第一篇：土地使用權轉讓糾紛仲裁答辯狀

土地使用權轉讓糾紛仲裁答辯狀

答辯人（被申請人）：廣東××發展有限公司

住所地：佛山市禪城區××號

法定代表人：××

被答辯人（申請人）：佛山市××經營管理有限公司

住所地：佛山市××路××號

法定代表人：××

答辯請求：駁回被答辯人佛山市××經營管理有限公司對答辯人的仲裁請求，仲裁受理費用由被答辯人承擔。

答辯人與被答辯人土地使用權轉讓合同糾紛一案，由于被答辯人一直未能提供原地上廠房辦理房產證所需的建設工程文件及質量安全檢測報告等手續，導致地上廠房的房產證至今仍未辦理至答辯人名下，被答辯人顯然違反了《國有土地使用權轉讓合同》（下稱《土地轉讓合同》）的約定，被答辯人無權主張《土地轉讓合同》中第二條約定的“待房產證辦理至買受人名下后的二十日內付清余款”的合同權利，具體理由如下：

一、涉案地上廠房至今未能辦理房產證責任在于被答辯人。

1、被答辯人隱瞞了地上廠房竣工驗收所需的建設工程文件缺失的情況。答辯人于2004年9月17日通過公開掛牌競買得到涉案土地及其地上廠房，在涉案土地的招標文件以及與被答辯人簽訂的《土地轉讓合同》中，被答辯人只是簡單告知：“該宗地上建有二層廠房，廠房未辦理房產證，甲方（即被答辯人）承諾協助辦理該廠房的房產證??”，被答辯人對于地上廠房未辦理房產證的原因并未如實詳細說明，并且被答辯人承諾辦好房產證才收取轉讓余款。根據被答辯人的表述，令答辯人誤以為被答辯人未辦理房產證只是未去辦理常規的申辦手續。然而，當答辯人競買成功后，在要求被答辯人移交地上廠房建設工程文件時，才發現地上廠房是沒有竣工驗收所需的建設工程文件，若被答辯人不完善相應手續，則廠房根本不具備辦理房產證的條件。被答辯人在轉讓過程中刻意隱瞞了廠房未辦理規劃許可并存在建設工程文件缺失的瑕疵事實，其行為顯然未依誠實信用原則向拍賣人及答辯人說明拍賣標的的瑕疵，未盡到應盡的瑕疵告知義務。

2、向答辯人提供辦理原地上廠房辦證所需的建設工程文件和手續，協助答辯人辦理房產證是被答辯人應負的合同義務。

首先，雙方簽訂的《土地轉讓合同》第一條第二款約定：“??甲方承諾協助辦理該廠房的房產證，費用由乙方承擔，本次轉讓連同該廠房一并轉讓，廠房不另外作價”。第二條約定：“本次轉讓成交價為2250萬元，??待土地證更名至乙方名下后二十日內，交付轉讓價款總額的40%；待房產證辦理至買受人名下后的二十日內付清余款。”從上述約定可以看出，涉案地上廠房是《土地轉讓合同》的轉讓標的，被答辯人收取尾款900萬元的前提條件則是將該廠房的房產證辦理至答辯人名下。因此，被答辯人有協助答辯人辦理涉案地上廠房的房產證的合同義務。

其次，答辯人與被答辯人在2004年12月7日的《會議紀要》中記錄：“要辦理好主車間已完工工程竣工驗收”，“由乙方（即被答辯人）負責，甲方（即答辯人）協助，要求佛山市三建公司完成輕工×路×號地上建筑物的驗收工作。”被答辯人于2006年3月23日向答辯人出具的函件稱：“??廣東環球電梯廠、市三建公司、建筑設計院在輕工×路×號主車間廠房已竣工部分工程驗收等工作已做了應做的工作，下一步應當把有關資料移交給答辯人，??”；另外，被答辯人于2007年2月12日向答辯人出具的復函稱：“凡屬于應由環球電梯廠原有建筑物的工程驗收等各項手續已全部完成”，從上述往來函件中也可以證實，被答辯人并不否認向答辯人提供地上廠房辦證所需的建設工程資料和手續是其應負的合同義務。在建設工程文件缺失的情況下，被答辯人有義務完善相關手續，使得地上廠房具備辦理房產證的條件，并將完整的、能夠使地上廠房辦理房產證的相關建設工程文件提供給答辯人，協助答辯人辦理房產證。

3、被答辯人一直未能向答辯人提供辦理地上廠房的房產證所需的建設工程文件。

根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條規定：“新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關的證明文件。”《建設工程質量管理條例》第十六條規定：“建設工程竣工驗收應當具備下列條件：

1、完成建設工程設計和合同約定的各項內容；

2、有完整的技術檔案和施工管理資料；

3、有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

4、有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；

5、有施工單位簽署的工程保修書。”在上述法規中，對于建筑物辦理房產證所需的房屋竣工驗收資料及建設工程辦理竣工驗收的條件均作了明確的規定。本案中，被答辯人一直聲稱其已全部完成原已建廠房的工程驗收等各項手續，然而，被答辯人僅能提供《竣工驗收備案表》、《佛山市建設工程質量監督報告》、《關于廣東環球電梯廠工程質量鑒定意見》（以下簡稱《鑒定意見》）。而這三份證據卻根本不具有法律效力，不能證明其“凡屬于應由環球電梯廠原有建筑物的工程驗收等各項手續已全部完成”的主張。

首先，地上廠房不具備辦理工程竣工驗收備案的條件。根據《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（以下簡稱《驗收備案辦法》）第五條規定：“建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：

1、工程竣工驗收備案表；

2、工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；

3、法律、行政法規規定應當由規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；

4、施工單位簽署的工程質量保修書；

5、法規、規章規定必須提供的其他文件”。第六條第一款規定：“備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖??”。因此，根據上述規定，辦理竣工驗收備案應當依法提供上述規定所列的文件，而被答辯人僅僅提供了一份沒有經備案機關蓋章認可的《竣工驗收備案表》。而且，其余資料則根本未能提供。再者，《竣工驗收備案表》沒有備案機關蓋章確認同意備案的處理意見。顯然，被答辯人提供的竣工驗收備案資料是不符合法定要求的。事實上，被答辯人根本未能提供符合要求的建設工程文件資料辦理工程竣工驗收備案。

其次，現有的證據材料不能證明地上廠房的質量符合驗收要求。根據《建設工程質量管理條例》第十六條第4款規定，建設工程竣工驗收，應當有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件，據此，質量合格是建設工程進行竣工驗收的必備條件之一。而被答辯人提供的《佛山市建設工程質量監督報告》、《鑒定意見》不符合相關規定，不能證明地上廠房的質量合格問題。

（1）、《佛山市建設工程質量監督報告》不具備法律效力。根據《工程質量監督工作導則》第7.0.3款規定：“工程質量監督報告應由負責該項目的質量監督人員編寫、有關專業監督人員簽認、工程質量監督機構負責人審查簽字、加蓋公章”，第7.0.4款規定：“工程質量監督報告應包括以下內容：

1、工程概況和監督工作概況；

2、對責任主體和有關機構質量行為及執行工程建設強制性標準的檢查情況；

3、工程實體質量監督抽查(包括監督檢測)情況；

4、工程質量技術檔案和施工管理資料抽查情況；

5、工程質量問題的整改和質量事故處理情況；

6、各方質量責任主體及相關有資格的人員的不良記錄內容；

7、工程質量竣工驗收監督記錄；

8、對工程竣工驗收備案的建議。”據此，工程質量監督報告應當依法由專業監督人員簽認、監督機構負責人簽字、加蓋公章。而被答辯人提供的《佛山市建設工程質量監督報告》上并沒有相關專業人員及監督機構負責人簽名，沒有監督機構的蓋章，故缺乏前述法定的形式要件。而且，在內容上亦完全不符合《工程質量監督工作導則》第7.0.4款的規定，所以該質量監督報告是沒有法律效力的。

（2）、《鑒定意見》不具備法律效力。根據《建設工程質量檢測管理辦法》第四條規定：“檢測機構是具有獨立法人資格的中介機構。檢測機構從事本辦法附件一規定的質量檢測業務，應當依據本辦法取得相應的資質證書。??”第十四條規定：“檢測機構完成檢測業務后，應當及時出具檢測報告。檢測報告經檢測人員簽字、檢測機構法定代表人或者其授權的簽字人簽署，并加蓋檢測機構公章或者檢測專用章后方可生效。??”根據以上規定，對建設工程項目進行的檢測，必須由有相應資質的檢測機構依法進行，并出具書面的檢測報告，并由法定代表人或授權人簽署后蓋章。而被答辯人提供的《鑒定意見》僅由盧志偉、霍騰光、陳榮津三人出具的，而從材料上不能反映三人具有從事工程質量檢測的相關資質，更沒有任何檢測機構進行過確認。因此，《鑒定意見》不符合上述規定，不具備法律效力。

相反，從《佛山市建設工程質量監督報告》中關于工程竣工技術資料核查意見欄記載：“缺有關隱蔽工程驗收、分項分部工程驗收的記錄??”、各責任主體質量行為及責任檢查意見欄記載：“該工程在96年未完成全部工程，未經驗收已使用車間首層”、《鑒定意見》記載：“位于佛山市輕工二路的廣東環球電梯廠工程??框架2-6層，面積：19025㎡??后因資金、人員、機構等多方面原因，令工程只完成約9000㎡面積被迫停工??由于該工程經歷時間太

長，人員、機構等變遷，質保資料散失嚴重??”以上內容均可反映出地上廠房未完工及相關建設工程文件缺失的客觀事實。上述證據均由被答辯人提供，證明被答辯人對建設工程文件缺失及廠房未完工的事實是明知認可的。

4、被答辯人缺失原廠房建設工程文件和手續，又未主動完善相關手續，導致地上廠房既無法辦理續建手續，也不具備辦證條件。

首先，地上廠房無法辦理續建手續。鑒于答辯人競買該土地的初衷是投資創辦工業園，發展公司的第三產業，在該地塊拍賣時，答辯人已與外商達成雙方投資意向，在拍賣取得該土地后便馬上展開該地塊地上廠房續建的報批、報建工作，并為此支付了13萬余元的前期設計費用，以便完成未完工的廠房工程，以求盡早合理利用土地及廠房。但答辯人在競拍成功后辦理相關手續時，經向佛山市規劃局查詢才得知地上廠房因長期未完善規劃報建手續，已經被市規劃局注銷了地上廠房的規劃報建檔案。根據《佛山市城市建設檔案管理辦法》的相關規定，由于原廠房的規劃報建檔案被注銷，直接導致答辯人的續建的報批、報建工作受阻，為了推進工作，答辯人積極與相關政府部門溝通、反映情況，在政府相關部門的支持下答辯人于2005年3月7日、2005年4月12日，分別重新領取了《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》，取得前述的許可手續后，答辯人進而辦理《建設工程施工許可證》，但在辦理《建設工程施工許可證》的前置質監手續時，因為地上廠房屬未竣工的爛尾工程，質監站要求必須提供原廠房工程的質保、施工等建設工程文件，然而實際上原廠房工程嚴重缺失質保、施工等建設工程文件，且被答辯人自始至終未去解決，導致答辯人無法辦理質監手續，進而無法辦理《建設工程施工許可證》，最終導致答辯人一直未能開工進行續建。之后，答辯人一直催促被答辯人解決，但被答辯人一直拖延至今。

其次，地上廠房不具備辦證條件。根據《佛山市城市建設檔案管理辦法》第二十三條：“市區內所有建設工程項目，施工單位均應以工程項目為單位編制竣工資料，按照統一規范進行整理。工程竣工時，應完整地將竣工檔案資料移交給建設單位。建設單位應在工程竣工驗收之日起六個月內，按規定向市城建檔案館報送一套符合檔案要求的工程竣工檔案，經市城建檔案館驗收不符合要求的，應當在得知驗收不符合要求之日起三個月內重報。如期報送檔案的，由市城建檔案館簽發《佛山市城市建設檔案驗收證書》，并憑此證申領《建設工程規劃驗收合格證》??”《佛山市城市規劃管理暫行辦法》第四十五條：

“建設工程竣工后，建設單位持建設工程竣工測繪報告、城市建設檔案驗收證書向原審批機關申請規劃驗收。未經驗收或驗收不合格的，不予發放規劃驗收合格通知，不予建設工程竣工備案。” 據此，地上廠房由于建設工程文件欠缺，不能按規范編制竣工資料以及報送城建檔案資料，不能取得由市城建檔案館簽發的《佛山市城市建設檔案驗收證書》，無法進一步申領《建設工程規劃驗收合格證》，進而最終無法完成工程竣工驗收備案，結果導致原廠房不具備《城市房屋權屬登記管理辦法》第十六條規定的辦理房產證的辦證條件。

所以，無論是進行續建或者辦理房產證，都必須具備原建設工程文件，原建設工程文件缺失是導致廠房無法續建或者辦理房產證的最根本的原因，而其責任均在于被答辯人。

二、被答辯人未盡將房產證辦理至答辯人名下的合同義務，《土地轉讓合同》約定的付款條件尚未成就，答辯人有權拒絕付款。

《土地轉讓合同》第二條約定：“轉讓總價款為2250萬元??待土地證更名至乙方名下后的二十日內，交付轉讓價款的40%；待房產證辦理至買受人名下后二十日內付清余款”。由于被答辯人并沒有切實履行協助辦理房產證至答辯人名下的合同義務，如上所述，經答辯人多次催促，其仍未能提供辦證所需的建設工程文件，未能協助答辯人辦妥房產證。因此，合同約定的付款條件尚未成就的責任在于被答辯人，答辯人有權拒絕支付合同款項。

三、被答辯人在仲裁請求中計算滯納金無事實和法律依據。

因《土地轉讓合同》所約定的付款條件一直未成就，答辯人不存在逾期付款的情況，被答辯人要求計算滯納金無法律和事實依據。

綜上，請仲裁庭依法駁回被答辯人的仲裁請求，維護答辯人的合法權益。

答辯人：廣東××發展有限公司

二○一二年三月二十八日

第二篇：土地糾紛答辯狀

土地糾紛答辯狀

時間：2011-5-9

答辯狀

答辯人：符亞存,男,46歲,黎族,白沙黎族自治縣牙叉鎮志道村委會那放村人，那放村

村長，住該村，聯系電話：***

符亞趙，男，40歲，黎族，白沙黎族自治縣牙叉鎮志道村委會那放村人，農民，住該村，聯系電話：1 5120735750

王亞營，男，34歲，黎族，白沙黎族自治縣牙叉鎮志道村委會那放村人，農民，住該村，聯系電話：***

王國川，男，41歲，黎族，白沙黎族自治縣牙叉鎮志道村委會那放村人，農民，住該村，聯系電話：***

委托代理人：田英，女，牙叉法律事務所，法律工作者，聯系電話：

***

被答辯人：白沙黎族自治縣牙叉鎮志道村委會方口經濟社

法定代表人：符文光，該社隊長

因白沙黎族自治縣牙叉鎮志道村委會方口經濟社訴我土地侵權糾紛一案，現提出答辯如下：

一、被答辯人在訴狀中所指四答辯人在其所屬的志道村委會方口經濟社地界內

砍伐古樹種植橡膠、木薯等經濟作物純屬顛倒黑白。

四答辯人所種的土地原是志道村委會集體的土地，這近四十畝的土地，位于牙叉鎮志道村委會集體土地范圍內的“什清萬”地，此地既不屬于方口經濟社，也不屬于那放村，是四荒無主地。答辯人從1981年時就開始在此開荒，80年代主要在那里種植山茅油，從2005年開始種植馬占樹、橡膠樹。2004年被答辯人方口經濟社通過不正當程序將這塊地圈入其版圖內，非法擁有白集有（2004）第341號國有土地使用權證。取得國有土地使用權證書后，便向答辯人主張權利,要求答辯人退出已耕作近三十年的土地。被答辯人的行為違反了國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十一條規定：農民集體連續使用其他農民集體所有的土地滿二十年的，應視為現使用者所有。四答辯人使用爭議地近三十年，無論其權屬

原來是無主地,還是屬于何人，經過三十年的種植，此地的權屬早已歸四答辯人所有。因此被答辯人在起訴書中主張的答辯人“歸還被侵占土地“的事實不能成立。

二、被答辯人的白集有（2004）第341號集體土地使用權證取得非

法，答辯人已對其提起行政訴訟，要求撤銷此土地證。

2004年被答辯人方口經濟社未與那放村答辯人等土地實際占有人協商，自作主張與國土局重新劃定界限。將答辯人等的土地劃入其版圖內，并以此為依據取得此爭議的集體土地使用權證。志道村委會根據土地的實際占用情況，認為方口經濟社將答辯人村還有幾個村的村民所種植的土地圈入其集體土地證中，違反了法律的規定，便提出對國土局為方口經濟社新設的土地界限進行撤銷。志道村委會的請求得到了鎮政府的支持，2009年志道村委會的書記符文榮在牙叉鎮開會時將方口經濟社土地界限被撤銷一事進行傳達，并說方口村與那放村兩村之間的人可以不管新土地界限，繼續在原來的土地上進行種植。方口經濟社的人因知道此次會議對其不利而拒絕參加會議。被答辯人白集有（2004）第341號集體土地使用權證因其土地界限圖被撤銷而失去參考依據，不能作為被答辯人主張答辯人存在土地侵權的證據。

三、被答辯人所說的答辯人將其耕牛獵殺殆盡更是子虛烏有之事。

被答辯人所在村的村民常常將其耕牛四處散放，耕牛丟失后便遷怒于在附近從事種植的答辯人，四答辯人從未獵殺過一頭被答辯人所在村的耕牛。相反，答辯人的地卻因被答辯人的耕牛來踐踏而常常被踩壞，答辯人還未向其提出賠償請求，被答辯人竟惡人先告狀。被答辯人的此種說法是沒有任何根據的胡亂猜疑，損害了答辯人的名譽權，答辯人對此不負責任的說法提出抗議。

以上是答辯人對被答辯人提出的主要問題所作的答辯。請法庭查明實情，駁回被答辯人的起訴。

此致

白沙黎族自治縣人民法院

答辯人：

二0一0年四月九日

附：

1、本答辯狀副本一份；

2、證據目錄一份，共有份證據。

第三篇：土地糾紛答辯狀

答辯狀

答辯人：扶綏縣渠黎鎮渠新村委會

法定代表人：覃榮校 渠新村委會主任 被答辯人：渠新村第三村民小組

因渠新村第三村民小組申請扶綏縣人民政府責令我村委會土地侵權，把姑良（地名）28.46畝確權為渠新村第三村民小組所有，土地權屬糾紛一案，現提出答辯如下：

一、被答辯人在申請書中所指 “姑良”地糾紛面積與實際面積不相符。1986年-1987年渠新村公所（即現在的渠新村委會）按照縣、鎮兩級農村工作要求，充分利用村集體土地，大搞農業生產，對全村范圍內屬于村集體多年荒蕪沒有耕種閑地利用機進行翻犁，當時翻犁“姑良”地的10.5畝土地時由于屬于村集體閑散荒地，所以第三生產隊（即現在的第三小組）沒有群眾及隊干提出異議，然后由村委會統一發包給群眾經營。1988年村委會發包“姑良”地面積10.5畝，期限1988年8月-1996年8月共8年，由渠新村三隊村民覃宏保承包，并且到扶綏縣公證處公證。1997年繼續發包給渠新村三隊村民覃宏保至2025年1月1日，面積是8.5畝，面積比1988年減少2畝，原因是附近的酒精廠排放污水污染泡水使得面積減少2畝。從1986開墾，1988年8月發包8年，到期又發包28年，這個期間渠新村委會連續發包使用28年，第三村民小組沒有提出過土地權屬爭議，而今年3月由于征用土地到“姑良”才提出土地爭議。依據國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十一條規定：農民集體連續使用其他農民集體所有的土地滿二十年的，應視為現使用者所有。答辯人使用爭議地近三十年，無論其權屬原來是無主地,還是屬于何人，經過三十年的發包使用，此地的權屬早已歸答辯人渠新村委會所有。因此被答辯人在申請書中主張的答辯人“歸還被侵占土地“的事實不能成立。

渠新村這個事實有1988年渠新村公所（即現在的渠新村委會）與承包人覃宏保簽訂的《土地承包合同》、1997年渠新村公所（即現在的渠新村委會）與承包人覃宏保簽訂的《耕地、開荒地承包合同書》內容證明渠新村委會實際屬于權屬人所種的土地原是志道村委會集體的土地，這近四十畝的土地，位于牙叉鎮志道村委會集體土地范圍內的“什清萬”地，此地既不屬于方口經濟社，也不屬于那放村，是四荒無主地。答辯人從1981年時就開始在此開荒，80年代主要在那里種植山茅油，從2005年開始種植馬占樹、橡膠樹。2004年被答辯人方口經濟社通過不正當程序將這塊地圈入其版圖內，非法擁有白集有（2004）第341號國有土地使用權證。取得國有土地使用權證書后，便向答辯人主張權利,要求答辯人退出已耕作近三十年的土地。被答辯人的行為違反了國家土地管理局發布的《確定土地所有權和使用權的若干規定》第二十一條規定：農民集體連續使用其他農民集體所有的土地滿二十年的，應視為現使用者所有。四答辯人使用爭議地近三十年，無論其權屬原來是無主地,還是屬于何人，經過三十年的種植，此地的權屬早已歸四答辯人所有。因此被答辯人在起訴書中主張的答辯人“歸還被侵占土地“的事實不能成立。

二、答辯人在“姑良”發包的土地屬于渠新村委會土地的，白集有（2004）第341號集體土地使用權證取得非

法，答辯人已對其提起行政訴訟，要求撤銷此土地證。

2004年被答辯人方口經濟社未與那放村答辯人等土地實際占有人協商，自作主張與國土局重新劃定界限。將答辯人等的土地劃入其版圖內，并以此為依據取得此爭議的集體土地使用權證。志道村委會根據土地的實際占用情況，認為方口經濟社將答辯人村還有幾個村的村民所種植的土地圈入其集體土地證中，違反了法律的規定，便提出對國土局為方口經濟社新設的土地界限進行撤銷。志道村委會的請求得到了鎮政府的支持，2009年志道村委會的書記符文榮在牙叉鎮開會時將方口經濟社土地界限被撤銷一事進行傳達，并說方口村與那放村兩村之間的人可以不管新土地界限，繼續在原來的土地上進行種植。方口經濟社的人因知道此次會議對其不利而拒絕參加會議。被答辯人白集有（2004）第341號集體土地使用權證因其土地界限圖被撤銷而失去參考依據，不能作為被答辯人主張答辯人存在土地侵權的證據。

三、被答辯人所說的答辯人將其耕牛獵殺殆盡更是子虛烏有之事。

被答辯人所在村的村民常常將其耕牛四處散放，耕牛丟失后便遷怒于在附近從事種植的答辯人，四答辯人從未獵殺過一頭被答辯人所在村的耕牛。相反，答辯人的地卻因被答辯人的耕牛來踐踏而常常被踩壞，答辯人還未向其提出賠償請求，被答辯人竟惡人先告狀。被答辯人的此種說法是沒有任何根據的胡亂猜疑，損害了答辯人的名譽權，答辯人對此不負責任的說法提出抗議。

以上是答辯人對被答辯人提出的主要問題所作的答辯。請法庭查明實情，駁回被答辯人的起訴。

此致

白沙黎族自治縣人民法院

附：

1、本答辯狀副本一份；

2、證據目錄一份，共有

答辯人：

二0一0年四月九日

份證據。

第四篇：土地使用權轉讓(聯建)糾紛及預防

土地使用權轉讓（聯建）糾紛及預防

土地使用權轉讓方式可謂多種多樣，地上房屋已經建成，或者已經達到了法律規定的轉讓條件之后，轉讓土地使用權或連同地上建筑物一同轉讓，這是一種典型的土地使用權轉讓方式，因這種轉讓方式而發生糾紛的，在司法審判中相對少些。由于法律對于土地使用權的轉讓行為已不多見，代之以土地使用權作為條件的聯建（或參建、合作、股權轉讓）等變相轉讓方式。然而這類轉讓形式比一般意義上的土地使用權轉讓行為法律關系和具體內容更為復雜，因此也更易產生糾紛。

（一）聯建糾紛的表現形式

“聯建”主要是指兩個或兩個以上的單位或個人以其資金、實物或土地使用權作為出資，共同建設開發某一房地產項目，并約定在項目竣工后按一定比例分配房屋或分享利潤的行為。在實踐中，這種聯建大多表現為一方出地皮（土地使用權），一方出資金并負責組織設計、施工、銷售等具體工作，而且常常是出地皮的一方沒有房地產開發資質。

由于聯建涉及到雙方或多方的利益分配以及不動產的產權歸屬問題，并且在聯建過程中經常出現需追加投資，房價及利潤變化等問題，聯建合同也經常需變更或修改，因此在聯建過程中的相互配合就顯得異常困難，并常常因糾紛而打官司。聯建方面的糾紛主要表現在：

1、合同效力糾紛

從所代理的數起聯建合同糾紛案來看，幾乎近一半的聯建協議都是無效的，聯建當事人的合作基礎一般基于一方只有土地使用權但卻沒有資金和房地產開發資質，另一方雖有房地產開發資質但卻沒有廉價或適宜的土地，于是雙方便以“聯建”的方式，相互“取長補短”。但在實踐中，有土地使用權的一方大多是以劃撥方式取得的土地使用權，土地用途一般是自建辦公用房、廠房或職工宿舍。而聯建又往往是以商品房開發的形式出現的。這便構成了對土地用途的改變。而根據法律的規定，改變土地用途，必須經過原批準用地部門的審核批準，否則即為非法。另外，“職共宿舍”和“商品住宅”也不是同一概念。將批準自建的，用于解決本單位職工住房的房屋以商品房的形式向社會出售，也是對土地用途的變更，依法也必須事先經過土地、規劃等部門的批準。還有人認為，聯建既可以相互“取長補短”，又可以“合理”地規避一塊“土地使用費”，這是簽訂無效協議的認識上的原因。根據法律的規定，以土地使用權為條件進行合營、聯營、聯建、合作建房，或以土地使用權投資入股，均視為土地使用權的轉讓。同時法律規定，土地使用權的轉讓必須事先和征得原批準部門的同意，如當初是以劃撥方式取得的土地使用權，在轉讓時，受讓方必須補交土地使用權出讓金。因此，“聯建”不僅不能規避土地使用費，而且常會因這種規避行為不合法而致合同無效。

還有一種情況是一方雖是以出讓方式取得土地使用權并交納了土地使用權出讓金，但由于后續資金緊張，無力繼續開發而與他方以聯建的方式合作開發。但采用這種方式合作，如果不注意完善法律手續，不懂得有關的操作技巧，也會致合同無效。前面已經說過，聯建視為土地使用權的轉讓，而根據法律規定，取得土地使用權后，“屬于成片開發土地的，形成工業用地者其他建設用地條件”的，才可轉讓土地使用權，否則即為非法“炒賣”土地。

如某研究所以國家劃撥的土地與某房地產公司合建職工宿舍。宿舍建成后便將安置研究所職工后的剩余房屋以房地產公司的名義公司向社會出售，并許諾售予產權。但房產管理部門以未交納土地使用權出讓金為由拒絕辦理產權過戶登記，部分購房者便要求退房并賠償損失，遭拒絕后便將房地產公司告上了法庭。法院經審理后認為房地產公司未取得土地使用權證書，未辦理銷售許可證，其所簽的售房合同是無效的。遂判決支持了原告的訴訟請求，后研究所也被土地部門罰了一筆款。

2、經營決策權糾紛

“聯建”在本質上應當符合聯營的法律特征，即“共同投資、共同經營、共負盈虧、共擔風險”。但在實踐中，一般情況下是由房地產公司一方負責具體的經營事宜。取得土地使用權的一方往往認為，房地產開發專業性強，只要最后能根據協議分得房屋或利潤就行，具體經營沒必要多問。但在聯建過程中涉及的施工單位的選擇、材料的選購、設計方案的變更、成本的核算、抵押貸款、資金的追加、工程的進度、預（銷）售等問題，并非僅僅是專業問題。這些問題常常關系到聯建雙方最終的利潤分配。因此若聯建一方不能有效地參與聯建項目的經營，則不能建立良好的監督制約機制，預期的可得利益可能就難以實現，甚至會招致某些商業風險。如一聯建項目，在建設過程中，聯建一方未經另一方同意便將在建占用土地的使用權用作貸款抵押，后因債務糾紛，整棟建筑物被查封。

再如：一商品房聯建項目，聯建雙方約定房屋建成后一家一半并制定了分配方案。但在建設過程中，負責組織施工的一方又擅自修改圖紙，加蓋了一層，并將加蓋的一層據為已有。以土地使用權出資的一方覺著吃了虧，要求分享加蓋的一層，而房地產公司則認為，加蓋的一層完全由已方出資，并未損害對方利益，不同意對方分享。雙方協議不成便將官司打到了法院。后經法庭調解，雙方達成協議，房地產公司分得了加蓋一層的3/5。但因房地產公司擅自違反規劃設計方案，后又被規劃管理部門罰了一筆款。

3、產權歸屬糾紛

一般來說，誰擁有土地使用權，誰便擁有在該幅土地上建成房屋的所有權。如前所述，由于許多聯建項目沒有辦理合法的土地使用權轉讓手續，因此雖然聯建協議里規定了建成的房屋后的分配比例，但要真正取得房屋的產權卻非常困難。房產管理部門也會因聯建雙方未辦理土地使用權轉讓手續或未補交土地使用權出讓金而拒發房屋所有權讓。這不僅會使房屋的產權長期處于一種不確定的狀態，而且還會影響到房屋的預、銷售工作。取得土地使用權的一方因無房地產開發資質，所以無權以自己的名義而向社會公開銷售房屋，而房地產公司因無土地使用權也辦不下預（銷）售許可證，其也不能合法地對外銷售房屋，而不能正常地銷售房屋則必將影響到雙方利益的實現。這些問題不解決久而久之便會釀成糾紛。

4、利益分配糾紛

利益分配的不均，或利益的難以實現，常常是引發聯建糾紛的導火線。有些人認為，只要合同中規定了詳細的利益分配上出問題，房子建成后按合同分房子或分利潤就行了。其實這個問題并不那么簡單。首先必須保證聯建合同的合法有效，利益分配方案才可望按合同條款得到執行；其次，即使合同合法有效，在獲得利益前的成本核算、追加投資、設計的變更、債務負擔、市場風險、銷售價格等也都會影響到雙方的可得利益。因此，利益分配條款是否能制定得合理合法，是否能夠得到有效的執行至關重要。這方面常會因當事人掉以輕心而出紕漏，發生糾紛。

一工程總投資為1000多萬元的商品房聯建項目，雙方的投資比例為2：3，并約定房屋建成后的銷售收入也按此比例分配。但由于銷售情況不佳，負責銷售的一方堅持房屋全部售完后再進行利益分配，并以在建設過程中建材和人工費漲價，已方增加投資為由要求變更分配比例。另一方在房屋竣工后近兩年未得到一分錢的利潤，現又聽說對方要調整分配比例，一氣之下便將對方告上了法庭。

（二）預防聯建糾紛的主要辦法

1、嚴格辦理有關審批登記手續，確保聯建協議合法有效

房地產開發所涉及的法律手續異常繁雜，稍有不慎便會導致合同的無效。在聯建過程中，最關鍵，也是最易出問題的法律手續就是辦理土地使用權的轉讓手續，這一手續未辦或辦得不合法便會導致整個聯建協議的無效。而合法有效的協議既可以起到預防糾紛的作用，而且即便出了糾紛也可以依照合法有效的合同順利地解決糾紛。

2、權利義務要明確具體

聯建協議不僅僅是個簡單的利益分配問題，不能認為協議只要在利益分配的條款上規定得詳盡具體就萬事大吉了，其他條款，諸如產權的歸屬、資本追加、銷售策略及價格、成本核算、財務管理等都會影響到最后雙方的可得利益，因此聯建協議應盡可能全面具體，便于操作，不出漏洞。

3、建立聯合領導機構

這一機構可叫做“聯建辦公室”也叫做“聯建領導小組”。不管名稱如何，但它必須能反映聯建雙方的共同意志，能夠起到互相監督，互相制約的作用。那些簽訂了聯建協議后便對聯建過程不管不問，只等著分房子，分利潤的合作方，到頭來會發現自己的利益受到忽視，要么自己的利益受到損害。值得注意的是，聯建一般屬于松散型聯營，雙方對外仍應以各自的名義進行經營，而不能以臨時成立的聯建機構的名義進行經營，否則其行為可能會被認定為無效。

4、明確產權歸屬

房屋的產權只有在竣工驗收后，到房產管理部門辦理了產權登記后才能最后確定。如果僅在聯建協議中規定了各自的產權歸屬而未辦產權登記手續，從法律上說，房屋事實上的產權應歸取得土地使用權分配比例，而且在辦理土地使用權轉讓手續時還應按各自產權的比例確定土地使用權的占有比例。從而為最終在房地產部門辦理房屋產權登記，領取房屋產權證打好基礎。

5、規定“冷卻期”

聯建合同易生糾紛，也是最易被認定無效的協議。聯建雙方可以規定，在發生糾紛后，一方在書面通知對方欲訴諸法律后應間隔一定的期間，方可正式向法院起訴。在此期間雙方既可通過協商彌合裂痕，也可通過咨詢、補辦手續，使聯建協議合法有效。防止貿然起訴到法院后，因聯建協議被確認無效而兩敗俱傷。

第五篇：土地使用權轉讓

土 地 使 用 權 轉 讓 合 同

甲方:____________________________________________ 甲方身份證號：___________________________________ 甲方住址:________________________________________ 甲方聯系電話:____________________________________ 乙方:____________________________________________ 甲方身份證號：___________________________________ 乙方住址:________________________________________ 乙方聯系電話:____________________________________ 土地使用權轉讓合同內容

一、合同當事人雙方: 甲方(出讓人):張忠國 乙方(受讓人):金文超

根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國合同法》和其他法律、行政法規、地方性法規,雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則,訂立本合同。

二、合同標的: 甲方(出讓人)自愿將甲方的私人土地法律規定之相關使用權屬,有償轉讓給乙方(受讓人)。出讓的土地寬：3米，長：自紫云自治縣大營鎮金龍村金家壩組灣頭省道315起至金文超房屋左邊土地邊界。

三、合同金額

本合同項下土地轉讓金額總計人民幣大寫:壹萬元整(小寫10000元整)。

四、付款方式:合同簽定日以現金支付一次性交清。

五、本合同項下出讓土地的用途為:道路用地

六、雙方責任

1、出讓人根據法律的授權出讓土地使用權,出讓土地的所有權屬中華人民共和國。國家對其擁有憲法和法律授予的司法管轄權、行政管理權以及其他按中華人民共和國法律規定由國家行使的權力和地下資源、埋藏物均不屬于土地使用權出讓范圍。

2、甲方確認其家人(包括父母親及兄弟姐妹)對本合同項下的轉讓交易無任何異議,必須保證對該土地享有合法的使用權,且該土地不得存在任何權利瑕疵。否則,甲方應當賠償因此給乙方造成的一切損失。

3、該土地使用權轉讓后,乙方對該土地享有法律規定范圍內的占有、使用、轉租、收益和處分權,甲方不得以任何理由加以干涉,若需辦理相關法律手續,甲方應當無條件予以協助。

4、甲方必須承認轉讓后的土地世世代代屬于乙方。

5、乙方的繼承人有權享有本合同項下的一切權利,甲方和甲方的繼承人應當保證乙方及乙方繼承人的權利不受侵犯。

6、若遇該土地有權屬糾紛,由甲方(出讓人)出面解決,所造成的費用損失,由甲方(出讓人)承擔,乙方(受讓人)不承擔任何費用;

7、若遇到國家政策性變化,均不影響本合同履行;

8、該土地若被國家或村集體征用,所得收益和相關補償概由乙方單獨享有,甲方不得主張任何權利,且甲方必須協助乙方實現上述權利。

9、在乙方如約付清各款項后,本交易標的物如果未能辦理各種土地使用手續,甲方全部權屬所有人,不得對本次交易產生其他分割要求,乙方依然擁有完全該標的物處置權。

七、違約責任: 當事人各方必須嚴格遵守本協議的各項條款。若甲方違約,甲方除了須退還乙方支付的全部土地使用權轉讓金及相關支出外,應當另行賠償乙方投資建房及建造相關設施所支出的全部費用和造成的損失,除此之外,還須按違約時土地、地上建筑物和附著物三者市場價總和的10倍向乙方支付違約金。若乙方違約,自愿放棄所支付的相關費用。

八、本合同未盡事宜,可在該合同第八條進行協商補充,補充內容同樣生效。

九、本合同為最終合同,如果以后須重新簽定或續簽合同。必須以本合同為基礎,并將本合同附在新合同之后,新合同方可生效。

十、本合同一式兩份,雙方當事人各一份,具同等法律效力。

十一、因履行本合同發生爭議,由爭議雙方協商解決,協商不成的,依法向當地人民法院起訴。

十二、本合同于年月日在中華人民共和國貴州(自治區、直轄市)紫云自治 市(縣)大營（鎮）金龍（村）金家壩（組）簽訂。

甲方:(出讓人)(章)乙方(受讓人)(章):

年月日