第一篇：從行政部經理向公司索賠的案例談企業人力資源法律風險問題

從行政部經理向公司索賠的案例談企業人力資源法律風險問題-----------------中小企業內部人力資源法律管理問題

內容摘要

2008年1月1日《勞動合同法》實施，自該法律頒布后即對社會產生了重大而廣泛的影響，對于廣大的勞動者和眾多的中小企業更是直接影響其權利義務。可以說《勞動合同法》的影響是空前的，其顛覆了中國以往中小企業的傳統用工模式，加大了違法用工和不規范用工的懲罰力度，對于管理不規范的中小企業更是面臨著種種法律陷阱，一旦勞動者索賠或主張權利，企業將面臨著仲裁、訴訟中敗訴的后果，同時若員工的維權行為一旦引起聯絡反映則極易導致群體性事件或群體性的仲裁或訴訟行為，中小企業的管理將處于被動的地位。本文從一家企業的行政部經理對公司進行勞動仲裁的案例談起，旨在引起眾多中小企業對企業管理的重視，對勞動法律風險的重視，對企業人力資源管理法律風險的重視，在日常的人力資源管理過程中務必要以勞動法律法規為依據，結合企業的特點設計企業內部科學合理的管理方式，防止企業出現員工惡意索賠等行為，以維護企業的合法權益，促進企業建立高效、合規的人力資源管理體系。

關鍵詞：案例人力資源法律風險人力資源法律風險防控勞動法律法規

一、案例

基本案情：

某市某裝飾設計公司為了提高公司的人力資源管理水平，準備招聘一名具有管理經驗的行政部經理并讓這名經理設計公司的組織機構和管理方案。2008年6月，公司通過某知名在線招聘網站招聘到邱某。邱某自稱具有多年的行政工作經驗，同時具有某市的管理專業的本科學歷，公司高層領導經面試后對邱某的豐富的行政工作經驗和耀眼的學歷所認同，遂正式錄用邱某為該公司的行政部經理，薪酬為每月5000元。邱某進入公司后設計了公司的組織機構、管理方案同時對公司的薪酬福利、加班考勤、安全生產等管理制度重新進行了修訂，同時起草了員工勞動合同、各部門各崗位人員崗位職責、任職要求，其中邱某對自己的行政部崗位職責明確要求：“負責公司員工合同的簽訂、續訂、解除、終止，負責公司所有員工的社會保險，負責公司行政管理制度的擬定和實施，負責公司員工的檔案管理等”。后邱某又組織公司的所有員工對公司的各種制度和政策進行學習培訓。

2010年8月邱某突然向公司總經理提出離職，理由是尋求更好的發展，公司總經理覺得非常突然但由于公司此時正處于經營旺季無暇顧及邱某的行政工作，遂答應了邱某的請求，邱某簡單的向公司做了工作交接。2010年9月公司突然接到勞動仲裁委的通知，邱某已經將該公司告到仲裁委，仲裁請求是：要求公司支付2009年到2010年的雙倍工資6萬多元，理由是在邱某任職期間2009年到2010年公司沒有與其簽訂勞動合同。

裝飾公司辯稱，邱某系單位的行政部經理。公司的勞動合同均由行政部負責與員工簽訂、續訂，同時邱某的崗位職責就是公司的所有人事行政工作，并向仲裁委出示了邱某制定的行政部及行政經理崗位職責。邱某在公司時具有雙重身份，一是員工，二是代表公司來行使行政職權。邱某系行政部經理，負責該項工作，理應知道本人應及時與用人單位訂立書面勞動合同，而且這也屬于邱某工作崗位應盡職責。故，不訂立書面勞動合同的責任在邱某而不在單位，用人單位不同意向邱某支付未訂書面勞動合同期間的二倍工資。

公司還向仲裁委員會提供了該用人單位與其他員工訂立的書面勞動合同，以證明用人單位已與其他員工訂立了書面勞動合同。但無法提供與邱某訂立的書面勞動合同。

邱某在庭審中進一步主張，雖然自己是行政部經理負責合同的簽訂及續訂工作，但公司所有員工的勞動合同最后由總經理簽字并有公司加蓋公章，自己雖然負責具體的勞動合同簽訂及續訂事務，但合同能否簽訂、續訂以及最后簽字、蓋章還是公司具有決定權，并聲稱多次向公司總經理說要求續訂自己的勞動合同但總經理都未同意，但未出示相關的證據。裁決：

仲裁委在庭審查明的基礎上認為：邱某作為某裝飾公司的行政部經理，負責公司的行政

人事工作，與員工簽訂勞動合同屬于其自身的職責范圍，應履行工作職責，完成公司全體員工包括其本人勞動合同的簽訂及續訂工作，現在全公司的人員都與公司簽訂了勞動合同，惟獨其作為行政部經理卻沒有簽訂合同，這顯然是邱某本人的不作為。因此對邱某因未續訂書面勞動合同要求單位支付二倍工資的請求，仲裁委最后作出了不予支持的裁決。案件評析：

本案的焦點是邱某作為行政部經理與公司于2009年到2010年期間未續訂書面勞動合同，能否向裝飾設計公司主張雙倍工資？

2008年1月1日施行的《勞動合同法》第八十二條明確規定“用人單位自用工之日起超過一個月不滿一年未與勞動者訂立書面勞動合同的，應當向勞動者每月支付二倍工資”。第十四條明確規定“用人單位自用工之日起滿一年不與勞動者訂立書面勞動合同的，視為用人單位與勞動者已訂立無固定期限勞動合同。”

在本案中，某裝飾公司招用邱某作為行政部經理。邱某作為某裝飾設計有限公司行政部經理，受企業法定代表人的授權委托管理行政部門、行使企業法人的勞動人事管理活動。同時其代表公司起草行政部崗位職責其中包括起草、續訂員工的勞動合同，在行政部門與員工簽訂書面勞動合同，邱某具有用人單位代表的身份。同時，邱某系法定代表人招用，成為某裝飾設計有限公司員工，具有勞動者的身份。

雙重身份的存在，邱某完全可以依據其雙重身份謀取不合理的利益。

邱某與用人單位簽訂書面勞動合同存在一定的特殊性。從形式看，公司要求行政部門與公司所有員工簽訂勞動合同，也就是邱某所代表行政部門代表公司與員工簽訂。實質來看，由于邱某系行政部經理，邱某與用人單位簽訂勞動合同，也即邱某負責自己勞動合同的簽訂及續訂工作。這違背了合同由兩個獨立的主體訂立的原則，也導致邱某利用自己的行政部經理的職務有機可乘，惡意謀取不當的利益。

本案中，邱某系用人單位行政部經理，用人單位行政部經理的主要職責就是代表用人單位行使勞動人事管理權，幫助用人單位依法適當的履行勞動法律規定，避免因違法行為而導致用人單位的利益受到損害。邱某之所以被公司錄用就是因為公司為了避免自己不懂法、不會用法而依法管理企業、提高公司的勞動人事管理工作，邱某進入公司后自己的制定的行政部崗位職責其中重要的內容就是員工勞動合同的簽訂及續訂工作，當然也包括其自己的勞動合同，當自己的勞動合同在2009年至2010年應當續訂的時候自己既未向公司說明自己的勞動合同的續訂工作由其本人負責不妥，也未履行自己應當履行的要求公司盡快與自己續訂勞動合同的工作，反而采取突然離職利用公司的管理漏洞惡意索賠。對邱某的行為，從公正適用法律的角度理所當然不能得到支持。至于邱某提出的自己雖然負責勞動合同的續訂工作，但勞動合同須由總經理簽字和公司蓋章，進而主張公司在勞動合同的續訂上是具有決定權和責任的這一說法，從邱某的行政部經理職務和崗位職責包括續訂的具體事務來看，顯然是站不住腳的。勞動合同的續訂除行政部經理外的一般員工來講，公司作為用人單位是應當首先發起續訂要求的，因為一般員工就是與公司作為用人單位相對應的獨立主體。而邱某是行政部經理他不僅僅是公司的員工，在勞動合同的續訂上是代表公司的，代表公司來行使勞動合同續訂的發起工作，這是作為行政部經理的邱某的必要職責，從法律上來講，如果其明知應當續訂而不續訂就是惡意的，如果確實因某種原因忘記了續訂，那也是邱某的過失，是失職行為。

二、筆者建言：

這是一起典型的現代版的農夫與蛇的故事，公司賞識邱某的才華與能力委以重任并付以高薪，邱某不知感恩反陷公司于不利并反咬要求高額雙倍工資，不過最終的結局還是讓我們滿意的。但還是值得我們重新回味“農夫與蛇”的這個傳統故事。現代企業要走向市場經濟，就意味著必須加強管理，尤其是人力資源管理，人力資本時代的到來已經讓越來越多的企業重視員工、重視員工所創造的巨大的經濟效益。《勞動合同法》《勞動爭議調解仲裁法》以及新實施的《社會保險法》也讓更多的企業重視員工的勞動人事工作。在企業對員工進行勞動人事管理過程中往往對行政部授權進行管理，但對行政部進行授權卻忽略了權力與制約的原則，導致行政部的工作人員無人監管、無人制約，更存在著濫用職權、惡意索賠、離職時利用公司漏洞“敲竹杠”等等。行政部經理向老東家惡意索賠的案件在國內層出不窮，究其根本原因還是用人單位沒有掌握好管理與法律的平衡點。

2008年頒發的《企業內部控制基本規范》已經明確將“人力資源風險”定為企業所面臨的18個風險之一，并規定企業人力資源管理至少應當關注下列風險：

（一）人力資源缺乏或過剩、結構不合理、開發機制不健全，可能導致企業發展戰略難以實現。

（二）人力資源激勵約束制度不合理、關鍵崗位人員管理不完善，可能導致人才流失、經營效率低下或關鍵技術、商業秘密和國家機密泄露。

（三）人力資源退出機制不當，可能導致法律訴訟或企業聲譽受損。

因此加強人力資源法律風險工作對于企業是義不容辭的責任。

綜上，筆者建議一些公司從這個案例中借取一些經驗和教訓：

1、從法律和人力資源管理的兩個角度，進行人力資源規劃、設臵完善的人力資源管理體系和法律風險防控體系。

2、將人力資源管理工作上升到公司戰略的地位，從管理上應當高度重視。

3、從企業經營管理的實際和特點出發，設臵完善員工入職流程，在員工招聘階段設臵背景調查機制，進入企業后設臵與崗位職責和績效考核相適應的試用期管理制度，勞動合同管理制度，入職交接體系，員工崗位職責制度、績效考核制度，員工崗位調整制度和推出機制與方案。

4、結合企業的用人特點，引入不同的用人機制，并科學的評析不同種類員工的法律風險；如對管理人員、行政人員、技術人員、營銷人員、采購人員、財務人員、工勤人員、一線工人等進行法律評析，分別采用不同的用工方式，如勞動合同制、非全日制用工方式、勞務派遣方式、退休人員聘用制、技術或承攬合同制等，這樣不僅法律風險明晰而且相應的用工成本科學合理，能夠有效的發揮不同用工主體的作用，并促進企業的經濟增長。

5、對于如管理類人員、技術類人員、營銷類人員、財務類人員等涉及企業重大商業秘密、技術秘密、重大經營管理決策、重要財產安全的人員務必實行重點管理，因為此類人員一旦出現問題對企業的影響是非常巨大的，有時候甚至帶來滅頂之災，因此需要設臵商業秘密管理制度、關鍵崗位輪換制度等體系，防止出現問題后給企業帶來重大不利。

6、加大對人力資本的投入，敢于使用外部服務資源如律師事務所等第三方機構，擯棄律師僅僅是“打官司”的觀念，律師的主要工作應當是協助企業進行經營管理。因為律師事務所是獨立于企業與員工的中介機構，其接受企業聘用后將代表企業的利益維護企業的合法權益。律師事務所在參與企業人力資源管理法律風險防控方面將具有不可代替的優勢，協助企業全面梳理企業人員管理漏洞、防控法律風險。

作者簡介：

徐陽，律師，北京市杰澳律師事務所律師，中華全國律師協會會員，北京律師協會會員，北京市勞動和社會保障法學會會員，北京青年創業示范園創業導師。

直線電話：***.電子郵箱：xuyanglawyer@126.com.通訊地址：北京市昌平區鼓樓東街33號北京避風港賓館2030室內；郵編：102200.

第二篇：從實務案例談公眾物業管理的法律風險與規避.

從實務案例談公眾物業管理的法律風險與規避隨著物業管理社會化、市場化、專業化的發展趨勢,物業管理服務的領域逐漸由傳統住宅物業、商業寫字樓物業、政府辦公樓物業延伸到會展中心、科研中心、體育場館、娛樂休閑、廣場公園、各類園區等各類大型社會公建項目的物業管理,即所謂的公眾物業管理,公眾物業管理簡單的來說就是針對會展、商業、社會文化、交易場所等公眾活動區域進行的物業服務、管理活動。

與傳統物業管理項目相比,公眾物業管理服務有很多特殊之處,以下列出的是其最顯著地幾個特點: 1.服務功能更為強化:物業公司負責向游客(觀眾提供全方位的人性化、個性化、科技化的服務。

2.必走的經營之路:傳統物業管理并不涉及過多的經營項目,而在公眾物業管理服務中,由于公眾物業自身的特殊性將帶來很高的經營機會,既包括其自身配套的餐廳、咖啡廳、酒店、商場、會務等,也包括由于場館產生的聚合效應而帶來的其他各種商機。

3.更復雜的工程設施設備:根據設計功能的需要,公眾類物業的設施設備規模、種類、技術含量一般都與住宅和寫字樓有非常大的不同。為了確保公眾物業功能的實現,除了供電、給排水、空調、電梯等常規設備外,一般會根據公眾物業自身的功能用途配置專門的智能化的中央控制系統、無線上網系統、廣播擴音系統、照明系統、售票系統、檢票系統、門禁系統、標識系統、監控系統等。

公眾物業管理中的法律風險與規避分析

正是由于公眾物業涉及的人員廣泛,且由于其“公眾”性,使得公眾物業管理一旦出現瑕疵、甚至事故,其影響巨大。

1.造成人身損害的法律風險

2005年7月25日上午10時許,劉女士和女兒來到了某商場購物,當時商場內地上有積水,保潔員正在清理。等地面的積水清理完后,劉女士領著女兒從清理過的地方走過,但仍然滑倒,出來后經醫生診斷為手部骨折。公眾物業由于其人流量大的同時對環境要求較高,特別是大型商場、會所、展覽館等幾乎必須做到“窗明幾凈”才符合對物業的最初設計定位,因此地面清潔頻率較高,由此也就造成了“人員滑倒”此類事故在公眾物業管理服務中頻繁發生。在公眾物業

管理服務中,造成人身損害的法律風險很大,且一般物業公司都是要承擔法律責任的,這一方面只有加強日常管理,排除可能存在的安全隱患,方可最大限度的減少這類事件的發生。作為物業管理公司,亦應加強相關案例的學習,從已經發生的案例中吸取教訓,以便于在日常工作中積極改進可能產生風險的服務行為。

2.造成財產損害的法律風險

2011年3月25日,張先生到一大型商場購物,將自己的汽車停放在商場提供的免費停車場內,當時汽車已經上鎖,而且車前座沒有放置任何貴重物品。不想購物回來取車時卻發現車門鎖被撬,放置在汽車后備廂內裝有現金的公文包和兩瓶貴重紅酒丟失,其中公文包內裝有現金1萬元,兩瓶紅酒也價值近2000元。本案中,張先生將汽車停放在免費停車場內,物業服務企業并不負有保管義務。在公眾物業管理中,由于人流量大,成員復雜,財產損害風險時有發生。

近年來,由于因賓館、酒店、卡拉OK廳、銀行等服務經營場所不安全導致消費者人身、財產權益受侵害的案件屢屢見諸于報端。最高人民法院于2003年出臺了《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》,確立了經營者的安全保障義務,明確了安全保障義務人的義務范圍和責任界限。《物業管理條例例》第三十六條規定:“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”第四十七條規定:“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。”同時,許多地方人大及其常

委會也制定相應的地方性法規對物業管理公司的安全保障義務作出了相應規定。如《上海市物業住宅管理規定》、《哈爾濱市物業管理規定》、《沈陽市住宅物業管理規定》,均對物業管理公司的安全保障義務有所體現,作出明確規定。

物業服務企業,特別是公眾物業的物業服務企業在日常物業管理服務中應更加重視安全保障義務的實施,以避免上述人身、財產損失的發生。

3.設備、設施故障的法律風險

北京時間2011年7月5日早9:36,北京地鐵四號線動物園站A口上行電扶梯發生設備故障,正在搭乘電梯的部分乘客由于上行的電梯突然之間進行了倒

轉,原本是上行的電梯突然下滑,很多人防不勝防,人群紛紛跌落,事故已經造成1人死亡,2人重傷,26人輕傷。

物業本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業主或非業主使用人的人身和財產損失,此項管理服務義務是物業管理單位主要的義務之一,同時因物業、公共設備的多樣性和分布的分散性特點,隨之而來產生了風險的頻繁發生。物業服務企業應從以下幾個方面著手:(1接手物業時,做好物業共用部位、共用設施設備的查驗與交接工作,確定責任分界線。

(2按照各項管理制度的規定對建筑物公共部位、共用設施和設備做好日常檢查、維修、保養工作,考慮在臺風等特殊天氣時,是否可能發生損壞。

(3對建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理,對可能造成危害的設施要設置警示性的信息。

(4將物業管理中涉及的電梯、綠化等專項管理,委托給專業的公司,分項發包也是物業管理單位防范風險的措施之一。

(5在共用設施、設備的管理和養護過程中,如果發生事故和損害事件,應向有關部門報告,由相應的部門對事件進行調查,并作出調查報告,對事件和損害發生的原因進行認定;該原因就是日后各方,包括法院認定過錯和責任的依據,在一定程度上可以說唯一依據。

(6日常巡查當中,及時發現問題和解決問題,排除危險。4.重大事件,包括大客流量等法律風險

2007年11月12日上午8:20左右,家樂福重慶沙坪壩區店在自行組織的10周年店慶促銷活動中,其東門入口處因群眾滑倒而引發踩踏安全事故。造成3人死亡,31人受傷,其中7人重傷。

針對突發應急事件,如大客流等,應提早制定多級應急預案,預備管制及預警措施,配備充足的設備及人力,確保不發生緊急事故。

為真正實現全面的公眾物業風險防范,除了識別風險處置方法,還要進一步落實、實施和監督處置方案的執行情況。在實施與監控過程中,應該經常檢查是否有被遺漏的風險因素,要不斷識別、分析新出現的風險并對其進行處置。因此, 只有形成風險識別、風險分析、風險處置和實施與監控這幾個環節連續反復不斷循環的環形機制才能確保公眾物業物業管理服務的良好運行。

最后,由于公共物業項目規模大、投資金額高、配套功能全等特點,幾乎所有公眾物業都在同時強化其配套服務功能,使其功能不斷延伸,物業管理服務編制相對龐大,面臨的管理問題越來越復雜,其面臨的法律風險較大,且一般有較大的社會影響,所以物業管理公司在提高服務意識的同意,應注意法律風險的防范,減少可能出現的法律風險。

第三篇：從實務案例談商業物業管理的法律風險與規避

從實務案例談商業物業管理的法律風險與規避

隨著物業管理社會化、市場化、專業化的發展趨勢，物業管理服務的領域逐漸由傳統住宅物業、商業寫字樓物業、政府辦公樓物業延伸到會展中心、城市綜合體、體育場館、娛樂休閑、廣場公園、各類園區等各類大型社會商業項目和公眾項目的物業管理。與傳統物業管理項目相比，商業物業管理服務有很多特殊之處，以下列出的是其最顯著地幾個特點：

1.服務功能更為強化：物業公司負責向顧客、游客、租戶提供全方位的人性化、個性化、科技化的服務。

2.必走的經營之路：傳統物業管理并不涉及過多的經營項目，而在商業物業管理服務中，由于商業物業自身的特殊性將帶來很高的經營機會，既包括其自身配套的餐廳、咖啡廳、酒店、商場、會務等，也包括由于商業場所產生的聚合效應而帶來的其他各種商機。

3.更復雜的工程設施設備：根據設計功能的需要，商業類物業的設施設備規模、種類、技術含量一般都與住宅和寫字樓有非常大的不同。為了確保公眾物業功能的實現，除了供電、給排水、空調、電梯等常規設備外，一般會根據商業物業自身的功能用途配置專門的智能化的中央控制系統、無線上網系統、廣播擴音系統、照明系統、售票系統、檢票系統、門禁系統、標識系統、監控系統等。

商業物業管理中的法律風險與規避分析

正是由于商業物業涉及的人員廣泛，且由于其“公眾”性，使得公眾物業管理一旦出現瑕疵、甚至事故，其影響巨大。

1.造成人身損害的法律風險

2005年7月25日上午10時許，劉女士和女兒來到了某商場購物，當時商場內地上有積水，保潔員正在清理。等地面的積水清理完后，劉女士領著女兒從清理過的地方走過，但仍然滑倒，出來后經醫生診斷為手部骨折。

商業物業由于其人流量大的同時對環境要求較高，特別是大型商場、會所、展覽館等幾乎必須做到“窗明幾凈”才符合對物業的最初設計定位，因此地面清潔頻率較高，由此也就造成了“人員滑倒”此類事故在商業物業管理服務中頻繁發生。在商業物業管理服務中，造成人身損害的法律風險很大，且一般物業公司都是要承擔法律責任的，這一方面只有加強日常管理，排除可能存在的安全隱患，方可最大限度的減少這類事件的發生。作為物業管理公司，亦應加強相關案例的學習，從已經發生的案例中吸取教訓，以便于在日常工作中積極改進可能產生風險的服務行為。

2.造成財產損害的法律風險

2011年3月25日，張先生到一大型商場購物，將自己的汽車停放在商場提供的免費停車場內，當時汽車已經上鎖，而且車前座沒有放置任何貴重物品。不想購物回來取車時卻發現車門鎖被撬，放置在汽車后備廂內裝有現金的公文包和兩瓶貴重紅酒丟失，其中公文包內裝有現金1萬元，兩瓶紅酒也價值近2000元。本案中，張先生將汽車停放在免費停車場內，物業服務企業并不負有保管義務。在公眾物業管理中，由于人流量大，成員復雜，財產損害風險時有發生。

近年來，由于因賓館、酒店、卡拉OK廳、銀行等服務經營場所不安全導致消費者人身、財產權益受侵害的案件屢屢見諸于報端。最高人民法院于2003年出臺了《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，確立了經營者的安全保障義務，明確了安全保障義務人的義務范圍和責任界限。《物業管理條例例》第三十六條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”第四十七條規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”同時，許多地方人大及其常委會也制定相應的地方性法規對物業管理公司的安全保障義務作出了相應規定。如《上海市物業住宅管理規定》、《哈爾濱市物業管理規定》、《沈陽市住宅物業管理規定》，均對物業管理公司的安全保障義務有所體現，作出明確規定。

物業服務企業，特別是公眾物業的物業服務企業在日常物業管理服務中應更加重視安全保障義務的實施，以避免上述人身、財產損失的發生。

3.設備、設施故障的法律風險

北京時間2011年7月5日早9：36，北京地鐵四號線動物園站A口上行電扶梯發生設備故障，正在搭乘電梯的部分乘客由于上行的電梯突然之間進行了倒轉，原本是上行的電梯突然下滑，很多人防不勝防，人群紛紛跌落，事故已經造成1人死亡，2人重傷，26人輕傷。

物業本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業主或非業主使用人的人身和財產損失，此項管理服務義務是物業管理單位主要的義務之一，同時因物業、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產生了風險的頻繁發生。物業服務企業應從以下幾個方面著手：

（1）接手物業時，做好物業共用部位、共用設施設備的查驗與交接工作，確定責任分界線。

（2）按照各項管理制度的規定對建筑物公共部位、共用設施和設備做好日常檢查、維修、保養工作，考慮在臺風等特殊天氣時，是否可能發生損壞。

（3）對建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理，對可能造成危害的設施要設置警示性的信息。

（4）將物業管理中涉及的電梯、綠化等專項管理，委托給專業的公司，分項發包也是物業管理單位防范風險的措施之一。

（5）在共用設施、設備的管理和養護過程中，如果發生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調查，并作出調查報告，對事件和損害發生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據，在一定程度上可以說唯一依據。

（6）日常巡查當中,及時發現問題和解決問題，排除危險。

4.重大事件，包括大客流量等法律風險

2007年11月12日上午8：20左右，家樂福重慶沙坪壩區店在自行組織的10周年店慶促銷活動中，其東門入口處因群眾滑倒而引發踩踏安全事故。造成3人死亡，31人受傷，其中7人重傷。

針對突發應急事件，如大客流等，應提早制定多級應急預案，預備管制及預警措施，配備充足的設備及人力，確保不發生緊急事故。

為真正實現全面的公眾物業風險防范，除了識別風險處置方法，還要進一步落實、實施和監督處置方案的執行情況。在實施與監控過程中，應該經常檢查是否有被遺漏的風險因素，要不斷識別、分析新出現的風險并對其進行處置。因此，只有形成風險識別、風險分析、風險處置和實施與監控這幾個環節連續反復不斷循環的環形機制才能確保公眾物業物業管理服務的良好運行。

最后，由于商業物業項目規模大、投資金額高、配套功能全等特點，幾乎所有公眾物業都在同時強化其配套服務功能，使其功能不斷延伸，物業管理服務編

制相對龐大，面臨的管理問題越來越復雜，其面臨的法律風險較大，且一般有較大的社會影響，所以物業管理公司在提高服務意識的同意，應注意法律風險的防范，減少可能出現的法律風險。

作者：宋安成，北京盈科（上海）律師事務所合伙人