第一篇：房屋買賣合同糾紛案例分析

案例分析（房屋買賣合同糾紛）

一、案例背景

王某與甲房地產公司于2007年7月7日簽訂商品房訂購單，約定王某意愿購買甲房地產公司開發的A小區一戶房屋，并向甲房地產公司交納2萬元定金，該定購單未寫明房屋價格，甲公司銷售人員口頭承諾價格將不超過6300元/平方米，但該項目正式開盤后，王某被告之房屋單價為6700元/平方米，王某認為價格超出個人的承受能力，拒絕購買，要求甲公司退還2萬元定金；甲公司認為王某交付的2萬元是定金，因王某原因拒絕購買房屋，該款項不應退還；雙方訴至法院。

二、案件分析

王某與甲房地產公司簽訂的定購單對于價格未作出約定，該協議因缺少合同主要條款，應當視為成立但未生效；同時，在A小區銷售價格確定后，雙方產生爭議，且就價格問題未能協商一致，導致定購單無法實現，這應當是歸于雙方的原因；鑒于王某與甲公司未達成合法有效的買賣合同，雙方也無法就存在的爭議取得一致，甲公司理應將收取王某的2萬元款項予以返還。

最終，經法院主持調解，甲房地產公司向王某退還了2萬元款項。

第二篇：房屋買賣合同糾紛經典案例

麗江律師郜云的代理的云南省高級人民法院審理的房屋買賣合同案件經典實例

一審法院判決合同無效，二審法院判決合同部有效部分無效，云南省高級人民法院判決合同有效，我的當事人非常滿意！（雙方所簽《協議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協議》有效。）

云南省高級人民法院 民 事 判 決 書

(2013)云高民再終字第32號

申請再審人(一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。被申請人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。

委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務所律師，代理權限：特別授權代理。原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。原審第三人：周楊(系周兵之子)。原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。

申請再審人周兵與被申請人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買賣合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決，向本院申請再審。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請再審人周兵及其委托代理人趙*、孫**，被申請人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院再審查明如下法律事實：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮朝陽小區房產一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產權證》、《土地使用權證》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經營的“鶴韻食府”經協商簽訂了《售房協議》(以下簡稱《協議》)，該《協議》的主要內容為：甲方為周斌，乙方為傅言城，甲方將原老鶴韻酒樓及后面的整塊地以360萬元價款出售給乙方，乙方預付定金40萬元，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過戶、上稅等內容;《協議》第四條約定，本協議簽字生效，如一方違約，賠償對方違約金100萬元。在協議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。另查明，簽訂本《協議》時，周兵將涉訴房產的產權證書交給傅言誠查看，該房產證的房屋所有權人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當時均在食府內。在合同簽訂當天，傅言城預付了購房款40萬元。2010年9月16日，傅言城向中國工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬元。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續履行合同。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬元，并返還房屋預付款40萬元。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協議》無效，傅言城要求支付違約金沒有法律依據，只同意退還傅言城40萬元預付款及利息。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。三名第三人均稱對周兵出售涉訴房產一事不知情，不同意賣房。一審法院認為：傅言城與周兵訴爭的房產系家庭共有財產，在沒有其他共有人授權的情況下，周兵以個人名義與傅言城簽訂了《售房協議》，直接侵犯了其他共有人的財產所有權，根據城市房地產屬共同共有的，未經其他共有人書面同意不得轉讓的法律規定及在共有關系存續期間，部份共有人擅自處分共有財產一般應認定無效的司法解釋，認定該《協議》無效。同時認為，周斌的行為并不符合表見代理的主體特征，雙方在簽訂協議的過程中均有過錯，應各自承擔因簽訂合同給對方造成的損失。據此，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四項、《中華人民共和國合同法》第五十二條五項、第五十八條之規定，判決：周兵返還傅言城房屋預付款40萬元，并從2010年7月26日起至還款之日止按5.31%支付年利息。案件受理費21000元，由周兵承擔。

一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。請求支持其全部訴訟請求。二審法院判決認為，本案應當適用《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規定：夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權。夫或妻非因日常生活要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。據此，二審認為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產，從而認定該《協議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個子女的部分無效。雙方約定的100萬元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應由周兵夫妻承擔一半即50萬元的違約金。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規定，判決：

一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號民事判決;

二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內返還上訴人傅言城房屋預付款40萬元;

三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內支付給上訴人傅言城違約金50萬元。一審案件受理費17400元，由傅言城承擔7400元，由周兵承擔10000元。二審案件受理費17400元，由傅言城和周兵各承擔8700元。

二審判決后，周兵不服，向我院申請再審稱，二審適用法律錯誤導致錯判，請求依法改判。

一、本案應適用《城市房地產管理法》的相關規定，非經權利人同意或者授權，任何形式的房屋買賣均是無效。

二、二審法院判決書中認定雙方之間的協議部分有效，部分無效已經嚴重違反了民法通則、物權法的相關規定。

三、二審法院判決由其承擔違約金50萬元沒有事實和法律依據。

被申請人傅言城再審過程中答辯認為，周兵的再審請求不應予以支持，并請求判令周兵返還40萬元購房預付定金并承擔100萬元的違約金。

一、雙方簽訂的《協議》合法有效。《協議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，《協議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請人完全有理由相信此《協議》代表了周兵全家的意愿。

二、周兵一家的違約行為導致其經濟損失300萬元。包括：

1、40萬元已付定金的利息及其投資收益;

2、向銀行貸款300萬元抵押物評估費用、貸款利息;

3、投資期間可得利益損失。

4、訴訟費用及往返的各種開支3萬元。

三、周兵一家應當按《協議》向其支付違約金100萬元。另，再審中被申請人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請書》，認為雙方所簽《協議》上甲方;處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊，請求對《協議》上是否有楊永慶的手印進行指紋鑒定。

本案再審爭議的焦點是：

一、周兵與傅言城雙方所簽《協議》是否有效?

二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?本院依據查明的案件事實及相關法律規定逐一評判如下：

一、雙方所簽《協議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協議》有效。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產“鶴韻酒樓”的經營形式為周兵等二人為經營者的家庭共同經營模式。雙方簽定《協議》的地點是在周兵之妻楊永慶經營的“鶴韻食府”，當時除傅言城與周兵二人外，楊永慶及楊滿麗均在食府里。從再審中調取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協議》時，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經營者的家庭經營模式，《協議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的;其認為此印章代表了周兵全家的意愿;能夠相互印證。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協議時雖都已成年，但還未獨立生活(周楊當時在當兵，楊滿麗當時在讀大學)，其生活還依附其父母。(三)雙方當事人簽訂《協議》并不是簡單的突發行為，而是經過了一段時間的協商議價的過程。《協議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，并不違反相關法律規定。基于以上查明的事實，對傅言城;“確有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉訴房產”的主張，本院予以采信。《中華人民共和國合同法》第四十九條規定行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。本案中，傅言城雖然知道轉讓的涉訴房產為共有，但從本案的以上客觀事實分析，傅言城確有理由相信周兵的處分是共有人的共同意思表示。據此，本院認為應認定周兵與傅言城雙方所簽《協議》有效。雖出賣人周兵最終不愿履行《協議》，但不能因此而否認買賣協議的效力。關于傅言城提出的《指紋鑒定申請》，本院認為鑒定的結果與本案的事實認定沒有直接的因果關系，不影響本案的實體處理，故不需在再審過程中進行鑒定。

二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?雙方簽訂《協議》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的購房預付款，傅言城依《協議》約定貸款，貸款到位后周兵最終不同意出售涉訴房產。周兵未按《協議》約定履行義務的行為構成違約，應承擔由此產生的法律責任。據此，周兵申請再審認為;其與傅言城所簽《協議》無效，原審法院判決其承擔違約金50萬元，沒有事實和法律依據;的主張及理由不成立，本院不予支持。原審判決由周兵向傅方城支付50萬元的違約金并無不當，50萬元的違約金也足以彌補傅言城的損失，故對原審的實體判決本院予以維持。

綜上，原判適用法律及說理不當，再審應予糾正，但原審實體判決適當，再審予以維持。據此，本案經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法審判監督程序若干問題的解釋》第三十三條、三十七條之規定，判決如下：

維持云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決。本判決為終審判決。

若負有義務的當事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在本判決規定履行期限屆滿后的兩年內向云南省鶴慶縣人民法院申請執行。

審 判 長 包靖秋 審 判 員 吳立宏 代理審判員 高晶晶 二O一三年七月二十四日

書 記 員 吳雪嬌

第三篇：房屋買賣合同糾紛案例1.2及其對比分析

案例11105230302306方朋威10市場營銷（2）

上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案

（最高人民法院審判委員會討論通過 2011年12月20日發布）

案情簡介

原告上海中原物業顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。

被告陶德華辯稱：涉案房屋原產權人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

關鍵詞

民事 居間合同 二手房買賣 違約

一審判決結果和要旨

上海市虹口區人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應于判決生效之日起十日內向原告中原公司支付違約金1.38萬元。案情發展

宣判后，陶德華提出上訴。

二審判決結果和要旨

上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：

一、撤銷上海市虹口區人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決；

二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

案例2

趙某訴某房地產公司房屋買賣合同糾紛案例分析

（最高人民法院審判委員會討論通過 2011年5月22日發布）

案情簡介

原告房地產公司訴稱：以趙某未支付房款構成違約、利用未取得所有權的房屋進行抵押貸款為由，訴至法院，請求解除與趙某之間的《商品房買賣合同》，確認趙某以所購房屋作為抵押物的貸款抵押無效。

被告趙某辯稱：涉案房屋相關的與房地產公司交易相關的材料得到銀行抵押貸款驗證通過，且已向房產局申請了該《商品房買賣合同》登記備案，抵押行為是有效的 一審判決結果和要旨

一審法院認為，趙某未取得房屋所有權，抵押登記無效，而第三人卻明知又同意抵押，因此判決抵押無效。

案情發展

一審判決后，第三人不服，提起上訴。

二審判決結果和要旨

二審法院認為，明確購房人可以用未實際取得房屋所有權的預購商品房作為按揭貸款抵押，又向房產局申請了該《商品房買賣合同》登記備案，抵押行為是有效的。故撤銷一審判決，發回重審。

案例1、2判決結果分析及個人見解

案例1上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案

個人案情分析

（1）中原公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，（2）房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。

（3）衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。

（4）當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。

綜上，本人認為二審的判決結果更具有公信力。

案例2趙某訴某房地產公司房屋買賣合同糾紛案例分析

個人分析（一審判決結果）

一審法院判決抵押無效主要是因為：

（1）趙某未按約定支付款項的行為已構成違約，某房地產公司有權解除雙方的《商品房買賣合同》;

（2）趙某在以本案爭議房屋向第三人(某銀行)進行抵押貸款時，房屋所有權仍屬于某房地產公司所有，趙某未付清首付，更未取得房屋所有權，其對房屋的處分權是受到限制的；

（3）趙某在未取得房屋所有權下，抵押也未經房地產公司同意，因此雖辦理了抵押登記，但實際侵犯了房地產公司的合法權益；

（4）第三人銀行明知又同意抵押，因此判決抵押無效。

個人分析（二審判決結果和要旨）

二審法院判決抵押有效主要是因為：

（1）房地產公司在合同中同意趙某在支付首付款后，可以向銀行申請按揭貸款，且其與趙某的交易材料通過了銀行的法定審查，說明材料合理有效，如不合其本意，屬合同條款訂立不當，由原告自己承擔；

（2）在趙某未付清首付款的情況下，交易雙方成功向房產局申請了該《商品房買賣合同》登記備案，應視為其同意趙某在未支付首付款的情況下，可以用預購的房屋作為抵押物向銀行申請貸款，某房地產公司未在借款合同上簽字或蓋章并不影響抵押合同的效力。

（3）依據《城市房地產抵押管理辦法》規定，明確購房人可以用未實際取得房屋所有權的預購商品房作為按揭貸款抵押，在借款合同有效的情況下，抵押行為是有效的。

案例1、2對比分析

（1）兩個案例都是關于房屋買賣糾紛；

（2）兩個案例原告與被告都有簽署紙質的具有法律效力的合同文件，因此都屬于合同糾紛的范疇；

（3）兩個案例都是相對實力弱小個人與大的公司團體進行法律博弈以維護自身合法

權益的案件，且都以個人的勝利個人的勝利作為最終判決結果，說明我國公民的法律素養有所提升，且認真搜集證據是可以通過法律手段維護自己的合法權益的；

（4）購買房屋等大件商品時，合同制定前要盡可能仔細考慮清楚，以確保合同要盡

量詳細、精確無歧義。

（5）兩個案件中均顯示出我國企業在通過法制維權上不夠專業，合同條款制定不夠

精準，導致條款概念模糊造成經濟損失，而這在與國際大企業的博弈中是十分不利的；

（6）案例1與案例2相比，前者僅僅是企業在合同制定上的法律運用不夠專業，后

者在前者的基礎上，就多了一個難以解決的難題，即沒有準確的法規定義銀行等審查部門的審查職能是否完全合法而沒有主觀為了自己的利益而有意促進審查得到通過；這說明了我國的法制仍有許多漏洞，有待完善；

（7）案例2警告我們，中國的政治體制導致一旦監查機制出現問題，整個法制程序的公證性將大打折扣，權力蔽護下的民告官，人民顯然是信心不足的，因此政府開放某些部門，允許民間建立監督機構與信用評分機構，已經經濟評級機構標準普爾對國家和公司進行信用評級一樣，監督與指導中國法制建設；

第四篇：“房屋買賣合同糾紛”案由案例

“房屋買賣合同糾紛”案由案例

發表時間：2012-5-8 文字 〖 大 中 小 〗 閱讀次數：3702 【 審理法院 】 鹽城市中級人民法院

原告：楊珺 ……

被告：東臺市東盛房地產開發有限公司 ……

法定代表人：季國棟 ……

原告楊珺因與被告東臺市東盛房地產開發有限公司(以下簡稱東盛房地產公司)發生商品房買賣合同糾紛，向江蘇省東臺市人民法院提起訴訟。

原告楊珺訴稱：2006年3月25日，原告與被告東盛房地產公司簽訂商品房買賣合同，購買被告開發的東臺市水景灣10號樓A室房屋一套，并于同年5月至9月進行了精裝修。在裝修、居住過程中，原告發現房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題，雖然被告得知后對裂縫及滲漏問題進行了多次處理，但仍未能根治修復，從而給原告造成了損失。隨后，南京東南建設工程安全鑒定有限公司對裂縫滲漏原因及修復方案進行了鑒定，認定墻體裂縫主要是因溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致，屋面未作保溫層和墻體砌筑質量較差導致樓層溫度裂縫明顯，而墻體裂縫是窗戶部位產生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔修復房屋裂縫及相關費用的民事責任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

原告楊珺提交了如下證據：

1.原告楊珺與被告東盛房地產公司簽訂的商品房買賣合同、房屋產權證、住宅使用說明書、住宅質量保證書各一份，用以證明原被告之間存在買賣合同關系，且屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結構工程和主體結構工程都屬于被告的保修范圍。

2.照片16張、南京東南建設工程安全鑒定有限公司第SF207078—1號鑒定報告一份，用以證明被告東盛房地產公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質量缺陷，且系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致，屋面未做保溫層和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯，這種裂縫嚴重影響了原告楊珺對房屋的使用和觀瞻。鑒定報告還對裂縫提出了整改及修復方案。

3.東臺市建筑工程質量監督站出具的建設工程質量監督報告、監理單位工程質量評估報告各一份，用以證明被告東盛房地產公司交付的房屋在工程設計上存在著建筑節能方面的質量缺陷，在合同中被告沒有載明此情況，在交付時亦未能告知。

4.2007年8月13日和6月12日被告東盛房地產公司作出的關于東臺水景灣維修的說明和關于對業主反映有關質量問題的處理情況說明及其態度和建議，用以證明被告已進行了維修，但未能修復的事實。

5.2007年12月30日建筑工程預算書，用以證明按照鑒定結論提出的整改修復方案產生的工程預算。

6.南京千都裝飾工程有限公司東臺分公司稅務登記證、營業執照、裝飾工程合同書、收條、報修記錄表、情況反映及證人證言各一份，用以證明原告楊珺在房屋裝修期間，因被告東盛房地產公司對A室墻體進行二次修復，導致裝修工期延誤，補償裝修方違約金等共7100元。

7.中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》，用以證明對房屋修復整改所需的費用。

被告東盛房地產公司辯稱：被告交付給原告楊珺的房屋經竣工驗收合格，被告僅在保修期限內依據合同約定和法律規定承擔維修責任。被告的施工圖設計文件通過了有關行政部門審查，符合國家強制性標準及規范的要求。屋面未做保溫屋符合設計要求和規定，不是被告的過錯。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務。原告的主張沒有合同和法律規定上的依據，故請求駁回原告的訴訟請求。

被告東盛房地產公司提交了如下證據：

1.勘察單位質量評估報告、設計單位工程質量檢查報告、監理單位工程質量評估報告、單位工程竣工驗收報告、單位工程交付竣工驗收證明書、建設工程質量監督報告，用以證明該房屋通過了各方主體，包括政府的工程質量監督部門的驗收，該工程按圖施工，符合設計要求，為質量合格工程，符合國家強制性標準及規范。

2.關于發布《住宅工程質量通病控制標準》的通知、《住宅工程質量通病控制標準》、《住宅工程常見質量通病防治措施手冊》，用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質量通病，2006年4月才將建筑節能列為強制性標準。

3.20041226號施工圖設計審查報告、設計施工圖通用圖紙說明、原告楊珺所在房屋設計圖紙、建設工程抗震設防審查證書，用以證明被告東盛房地產公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國家的強制性規范，通過了有關行政部門的審核，屋面保溫層施工不是被告的法定義務。

4.東臺市規劃建設局東建發[2006]136號文件，用以證明江蘇省建筑節能強制性標準和強制性規程在東臺市是2006年6月1日起施行的，原告楊珺所訴的房屋在建筑時沒有節能要求。

東臺市人民法院一審查明：

2006年3月25日，原告楊珺與被告東盛房地產公司簽訂商品房買賣合同一份，該合同載明，原告購買被告開發的坐落于東臺市原新東南路(現海陵南路)水景灣10號樓A室房屋一套，房屋用途為居住，房屋總價款為441430元，《住宅質量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任，在房屋保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務，因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協助維修，維修費用由購買人承擔。水景灣10號樓為疊加別墅，除去頂樓閣樓層后有4個結構層，為磚混結構，屋面未設置保溫層，對此，被告向原告出售房屋時未予告知。該樓的設計單位為通州市建筑設計院，施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司，監理單位為通州市天元建設監理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工，2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告楊珺領取了涉案房屋的房屋所有權證。在裝修、居住過程中，原告發現存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題，多次報修，被告東盛房地產公司多次派員維修，但均未能根本修復。

2007年9月3日，原告楊珺將被告東盛房地產公司訴至法院要求其修復房屋的裂縫。審理中，原告申請對墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進行鑒定。2007年12月11日，南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出SF207078—1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》(以下簡稱鑒定報告)，其鑒定結論為：水景灣10號樓A室產生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對主體結構安全沒有影響，但嚴重影響觀瞻和使用功能。其整改修復方案為：1.現有裂縫的修復方案：對內外貫通的裂縫可采用結構膠進行灌縫，對墻面粉刷層的裂縫，可鏟除原粉刷層，進行重新粉刷。2。防止裂縫繼續發展的處理方案：由于水景灣10號樓A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當溫差較大時，房屋的裂縫發展會比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結構的安全性能，但是會影響建筑的觀瞻和使用，因此，應該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號樓A室的屋面未設置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照圖集蘇J9801—1／8新做保溫屋面。新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂漿摻107膠，內調16號鍍鋅鋼絲網一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一層；(5)20厚1：3水泥砂漿找平層：(6)鋼筋混凝土現澆屋面板。

2007年12月19日，原告楊珺向法院提出撤訴申請，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號民事裁定書，裁定準許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告東盛房地產公司承擔根治修復房屋裂縫滲漏及相關費用的民事責任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日，原告楊珺申請對東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價進行評估。2008年7月9日，中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》，結論為：原告位于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價為35481.36元。

本案一審的爭議焦點是：1.被告東盛房地產公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質量問題；2.若存在質量問題，被告是否應當承擔民事責任；3.若被告應當承擔民事責任，則應當承擔何種方式的民事責任。

東臺市人民法院一審認為：

第一，被告東盛房地產公司出售給原告楊珺的房屋存在質量缺陷。1.根據《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)第六十條、第六十二條的規定，竣工驗收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷，且建筑工程實行質量保修制度。該法及國務院《建筑工程質量管理條例》(以下簡稱質量管理條例)未對“質量缺陷”作出進一步的解釋或規定。建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第三條規定：“本辦法所稱房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。本辦法所稱質量缺陷，是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。”參照該條規定，只要房屋建筑工程質量不符合法定標準以及合同目的，則可以認定存在質量缺陷。2.根據建筑法第五十二條的規定，建筑工程勘察、設計、施工的質量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求，具體管理辦法由國務院規定。根據質量管理條例第三條、第十六條的規定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建筑工程質量負責，建設單位在收到建設工程竣工報告后，應當組織對建筑工程質量負責的有關單位進行竣工驗收，由勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署質量合格文件后，方可交付使用。在當事人對房屋建筑工程質量提起的訴訟中，建設單位提供的有關行政管理部門的批準文件，以及勘察、設計、施工、工程監理等單位的質量合格文件，只能作為證據使用，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力。3.本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個客觀事實，并且該客觀事實經司法鑒定結論證實系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致，屋面設計瑕疵和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點，足以認定本案被告出售給原告的房屋存在質量缺陷，被告認為房屋的施工設計文件經有關行政部門審核批準、房屋竣工后經有關單位驗收合格，因此應當認定房屋質量合格的理由，不予采納。

第二，被告東盛房地產公司應當對本案的房屋質量缺陷承擔相應的民事責任。1.如上所述，我國實行建筑工程質量保修制度。根據質量管理條例第四十條的規定，在正常使用條件下，房屋主體結構工程的保修期限為設計文件規定的該工程的合理使用年限，房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年，保修期自竣工驗收合格之日起計算。根據司法鑒定結論，本案訟爭房屋的主體結構雖然不存在安全問題，但存在裂縫的質量缺陷，且出現了滲漏。原告楊珺在保修期內主張權利，應當予以支持。2.根據《中華人民共和國產品質量法》第二條的規定，建設工程不適用該法，因此，原告主張的房屋質量缺陷責任應當適用建筑法律法規的規定以及民事法律的一般性規定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對建筑工程施工質量負責的一般原則。質量管理條例第四十一條規定：“建設工程在保修范圍內和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”以上建筑法律法規的規定，旨在明確建筑工程質量的最終責任承擔者為施工單位。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第一百五十五條的規定，出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以要求其承擔相應的違約責任。所以，原告向被告主張權利有法律規定上的依據。3.本案中，被告交付給原告的房屋存在的質量缺陷比較隱蔽，經鑒定，質量缺陷的產生原因在房屋交付時即已存在，只是在交付后才被發現。在原、被告雙方簽訂的《住宅質量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內發生質量問題，出賣人應當履行保修義務。綜合以上三點，原告有權主張被告承擔相應的民事責任。

第三，被告東盛房地產公司應當對房屋質量缺陷承擔修復責任。根據合同法第一百一十一條的規定，對于質量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”本案中，被告交付給原告楊珺的房屋因出現裂縫滲漏質量問題嚴重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的民事責任，依法應予支持，被告應當按照南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號鑒定報告中所明確的整改修復方案履行修復義務。關于原告要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的相關費用的訴訟請求，因該費用尚未實際發生，不予支持。關于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。證據不足，不予支持。

據此，江蘇省東臺市人民法院依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第二條、第六十三條，合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規定，于2008年12月14日判決：

一、被告東盛房地產公司于本判決生效之日起三個月內對屬于原告楊珺所有的坐落于東臺市原新東南路(現海陵南路)水景灣10號樓A室按南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》中所明確的整改修復方案進行整改修復；

二、駁回原告楊珺的其他訴訟請求。

東盛房地產公司不服一審判決，向江蘇省鹽城市中級人民法院提起上訴，主要理由是：一審認定事實錯誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗收文件等，能夠證明本案房屋設計施工通過了有關行政部門的強制性標準審查，被上訴人楊珺的屋面未設計、未設置保溫層，符合當時的建筑標準和規范，故一審法院判決上訴人按鑒定報告方案修復房屋裂縫滲漏，依據不足；被上訴人在購買該商品房時，上訴人已經依據相關規定提供了相應的圖紙及資料，雙方對房屋的結構、層次等在合同中作了明確的約定，房屋竣工交付時，上訴人也依據相關規定提供了驗收證明書及質量監督報告等文件，被上訴人應當知道屋面未設置保溫層的事實，故一審判決認定上訴人在售房和交房時未盡告知義務，無事實依據。請求二審查明事實，依法改判上訴人僅對室內裂縫部分承擔修復義務，并駁回被上訴人的其他訴訟請求。

鹽城市中級人民法院經二審，確認了一審查明的事實。

注：《中華人民共和國最高人民法院公報》，2010年第11期（總第169期），第38-43頁。

……

第五篇：房屋買賣合同糾紛

“一房二賣”構成違約（2008）贛中民一終字第13號民事判決書

江西省贛州市中級人民法院民事判決書

（2008）贛中民一終字第13號

上訴人（原審被告）黃成建，男，1965年10月3日生，漢族，南康市人，南康市國稅局干部，住南康市國稅局。

被上訴人（原審原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，漢族，南康市人，住南康市橫寨鄉長塘村井頭2號，現住南康市旭山北路唐江餐館。

委托代理人劉洪基，南康市蓉江法律服務所法律工作者，一般代理。

上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買賣糾紛一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：原、被告經南康市芙蓉房產中介中心介紹，于2007年2月16日簽訂了一份《房屋買賣協議書》，約定由被告將位于南水新區芙蓉新城慧蓉苑1座701號套房一套轉讓給原告，協議內容為：該房面積為93平方米，總房價為人民幣153800元；付款方式為在簽訂協議時先付2萬元定金，被告交付鑰匙后原告除銀行按揭款外把剩余款付清給被告，開發商代收費用及稅收除被告支付契稅外，其余費用由原告承擔；被告協助原告辦理過戶手續，費用由原告負責；協議生效后，不得反悔，如有違約，違約方應向守約方賠償違約金3萬元等等。協議簽訂當日，原告向被告支付了2萬元購房定金。2007年農歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯芙蓉新城開發有限公司，原告以被告名義向該公司繳納了共計2230.20元的物業管理等費用。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產權證明，原告當日并未向被告交付剩余購房款。后雙方對于購房問題幾次協商，原告要求被告交付房屋鑰匙并出示房產證明后，自己才能付清剩余房款，而被告則要求原告付清剩余購房款，故雙方未能達成一致意見。后被告于2007年3月16日在南康市中聯芙蓉新城開發有限公司辦理房屋交接手續，領取慧蓉苑1座701號房鑰匙。2007年4月期間被告在原告未明確表示放棄購買該房屋的情況下將該房售于案外人張興財，并向其交付了該房鑰匙。

另查明，被告于2007年6月6日在南康市中聯芙蓉新城開發有限公司領取了慧蓉苑1座701號房產證。在法庭辯論終結前，被告未向原告交付房屋鑰匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原審法院認為，依法成立的合同受法律保護，合同雙方應當按照約定全面履行自己的義務。原、被告簽訂的房屋買賣協議，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規定，屬有效合同。原被告應當按照約定全面履行自己的義務。協議簽訂后，原告依約支付了購房定金2萬元，已履行了自己的義務。根據該買賣協議第二條：“??.，鑰匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除銀行按揭款外把剩余款付清給甲方（即被告黃成建）。??”的約定，被告應先將房屋鑰匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時在芙蓉新城辦理交接房手續，導致被告無法及時向原告交付房屋鑰匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未違反合同約定，不構成違約。2007年4月期間，被告在原告未明確表示放棄購買房屋的情況，將該房屋售于他人，并將房屋交付他人，致使原被告簽訂的房屋買賣協議無法履行，被告的這一行為違反了我國民法中的誠實信用原則，構成違約，其應按照合同約定承擔違約責任。因原被告簽訂協議已經無法履行，所以原告要求與被告解除協議，由被告返還原告定金2萬元并支付違約金3萬元給原告的訴訟請求理由充分，符合法律規定，予以支持。原告以被告名義交納買賣房屋的物業管理費用2230.20元因被告違約將房屋售于他人，現原告要求被告返還此款，理由充分，符合法律規定，予以支持。據此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國民法通則》第九十二條之規定，判決：

一、解除2007年2月16日原、被告簽訂的《房屋買賣協議書》；

二、限被告黃成建于判決生效后七日內向原告李亮亮返還購房定金20000元及支付違約金30000元，共計人民幣50000元；

三、限被告黃成建于判決生效后七日內向原告李亮亮償還其代繳的物業管理費用等計人民幣2230.20元。如果被告黃成建未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國訴訟法》第二百三十二條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1205.6元由被告黃成建負擔。

上訴人黃成建不服原審判決，上訴至本院，其上訴理由及請求為：2007年2月25日雙方一同前往房屋開發公司交相關費用，在各自交完自己應交的代收費用后，被上訴人回去取交房款的錢，因被上訴人的父親不知何故不同意拿錢給被上訴人，房屋交易暫時擱淺。后被上訴人和其兄找到上訴人說他們無法做通其父親的工作，要求放棄購買房屋，退回保證金。上訴人于是自己湊錢交清購房款。上訴人拿到房屋鑰匙的第二天發了一條短信給被上訴人的哥哥，要求他們在2007年3月20日前來拿鑰匙和付清購房款余款。同時上訴人還告知中介公司房屋鑰匙已拿到，中介公司也告知了被上訴人，被上訴人再次表示無法做通其父親的工作，請求退回保證金，因此上訴人將該房屋出售他人，上訴人沒有違約。原審認定上訴人沒有先把鑰匙交給被上訴人構成違約，這不符合商品交易規則，交錢和交鑰匙應該同時進行，而被上訴人未履行交錢的完全義務。請求二審法院依法撤銷原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬元，一、二審案件受理費及物業管理費2230.20元由被上訴人承擔。

被上訴人李亮亮辯稱：2007年2月25日被上訴人攜帶9萬多元現金與上訴人一同前往房屋開發公司辦理交房的相關手續，因上訴人未向被上訴人交付房屋鑰匙及出示房產權證明，故被上訴人按協議第二條約定未向上訴人支付剩余購房款，只以上訴人的名義向開發公司交納了物業管理費2230.20元。而上訴人于2007年3月16日才領取房屋鑰匙。其后被上訴人多次督促上訴人履行合同義務，及時交房，但上訴人卻將房屋賣給了案外人張興財，致使上訴人與被上訴人所簽訂的房屋買賣協議無法履行，上訴人構成了根本違約，應承擔違約責任。原審判決認定事實清楚，處理正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審認定的事實與原審法院查明的事實一致。

本院認為：上訴人黃成建與被上訴人李亮亮簽訂的《房屋買賣協議書》，系雙方當事人的真實意思表示，內容合法，為有效合同。被上訴人李亮亮已按約定向上訴人黃成建支付了購房定金2萬元，并代繳物業管理費2230.20元。對剩余購房款雙方約定鑰匙交付后付清。

但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買賣協議書》尚未解除的情況下，將房屋轉讓給他人，上訴人黃成建已構成違約，應承擔違約責任。上訴人黃成建主張其是在被上訴人已放棄購房的前提下才轉讓房屋證據不足，本院不予采信。上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律及處理正確。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下： 駁回上訴，維持原判決。

二審案件受理費1205.60元，由上訴人黃成建負擔。

本判決為終審判決。

審判長徐軍

審判員傅忠

代理審判員鄭小兵

二○○八年一月三十一日

書記員黃中林