第一篇：從實(shí)務(wù)案例談商業(yè)物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

從實(shí)務(wù)案例談商業(yè)物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避

隨著物業(yè)管理社會化、市場化、專業(yè)化的發(fā)展趨勢，物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域逐漸由傳統(tǒng)住宅物業(yè)、商業(yè)寫字樓物業(yè)、政府辦公樓物業(yè)延伸到會展中心、城市綜合體、體育場館、娛樂休閑、廣場公園、各類園區(qū)等各類大型社會商業(yè)項(xiàng)目和公眾項(xiàng)目的物業(yè)管理。與傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目相比，商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)有很多特殊之處，以下列出的是其最顯著地幾個特點(diǎn)：

1.服務(wù)功能更為強(qiáng)化：物業(yè)公司負(fù)責(zé)向顧客、游客、租戶提供全方位的人性化、個性化、科技化的服務(wù)。

2.必走的經(jīng)營之路：傳統(tǒng)物業(yè)管理并不涉及過多的經(jīng)營項(xiàng)目，而在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中，由于商業(yè)物業(yè)自身的特殊性將帶來很高的經(jīng)營機(jī)會，既包括其自身配套的餐廳、咖啡廳、酒店、商場、會務(wù)等，也包括由于商業(yè)場所產(chǎn)生的聚合效應(yīng)而帶來的其他各種商機(jī)。

3.更復(fù)雜的工程設(shè)施設(shè)備：根據(jù)設(shè)計(jì)功能的需要，商業(yè)類物業(yè)的設(shè)施設(shè)備規(guī)模、種類、技術(shù)含量一般都與住宅和寫字樓有非常大的不同。為了確保公眾物業(yè)功能的實(shí)現(xiàn)，除了供電、給排水、空調(diào)、電梯等常規(guī)設(shè)備外，一般會根據(jù)商業(yè)物業(yè)自身的功能用途配置專門的智能化的中央控制系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)、廣播擴(kuò)音系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、售票系統(tǒng)、檢票系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。

商業(yè)物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避分析

正是由于商業(yè)物業(yè)涉及的人員廣泛，且由于其“公眾”性，使得公眾物業(yè)管理一旦出現(xiàn)瑕疵、甚至事故，其影響巨大。

1.造成人身損害的法律風(fēng)險(xiǎn)

2005年7月25日上午10時(shí)許，劉女士和女兒來到了某商場購物，當(dāng)時(shí)商場內(nèi)地上有積水，保潔員正在清理。等地面的積水清理完后，劉女士領(lǐng)著女兒從清理過的地方走過，但仍然滑倒，出來后經(jīng)醫(yī)生診斷為手部骨折。

商業(yè)物業(yè)由于其人流量大的同時(shí)對環(huán)境要求較高，特別是大型商場、會所、展覽館等幾乎必須做到“窗明幾凈”才符合對物業(yè)的最初設(shè)計(jì)定位，因此地面清潔頻率較高，由此也就造成了“人員滑倒”此類事故在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中頻繁發(fā)生。在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中，造成人身損害的法律風(fēng)險(xiǎn)很大，且一般物業(yè)公司都是要承擔(dān)法律責(zé)任的，這一方面只有加強(qiáng)日常管理，排除可能存在的安全隱患，方可最大限度的減少這類事件的發(fā)生。作為物業(yè)管理公司，亦應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)案例的學(xué)習(xí)，從已經(jīng)發(fā)生的案例中吸取教訓(xùn)，以便于在日常工作中積極改進(jìn)可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的服務(wù)行為。

2.造成財(cái)產(chǎn)損害的法律風(fēng)險(xiǎn)

2011年3月25日，張先生到一大型商場購物，將自己的汽車停放在商場提供的免費(fèi)停車場內(nèi)，當(dāng)時(shí)汽車已經(jīng)上鎖，而且車前座沒有放置任何貴重物品。不想購物回來取車時(shí)卻發(fā)現(xiàn)車門鎖被撬，放置在汽車后備廂內(nèi)裝有現(xiàn)金的公文包和兩瓶貴重紅酒丟失，其中公文包內(nèi)裝有現(xiàn)金1萬元，兩瓶紅酒也價(jià)值近2000元。本案中，張先生將汽車停放在免費(fèi)停車場內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不負(fù)有保管義務(wù)。在公眾物業(yè)管理中，由于人流量大，成員復(fù)雜，財(cái)產(chǎn)損害風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。

近年來，由于因賓館、酒店、卡拉OK廳、銀行等服務(wù)經(jīng)營場所不安全導(dǎo)致消費(fèi)者人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益受侵害的案件屢屢見諸于報(bào)端。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，確立了經(jīng)營者的安全保障義務(wù)，明確了安全保障義務(wù)人的義務(wù)范圍和責(zé)任界限。《物業(yè)管理?xiàng)l例例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。”同時(shí)，許多地方人大及其常委會也制定相應(yīng)的地方性法規(guī)對物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)作出了相應(yīng)規(guī)定。如《上海市物業(yè)住宅管理規(guī)定》、《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》、《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，均對物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)有所體現(xiàn)，作出明確規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)，特別是公眾物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)更加重視安全保障義務(wù)的實(shí)施，以避免上述人身、財(cái)產(chǎn)損失的發(fā)生。

3.設(shè)備、設(shè)施故障的法律風(fēng)險(xiǎn)

北京時(shí)間2011年7月5日早9：36，北京地鐵四號線動物園站A口上行電扶梯發(fā)生設(shè)備故障，正在搭乘電梯的部分乘客由于上行的電梯突然之間進(jìn)行了倒轉(zhuǎn)，原本是上行的電梯突然下滑，很多人防不勝防，人群紛紛跌落，事故已經(jīng)造成1人死亡，2人重傷，26人輕傷。

物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面著手：

（1）接手物業(yè)時(shí)，做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)與交接工作，確定責(zé)任分界線。

（2）按照各項(xiàng)管理制度的規(guī)定對建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，考慮在臺風(fēng)等特殊天氣時(shí)，是否可能發(fā)生損壞。

（3）對建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理，對可能造成危害的設(shè)施要設(shè)置警示性的信息。

（4）將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，分項(xiàng)發(fā)包也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。

（5）在共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對事件進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因就是日后各方，包括法院認(rèn)定過錯和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說唯一依據(jù)。

（6）日常巡查當(dāng)中,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，排除危險(xiǎn)。

4.重大事件，包括大客流量等法律風(fēng)險(xiǎn)

2007年11月12日上午8：20左右，家樂福重慶沙坪壩區(qū)店在自行組織的10周年店慶促銷活動中，其東門入口處因群眾滑倒而引發(fā)踩踏安全事故。造成3人死亡，31人受傷，其中7人重傷。

針對突發(fā)應(yīng)急事件，如大客流等，應(yīng)提早制定多級應(yīng)急預(yù)案，預(yù)備管制及預(yù)警措施，配備充足的設(shè)備及人力，確保不發(fā)生緊急事故。

為真正實(shí)現(xiàn)全面的公眾物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范，除了識別風(fēng)險(xiǎn)處置方法，還要進(jìn)一步落實(shí)、實(shí)施和監(jiān)督處置方案的執(zhí)行情況。在實(shí)施與監(jiān)控過程中，應(yīng)該經(jīng)常檢查是否有被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)因素，要不斷識別、分析新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并對其進(jìn)行處置。因此，只有形成風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處置和實(shí)施與監(jiān)控這幾個環(huán)節(jié)連續(xù)反復(fù)不斷循環(huán)的環(huán)形機(jī)制才能確保公眾物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的良好運(yùn)行。

最后，由于商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模大、投資金額高、配套功能全等特點(diǎn)，幾乎所有公眾物業(yè)都在同時(shí)強(qiáng)化其配套服務(wù)功能，使其功能不斷延伸，物業(yè)管理服務(wù)編

制相對龐大，面臨的管理問題越來越復(fù)雜，其面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)較大，且一般有較大的社會影響，所以物業(yè)管理公司在提高服務(wù)意識的同意，應(yīng)注意法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，減少可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

作者：宋安成，北京盈科（上海）律師事務(wù)所合伙人

第二篇：從實(shí)務(wù)案例談公眾物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避.

從實(shí)務(wù)案例談公眾物業(yè)管理的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避隨著物業(yè)管理社會化、市場化、專業(yè)化的發(fā)展趨勢,物業(yè)管理服務(wù)的領(lǐng)域逐漸由傳統(tǒng)住宅物業(yè)、商業(yè)寫字樓物業(yè)、政府辦公樓物業(yè)延伸到會展中心、科研中心、體育場館、娛樂休閑、廣場公園、各類園區(qū)等各類大型社會公建項(xiàng)目的物業(yè)管理,即所謂的公眾物業(yè)管理,公眾物業(yè)管理簡單的來說就是針對會展、商業(yè)、社會文化、交易場所等公眾活動區(qū)域進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)、管理活動。

與傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目相比,公眾物業(yè)管理服務(wù)有很多特殊之處,以下列出的是其最顯著地幾個特點(diǎn): 1.服務(wù)功能更為強(qiáng)化:物業(yè)公司負(fù)責(zé)向游客(觀眾提供全方位的人性化、個性化、科技化的服務(wù)。

2.必走的經(jīng)營之路:傳統(tǒng)物業(yè)管理并不涉及過多的經(jīng)營項(xiàng)目,而在公眾物業(yè)管理服務(wù)中,由于公眾物業(yè)自身的特殊性將帶來很高的經(jīng)營機(jī)會,既包括其自身配套的餐廳、咖啡廳、酒店、商場、會務(wù)等,也包括由于場館產(chǎn)生的聚合效應(yīng)而帶來的其他各種商機(jī)。

3.更復(fù)雜的工程設(shè)施設(shè)備:根據(jù)設(shè)計(jì)功能的需要,公眾類物業(yè)的設(shè)施設(shè)備規(guī)模、種類、技術(shù)含量一般都與住宅和寫字樓有非常大的不同。為了確保公眾物業(yè)功能的實(shí)現(xiàn),除了供電、給排水、空調(diào)、電梯等常規(guī)設(shè)備外,一般會根據(jù)公眾物業(yè)自身的功能用途配置專門的智能化的中央控制系統(tǒng)、無線上網(wǎng)系統(tǒng)、廣播擴(kuò)音系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、售票系統(tǒng)、檢票系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、標(biāo)識系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。

公眾物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避分析

正是由于公眾物業(yè)涉及的人員廣泛,且由于其“公眾”性,使得公眾物業(yè)管理一旦出現(xiàn)瑕疵、甚至事故,其影響巨大。

1.造成人身損害的法律風(fēng)險(xiǎn)

2005年7月25日上午10時(shí)許,劉女士和女兒來到了某商場購物,當(dāng)時(shí)商場內(nèi)地上有積水,保潔員正在清理。等地面的積水清理完后,劉女士領(lǐng)著女兒從清理過的地方走過,但仍然滑倒,出來后經(jīng)醫(yī)生診斷為手部骨折。公眾物業(yè)由于其人流量大的同時(shí)對環(huán)境要求較高,特別是大型商場、會所、展覽館等幾乎必須做到“窗明幾凈”才符合對物業(yè)的最初設(shè)計(jì)定位,因此地面清潔頻率較高,由此也就造成了“人員滑倒”此類事故在公眾物業(yè)管理服務(wù)中頻繁發(fā)生。在公眾物業(yè)

管理服務(wù)中,造成人身損害的法律風(fēng)險(xiǎn)很大,且一般物業(yè)公司都是要承擔(dān)法律責(zé)任的,這一方面只有加強(qiáng)日常管理,排除可能存在的安全隱患,方可最大限度的減少這類事件的發(fā)生。作為物業(yè)管理公司,亦應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)案例的學(xué)習(xí),從已經(jīng)發(fā)生的案例中吸取教訓(xùn),以便于在日常工作中積極改進(jìn)可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的服務(wù)行為。

2.造成財(cái)產(chǎn)損害的法律風(fēng)險(xiǎn)

2011年3月25日,張先生到一大型商場購物,將自己的汽車停放在商場提供的免費(fèi)停車場內(nèi),當(dāng)時(shí)汽車已經(jīng)上鎖,而且車前座沒有放置任何貴重物品。不想購物回來取車時(shí)卻發(fā)現(xiàn)車門鎖被撬,放置在汽車后備廂內(nèi)裝有現(xiàn)金的公文包和兩瓶貴重紅酒丟失,其中公文包內(nèi)裝有現(xiàn)金1萬元,兩瓶紅酒也價(jià)值近2000元。本案中,張先生將汽車停放在免費(fèi)停車場內(nèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不負(fù)有保管義務(wù)。在公眾物業(yè)管理中,由于人流量大,成員復(fù)雜,財(cái)產(chǎn)損害風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有發(fā)生。

近年來,由于因賓館、酒店、卡拉OK廳、銀行等服務(wù)經(jīng)營場所不安全導(dǎo)致消費(fèi)者人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益受侵害的案件屢屢見諸于報(bào)端。最高人民法院于2003年出臺了《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》,確立了經(jīng)營者的安全保障義務(wù),明確了安全保障義務(wù)人的義務(wù)范圍和責(zé)任界限。《物業(yè)管理?xiàng)l例例》第三十六條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”第四十七條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí),應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告,協(xié)助做好救助工作。”同時(shí),許多地方人大及其常

委會也制定相應(yīng)的地方性法規(guī)對物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)作出了相應(yīng)規(guī)定。如《上海市物業(yè)住宅管理規(guī)定》、《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》、《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》,均對物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)有所體現(xiàn),作出明確規(guī)定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè),特別是公眾物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常物業(yè)管理服務(wù)中應(yīng)更加重視安全保障義務(wù)的實(shí)施,以避免上述人身、財(cái)產(chǎn)損失的發(fā)生。

3.設(shè)備、設(shè)施故障的法律風(fēng)險(xiǎn)

北京時(shí)間2011年7月5日早9:36,北京地鐵四號線動物園站A口上行電扶梯發(fā)生設(shè)備故障,正在搭乘電梯的部分乘客由于上行的電梯突然之間進(jìn)行了倒

轉(zhuǎn),原本是上行的電梯突然下滑,很多人防不勝防,人群紛紛跌落,事故已經(jīng)造成1人死亡,2人重傷,26人輕傷。

物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失,此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一,同時(shí)因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn),隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從以下幾個方面著手:(1接手物業(yè)時(shí),做好物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)與交接工作,確定責(zé)任分界線。

(2按照各項(xiàng)管理制度的規(guī)定對建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作,考慮在臺風(fēng)等特殊天氣時(shí),是否可能發(fā)生損壞。

(3對建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理,對可能造成危害的設(shè)施要設(shè)置警示性的信息。

(4將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化等專項(xiàng)管理,委托給專業(yè)的公司,分項(xiàng)發(fā)包也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。

(5在共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中,如果發(fā)生事故和損害事件,應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告,由相應(yīng)的部門對事件進(jìn)行調(diào)查,并作出調(diào)查報(bào)告,對事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定;該原因就是日后各方,包括法院認(rèn)定過錯和責(zé)任的依據(jù),在一定程度上可以說唯一依據(jù)。

(6日常巡查當(dāng)中,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題和解決問題,排除危險(xiǎn)。4.重大事件,包括大客流量等法律風(fēng)險(xiǎn)

2007年11月12日上午8:20左右,家樂福重慶沙坪壩區(qū)店在自行組織的10周年店慶促銷活動中,其東門入口處因群眾滑倒而引發(fā)踩踏安全事故。造成3人死亡,31人受傷,其中7人重傷。

針對突發(fā)應(yīng)急事件,如大客流等,應(yīng)提早制定多級應(yīng)急預(yù)案,預(yù)備管制及預(yù)警措施,配備充足的設(shè)備及人力,確保不發(fā)生緊急事故。

為真正實(shí)現(xiàn)全面的公眾物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范,除了識別風(fēng)險(xiǎn)處置方法,還要進(jìn)一步落實(shí)、實(shí)施和監(jiān)督處置方案的執(zhí)行情況。在實(shí)施與監(jiān)控過程中,應(yīng)該經(jīng)常檢查是否有被遺漏的風(fēng)險(xiǎn)因素,要不斷識別、分析新出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)并對其進(jìn)行處置。因此, 只有形成風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)處置和實(shí)施與監(jiān)控這幾個環(huán)節(jié)連續(xù)反復(fù)不斷循環(huán)的環(huán)形機(jī)制才能確保公眾物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的良好運(yùn)行。

最后,由于公共物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模大、投資金額高、配套功能全等特點(diǎn),幾乎所有公眾物業(yè)都在同時(shí)強(qiáng)化其配套服務(wù)功能,使其功能不斷延伸,物業(yè)管理服務(wù)編制相對龐大,面臨的管理問題越來越復(fù)雜,其面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)較大,且一般有較大的社會影響,所以物業(yè)管理公司在提高服務(wù)意識的同意,應(yīng)注意法律風(fēng)險(xiǎn)的防范,減少可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

第三篇：物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與責(zé)任規(guī)避（寫寫幫整理）

物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與責(zé)任規(guī)避（提綱）

（重慶崗培中心部門經(jīng)理培訓(xùn)班專題講座）

前言

改革開放以來，物業(yè)管理如雨后春筍生長在祖國大地。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的基本確立，我國經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)取得長足的發(fā)展；社會主義法制建立日益完善，作為消費(fèi)者的業(yè)主越來越成熟，維權(quán)意識越來越強(qiáng)；物業(yè)管理市場競爭日趨激烈，運(yùn)作日趨規(guī)范。作為物業(yè)管理市場的競爭主體——物業(yè)管理企業(yè)獨(dú)立化趨勢愈加明顯，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸現(xiàn)。（注：開發(fā)商包辦的物業(yè)企業(yè)，不自負(fù)盈虧，無風(fēng)險(xiǎn)意識，經(jīng)濟(jì)上依靠開發(fā)商支撐。）因此，正視風(fēng)險(xiǎn)、研究風(fēng)險(xiǎn)，并有效地防范風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)法律規(guī)避責(zé)任，是擺在我們物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理們，包括管理層人員面前的重要課題，也是實(shí)際工作中必須注意和要認(rèn)真解決好的重要工作。

一、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)

1、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的基本含義

是物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理和服務(wù)活動過程中遭遇物質(zhì)的和精神的損失的可能性。

物質(zhì)的損失：指財(cái)產(chǎn)、物質(zhì)損失，主要是經(jīng)濟(jì)賠償。

精神損失：資信、商譽(yù)方面的損失。

2、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的分類

?收入損失：惡意欠費(fèi)、借故拖欠、拒交等。

?賠償：額外支付，對外承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

?事故：非預(yù)算支付，對內(nèi)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

二、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)原因分析

1、物業(yè)管理企業(yè)自身原因：失職、過錯、違約。

?服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，高標(biāo)準(zhǔn)低服務(wù)，引起業(yè)主不滿。?企業(yè)內(nèi)部管理不嚴(yán)格，運(yùn)作不規(guī)范，引發(fā)（事故或案件）糾紛。

如：封閉式管理小區(qū)（大廈），但無嚴(yán)格、科學(xué)的出入登記，詢查管理制度或有制度而執(zhí)行不力，形同虛設(shè)??

清掏窨井、化糞池，不設(shè)警戒繩，不設(shè)標(biāo)識。

?員工瀆職、失職。

?與業(yè)主溝通、交流不夠。

如：關(guān)于服務(wù)內(nèi)容、項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，維修基金的使用??

2、開發(fā)商的原因

?無限承諾而又無法全面兌現(xiàn)，引起業(yè)主不滿；

?設(shè)計(jì)或施工缺陷：無護(hù)欄、護(hù)欄強(qiáng)度不夠（近日內(nèi)蒙古一中學(xué)發(fā)生的走道護(hù)欄坍塌致21人死亡，數(shù)十人受傷事件）、高度不夠??

?房屋質(zhì)量問題；

?產(chǎn)權(quán)證不能及時(shí)辦理??

?延期交房等??

3、社會原因

?治安狀況不佳，犯罪打擊不力，犯罪活動猖獗；

?社會丑惡現(xiàn)象復(fù)燃、吸毒人員較多，是盜竊增多的重要原因； ?犯罪的多樣性、突發(fā)性、狡猾性、防不勝防。

4、業(yè)主和員工的維權(quán)意識增強(qiáng)

業(yè)主和員工都較過去更成熟了，當(dāng)其合法權(quán)益受到侵害時(shí)，多數(shù)都能采取多種形式來維護(hù)自己的權(quán)益。

如：員工因病、負(fù)傷、辭職補(bǔ)償??

三、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范對策分析建議

1、提高物業(yè)管理服務(wù)水平，依法管理，規(guī)范運(yùn)做，盡職盡責(zé)。

這是物業(yè)管理企業(yè)預(yù)防和減少風(fēng)險(xiǎn)最為有效和長遠(yuǎn)的，也是最根本的對策和出路。裝修管理中：失查、失控?ISO9000 維修中不規(guī)范：無標(biāo)識、有危 科學(xué)規(guī)定“質(zhì)量管理文件”體系險(xiǎn)而無警示??

2、簽好物業(yè)管理服務(wù)合同

對業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任作出比較詳盡和明確的約定。例：收費(fèi)項(xiàng)目的含義（內(nèi)涵）

3、代（業(yè)主委員會）擬好首版《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理辦法》等。首版——備案有效——獲“權(quán)”、明“責(zé)”

4、辦理“公共責(zé)任險(xiǎn)”和“意外傷害險(xiǎn)”

“公共責(zé)任險(xiǎn)”：保險(xiǎn)條款責(zé)任范圍規(guī)定“根據(jù)本保險(xiǎn)單列范圍，在本保險(xiǎn)期內(nèi)發(fā)生意外事故引起的，被保險(xiǎn)人在法律上應(yīng)承擔(dān)的賠償金額，本公司負(fù)責(zé)賠償。”所謂“保險(xiǎn)單表列范圍”是指保險(xiǎn)單一覽表“業(yè)務(wù)性質(zhì)”欄內(nèi)所填寫的年投保范圍。如投標(biāo)的是寫字樓，是指寫字樓范圍；投保的是客房，則指的是客房范圍。

如電梯乘客險(xiǎn)。

內(nèi)部員工：水電維修工，保安等投保“意外傷害險(xiǎn)”、“醫(yī)療險(xiǎn)”等。保險(xiǎn)的目的是分散風(fēng)險(xiǎn)，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

5、規(guī)避責(zé)任

在實(shí)際工作中，如果能較好地規(guī)避一些責(zé)任，對減少企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)起著至關(guān)重要的作用。

規(guī)避責(zé)任不等于推脫責(zé)任，仍屬事前控制和預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的范疇。在重慶市國土資源房屋管理局制定的“物業(yè)管理服務(wù)合同（示范）”文本中，關(guān)于安全責(zé)任是這樣寫的：“不含對業(yè)主（使用人）的人身及其家庭財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)、保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身安全、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，保管專項(xiàng)合同的，以專項(xiàng)合同的約定為準(zhǔn)。”

寫上這段話的目的是想（安全防范責(zé)任）說被偷了、被搶了??不要找我物業(yè)公司。寫上這段話后，業(yè)主首先感覺的是物業(yè)公司推卸責(zé)任，立即反問：那么要保安干什么？??

據(jù)法律規(guī)定：物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)管理費(fèi)含保安費(fèi)，一旦業(yè)主形成書面的或事實(shí)上的合同關(guān)系后，安全防范責(zé)任便成為合同的法定隨附義務(wù)，是文字抹不掉的。

但有些責(zé)任是可以依據(jù)法規(guī)規(guī)避的，發(fā)生事故可以免責(zé)。

?注意用詞、用語，表述準(zhǔn)確，不發(fā)生歧意。

當(dāng)用詞、用語表述不準(zhǔn)確時(shí)，發(fā)生糾紛，法庭判決時(shí)，一般有利于業(yè)主方解釋。

?收費(fèi)項(xiàng)目名稱要規(guī)范、科學(xué)。如：除渣費(fèi)費(fèi)、停車費(fèi)、管理費(fèi)。a.對除渣費(fèi)，應(yīng)在裝修管理協(xié)議中明確其含義，是指從何地除（出）到何地??

b.室內(nèi)停車場，管理規(guī)定臨時(shí)、月租可以定義為收取停車費(fèi)，反之定義為車位租金。

c.室外停車定義為車位租金或使用費(fèi)。

臨停處理技巧：入時(shí)不登記，出時(shí)收費(fèi)補(bǔ)記。有的小區(qū)對棒棒軍實(shí)行統(tǒng)一管理，并收取管理費(fèi)。試想，當(dāng)發(fā)生搬運(yùn)物損壞、搬運(yùn)傷殘時(shí)，將負(fù)有一定責(zé)任。定義為服務(wù)費(fèi)好。

?注意證據(jù)的搜集與保存

規(guī)范運(yùn)作：ISO9000可以起到很好的作用。

四、如何打官司

1、學(xué)習(xí)法律，掌握法律武器。

2、自我判定，應(yīng)有自知之明，有責(zé)，應(yīng)主動息訴，力爭調(diào)解。

3、有理、有利、有節(jié)，對方愿意和解，和解為上。

4、影響大，而又理由充分，證據(jù)在握的訴訟到底。

5、注意訴訟的時(shí)效性、時(shí)機(jī)性。

時(shí)效性：法律規(guī)定，不能超過訴訟時(shí)效。

時(shí)機(jī)性：任何起訴法院受理判決快??如年末訴訟不如年初訴訟??

6、充分搜集證據(jù)，并注意證據(jù)的有效性和證據(jù)保全（法律手段）。發(fā)揮業(yè)主代表、業(yè)主委員會的作用：中間人作用。

否則我們的眾多“證據(jù)”將成為不被采用的“無效證據(jù)”。

如欠費(fèi)通知、催款通知單、維修記錄??

五、典型案例分析

1、南岸某住宅小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司維修人員為一業(yè)主維修時(shí)，發(fā)現(xiàn)該業(yè)主樓上的水表前，閘閥后表接頭處漏水，且銹蝕嚴(yán)重。物業(yè)公司維修人員立即向該住戶指出：應(yīng)該更換閘閥、表接頭。可以自己換，如請物業(yè)公司更換需要交費(fèi)。對方回答需告訴老板，他作不了主。到下午六點(diǎn)鐘，“老板”回家后打電話請物業(yè)公司去維修。物業(yè)公司值班人員說現(xiàn)為用水時(shí)刻，不便停水，明天早晨給他修。對方無異議。但“意外”在凌晨五點(diǎn)鐘左右發(fā)生了表頭斷掉，水漫金山，造成樓下幾家住戶不同程度受損。該租戶先行賠償相關(guān)業(yè)主后，現(xiàn)向物業(yè)公司提出賠償。

關(guān)鍵：?此部位屬公共，還是專用。

?物業(yè)公司是否與之形成維修合約。

2、北碚天星商場住宅屋面采光玻璃井，周圍護(hù)欄高度不夠，兩度發(fā)生摔死小孩事件。物業(yè)公司是否有責(zé)。（南岸一住宅樓梯道采光窗下墻高度小于80㎝，一住戶醉酒后回家不慎摔出樓外致死。）

3、拖欠物管費(fèi)

a.南坪某小區(qū)物管公司在公告之后，在派出所消防民警、居委會的協(xié)同下，將放在樓道中的各類雜物清除，一住戶以自己的“財(cái)務(wù)”被物業(yè)公司拿走為由，拒交物管費(fèi)，時(shí)間達(dá)6個月。物業(yè)公司在多次解釋、說服無效后起訴獲勝。

b.某小區(qū)一住戶所在小區(qū)仍處在施工建設(shè)中，出門時(shí)不小心被施工單位堆放在地上的磚頭拌倒受傷，據(jù)此要求物業(yè)公司賠償，不成便拒交物管費(fèi)，以抵沖醫(yī)療費(fèi)。物業(yè)公司起訴獲勝。

c.某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作得到業(yè)主們的一致好評，經(jīng)業(yè)主代表大會討論、協(xié)商，一致通過了物業(yè)公司的提價(jià)方案，并報(bào)物價(jià)部門批準(zhǔn)，辦理了收費(fèi)許可證，而某業(yè)主以標(biāo)準(zhǔn)高了為由拒交物管費(fèi)。物業(yè)公司起訴獲勝。

4、某大廈物業(yè)公司電工在維修時(shí)，導(dǎo)致零線帶火，電壓瞬間增至380V，導(dǎo)致多家業(yè)主電器燒壞，物業(yè)公司悉數(shù)賠償。

5、家中被盜：三亞案件XX小區(qū)“案”化解

6、業(yè)主家中被害

深圳筆架山莊“某業(yè)主”被害

南坪某小區(qū)退休老師家中被害

7、車輛被盜：“廈門案”、“黃金堡案”

8、某物業(yè)公司：保安員因病去逝，物業(yè)公司在做了道義、仁義上的經(jīng)濟(jì)支

持外，未作其他任何經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。后按規(guī)定支付了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償1萬余元（協(xié)商訴訟）。

總之，我國法律關(guān)于責(zé)任規(guī)定原則是：權(quán)責(zé)一致原則，權(quán)利義務(wù)對等原則；罪責(zé)自負(fù)原則，過錯責(zé)任化原則，過失責(zé)任原則。

我們應(yīng)該把我們該做好的工作做好，責(zé)任盡到，我們便不會承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任，道義上的責(zé)任除外。

二00二年九月二十八日

第四篇：商業(yè)融資實(shí)務(wù)與案例課堂練習(xí)

《商業(yè)融資實(shí)務(wù)與案例》 課堂練習(xí)判斷題：

1、定向增發(fā)是直接融資的一種方式。

[題號：Qhx003874] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：非公開發(fā)行即向特定投資者發(fā)行，也叫定向增發(fā)，因此是一種直接融

資的方式。

2、發(fā)達(dá)國家的債券融資超過了股市融資。

[題號：Qhx003877] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：在西方國家企業(yè)直接融資總額中，公司債券一直占有十分重要的位置，從總量上超過股市融資。

3、貼現(xiàn)率由市場確定，或由交易雙方協(xié)商確定。

[題號：Qhx003869] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：票據(jù)貼現(xiàn)是指持票人為了資金融通的需要而在票據(jù)到期前以貼付一定利息的方式向銀行出售票據(jù)。對于貼現(xiàn)銀行來說，就是收購沒有到期的票據(jù)。票據(jù)貼現(xiàn)的貼現(xiàn)期限都較短，一般不會超過六個月，而且可以辦理貼現(xiàn)的票據(jù)也僅限于已經(jīng)承兌的并且尚未到期的商業(yè)匯票。貼現(xiàn)率的高低，主要根據(jù)金融市場利

率來決定，也可由交易雙方商定。

4、我國目前可以吸收公眾存款的只有商業(yè)銀行。

[題號：Qhx003878] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：根據(jù)我國法律規(guī)定，只有商業(yè)銀行才能吸收公眾存款，其他任何機(jī)構(gòu)和個人都不能吸收存款。

5、固定資產(chǎn)占比重較高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)，適合選擇較多的權(quán)益性融資。

[題號：Qhx003879] A、對 B、錯 您的回答：A 正確答案：A 題目解析：權(quán)益性籌資包括吸收直接投資和發(fā)行普通股票優(yōu)先股。企業(yè)固定資產(chǎn)占比高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，使用權(quán)益性融資，企業(yè)可以長期使用資金，并且沒有固定的分紅派息的任務(wù)。

單選題：

1、下列當(dāng)事人中不屬于票據(jù)債務(wù)人的是（）。

[題號：Qhx003852] A、背書人 B、出票人 C、持票人 D、付款人

您的回答：C 正確答案：C 題目解析：在票據(jù)關(guān)系中，持票人是債權(quán)人，背書人、出票人和付款人都是負(fù)債人，票據(jù)通過出票、背書等票據(jù)行為后的債務(wù)人。

2、我國現(xiàn)行《票據(jù)法》中的票據(jù)不包括（）。

[題號：Qhx003846] A、匯票 B、本票 C、支票 D、股票

您的回答：D 正確答案：D 題目解析：根據(jù)我國現(xiàn)行的《票據(jù)法》所稱票據(jù)，是指匯票、本票和支票。有關(guān)股票的相關(guān)規(guī)定在《證券法》中涉及。

3、信托融資中，信托公司的角色是（）。

[題號：Qhx003848] A、中介機(jī)構(gòu)

B、以自己的名義，為委托人謀取利益 C、貸款人

D、不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)

您的回答：B 正確答案：B 題目解析：信托投資公司管理、運(yùn)用信托財(cái)產(chǎn)時(shí)，可以依照信托文件的約定，采取出租、出售、貸款、投資、同業(yè)拆放等方式進(jìn)行。受人之托，代人理財(cái)，為委托人謀取利益。

4、以下屬于間接融資的有（）。

[題號：Qhx003840] A、IPO B、定向增發(fā) C、公司債 D、信托融資

您的回答：D 正確答案：D 題目解析：IPO（公開發(fā)行）、定向增發(fā)和公司債都是直接融資，是發(fā)行者直接向投資者融資。而信托融資屬于間接融資，通過信托中介機(jī)構(gòu)融資。

5、票據(jù)再貼現(xiàn)是指商業(yè)銀行把已貼現(xiàn)的票據(jù)再以貼現(xiàn)方式出售給（）的交易行為。

[題號：Qhx003844] A、商業(yè)銀行 B、中央銀行 C、企業(yè)

D、其他非銀行金融機(jī)構(gòu)

您的回答：B 正確答案：B 題目解析：再貼現(xiàn)率是商業(yè)銀行將其貼現(xiàn)的未到期票據(jù)向中央銀行申請?jiān)儋N現(xiàn)時(shí)的預(yù)扣利率。再貼現(xiàn)意味著中央銀行向商業(yè)銀行貸款，從而增加了貨幣投放，直接增加貨幣供應(yīng)量。再貼現(xiàn)率的高低不僅直接決定再貼現(xiàn)額的高低，而且會間接影響商業(yè)銀行的再貼現(xiàn)需求，從而整體影響再貼現(xiàn)規(guī)模

多選題：

1、票據(jù)上記載的事項(xiàng)不可以更改的有（）。[題號：Qhx003859] 查看答案

A、日期

B、金額 C、收款人名稱 D、付款人賬號

您的回答：ABC 正確答案：ABC 題目解析：票據(jù)金額、日期、收款人名稱不得更改，更改的票據(jù)無效。這三類記載事項(xiàng)，之所以不得更改，是因?yàn)檫@三類事項(xiàng)內(nèi)容的變動直接影響了當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，特別是會直接影響票據(jù)基礎(chǔ)關(guān)系中債權(quán)人的合法權(quán)益。

2、甲簽發(fā)匯票一張，匯票上記載收款人為乙，保證人為丙、丁，金額為20萬元，匯票到期日為2010年11月1日。乙持票后將其背書轉(zhuǎn)讓給戊，戊再背書轉(zhuǎn)讓給己，己要求付款銀行付款時(shí)被以背書不具連續(xù)性為由拒絕付款。則下列說法中正確的是（）。[題號：Qhx003858] 查看答案

A、己可以向戊行使追索權(quán)，也可以同時(shí)向甲、乙、戊行使追索權(quán)

B、己向乙行使追索權(quán)時(shí)，只有當(dāng)乙不能償付時(shí)，丙、丁才對己承擔(dān)保證責(zé)任 C、如果丙、丁在保證時(shí)約定有份額，則丙、丁按該約定的份額對己承擔(dān)保證責(zé)任

D、保證人丙、丁對己的追索支付了全部款項(xiàng)后，可以向乙或甲追索

您的回答：AD 正確答案：AD 題目解析：匯票是出票人簽發(fā)的，委托付款人在見票時(shí)無條件支付全部或部分款項(xiàng)給收款人。匯票出票人因?yàn)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系，開立或申請開立匯票，是匯票第一債務(wù)人，任何后手都有權(quán)向他行使追索權(quán)。該票據(jù)中，丙丁作為擔(dān)保人，應(yīng)承擔(dān)付款責(zé)任，但是有向被保證人追索的權(quán)利。

3、下列事項(xiàng)中屬于匯票絕對應(yīng)記載事項(xiàng)的有（）。[題號：Qhx003861] 查看答案

A、確定的金額 B、出票日期 C、利息及利率

D、必須或不得承兌提示

您的回答：ABD 正確答案：ABD 題目解析：匯票的絕對應(yīng)記載事項(xiàng)：表明“匯票”的字樣、無條件支付的委托、確定的金額、付款人名稱。收款人名稱、出票日期、出票人簽章、必須或不得承兌提示。

4、票據(jù)的特征包括（）。[題號：Qhx003856] 查看答案

A、流通性

B、要式性 C、無因性 D、有因性

您的回答：ABC 正確答案：ABC 題目解析：票據(jù)的特征：1）設(shè)權(quán)性，即票據(jù)權(quán)利的發(fā)生，必須以票據(jù)的設(shè)立為前提。2）無因性，票據(jù)是一種無需過問原因的證券。原因是指票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)發(fā)生的原因。3）要式性，票據(jù)是一種要式不要因的有價(jià)證券，票據(jù)的作成必須具備法定形式，才能產(chǎn)生法律效力，其所記載的必要項(xiàng)目必須合乎規(guī)范。4）流通轉(zhuǎn)讓性，票據(jù)的權(quán)利可以背書或交付而轉(zhuǎn)讓。并且，票據(jù)的轉(zhuǎn)讓不必要通知債務(wù)人，票據(jù)的受讓人獲得票據(jù)的同時(shí)取得票據(jù)的全部權(quán)利。

5、下列當(dāng)事人中屬于票據(jù)債務(wù)人的有（）。[題號：Qhx003857] 查看答案

A、背書人 B、出票人 C、持票人

D、付款人

您的回答：ABD 正確答案：ABD 題目解析：匯票是出票人簽發(fā)的，委托付款人在見票時(shí)無條件支付全部或部分款項(xiàng)給收款人。匯票出票人因?yàn)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系，開立或申請開立匯票，是匯票第一債務(wù)人，任何后手都有權(quán)向他行使追索權(quán)。票據(jù)經(jīng)過背書轉(zhuǎn)讓，背書人也是債務(wù)人，同時(shí)付款人也是債務(wù)人。持票人是債權(quán)人。

《商業(yè)融資實(shí)務(wù)與案例》 課堂練習(xí)判斷題：

1、固定資產(chǎn)占比重較高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)，適合選擇較多的權(quán)益性融資。

[題號：Qhx003879] A、對

B、錯

您的回答：A正確答案：A 題目解析：權(quán)益性籌資包括吸收直接投資和發(fā)行普通股票優(yōu)先股。企業(yè)固定資產(chǎn)占比高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)慢，使用權(quán)益性融資，企業(yè)可以長期使用資金，并且沒有固定的分紅派息的任務(wù)。

2、貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)屬于票據(jù)二級市場業(yè)務(wù)。

[題號：Qhx003868] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：票據(jù)貼現(xiàn)可以分為三種，分別是貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。貼現(xiàn)是指客戶（持票人）將沒有到期的票據(jù)出賣給貼現(xiàn)銀行，以便提前取得現(xiàn)款。一般工商企業(yè)向銀行辦理的票據(jù)貼現(xiàn)就屬于這一種；轉(zhuǎn)貼現(xiàn)是指銀行以貼現(xiàn)購得的沒有到期的票據(jù)向其他商業(yè)銀行所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)貼現(xiàn)一般是商業(yè)銀行間相互拆借資金的一種方式；貼現(xiàn)與轉(zhuǎn)貼現(xiàn)都是票據(jù)的轉(zhuǎn)讓流通因此屬于票據(jù)的二級市場。

3、票據(jù)集匯兌、支付、結(jié)算、信用、融資等多種功能于一體，是一種商業(yè)信用工具。

[題號：Qhx003870] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：商業(yè)票據(jù)是指由金融公司或某些信用較高的企業(yè)開出的無擔(dān)保短期票據(jù).商業(yè)票據(jù)的可靠程度依賴于發(fā)行企業(yè)的信用程度，可以背書轉(zhuǎn)讓。商業(yè)票據(jù)的期限在9個月以下，由于其風(fēng)險(xiǎn)較大，利率高于同期銀行存款利率，商業(yè)票據(jù)可以由企業(yè)直接發(fā)售，也可以由經(jīng)

銷商代為發(fā)售。

商業(yè)票據(jù)作為一種結(jié)算工具，可以轉(zhuǎn)讓流通，符合一定標(biāo)準(zhǔn)的可以向銀行貼現(xiàn)實(shí)現(xiàn)融資功能。

4、發(fā)達(dá)國家的債券融資超過了股市融資。

[題號：Qhx003877] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：在西方國家企業(yè)直接融資總額中，公司債券一直占有十分重要的位置，從總量上超過股市融資。

5、我國直接融資的規(guī)模已經(jīng)超過了間接融資。

[題號：Qhx003866] A、對 B、錯

您的回答：B 正確答案：B 題目解析：直接融資是企業(yè)通過發(fā)行股票債券融資，間接融資是企業(yè)通過銀行貸款解決資金問題，目前，我國現(xiàn)階段，我國融資體系中仍然是間接融資為主。

單選題：

1、屬于匯票第一序位債務(wù)人的是（）。

[題號：Qhx003854] A、持票人 B、承兌人 C、背書人 D、出票申請人

您的回答：D 正確答案：D 題目解析：匯票是出票人簽發(fā)的，委托付款人在見票時(shí)無條件支付全部或部分款項(xiàng)給收款人。匯票出票人（出票申請人）因?yàn)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系，開立或申請開立匯票，是匯票第一債務(wù)人，任何后手都有權(quán)向他行使追索權(quán)。

2、銀行承兌匯票的承兌銀行，可以向（）收取一定的手續(xù)費(fèi)。

[題號：Qhx003841] A、持票人 B、出票人 C、承兌申請人 D、收款人

您的回答：B 正確答案：B 題目解析：所謂承兌，就是承諾兌付，是付款人在匯票上簽章表示承諾將來在匯票到期時(shí)承擔(dān)付款義務(wù)的一種行為。承兌銀行為出票人承諾付款，可以向出票人收取一定的手續(xù)費(fèi)。

3、對于甲公司簽發(fā)金額為500萬元的商業(yè)承兌匯票，說法正確的是（）。

[題號：Qhx003845] A、只要匯票到期時(shí)甲公司能支付500萬元即可 B、甲公司在簽發(fā)匯票時(shí)必須在銀行有500萬元存款

C、甲公司必須在簽發(fā)匯票后的10日內(nèi)向銀行提供100萬元的付款保證金 D、匯票到期時(shí)甲公司存款余額不足支付的，該匯票為空頭匯票，匯票無效

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：商業(yè)承兌匯票是出票人簽發(fā)的，委托付款人在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據(jù)，由銀行以外的付款人承兌的即為商業(yè)承兌匯票。甲公司只要匯票到期，有足額資金即可。

4、融資券的審批機(jī)構(gòu)是（）。

[題號：Qhx003853] A、中國人民銀行 B、證監(jiān)會 C、銀監(jiān)會 D、國資委

您的回答：A正確答案：A 題目解析：短期融資券是指具有法人資格的非金融企業(yè)，依照規(guī)定的條件和程序在銀行間債券市場發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。短期融資券是由企業(yè)發(fā)行的無擔(dān)保短期本票。在中國，短期融資券是指企業(yè)依照《短期融資券管理辦法》的條件和程序在銀行間債券市場發(fā)行和交易并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，是企業(yè)籌措短期（1年以

內(nèi)）資金的直接融資方式。短期融資券的審批機(jī)構(gòu)是中國人民銀行。

5、以下屬于間接融資的有（）。

[題號：Qhx003840] A、IPO B、定向增發(fā) C、公司債 D、信托融資

您的回答：D 正確答案：D 題目解析：IPO（公開發(fā)行）、定向增發(fā)和公司債都是直接融資，是發(fā)行者直接向投資者融資。而信托融資屬于間接融資，通過信托中介機(jī)構(gòu)融資。

多選題：

1、票據(jù)二級市場包括（）。[題號：Qhx003863] 查看答案

A、承兌業(yè)務(wù) B、再貼現(xiàn)業(yè)務(wù)

C、賣斷業(yè)務(wù)

D、買斷業(yè)務(wù)

您的回答：BCD 正確答案：BCD 題目解析：票據(jù)二級市場是票據(jù)轉(zhuǎn)讓流通的市場，再貼現(xiàn)、買斷和賣斷業(yè)務(wù)，都是票據(jù)轉(zhuǎn)讓持票人的業(yè)務(wù)，通過轉(zhuǎn)讓流通，實(shí)現(xiàn)持票人的變更。而承兌業(yè)務(wù)只是對票據(jù)保證付款的業(yè)務(wù)，沒有轉(zhuǎn)讓流通。

2、在辦理銀行承兌匯票業(yè)務(wù)時(shí)，屬于低風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保方式的有（）。[題號：Qhx003860] 查看答案

A、交存100%保證金

B、某地區(qū)性商業(yè)銀行開立的保函擔(dān)保

C、企業(yè)足額存單質(zhì)押

D、依法可以質(zhì)押的國家債券

您的回答：ACD 正確答案：ACD 題目解析：保證金、存單和國家債券風(fēng)險(xiǎn)較小。

3、票據(jù)上記載的事項(xiàng)不可以更改的有（）。[題號：Qhx003859] 查看答案

A、日期

B、金額

C、收款人名稱

D、付款人賬號 您的回答：ABC 正確答案：ABC 題目解析：票據(jù)金額、日期、收款人名稱不得更改，更改的票據(jù)無效。這三類記載事項(xiàng)，之所以不得更改，是因?yàn)檫@三類事項(xiàng)內(nèi)容的變動直接影響了當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，特別是會直接影響票據(jù)基礎(chǔ)關(guān)系中債權(quán)人的合法權(quán)益。

4、股票市場融資的主要方式包括（）。[題號：Qhx003855] 查看答案

A、IPO B、公開增發(fā)

C、定向增發(fā)

D、配股

您的回答：ABCD 正確答案：ABCD 題目解析：股票融資包括首次發(fā)行（IPO），再次發(fā)行（公開發(fā)行和定向增發(fā)）以及配股。

5、下列事項(xiàng)中屬于匯票絕對應(yīng)記載事項(xiàng)的有（）。[題號：Qhx003861] 查看答案

A、確定的金額 B、出票日期 C、利息及利率

D、必須或不得承兌提示

您的回答：ABD 正確答案：ABD 題目解析：匯票的絕對應(yīng)記載事項(xiàng)：表明“匯票”的字樣、無條件支付的委托、確定的金額、付款人名稱。收款人名稱、出票日期、出票人簽章、必須或不得承兌提示。

《商業(yè)融資實(shí)務(wù)與案例》 課堂練習(xí)判斷題：

1、金融租賃和傳統(tǒng)的租賃并無差別。

[題號：Qhx003867] A、對

B、錯

您的回答：B 正確答案：B 題目解析：金融性租賃實(shí)質(zhì)上是一種融資行為。融資性租賃的租期往往占到設(shè)備可使用年限的75%以上，到期時(shí)承租人可以以非常優(yōu)惠的價(jià)格買下，其所用權(quán)一般到期滿時(shí)會轉(zhuǎn)移給承租人。會計(jì)上承租人在租入此類資產(chǎn)給要視同自有資產(chǎn)入帳，并計(jì)提折舊。出租人不用計(jì)提折舊。

傳統(tǒng)的租賃則是只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，到期時(shí)所有權(quán)不會轉(zhuǎn)移，資產(chǎn)要還給出租人，而且租期一般不長，會計(jì)上承租人對此類資產(chǎn)不用計(jì)提折舊，會計(jì)處理也很簡單。出租人要計(jì)提折舊。

所以兩者還是不同的2、我國直接融資的規(guī)模已經(jīng)超過了間接融資。

[題號：Qhx003866] A、對 B、錯

您的回答：B 正確答案：B 題目解析：直接融資是企業(yè)通過發(fā)行股票債券融資，間接融資是企業(yè)通過銀行貸款解決資金問題，目前，我國現(xiàn)階段，我國融資體系中仍然是間接融資為主。

3、商業(yè)匯票買人返售(回購)業(yè)務(wù)是對持票人能證明其合法取得、具備真實(shí)交易關(guān)系、尚未到期的商業(yè)匯票實(shí)施約定購買，持票人按約定的時(shí)間、價(jià)格和方式將商業(yè)匯票買回的行為。

[題號：Qhx003872] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：回購交易是質(zhì)押貸款的一種方式，通常用在政府債券上。債券經(jīng)紀(jì)人向投資者臨時(shí)出售一定的債券，同時(shí)簽約在一定的時(shí)間內(nèi)以稍高價(jià)格買回來。債券經(jīng)紀(jì)人從中取得資金再用來投資，而投資者從價(jià)格差中得利。回購交易長的有幾個月，但通常情況下只有24小時(shí)，是一種超短期的金融工具。一般分為國債回購交易、債券回購交易、證券回購交易、質(zhì)押式回購等。

4、票據(jù)集匯兌、支付、結(jié)算、信用、融資等多種功能于一體，是一種商業(yè)信用工具。

[題號：Qhx003870] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：商業(yè)票據(jù)是指由金融公司或某些信用較高的企業(yè)開出的無擔(dān)保短期票據(jù).商業(yè)票據(jù)的可靠程度依賴于發(fā)行企業(yè)的信用程度，可以背書轉(zhuǎn)讓。商業(yè)票據(jù)的期限在9個月以下，由于其風(fēng)險(xiǎn)較大，利率高于同期銀行存款利率，商業(yè)票據(jù)可以由企業(yè)直接發(fā)售，也可以由經(jīng)

銷商代為發(fā)售。

商業(yè)票據(jù)作為一種結(jié)算工具，可以轉(zhuǎn)讓流通，符合一定標(biāo)準(zhǔn)的可以向銀行貼現(xiàn)實(shí)現(xiàn)融資功能。

5、貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)屬于票據(jù)二級市場業(yè)務(wù)。

[題號：Qhx003868] A、對 B、錯

您的回答：A 正確答案：A 題目解析：票據(jù)貼現(xiàn)可以分為三種，分別是貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。貼現(xiàn)是指客戶（持票人）將沒有到期的票據(jù)出賣給貼現(xiàn)銀行，以便提前取得現(xiàn)款。一般工商企業(yè)向銀行辦理的票據(jù)貼現(xiàn)就屬于這一種；轉(zhuǎn)貼現(xiàn)是指銀行以貼現(xiàn)購得的沒有到期的票據(jù)向其他商業(yè)銀行所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)貼現(xiàn)一般是商業(yè)銀行間相互拆借資金的一種方式；貼現(xiàn)與轉(zhuǎn)貼現(xiàn)都是票據(jù)的轉(zhuǎn)讓流通因此屬于票據(jù)的二級市場。

單選題：

1、票據(jù)的特征不包括（）。

[題號：Qhx003847] A、流通性 B、要式性 C、無因性 D、有因性

您的回答：D 正確答案：D 題目解析：1）設(shè)權(quán)性，即票據(jù)權(quán)利的發(fā)生，必須以票據(jù)的設(shè)立為前提。2）無因性，票據(jù)是一種無需過問原因的證券。原因是指票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)發(fā)生的原因。3）要式性，票據(jù)是一種要式不要因的有價(jià)證券，票據(jù)的作成必須具備法定形式，才能產(chǎn)生法律效力，其所記載的必要項(xiàng)目必須合乎規(guī)范。4）流通轉(zhuǎn)讓性，票據(jù)的權(quán)利可以背書或交付而轉(zhuǎn)讓。并且，票據(jù)的轉(zhuǎn)讓不必要通知債務(wù)人，票據(jù)的受讓人獲得票據(jù)的同時(shí)取得票據(jù)的全部權(quán)利。

2、下列當(dāng)事人中不屬于票據(jù)債務(wù)人的是（）。

[題號：Qhx003852] A、背書人 B、出票人 C、持票人 D、付款人

您的回答：C 正確答案：C 題目解析：在票據(jù)關(guān)系中，持票人是債權(quán)人，背書人、出票人和付款人都是負(fù)債人，票據(jù)通過出票、背書等票據(jù)行為后的債務(wù)人。

3、全國銀行間債券市場的交易主體不包括（）。

[題號：Qhx003842] A、商業(yè)銀行 B、保險(xiǎn)公司 C、證券公司 D、大型企業(yè)

您的回答：D 正確答案：D 題目解析：全國銀行間債券市場是指依托于全國銀行間同業(yè)拆借中心和中央國債登記結(jié)算公司的，包括商業(yè)銀行、農(nóng)村信用聯(lián)社、保險(xiǎn)公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債券買賣和回購的市場。

4、甲商場為向乙公司支付20萬元，向丙銀行交付20萬元申請簽發(fā)銀行匯票。這份匯票的當(dāng)事人為（）。

[題號：Qhx003849] A、出票人甲商場，付款人丙銀行，收款人乙公司 B、出票人甲商場，付款人甲商場，收款人乙公司 C、出票人丙銀行，付款人甲商場，收款人乙公司 D、出票人丙銀行，付款人丙銀行，收款人乙公司

您的回答：A正確答案：A 題目解析：匯票是由出票人簽發(fā)的，要求付款人在見票時(shí)或在一定期限內(nèi)，向收款人或持票人無條件支付一定款項(xiàng)的票據(jù)。此題中，甲銀行為出票人，要求丙銀行付款（付款人），收款人是乙銀行。

5、以下融資方式中具有杠桿效應(yīng)的有（）。

[題號：Qhx003850] A、增發(fā) B、債券 C、股權(quán) D、配股

您的回答：B 正確答案：B 題目解析：財(cái)務(wù)杠桿是指負(fù)債相對于權(quán)益資本最主要的特點(diǎn)是它可以給企業(yè)帶來減少上繳稅金的優(yōu)惠。即負(fù)債利息可以從稅前利潤中扣除，從而減少應(yīng)納稅所得額而給企業(yè)帶來價(jià)值的增加。因此此題中只有債券是屬于債權(quán)性融資。

多選題：

1、下列事項(xiàng)中屬于匯票絕對應(yīng)記載事項(xiàng)的有（）。[題號：Qhx003861] 查看答案

A、確定的金額 B、出票日期 C、利息及利率

D、必須或不得承兌提示

您的回答：ABD 正確答案：ABD 題目解析：匯票的絕對應(yīng)記載事項(xiàng)：表明“匯票”的字樣、無條件支付的委托、確定的金額、付款人名稱。收款人名稱、出票日期、出票人簽章、必須或不得承兌提示。

2、票據(jù)上記載的事項(xiàng)不可以更改的有（）。[題號：Qhx003859] 查看答案

A、日期

B、金額 C、收款人名稱 D、付款人賬號

您的回答：ABC 正確答案：ABC 題目解析：票據(jù)金額、日期、收款人名稱不得更改，更改的票據(jù)無效。這三類記載事項(xiàng)，之所以不得更改，是因?yàn)檫@三類事項(xiàng)內(nèi)容的變動直接影響了當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，特別是會直接影響票據(jù)基礎(chǔ)關(guān)系中債權(quán)人的合法權(quán)益。

3、票據(jù)的特征包括（）。[題號：Qhx003856] 查看答案

A、流通性

B、要式性 C、無因性

D、有因性 您的回答：ABC 正確答案：ABC 題目解析：票據(jù)的特征：1）設(shè)權(quán)性，即票據(jù)權(quán)利的發(fā)生，必須以票據(jù)的設(shè)立為前提。2）無因性，票據(jù)是一種無需過問原因的證券。原因是指票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)發(fā)生的原因。3）要式性，票據(jù)是一種要式不要因的有價(jià)證券，票據(jù)的作成必須具備法定形式，才能產(chǎn)生法律效力，其所記載的必要項(xiàng)目必須合乎規(guī)范。4）流通轉(zhuǎn)讓性，票據(jù)的權(quán)利可以背書或交付而轉(zhuǎn)讓。并且，票據(jù)的轉(zhuǎn)讓不必要通知債務(wù)人，票據(jù)的受讓人獲得票據(jù)的同時(shí)取得票據(jù)的全部權(quán)利。

4、下列融資中屬于直接融資的有（）。[題號：Qhx003864] 查看答案

A、融資券 B、信托融資 C、銀行貸款

D、IPO

您的回答：AD 正確答案：AD 題目解析：直接融資是以股票、債券為主要金融工具的一種融資機(jī)制。這種資金供給者與資金需求者通過股票、債券等金融工具直接融通資金的場所，即為直接融資市場，也稱證券市場。融資券和發(fā)行股票屬于直接融資。

5、在辦理銀行承兌匯票業(yè)務(wù)時(shí)，屬于低風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保方式的有（）。[題號：Qhx003860] 查看答案

A、交存100%保證金

B、某地區(qū)性商業(yè)銀行開立的保函擔(dān)保

C、企業(yè)足額存單質(zhì)押

D、依法可以質(zhì)押的國家債券

您的回答：ACD 正確答案：ACD 題目解析：保證金、存單和國家債券風(fēng)險(xiǎn)較小。

第五篇：物業(yè)管理公司保安服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避（模版）

物業(yè)管理公司保安服務(wù)的法律責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

作者：佚名 文章來源：本站整理 點(diǎn)擊數(shù)：203 更新時(shí)間：2006-8-

3物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”這是對物業(yè)管理公司保安服務(wù)過程中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害法律責(zé)任的原則性規(guī)定。它實(shí)際上是對物業(yè)管理公司切實(shí)履行好物業(yè)管理合同并規(guī)避保安服務(wù)中的治安責(zé)任的一個“預(yù)警”，這對物業(yè)管理公司的規(guī)范發(fā)展是有好處的。可以說，這一規(guī)定是立法機(jī)關(guān)在很好地衡量了物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方利益的基礎(chǔ)上作出的。但由于其是一個原則性規(guī)定，因此給人們留下了一些爭論的空間，并且在實(shí)際的法律適用中還存在著一個法官針對具體案件的自由量裁與利益衡量問題。對此，筆者從法律的角度簡要地談一些個人的看法。

第一，物業(yè)保安服務(wù)不是一般意義上的治安。

在物業(yè)管理中，保安服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。一般來講，物業(yè)保安服務(wù)是指物業(yè)公司的保安人員通過值班、看守、巡邏等方式所進(jìn)行的為業(yè)主提供保衛(wèi)安全的相關(guān)服務(wù)，包括防火、防盜、防事故以及突發(fā)事件的處理等服務(wù)內(nèi)容。雖然物業(yè)保安服務(wù)包括了一些防盜、防犯罪等治安案件的內(nèi)容，但其安全防范的義務(wù)主要來源物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同，屬于私法范疇。而治安是指社會的秩序安寧的維護(hù)，屬于公法范疇。公安機(jī)關(guān)是國家治安保衛(wèi)的法定機(jī)關(guān)，具有維護(hù)社會治安秩序，制止危害社會秩序行為的法定職責(zé)。2002年公安部發(fā)布的《關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定》已明確指出：保安的職責(zé)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會治安以及在非警務(wù)工作中維持公共秩序。因此，物業(yè)管理公司并不具有公安機(jī)關(guān)依職權(quán)打擊違法犯罪的基礎(chǔ)職能，所以也不當(dāng)然保障和完全負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的人身安全。

第二，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)的法律責(zé)任

由于物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系是合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司因未履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定而導(dǎo)致業(yè)主的人身受損，物業(yè)管理公司承擔(dān)的是違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的約定負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。一般情況下，物業(yè)管理公司與業(yè)主都會在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定物業(yè)保安服務(wù)的內(nèi)容，物業(yè)管理公司據(jù)此對業(yè)主負(fù)有人身保護(hù)的義務(wù)。物業(yè)管理公司的這種人身保護(hù)義務(wù)主要體現(xiàn)在兩方面：保證業(yè)主不因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備的不安全隱患(如火災(zāi)、爆炸等)受到人身損害；保證業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受外來第三人的不法侵害(如搶劫、盜竊等)。

那么，在業(yè)主遭受外來第三人的不法人身侵害時(shí)，如何判斷物業(yè)管理公司是否盡到人身安全的注意義務(wù)呢？我想主要應(yīng)從三方面進(jìn)行：首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的保安人員和保安設(shè)施設(shè)備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的保安規(guī)章制度；再次看物業(yè)保安人員是否切實(shí)利用了有關(guān)安全設(shè)施設(shè)備、是否切實(shí)遵守了保安規(guī)章制度。如果物業(yè)管理公司做到了這三方面的要求，也就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大的注意義務(wù)，就算切實(shí)履行了物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，即使業(yè)主的人身遭受了損害(通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性等特點(diǎn)，這種情況下物業(yè)管理公司難以徹底防范)也不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。反之，物業(yè)管理公司則應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這種責(zé)任一般僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi)，通常也不可能對人身損害進(jìn)行全額賠償。按照《合同法》113條規(guī)定的可預(yù)見性標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理公司違反合同約定義務(wù)所承擔(dān)的法律責(zé)任不應(yīng)超出它對合同風(fēng)險(xiǎn)的理解，即不應(yīng)超出物業(yè)管理公司訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到因違

反合同可能造成的損害。而這個理解在實(shí)際案件中取決于法官依法對具體案件當(dāng)事人的利益衡量以及自由量裁權(quán)。但一般認(rèn)為，人身損害賠償應(yīng)包括醫(yī)療費(fèi)、喪葬費(fèi)等直接損失，精神損害賠償及可得收入之減少應(yīng)除外，若業(yè)主有過失，則適用過失相抵的規(guī)則。

第三，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)的歸責(zé)原則。

根據(jù)《合同法》第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”以及《物業(yè)管理?xiàng)l例》第36條的規(guī)定，物業(yè)管理公司未盡保安服務(wù)之責(zé)為違約責(zé)任的無過錯責(zé)任，即違約責(zé)任的成立無需物業(yè)管理公司主觀上具有過錯，只要違約行為與損害結(jié)果之間具有因果關(guān)系，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)對其違約行為承擔(dān)責(zé)任，除非證明有免責(zé)的事由。一般物業(yè)管理公司的免責(zé)事由主要有：不可抗力；業(yè)主之故意；物業(yè)本身之性質(zhì)；損害系業(yè)主之同伴、探望者或業(yè)主接納同住之人(內(nèi)部第三人)所為。但無論怎樣，這一歸則原則對物業(yè)管理公司來說是一個法律上的風(fēng)險(xiǎn)，亦即物業(yè)管理公司違約就有責(zé)任，在訴訟中業(yè)主只需向法庭證明物業(yè)管理公司不履行合同義務(wù)的事實(shí)，不須證明物業(yè)管理公司對于不履行有過錯，也不需要物業(yè)管理公司證明自己沒有過錯。而且，在合同領(lǐng)域，違約行為與損害結(jié)果之間的因果關(guān)系是可以推定成立的，即如果物業(yè)管理公司的不履行合同約定的行為有引起業(yè)主人身損害結(jié)果的可能性，而事實(shí)上該損害結(jié)果又確實(shí)發(fā)生了(相反物業(yè)管理公司若履行合同約定則損害結(jié)果必不發(fā)生)，那么，就可以認(rèn)定物業(yè)管理公司的行為與損害結(jié)果具有因果關(guān)系。因此，在這種情況下，物業(yè)管理公司如果沒有找到法定或約定的免責(zé)事由則通常會敗訴。這要求物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)保安服務(wù)時(shí)應(yīng)當(dāng)具有相當(dāng)?shù)呢?zé)任心和法律意識。

但這樣并不意味著法律對業(yè)主有著偏袒，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理服務(wù)合同，對保安服務(wù)進(jìn)行了約定，就意味著業(yè)主基于物業(yè)管理公司的許諾對物業(yè)管理區(qū)域的安全性形成了一種信賴。此時(shí)，相對于物業(yè)管理公司保安義務(wù)的履行，業(yè)主已處于弱者的地位。如果物業(yè)管理公司收取了保安費(fèi)卻未能如約履行保安的義務(wù)，不對業(yè)主的損害進(jìn)行賠償?shù)脑挘瑒t損害了業(yè)主對物業(yè)管理公司的信賴?yán)妫瑥亩惺Ч健Ｋ裕段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條的規(guī)定是合理的，是平衡了物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方各自合法利益的產(chǎn)物。因此，有的物業(yè)管理公司通過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“物業(yè)管理公司不承擔(dān)業(yè)主的人身保險(xiǎn)責(zé)任”這樣條款，試圖免除自己因不履行保安服務(wù)約定對業(yè)主的人身損害賠償責(zé)任，是不足為取的。基于以上分析，筆者認(rèn)為物業(yè)管理公司可采取以下風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法：

第一，切實(shí)履行物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理公司應(yīng)切實(shí)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定作好各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)活動，盡到自己對業(yè)主人身安全服務(wù)的最謹(jǐn)慎的義務(wù)。這要求物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)配備并利用好相關(guān)的保安設(shè)施設(shè)備，制定并執(zhí)行好相應(yīng)的保安規(guī)章制度。這是物業(yè)保安服務(wù)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最根本的方法。第二，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任。

在物業(yè)管理服務(wù)合同中對物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任作出明確的約定。如約定物業(yè)管理公司在盡到保安服務(wù)的注意義務(wù)后不承擔(dān)業(yè)主的人身損害責(zé)任，約定物業(yè)管理公司的不違反法律規(guī)定的免責(zé)事由等。這樣可以事先讓業(yè)主清楚地了解物業(yè)管理公司的法律責(zé)任，避免發(fā)生人身損害事件后，業(yè)主因不了解相關(guān)法律規(guī)定而盲目起訴。物業(yè)管理公司也應(yīng)當(dāng)多就此與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商和溝通。

第三，加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作。

物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)主動協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)的治安工作，并得到公安機(jī)關(guān)的支持。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問并交公安機(jī)關(guān)處理；對發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。

第四，引入商業(yè)保險(xiǎn)。

對多數(shù)物業(yè)管理公司來說，引入商業(yè)保險(xiǎn)不失為治安風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的一種好辦法。目前，已有保險(xiǎn)公司開發(fā)出物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)。該險(xiǎn)保障投保人(包括其雇員)因物業(yè)管理中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡，或其財(cái)產(chǎn)受損所付出的賠償及有關(guān)訴訟費(fèi)用。在香港，這種保險(xiǎn)叫“第三者保險(xiǎn)”，是一種強(qiáng)制性保險(xiǎn)。另一種方式是，物業(yè)管理公司可與保險(xiǎn)公司共同開發(fā)出一種專門針對物業(yè)保安服務(wù)中業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)損害的業(yè)主個人的保險(xiǎn)，將其納入保安費(fèi)的附加費(fèi)用一部分，由業(yè)主自愿選擇是否參與，一旦發(fā)生業(yè)主人身損害，業(yè)主可直接向保險(xiǎn)公司求償。商業(yè)保險(xiǎn)的合理引入與完善，最終會促進(jìn)物業(yè)管理公司健康、穩(wěn)定的發(fā)展，并達(dá)到業(yè)主、物業(yè)管理公司、保險(xiǎn)公司三贏的局面。