第一篇：重慶綦江縣農村土地流轉的調查報告

關于綦江縣農村土地流轉的調查報告

綦江縣司法局代文鴻楊曉紅

2009年4月20日

摘要：目前，我縣農村土地流轉仍存在著流轉規模小、無序化流轉居多、流轉糾紛逐漸增多等問題，在一定程度上制約了我縣經濟發展。為有效預防和妥善處理此類糾紛，適應我縣經濟又好又快發展，圍繞縣“一園三業一基地”（食品工業園區，蔬菜、木瓜、畜牧產業，火鍋原料基地）的建設目標，進一步規范農村土地流轉行為，促進規模經營，發展現代農業，深入實踐科學發展觀，為我縣經濟發展創造良好的社會環境。

關鍵詞：規范流轉

引言：

為全面貫徹胡錦濤總書記“314”總體部署，積極探索農村土地流轉的路子，進一步加快城鄉統籌步伐，我縣于2008年2月出臺了《綦江縣關于加快農村土地流轉促進規模經營的意見（試行）》（以下簡稱《意見》），《意見》出臺以來，我縣農村土地流轉得到了進一步規范，流轉速度較前明顯加快，但仍存在著流轉規模小，無序化流轉居多，流轉糾紛逐漸增多等問題，在一定程度上制約了我縣經濟發展。為有效預防和妥善處理此類糾紛，創新現代農業經營模式，為我縣經濟發展創造良好的社會環境。近日，司法局組織工作人員對我農村土地流轉情況進行調研，側重從法律和政策的角度就規范我縣農村土地流轉進行了分析和思考。

一、我縣農村土地流轉的現狀

1、全縣農村土地流轉情況。

我縣共314個村，21.3萬農戶，耕地面積73.56萬畝。2008年底全縣流轉土地面積達到18.4萬畝，占耕地總面積的25.3%，涉及流轉土地承包農戶5.88萬戶,比上年同期流轉面積9.57萬畝，增加了流轉面積8.83萬畝。其中：轉包面積9.85萬畝，占流轉面積的83.5%，比上年同期轉包面積7.6萬畝，增加了2.25萬畝；轉讓面積0.55萬畝，占流轉面積的2.99%，比上年同期增加了0.22萬畝；出租面積2.83萬畝，占流轉面積的15.38%，比上年同期出租面積0.33萬畝，增加了2.5萬畝；互換面積2.27萬畝，占流轉面積的12.33%，比上年同期0.47萬畝，增加了1.8萬畝；入股面積0.5萬畝，占流轉面積的0.27%，比上年同期入股面積0.02萬畝，增加了0.48萬畝；其它流轉面積1.13萬畝，占流轉面積的6.14%,比上年同期面積0.93萬畝，增加了0.2萬畝。

在流轉總耕地面積中，通過種養大戶流轉的3.93萬畝，占21.4%；專業合作組織流轉的1.38萬畝，占7.5%；農業企業流轉的1.26萬畝，占6.8%；一般農戶流轉的10.7萬畝，占58.2%；其它流轉1.13萬畝，占6.1%。

目前,全縣農村耕地適度規模經營集中面積15.4萬畝,適度規模經營集中度達21.1%。其中：用于糧油生產的6.7萬畝，占43.5%，用于蔬菜種植的2.5萬畝，占16.2%，用于林果花椒種植的4.72萬畝，占30.7%，用于其它生產項目或種植的1.48萬畝，占9.6%。有44個農業企業規模經營面積1.26萬畝，涉及土地流轉農戶4405戶。有耕種土地20畝以上的種植大戶670戶，規模經營面積3.93萬畝。有28個專業合作社，規模經營面積1.38萬畝。全縣勞均耕種5畝以上土地適度規模種植的農戶1.02萬戶，適度規模種植面積8.83萬畝。

2、全縣土地流轉糾紛情況

2006年至2008年，全縣依法開展農村土地承包糾紛調解、仲裁1564件，糾紛調處率96.5%，其中縣直接組織、參與調解106件，仲裁8件。

3、流轉現狀分析

一是，各種流轉方式所占比例中，以轉包為主，占流轉面積的83.5%，轉讓占流轉面積的2.99%，出租占流轉面積的15.38%，互換占流轉面積的12.33%，入股占流轉面積的0.27%，其它流轉方式占流轉面積的6.14%。最適合現代農業建設需要的出租、入股僅僅占15.65%的比例，遠遠落后于經濟發達地方的70%比例。

二是，全縣耕地適度規模經營集中面積15.4萬畝,適度規模經營集中度21.1%，有28個專業合作社。可見，目前的農村土地的規模化、集中流轉程度低。

三是，流轉糾紛從2005年以來逐年增多，自2008年以來糾紛數量在劇增。

二、我縣農村土地流轉中存在的問題

1、農戶之間自行流轉導致糾紛增多

在調查中發現，目前我縣土地流轉形式呈現多樣化趨勢，主要有轉包、轉讓、出租、互換及其他一些形式。但由于缺乏大的農業企業、龍頭企業的介入和帶動，從總體來看，土地流轉范圍仍然較小，多是在本村農戶之間進行，比如：打通鎮全部是農戶之間流轉，其他街鎮也是農戶之間流轉占絕大多數。而在流轉方式上主要分為有償或無償，一次性或臨時性轉移。這些流轉行為大多是自發的，缺乏規范性，因而導致糾紛增多。

一是有償或無償一次性轉移承包地經營權導致糾紛增多。在農業稅免征之前，承包地的經營成本高，收益相對較低，農民種糧積極性不高，許多農民外出打工、經商或遷進城鎮后紛紛將住房帶承包地或將承包地經營權無償流轉給親友或其他農戶。2005年免征農業稅并有種糧補貼、退耕還林補助后，許多土地承包經營權人要求收回土地，受流轉方由于已在土地有了一定投入不愿讓出土地，雙方因而發生流轉糾紛。

二是臨時性轉移承包地經營權導致糾紛增多。一些農民外出務工經商，沒有能力耕種承包地，臨時有償或無償轉移土地經營權，時間一年、兩年不等。去年金融危機導致部分勞動力返鄉，要求收回承包地，但現耕種的農戶已經播種或者有了投入，不愿意讓出土地而產生糾紛。

2、農戶與企業之間的土地流轉矛盾增多

業主有償承包是農村干部和農民群眾都非常歡迎的一種土地經營權流轉形式。調查發現，很多地方政府和農民都希望有一個大業主在本地投入大筆資金，承租大片土地搞現代化農業開發。但是，這種土地經營權的流轉目前在我縣，乃至在全國很多地方失敗比例很高，有的給農民造成巨大損失。業主承租土地開發失敗的原因有三個：一是業主資金少或完全沒有資金，想借政府優惠政策或開發補貼賺取錢財，政府的錢到手后便溜之大吉；二是業主對項目風險預計不足，資金準備不充分，開發中途因資金不足或遇到市場風險不能抵御而毀約撤資；三是農民對承租土地要價太高，而項目效益低，開發商損失過大，業主無奈毀約退出。比如：2008年準備在打通鎮投資的南方集團，由于當地42戶村民不配合，導致南方集團認為村民漫天要價、投資環境不好，就撤出了在打通的投資將項目改到秀山縣。由于在土地流轉中，政府處于主導地位，有些農民在覺得效益好時認為政府做了好事，一旦遇到市場風險導致效益不太好時認為是政府的錯。這樣一來，政府與農戶之間的矛盾就逐步增加。

另一方面，在和諧社會的大背景下，農民加強了權利意識，但缺少法律意識和誠信意識，土地正常合法流轉后，為了個人私利，說反悔就反悔，強行要回承包地或者提出加價。這類流轉造成的業主與農戶之間的糾紛也很突出。

3、部分農戶經營權屬不清，引發土地流轉糾紛。

一是存在少數經營權證錯發、漏發現象。由于部分村社干部工作方式簡單粗糙，加之一些農戶外出打工或矛盾糾紛未解決等原因,造成部分農戶經營權證未到戶，權屬不清。二是退耕還林和征收土地后，在未收回或變更農戶土地承包經營權證的情況下，林業、國土部門便向農戶頒發了林權證和向用地單位頒發了國有土地使用權證。據不完全統計，目前同一地塊持有“林權證”和“承包經營權證”的農戶17977戶，征收土地后未變更承包經營權證的農戶2067戶。由于權屬不清加上部分農民缺少法律意識，在利益的驅動下，也引發土地流轉糾紛。

4、土地流轉行為不規范，造成土地流轉糾紛增多。

從調查情況來看，目前土地流轉的隨意性和不穩定性較明顯，很多都處于自發和無序狀態，造成土地流轉糾紛增多。一些農戶外出務工不與村組聯系，自行將土地流轉給親戚朋友；有的農民在不征得集體經濟組織同意的情況下，擅自以轉讓方式違法流轉給企業業主；有的土地流轉特別是農戶之間的土地流轉只是口頭約定，沒有書面合同。

土地流轉農民普遍認為承包地是自己的，流轉與村里無關，不必報村里批準或備案。因此，有的土地流轉并沒有按照《綦江縣農村土地承包經營權流轉管理辦法》進行，而是農民私下流轉。報批和備案的少，申請變更登記的更少；約定不明的多，約定明確的少；協議內容規范的少，不規范的多等。有的簽了合同，但存在很多不規范的地方，如：標的不明、流轉期限不明、權利義務界定不明、沒有違約補償辦法等，有的擅自改變土地的農業用途，一旦發生糾紛，調解時因約定不明而缺乏依據，導致糾紛擴大化。少數土地流轉不簽訂書面合同，以口頭協議的形式進行，口頭合同或協議的穩定性差，權利義務不詳細，雙方利益無法受到法律保護，不便于管理。一方面容易引起糾紛，影響農村社會穩定;另一方面，造成了

承包者的短期行為，因流轉雙方有的是一年一定，使得承包者沒有長期保障，不肯對土地作較多投入和對水利設施進行妥善維護，怕投入的資金收不回來，造成浪費。同時，鎮、村對土地流轉政策宣傳不夠，對流轉行為缺乏嚴格規范的管理，對土地流轉合同的指導和管理還不到位，這些因素也嚴重影響了土地流轉的規模和效益。

5、缺乏土地流轉服務組織。

當前，土地流轉的市場中介組織相當匱乏，具有一定規模的種植大戶為數甚少，農村合作經濟組織（村委會）的服務功能也發揮得不夠，由于缺乏土地流轉中介服務機構，土地流轉信息得不到有效溝通，某些有意在我縣投資經營現代農業的種植大戶、養殖大戶、農業開發公司等，無從與有意流轉的農戶聯絡和溝通，嚴重影響了土地流轉的速度、規模和效益，不利于土地資源的優化配置。

6、個別非法流轉行為客觀存在。

一是違背群眾意愿,強行推行土地流轉。少數地方為了招商引資，強行讓農民低價轉出自己承包地；有的為了搞產業結構調整、區域化種植等，強行讓農民互換土地或是反租倒包農戶承包地，進行規模經營。二是非法改變土地農業用途。有的地方將土地流轉出去用于取土挖沙、建磚廠、蓋房等非農建設，使得部分耕地被非農用化。

三、關于進一步規范農村土地流轉行為，促進現代農業發展的建議

《國務院關于推進重慶市統籌城鄉改革和發展的若干意見》（國發[2009]3號）（以下簡稱“若干意見”）其中第32條對農村土地利用制度進行了規定。為適應我縣經濟又好又快發展，深入實踐科學發展觀，圍繞縣“一園三業一基地”（食品工業園區，蔬菜、木瓜、畜牧產業，火鍋原料基地）的建設目標，進一步規范農村土地流轉行為，促進規模經營，發展現代農業，特提出以下建議。

1、加快培育龍頭企業，促進土地規模化經營。

以龍頭企業為依托，將零星的、分散的土地集中起來向龍頭企業流轉。這樣可使企業與農戶形成利益共享，由分散流轉向集中流轉轉變，農戶委托村委會與企業簽訂流轉協議，以出租方式流轉為主，從法律上明確雙方的權利和義務，在具體操作上不會引起訴訟爭議。同時，圍繞食品工業園區的原料供應，因地制宜的設立原料基地，進一步加快農業產業化的推進速度。比如：由各鎮村組內流轉向跨村組區域流轉，集中連片實行市場化運作，充分發揮流轉效益的最大化，引進外地的種養大戶和大公司、大企業到本地，以點帶面逐步展開。這樣，農產品基地建設保證了龍頭企業的原料供應，土地流轉也會步入良性循環。

2、盡快建立土地流轉服務組織。

2009年2月，我縣興建了綦江縣農業生產服務中心，建設起了全縣農村商品流通體系。這是促進土地流轉的一項重要舉措。鄉鎮也應當立即設立由農經辦、司法所、調解辦等部門共同組成的土地流轉服務中心，分工負責轄區內土地流轉服務工作，如：農經辦負責流轉統計動員工作，司法所負責把握法律政策的落實和合同簽訂指導，調解辦負責糾紛派查調處，加強信息溝通和中介服務，形成流轉信息網絡，充分發揮在土地流轉中的引導、組織、協調作用。在雙方協商一致的前提下，幫助辦理流轉手續，切實為承租者提供信貸、技術、物資等服務，妥善處理土地經營過程中發生的矛盾和問題，維護好土地所有者、承包者、經營者三方的合法權益，從而使土地流轉與農業結構調整實現“雙贏”。同時，要積極探索合作社的新路子，加快建設土地專業合作社或者土地入股公司，發揮合作社經濟的種種優勢，推動土地的合理有序流轉，提高土地利用效益。

3、優化土地流轉方式。

國發[2009]3號規定，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉承包經營權。規范承包方之間以土地承包經營權入股，開展“發展農民專業合作社”實驗項目。結合《物權法》、《農村土地承包法》的規定來看，為了實現農村土地的規模化、集中流轉，應當優化土地流轉方式。

一是因轉包、轉讓、互換均限于本社農戶之間，農戶向本社以外的單位或者個人流轉應當出租為主。

二是農戶之間自愿合作將土地承包經營權以入股的方式設立專業合作社，大規模的種植，如：打通的木瓜、辣椒專業合作社。

三是，我縣是山區為主，“四荒”地多（全縣5萬多畝），且大部分沒有流轉，鑒于當地農民不愿意投入開發，政府可以出臺優惠政策吸引有實力的種植大戶、養植大戶、農業開發公司來承包、承租，并為其抵押貸款、聯合開發建立融資平臺。

4、規范土地流轉行為，減少流轉糾紛的發生。

司法行政機關參與制訂規范的“土地承包經營權流轉合同”，作為示范文本，結合土地流轉方面的法律法規，對村干部進行培訓，對村民進行宣傳法律。讓每一位村干部都會指導農戶正確簽訂土地承包經營權流轉合同，正確處理流轉糾紛。利用村民自治，加強對流轉行為的管理。各村進行排查，保證每家農戶都有承包經營權證，查清是否需要變更、換、補發，建立完整的流轉臺帳，完善流轉批準和備案手續，即使發生糾紛也有據可查。在排查過程中，發現一起違法流轉行為就糾正一起。各村建立完整規范的土地流轉情況臺帳，做到心中有數。充分發揮村、鎮兩級調解組織的作用，保證其工作經費，及時化解流轉糾紛，盡可能將矛盾化解在基層。

5、及時有效調處矛盾糾紛。

調整充實縣農村土地承包糾紛仲裁委員會和各街鎮農村土地承包糾紛調解委員會，充分發揮好“兩會”作用，認真處理土地承包流轉中的來信來訪和糾紛調處，為推進農村土地規模經營提供保障。

6、嚴厲制止非法流轉行為。

由于農村土地屬集體所有，在土地流轉過程中，一些地方基層干部以土地所有人代表的身份與企業合謀，打著壯大集體經濟實力的幌子，違背農民意愿，強行侵犯農民的土地承包權。對此，政府要采取嚴厲措施，堅決制止侵害農民土地權益的違法行為，切實解除農民的疑慮，讓農民吃上“定心丸”，確保土地流轉行為的“依法自愿有償”和土地流轉價格的“公平合理”，讓農民真正享受到“以工帶農”、“工農聯營”的利潤果實。

7、認真做好土地流轉糾紛的仲裁、訴訟工作。

關于土地流轉糾紛的仲裁或訴訟，應當堅持“能調則調、不誤農時、不悖常理、有利生產、方便生活”的原則。在司法實踐中，應當做到以下幾個方面的統一：保護農民合法權益與維護農村大局穩定的統一，保護農民合法權益與保護農村土地資源的統一，裁判的個案公正與社會效果的統一。

第二篇：農村土地流轉情況調查報告

農村土地流轉情況調查報告

調查時間：2012 年8月3日至8月8日

調查地點：河北省泊頭市文廟鎮

調查對象：全鎮人民

調查方法：實地考察、訪談、查閱相關資料

調查內容：土地資源的使用情況，土地流轉現狀

調查目的：土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關鍵所在。隨著我國生產力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨著二三產業的快速發展，本村的外出務工經商的人員大幅度增加，致使出現了土地使用分散,閑置等問題，甚至出現了土地荒廢的現象，這一問題制約了農村經濟就的發展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來，優化土地資源配置，實施農業規模經營，降低生產交易成本，從而增加農民收入，促進農業發展。

為了了解現在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮的土地流轉狀況進行了專題調研。現將此次調查的情況報告如下：

一、本鎮的基本情況

從統計數據來看，截止到今年七月底，全鎮家庭承包經營的農戶有4987戶20092人，13209個勞動力，承包耕地面積14883畝。土地承包經營權流轉受讓方53戶119起，本鎮土地流轉面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個村民委員會，39個村民小組，256戶農戶。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。同時不少土地正面臨著被廢棄的現狀。由于本鎮采取土地入股等形式，依托農民專業合作社和種數糧大戶，搞土地規模經營，有力地促進了農村土地流轉，實現了土地資源的優化配置和合理利用，發揮了規模效益。

二、存在的問題

近年來，本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。

1、現有土地使用不規范

我國實施土地承包30年不變的政策，農村現存的農用地管理模式落后，傳統的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村里的人口變動使土地出現多寡現象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重浪費了有限的耕地。

2、法律意識較淡薄，農村土地流轉手續不規范，引發矛盾糾紛多。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案。調查中發現多數流轉不簽訂合同或合同不規范，大部分土地流轉都沒有合同，更多的是口頭協議。有些人認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規范、不完善之處，不規范的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關手續；另外農戶間土地流轉期限較短，短期行為嚴重。農民務工經商收入不穩定，農民仍把土地作為經營風險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉包的形式流轉土地，由于流轉期限較短，造成轉入戶在生產上的短期行為和掠奪式經營，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各戶經營的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。

3、對土地流轉的意義和認識不足，流轉機制不完善。

許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解

放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小

富即安的傳統觀念，不愿意離開那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進一步規范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體

和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。

合同文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象，親戚、鄰里關系不和諧，有的甚至

反目成仇。

4、土地流轉范圍窄，流轉收益少。調查中發現多數農戶土地流轉都是發生在親戚及鄰

居之間，甚至有些是被動流轉。農戶因無力耕種，導致土地質量下降，有能力耕種的，因土

地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無法向大戶和種田能手集中，土地流轉收益少，尤

其是在取消農業稅、鄉統籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢”的現象，稅費改革后許

多農戶又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守著、認著、規模窄小地經營著。

三、對策與建議

1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活

動，采取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土

地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意

識。

2、積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研

組，深入縣（區）、鄉村和農戶對泊頭市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情

況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。

3、加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地

流轉的重要手段，總結典型經驗，加強引導。

4、要健全制度，依法規范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。加強具體指

導幫助，及時幫助解決土地承包經營權流轉中出現的困難和問題，加快土地承包經營權流轉

步伐。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規定，規范引導農民依法、自愿、有償進行

土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過構筑縣、鄉（鎮）、村、組四級服務平臺，對

農民自行協商達成土地流轉協議并要求主管機關給予變更登記的，要做到有人辦理、限時辦

理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管，建立流轉情況

登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案

登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權讓變更手續。

建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協商的基礎上，建立穩定規范的流

轉關系。使用省里統一制定的合同文本。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須由農經站指

導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑒證。

5、重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區于

2006年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發揮作用，把農村土地承包糾紛全部納

入依法管理的軌道。

6、創新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定為準繩，鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權，積極探索土地

流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下，由享有土地承包經營權的農戶自愿申請，并以土地經營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作

社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經營權，實行社

員代表大會、理事會、監事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規模現代農業的發展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經營業主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經濟，促進農村社會公益事業發展。

第三篇：關于農村土地流轉情況的調查報告

關于農村土地流轉情況的調查報告

幾年來，我省、市一直把搞好土地有序流轉作為促進農業增效、農民增收、維護農村穩定的大事來抓，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。作為一名鄉鎮農辦人員，為深入了解我鎮土地流轉情況，于2011年3月15日—2011年3月22日對我鎮轄區內土地流轉情況進行了為期7天的調查。現將有關情況匯報如下：

一、鎮轄區內土地流轉的現狀

截止2010年末，全鎮農村土地流轉面積達7417公頃，涉及943個農戶，分別占耕地面積的10.8%和總農戶的11.2%。其中流向種養大戶和龍頭企業的為173公頃，占流轉總量的2.3%;流向農民專業合作組織的178公頃，占流轉總量的2.4%;流向農戶的7068公頃，占流轉總量的95.3%。在土地流轉總量中轉包的5599公頃，出租的742公頃，互換的37公頃，轉讓的660公頃，入股的178公頃，其他形式的200公頃，分別占流轉總量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流轉的土地中自發流轉的6897公頃，占流轉土地的93%;流轉出的土地主要以種植糧食作物為主，占流轉總量的80%以上，種植經濟作物和蔬菜占流轉總量的10%左右。流轉期限以中短期為主，5年以下流轉面積占88.4%，5～10年占4.3%，10年以上占7.3%。由于我鎮采取土地入股等形式，依托農民專業合作社和種數糧大戶，搞土地規模經營，有力地促進了農村土地流轉，實現了土地資源的優化配置和合理利用，發揮了規模效益。一是促進了農村土地規模化經營。通過土地入股流轉，使農村土地向農民專業合作組織和有能力經營的農民集中，實現了土地規模經營。二是實現了轉移勞動力和農民增收雙贏。農村土地流轉后使一些會手藝、頭腦活、善經營的農民擺脫了土地束縛，或打工，或經商，服務于二、三產業。既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經濟，加快了小城鎮建設步伐。三是推動了農業產業化經營的發展。通過成立農村土地流轉合作社，規范土地流轉操作程序，加快土地流轉進程，采取公司+流轉合作社+基地+農戶等形式，吸引大量社會資本投向農業，促進了先進生產技術、現代裝備、現代管理在農業領域的運用和推廣。

二、存在的主要問題

一是對土地流轉的意義和認識不足。許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀念，不愿離開自己那塊有限收入的土地。二是土地流轉需要進一步規范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。合同文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象。三是土地流轉的體制機制和流轉形式還不能適應市場經濟發展的需求。換言之，以土地經營方式的變革為顯著標志的農村生產力和生產關系的發展需要進一步協調。

三、相關對策與建議

一是要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活動，采取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。

二是積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研組，深入村和農戶對我鎮土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。

三是加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段，總結典型經驗，加強引導。

四是要健全制度，依法規范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規定。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記;對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權讓變更手續。建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協商的基礎上，建立穩定規范的流轉關系。使用統一制定的合同文本。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須由農經站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑒證。

五是重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該縣在各鎮成立的農村土地承包仲裁機構，要充分發揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。

六是創新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定為準繩，鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下，由享有土地承包經營權的農戶自愿申請，并以土地經營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經營權，實行社員代表大會、理事會、監事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規模現代農業的發展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經營業主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經濟，促進農村社會公益事業發展。

第四篇：農村土地流轉的調查報告[范文]

經過改革開放二十余年的洗禮,目前農村經濟已進入不斷向市場經濟邁進的實踐階段。分析這個階段的新實踐,農村經濟已逐步出現這樣一個明顯特點:土地活則經濟活,土地流轉正成為推動農村經濟實現新一輪發展的“興奮點”。

我縣作為一個欠發達的內陸山區農業縣,如何緊緊把握農崐村經濟發展的新趨勢,積極探索農村土地流轉的實現方式和途徑,促進農村土地規范、高效流轉,全面盤活、開發利用好土地這一與發展經濟聯系至關密切、潛能極為巨大的生產要素,對加快發展縣域經濟具有重大的現實意義。帶著這一課題,我們對全縣農村土地流轉的情況進行了一次認真的調查。

一、我縣土地流轉的基本特點和成效憗

據不完全統計,我縣土地的流轉面積達7.62萬畝,其中耕地1.8萬畝,山林3.5萬畝,果園2.2萬畝,水面0.12萬畝。調查中,我們發現土地流轉較好的主要集中在209國道沿線和靖洪國防公路沿線的坪村、堡子、連山、林城、團河、黃茅、若水等鄉鎮,這些鄉鎮土地流轉的面積約占全縣的54%,其中土地流轉較好的坪村鎮共流轉土地1532畝(其中耕地816畝,山地400畝,水面316畝)。綜觀我縣土地流轉情況,主要具有三個明顯的特點:

1、流轉的面積逐步擴大。從1995年實行第二輪土地承包責任制以來,我縣土地流轉的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉面積不到2.1萬畝,今年已達7.62萬畝,增長了3.5倍。特別是近兩年來,初步出現了由小塊流轉向成片規模流轉的新變化。據不完全統計,全縣一次性流轉崐面積達20畝以上的就有370余宗。

2、流轉的形式不斷豐富。據調查,我縣農村土地流轉主要有五種形式:一是委托代管,即外出務工的農戶委托親戚、朋友、鄰居耕種,稅費負擔與收益分配由代管人與委托人簽訂書面或口頭協議商定,全縣有80%以上的屬崐于這種形式。二是反租倒包,即鄉、村集體根據結構調整等需要將承包戶的土地租過來,然后又轉租給原承包戶或其他農戶。如堡子鎮政府租賃該鎮新店村、樓落村農戶的200畝稻田,然后又轉租給原來的農戶或其他農戶,用來集中連片開發無籽西瓜。三是股份合作,即集體或個人以土地入股,與他人或單位進行共同開發經營,分享效益。如林城鎮大石板村粟多坤、粟多遇等人負責技術和資金,連山鄉宋家洲村的9戶農戶以118畝稻田入股,實行股份合作,共同開發優質葡萄。這種分戶管理的股份合作形式既解決了種田大戶無田可種的矛盾,又解決了田主缺資金、缺技術搞開發的矛盾。四是集體重新發包或轉包,即村組將集體“四荒地”、農戶棄耕拋荒的土地重新發包或轉包給農戶。如團河鎮向陽村以150元/畝的租金,承包了該村120畝土地(其中耕地80畝,河灘荒地40畝),經整理后崐以2.5萬元/年的租金,發包給本村3戶農戶,規劃用于建崐立雞、鴨、豬、羊、魚綜合養殖場。憘五是對外招租,憗即村崐組集體將集中連片的低產田,或將集體原來統一經營或承崐包的山林、果園、水面及荒地,以招標的形式租給大戶經營。團河鎮官舟村將兩塊分別為300畝和500畝的荒地發包崐給兩名洪江籍的農戶,承包期20年,承包者帶資金和技術落戶團河,發展板栗和臍橙等優質水果。此外,拍賣、以租抵債等形式在土地流轉中也占有一定的比例。

3、土地跨區域流轉逐漸增多。隨著農村經濟的發展,土地潛能的不斷釋放,許多能人大戶已不滿足于本地有限的土地資源,從而使土地跨村、跨鄉、跨縣流轉的面積逐步擴大,土地經營逐步打破了傳統的區域界限。據初步統計,全縣跨區域流轉的土地已達1.9萬畝,占全縣流轉土地的25.2%。僅團河鎮就對外(外縣)招租1100余畝。連山、坪村、林城鎮等交通方便的鄉鎮,對外更具吸引力。地靈鄉的草莓大戶吳國華就到坪村承包了稻田20畝,在國道邊發展草莓;若水鎮的胡清在連山承包30多畝耕地,同時轉戰懷化鴨嘴巖租賃荒山發展脆蜜桃。

我縣土地流轉雖然起步較晚,但產生的效益和影響是十分明顯和積極的。一是推動了農村產業結構調整。不少能人租賃集體或個人的土地,不再局限于耕種質次效低的農作物,而是逐步傾向于作物耕種的多樣化、規模化,由耕種比較效益較低的油茶、水稻轉向耕種優質水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比較效益較高的作物。目前全縣在土地流轉中已涌現出了一批調整結構的“排頭兵”,為推動全縣農村產業結構調整作出了示范。如坪村鎮大順村張光前崐等6戶農戶承包耕地84畝,全部改種水稻為種無籽西瓜、葡萄、草莓等,帶動了當地農民調整產業結構,加快了全鎮產業結構調整的步伐。在他們的帶動下,全鎮有120多戶農崐戶參與承包土地300多畝,用于種植無籽西瓜,獲得了很好的收益。憘二是促進了農村剩余勞力的合理轉移。土地流轉一方面催放了土地的巨大潛能,同時又進一步解放了勞動力。據不完全統計,全縣大約有2萬余名農村勞動力將耕地崐以流轉的形式處理后,紛紛外出經商、開店、打工,從而有效解決了目前農村勞力過剩、棄耕拋荒現象嚴重的問題。崐憘三是提高了土地使用價值。土地合理流轉后,土地逐步向大戶和能人集中,經營者實現了市場化、規模化的生產,崐改變了農村經濟長期存在的品種老化、管理落后、經營小崐打小鬧的不良布局,使土地的潛能得到了大幅度的釋放。崐如坪村鎮農戶張崇華承包了32畝耕地,用來種植無籽西瓜,崐今年產值達2.8萬元,而32畝耕地用于種植水稻總收入僅1.崐4萬元,只有種植無籽西瓜的50%。

第五篇：許昌市農村土地流轉情況調查報告

許昌市農村土地流轉情況調查報告

十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》指出，要“按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營”。為全面了解當前許昌市農村土地流轉的現狀、存在問題及特點，采取有效措施加快推進全市農村土地流轉步伐，我們開展了專題調研。

一、充分認識農村土地流轉的重大意義

土地流轉指的是土地使用權流轉。土地使用權流轉,是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。土地使用權流轉已經成為推進農業產業化的一個核心環節，成為農業和農村經濟發展的一場新的革命。《決定》發布后，允許農村土地承包權流轉政策吸引人們的目光，中央允許土地流轉是順應民意、符合國情，是中國深入改革發展的必由之路，允許土地流轉旨在確保國家糧食安全，確保農村深入改革，推進農村改革發展有利帶動中國的整體發展，允許土地流轉歸根到底就是著力解決農民最關心最直接最現實的利益問題。

首先，允許土地流轉主要是解決農民之間的需要。30年來，一部分農民變為城市新居民，但戶籍仍然在農村，還有部分農民到城市工作，這些離鄉農民原來農村的土地怎么辦呢？土地不能出現荒蕪，事實上，30年來，很多農民與農民之間進行土地承包權流轉，譬如，土地轉包、出租等等，現在中央決議文件明確規定允許農民土地承包權的流轉，事實上就是順應民意，符合國情、社情，土地流轉目的就是鼓勵農民多種形式創收。

第二，允許土地流轉是發展現代農業的需要。包產到戶政策實施后，確實大大調動了農民生產的積極性，做法成就值得肯定，但也存在一些弊端，譬如各自為戰、土地分散、經營落后，這不符合發展現代農業的需要，如果生產經營方式粗放，農業基礎設施薄弱，物質裝備落后，科技貢獻率不高，生產經營方式比較粗放，必定制約了中國農業現代化的推進，所以我認為必須轉變農業發展方式，切實把農業發展轉變到依靠科技進步和提高勞動者素質的軌道上來。而允許土地流轉就是為了把農業發展轉變到依靠科技進步和提高勞動者素質的軌道上來，事實上，30年來農村農民與農民通過土地流轉承包后已經出現很多農民種糧專業戶。

第三，允許土地流轉有利于破解城鄉二元結構。經過30年改革，事實上城鄉二元結構還未破解。問題還是出現在農村土地承包權流轉上，農村區域廣，勞動力多，土地資源比較豐富，這本身是農村的最大優勢，現在我國農業與世界農業的聯系日益密切，發展農村畜牧業、水產業、種植業有利于農民創收，還可推動農村農產品走向世界，如果不能看清制約影響農村發展的因素，農村的優勢就不會突顯，而發展多種形式的適度規模經營，有條件的地方可以發展專業大戶，這有利于推進農業現代化，既解決農村勞動力，還可有效提高土地使用率，提高農業科技水平，提高農產品競爭力，相信更多的農民會回流農村，城市居民也會把目光投向農村，農村、農業的發展速度會加快，農村會成為農民生產生活的樂園。

二、全市農村土地流轉的現狀、形式和特點

（一）農村土地流轉的現狀：許昌市農村家庭承包耕地總面積411.8萬畝，全市農村土地流轉面積38.9萬畝，占總承包耕地面積的9.5%，涉及12.9萬個農戶，占承包耕地農戶數的13.95%。2007年，全市土地流轉土地面積38.9萬畝，比2005年的22.9萬畝增加16.0萬畝，增長69.9%，年均增長34.95%。2007年全市土地流轉面積占總承包耕地面積的9.5%，比2005年的5.6%，增加3.9%，年均增加1.95%。

（二）農村土地流轉的主要形式：目前，全市農村土地承包經營權流轉形式主要有以下六種。（1）土地轉包。05年全市土地轉包面積11.9萬畝，占流轉面積的51.8%；07年全市土地轉包面積12.7萬畝，占流轉面積的32.7%；07年較05年增加0.82萬畝，增長6.91%。（2）土地出租。05年全市土地出租面積8.34萬畝，占流轉面積的36.2%；07年全市土地出租面積20.4萬畝，占流轉面積的52.45%；07年較05年增加12.06萬畝，增長144.66%。（3）土地互換。05年全市土地互換面積0.9萬畝，占流轉面積的3.9%；07年全市土地互換面積1.3萬畝，占流轉面積的3.4%；07年較05年增加0.4萬畝，增長45.02%。（4）土地轉讓。05年全市土地轉讓面積0.0659萬畝，占流轉面積的0.29%；07年全市土地轉讓面積0.69萬畝，占流轉面積的1.78%；07年較05年增加0.62萬畝，增長947.5%。（5）土地入股。05年全市土地入股面積0萬畝；07年全市土地入股面積0.0141萬畝，占流轉面積的0.04%；07年較05年增加0.0141萬畝。（6）其他。05年全市其他土地流轉面積1.2萬畝，占流轉面積的5.09%；07年全市其他土地流轉面積3.6萬畝，占流轉面積的9.2%；07年較05年增加2.4萬畝，增長208.6%。

（三）當前農村土地流轉的主要特點：（1）地域特點：土地流轉主要集中在花卉、中藥材、蔬菜、煙葉主產區，農業集約化示范區，城鄉一體化推進區和部分經濟較發達地區，除花卉等特色農業主產區和城鄉一體化推進區外，多數以分散、零星流轉為主。（2）發展特點：全市農村土地流轉堅持在穩定和完善家庭承包經營的基礎上，本著“依法、自愿、有償”的原則，積極、扎實、有效、穩步推進，呈現三個特點。一是流轉主體趨于多元。隨著農村土地流轉進程不斷加快，農村土地流轉已不僅局限于承包農戶之間，社會工商企業、產業化龍頭企業等也參與了農村土地流轉，使農村土地流轉主體趨于多元化。二是流轉形式趨于多樣。隨著流轉進程的不斷加快和流轉主體的日趨多元化，農村土地流轉的形式由過去以轉包為主，逐漸轉變為轉包、互換、出租、轉讓等多種形式并存，流轉形式多樣化趨勢明顯。三是區域差異趨于擴大。由于不同區域的農業資源條件和經濟發展水平各不相同，農業規模經營和產業發展水平不齊，以及對土地流轉的認識千差萬別，因此造成不同區域農村土地流轉的規模和形式也各不相同，呈現明顯的區域分布不平衡態勢。如轉包這種形式，主要在純農業鄉鎮。純農業鄉鎮由于外出務工人員較多，土地流轉面積也較大，互換僅在部分村組存在，出租則主要在城鄉一體化推進區、城市郊區及經濟較發達的地區。（3）流向特點：2005年全市土地流轉入農戶面積14.07萬畝，占土地流轉總面積的61.22%；2007年全市土地流轉入農戶面積18.1萬畝，占土地流轉總面積的46.5%，較2005年增加4.04萬畝，增長28.75%。2005年全市土地流轉入企業的面積8.9萬畝，占土地流轉總面積的38.7%；2007年全市土地流轉入企業的面積20.1萬畝，占土地流轉總面積的51.7%；較2005年增加11.2萬畝，增長125.6%。2007年流入合作社的面積0.67萬畝，占土地流轉總面積的1.7%。其中2005年形成規模經營面積5.3萬畝，占土地流轉總面積的23.4%，2007年形成規模經營面積9.5萬畝，占土地流轉總面積的24.5%，較2005年增加4.1萬畝，增長76.8%。（4）流轉土地的用途特點：流轉入農業經營組織土地中，2005年用于種糧作物面積11萬畝，2007年用于種糧作物面積13.2萬畝，較2005年增加2.1萬畝，增長19.6%；2005年用于其他用途面積為8.8萬畝，2007年用于其他用途面積為21.8萬畝，較2005年增加13.01萬畝，增長147.9%。2007年流轉入其他用途的面積21.8萬畝，多數是用于發展花卉、煙葉、蔬菜、中藥材等特色農業及其他用途。（5）流轉服務的特點：從調查情況看，2005年簽訂流轉合同數量農戶數2.4萬戶，2007年為6.2萬戶，較2005年增加3.8萬戶，增長154.6%，大多數土地流轉沒有簽訂書面合同，戶與戶之間的轉包、出租，既不通過集體經濟組織，也無規范的書面協議，僅是流轉雙方自愿即可，流轉期限較短，絕大多數是口頭協議，轉讓戶可隨時收回土地經營權；在土地流轉總面積中，其中農戶間自發流轉面積2005年為13.2萬畝，2007年為14.9萬畝，較2005年增加1.7萬畝，增長12.9%。由鄉村組織提供信息的流轉面積2005年為4.2萬畝，2007年為15.02萬畝，較2005年增加10.7萬畝，增長250.6%。委托鄉村組織流轉的面積2005年為5.4萬畝，2007年為8.8萬畝，較2005年增加3.4萬畝，增長63.4%；在土地流轉總面積當中，由鄉村組織參與提供信息流轉服務和委托鄉村組織流轉的土地面積在逐年增加。

三、影響土地流轉的因素

1、傳統思想觀念的束縛。農民戀土情結較為嚴重，加之農業稅全面取消后，土地收益又有提升，農民把土地看得更加珍貴。特別是部分二輪承包以后私下轉出土地的農民，又開始收回原有承包地自己耕種；部分農民對土地流轉政策心存誤解，有的認為土地流轉就是對承包地的重新調整，也有的怕轉出土地不在“自己手”，政策一變失去承包權，就會沒有“依靠”、不“安全”;另外，大多數農民小農經濟思想意識仍然比較嚴重，小富即安，投資興業怕擔風險，務工經商怕丟地權，滿足于守土經營的現狀。

2、農村勞動力轉移對土地流轉影響較大。2005年全市外出務工人數71.18萬人，2007年為88.52萬人，增長24.4%；2005年全家外出務工經商農戶數1.6萬戶，2007年為2.8萬戶，增加1.1萬戶，增長67.9%。同期土地流轉面積增長69.9%，由此看出，農村勞動力轉移對土地流轉的有一定的影響。

3、農業機械化水平的提高和社會化服務增加影響了土地流轉快速發展。由于機收和機播水平的提高以及農業病蟲害防治等農業社會化服務的增加，再加上農忙季節比較集中，外出務工人員能及時返鄉收割播種，在一定程度上影響了土地流轉的發展，農忙季節村委會組織機收機播，解除了外出務工人員的后顧之憂，雖然外出務工人員較多，但該村土地仍由原承包戶承包，沒有流轉給其他農戶。

4、農產品價格變動和農業比較效益的增加影響了土地流轉。隨著農村稅費改革的推行、國家對農業補貼力度的加大和該村水利設施的完善、以及農產品價格的上漲，農民看到了土地效益的增加，較大的刺激了農民種糧的積極性，小部分流轉土地被原承包戶收回。

四、土地流轉中存在的主要問題

1、土地流轉行為不規范。目前全市土地流轉中，農民自行流轉多，報鄉村批準備案的少；口頭協議多，書面協議少；雙方約定不明的多，約定明確的少；書面協議內容不規范的多，內容規范的少等。即使簽訂合同的也存在著形式不規范，內容過于簡單，條款不完整，對于流轉雙方的權利義務及違約責任、承包土地上附著物處置、有關賠償條款等缺乏明確的規定，對流轉雙方維權不利的情況普遍存在。

2、服務機構不健全。全市90個鄉鎮，2338個行政村中尚未形成建立流轉服務組織的村和鄉鎮。沒有形成統一規范的土地流轉市場，中介組織缺少，信息傳播渠道不暢，土地供求雙方對接難，導致流轉成本高，土地資源配置效率低，影響農村土地在更大范圍內和更高層次上進行流轉，進而影響農村土地流轉的速度、規模和效益。

3、流轉機制不完善。由于全市農村土地尚處于摸索和起步階段，鄉鎮尚未建立農村土地流轉管理機構，土地流轉合同缺少統一的標準尺度，流轉的程序不規范、不固定，流轉的市場運行、流轉風險防范機制、對流轉雙方的激勵和約束機制、流轉糾紛的調解仲裁機制等一系列農村土地流轉機制尚不完善。因此造成土地流轉供求信息對接不暢、流轉價格確定缺乏科學依據、耕地保護不到位、流轉雙方不遵守合同約定、流轉糾紛處理不力等，以及政府的農村土地流轉管理職能不明確，在實際操作中往往無章可循，無法可依，管理和服務難以到位等問題。

4、農民轉移就業空間小。全市工業和城市產業規模較小，吸納農村勞動力的能力有限，就業環境仍不寬松，對于進城創業的農民存在事實上的戶籍、保險、就業、子女上學以及工資兌付等方面的問題，而且平均工資水平比較低，缺乏吸引力。另外，農村勞動力文化素質偏低，轉移就業的能力較差，針對農民的職業培訓、就業指導、維權服務等機制還不完善，要通過在城市和企業打工取得比經營土地更高的收益,難度仍然較大。

5、農村社會保障跟不上。農村的養老、醫療、社會救助等社會保障體系不健全，農民主要依靠土地收入解決看病、上學、養老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉土地存在后顧之憂。特別是部分年齡較大的農民，盡管已經沒有精力和能力經營好承包地，但寧肯粗放經營，也不愿將土地流轉出去。

五、引導和規范土地流轉的建議

土地流轉一方面要堅決落實中央關于土地承包期30年不變的政策，確保家庭承包經營制度長期穩定，這是基本前提；另一方面要適應發展需要，堅持依法、有償、自愿流轉的原則，適時促進農村土地加速流轉，努力增加農民收入。

1、加強對土地流轉必要性的宣傳。要讓基層的干部群眾認識到，土地不僅是農民就業和生存的手段，更是一筆龐大的資產，加快土地流轉正是合理利用這一資產、增加要素收入的有效手段。要充分利用廣播、電視、報刊等各種媒體，大力宣傳有關農村土地流轉的法律法規和通過流轉土地增收致富的典型，讓農民了解政策，消除誤解，放心流轉土地。同時，要提高基層干部“以地生財”的意識，引導農民群眾提高組織化程度，增強集中土地、運作土地的能力，促進農村土地流轉合理、健康、有序的進行。

2、堅持因地制宜、分類指導。充分發揮城郊鄉鎮的地緣優勢，引導農民集中土地，積極發展生態農業、觀光農業和高效農業；依據各地產業特色，引導農戶向產業化龍頭、種養大戶有償轉讓土地經營權，壯大特色產業規模;積極鼓勵外出務工又不愿放棄土地的農民，采取各種形式依法把承包地流轉到種養大戶手中。同時，從“方便生產、提高效率”的角度出發，積極引導同村同組農戶以互換形式加快土地集中，改變目前土地布局過小、過散、過亂的問題，切實提高耕種效率。

3、加快推進農村富余勞動力轉移。堅持以轉移農民、減少農民促進農村土地流轉。一要做大做強工業企業和城市產業。繼續堅持招商引資，加大項目建設力度，擴張企業規模，增加就業崗位；盡快研究建立企業最低工資標準，并采取優惠政策鼓勵企業更多地吸納當地農村勞動力就業。二要大力發展新型服務業。如餐飲娛樂、物流配送、旅游服務、產品推介等，引導城郊鄉鎮、中心集鎮附近以及旅游景點沿線的農民率先從土地上脫離出來。三要切實加強農村勞動力職業技能培訓。整合現有培訓資源，采取多種培訓方式，由財政負擔經費對農村勞動力進行針對性培訓，提高農民轉移就業的能力。四要繼續加大農村勞動力輸出力度。建立城鄉統一的就業制度和勞動力市場，健全勞務協作機制和信息網絡，建立長期穩定的勞務輸出基地，切實保障農民工的合法權益，引導更多農民在輸轉中實現勞務移民。

4、逐步完善農村社會保障機制。盡快把已經放棄經營土地、進入城市就業的農民納入城鎮社會保障體系，實現與城鎮社保的對接，避免二次返鄉“與民爭地”。加大對農村社會保障的財政投入力度，探索建立農村人口養老保險制度，進一步擴大新型農村合作醫療制度覆蓋范圍，促進最低生活保障體系向農村延伸，特別要加快解決55歲以上和已經喪失勞動能力人員的社會保障問題，讓他們放心的流轉土地。對于已經流轉土地的農民，要引導他們從土地流轉收益中拿出部分資金，建立個人基本醫療和養老保險，提高自我保障能力。

5、加強領導，優化土地流轉環境。搞好土地承包經營權流轉工作事關農民的切身利益，事關農村經濟發展和社會穩定的大局。應加強對農村土地流轉的引導，積極創造有利條件和寬松環境，保證農村土地流轉工作合理、有序、健康發展。一是政府要出臺相關政策，扶持二、三產業和個體私營經濟加快發展，創造農民就業機會，加快農業人員的轉移。二是發展農民專業合作經濟組織，支持專業戶、專業村的發展，推進農業產業化的經營。三是采取切實措施，加快小城鎮建設，盡快改變城鄉二元結構，實現城鄉經濟統籌，協調發展。四是大力發展“一優雙高”農業，促進農業提質增效和農民增收致富。