第一篇：商業(yè)物業(yè)管理費的定價

商業(yè)物業(yè)管理費的定價

一、序在眾多的商業(yè)物業(yè)管理中，要數(shù)商業(yè)物業(yè)的管理和操作難度最大。由此也引出了商業(yè)物業(yè)管理成本的不確定性和管理費標準擬定困難的問題。商業(yè)物業(yè)管理費定價需要顧及各種因素、條件，這一系列依據(jù)需要進行認真細致的評估分析。

二、影響購物中心管理費定價的因素若商業(yè)物業(yè)管理費標準的定價不準確，一方面將造成日后管理費不足，直接造成了管理成本的差異（管理成本包括固定資產(chǎn)折舊、設備運行、設備設施維修保養(yǎng)、消耗用品、人力資源、行政開支等），引發(fā)操作困難的危機；另一方面脫離市場，因管理費用過高而令人望而生畏，降低了商業(yè)競爭力令招商失敗。而要確立管理費的標準，受約束的直接因素有很多，造成了各商業(yè)物業(yè)管理費定價標準的較大區(qū)別。具體影響的因素有下面幾點：

1.地理位置、區(qū)域由于各地區(qū)經(jīng)濟基礎及發(fā)展水平不均衡，使各地對物業(yè)管理費的認同水平和承受能力存在很大差距。經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)能認同、接受較高的水平，群體的素質(zhì)、結(jié)構(gòu)也不一樣，從而干擾消費意識、消費理念；經(jīng)濟落后或后開發(fā)地區(qū)則承受能力較低。例如在廣州的天河、東山、越秀等區(qū)就與海珠、白云區(qū)存在價差，對管理費的認同水平、承受能力就有很大差別，最高時達到0.5—18倍的水平。2.市場定位、設備配套通常地處低端消費群體的商業(yè)物業(yè)市場定位會較低，該目標群體的消費理念較保守，不會有太多的奢求，故其管理成本能控制在較低水平。而在高消費群體聚集區(qū)（如廣州的麗柏、友誼、時代廣場），這一類商業(yè)物業(yè)的軟硬件配套相對更完善、齊備、現(xiàn)代化、多樣性，場面上要營造出與商品檔次相匹配的環(huán)境，這必然增加大量的人力、物力、財力消耗，令管理成本大大提高，物業(yè)管理企業(yè)就有必要對這類商業(yè)物業(yè)營運的成本與收益作合理、精確的測算并協(xié)調(diào)，管理費的定價標準就要根據(jù)現(xiàn)場的實際需要作相應的提高。3.公共面積商業(yè)物業(yè)的管理費主要的使用渠道之一在與公共設施、公共區(qū)域的配套管理工作。對公共區(qū)域的管理要求和標準，將對物業(yè)管理費的占用有直接的影響。就同一商業(yè)物業(yè)而言，公共面積的增加，等于公用設備設施的增加，將使得實際運作成本、管理費標準的彈性變大。4.服務標準各個商業(yè)物業(yè)的服務標準在目前未能統(tǒng)一，停留在各物業(yè)管理企業(yè)各自為政、自定規(guī)則、非常個性化的水平，同樣這也是造成管理費標準差異變大的重要原因之一。例如有的商業(yè)物業(yè)為了達到商業(yè)目的，提高特色服務水平，強化商業(yè)競爭力，不惜成本提供各種賣點服務，如免費提供飲水、專設吸煙區(qū)、免費兒童樂園、休閑閱覽室、丈夫托管室等等，而提供這些服務的費用都將直接反應到管理成本上。5.人力資源成本由于物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動力密集型企業(yè)，人力資源成本對管理費定價標準也占有較大的權(quán)重。各物業(yè)公司的用人質(zhì)量、薪酬標準等都存在差異，從而也導致了管理費收取標準的不統(tǒng)一性。

三、商業(yè)物業(yè)管理費定價方法及步驟關(guān)于商業(yè)物業(yè)管理費定價的方法及步驟，廣州市房管局物業(yè)管理處的工作人員提出了指導意見，總結(jié)歸納如下表：序號 步 驟 說明1選定參比對象所選對象的條件要比擬定價目標稍高2參比對象調(diào)查 調(diào)查標的物的所在地理位置、所在區(qū)域、市場定位、設施配套、公 共面積、服務標準、人力資源成本、建設規(guī)模、建筑特點和建筑用材等3 計算管理費擬定標 準上限公式:現(xiàn)行管理費標準—年盈利均值＋計劃利潤＝擬定管理費區(qū)間上限4 數(shù)據(jù)比照，調(diào)整系數(shù) 將參比對象與擬定價目標的各因素進行比照，確定調(diào)整系數(shù) 5 計算實際收費標準 結(jié)合擬定價目標實際情況，最終確定實際收費標準6報備執(zhí)行

1.報物業(yè)管理委員會審議，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后即可執(zhí)行； 2.若無業(yè)主委員會，根據(jù)所得測算，報物價部門批準執(zhí)行。

第二篇：商業(yè)物業(yè)管理費收費標準

商業(yè)物業(yè)管理費收費標準

物業(yè)管理收費各地區(qū)都有不同的政府指導價，不同地區(qū)收費標準不同。同一地區(qū)一都按不同等級來劃分收費標準。以廣州市為例：

（一）辦公樓（寫字樓）一級：按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則確定； 二級：每平方米15元； 三級：每平方米10元； 四級：每平方米6元； 五級：每平方米4元；

（二）商場（商鋪）一級：按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則確定； 二級：每平方米18元； 三級：每平方米11元； 四級：每平方米5元； 五級：每平方米2.50元。上述收費標準為綜合服務收費的最高標準，物業(yè)管理公司須按廣東省物價局規(guī)定提供相應的服務，凡服務內(nèi)容或服務質(zhì)量達不到規(guī)定要求的，應相對減低收費標準。獲得省以上城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)可按省規(guī)定上浮幅度上浮。獲市城市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號的物業(yè)，可上浮不超過10％。工業(yè)區(qū)（廠房），各類按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則確定收費標準的，其成本利潤率按不超10％核定，商場比寫字樓收費標準提高幅度不宜超過50％。住宅小區(qū)（樓宇）內(nèi)符合規(guī)劃要求的辦公、商業(yè)用房的收費標準可高于同類住宅，其中多層建筑辦公用房不宜超過100％；商業(yè)用房不宜超過200％；高層建筑辦公、商業(yè)用房不宜超過50％。已成立業(yè)主委員會的物業(yè)，其物業(yè)管理服務收費可由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司雙方協(xié)商確定后，報分管物價部門備案，并需領(lǐng)取《廣東省經(jīng)營服務性收費許可證》和按規(guī)定進行收費年審。上述收費標準已包括代收水電費、上門收垃圾、防盜門維護等專項服務。

第三篇：什么是物業(yè)管理費

什么是物業(yè)管理費？

在國企工作的焦女士買下了一套新建小區(qū)的兩居室，焦女士在辦理入住手續(xù)時，被要求簽訂《物業(yè)管理公約》。焦女士仔細看了一遍公約內(nèi)容，大部分是業(yè)主的責任和義務，特別是明確規(guī)定每月按1.8元／建筑平米交納物業(yè)管理費，焦女士長年住福利公房，不太明白物業(yè)管理費到底是怎么回事，并且買房時開發(fā)商也沒有說過住這個房子每月還要多負擔150元左右的管理費用。焦女士覺得原來單位的房子住戶不用交錢不是挺好嗎?為什么商品房就要交物業(yè)管理費呢?

首先應當明確一點，焦女士原來住的單位公房，雖然住戶不用交費，但是單位每年卻要投入大量補貼對房屋進行維修養(yǎng)護管理以及基本的衛(wèi)生清潔、安全保衛(wèi)等。這是計劃經(jīng)濟下福利住房的典型表現(xiàn)形式，即企業(yè)代替職工承擔了住房費用支出。而焦女士買了商品房后，業(yè)主是分散的，對于公共部位公共區(qū)域以及共用設施設備的管理就沒有任何單位來無償承擔了，而住戶也不可能自行進行妥善管理，因此，需要委托專門的物業(yè)管理企業(yè)對居住小區(qū)實行統(tǒng)一的綜合管理，為全體業(yè)主提供服務，保障小區(qū)各項設施設備運轉(zhuǎn)正常，為居民創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。而物業(yè)管理企業(yè)同其他經(jīng)營性公司一樣，也是獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體，也是以營利為目的的，物業(yè)管理企業(yè)收入的主要來源就是住戶的物業(yè)管理費，也就是說，物業(yè)管理是一種有償服務，業(yè)主一方面享受了優(yōu)質(zhì)服務，另一方面也要為此支付費用，這就是物業(yè)管理費的本意。

因此，準確地說物業(yè)管理費應叫物業(yè)管理服務費。它是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。

第四篇：物業(yè)管理費測算

1、商業(yè)物業(yè)管理成本的主要由以下方面構(gòu)成：

1)人工費用：包括工資總額及福利費。

2)環(huán)境衛(wèi)生費：包括日常清潔外包費用、石材養(yǎng)護、外墻清洗費用、除雪費、垃圾清運費、消殺費、煙道清洗費、隔油池及化糞池清掏費等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安聯(lián)防費等。

4)綠化養(yǎng)護成本：室外廣場綠化養(yǎng)護費、綠植租擺費等。

5)公共設施設備維保費：工程工具費用、設施設備維保費等。

6)公共能耗費用：包括照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、給排水、新風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱力系統(tǒng)能耗費及水費。

7)管理費用：包括服裝費、辦公用品、差旅費、業(yè)務招待、交通、郵電通訊、固定資產(chǎn)折舊、低值易耗品攤銷、人員招聘、培訓、印刷、用具維修費等。

8)保險費。

9)不可預見費。

10)管理酬金。

11)稅金。

--------------------物業(yè)管理收費標準測算初探

摘要：物業(yè)管理收費標準測算是確定收費高低的關(guān)鍵，合理的收費標準測算對保證企業(yè)持續(xù)經(jīng)營發(fā)展，業(yè)主自覺自愿交費將起到積極作用。而收費標準測算要考慮物業(yè)管理可能涉及的方方面面，力求全面、準確、合理。

物業(yè)管理收費標準是業(yè)主關(guān)注的熱點之一，關(guān)于物業(yè)管理收費標準的測算，筆者曾與同行交流，發(fā)現(xiàn)一些問題，是共性的，現(xiàn)提出來供大家參考。

一、管理服務人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費等 這項費用是指物業(yè)管理企業(yè)的人工費用，包括基本工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、加班費及服裝費。

（一）定員的確定：根據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模、檔次、業(yè)主的要求、管理的內(nèi)容、管理目標確定崗位和人力資源配置。

（二）工資的確定：

1.按照不同的崗位設置和人力資源配置情況，參考所在地平均工資水平，設定不同的薪酬標準。采用這種辦法時，不同崗位人員統(tǒng)一采用同類企業(yè)、同檔次物業(yè)所采用的標準。然而，各企業(yè)的工資標準，都是企業(yè)的秘密，況且相同檔次的物業(yè)，不同的企業(yè)管理人員薪酬也有較大差距。筆者作為招標專家參與某項目評標，曾有同一職位不同企業(yè)報價從 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社會職工平均工資計算。

政府每年 3月公布上本省區(qū)域內(nèi)職工平均工資，此數(shù)據(jù)具有權(quán)威性。但需注意在每年年底測算下費用預算時，此數(shù)據(jù)相差兩年，應加上調(diào)系數(shù)，采用歷年平均上漲幅度來調(diào)整。

3.按照物業(yè)管理行業(yè)社會職工平均工資計算，地方政府會公布行業(yè)社會職工平均工資。此數(shù)據(jù)應用于普通住宅小區(qū)計算偏高，用于高檔大廈測算則偏低，差異較大。

4.加班費的測算：社會平均工資已包含了加班費用。但是，物業(yè)管理行業(yè)加班數(shù)量遠遠大于其它行業(yè)，特別是在幾個長假中，既要確保假期服務保障工作的正常進行，又要借假期進行一些平時難以開展的工作，如重要設備的大修和改造等。筆者建議可采用每人每月 2 ～ 3 天的標準計算，日工資按月工資除以 20.92 天計算。

5.保險費用：規(guī)定企業(yè)標要求應為員工建立基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險和住房公積金（五險一金）。物業(yè)管理企業(yè)聘用了較多的外埠員工（包括外埠城鎮(zhèn)員工和農(nóng)民工），有關(guān)外埠員工的保險建立與繳費標準政府有專門的規(guī)定。醫(yī)療保險繳費標準與進入成本標準是不一樣的，一部分進入福利費開支。

二、物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用 1.歷史成本法：根據(jù)歷年成本開支情況，加上不可預見費（一般為 10%，這主要是設備逐年老化，維修成本逐年增加，水電氣價格也在逐年提高）。

2.簡單測算法：按照設備或系統(tǒng)造價(投資)的 5% 6% 計算 , 公共設施維護費包括地面、墻面、天花、門、窗、鎖、衛(wèi)生潔具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的費用來計算。要增加一些系統(tǒng)的測試費、強檢費、進口零件費等。

三、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用

該項費用包括清潔工具、消耗材料、勞保用品、化糞池清淘、垃圾外運及消納、衛(wèi)生防疫消殺、外墻清洗、鐵藝圍墻、藝術(shù)品保潔費用等。其中是否包含地面、墻面、大理石翻新、地毯清洗等費用要特別說明。若區(qū)域內(nèi)有經(jīng)營性餐飲項目，相關(guān)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用要提高 30% ～ 50%。

四、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用

包括綠植租擺、工具、勞保用品、綠化用水、藥劑、雜草雜物清除、補苗、景觀設計造型等費用。簡單算法是按同檔次物業(yè)綠化養(yǎng)護標準，確定一個養(yǎng)護單價，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以綠化面積。同時要考慮節(jié)日裝飾費用。

五、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用

包括秩序維護系統(tǒng)委保費用、消防器材年檢、無線頻道占用與管理、保安住房租金、意外傷害保險等費用。

六、辦公費用

包括交通費、通訊費、低值易耗品、書報、招待、廣告宣傳、市場推廣、社區(qū)文化、辦公用房租金、差旅費、會

議費、郵寄費、法律費、審計費、其他雜項等費用。

七、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

計提折舊的方法主要有兩類：一類是平均年限法、平均工作量法等。另一類是快速折舊法，如雙倍余額遞減法等。鑒于物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)規(guī)模較小，筆者建議可采取平均年限法，公式如下：固定資產(chǎn)折舊額 =（固定資產(chǎn)原值惠州業(yè)主論壇廈門業(yè)主論壇-未來海岸

福建省物價委員會關(guān)于印發(fā)

《福建省物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定》的通知

一九九九年十二月四日 閩價［1999］房字443號

各市(地)物委(物價局)：

現(xiàn)將《福建省物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行，執(zhí)行中有何問題，請逕報省物價委員會。

福建省物業(yè)管理服務收費管理規(guī)定

第一條 為加強我省物業(yè)管理服務收費的管理，規(guī)范收費行為，維護物業(yè)管理單位和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《福建省價格管理條例》、《國務院批轉(zhuǎn)國家計委關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設意見的通知》(國發(fā)［1998］34號)等法律、法規(guī)和政策，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于在本省范圍內(nèi)實行物業(yè)管理服務的小區(qū)和樓宇的收費活動。本規(guī)定所稱的物業(yè)管理服務收費是指經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理單位，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對所轄的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治及提供其它與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。

第三條 各級政府價格主管部門(下稱價格部門)是物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)，價格部門應當加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和檢查。物業(yè)管理服務收費實行統(tǒng)一領(lǐng)導、分級管理。省價格部門負責制定全省統(tǒng)一的物業(yè)管理服務收費規(guī)定，并管理在省及省以上工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務收費；各地價格部門負責管理在市、縣工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理單位的物業(yè)管理服務收費。

第四條 提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理單位可收取物業(yè)管理服務費，物業(yè)管理服務費包括綜合管理服務費、停車管理費、房屋裝修垃圾清運費和特約服務費。

綜合管理服務費是指物業(yè)管理單位按約定為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務所收取的費用。

停車管理費是指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛停放提供管理服務所收取的費用。

房屋裝修垃圾清運費是指物業(yè)管理單位對物業(yè)管理區(qū)內(nèi)的房屋裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。

特約專項服務費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，為其個別需要提供服務所收取的費用。

第五條 物業(yè)管理服務收費根據(jù)物業(yè)管理單位所提供服務的性質(zhì)、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者自主定價。

綜合管理服務費、停車管理費實行政府定價；房屋裝修垃圾清運費實行政府指導價；特約專項服務費除價格部門另有規(guī)定外，實行經(jīng)營者自主定價。

第六條 本規(guī)定所稱的公共性服務內(nèi)容包括：

1.監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用樓房，確保樓宇的安全使用；

2.公共環(huán)境衛(wèi)生保潔工作，包括打掃公共走廊、樓梯、電梯、通道、周圍道路、上下水管道、外墻清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清運等；

3.水電供應、機電、消防設備、公共供排水系統(tǒng)以及其它公共設施的日常維修保養(yǎng)工作； 4.安全保衛(wèi)和消防監(jiān)督工作； 5.綠化管理維護工作； 6.公共場所秩序的管理工作；

7.接受委托代收繳水電費、有線電視費、電話費和代收發(fā)報刊、信件等代辦性質(zhì)的服務工作； 8.代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事務； 9.其它管理服務項目。

第七條 綜合管理服務費實行分等級定價。綜合管理服務費的收費等級，由各市(地)價格部門按《福建省物業(yè)綜合管理服務費收費等級考評目錄》規(guī)定的考評項目、內(nèi)容，結(jié)合當?shù)貙嶋H，制定具體的收費等級考評辦法。

各收費等級的收費指導標準，由各市(地)價格部門根據(jù)既要合理補償物業(yè)管理成本費用，又要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以及按質(zhì)論價的原則合理確定，并向社會公布。

同一城市范圍內(nèi)有兩級以上價格部門的，其收費等級的考評辦法和收費指導標準應主動協(xié)調(diào)，保持同城一致。

第八條 各物業(yè)管理單位綜合管理服務費，在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管理委員會(以下簡稱“業(yè)主管委會”)成立前，由物業(yè)管理單位根據(jù)其實際提供的服務，對照物業(yè)綜合管理服務收費等級考評辦法和收費指導標準，自評收費等級和收費標準，向價格部門申報，價格部門對其進行考評確定收費等級和收費標準，對普通住宅小區(qū)的收費標準要從嚴核定；在物業(yè)管理區(qū)業(yè)主管委會成立后，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會對照物業(yè)綜合管理服務費收費等級考評辦法和收費指導標準共同初評收費等級、協(xié)商具體的收費標準報價格部門核準。

在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)內(nèi)為商業(yè)用途的物業(yè)，可在該物業(yè)綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過150%；在住宅區(qū)、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)和工業(yè)區(qū)內(nèi)辦公的(不包括工業(yè)廠房中生產(chǎn)管理辦公)，可在該物業(yè)綜合管理服務費標準的基礎上上浮，但最高不得超過100%。

第九條 物業(yè)管理單位在申報物業(yè)管理服務收費時，應向價格部門提供工商行政管理機關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級證書》及小區(qū)物業(yè)管理服務等方面的資料。

第十條 停車管理費和房屋裝修垃圾清運費的收費辦法由各市(地)價格部門制定。

第十一條 物業(yè)管理單位在不影響物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動的，其收益應用于物業(yè)管理服務費用開支。

第十二條 物業(yè)管理單位在物業(yè)管理過程中收取的水電周轉(zhuǎn)金和公共水電費分攤問題，按如下規(guī)定執(zhí)行：

1.水電周轉(zhuǎn)金是在各個業(yè)主(住戶)所使用的水電費未收繳上來之前，物業(yè)管理單位預先向水電部門代繳納而墊支的費用。物業(yè)管理單位將其承接管理的樓宇移交給其他物業(yè)管理單位時，應將水電周轉(zhuǎn)金如數(shù)移交。

水電周轉(zhuǎn)金實行政府指導價，由價格部門根據(jù)不同時期所需費用大小制定統(tǒng)一的標準和范圍，物業(yè)管理單位承接物業(yè)管理之前必須向價格部門申報收費標準，并按價格部門批準的收費標準和范圍收費。

2.公共水電費是小區(qū)、樓宇的消防和對講系統(tǒng)、公共場所照明、清洗和綠化、電梯、中央空調(diào)、水泵等機電設備運行所發(fā)生的電費和其它公共用電、用水的費用開支。多層住宅(無電梯)的綜合管理服務費中已包含公共水電費，物業(yè)管理單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共水電費；多層帶電梯住宅、高層商住樓(住宅樓)、別墅區(qū)、寫字樓和工業(yè)區(qū)的綜合管理服務費中不含公共水電費，物業(yè)管理單位應每月向所有業(yè)主(住戶)公布上月使用公共水電的度數(shù)、單價和總額及分攤辦法。

公共水電費可由物業(yè)管理單位會同業(yè)主管委會確定具體分攤辦法，未成立業(yè)主管委會的公共水電費分攤辦法應按以下規(guī)定進行：

(1)對公共場所照明、消防和對講系統(tǒng)、衛(wèi)生保潔和綠化等用水、用電費用，按戶或按房屋建筑面積合理分攤。

(2)電梯、中央空調(diào)電費由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人按房屋的建筑面積合理分攤。(3)水泵用電按用水量為系數(shù)合理分攤。(4)變壓器損耗按業(yè)主用電量為系數(shù)合理分攤。

(5)備用電源(發(fā)電機)耗油量按物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的用電量為系數(shù)合理分攤。

第十三條 物業(yè)管理單位代收代繳水費、電費等政府定價的價格，必須按分類價格分別執(zhí)行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費。否則按價格違法行為論處。

第十四條 綜合管理服務費由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人從入伙之日起(以交鎖匙為準)按月交納，物業(yè)管理單位不得違背物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的意愿提前收費。未出售樓房的綜合管理服務費、公共水電費由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或包銷商承擔。

第十五條 經(jīng)價格部門核定的或由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會以及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表協(xié)商議定的收費項目和收費辦法應當在物業(yè)管理合同中明文規(guī)定。

第十六條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和收費標準及收費辦法應在醒目位置或收費地點公布。

物業(yè)管理單位應當定期(一般為6個月)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務費和代收代辦費的收支情況，公布物業(yè)管理和小區(qū)或樓宇的重大措施，接受業(yè)主管委會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第十七條 物業(yè)管理服務收費實行年審制度。物業(yè)管理服務收費年審有關(guān)規(guī)定另行下達。第十八條 物業(yè)管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質(zhì)量，向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供質(zhì)價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。

第十九條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之間發(fā)生的價格糾紛，業(yè)主管委會應予調(diào)解，調(diào)解不成的，可由價格部門進行調(diào)處。

第二十條 物業(yè)管理單位已接受委托實施物業(yè)管理并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人重復征收如衛(wèi)生費、治安費等其他性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

第二十一條 未經(jīng)價格部門批準或業(yè)主管委會同意，物業(yè)管理單位不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取本規(guī)定第四條規(guī)定以外的其他費用。

第二十二條 實行物業(yè)管理的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應當按價格部門核定的收費項目和標準向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同的約定追償。

第二十三條 對違反本規(guī)定的行為，由價格部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定予以處罰。

第二十四條 各市(地)價格部門可根據(jù)本規(guī)定制定實施細則，并報省價格部門備案。

第二十五條 本規(guī)定由省價格部門負責解釋。

第二十六條 本規(guī)定自2000年2月1日起執(zhí)行。原《福建省物業(yè)管理服務收費暫行管理辦法》(閩價［1995］房字184號)同時廢止。

福建省物業(yè)綜合管理服務收費等級考評目錄

考評項目 考評內(nèi)容

一、管理運作

1.有否專業(yè)物業(yè)管理機構(gòu)和固定的辦公場所，實行綜合管理服務； 2.業(yè)主管理委員會組織機構(gòu)是否健全；

3.物業(yè)管理單位與業(yè)主管理委員會或委托管理單位有否物業(yè)管理合同，管理單位與業(yè)主管理委員會責、權(quán)、利關(guān)系是否明確；

4.各項管理制度完善，制定業(yè)主公約及轄區(qū)管理各項公眾管理規(guī)章制度、辦法和物業(yè)管理單位內(nèi)部崗位考核制度；

5.轄區(qū)內(nèi)物業(yè)檔案資料齊全，管理完善； 6.有應用計算機等現(xiàn)代化管理手段，并進行科學管理。

二、環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理

1.有專業(yè)清潔衛(wèi)生和綠化管理隊伍，管理制度落實； 2.轄區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完好，并保持整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設施清潔；

3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區(qū)內(nèi)道路)、電梯等的保潔工作； 4.垃圾清運情況以及及時清理化糞池，并定期殺蟲滅鼠，無鼠害、蟲害，確保轄區(qū)整潔； 5.工業(yè)或娛樂場所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環(huán)保標準，無有毒有害物質(zhì)； 6.轄區(qū)內(nèi)的公共綠地覆蓋率不低于25%；

7.轄區(qū)內(nèi)綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當，花草樹木定期修剪，管理及養(yǎng)護制度完善，無人為破壞；

8.綠化管理設施、設備齊全，水源有保障。

三、保安、消防及交通秩序管理

1.有保安專業(yè)隊伍，實行24小時保安巡視制度；

2.保安人員配備有統(tǒng)一制服、熟悉轄區(qū)情況，工作認真、文明執(zhí)勤、言語規(guī)范； 3.安全監(jiān)控、消防監(jiān)控設施完備，各種消防設備、器材齊全，完好率達到98%以上； 4.配備專職或兼職消防人員，制定嚴格的消防制度并抓好落實； 5.可能危及人身安全處有明顯標識和防范措施；

6.有暢通無阻的緊急疏散通道，其相關(guān)的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 7.無因管理單位責任造成的治安案件、交通事故和消防事故；

8.各種車輛行駛、停放有序，管理制度落實，無違章行駛、停放及管理單位責任造成車輛損壞或丟失現(xiàn)象；

四、房屋及其配套設施的管理和養(yǎng)護

1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻； 2.無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等；

3.房屋及公用設施、設備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便；

4.房屋及公用設施保持完好，公共樓梯、走道、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現(xiàn)象； 5.房屋完好率達97%以上，并堅持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時率達到98%以上，維修質(zhì)量100%合格；

6.道路平坦通暢，停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損； 7.路燈、通道照明等公共照明設施完好，完好率達95%以上。

五、公用配套設備的日常管理和維護工作

1.配備專業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運行人員均應持證上崗；

2.建立規(guī)范完善的配電運行制度和設備維修保養(yǎng)制度，并嚴格執(zhí)行，實行24小時運行和維修值班制度，及時排除故障；

3.配電設備、電梯和中央空調(diào)系統(tǒng)運行安全、正常，保養(yǎng)狀況良好，各種運行維護保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存；

4.電梯、中央空調(diào)由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，各種安全檢查審核證件齊全； 5.有應急備用發(fā)電機，可隨時啟動并有完善的管理和試運行制度； 6.建立用水、供水管理制度，積極協(xié)助業(yè)主安排合理的用水和節(jié)水計劃； 7.建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行，設備和管道系統(tǒng)狀況良好；

8.按規(guī)定定期清洗二次供水、蓄水設備，設備及周圍環(huán)境整潔，保證二次供水衛(wèi)生達到標準，無二次污染；

9.供電、供水計量及收費嚴格執(zhí)行有關(guān)部門的規(guī)定，無不合理計量和亂收費現(xiàn)象。

六、管理人員素質(zhì)

1.物業(yè)管理單位的人員培訓有計劃、有考核、有記錄，制度落實；

2.物業(yè)管理單位主要負責人和業(yè)務人員要經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓，并取得相關(guān)技術(shù)證書； 3.管理和服務人員要佩帶明顯標志，遵守職業(yè)道德規(guī)范； 4.有建立完善的各類人員工作量和工作業(yè)績考核制度；

5.各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位責任制、考核目標，服務意識好，敬業(yè)精神強。

七、社區(qū)文化

1.有計劃、有人員、有制度地落實社區(qū)文化； 2.有落實社區(qū)文化的娛樂場所、設施和設備； 3.管理單位定期開展健康有益的宣傳和文體活動； 4.為業(yè)主開展多項便民服務，為業(yè)主提供方便； 5.積極協(xié)助街道、派出所、居委會開展各項工作。

八、經(jīng)營服務及收費執(zhí)行情況

1.多種經(jīng)營效果好，有償服務項目多，收費公開合理，無違反規(guī)定亂收費； 2.按規(guī)定明碼標價，收費項目、收費標準和收費內(nèi)容在經(jīng)營場所或醒目位置公布； 3.未違背業(yè)主意愿收取與自身管理服務無關(guān)的費用，未擅自為其他部門代收費用；

4.嚴格執(zhí)行規(guī)定的收費項目和收費標準，提供質(zhì)價相稱的服務，無只收費不服務或多收費少服務行為； 5.物業(yè)管理單位費用支出合理，并定期向業(yè)主公開費用的收支情況，自覺接受業(yè)主監(jiān)督； 6.業(yè)主的投訴率要在0.5%以下，處理率達95%以上，回訪率95%以上； 7.業(yè)主對管理服務單位評議滿意率達95%以上。

福建省物業(yè)綜合管理服務費收費等級表

收費等級 考評得分(滿分為100分)一 級 90分以上 二 級 80－89分 三 級 70－79分 四 級 60－69分

注：

1.物業(yè)綜合管理服務費收費等級考評各項目的具體評分標準及各收費等級物業(yè)綜合管理服務費收費指導標準，由各市(地)價格部門制定。

2.物業(yè)綜合管理服務費收費等級考評得分在60分以下的，不得收費。

第五篇：物業(yè)管理費包括哪些

物業(yè)管理費包括哪些，什么時候開始交物管費？

一、物業(yè)管理費包括哪些 物業(yè)管理費項目構(gòu)成

(一)公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用，包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備、機器裝置及設施等；

(二)聘用管理人員的薪金，包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；

(三)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草地淋水等；

(四)購買或租賃必需的機械及器材的支出；

(五)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出；

(六)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；

(七)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；

(八)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用；

(九)更新儲備金，即物業(yè)配套設施的更新費用；

(十)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用；

(十一)節(jié)日裝飾的費用；

(十二)管理者酬金；(十三)行政辦公支出，包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用；

(十四)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用；

(十五)其他為管理而發(fā)生的合理支出。

二、什么時候開始交物管費

在開發(fā)商發(fā)出收樓通知后，業(yè)主應該按時收樓。因為在商品房買賣合同中雙方已經(jīng)約定了收樓時間，如不按時收樓則屬于違約。而且就算業(yè)主不按時收樓，該房屋因此而發(fā)生的費用、風險等也要業(yè)主自行承擔。

但有一點必須注意，物管費的收取應該按照業(yè)主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期開始算起。如果到交樓日期后，開發(fā)商沒有書面通知業(yè)主收樓，業(yè)主因此延遲收樓的，不必繳納物管費。就算是有銷售人員口頭通知業(yè)主收樓，這也不符合流程，不能算作是開發(fā)商已經(jīng)通知業(yè)主收樓。在收樓時，倘若業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤有質(zhì)量問題需要整改，整改過程中所需繳納的物管費應由開發(fā)商承擔，業(yè)主無需繳納物管費。因為這屬于開發(fā)商造成的，應由開發(fā)商承擔相應責任。