第一篇：房屋買賣案例分析

房屋買賣案例分析

一、主題

在房屋買賣過(guò)程中“一房二賣”的現(xiàn)象引起的房屋買賣合同糾紛所涉及的不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、合同的履行、債權(quán)關(guān)系等進(jìn)行的分析

二、基本法理

對(duì)房屋二重買賣糾紛進(jìn)行分析，主要是基于以下法理：

（一）不動(dòng)產(chǎn)的特性及一物一權(quán)原則

房屋是一種不動(dòng)產(chǎn)，其位置是固定、不可移動(dòng)的，而且周圍、鄰近房屋和環(huán)境的狀況對(duì)房屋的影響很大，因此在不同的土地上建造的房屋會(huì)因周邊的的環(huán)境、交通等各方面的不同而不同，同樣造價(jià)或造型的房屋建在不同城鄉(xiāng)、不同地段上，其用途和價(jià)格會(huì)相差很大。土地是一種有限的資源，對(duì)土地的依附使房屋具有了稀缺性與唯一性，正因?yàn)槿绱瞬乓鹆硕鄠€(gè)購(gòu)買者對(duì)同一房屋有購(gòu)買意向，并且在產(chǎn)生糾紛之后會(huì)有相互不肯讓步的情況發(fā)生，甚至有購(gòu)買者明知房屋已出售卻以更高價(jià)格與房屋出賣人惡意串通地簽訂買賣合同，而另一方面，根據(jù)一物一權(quán)原則，即一物之上絕不得存在兩個(gè)相抵觸的物權(quán)，而所有權(quán)又具有絕對(duì)的排他性，一物之上不能有兩個(gè)所有權(quán)。因此必將有一方會(huì)得不到合同的履行，從而引起所有權(quán)糾紛。

（二）房屋所有權(quán)的取得與合同生效的關(guān)系

我國(guó)現(xiàn)行法律將合同的生效與房屋所有權(quán)的取得作了不同的規(guī)定，正因?yàn)檫@種不一致的規(guī)定才使得合同的生效與房屋所有權(quán)取得之間存在時(shí)間差，訂立房屋買賣合同到辦理過(guò)戶登記手續(xù)通常有一段時(shí)間間隔，更易引起二重買賣的現(xiàn)象。

1．房屋買賣的過(guò)戶登記不同于合同的生效登記

我認(rèn)為對(duì)于二重買賣合同效力的判別標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”為依據(jù)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋

（一）》第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”而法律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記。依我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。由此可見，我國(guó)并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過(guò)戶登記規(guī)定為生效性登記，依最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋

（一）》第九條規(guī)定即使當(dāng)事人沒有辦理過(guò)戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買賣合同無(wú)效。

2．是否取得物權(quán)不影響債權(quán)的成立

房屋出賣人與購(gòu)房人之間簽訂的商品房買賣合同是一種債權(quán)行為，合同本身體現(xiàn)的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)才是直接導(dǎo)致房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是一種物權(quán)行為。債權(quán)是一種對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，雖然在未辦理過(guò)戶登記之前，房屋的所有權(quán)是還是在賣方手里，但購(gòu)房人享有對(duì)房屋的期待權(quán)，他可以對(duì)售房方主張債權(quán)。因此在房屋買賣中債權(quán)與物權(quán)具有一定的獨(dú)立性，物權(quán)的取得與否并不影響合同的效力。即將施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)此也做了明確地規(guī)定，其第十五條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

三、案情介紹

某房屋所有人甲和房屋買受人乙簽訂一房屋買賣合同，房屋總價(jià)50萬(wàn)元，乙先支付了首期房款25萬(wàn)元，并約定余款待甲同乙去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶之日再由乙付清。后甲未與乙去辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，而是與丙簽訂了標(biāo)的物為同一房屋的買賣合同，丙在甲的催促下付清全部房款后與甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記。隨后甲將房屋交付給丙使用。乙得知甲與丙的上述行為后立即向某區(qū)人民法院申請(qǐng)對(duì)兩個(gè)買賣合同中的同一標(biāo)的物、房屋進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，法院經(jīng)審查作出保全裁定。房地產(chǎn)交易中心在七天的材料審查期限內(nèi)發(fā)現(xiàn)甲欲轉(zhuǎn)讓給丙的房屋上已有權(quán)利限制的保全措施，未予批準(zhǔn)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和登記。丙于是根據(jù)買賣合同中的仲裁條款向仲裁委員會(huì)提起仲裁請(qǐng)求，請(qǐng)求甲繼續(xù)履行合同，取得房屋的所有權(quán)。同時(shí)乙向某區(qū)人民法院對(duì)甲提起合同違約損害賠償之訴，并要求甲繼續(xù)履行合同，交付房屋并辦理登記過(guò)戶。“一房二賣”的賣家甲在獲得50萬(wàn)的房款和25萬(wàn)的房屋買賣預(yù)付款后，潛逃無(wú)法尋其下落，其并無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行。

四、案例分析 此案為典型的“二重買賣”，臺(tái)灣地區(qū)和我國(guó)大陸學(xué)者均有較為深入的論述，但因我國(guó)房地產(chǎn)交易制度設(shè)計(jì)上的不清晰，有關(guān)交易環(huán)節(jié)效力的界定未理清，故在法院和仲裁委的實(shí)務(wù)操作上存在較多爭(zhēng)議。本文試作探討。

（一）丙通過(guò)申請(qǐng)登記是否取得房屋產(chǎn)權(quán)？——登記申請(qǐng)的權(quán)利形態(tài)分析

我國(guó)學(xué)者認(rèn)為我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度在立法例上采用實(shí)質(zhì)主義的登記體例，即德國(guó)的立法例，登記決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的法律行為能否生效，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。

“丙在付清全部房款后與甲立即去房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)材料、繳納房地產(chǎn)交易印花稅、申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記”這一申請(qǐng)登記的事實(shí)在法律上效力如何認(rèn)定？實(shí)務(wù)裁判上有一觀點(diǎn)認(rèn)為，在房屋產(chǎn)權(quán)交易中心受理登記并繳納房屋印花稅后，丙已被推定為房屋產(chǎn)權(quán)所有人，理由是印花稅的征收對(duì)象是房屋產(chǎn)權(quán)人。后發(fā)生的司法程序上的權(quán)利限制不應(yīng)阻礙丙的登記過(guò)戶程序，丙應(yīng)從房地產(chǎn)交易中心受理登記之日起即為房屋產(chǎn)權(quán)所有人。判斷這一觀點(diǎn)是否合理，有必要先從登記的程序和登記申請(qǐng)之一事實(shí)本身的性質(zhì)來(lái)看。

我國(guó)《城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理辦法》第10條規(guī)定了房屋權(quán)屬登記的一般程序，包括以下幾個(gè)步驟：

（一）受理登記申請(qǐng)；

（二）權(quán)屬審核；

（三）公告；

（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。從登記的過(guò)程來(lái)看，申請(qǐng)登記的受理并不意味著物權(quán)變動(dòng)法律效力的發(fā)生，還有權(quán)屬的審核，登記是否完成，應(yīng)當(dāng)從登記簿上的記載予以判斷登記簿是表征登記的標(biāo)的物上存在權(quán)利的根據(jù)。可見，申請(qǐng)是登記程序的啟動(dòng)，但并不能認(rèn)定為丙可以因此而當(dāng)然取得房屋產(chǎn)權(quán)。

但不可否認(rèn)：申請(qǐng)人可根據(jù)申請(qǐng)而合理信賴將來(lái)的物權(quán)取得，申請(qǐng)人在此時(shí)應(yīng)推定有獲得法律保護(hù)的某種權(quán)利形態(tài)。德國(guó)民法學(xué)理論認(rèn)為，隨著登記申請(qǐng)的提出，取得人依據(jù)有法律約束力的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)合意取得的地位，被稱為期待權(quán)。期待權(quán)的性質(zhì)“是一種受法律保護(hù)的、對(duì)完整權(quán)利取得的期待。”但如登記申請(qǐng)被登記機(jī)關(guān)駁回，這種對(duì)完整權(quán)利的期待就會(huì)落空，期待權(quán)就不再存在。

因此在本案中，丙和甲一同辦理登記申請(qǐng)的事實(shí)不必然導(dǎo)致房屋物權(quán)的移轉(zhuǎn)，丙并不能因?yàn)樯暾?qǐng)行為而獲得房屋產(chǎn)權(quán)。此處丙取得是一種對(duì)完整的所有權(quán)的期待權(quán)。此期待權(quán)的效力在于排斥后續(xù)登記申請(qǐng)的效力，即后于該登記申請(qǐng)所遞交的申請(qǐng)受到期待權(quán)的限制，登記機(jī)關(guān)應(yīng)不予受理。

（二）乙是否已取得了房屋所有權(quán)？——房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的生效模式分析 乙與甲簽訂的房屋買賣合同在丙與甲簽訂的房屋買賣合同之前，是否可以認(rèn)定乙依據(jù)簽訂合同更早而取得所有權(quán)？按照所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意思主義，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在所有權(quán)轉(zhuǎn)移合意達(dá)成之時(shí)，這種立法例對(duì)物權(quán)行為和債權(quán)行為不作區(qū)分。該立法例以法國(guó)、日本、意大利為代表。法國(guó)民法典第1138條第2款規(guī)定：“交付標(biāo)的物債務(wù)的成立從標(biāo)的物應(yīng)交付之時(shí)起，即使尚未現(xiàn)實(shí)移交，使債權(quán)人成為所有人。”按照這種立法例，本案中乙在合同生效起即為房屋所有權(quán)人。但是我國(guó)實(shí)行的所有權(quán)轉(zhuǎn)移的登記生效主義，房屋買賣合同的成立和生效并不意味著房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所有權(quán)轉(zhuǎn)移雙方必須一同到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。這一點(diǎn)已為我國(guó)立法和司法實(shí)踐所普遍認(rèn)可。因此，本案中，乙盡管支付了房款的一半，但這種支付行為只是債權(quán)法上一方義務(wù)的履行，行為的結(jié)果是要求合同另一方給付對(duì)價(jià)——即房屋的移轉(zhuǎn)交付。乙在本案中的權(quán)利形態(tài)是僅為對(duì)甲的債權(quán)。

（三）丙的對(duì)系爭(zhēng)房屋的權(quán)利地位是否高于乙——以債之關(guān)系上占有權(quán)來(lái)分析 本案中，丙已從甲處轉(zhuǎn)移了對(duì)房屋的現(xiàn)實(shí)占有，即已入住該房屋。這種對(duì)房屋的占有在本案的處理上可從債權(quán)法和物權(quán)法上的意義分別探討。占有，有定義為“對(duì)于物有事實(shí)上管領(lǐng)力的事實(shí)”。該定義為對(duì)占有的理解屬“占有本質(zhì)事實(shí)說(shuō)”。相對(duì)于占有本質(zhì)權(quán)利說(shuō)和占有事實(shí)法律關(guān)系說(shuō)，此說(shuō)為我國(guó)法學(xué)理論之通說(shuō)。在這一理論下，視占有為一種受民法上特別保護(hù)的事實(shí)。本案中存在房屋的移轉(zhuǎn)占有的事實(shí)，丙對(duì)房屋占有的法律事實(shí)得到認(rèn)可和保護(hù)。占有以是否具有法律上的原因?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)而區(qū)分為有權(quán)占有和無(wú)權(quán)占有。其中有權(quán)占有因具有占有之權(quán)源，故只要權(quán)源繼續(xù)存在，即承受法律之保護(hù)。本案中丙占有房屋的權(quán)源在于和丙和甲簽訂的房屋買賣合同，丙對(duì)房屋占有的權(quán)源為對(duì)甲的債權(quán)，那么可以認(rèn)定，只要丙和甲的房屋買賣合同繼續(xù)有效存在，丙對(duì)房屋的占有即始終為有權(quán)占有。丙占有房屋的事實(shí)的決定本案中丙的權(quán)利地位。占有的效力，在于保護(hù)對(duì)物的事實(shí)支配。占有也具有權(quán)利推定的效力，但在法律規(guī)定采取登記生效主義的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記已取代了占有作為物權(quán)之表征。因此在不動(dòng)產(chǎn)交易上，占有并不能具有物權(quán)效力的推定功能，僅具有以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為標(biāo)的之債權(quán)的推定功能。

丙對(duì)房屋以債權(quán)為權(quán)源的占有，能否對(duì)抗乙對(duì)系爭(zhēng)房屋的債權(quán)上的請(qǐng)求呢？以債權(quán)為權(quán)源的占有受到其權(quán)源——債之關(guān)系相對(duì)性的限制，基于債之關(guān)系上的占有權(quán)，僅得對(duì)他方當(dāng)事人主張，不得對(duì)抗第三人。丙對(duì)房屋之有權(quán)占有基于丙和甲簽訂得房屋買賣合同，此種債之關(guān)系上的有權(quán)占有可以對(duì)抗同一買賣合同的當(dāng)事人甲。但對(duì)于丙與甲合同之外的當(dāng)事人乙，則不存在基于有權(quán)占有的對(duì)抗效力。因此，對(duì)于系爭(zhēng)房屋，丙所擁有的權(quán)利是以該房屋的物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的的債權(quán)。其債權(quán)上的占有受到相對(duì)性的限制。

（四）丙是否可以要求甲繼續(xù)履行合同？——合同履行的視角分析

丙在仲裁委的仲裁請(qǐng)求中要求甲繼續(xù)履行合同，針對(duì)這一訴請(qǐng)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，丙不能要求甲繼續(xù)履行合同，理由是甲已經(jīng)完成房屋買賣合同義務(wù)所規(guī)定的配合丙一同去房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記的手續(xù)，甲在合同項(xiàng)下的合同義務(wù)已經(jīng)完成了。產(chǎn)權(quán)登記的未完成雖然是因甲一房二賣的行為，但丙在這里所能要求甲承擔(dān)應(yīng)該是權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，而不是合同繼續(xù)履行的義務(wù)。

但值得注意的是，在以物之買賣中，必然涉及該所有權(quán)之物和所有權(quán)兩者，出賣者負(fù)有轉(zhuǎn)移該物之占有和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)之義務(wù)，這兩項(xiàng)義務(wù)應(yīng)該為并列關(guān)系。二者中有一項(xiàng)不完全履行，就會(huì)構(gòu)成出賣人義務(wù)之全部不履行。此案中，甲雖完成了轉(zhuǎn)移占有的義務(wù)，但在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之義務(wù)并不完全履行，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)應(yīng)該以登記的完成即登記簿上房屋產(chǎn)權(quán)人的變更為標(biāo)準(zhǔn)，義務(wù)的完成應(yīng)當(dāng)以行為的結(jié)果而不是行為的本身為衡量。

（五）乙和丙間權(quán)利保護(hù)的設(shè)想——現(xiàn)實(shí)利益的衡量

此案中，乙對(duì)該標(biāo)的房屋有基于合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。丙雖然對(duì)該系爭(zhēng)房屋有基于登記申請(qǐng)而獲得的期待權(quán)地位，但此期待權(quán)效力優(yōu)先和排斥的對(duì)象應(yīng)是后續(xù)遞交的登記申請(qǐng)，而沒有某種物權(quán)上的效力而優(yōu)先與乙對(duì)該房屋所有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。丙亦可基于債之關(guān)系的有權(quán)占有保護(hù)，但這種保護(hù)受到其權(quán)源債之相對(duì)性的制約，同樣只能對(duì)抗占有權(quán)源——合同的相對(duì)人的權(quán)利，而不能對(duì)抗合同當(dāng)事人之外的第三人乙。這樣推理下來(lái)，乙和丙依據(jù)各自與甲所簽訂的合同而對(duì)標(biāo)的房屋所擁有的債權(quán)之間是平等的。通常認(rèn)為房屋雙重買賣的出賣人在此時(shí)有權(quán)選擇履行合同的對(duì)象，而對(duì)無(wú)法完成債務(wù)履行的債權(quán)人承擔(dān)合同違約損害賠償責(zé)任。

那么在客觀上無(wú)法由甲選擇合同履行對(duì)象，乙和丙又都要求合同繼續(xù)履行的情況下，如何做合理的裁判，依據(jù)為何？有觀點(diǎn)為，立法應(yīng)當(dāng)從鼓勵(lì)交易，從外觀上保護(hù)交易的立場(chǎng)出發(fā)，應(yīng)比較兩個(gè)合同的交易程度，那么如果適用此觀點(diǎn)，丙因?yàn)榻灰撞襟E進(jìn)行的更為深入而裁判取得房屋所有權(quán)。這一交易程度在我國(guó)司法實(shí)踐上暫時(shí)無(wú)法由立法的客觀標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)指導(dǎo)，那么由辦案的法官和仲裁員憑自由裁量權(quán)來(lái)認(rèn)定，是否可行，還有待實(shí)踐的檢驗(yàn)和進(jìn)一步的理論總結(jié)。

第二篇：房屋買賣合同糾紛案例分析

案例分析（房屋買賣合同糾紛）

一、案例背景

王某與甲房地產(chǎn)公司于2007年7月7日簽訂商品房訂購(gòu)單，約定王某意愿購(gòu)買甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A小區(qū)一戶房屋，并向甲房地產(chǎn)公司交納2萬(wàn)元定金，該定購(gòu)單未寫明房屋價(jià)格，甲公司銷售人員口頭承諾價(jià)格將不超過(guò)6300元/平方米，但該項(xiàng)目正式開盤后，王某被告之房屋單價(jià)為6700元/平方米，王某認(rèn)為價(jià)格超出個(gè)人的承受能力，拒絕購(gòu)買，要求甲公司退還2萬(wàn)元定金；甲公司認(rèn)為王某交付的2萬(wàn)元是定金，因王某原因拒絕購(gòu)買房屋，該款項(xiàng)不應(yīng)退還；雙方訴至法院。

二、案件分析

王某與甲房地產(chǎn)公司簽訂的定購(gòu)單對(duì)于價(jià)格未作出約定，該協(xié)議因缺少合同主要條款，應(yīng)當(dāng)視為成立但未生效；同時(shí)，在A小區(qū)銷售價(jià)格確定后，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，且就價(jià)格問題未能協(xié)商一致，導(dǎo)致定購(gòu)單無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這應(yīng)當(dāng)是歸于雙方的原因；鑒于王某與甲公司未達(dá)成合法有效的買賣合同，雙方也無(wú)法就存在的爭(zhēng)議取得一致，甲公司理應(yīng)將收取王某的2萬(wàn)元款項(xiàng)予以返還。

最終，經(jīng)法院主持調(diào)解，甲房地產(chǎn)公司向王某退還了2萬(wàn)元款項(xiàng)。

第三篇：農(nóng)村宅基地及房屋買賣糾紛案例分析

農(nóng)村宅基地及房屋買賣糾紛案例分析

【案情簡(jiǎn)介】：

2002年12月30日，陸某將波羅村378號(hào)占地面積為106平方米的兩層房屋以140660.00元（壹拾肆萬(wàn)零陸佰陸拾 元整）價(jià)格轉(zhuǎn)讓給樂某，雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議。陸某住云南省昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村976號(hào)，樂某住福建省南平市延平區(qū)夏道鎮(zhèn)文田村。

樂某買回房屋后，拆除兩層舊房屋，重新建蓋了5層樓，2009年，昆明的城中村改造即將拆遷波羅村，樂某的五層樓將得到200多萬(wàn)的拆遷補(bǔ)償，正值樂某高興 之時(shí)，陸某將樂某起訴到昆明市盤龍區(qū)人民法院，請(qǐng)求依法確認(rèn)原被告之間所簽的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效并返還昆明市盤龍區(qū)穿金路波羅村378號(hào)房屋且要 求訴訟費(fèi)用由被告全部承擔(dān)。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】：

1、雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議是否有效？

2、農(nóng)村土地宅基地使用權(quán)及房屋是否可以轉(zhuǎn)讓，權(quán)屬歸誰(shuí)？

3、如果房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)讓無(wú)效，會(huì)產(chǎn)生什么樣的法律后果？

4、買方房屋造價(jià)是否需要評(píng)估？

【法院判決】：待定，本案于2010年1月25日在盤龍法院開庭。

【適用法律】：

1、《物權(quán)法》

第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

第一百五十五條 已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

3、《云南省土地管理?xiàng)l例》

第三十三條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，用地面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，人均占地不得超過(guò)２０平方米，一戶最多不得超過(guò)１００平方米；

（二）城市規(guī)劃區(qū)外，人均占地不得超過(guò)３０平方米，一戶最多不得超過(guò)１５０平方米。

人均耕地較少地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地面積，在上述標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)從嚴(yán)控

制；山區(qū)、半山區(qū)、邊疆少數(shù)民族地區(qū)的農(nóng)村村民宅基地標(biāo)準(zhǔn)，可以適當(dāng)放寬。具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，由州、市人民政府、地區(qū)行政公署根據(jù)實(shí)際情況制定，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民遷居拆除房屋后騰出的宅基地，必須限期退還集體，不得私自轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)批準(zhǔn)使用的宅基地，必須按批準(zhǔn)的位置和面積建蓋，超過(guò)二年未建成使用的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

4、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。

5、《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》

第六條規(guī)定：“農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無(wú)異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）審核后，報(bào)縣（市）審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布。” 第 十三條規(guī)定：“各地要進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地 區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”

6、福建省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法

第四十一條 村民每戶建住宅用地面積限額為八十平方米至一

百二十平方米，但三口以下的每戶不得超過(guò)八十平方米，六口以上的每戶不得超過(guò)一百二十平方米。利用荒坡地、村內(nèi)空閑地建房或者對(duì)原舊住宅進(jìn)行翻建的，可以適當(dāng)增加面積，但增加的面積每戶不得超過(guò)三十平方米。

市、縣人民政府可以在前款規(guī)定的面積幅度范圍內(nèi)，依據(jù)本轄區(qū)人均土地面積、土地類型等級(jí)、人口密度、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃等情況，制定具體標(biāo)準(zhǔn)。

村民建住宅應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地。未編制村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的，不得審批村民住宅用地。

禁止批準(zhǔn)個(gè)人在城市和縣城所在地的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建單家獨(dú)院住宅的用地申請(qǐng)。但市、縣人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)住宅區(qū)的除外。

第四十二條 農(nóng)村村民申請(qǐng)住宅用地，應(yīng)當(dāng)持戶口簿、家庭成年成員的身份證，向村委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)村委會(huì)或者村民代表會(huì)議同意后，公布征詢本村村民的意見，在十五日內(nèi)未提出異議的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)住宅用地：

（一）已有住宅，且宅基地面積已達(dá)到本辦法第四十一條規(guī)定限額的；

（二）出租、出賣原住房后，再申請(qǐng)宅基地的。

農(nóng)村村民建住宅使用耕地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

后，方可批準(zhǔn)用地。

縣、鄉(xiāng)人民政府應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、土地整理方案，組織村民委員會(huì)或者村集體經(jīng)濟(jì)組織，依法收回農(nóng)民空閑的宅基地，統(tǒng)一安排使用；對(duì)收回的宅基地，應(yīng)當(dāng)依法辦理集體土地使用權(quán)的注銷登記手續(xù)。

【律師分析及建議】：

農(nóng)村宅基地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織，使用權(quán)歸農(nóng)村居民，即是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員，因此，具有無(wú)償性、福利性和限制轉(zhuǎn)讓性。由此可見宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定身份相關(guān)聯(lián)。農(nóng)村的房屋買賣標(biāo)的不僅涉及房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)是農(nóng) 村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。法律明確規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，擁 有兩處以上則是違法的。村民沒有處理宅基地的權(quán)利，法律禁止對(duì)宅基地進(jìn)行私自買賣。《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁 止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。

根據(jù)國(guó)家政策，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員因購(gòu)買農(nóng)村宅基地或房屋而與其訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。

無(wú)效的法 律后果是互相返還，但買房畢竟進(jìn)行了重建、新修等，如果讓賣方返還購(gòu)房款或購(gòu)地款，買方返還房屋或土地對(duì)買房人或買地人明顯不公平，所以一般法院會(huì)委托評(píng) 估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋造價(jià)和現(xiàn)行價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合雙方過(guò)錯(cuò)，給予買方一定的補(bǔ)償，但補(bǔ)償多少，法官享有自由裁量權(quán)。

昆明面臨大量的城中村改造，在改 造前，有的村民買了宅基地，有的村民買了房屋，有的既賣房屋又賣宅基地，有的宅基地未過(guò)戶，有的宅基地已經(jīng)過(guò)戶。不論哪一種情況，以前價(jià)格非常便宜，現(xiàn)在 房?jī)r(jià)、地價(jià)都飛漲，所以對(duì)出賣的村民來(lái)說(shuō)損失很大，村民可以通過(guò)確認(rèn)買賣合同無(wú)效以維護(hù)自己的合法權(quán)益。也可以與買方協(xié)商，讓買方支付一定的拆遷補(bǔ)償款給 自己，做一些損失補(bǔ)償，在實(shí)踐中，大多數(shù)賣方也愿意這樣做。

第四篇：房屋買賣合同糾紛案例1.2及其對(duì)比分析

案例11105230302306方朋威10市場(chǎng)營(yíng)銷（2）

上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案

（最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò) 2011年12月20日發(fā)布）

案情簡(jiǎn)介

原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（簡(jiǎn)稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號(hào)房屋銷售信息，故意跳過(guò)中介，私自與賣方直接簽訂購(gòu)房合同，違反了《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請(qǐng)求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬(wàn)元。

被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨(dú)家掌握該房源信息，也非獨(dú)家代理銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

關(guān)鍵詞

民事 居間合同 二手房買賣 違約

一審判決結(jié)果和要旨

上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號(hào)民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬(wàn)元。案情發(fā)展

宣判后，陶德華提出上訴。

二審判決結(jié)果和要旨

上海市第二中級(jí)人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號(hào)民事判決：

一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號(hào)民事判決；

二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

案例2

趙某訴某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案例分析

（最高人民法院審判委員會(huì)討論通過(guò) 2011年5月22日發(fā)布）

案情簡(jiǎn)介

原告房地產(chǎn)公司訴稱：以趙某未支付房款構(gòu)成違約、利用未取得所有權(quán)的房屋進(jìn)行抵押貸款為由，訴至法院，請(qǐng)求解除與趙某之間的《商品房買賣合同》，確認(rèn)趙某以所購(gòu)房屋作為抵押物的貸款抵押無(wú)效。

被告趙某辯稱：涉案房屋相關(guān)的與房地產(chǎn)公司交易相關(guān)的材料得到銀行抵押貸款驗(yàn)證通過(guò)，且已向房產(chǎn)局申請(qǐng)了該《商品房買賣合同》登記備案，抵押行為是有效的 一審判決結(jié)果和要旨

一審法院認(rèn)為，趙某未取得房屋所有權(quán)，抵押登記無(wú)效，而第三人卻明知又同意抵押，因此判決抵押無(wú)效。

案情發(fā)展

一審判決后，第三人不服，提起上訴。

二審判決結(jié)果和要旨

二審法院認(rèn)為，明確購(gòu)房人可以用未實(shí)際取得房屋所有權(quán)的預(yù)購(gòu)商品房作為按揭貸款抵押，又向房產(chǎn)局申請(qǐng)了該《商品房買賣合同》登記備案，抵押行為是有效的。故撤銷一審判決，發(fā)回重審。

案例1、2判決結(jié)果分析及個(gè)人見解

案例1上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案

個(gè)人案情分析

（1）中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購(gòu)確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，（2）房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。

（3）衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會(huì)等條件。

（4）當(dāng)賣方將同一房屋通過(guò)多個(gè)中介公司掛牌出售時(shí)，買方通過(guò)其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

綜上，本人認(rèn)為二審的判決結(jié)果更具有公信力。

案例2趙某訴某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案例分析

個(gè)人分析（一審判決結(jié)果）

一審法院判決抵押無(wú)效主要是因?yàn)椋?/p>

（1）趙某未按約定支付款項(xiàng)的行為已構(gòu)成違約，某房地產(chǎn)公司有權(quán)解除雙方的《商品房買賣合同》;

（2）趙某在以本案爭(zhēng)議房屋向第三人(某銀行)進(jìn)行抵押貸款時(shí)，房屋所有權(quán)仍屬于某房地產(chǎn)公司所有，趙某未付清首付，更未取得房屋所有權(quán)，其對(duì)房屋的處分權(quán)是受到限制的；

（3）趙某在未取得房屋所有權(quán)下，抵押也未經(jīng)房地產(chǎn)公司同意，因此雖辦理了抵押登記，但實(shí)際侵犯了房地產(chǎn)公司的合法權(quán)益；

（4）第三人銀行明知又同意抵押，因此判決抵押無(wú)效。

個(gè)人分析（二審判決結(jié)果和要旨）

二審法院判決抵押有效主要是因?yàn)椋?/p>

（1）房地產(chǎn)公司在合同中同意趙某在支付首付款后，可以向銀行申請(qǐng)按揭貸款，且其與趙某的交易材料通過(guò)了銀行的法定審查，說(shuō)明材料合理有效，如不合其本意，屬合同條款訂立不當(dāng)，由原告自己承擔(dān)；

（2）在趙某未付清首付款的情況下，交易雙方成功向房產(chǎn)局申請(qǐng)了該《商品房買賣合同》登記備案，應(yīng)視為其同意趙某在未支付首付款的情況下，可以用預(yù)購(gòu)的房屋作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，某房地產(chǎn)公司未在借款合同上簽字或蓋章并不影響抵押合同的效力。

（3）依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，明確購(gòu)房人可以用未實(shí)際取得房屋所有權(quán)的預(yù)購(gòu)商品房作為按揭貸款抵押，在借款合同有效的情況下，抵押行為是有效的。

案例1、2對(duì)比分析

（1）兩個(gè)案例都是關(guān)于房屋買賣糾紛；

（2）兩個(gè)案例原告與被告都有簽署紙質(zhì)的具有法律效力的合同文件，因此都屬于合同糾紛的范疇；

（3）兩個(gè)案例都是相對(duì)實(shí)力弱小個(gè)人與大的公司團(tuán)體進(jìn)行法律博弈以維護(hù)自身合法

權(quán)益的案件，且都以個(gè)人的勝利個(gè)人的勝利作為最終判決結(jié)果，說(shuō)明我國(guó)公民的法律素養(yǎng)有所提升，且認(rèn)真搜集證據(jù)是可以通過(guò)法律手段維護(hù)自己的合法權(quán)益的；

（4）購(gòu)買房屋等大件商品時(shí)，合同制定前要盡可能仔細(xì)考慮清楚，以確保合同要盡

量詳細(xì)、精確無(wú)歧義。

（5）兩個(gè)案件中均顯示出我國(guó)企業(yè)在通過(guò)法制維權(quán)上不夠?qū)I(yè)，合同條款制定不夠

精準(zhǔn)，導(dǎo)致條款概念模糊造成經(jīng)濟(jì)損失，而這在與國(guó)際大企業(yè)的博弈中是十分不利的；

（6）案例1與案例2相比，前者僅僅是企業(yè)在合同制定上的法律運(yùn)用不夠?qū)I(yè)，后

者在前者的基礎(chǔ)上，就多了一個(gè)難以解決的難題，即沒有準(zhǔn)確的法規(guī)定義銀行等審查部門的審查職能是否完全合法而沒有主觀為了自己的利益而有意促進(jìn)審查得到通過(guò)；這說(shuō)明了我國(guó)的法制仍有許多漏洞，有待完善；

（7）案例2警告我們，中國(guó)的政治體制導(dǎo)致一旦監(jiān)查機(jī)制出現(xiàn)問題，整個(gè)法制程序的公證性將大打折扣，權(quán)力蔽護(hù)下的民告官，人民顯然是信心不足的，因此政府開放某些部門，允許民間建立監(jiān)督機(jī)構(gòu)與信用評(píng)分機(jī)構(gòu)，已經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)國(guó)家和公司進(jìn)行信用評(píng)級(jí)一樣，監(jiān)督與指導(dǎo)中國(guó)法制建設(shè)；

第五篇：“房屋買賣合同糾紛”案由案例

“房屋買賣合同糾紛”案由案例

發(fā)表時(shí)間：2012-5-8 文字 〖 大 中 小 〗 閱讀次數(shù)：3702 【 審理法院 】 鹽城市中級(jí)人民法院

原告：楊珺 ……

被告：東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ……

法定代表人：季國(guó)棟 ……

原告楊珺因與被告東臺(tái)市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱東盛房地產(chǎn)公司)發(fā)生商品房買賣合同糾紛，向江蘇省東臺(tái)市人民法院提起訴訟。

原告楊珺訴稱：2006年3月25日，原告與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購(gòu)買被告開發(fā)的東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋一套，并于同年5月至9月進(jìn)行了精裝修。在裝修、居住過(guò)程中，原告發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題，雖然被告得知后對(duì)裂縫及滲漏問題進(jìn)行了多次處理，但仍未能根治修復(fù)，從而給原告造成了損失。隨后，南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司對(duì)裂縫滲漏原因及修復(fù)方案進(jìn)行了鑒定，認(rèn)定墻體裂縫主要是因溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未作保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致樓層溫度裂縫明顯，而墻體裂縫是窗戶部位產(chǎn)生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔(dān)修復(fù)房屋裂縫及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

原告楊珺提交了如下證據(jù)：

1.原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同、房屋產(chǎn)權(quán)證、住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書各一份，用以證明原被告之間存在買賣合同關(guān)系，且屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結(jié)構(gòu)工程和主體結(jié)構(gòu)工程都屬于被告的保修范圍。

2.照片16張、南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司第SF207078—1號(hào)鑒定報(bào)告一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質(zhì)量缺陷，且系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面未做保溫層和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯，這種裂縫嚴(yán)重影響了原告楊珺對(duì)房屋的使用和觀瞻。鑒定報(bào)告還對(duì)裂縫提出了整改及修復(fù)方案。

3.東臺(tái)市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站出具的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告各一份，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付的房屋在工程設(shè)計(jì)上存在著建筑節(jié)能方面的質(zhì)量缺陷，在合同中被告沒有載明此情況，在交付時(shí)亦未能告知。

4.2007年8月13日和6月12日被告東盛房地產(chǎn)公司作出的關(guān)于東臺(tái)水景灣維修的說(shuō)明和關(guān)于對(duì)業(yè)主反映有關(guān)質(zhì)量問題的處理情況說(shuō)明及其態(tài)度和建議，用以證明被告已進(jìn)行了維修，但未能修復(fù)的事實(shí)。

5.2007年12月30日建筑工程預(yù)算書，用以證明按照鑒定結(jié)論提出的整改修復(fù)方案產(chǎn)生的工程預(yù)算。

6.南京千都裝飾工程有限公司東臺(tái)分公司稅務(wù)登記證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝飾工程合同書、收條、報(bào)修記錄表、情況反映及證人證言各一份，用以證明原告楊珺在房屋裝修期間，因被告東盛房地產(chǎn)公司對(duì)A室墻體進(jìn)行二次修復(fù)，導(dǎo)致裝修工期延誤，補(bǔ)償裝修方違約金等共7100元。

7.中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價(jià)[2008]213號(hào)《關(guān)于東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)的鑒定意見》，用以證明對(duì)房屋修復(fù)整改所需的費(fèi)用。

被告東盛房地產(chǎn)公司辯稱：被告交付給原告楊珺的房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，被告僅在保修期限內(nèi)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任。被告的施工圖設(shè)計(jì)文件通過(guò)了有關(guān)行政部門審查，符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范的要求。屋面未做保溫屋符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)定，不是被告的過(guò)錯(cuò)。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務(wù)。原告的主張沒有合同和法律規(guī)定上的依據(jù)，故請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告東盛房地產(chǎn)公司提交了如下證據(jù)：

1.勘察單位質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量檢查報(bào)告、監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、單位工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、單位工程交付竣工驗(yàn)收證明書、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，用以證明該房屋通過(guò)了各方主體，包括政府的工程質(zhì)量監(jiān)督部門的驗(yàn)收，該工程按圖施工，符合設(shè)計(jì)要求，為質(zhì)量合格工程，符合國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范。

2.關(guān)于發(fā)布《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》的通知、《住宅工程質(zhì)量通病控制標(biāo)準(zhǔn)》、《住宅工程常見質(zhì)量通病防治措施手冊(cè)》，用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質(zhì)量通病，2006年4月才將建筑節(jié)能列為強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

3.20041226號(hào)施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)告、設(shè)計(jì)施工圖通用圖紙說(shuō)明、原告楊珺所在房屋設(shè)計(jì)圖紙、建設(shè)工程抗震設(shè)防審查證書，用以證明被告東盛房地產(chǎn)公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)范，通過(guò)了有關(guān)行政部門的審核，屋面保溫層施工不是被告的法定義務(wù)。

4.東臺(tái)市規(guī)劃建設(shè)局東建發(fā)[2006]136號(hào)文件，用以證明江蘇省建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和強(qiáng)制性規(guī)程在東臺(tái)市是2006年6月1日起施行的，原告楊珺所訴的房屋在建筑時(shí)沒有節(jié)能要求。

東臺(tái)市人民法院一審查明：

2006年3月25日，原告楊珺與被告東盛房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同一份，該合同載明，原告購(gòu)買被告開發(fā)的坐落于東臺(tái)市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號(hào)樓A室房屋一套，房屋用途為居住，房屋總價(jià)款為441430元，《住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任，在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購(gòu)買人承擔(dān)。水景灣10號(hào)樓為疊加別墅，除去頂樓閣樓層后有4個(gè)結(jié)構(gòu)層，為磚混結(jié)構(gòu)，屋面未設(shè)置保溫層，對(duì)此，被告向原告出售房屋時(shí)未予告知。該樓的設(shè)計(jì)單位為通州市建筑設(shè)計(jì)院，施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司，監(jiān)理單位為通州市天元建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工，2006年1月20日竣工。

2006年6月21日，原告楊珺領(lǐng)取了涉案房屋的房屋所有權(quán)證。在裝修、居住過(guò)程中，原告發(fā)現(xiàn)存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題，多次報(bào)修，被告東盛房地產(chǎn)公司多次派員維修，但均未能根本修復(fù)。

2007年9月3日，原告楊珺將被告東盛房地產(chǎn)公司訴至法院要求其修復(fù)房屋的裂縫。審理中，原告申請(qǐng)對(duì)墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進(jìn)行鑒定。2007年12月11日，南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出SF207078—1號(hào)《東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱鑒定報(bào)告)，其鑒定結(jié)論為：水景灣10號(hào)樓A室產(chǎn)生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料的不均勻收縮所致，屋面未做保溫屋和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯，上述裂縫對(duì)主體結(jié)構(gòu)安全沒有影響，但嚴(yán)重影響觀瞻和使用功能。其整改修復(fù)方案為：1.現(xiàn)有裂縫的修復(fù)方案：對(duì)內(nèi)外貫通的裂縫可采用結(jié)構(gòu)膠進(jìn)行灌縫，對(duì)墻面粉刷層的裂縫，可鏟除原粉刷層，進(jìn)行重新粉刷。2。防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：由于水景灣10號(hào)樓A室的裂縫基本上都屬于溫度縫，當(dāng)溫差較大時(shí)，房屋的裂縫發(fā)展會(huì)比較明顯，雖然溫度裂縫不影響主體結(jié)構(gòu)的安全性能，但是會(huì)影響建筑的觀瞻和使用，因此，應(yīng)該采取措施，降低溫度變化帶給建筑的損傷，考慮到10號(hào)樓A室的屋面未設(shè)置保溫屋，建議拆除原屋面瓦，參照?qǐng)D集蘇J9801—1／8新做保溫屋面。新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂漿摻107膠，內(nèi)調(diào)16號(hào)鍍鋅鋼絲網(wǎng)一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材SBS一層；(5)20厚1：3水泥砂漿找平層：(6)鋼筋混凝土現(xiàn)澆屋面板。

2007年12月19日，原告楊珺向法院提出撤訴申請(qǐng)，同日法院作出(2007)東民一初字第1895號(hào)民事裁定書，裁定準(zhǔn)許原告撤訴，同年12月21日，原告另訴要求被告東盛房地產(chǎn)公司承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏及相關(guān)費(fèi)用的民事責(zé)任，賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日，原告楊珺申請(qǐng)對(duì)東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)估。2008年7月9日，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價(jià)[2008]213號(hào)《關(guān)于東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)的鑒定意見》，結(jié)論為：原告位于東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室房屋整改修復(fù)工程造價(jià)為35481.36元。

本案一審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1.被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質(zhì)量問題；2.若存在質(zhì)量問題，被告是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；3.若被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種方式的民事責(zé)任。

東臺(tái)市人民法院一審認(rèn)為：

第一，被告東盛房地產(chǎn)公司出售給原告楊珺的房屋存在質(zhì)量缺陷。1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》(以下簡(jiǎn)稱建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定，竣工驗(yàn)收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，且建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。該法及國(guó)務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱質(zhì)量管理?xiàng)l例)未對(duì)“質(zhì)量缺陷”作出進(jìn)一步的解釋或規(guī)定。建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。”參照該條規(guī)定，只要房屋建筑工程質(zhì)量不符合法定標(biāo)準(zhǔn)以及合同目的，則可以認(rèn)定存在質(zhì)量缺陷。2.根據(jù)建筑法第五十二條的規(guī)定，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的質(zhì)量必須符合國(guó)家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求，具體管理辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第三條、第十六條的規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，建設(shè)單位在收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織對(duì)建筑工程質(zhì)量負(fù)責(zé)的有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，由勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質(zhì)量合格文件后，方可交付使用。在當(dāng)事人對(duì)房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中，建設(shè)單位提供的有關(guān)行政管理部門的批準(zhǔn)文件，以及勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件，只能作為證據(jù)使用，對(duì)人民法院認(rèn)定事實(shí)不具有當(dāng)然的確定力和拘束力。3.本案中，原告購(gòu)買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個(gè)客觀事實(shí)，并且該客觀事實(shí)經(jīng)司法鑒定結(jié)論證實(shí)系溫度變化時(shí)結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面設(shè)計(jì)瑕疵和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點(diǎn)，足以認(rèn)定本案被告出售給原告的房屋存在質(zhì)量缺陷，被告認(rèn)為房屋的施工設(shè)計(jì)文件經(jīng)有關(guān)行政部門審核批準(zhǔn)、房屋竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收合格，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的理由，不予采納。

第二，被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)本案的房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。1.如上所述，我國(guó)實(shí)行建筑工程質(zhì)量保修制度。根據(jù)質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條的規(guī)定，在正常使用條件下，房屋主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年，保修期自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。根據(jù)司法鑒定結(jié)論，本案訟爭(zhēng)房屋的主體結(jié)構(gòu)雖然不存在安全問題，但存在裂縫的質(zhì)量缺陷，且出現(xiàn)了滲漏。原告楊珺在保修期內(nèi)主張權(quán)利，應(yīng)當(dāng)予以支持。2.根據(jù)《中華人民共和國(guó)產(chǎn)品質(zhì)量法》第二條的規(guī)定，建設(shè)工程不適用該法，因此，原告主張的房屋質(zhì)量缺陷責(zé)任應(yīng)當(dāng)適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對(duì)建筑工程施工質(zhì)量負(fù)責(zé)的一般原則。質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十一條規(guī)定：“建設(shè)工程在保修范圍內(nèi)和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”以上建筑法律法規(guī)的規(guī)定，旨在明確建筑工程質(zhì)量的最終責(zé)任承擔(dān)者為施工單位。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱合同法)第一百五十五條的規(guī)定，出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，原告向被告主張權(quán)利有法律規(guī)定上的依據(jù)。3.本案中，被告交付給原告的房屋存在的質(zhì)量缺陷比較隱蔽，經(jīng)鑒定，質(zhì)量缺陷的產(chǎn)生原因在房屋交付時(shí)即已存在，只是在交付后才被發(fā)現(xiàn)。在原、被告雙方簽訂的《住宅質(zhì)量保證書》中，也約定了在房屋保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。綜合以上三點(diǎn)，原告有權(quán)主張被告承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

第三，被告東盛房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋質(zhì)量缺陷承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。根據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定，對(duì)于質(zhì)量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對(duì)方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同或賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”本案中，被告交付給原告楊珺的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的民事責(zé)任，依法應(yīng)予支持，被告應(yīng)當(dāng)按照南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號(hào)鑒定報(bào)告中所明確的整改修復(fù)方案履行修復(fù)義務(wù)。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的相關(guān)費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求，因該費(fèi)用尚未實(shí)際發(fā)生，不予支持。關(guān)于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。證據(jù)不足，不予支持。

據(jù)此，江蘇省東臺(tái)市人民法院依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十三條，合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定，于2008年12月14日判決：

一、被告東盛房地產(chǎn)公司于本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)對(duì)屬于原告楊珺所有的坐落于東臺(tái)市原新東南路(現(xiàn)海陵南路)水景灣10號(hào)樓A室按南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078—1號(hào)《東臺(tái)市水景灣10號(hào)樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報(bào)告》中所明確的整改修復(fù)方案進(jìn)行整改修復(fù)；

二、駁回原告楊珺的其他訴訟請(qǐng)求。

東盛房地產(chǎn)公司不服一審判決，向江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院提起上訴，主要理由是：一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗(yàn)收文件等，能夠證明本案房屋設(shè)計(jì)施工通過(guò)了有關(guān)行政部門的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)審查，被上訴人楊珺的屋面未設(shè)計(jì)、未設(shè)置保溫層，符合當(dāng)時(shí)的建筑標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，故一審法院判決上訴人按鑒定報(bào)告方案修復(fù)房屋裂縫滲漏，依據(jù)不足；被上訴人在購(gòu)買該商品房時(shí)，上訴人已經(jīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了相應(yīng)的圖紙及資料，雙方對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、層次等在合同中作了明確的約定，房屋竣工交付時(shí)，上訴人也依據(jù)相關(guān)規(guī)定提供了驗(yàn)收證明書及質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等文件，被上訴人應(yīng)當(dāng)知道屋面未設(shè)置保溫層的事實(shí)，故一審判決認(rèn)定上訴人在售房和交房時(shí)未盡告知義務(wù)，無(wú)事實(shí)依據(jù)。請(qǐng)求二審查明事實(shí)，依法改判上訴人僅對(duì)室內(nèi)裂縫部分承擔(dān)修復(fù)義務(wù)，并駁回被上訴人的其他訴訟請(qǐng)求。

鹽城市中級(jí)人民法院經(jīng)二審，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

注：《中華人民共和國(guó)最高人民法院公報(bào)》，2010年第11期（總第169期），第38-43頁(yè)。

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