他人的任何形式的研究成果，如果本論文有摘抄他人的研究成果，被他人追究責任，則本人負全部責任，與指導老師和學校無關。

本人如違反上述聲明，愿意承擔以下責任和后果：

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3.本人按照學校規定的方式，對因不當取得證書給學校造成的名譽損害，進行公開道歉；

4.本人負責因論文成果不實產生的法律糾紛。

論文作者簽名：日期：年月日 畢業論文知識產權權屬聲明 本人在導師指導下所完成的論文及相關的職務作品，知識產權歸屬學校。學校享有以任何方式發表、復制、公開閱讀、借閱以及申請專利等權利。本人離校后發表或使用畢業論文或與論文直接相關的學術論文或成果時，署名單位仍然為**交通大學。

論文作者簽名：日期：年月日 導師簽名：日期：年月日

第二篇：房地產金融風險管理及對策文獻綜述

房地產金融風險文獻綜述

201301360011 陸媛媛

摘 要：20世紀90年代以來，隨著我國工業化和城市化進程的加快，房地產業呈現高速發展的態勢，逐漸成為了我國國民經濟的支柱產業。然而，房地產業是一個高風險的行業，帶來的巨大的金融風險也日益顯現出來，所以管理和防范房地產金融風險具有十分重要的現實意義。本文參考了大量的文獻，將較為全面地對房地產金融風險的產生、成因、管理和對策等方面進行相應的綜合與評述。關鍵詞：房地產金融；風險管理；評述 國內關于房地產金融風險方面的研究成果及評述

1.1 國內關于房地產金融風險的研究成果 1.1.1 相關概念的界定

房地產金融是指銀行為房地產業提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于不確定因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發生背離，從而遭受巨大的經濟損失，再加上房地產業的特殊性，這種風險會逐步擴散到整個金融體系，最終危機整個國民經濟的安全與穩定，這就是“房地產泡沫風險”，極端條件下，房地產金融風險會形成泡沫經濟，最終導致經濟危機的產生。

隨著我國房地產業的飛速發展，國內房地產市場已聚集了巨大的金融風險，包括道德風險、經營環境風險、資產負債結構風險、利率風險、匯率風險等，這種風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，而且包括整個房地產金融體系的風險，并且這些風險基本由國內商業銀行來承擔。銀行信貸一旦發生變化，房地產市場就會產生很大的回應。再加上我國政府已經決定把房地產業、尤其是住宅產業，作為國民經濟新的增長點，所以規避房地產的金融風險，不僅對房地產業和房地產金融業的穩定和發展起著至關重要的作用，而且對整個國民經濟的發展也具有深遠的意義。

1.1.2 關于國內房地產金融風險的理論研究方面

徐景輝（2006）對房地產金融風險的防范與管理進行了研究，他認為目前房地產金融風險巨大，需要進行風險管理，提出了發展住房公積金制度、房地產信 1 托住房抵押二級市場制度等。劉洋（2008）對美國次貸危機進行了理論分析，同時他也借鑒了英國在應對房地產金融風險的做法,提出了要加快完善信用等級評估及個人征信制度的建設。梁兵（2011）分析了2008年的全球性金融危機，認為房地產行業面臨的風險是房地產金融法規不健全、個人房貸不良貸款。他提出要加大房地產金融創新力度,比如利用證券化、創設投資基金等創新工具來降低房地產金融風險，不斷完善個人抵押貸款信用制度建設。馮玉軍（2011）認為目前世界經濟尚沒有走出經濟危機泥潭,我國仍是面臨外需疲軟、內需不足的經濟現狀，而房地產業作為我國重要的國民經濟支柱產業，面臨的金融風險有政策風險、市場風險、誠信風險等。他提出了要擴寬房地產融資渠道,加強銀行內部資金控制制度,建設房地產金融市場，來最大限度降低我國房地產金融風險。汪覺忠（2013）認為房地產業已成為拉動我國經濟增長的支柱產業,但是由于房地產金融在我國發展起步較晚,體制尚不成熟,加之行業本身的特點,存在很大風險。因此,他提出政府要加強對房地產金融市場的宏觀調控,健全房地產金融法律體系,構建多元化融資制度。劉小平（2009）認為房地產業具有投資規模大、周期長、商品價值大的特點，因而房地產的開發和銷售等活動需要在金融部門的支持下才能得以進行，而我國房地產金融主要存在系統風險和非系統風險,他提出了要放寬金融管制,提高銀行經營水平及相關人員的從業技能。古珂（2014）認為隨著我國經濟和城市化的發展，大量資金被吸引到房地產行業中，導致房價持續高漲和大量投機行為，隱藏巨大的房地產金融風險。因此,他提出要創新房地產業融資模式,建設完善信用等級評估制度.1.1.3 關于國內房地產金融風險的實證研究方面

周江(2011)對江西省房地產市場發展與房地產金融風險關系進行了實證研究, 采用2006-2010年的季度和月度數據,考察了房地產開發貸款、投資、購房貸款和商品房銷售額之間的關系,進而研究房地產市場發展與金融之間的關系。研究結果表明，房地產市場的發展、房價的上漲與金融支持之間具有相互促進的關系，房地產業自身的特性及其與金融業的密切關系,使得房地產金融風險能夠通過市場各方相互博弈而不斷膨脹,最終可能導致房地產企業資金鏈條斷裂,引發系統性金融風險。因此，他提出要提高房地產信貸管理水平，建立多元化房地產金融體系。王珍（2008）選取了上海1993-2007年的房地產產業增加值作為因 變量，GDP、金融業增加值、居民消費價格指數、建筑業增加值、商品房銷售價格、房地產開發投資額、國內貸款7個指標作為自變量進行數據分析。通過實證分析，總結出上海房地產市場有旺盛的需求，但隨著房價的上漲，已稍微超出人民的承受范圍，房地產金融風險加大。他提出可以開發小戶型住房來滿足人民的需求，房地產開發商要促進資金來源多元化，銀行也要嚴格計算貸款指標、審核貸款條件，避免重蹈美國“次級房貸”的覆轍。孫麗亞（2009）論述了 Var 風險管理技術的運用，并對房地產信托基金進行了介紹，他提出建立房地產信托基金可以降低商業銀行的金融風險，發揮多渠道融資功能，在房地產金融市場上有很大的發展潛力。邵玉（2012）認為中國的房地產市場是以金融為支撐的市場，蘊含的金融風險巨大。他研究了2009年銀行的貸款數據，其中發現房地產開發貸款、個人住房信貸占貸款總額的81%。因此，房地產業的興衰和金融風險密切相關，因此提出通過加強銀行內部控制、建立健全信用評級體系來防范房地產金融風險。

1.2 對國內房地產金融風險研究的簡要評述

從以上對國內房地產金融風險的理論和實踐研究中不難發現，由于房地產金融在我國的時間相對較短，各方面的研究基本起步階段，再加上房地產金融風險涉及的行業多、范圍大、影響大，所以房地產金融風險已經成為當前眾多專家學者研究的重點。綜合眾多研究成果發現，房地產金融風險的種類主要有政策風險、市場風險、誠信風險等。房地產金融風險產生的原因有以下幾點：房地產業具有投資規模大、周期長、商品價值大的特點；房地產金融業法律法規和風險管理體系不健全；房地產金融市場信息不透明；金融機構風險防范意識淡薄；缺乏合理的融資機構,金融風險過分集中在銀行；銀行信貸的房地產業融資結構不合理；等。因此，綜合大多數學者的建議，為了降低國內房地產金融風險，政府方面應該加強對房地產金融市場的宏觀調控，建立健全房地產金融市場的監督管理體系和與房地產金融業務相關的法律法規體系，發展住房公積金制度和房地產信托住房抵押二級市場制度，放寬金融管制，構建多元化融資體系，拓寬房地產業融資渠道，加快完善房地產信用等級評估及個人征信系統。商業銀行也應加強自身管理,提高風險意識，嚴格計算貸款指標、審核貸款條件，提高銀行經營水平及相 3 關人員的從業技能，進行金融工具創新，比如創新證券化、創設投資基金等工具，最大限度的降低房地產金融風險。國外關于房地產金融風險方面的研究現狀及述評

2.1 與房地產金融風險的相關研究 2.1.1 有關金融風險的理論研究方面

1921年，美國經濟學家Kninght在《風險、不確定性及利潤》一文中，全面論述了風險與不確定性的關系，他的核心觀點是分散投資、規避風險。1963 年，Sharpe構造單因素模型，1965年Sharpe和Lintner提出資本資產定價模型，1973年Fisher Black和MyronScholes創立期權定價模型。1976年羅斯提出套利定價模型，他在模型中引入了GDP增長、通貨膨脹水平等因素。1998年，Young提出最大最小模型，他認為投資者總是規避風險的，根據風險大收益大，風險小收益小的原則，投資者會選擇風險最小、收益最大的方案。1993 年G30集團提出Var模型，VAR風險管理技術已成為當前國際金融風險管理的主流模型，引領了金融風險管理的革命。

2.1.2 有關房地產金融風險的相關研究

董春華（2006）研究了1923-1926 年美國福羅里達的房地產投機現象，他認為這是引發華爾街大崩盤的主要原因，也是最早的房地產金融風險所引發的金融危機，最終導致二戰的爆發。項衛星（2009）在《銀行信貸擴張與房地產泡沫：美國、日本及東南亞各國和地區的教訓》一文中指出，1989年美國房地產貸款占銀行貸款總額的39.7%。日本銀行的房地產抵押貸款比例占貸款總額的比例由1984年的17%上升至1992年的35.5%。銀行信貸在房地產業的擴張導致房地產泡沫過度膨脹，這樣泡沫破裂必然導致銀行規模縮水。江玉華（2011）認為在一定程度內房地產業的繁榮會帶來金融業的繁榮，由于信用鏈條沒有斷裂，這種小規模的經濟泡沫在一定程度上會提升經濟的發展，如果泡沫發展過度的話，一旦中間某一環節斷裂，必然產生巨大的連鎖反應，從而表現為金融危機。

2.1.3 房地產金融風險的研究成果

房地產金融風險研究歷來受國內外學者重視，本文查閱眾多文獻發現，美國的肯尼思羅格夫的研究最具有代表性，他認為那些買不起住房的人，受到低利率 貸款和房地產可能增值的誘惑，爭相貸款購房，而當房地產實際價格開始下跌后，成千上萬的人因付不起購房貸款而破產。美國經濟學家Hyman.Musky（1976）提出了“金融不穩定”假說，他強調金融系統不穩定是由于資本主義制度決定的，因此金融危機難以避免，這是由于金融機構以及借款人的相關特征決定的，他最重要的貢獻在于指出了金融風險及金融危機的客觀存在性、周期性。金融資產價格波動理論的代表人物是多恩布什（R.Dornbusch）和美國博弈論專家克推普斯（D.Rreps）（1982），他們認為金融風險的很大一部分原因是由于一些資產價格（比如證券價格、匯率）的波動，所以他們把金融風險、金融危機的原因歸結于金融資產價格的劇烈波動。克勞瑞特（M.Claudette）和斯特西西蒙（Stacey Simon）教授（1986）將資產定價、財務杠桿原理與最優資本結構理論、有效市場理論運用到房地產市場，對美國房地產市場的金融風險進行了研究。P.Kindle Berger首先定義了經濟泡沫理論，然后運用局部均衡模型分析了美國的房地產市場，最后將美國房地產泡沫的原因歸結為行為人預期、銀行信貸等原因。Wong(1998)主要對從泰國開始蔓延的1997年東南亞金融危機進行了研究，他主要研究了泰國在危機前的房地產市場，把房地產泡沫以及房地產金融風險歸結為較高的經濟增長，認為持續的經濟增長會提高人們的房產需求，并增加人們對未來房產以及經濟的預期。

2.2 對國外房地產金融風險研究的簡要評述

從國外房地產金融風險的發展可以看出，在房地產金融風險的防范與管理理論上，國外早已形成一套較為完整和成熟的理論體系，同時也作了不少相關的實證研究。由于國外房地產商業化程度比較高,所以在房地產金融風險原因、模型、方法上已經有了比較成熟的理論。綜合上述文獻綜述可以發現，國外學者的研究中有關房地產金融風險產生的原因方面分析的多,既涉及了房地產金融的理論方面,又涉及了金融風險度量的具體模型和方法,正如行為人預期、銀行信貸等原因。在國外學者對金融風險理論的研究中,我們發現這些模型有一個共同的特點,就是建立在現代金融理論對風險的分析和定價的基礎之上,引入統計學、比較分析等科學的研究方法,對房地產金融市場面臨的各種風險進行識別、計量，這些模型和方法已經成為當今房地產市場中金融機構在風險復雜、競爭激烈的市場上賴以生存和發展的保護手段。總之,國外成熟的理論和風險評估模型是值得我國 借鑒的，這對我國分析房地產金融風險問題有不可估量的作用。結論

本文綜合國內和國外關于房地產金融風險方面的研究，可以總結出：由于房地產業投資規模大、周期長、商品價值大等特點，使得房地產風險的種類非常多，其產生的原因主要有房地產金融業法律法規和風險管理體系不健全、金融機構風險防范意識淡薄、銀行信貸的房地產業融資結構不合理、行為人預期、銀行信貸等。因此，綜合大多數學者的建議以及借鑒國外經驗，本文認為防范和降低我國房地產金融風險需要各個行為主體的共同努力，政府方面應該加強對房地產金融市場的宏觀調控，健全房地產金融市場的監督管理體系和相關法律法規，構建多元化融資體系；商業銀行也應加強自身管理,提高風險意識，提高銀行經營水平及相關人員的從業技能，最大限度的降低房地產金融風險。

參考文獻：

[1](美)菲利普·喬瑞.風險價值 VAR--風險管理新標準（第二版)[M]，2009.[2] 姚京.相對Var的資本資產配置和資本資產定價模型[J],2010.[3] 劉洋.房地產金融的風險與防范[J].金融天地,2008.[4] 梁兵.房地產金融風險管理研究[J].時代金融，2011(4).[5] 陳欣穎.淺談我國金融風險管理存在的問題及對策[J].金融視線,2009.[6] 汪覺忠.淺析我國房地產金融風險及防范對策研究[J].投資理財.2013.[7] 孫麗亞.我國房地產金融風險管理研究[J].財經與管理,2009.[8] 劉小平.我國房地產金融風險研究[J].房地產開發，2009.[9] 邵玉.我國房地產金融風險現狀及對策分析[J].中國物價，2012(4).[10]古珂.我國目前房地產金融的風險及對策[J].現代商貿工業,2014(1).[11]徐景輝.房地產金融風險的評價及防范對策研究[D].2006.[12]周江.江西省房地產市場發展與房地產金融風險關系研究[J].中國金融,2011.

第三篇：淺析房地產金融風險及其防范

淺析房地產金融風險及其防范

摘要:由于房地產業本身的特點,在房地產的開發經營中存在著各種各樣的風險其中,房地產金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展,而且當前房地產業己成為國民經濟的支柱產業,對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要,因此有必要對房地產金融風險進行分析

關鍵詞: 房地產金融風險 分類 防范措施

自從進入新世紀以來,以北京成功申奧和上海成功申辦世博為契機,在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下,我國房地產投資持續保持較快的增長速度,居民住房消費得到有效啟動,呈現供求兩旺的發展勢頭房地產市場的活躍,對于改善居民居住條件帶動相關產業發展拉動經濟增長做出了重要貢獻但是,局部地區和部分中心城市出現了房地產投資增幅過大市場結構不盡合理房地產價格高漲商品房空置率上升較快高級寫字樓出現過熱現象等問題,我國金融機構房地產金融業務的風險也日漸增加

一房地產金融風險簡介

房地產金融的發展歷史最早可以追述到1769年在德國的西里西亞省誕生的世界上第一家土地開發銀行到目前為止,房地產金融在世界上己有250多年的歷史但直到20世紀30年代大蕭條后美國建立類似商業銀行管理體制的住房金融體制,現代意義上的房地產金融才在世界范圍內得到長足的發展尤其是在第二次世界大戰后,歐美發達國家和一些

發展中國家如新加坡結合本國的經濟發展和金融制度的實際情況創新了各具特色的房地產金融

房地產金融,指以房地產業為特定對象,圍繞房地產的開發建設經營和消費的再生產過程而展開的各種金融活動從服務對象上劃分,它包括為房地產業的房地產開發建設交易經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造購買維修裝飾消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分;從服務內容上劃分,它包括房地產資金融通房地產資金轉賬結算房地產保險房地產信托等業務,其中又以房地產資金融通業務為主

房地產金融風險,指經營房地產金融業務的金融機構,由于決策失誤管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產收益或信謄遭受損失的可能性房地產金融風險不僅包括單項業務單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產金融體系的風險一方而,金融業務金融機構之間存在著密切的相互聯系,相互依存相互影響相互制約的關系,一旦

產生風險往往相互連累從經濟學的角度出發,一項交易或一種活動給交易雙方以外的其他人帶來的不由交易雙方或活動主體直接承受的利益或損失就是這項交易的外部效應積極的外部效應使利益被第二者獲得,而交易當事人或活動主體未獲得相應的報酬,往往導致當事人放棄該交易或活動;消極的外部效應使第二者受損失,但交易當事人或活動主體未對此支付任何

費用,因而當事人可能仍然進行該交易或活動房地產金融風險就屬于一種消極的外部效應當較多的金融業務金融機構面臨較大風險,尤其是己經受到較大損失時,人們就可能對金融體系的穩定性可靠性資產流動性產生懷疑,因恐慌而擠兌,這就可能波及整個金融體系而導致金融動蕩乃至金融危機另一方面,金融部門經營的外部環境變化,也可能使整個金融部門都遭遇系統性風險,從而發生更大損失

二房地產金融風險分類

由于從服務內容上劃分,房地產金融以房地產資金融通業務為主,因此房地產金融風險可以劃分為以下幾種:

1.房地產資金融通業務方面的風險

這一方面的風險比較多,主要表現在以下幾點:

信用風險

它是由于借款人(房地產開發企業或住宅消費者)無力償還或不愿償還,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險房地產企業收入來源缺乏穩定性,企業償還能力沒保障;而銀行信用評級方法和貸款決策存在問題將面臨信用風險它可能是貸款前對借款人資信審查評估失誤造成的,也可能是貸款發放后情況變化造成的房地產金融中的信用風險,主要是房地產開發企業商品房銷售困難資金周轉不靈或經營不善虧損嚴重甚至破產倒閉而無力還款,以及借款的住宅消費者失業收入減少意外支出增加死亡等原因導致無力還款

流動性風險

它是由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產,以致不能清償到期債務滿足客戶提取存款要求的風險房地產金融中的流動性風險我國金融機構房地產貸款增速過快,貸款比例失調,又存在經營管理能力較弱,資產質量惡化的狀況,將面臨流動性風險一種是原發性的,即資產結構中的中長期貸款比重過高,現金和國庫券等不足以應付提款需要,又缺乏及時融入現金的手段和渠道,導致流動性不足;另一種是繼發性的,是由信用風險帶動的流動性風險:房地產金融中人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要處分抵押房地產從中求償,如果賣不掉房地產而使銀行缺乏現金來應付提款等需要,也會形成流動性風險

資產負債結構風險

由于房地產資金融通中資產結構通常以中長期貸款為主,如果金融部門的負債結構中以活期存款為主,就可能形成流動性風險;如果負債結構中多一些

公積金存款住房專項儲蓄存款等來源較穩定的成分,結構風險就能縮小

資產質量風險

如果貸款中質量差的貸款(逾期不還的無力償還的和無法追索的等)較多,貸款銀行就面臨效益差的風險,房地產金融中的資產質量風險與借款人信用有關,與宏觀經濟形勢有關,也與具體的貸款業務處理(如以什么方式作還款擔保以房地產抵押時該房地產是否容易

銷售對抵押房地產的估價是否過高等)有關

利率風險

如果存款利率上升,或者貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,都可能帶來經營效益方面的風險房地產資金融通尤其是住宅金融的期限往往較長,在長時期中利率變化越頻越大,利率風險也就更大

通貨膨脹風險

由于名義利率減去通貨膨脹率才是實際的利率,在名義利率不變時通貨膨脹會使實際利率下降甚至可能為負數,就使銀行面臨風險固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大,因為后者往往隨通貨膨脹而上浮,如果貸款利率固定而存款利率浮動,銀行的通貨膨脹風險就更大,房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大

匯率風險

如果外匯升值本幣對外貶值,以外幣計價的債務負擔將加重:反之則以外幣計價資產將實際減少外匯買賣外匯收支中也有風險當房地產金融中借有外債或引進外匯時,也會面臨外匯風險

2.其它風險

房地產金融中還有其他風險,如經營管理不善導致經濟效益下降甚至虧損的風險,業務操作中其他失誤(計算錯誤拼寫或打印錯誤票據單證審核錯誤防盜防搶劫不力泄露機密等)帶來的操作風險,業務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險,國家政策變動的風險,房地產資金轉賬結算中的風險房地產保險中的風險房地產信托中的風險等

三房地產金融風險的防范措施

如何防范房地產金融風險,對銀行和國家來說,都是一個巨大的挑戰

1.高度重視房地產金融風險及其危害性,增強防范金融風險的意識

銀行要密切注意房地產市場的發展動態,加強市場分析與調研,把握房地產市場發展規律,適時調整房地產金融業務的經營方向與策略,促進住房金融業務的健康有序發展要嚴格把握房地產貸款的市場準入條件,對各類批發市場缺少良好物業配套的單體樓盤寫字樓商用房或非商品住宅占比高的樓盤銷售前景差的高層樓盤要限制介入;對已有不良記錄抗風險能力差的小型開發企業自有資金明顯不足的項目不得介入做到既要支持好的有前景的房地產項目和個人購房,又要嚴防房地產泡沫積聚的潛在風險要逐步建立以房地產金融為目標的經營管理模式,從規范操作降低風險保障運行出發,擴展住房金融業務范疇,有步驟地推進住房金融業務向多元化標準化優質化方向發展對目前出現的房地產熱要適當

降溫要認真貫徹執行房地產金融的有關政策和規定,從加強房地產信貸管理入手,切實改進服務,讓房地產信貸業務步入良性運行的軌道

2.加快我國金融體制的改革,建立健全與房地產金融業務相關的法律法規體系,引導房地產金融機構的有序競爭

國家應該完善房地產金融的法規和制度,規范其行為,完善現行的法律法規,確定房地產金融的法律地位,如在《商業銀行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正當競爭法》等法律法規條文中新增有關開辦房地產金融業務的條件的法律條例,用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為同時要建立健全有關房地產金融的法律法規,如制定《房地產開發企業貸款管理法》《個人購房貸款管理法》《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等一系列配套法規,明確規定開發商及個人的權利與義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的銀企及銀行與個人客戶的合作關系,共同促進國民經濟的健康發展對于提供假資料假資信騙取貸款的開發商或個人,應立即停止貸款,并追回已貸款項同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任

推動有序競爭商業性房地產金融業務,可以多家競爭,凡是經中央銀行審查具備資格的金融機構都允許經營,并由中央銀行嚴格監督,制止非法壟斷和不正當競爭行為,不夠資格的和嚴重違規的金融機構不得從事房地產金融業務,以免帶來消極外部效應被批準在我國經營人民幣業務的外資銀行和中外合資銀行,建議允許它們在指定范圍內開展房地產金融業務,但規模要控制住,因為房地產業主要是個內向型產業,創匯能力弱,外資方面要把以人民幣形態收回的貸款本息,從我國換成外匯拿回去,如果它們發放貸款過多,就會影響我國外匯平衡,房地產業對外們的需要量不大,不宜為房地產開發多借外債政策性房地產金融業務,應該由各城市政府分別選擇適宜的銀行獨家辦理,這樣便于政府監督管理,保持政策統一性由于住房公積金是政府強制征收的,政府就必須保障其交全由獨家銀行辦理這方面業務,向政府承擔按規定使用和確保交全收回的責任,接受政府的必要補貼等幫助,有助于實現預定政策目標

3.有計劃有步驟地加快房地產證券化

要適當

加快第一種含義的房地產證券化進度,擴大房地產業直接融資規模,減輕間接融資對房地產金融機構的壓力對房地產證券發行者的資信仍然要嚴格審查,以免濫發證券造成消極外部效應,房地產公司債券和股票都不能以攤派方式發行

第一種含義的房地產證券化實施條件尚未具備,但它可以減少房地產金融的局部性非系統性風險,因此可以逐步創造條件,準備實施政府的保證涉及《擔保法》的修改,建議修改法律,準許政府為住房抵押債券提供保證建議中央銀行放寬對這種債券的利率限制,允許它等于或適當

高于(因它的風險大于國庫券)國庫券利率還可以借鑒美國作法,籌建經營抵押住房的再抵押貸款發行全國性住房抵押債券的房地產金融機構

全國性住房抵押債券如何防范系統性風險?這是一個難題,當房地產經濟周期性波動或宏觀經濟形勢惡化使整個房地產市場都銷售不暢抵押住房也難以處分時,或人們收入減少不能按時還款者增加時,房地產金融形勢將惡化,這種債券發行和轉讓會出現很大困難我們認為,由于買房住與租房住是兩種具有替代性的住房消費方式,買不起房的人和還不起貸款而遷出抵押住房的人,大多都會轉而租房住,租房市場在一定程度上可以彌補賣房市場的萎縮,就可以通過發展租房市場向住房出租公司和私人房東發放貸款,在一定程度上縮小上述系統性風險住房出租者的借款擔保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如質押等,這會增加債券發行者的工作量(例如再質押等),但比只搞抵押的風險要小

4.妥善利用

商業保險和社會保障機構的力量

與房地產和房地產金融有關的保險業務有很大的拓展空間,它們的開展可以減少或轉移房地產金融活動的風險我們認為,在申請住房抵押貸款時,通常只須要求

借款人投保房屋財產險和人身意外傷害險就夠了,貸款銀行的利益已可獲得基本保障其他保險如信用保證保險失業保險死亡(意外傷害以外)保險等,可由借款人自愿選擇是否投保,以免保險費負擔過重;也可以規定當住房抵押貸款發放率大于某個限度(即首付款率過低)時才必須投保這些保險

全國性住房抵押債券體系建立起來后,可以接受前面引述的建議,向人身保險公司和社會保障基金機構推銷一部分,但不宜過多,以免因債券價格下跌影響它們的穩定經營

5.加強化解房地產金融機構的不良資產

以上

我們探討了一些

防范房地產金融風險的辦法此外,還要采取措施解決房地產金融業務中已經出現的問題,化解房地產金融機構的不良資產從而化解一部分風險

由于在發放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求

較高,又有保險等配套,迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國平均在2%以下房地產金融機構的不良資產絕大部分是在房地產業金融領域形成的,表現為房地產開發貸款中的逾期貸款呆滯貸款和呆帳貸款(包括不得不處分抵押房地產卻賣不掉從而收不回來的貸款)開發商還不起貸款,主要原因是商品房賣不掉造成積壓,有的則是經營不善企業虧損所致因此要設法幫助開發商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預期和價格定位,以適當的損失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當

發放補充性貸款來改進房屋結構和功能,以適應市場需要,變積壓為暢銷,還可以與開發商重訂還款協議,開發商把準備出售的商品房改為出租,相應地推遲還款,加收逾期利息

我國金融機構的不良資產不僅在房地產金融領域有,其他領域也有要減輕它們的消極外部效應,就需要綜合治理,各金融機構都要搞好資產負債管理,遵守金融法規制度和紀律,加強自律要增強風險意識,提高預測分析和決策的科學水平還可以借鑒美國等國的作法,建立由共同基金等購買商業銀行不良資產的風險轉移機制

參考文獻:

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4.胡學光:《新形勢下多種融資方式的比較與選擇》《證券業》2002年第3期

第四篇：金融風險及防范

論文題目：論述金融會計風險及防范

摘要:金融業是高風險行業,而金融會計是金融工作的基礎,金融企業作為經營貨幣信貸業務的特殊企業和獨立的社會經濟主體,在營運過程中存在各種遭受損失的可能性,為此金融會計在金融工作中的基礎地位更加突出,作用更加重要。特別是近年來，金融案件的發案率逐年上升，涉案金額大、牽涉部門多成為一大特點。但對金融案件的分析可看出80%的金融案件離不開會計部門的會計核算和資金清算，所以金融會計的風險防范在金融部門的內部控制管理中起著舉足輕重的作用，是金融內控管理的關鍵所在。文章主要從金融會計風險的表現形式、產生風險的原因及防范風險的相應對策等三個方面對金融會計風險進行了深入探討。

風險是指未來遭受損失的可能性。金融企業作為經營貨幣信貸業務的特殊企業和獨立的社會經濟主體,在營運過程中存在各種遭受損失的可能性。金融風險的表現形式是多方面的。

一、現行金融會計風險的表現形式

1.核算虛假，會計信息失真。會計核算是銀行會計的最基本職能，它是整個資金運用的真實反映。可以說，銀行的一切業務活動都要通過會計信息反映出來，如果會計核算方法不當、核算程序不規范、核算質量不高或某個環節失控，就有可能出現風險。現實工作中，有的銀行為維護自身利益，違反金融政策要求，在會計信息處理上大做文章，致使會計部門提供的信息資料不真實、不充分，真賬假表、假賬假表、任意調整收支科目等現象，事實上掩蓋了信貸資產的質量和風險，影響對銀行經營狀況的客觀評價進而帶來更大的風險。從會計工作的程序看，結算編制是最后的環節。在銀行業中，結算風險最主要的表現是結算數據不實，尤其是利潤反映不實。當然，這種情況的存在，有技術或制度上的原因，也有人為的因素。從人為因素看，不可忽略的問題是虛假性。如有的金融機構為了本單位或其他某種需要，要求會計部門在結算報表上做數字游戲。或虛增利潤，或虛減利潤，或搞賬外賬，想以此取得業績考核名次或達到暗盈利的目的。結果導致自下而上會計信息失真。期刊之家——論文快速發表的綠色通道，有需要的扣我：2863623720

2.操作違規，加大結算風險。近年來，隨著銀行業改革的不斷深入和發展，特別是電子化進程的加快，會計結算制度已經形成比較完善的體系，為加強銀行內部控制和管理發揮了重要作用。但在實際工作中，由于基層會計人員業務知識和風險防范意識的缺乏，不按規程操作越權辦理業務的情況時有發生，人為加大了結算風險。

3.內控不嚴，會計人員約束不力。主要表現在：一是部分銀行會計人員素質不高，操作行為不規范，容易發生會計差錯。二是個別會計人員內外勾結，肆意侵害銀行利益，從而發生經濟案件。三是會計崗位設置缺乏應有的互相制約和牽制。四是金融機構在會計核算方面的漏洞，規章制度、操作規程不嚴密，制度不完善，相互監督制約機制不健全。

4.制約失衡，加大經營風險。銀行會計作為一項專業性強風險性大的行業，面對大量結算票據、現金資產，以至密押、印章、重要空白憑證、有價單證等，一旦發生工作疏漏造成資產的損失是巨大的。目前社會上一些不法分子將銀行作為其獵擊的主要目標，各類案件居高不下，手段花樣層出不窮，無論是假匯票、利用信用卡惡意透支，還是貪污盜竊、索賄受

賄，任何一個案件會或多或少涉及經營核算部門，一旦會計部門放松管制，降低核算水平，就會為犯罪分子客觀上開了綠燈，加大了經營風險。

二、防范金融會計風險的具體措施

1.建立內控制度體系。

有效的內部控制實際上是金融機構從決策實施到管理、監督的一個完善的運行機制。其中獨立的會計及核算體制是其基本要求之一。會計制度的完善，有利于內控制約機制的充分發揮。金融會計人員業務上只接受會計主管領導，會計人員進行賬務處理的唯一依據是有效的會計憑證。在加強會計業務制度體系時，要注意其全面性、規范性、適用性和協調性，即這一制度體系在會計業務中覆蓋要寬廣，操作要規范，不能脫離實際，并能有效與其他部門工作配合。一套完善的會計制度將有利于堵塞漏洞，有利于防止和杜絕銀行“三假”的產生，提高會計信息的真實性，才能有效控制人為調表而造成的會計信息失真現象，化解風險。

2.改革會計管理體制。

實踐證明,會計工作受同級領導的體制,不利于會計職能的充分發揮。目前,較為可行的改革措施是實行金融會計委派制。金融會計委派制應主要包括以下幾個方面的內容:一是總行對各分行和直轄支行實行會計經理委派制度,分行對所轄分支機構實行會計經理委派制度。會計經理的人事關系隸屬派出行,工作關系系由派出行財會部和派入行雙重管理;二是建立委派會計經理資格制度。委派會計經理必須符合《會計法》規定的任職資格,德才兼備,具有較高的業務素質和政治素質,經委派人員管理機構按有關程序考核確認后,報行領導批準其委派資格;三是賦予會計委派經理與履行職責相當的權力。

3.加強思想政治教育。

各級領導和管理人員在思想上要統一認識，高度重視會計工作在防范銀行風險中的重要作用。在實際工作中，關愛會計人員的成長，關心會計人員的生活，在物質待遇上適當向會計人員傾斜，在崗位設置、人員配置上給予支持，使他們安心工作。在此基礎上還要加強對會計人員自我約束的意識和能力，使他們能夠自覺遵守財經制度和執行有關的規章制度。同時，要以多種形式的培訓和學習，提高會計人員的業務能力，使他們能夠在工作中及時發現問題、防范風險。更多論文參考資料，請詳詢期刊之家網，或@2863623720

4.強化會計監督職能。

在會計監督中要強調獨立、嚴格、及時、有效，尤其是重視會計業務的事前和事中監督，因為事后發現問題往往無濟于事。會計業務事前和事中監督，可以力求把風險消除在日常工作處理中，從而減少損失。同時，還要重視會計分析，建立預警機制。報表反映的是過去的經營狀況，但了解過去不是報表使用者的最終目的，報表的真正使用價值是通過對報表的分析發現問題、解決問題、預測前景，幫助領導層了解過去、規范未來，才能在充分了解存在問題的基礎上，面對未來的變化做好有針對性的反應，才能幫助銀行建立會計風險預警機制，優化控制，提高規范決策能力，發揮會計職能作用。

第五篇：我國農村信用社金融風險形成的原因及防范對策

【摘要】 農村信用社作為最基層的金融機構，已經成為我國農村金融的主力軍。在服務“三農”、支持地方經濟發展方面，發揮著不可替代的重要作用。但是由于長期以來信用社的管理體制、經營管理中一些深層次問題未能得到解決，金融風險日益加大，嚴重地影響和制約著農村信用社的經營和改革，本文提出對策。

【關鍵詞】 農村信用社；金融風險；防范和化解；三農

在社會主義市場經濟向縱深推進以及產業結構的戰略性調整下，農村信用社在舊體制下積累形成的深層次矛盾不斷暴露，金融風險日漸顯現，嚴重制約著農村信用社的發展，已然危及到農村信用體系的金融安全。因此研究信用社金融風險的控制對于促進我國農村信用社的改革、確保農村金融健康穩定發展有著非常重要的現實意義。

一、我國農村信用社金融風險形成的主要原因

（一）農村金融體制改革滯后

相對于整個社會經濟、金融改革，農村信用社的改革是滯后的。因此，構建農村金融體系、深化農村信用社改革，已迫切地擺在我們面前。這是全面建設小康社會、加快推進社會主義現代化的需要；是發展農業和農村經濟，力爭農民收入有較快增長的需要。

（二）現行制度制約農村信用社的正常發展

我國農村經濟體制的多次變革給農信社背上了沉重的歷史包袱，加大了資產風險。其三個主要來源是：不合理制度造成的資產質量問題，如行政干預、指令貸款支持鄉鎮企業、制度轉換過程中產生的新呆賬等。

（三）經營體制不靈活導致的風險防范機制不健全

按照有關規定，基層農村信用社應當建立起“自主經營、自負盈虧、自擔風險、自我發展”的經營體制。但事實上是農村信用社經營并不靈活，由于聯社的統管過死并沒有實現“責、權、利”的有效統一。“惜貸”、“怕貸”、“懼貸”思想較為嚴重，限制了業務的發展。此外，在經營中還缺少自主權，從人到財、物的管理權全部收歸聯社，妨礙了其業務發展和經營管理水平的提高。

（四）內控機制不健全

當前農村信用社處于改革和發展并重的特殊時期，改革工作繁重而艱巨，發展的步伐又不容有些許的停留。因此，當前加強農信社內控管理建設顯得尤為必要。根據其業務拓展和創新的實際需要，及時研究、制訂相應的內控制度，確保“業務拓展到哪里，制度建設跟進到哪里、內控措施落實到哪里①。

（五）部分員工業務素質不高

我國農村信用社廣大員工的整體素質不高，有相當大的一部分員工的文化水平還停留在初、高中階段，尤其是基層信用社員工的文化素質更是如此。另外多數基層農信社員工的組織紀律性不強，造成業務水平、服務質量、服務水平低下，損害了農村信用社的社會形象。

二、對農村信用社金融風險的防范和化解的對策

防范和化解農村信用社金融風險是一個關系到農村經濟長期持續協調發展和農村社會

穩定的現實問題。防范和化解農村信用社金融風險首先必須加強金融立法，把對農村信用社的管理納入依法治理的軌道。為了防范和化解農村信用社金融風險，我們必須從以下幾方面著手。

（一）進一步深化農村信用社的改革

1.擴大農村信用社規模，提高綜合服務水平。只有加快農村金融的發展步伐，才能從根本上防范和化解農村信用社金融風險。一是增資擴股，擴大規模增強抵御風險的能力。二是要延伸信貸范圍，擴大服務領域。特別是要大力支持農業產業化、規模化經營，促進農業整體發展水平的提高。三是要轉變經營作風，改進貸款方式。實行對社員貸款優先、利率優惠、對農業生產貸款優惠的政策。

2.完善行業自律機制，強化內部經營管理。農信社是獨立的法人實體，要盡快強化自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展的自律機制。加強對貸款的管理，防范金融風險。嚴格財務管理，在經營管理上實行股金公開、貸款公開和帳務公開。要堅持貸款的集體審批制度，健全落實貸款的擔保抵押制度，逐步推行貸款的風險度管理。

（二）實行政策扶持

化解農村信用社的風險，必須調整現行對農村信用社的有關政策。一是國家財政撥付資金，核銷“五小”企業呆壞賬和解決政策性保值貼補利息；二是適當減免稅賦或降低對農村信用社的課稅稅率，對農村信用社支持“三農”的貸款利息收入免征營業稅或降低營業稅稅率；三是適當放寬對農村信用社的業務限制，適當批準農村信用社開辦新的業務，如國債買賣、票據貼現、代理保險等。

（三）強化員工隊伍建設

處置農村信用社風險的關鍵是處置人的因素造成的風險，特別是農村信用社高級管理人員因素造成的風險。為此，必須抓住以下三點：一是切實加強縣聯社和農村信用社領導班子建設和職工隊伍建設，增強職工敬業愛崗意識、廉潔奉公意識，克服不良習氣，糾正違法違紀現象，增強農村信用社的凝聚力、向心力。二是建立職工培訓制度，努力提高職工的業務素質。

（四）創新經營理念

大力促進農村金融組織和金融產品創新。在加強監管、防范風險、總結試點經驗的基礎上，鼓勵適合農村需求特點的金融組織創新和金融產品創新，促進縣域經濟發展和金融機構適度競爭，推動交易工具和業務品種的創新。

（五）營造良好的外部環境

一是盡快制定《農村信用合作法》，確立農村信用社的法律地位，保障農村信用社和存款人的合法權益，使農村信用社步入法制化管理的軌道，真正做到依法經營、依法管理；二是剝離農村信用社的不良資產，使農村信用社甩掉包袱，輕裝前進；三是加強金融法制宣傳教育，努力提高全社會的法制意識和信用觀念，營造一個良好的社會信用環境；四是堅決避免對農村信用社的多頭檢查和重復檢查，重點抓好對其年檢工作；五是人民銀行市、縣兩級支行要切實加強對農村信用社的風險監管，一方面控制住新風險的產生，另一方面著力化解已暴露和潛在的風險。同時，要加強對農村信用社支農業績的考核，使其不偏離支持“三農”的方向。

（六）加強金融監管

一是強化信用社市場準入管理；二是改進監管方式和手段加強非現場監管；三是建立信用社信用評級制度；四是建立強制性存款保險制度。

【參考文獻】

［1］王世英.《農村金融學》.中國金融出版社，1997.11.［2］ 徐笑波.《中國農村金融的變革與發展》.當代中國出版社，2001.2.［3］ 吳強.《中國農村金融的改革與發展》.中國財政經濟出版社，1990.12.［4］ 馬忠富.《中國農村合作金融發展研究》.中國金融出版社，2001.6.［5］ 周再清.“略論農村信用社的風險及防范”.《財經理論與實踐》，2000.2.