第一篇：房屋買賣合同糾紛的分析和思考

房屋買賣合同糾紛的分析和思考

房屋買賣在人們生活中較為普遍發生，為此而產生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問題是對合同效力的認定，筆者據此談點看法。

一、如何理解最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（以下簡稱“《意見》”）第五十六條的規定

《意見》第五十六條規定：“買賣雙方自愿、并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完備的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手續”。關于該條的適用，最高人民法院在1987年《關于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請示報告》中已作出批復：《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理條例》實施前的歷史遺留問題。《條例》實施后，人民法院審理這類案件，即應嚴格按照《條例》的規定辦理。我國《城市私有房屋管理條例》已于1983年12月17日發布實施，故在此前有關房屋買賣糾紛的解決，適用《意見》第五十六條的規定，此后的有關糾紛應嚴格按照《條例》的規定辦理。

二、房屋買賣合同應采取何種形式

《合同法》第十條規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采取書面形式的，應當采取書面形式”。對房屋買賣合同應采用何種形式才有效，目前意見不一。有人認為書面形式的合同才有效，但也有人認為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個問題，首先要認識到在我國房屋買賣合同是法律許可唯一以不動產為標的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”，是因為房屋買賣合同除了具有買賣合同的一般特征外，還具有以下特

性：

1、房屋買賣合同的標的物是特指作為商品進入市場流通的房屋；

2、房屋買賣合同是轉移房屋所有權和宅基地使用權的協議；

3、房屋買賣是就房屋不動產所進行的交易，其法律調整不僅適用合同法，而且適用有關不動產的法律、行政法規。

其次，我國《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同??”。《城市私有房屋管理條例》第七條規定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續時，須按下列要求提交證件：??

（二）購買的房屋，須提交原房屋所有權證、買賣合同和契證??”。據此，可以看出，我國對城市私有房屋的買賣其合同形式的規定是應當采用書面形式，而不是口頭形式。那么，對農村房屋買賣合同又是如何規定的呢？目前，有關法律、法規沒有明確的規定，這不能不說是立法上的一個漏洞。但對究竟應采取何種形式，并非不能找到依據。最高人民法院于1992年7月9日對《關于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中指出：“房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂立書面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續后，方能認定買賣有效”。從以上法律、法規及司法解釋的規定可以看出，房屋買賣合同是要式合同，必須采用書面形式才能成立。但對此也不能絕對化，根據我國《合同法》第三十六條規定：“法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規定

《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。《城市房地產管

理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規定指出，買賣房屋必須在辦理過戶登記手續后，其所有權的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規定的“登記”是否一個意思，筆者認為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對合同本身進行登記，相當于登記備案的意思。某些法律、行政法規規定合同的生效要經過特別程序后才產生法律效力，如我國的中外合資經營法、中外合作經營法規定，中外合資經營合同、中外合作經營合同必須經過有關部門的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關于《合同法》的解釋第九條規定，法律、行政法律規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的，或者仍未辦理批準、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效。從這一規定也可看出，《合同法》第四十四條中所規定的“登記”，是對合同本身的登記，未履行登記手續，則該合同屬于效力待定合同。

四、如何理解房屋過戶登記對房屋買賣合同效力的影響

對買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過戶登記，該房屋買賣合同是否有效。有人認為，應在辦理過戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規定；二是未辦理過戶登記則所有權尚未發生轉移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關系？我國《土地管理法》第十二條及其《實施條例》第六條規定，土地使用權的變更，自變更登記之日起生效。《房地產管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理條例》第六條規定，房地產轉讓，當事人應當辦理權屬變更登記。從這些規定可以看出，依法律行為而使不動產物權發生變動的，以絕對辦理登記為必要，如不進行登記，即使有物權變動的事實，但在法律上也絕對不產生物權變動的效力。《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當

事人另有約定的除外”。同時該法第一百三十五條規定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物單證，并轉移標的物所有權的義務”。從這兩條的規定可以看出，房屋買賣合同的出賣人負有向買受人交付房屋并轉移所有權的義務，合同是否有效與所有權是否轉移即辦理過戶登記手續無必然聯系。法律法規規定或合同約定的單方責任未履行成不得成為合同無效的理由。因為這些責任的實際負擔人不是僅向合同對方當事人承諾履行，更主要的是應向有關行政主管部門履行。而這些責任與合同密切相關，履行這些責任既是合同一方當事人應該履行的合同義務，又是對方開始履行合同的基礎保障。

因此，這些是合同有效情況下當事人應當履行的合同義務，而不是合同是否有效的構成要素，并不能因該義務的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發布實施的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規辦理登記備案手續為由請求合同無效的，不予支持”。此規定指出，對商品房買賣合同的登記備案問題，應當屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認合同效力的必要條件。《解釋》對此予以明確，避免了司法審判權與行政管理權之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對合同本身的效力并無影響，故前面所說的第二種理由也不正確。

五、非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋

在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍。法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性，我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效

要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。農村房屋所有權及土地使用權的轉移，一般應以合同的實際履行為標志，必須經當地土地所有者村、組同意才發生法律效力。

第二篇：房屋買賣合同糾紛案例分析

案例分析（房屋買賣合同糾紛）

一、案例背景

王某與甲房地產公司于2007年7月7日簽訂商品房訂購單，約定王某意愿購買甲房地產公司開發的A小區一戶房屋，并向甲房地產公司交納2萬元定金，該定購單未寫明房屋價格，甲公司銷售人員口頭承諾價格將不超過6300元/平方米，但該項目正式開盤后，王某被告之房屋單價為6700元/平方米，王某認為價格超出個人的承受能力，拒絕購買，要求甲公司退還2萬元定金；甲公司認為王某交付的2萬元是定金，因王某原因拒絕購買房屋，該款項不應退還；雙方訴至法院。

二、案件分析

王某與甲房地產公司簽訂的定購單對于價格未作出約定，該協議因缺少合同主要條款，應當視為成立但未生效；同時，在A小區銷售價格確定后，雙方產生爭議，且就價格問題未能協商一致，導致定購單無法實現，這應當是歸于雙方的原因；鑒于王某與甲公司未達成合法有效的買賣合同，雙方也無法就存在的爭議取得一致，甲公司理應將收取王某的2萬元款項予以返還。

最終，經法院主持調解，甲房地產公司向王某退還了2萬元款項。

第三篇：房屋買賣合同糾紛

“一房二賣”構成違約（2008）贛中民一終字第13號民事判決書

江西省贛州市中級人民法院民事判決書

（2008）贛中民一終字第13號

上訴人（原審被告）黃成建，男，1965年10月3日生，漢族，南康市人，南康市國稅局干部，住南康市國稅局。

被上訴人（原審原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，漢族，南康市人，住南康市橫寨鄉長塘村井頭2號，現住南康市旭山北路唐江餐館。

委托代理人劉洪基，南康市蓉江法律服務所法律工作者，一般代理。

上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買賣糾紛一案，不服南康市人民法院（2007）康民一初字第881號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：原、被告經南康市芙蓉房產中介中心介紹，于2007年2月16日簽訂了一份《房屋買賣協議書》，約定由被告將位于南水新區芙蓉新城慧蓉苑1座701號套房一套轉讓給原告，協議內容為：該房面積為93平方米，總房價為人民幣153800元；付款方式為在簽訂協議時先付2萬元定金，被告交付鑰匙后原告除銀行按揭款外把剩余款付清給被告，開發商代收費用及稅收除被告支付契稅外，其余費用由原告承擔；被告協助原告辦理過戶手續，費用由原告負責；協議生效后，不得反悔，如有違約，違約方應向守約方賠償違約金3萬元等等。協議簽訂當日，原告向被告支付了2萬元購房定金。2007年農歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯芙蓉新城開發有限公司，原告以被告名義向該公司繳納了共計2230.20元的物業管理等費用。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產權證明，原告當日并未向被告交付剩余購房款。后雙方對于購房問題幾次協商，原告要求被告交付房屋鑰匙并出示房產證明后，自己才能付清剩余房款，而被告則要求原告付清剩余購房款，故雙方未能達成一致意見。后被告于2007年3月16日在南康市中聯芙蓉新城開發有限公司辦理房屋交接手續，領取慧蓉苑1座701號房鑰匙。2007年4月期間被告在原告未明確表示放棄購買該房屋的情況下將該房售于案外人張興財，并向其交付了該房鑰匙。

另查明，被告于2007年6月6日在南康市中聯芙蓉新城開發有限公司領取了慧蓉苑1座701號房產證。在法庭辯論終結前，被告未向原告交付房屋鑰匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原審法院認為，依法成立的合同受法律保護，合同雙方應當按照約定全面履行自己的義務。原、被告簽訂的房屋買賣協議，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律規定，屬有效合同。原被告應當按照約定全面履行自己的義務。協議簽訂后，原告依約支付了購房定金2萬元，已履行了自己的義務。根據該買賣協議第二條：“??.，鑰匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除銀行按揭款外把剩余款付清給甲方（即被告黃成建）。??”的約定，被告應先將房屋鑰匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時在芙蓉新城辦理交接房手續，導致被告無法及時向原告交付房屋鑰匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未違反合同約定，不構成違約。2007年4月期間，被告在原告未明確表示放棄購買房屋的情況，將該房屋售于他人，并將房屋交付他人，致使原被告簽訂的房屋買賣協議無法履行，被告的這一行為違反了我國民法中的誠實信用原則，構成違約，其應按照合同約定承擔違約責任。因原被告簽訂協議已經無法履行，所以原告要求與被告解除協議，由被告返還原告定金2萬元并支付違約金3萬元給原告的訴訟請求理由充分，符合法律規定，予以支持。原告以被告名義交納買賣房屋的物業管理費用2230.20元因被告違約將房屋售于他人，現原告要求被告返還此款，理由充分，符合法律規定，予以支持。據此，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國民法通則》第九十二條之規定，判決：

一、解除2007年2月16日原、被告簽訂的《房屋買賣協議書》；

二、限被告黃成建于判決生效后七日內向原告李亮亮返還購房定金20000元及支付違約金30000元，共計人民幣50000元；

三、限被告黃成建于判決生效后七日內向原告李亮亮償還其代繳的物業管理費用等計人民幣2230.20元。如果被告黃成建未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國訴訟法》第二百三十二條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1205.6元由被告黃成建負擔。

上訴人黃成建不服原審判決，上訴至本院，其上訴理由及請求為：2007年2月25日雙方一同前往房屋開發公司交相關費用，在各自交完自己應交的代收費用后，被上訴人回去取交房款的錢，因被上訴人的父親不知何故不同意拿錢給被上訴人，房屋交易暫時擱淺。后被上訴人和其兄找到上訴人說他們無法做通其父親的工作，要求放棄購買房屋，退回保證金。上訴人于是自己湊錢交清購房款。上訴人拿到房屋鑰匙的第二天發了一條短信給被上訴人的哥哥，要求他們在2007年3月20日前來拿鑰匙和付清購房款余款。同時上訴人還告知中介公司房屋鑰匙已拿到，中介公司也告知了被上訴人，被上訴人再次表示無法做通其父親的工作，請求退回保證金，因此上訴人將該房屋出售他人，上訴人沒有違約。原審認定上訴人沒有先把鑰匙交給被上訴人構成違約，這不符合商品交易規則，交錢和交鑰匙應該同時進行，而被上訴人未履行交錢的完全義務。請求二審法院依法撤銷原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬元，一、二審案件受理費及物業管理費2230.20元由被上訴人承擔。

被上訴人李亮亮辯稱：2007年2月25日被上訴人攜帶9萬多元現金與上訴人一同前往房屋開發公司辦理交房的相關手續，因上訴人未向被上訴人交付房屋鑰匙及出示房產權證明，故被上訴人按協議第二條約定未向上訴人支付剩余購房款，只以上訴人的名義向開發公司交納了物業管理費2230.20元。而上訴人于2007年3月16日才領取房屋鑰匙。其后被上訴人多次督促上訴人履行合同義務，及時交房，但上訴人卻將房屋賣給了案外人張興財，致使上訴人與被上訴人所簽訂的房屋買賣協議無法履行，上訴人構成了根本違約，應承擔違約責任。原審判決認定事實清楚，處理正確，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審認定的事實與原審法院查明的事實一致。

本院認為：上訴人黃成建與被上訴人李亮亮簽訂的《房屋買賣協議書》，系雙方當事人的真實意思表示，內容合法，為有效合同。被上訴人李亮亮已按約定向上訴人黃成建支付了購房定金2萬元，并代繳物業管理費2230.20元。對剩余購房款雙方約定鑰匙交付后付清。

但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買賣協議書》尚未解除的情況下，將房屋轉讓給他人，上訴人黃成建已構成違約，應承擔違約責任。上訴人黃成建主張其是在被上訴人已放棄購房的前提下才轉讓房屋證據不足，本院不予采信。上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律及處理正確。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項之規定，判決如下： 駁回上訴，維持原判決。

二審案件受理費1205.60元，由上訴人黃成建負擔。

本判決為終審判決。

審判長徐軍

審判員傅忠

代理審判員鄭小兵

二○○八年一月三十一日

書記員黃中林

第四篇：房屋買賣合同糾紛

（房屋買賣合同糾紛）民事起訴狀（樣本）

原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯系電話；

被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯系電話；

訴訟請求：

一、請求貴院判令被告繼續履行合同，并限期被告無條件交付原告之房屋合法手續。

二、請求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產生的銀行同期貸款利息人民幣×××元，違約金×××元/天，（由2007年10月31日至2008年6月10日）逾期7個月，（按銀行同期貸款利率計算）。

三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加違約金數額。要求按照22元／月／建筑平方米向原告支付補償金，共計人民幣×××元（大寫：）。

四、請求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產權延期帶來的損失×××元。（按銀行現利率執行）。

五、請求貴院判令本案包含訴訟費在內的一切相關費用由被告承擔。

事實與理由

原告與被告系商品房買賣合同關系。原告于200×年×月×日與被告簽署了《商品房的買賣合同》，原告購買被告開發的紅橋區咸陽路南端東側龍悅花園×樓×門×××號商品房一套。合同中對原、被告之間的權利義務進行了詳細約定。原告于200×年×月×日將首付款人民幣×××元，于200 ×年×月×日將貸款人民幣×××元付于被告帳戶，合計總房款×××元全部支付到被

告指定帳戶。原告依據合同中的約定履行了自己作為一個買受人應盡的付款義務。根據合同

第三條約定，該商品房應于2007年10月31日前驗收合格并交付使用，但由于被告沒有依照《天津市商品房管理條例》合法取得《住宅商品房準許交付使用證》，導致至今2008年×月×日，原告不能合法入住。被告的行為構成了嚴重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，“甲方應支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。

依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額；第十七條損失賠償額標準：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布的或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。參照“天津市國土資源和房屋管理局”《關于發布2008年房屋租賃市場指導租金的通知》中《紅橋區2008年住宅房屋指導租金》06-05邵公莊新區22元／月／建筑平方米，以此為依據要求增加違約金數額。自2007年10月31日至2008年6月10日的違約金為人民幣×××元。原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請求都遭到拒絕，被告故意躲避原告之詢問，無奈之下，原告只得拿起法律武器來維護自己的合法權益。現根據《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》2003年6月1日執行版的相關規定，向貴院提起訴訟，請求人民法院依法予以支持。

證據和證據來源，證人姓名和住址

此致

×××人民法院

附：

一、本訴狀副本×份（按被告人人數提交）；

二、證據×份。

具狀人：×××

×年×月×日

原告：于XX女漢族19X年X月X日生北京XXX生物科技發展以公司

住址：朝陽區磨房北里X樓XX居室

委托代理人：李振軍北京市中潤律師事務所律師電話：***

被告：胡XX男1979年X月X日生 北京XX廣告有限公司經理 電話：139XXXX

住址：朝陽區八里莊南里X樓15X室

案由：商品房買賣合同糾紛

訴訟請求：

1請依法判令被告繼續履行合同并于本判決生效后立即為原告辦理房產過戶手續

2請依法判令被告立即支付原告違約金21260元人民幣

3請判令被告承擔本案訴訟費用

事實與理由：

原告與被告通過北京我愛我家房地產經紀有限公司于2007年10月1日簽訂一份《北京市存量房屋買賣合同》由原告購買被告私有房產一套。合同約定：房產位于通州區潞苑南大街15號樓X棟XX室；建筑面積70.70平方米；房屋成交價為400000元人民幣，銀行按揭貸款支付；

房屋無抵押（事實上有抵押）；如發生爭議依法向房屋所在地人民法院起訴。

另，原告與被告于2008年1月4日簽訂一份補充協議并由北京市我愛我家房地產經紀有限公司見證。協議約定：由原告在2008年1月份自行支付給被告部分房款152000元用于被告辦理房地產提前還貸、解抵押手續，被告于當月（2008年1月）提前還貸、解抵押；被告在解抵押完畢后，需立即將房產證原件等房產轉移所需材料交給丙方（即補充協議見證方)用于辦理產權登記及產權轉移手續；剩余部分房款30000元由原告于房產轉移登記當天支付給被告。

原告按合同及補充協議約定履行了自己的合同約定義務，并將剩余30000元房款于2008年3月14日提前給付被告，截止至2008年3月14日原告共計給付被告房價款240000人民幣。被告并未按協議約定于2008年1月份辦理解抵押手續，被告于2008年3月14日在原告及見證方的要求并陪同下才辦理了房產解抵押手續。按照補充協議約定，被告于辦理完解抵押手續后，立即將房產證等證件原件轉移給原告方用于辦理房產轉移手續，但被告當日并沒有將房產證等證件交與原告及見證方，沒有配合原告履行過戶手續，這已構成違約。原告多次找被告要求其配合辦理房產過戶手續，但被告一直推脫不與配合。原告認為，被告怠于履行過戶義務已構成嚴

重違約，并侵犯了原告的合法民事權益，因此訴至貴院。

此致

北京市通州區人民法院

具狀人：于XX

1995年11月中旬，城鎮戶口的島城市民尚女士花 2．48萬元在嶗山區某村購買了一套房屋。2004年下半年，原房主以“農村宅基地不能買賣”等為由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情況下，原房主起訴了尚女士。而經評估，該套房屋因拆遷補償已升值至 89萬余元！那么，這份簽訂于9年前的購房合同是否有效？對于房屋的升值部分，法院又應作出怎樣的判決？

賣房9年后

要收回房子

1995年 11月 15日，嶗山區某村村民錢某與島城市民尚女士簽訂了一份房屋買賣合同。根據約定，錢某將自家的三間房屋、兩間廂房及院子，一并賣給了尚女士。同時按照約定，在簽約當日，錢某將房屋建筑印契證、房屋產權證明書交給了尚女士，而尚女士則付給了錢某2．48萬元。

合同簽訂后，當事雙方簽名并按了手印，同時該村村委負責人藍某也作為證明人簽名捺印。1998年8月，錢某去世。

轉眼間，近9年過去了。2004年 6月 30日，針對近9年前簽訂的這份房屋買賣合同，該村村委出具了這樣一份證明，稱尚女士并非該村村民，村委會不同意他們之間的房屋買賣。據此，錢某的老伴兒孫女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此舉遭到了尚女士的反對。

一審認為合同有效

賣房人不服遂上訴

于是，孫女士便向法院提交起訴書，狀告了尚女士，要求法院依法判令當初簽訂的房屋買賣合同無效。2005年年初，青島市嶗山區人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案，作出了一

審判決。

法院審理認為，當年錢某與尚女士簽訂的房屋買賣合同，是雙方的真實意思表示，而且雙方按合同約定履行了相應義務。雙方之間的房屋買賣行為，也沒有損害國家利益和集體利益。同時，我國《土地管理法》也僅僅規定農村村民出賣、出租住房后，如果再申請宅基地將不予批準，即現行的法律法規對農村房屋的出賣沒有禁止性規定，同時，規定“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》發布于2004年12月24日，此規定對于1995年簽訂的該房屋買賣合同沒有約束力。

尚女士購買房屋后，對所購買的房屋進行了維修，且在該房屋內住了近9年，因此法院認為，尚女士并非為了炒賣房屋，因此不應依據國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》確定該房屋買賣合同無效。據此，一審法院認為，作為房屋共有人的孫女士在出賣房屋時已經不在該房屋內居住，現在反悔要求被告尚女士返還房屋，有悖于“民事活動應當遵守誠實信用和公平”的原則，故依法駁回了原告孫女士的訴訟請求。

拿到一審判決后，孫女士當即表示不服，并向青島市中級人民法院提起了上訴。

在上訴狀中，上訴人孫女士提出，當初簽訂的房屋買賣合同觸犯了農村宅基地不得買賣的禁止性規定，因此該合同應當無效。對此，被上訴人尚女士則認為，原審正確，要求二審法院維持原判。

■法院調查：

房屋升值至89萬元

二審認定合同無效

為了查明事實，在二審過程中，青島市中院的法官前往當地派出所進行了調查取證，并了解到尚女士購買的房屋所在村的居民仍為農業戶口。同時，在2005年 7月 27日，被上訴人向青島市中院主審法官提出申請，要求對當初所購買的房屋進行評估。隨后，青島市中院委托司法鑒定中心進行了評估，結論為該房屋的政府拆遷補償價值為 89萬余元！

青島市中院審理后認為，上訴人孫女士的戶口至今仍為農業戶口，其宅基地也沒有轉化為國有，因此按法律規定，孫女士的宅基地不能發生違法轉移。當初雙方簽訂的房屋買賣合同，雖然是雙方的真實意思表示，但是因為不動產土地與房屋之間，是相互依著的關系，這就意味著，孫女士的房屋隨著合同的簽訂而轉移，其宅基地也勢必會隨之發生轉移。因此，當初簽訂的房屋買賣協議應被認定為無效。

同時，二審法院認為，上訴人孫女士作為宅基地的使用人，明知道轉讓農村宅基地是非法行為，卻與被上訴人尚女士簽訂了房屋買賣合同，主觀上存有過錯，而被上訴人尚女士購買該房屋，也存有過錯。按法律規定，依照無效合同而取得的財物應當返還，雙方均有過錯的，應各自承擔相應的責任。就該案而言，法院認為，當事雙方各應承擔50％的責任。

依公平原則

原房主補償

買房人43．3萬

對于房屋所處地段已升值數十倍的現實情況二審法院認為，既然雙方的買賣行為已事隔多年該地段房屋的市場行情大幅上漲，所以單純地由原房主向購房人返還原購房款已顯失公平，因此應參照相關地段的價值，依據公平原則確定原房主向購房人承擔因該房屋升值而引發的經濟補償責任。同時，上訴人孫女士是在合同簽訂后多年才提出訴訟的，因此向被上訴人作出經濟補償也較為合理。

至于補償的標準，二審法院認為，司法鑒定部門作出的該房屋的拆遷補償價值較合理地反映了該房屋的現實價值，因此應依此確定補償數額：由拆遷補償價值減去原購房款數額，剩余差額是該房屋的升值部分，上訴人應當以升值部分的 50％向被上訴人進行經濟補償。于是，青島市中院于近日作出終審判決撤銷一審法院判決；尚女士將房屋騰還給孫女士孫女士返還尚女士購房款 2．48萬元；孫女士向尚女士支付補償款 43．3萬余元。本報記者 李存國

非法轉讓，合同無效

根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓（包括買賣）：

1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

3、依法收回土地使用權的；

4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

5、權屬有爭議的；

6、未依法登記領取權屬證書的；

7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

買房目的已經實現，則上述房屋買賣行為可以認定有效

第五篇：房屋買賣合同糾紛經典案例

麗江律師郜云的代理的云南省高級人民法院審理的房屋買賣合同案件經典實例

一審法院判決合同無效，二審法院判決合同部有效部分無效，云南省高級人民法院判決合同有效，我的當事人非常滿意！（雙方所簽《協議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協議》有效。）

云南省高級人民法院 民 事 判 決 書

(2013)云高民再終字第32號

申請再審人(一審被告、二審被上訴人)：周兵(曾用名周斌)。被申請人(一審原告、二審上訴人)：傅言城。

委托代理人：郜云，云南滇西北律師事務所律師，代理權限：特別授權代理。原審第三人：楊永慶(系周兵之妻)。原審第三人：周楊(系周兵之子)。原審第三人：楊滿麗(系周兵之女)。

申請再審人周兵與被申請人傅言城及原審第三人周楊、楊滿麗、楊永慶因房屋買賣合同糾紛一案，不服云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決，向本院申請再審。本院于2013年3月7日作出(2012)云高民申字第865號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。申請再審人周兵及其委托代理人趙*、孫**，被申請人傅言城及其委托代理人郜云，原審第三人楊永慶、周楊、楊滿麗均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院再審查明如下法律事實：周兵(曾用名周斌)與妻子楊永慶、兒子周楊、女兒楊滿麗共同擁有位于鶴慶縣云鶴鎮朝陽小區房產一院(原鶴韻酒樓)，并持有《房屋產權證》、《土地使用權證》。2010年7月26日，傅言城、周兵在周兵之妻楊永慶經營的“鶴韻食府”經協商簽訂了《售房協議》(以下簡稱《協議》)，該《協議》的主要內容為：甲方為周斌，乙方為傅言城，甲方將原老鶴韻酒樓及后面的整塊地以360萬元價款出售給乙方，乙方預付定金40萬元，余款由乙方貸款到位后一次付清，此外，雙方約定了房屋交付、過戶、上稅等內容;《協議》第四條約定，本協議簽字生效，如一方違約，賠償對方違約金100萬元。在協議上除甲乙雙方簽名外還加蓋了鶴慶縣鶴韻食府的印章。另查明，簽訂本《協議》時，周兵將涉訴房產的產權證書交給傅言誠查看，該房產證的房屋所有權人為周兵，共有人為楊永慶、楊滿麗、周楊，而楊永慶、楊滿麗當時均在食府內。在合同簽訂當天，傅言城預付了購房款40萬元。2010年9月16日，傅言城向中國工商銀行股份有限公司大理鶴慶支行貸款300萬元。后，周兵以其家人不同意賣房為由不愿繼續履行合同。傅言城于2010年12月23日向鶴慶縣人民法院提起訴訟，要求周兵支付違約金100萬元，并返還房屋預付款40萬元。周兵則辯稱其與傅言城所簽《協議》無效，傅言城要求支付違約金沒有法律依據，只同意退還傅言城40萬元預付款及利息。一審中，法院依法追加了楊永慶、楊滿麗、周楊作為第三人參加訴訟。三名第三人均稱對周兵出售涉訴房產一事不知情，不同意賣房。一審法院認為：傅言城與周兵訴爭的房產系家庭共有財產，在沒有其他共有人授權的情況下，周兵以個人名義與傅言城簽訂了《售房協議》，直接侵犯了其他共有人的財產所有權，根據城市房地產屬共同共有的，未經其他共有人書面同意不得轉讓的法律規定及在共有關系存續期間，部份共有人擅自處分共有財產一般應認定無效的司法解釋，認定該《協議》無效。同時認為，周斌的行為并不符合表見代理的主體特征，雙方在簽訂協議的過程中均有過錯，應各自承擔因簽訂合同給對方造成的損失。據此，依據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四項、《中華人民共和國合同法》第五十二條五項、第五十八條之規定，判決：周兵返還傅言城房屋預付款40萬元，并從2010年7月26日起至還款之日止按5.31%支付年利息。案件受理費21000元，由周兵承擔。

一審判決宣判后，傅言城不服提起上訴。請求支持其全部訴訟請求。二審法院判決認為，本案應當適用《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條的規定：夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權。夫或妻非因日常生活要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。據此，二審認為周兵可以代表其妻楊永慶處理涉訴房產，從而認定該《協議》部分有效，部分無效，即涉及夫妻雙方的部分有效，涉及兩個子女的部分無效。雙方約定的100萬元違約金的有效性也只及于周兵夫妻兩人，應由周兵夫妻承擔一半即50萬元的違約金。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款(二)項、《中華人民共和國民法通則》第五條、《最高人民法院關于適用婚姻法若干問題的解釋(一)》第十七條、《中華人民共和國合同法》第五十六條、第一百零七條、一百零八條之規定，判決：

一、撤銷鶴慶縣人民法院(2010)鶴民二初字第112號民事判決;

二、被上訴人周兵于本判決生效后15日內返還上訴人傅言城房屋預付款40萬元;

三、被上訴人周兵于本判決生效后15日內支付給上訴人傅言城違約金50萬元。一審案件受理費17400元，由傅言城承擔7400元，由周兵承擔10000元。二審案件受理費17400元，由傅言城和周兵各承擔8700元。

二審判決后，周兵不服，向我院申請再審稱，二審適用法律錯誤導致錯判，請求依法改判。

一、本案應適用《城市房地產管理法》的相關規定，非經權利人同意或者授權，任何形式的房屋買賣均是無效。

二、二審法院判決書中認定雙方之間的協議部分有效，部分無效已經嚴重違反了民法通則、物權法的相關規定。

三、二審法院判決由其承擔違約金50萬元沒有事實和法律依據。

被申請人傅言城再審過程中答辯認為，周兵的再審請求不應予以支持，并請求判令周兵返還40萬元購房預付定金并承擔100萬元的違約金。

一、雙方簽訂的《協議》合法有效。《協議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，《協議》上蓋有“鶴韻食府”的印章，被申請人完全有理由相信此《協議》代表了周兵全家的意愿。

二、周兵一家的違約行為導致其經濟損失300萬元。包括：

1、40萬元已付定金的利息及其投資收益;

2、向銀行貸款300萬元抵押物評估費用、貸款利息;

3、投資期間可得利益損失。

4、訴訟費用及往返的各種開支3萬元。

三、周兵一家應當按《協議》向其支付違約金100萬元。另，再審中被申請人傅言城向本院提交了《指紋鑒定申請書》，認為雙方所簽《協議》上甲方;處有楊永慶的手印，只是該手印與周兵的手印有部分重疊，請求對《協議》上是否有楊永慶的手印進行指紋鑒定。

本案再審爭議的焦點是：

一、周兵與傅言城雙方所簽《協議》是否有效?

二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?本院依據查明的案件事實及相關法律規定逐一評判如下：

一、雙方所簽《協議》的效力問題。本院認為雙方所簽《協議》有效。(一)從工商登記材料反映，涉訴房產“鶴韻酒樓”的經營形式為周兵等二人為經營者的家庭共同經營模式。雙方簽定《協議》的地點是在周兵之妻楊永慶經營的“鶴韻食府”，當時除傅言城與周兵二人外，楊永慶及楊滿麗均在食府里。從再審中調取的“鶴韻食府”的工商登記材料反映，雙方簽訂《協議》時，“鶴韻食府”也是以楊永慶為經營者的家庭經營模式，《協議》上蓋有“鶴韻食府”的印章與傅言城主張的;其認為此印章代表了周兵全家的意愿;能夠相互印證。(二)本案涉訴房屋的四名共有人是夫妻、父母子女的特殊身份關系，四人是生活在一起的家庭成員，周楊及楊滿麗作為兒女，在簽訂協議時雖都已成年，但還未獨立生活(周楊當時在當兵，楊滿麗當時在讀大學)，其生活還依附其父母。(三)雙方當事人簽訂《協議》并不是簡單的突發行為，而是經過了一段時間的協商議價的過程。《協議》的內容是兩個平等主體的真實意思表示，并不違反相關法律規定。基于以上查明的事實，對傅言城;“確有理由相信周兵代表了全家人的意愿而出售涉訴房產”的主張，本院予以采信。《中華人民共和國合同法》第四十九條規定行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。本案中，傅言城雖然知道轉讓的涉訴房產為共有，但從本案的以上客觀事實分析，傅言城確有理由相信周兵的處分是共有人的共同意思表示。據此，本院認為應認定周兵與傅言城雙方所簽《協議》有效。雖出賣人周兵最終不愿履行《協議》，但不能因此而否認買賣協議的效力。關于傅言城提出的《指紋鑒定申請》，本院認為鑒定的結果與本案的事實認定沒有直接的因果關系，不影響本案的實體處理，故不需在再審過程中進行鑒定。

二、雙方的過錯及責任應如何認定和承擔?雙方簽訂《協議》后，周兵及三名第三人收取了傅言城支付的購房預付款，傅言城依《協議》約定貸款，貸款到位后周兵最終不同意出售涉訴房產。周兵未按《協議》約定履行義務的行為構成違約，應承擔由此產生的法律責任。據此，周兵申請再審認為;其與傅言城所簽《協議》無效，原審法院判決其承擔違約金50萬元，沒有事實和法律依據;的主張及理由不成立，本院不予支持。原審判決由周兵向傅方城支付50萬元的違約金并無不當，50萬元的違約金也足以彌補傅言城的損失，故對原審的實體判決本院予以維持。

綜上，原判適用法律及說理不當，再審應予糾正，但原審實體判決適當，再審予以維持。據此，本案經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第四十九條、第一百零七條及最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法審判監督程序若干問題的解釋》第三十三條、三十七條之規定，判決如下：

維持云南省大理白族自治州中級人民法院(2011)大中民終字第273號民事判決。本判決為終審判決。

若負有義務的當事人未能按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可在本判決規定履行期限屆滿后的兩年內向云南省鶴慶縣人民法院申請執行。

審 判 長 包靖秋 審 判 員 吳立宏 代理審判員 高晶晶 二O一三年七月二十四日

書 記 員 吳雪嬌