第一篇：邳州市農村土地流轉現狀的調查報告

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邳州市農村土地流轉現狀的調查報告

作者：董士玲 吳 健

來源：《新農村》2010年第08期

摘 要:黨的十七屆三中全會指出,允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權,發展多種形式的適度規模經營。隨著這項重大決定的實施,農村土地流轉的規模和速度必將呈現快速發展的趨勢。為了解徐州市農村土地流轉工作的現狀及存在的問題,分析近年來的有關農業政策,特別是當前農業補貼政策存在的問題及對農村土地流轉的影響,總結近年來徐州市農村土地流轉的主要模式和成功經驗,分析農村土地流轉的影響因素,有針對性地提出發展多種形式的農村土地流轉的對策措施及政策性建議,為制定相關的配套政策提供決策依據,為統籌城鄉發展提供決策參考。帶著這些問題我們對邳州市的農村土地流轉情況進行了深度調研,對邳州市農村土地流轉的現狀、流轉的主要類型、流轉的主要做法等方面的問題有了較清晰的認識,并在借鑒全國其他地區土地流轉經驗的基礎上,針對邳州市土地流轉的實際情況提出了切實可行的解決之策。

關鍵詞:土地流轉 基本情況 主要問題 建議

一、目前土地流轉的基本情況

1.土地流轉處于無序狀態,流轉行為不規范

目前的土地流轉主要是群眾自發進行,處于無組織性地盲目開展的狀態,缺乏各級政府部門和單位有效的組織和引導,流轉過程存在諸多不規范的問題:大多只有口頭約定而無書面合同;少數雖有合同,但不規范準確,導致雙方的權、責、利無法得到有效保障。所有這些問題的存在導致的結果是土地沒有得到合理充分利用,土地難以實現規范、有序和高效流轉,整體呈現出流轉速度偏慢,流轉期限偏短,規模經營水平偏低等特點。

2.土地流轉的檔次不高

主要表現在兩個方面:其一是流轉的形式檔次不高,全是散戶流轉,不成規模,流轉形式絕大部分仍屬最低層次的委托代管形式。流轉后效益比較低,對農業產業結構調整推動作用不大,難以形成規模化種植。其二是流轉土地的開發檔次不高。由于許多流轉的土地仍處于自發的、粗放的、低層次的經營狀態,流轉規模小、投入低、科技含量不高、抵制市場風險的能力不強,很難形成規模經營,土地沒有得到充分利用,農業產業化發展滯緩。

3.機構機制不健全

《農村土地承包法》、《農村土地流轉管理辦法》等法規雖然將土地流轉管理的職能賦予鄉鎮人民政府和縣級農業主管部門,但縣鄉村均未建立土地流轉領導機構、工作機構和服務機

構,也沒有制訂出臺土地流轉的指導性文件、工作職責和制度體系,對土地流轉的引導服務和管理監督職能未能落實到位。

二、調查中發現的主要問題

在調查中發現,徐州市土地流轉主要存在以下一些問題:

1.各鄉鎮上報的土地流轉數據水分大,工作人員業務不熟悉,操作不規范,土地承包管理工作亟待加強。

主要表現在:一是據我們調查,全市土地流轉實際面積為15.953萬畝,占各鄉鎮上報土地流轉面積30.1萬畝的53%;在鄉鎮政府保管的簽訂書面合同的面積為7.826萬畝,占各鄉鎮上報土地流轉面積30.1萬畝的26%;由于業務人員經常變動,兼職人員多,專職人員少,本身又不認真學習業務,對轉包、轉讓、出租、入股、互換等幾種流轉形式的概念沒搞清楚,隨意上報數據。按規定轉讓還需填寫農村土地承包經營權轉讓申請表,轉讓和互換方式流轉的,18周歲以上的家庭成員應簽署意見,承包方應當辦理農村土地承包經營權證變更手續。目前鄉鎮上報的轉讓面積

2.89萬畝,互換1.2萬畝,均未辦理任何手續。二是大多數農戶之間的土地流轉書面合同內容不完整,在某些方面不具有法律效力。有的未經村社集體經濟組織審查同意,絕大多數土地流轉不按規范簽訂合同,有的鄉鎮自己打印的合同,有的甚至根本沒有合同,只是口頭協議。即使簽訂了書面合同,所簽書面合同條款很多都不規范,內容過于簡單,對流轉雙方權利義務及違約責任、承租土地上附著物處置、有關賠償條款等缺乏具體明確的規定;有的超過了二輪承包的剩余期限,與農村土地承包法相違背。三是有的合同未經縣鄉合同管理機構審查、鑒證或公證機關公證。雖然我市在第二輪土地承包中做了大量工作,保證了二輪承包工作在全市的順利進行,但由于多種原因,仍存在不少問題。個別地方至今未按要求進行二輪土地承包;一些地方承包合同不完善,承包雙方權利義務關系不明確,承包糾紛時有發生;全市仍有一定數量的土地承包經營權證尚未發放到農戶手中;有的地方土地承包臺賬管理不健全,土地經營權證、承包合同、臺賬與實際承包地塊不一致,有的甚至沒有登記臺賬,有的鄉鎮和村沒有建立土地承包檔案,一旦發生糾紛無據可查。市農業部門雖然制定有規范的操作規程和土地流轉合同文書格式,一些鄉鎮土地流轉仍處于自發、無序的狀態,許多流轉采取口頭協議,不通過簽定書面合同來規范雙方的權利和義務,即使簽定合同也存在手續不規范、條款不完備等問題,糾紛隱患較多。鄉鎮農經管理職能在機構改革中統一劃歸后,全市沒有統一明確各鄉鎮履行包括土地承包管理在內的農經管理職能的機構和人員,土地承包管理有名無實,有的鄉鎮有編無人,土地流轉管理處于真空狀態,影響了土地流轉的規模和效益。

2.流轉缺乏市場化機制

一是土地流轉市場尚未形成,缺乏中介服務。目前,土地流轉主要依靠自發進行和政府推動,想轉出土地的農戶尋找流轉對象難度較大,而具有一定規模的種植大戶、農業企業卻苦于和一家一戶的談判費時費力又不能保證連片發展的規模,使土地流轉空間狹窄,流轉成本增大,嚴重影響了土地流轉的速度、規模和效益。加之,流轉缺乏中介組織,信息傳播渠道不暢,很大程度上延

緩了土地流轉的進程。二是流轉風險較大,缺乏對農民利益的保護機制。土地流轉前,缺乏對種植大戶和企業業主農業經營能力的資格審查和評估。土地流轉后,又缺乏對農民利益的保護機制。流轉業主一旦經營上出現失誤,無法履約,一跑了之,給流轉農戶造成較大的經濟損失。造成損失后,又沒有有效的補償辦法,風險由農民和政府承擔。三是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上,農民土地流轉收益一般是一定不變,流轉期間不再調整租金,流轉收益沒有隨經濟的不斷發展得到相應增長。

3.土地規模流轉難度較大

農村土地能否進行流轉,很大程度上取決于農民的就業問題能否得到解決,能否有穩定、可靠的非農收入,能否引進講信譽、有實力的業主,能否選準、選好產業發展項目。而當前農村勞動力轉移,以外出打工為主要方式,其他家庭成員大多仍在農村從事農業生產,這部分人依靠承包地收入維持基本生活。所以,如果沒有良好的、穩定的收益保障,很多人寧愿粗放經營,甚至不惜撂荒,也不愿流轉土地。

4.鄉村基層組織工作力度不大

部分基層干部存在求穩怕亂、少找麻煩的思想,工作不到位,引導不力,服務滯后,影響了土地流轉規模經營與規范化管理的進程。一些村級組織在協調引導、土地調劑、矛盾處理、監督管理方面,沒有發揮好應有的作用。

5.開發業主引進難

由于農業是受自然和市場雙重影響的弱勢產業,收益比較低,因此,業主對投資農業開發極為慎重,真正有實力的企業或業主參與土地流轉、規模經營農業的比較少。目前,全市引進從事農業開發的業主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性強,只想靠政府支持;有的管理水平低,科技含量不高;有的項目選擇不準,產業趨同,品種單一等。

三、促進土地合理有序流轉的建議

1.加大對《農村土地承包法》的宣傳貫徹力度

確保農村土地家庭承包關系的長期穩定是實現流轉的基礎和前提。各級各部門要采取多種行之有效的措施,將《農村土地承包法》的精神實質宣傳貫徹到每一個農村基層干部和每一個農民,要使廣大農村干部和農民充分認識到,實現農村土地家庭承包關系的長期穩定是黨中央的一項基本國策,推進農村土地使用權的流轉并不改變土地家庭承包關系。要向農民宣傳加速農村土地使用權流轉是《農村土地承包法》的一項重要內容,是農業現代化的客觀要求,對實現農村生產要素的合理流動和優化配置,提高土地經營效益,加快農村勞動力向二三產業轉移,促進農村經濟快速發展具有十分重要的意義。

2.健全機制,規范土地流轉

土地流轉工作涉及農村經濟發展和農村穩定,需要有一系列的程序和規范,出現矛盾和問題后可規范具體解決。一是建立土地流轉制度,推廣規范化的土地流轉標準合同文本,強化發包方、流出方和流入方三方的“契約”行為,保持土地流轉承包關系及經營權益分配的合法性和規范性。二是建立健全土地流轉管理和服務組織。在各級相關管理部門內部設立土地流轉管理機構,并賦予相應的管理職權,加強對土地流轉的規范管理,并成立相應的流轉糾紛仲裁機構,搞好土地流轉的中介服務,為流轉雙方提供信息溝通、法規咨詢、價格評估、合同簽訂、糾紛調處等服務。

3.制訂出臺優惠扶持政策

農業龍頭企業、農民專業合作組織等在發展農村經濟帶動農民增收致富過程中起著至關重要的作用。國家應制訂更加優惠的政策,加大扶持力度,拓展發展空間,特別是要加大對農民專業合作組織發展的扶持力度,充分利用其“外聯市場、內聯農戶”的作用,逐步打造產業品牌,自主開發經營項目,吸引農戶入股,積極將流轉的土地區域辦成結構調整的“示范園”,辦成應用推廣新科技的“試驗區”,辦成農民增收的“聚寶盆”,提高土地流轉的經濟效益,提升土地流轉的開發檔次,推動土地流轉的進程。

4.把握好農村土地流轉的基本原則

農村土地流轉必須堅持群眾自愿、平等協商、有償、依法有序的原則,同時在土地流轉中不得改變土地權屬關系,不得隨意改變土地承包關系,不得擅自改變農業用途。農民對自己的承包土地擁有是否流轉的全部決定權,任何人不能強制農民流轉土地。土地流轉要切忌“一窩蜂”或“大躍進”的方式大規模搞,要在不斷總結試點和成功經驗的基礎上,穩定、有序和適度加以推進。

第二篇：我縣農村土地流轉現狀的調查報告

我縣農村土地流轉現狀的調查報告

為摸清我縣農村土地流轉工作的現狀及存在的問題，分析近年來的有關農業政策，特別是當前農業補貼政策存在的問題及對農村土地流轉的影響，總結近年來我縣農村土地流轉的主要模式和成功經驗，分析農村土地流轉的影響因素，有針對性地提出發展多種形式的農村土地流轉的對策措施及政策性建議，為制定相關的配套政策提供決策依據，為統籌城鄉發展提供決策參考。7月下旬，我們組織相關人員，對各鄉鎮的土地流轉工作現狀進行了調查，現將調查的基本情況及對策建議通報如下：

一、全縣農村土地流轉現狀

近年來,我縣在農村土地承包經營權流轉方面進行了大膽有益的探索,特別是黨的十七屆三中全會以來,縣委、縣政府高度重視,進一步加大工作力度,農村土地流轉有了較快的發展。從各鄉鎮政府上報的數據匯總顯示：截止今年7月止, 全縣現有承包農戶21.78萬戶，農業人口79.55萬人，承包耕地面積57.93萬畝，農村土地流轉面積21.34萬畝，占全縣承包地面積的35.61％，涉及農戶4.9萬戶，占總農戶的22.5％。其中實行適度規模經營面積7.8萬畝，占土地流轉總面積的36.55％，占總承包地面積的13％。按流轉形式分，轉包8.63萬畝，轉讓1.61萬畝，出租6.74萬畝，互換0.71萬畝，入股0.33萬畝,其它3.34萬畝。按流轉土地用途分，糧油10.09萬畝，蔬菜2.38萬畝，水果1.72萬畝（其中柑橘1.2萬畝），茶葉0.05萬畝，養殖業1.4萬畝（其中生豬0.59萬畝）。主要流轉形式：一是自發流轉。在自愿基礎上,農戶之間自行協商確定土地轉包或出租以及租金標準后流轉,期限不確定,以口頭協商居多。二是委托流轉。由農戶自愿委托村社或其它農戶“代耕”, “代耕”是我縣農村土地流轉的主要模式。通過土地流轉，促進了農業結構調整,實現了土地資源的優化配臵和合理利用,發揮了規模效益,有力地促進了現代農業發展,產生了良好的經濟和社會效益。但是，總體來看,我縣農村土地流轉規模小、數量少、范圍窄,多是零星、分散流轉,規模經營程度不高,還有待進一步引導和完善。

二、調查中發現的主要問題

我們在調查中發現，我縣土地流轉主要存在以下一些問題：

（一）各鄉鎮上報的土地流轉數據水分大，工作人員業務不熟悉，操作不規范，土地承包管理工作亟待加強。主要表現在：一是據我們調查，全縣土地流轉實際面積為11.27萬畝，占各鄉鎮上報土地流轉面積21.34萬畝的52.81％；在鄉鎮政府保管的簽訂書面合同的面積為6.04萬畝，占各鄉鎮上報土地流轉面積21.34萬畝的28.3％；由于業務人員經常變動，兼職人員多，專職人員少，本身又不認真學習業務，對轉包、轉讓、出租、入股、互換等幾種流轉形式的概念沒搞清楚，隨意上報數據。按規定轉讓還需填寫農村土地承包經營權轉讓申請

表，轉讓和互換方式流轉的，18周歲以上的家庭成員應簽署意見，承包方應當辦理農村土地承包經營權證變更手續。目前鄉鎮上報的轉讓面積1.61萬畝，互換0.71萬畝，均未辦理任何手續。二是大多數農戶之間的土地流轉書面合同內容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經村社集體經濟組織審查同意，絕大多數土地流轉不按規范簽訂合同，除永平、黃沙兩個鄉鎮按縣上提供的合同文書格式外，其余鄉鎮均是自己打印的合同，有的甚至根本沒有合同，只是口頭協議。即使簽訂了書面合同，所簽書面合同條款很多都不規范，內容過于簡單，對流轉雙方權利義務及違約責任、承租土地上附著物處臵、有關賠償條款等缺乏具體明確的規定；有的超過了二輪承包的剩余期限，與農村土地承包法相違背。三是有的合同未經縣鄉合同管理機構審查、鑒證或公證機關公證。雖然我縣在第二輪土地承包中做了大量工作,保證了二輪承包工作在全縣的順利進行,但由于多種原因,仍存在不少問題。個別地方至今未按要求進行二輪土地承包；一些地方承包合同不完善,承包雙方權利義務關系不明確,承包糾紛時有發生；全縣仍有一定數量的土地承包經營權證尚未發放到農戶手中；有的地方土地承包臺賬管理不健全,土地經營權證、承包合同、臺賬與實際承包地塊不一致,有的甚至沒有登記臺賬,有的鄉鎮和村沒有建立土地承包檔案,一旦發生糾紛無據可查。縣農業部門雖然制定有規范的操作規程和土地流轉合同文書格式,一些鄉鎮土地流轉仍處于自發、無序的狀態,許多流轉采取口頭協議,不通過簽定書面合同來規范雙方的權利和義務,即使簽定合同也存在手續不規范、條款不完備等問題,糾紛隱患較多。雖然我縣成立了土地流轉管理中心，但機構規格、人員編制和工作經費與承擔的工作職責不相適應，工作正常開展較難。鄉鎮農經管理職能在機構改革中統一劃歸經發辦后，全縣沒有統一明確各鄉鎮履行包括土地承包管理在內的農經管理職能的機構和人員，土地承包管理有名無實，有的鄉鎮有編無人，土地流轉管理處于真空狀態，影響了土地流轉的規模和效益。

（二）流轉缺乏市場化機制。一是土地流轉市場尚未形成,缺乏中介服務。目前,土地流轉主要依靠自發進行和政府推動,想轉出土地的農戶尋找流轉對象難度較大,而具有一定規模的種植大戶、農業企業卻苦于和一家一戶的談判費時費力又不能保證連片發展的規模,使土地流轉空間狹窄,流轉成本增大,嚴重影響了土地流轉的速度、規模和效益。加之，流轉缺乏中介組織,信息傳播渠道不暢,很大程度上延緩了土地流轉的進程。二是流轉風險較大,缺乏對農民利益的保護機制。土地流轉前,缺乏對種植大戶和企業業主農業經營能力的資格審查和評估。土地流轉后,又缺乏對農民利益的保護機制。流轉業主一旦經營上出現失誤,無法履約,一跑了之,給流轉農戶造成較大的經濟損失。造成損失后,又沒有有效的補償辦法,風險由農民和政府承擔。三是農民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上,農民土地流轉收益一般是一定不變,流轉期間不再調整租金,流轉收益沒有隨經濟的不斷發展得到相應增長。

(三)土地規模流轉難度較大。農村土地能否進行流轉,很大程度上取決于農民的就業問題能否得到解決,能否有穩定、可靠的非農收入，能否引進講信譽、有實力的業主，能否選準、選好產業發展項目。而當前農村勞動力轉移，以外出打工為主要方式,其他家庭成員大多仍在農村從事農業生產,這部分人依靠承包地收入維持基本生活。所以，如果沒有良好的、穩定的收益保障,很多人寧愿粗放經營,甚至不惜撂荒，也不愿流轉土地。

(四)鄉村基層組織工作力度不大。部分基層干部存在求穩怕亂、少找麻煩的思想,工作不到位,引導不力，服務滯后，影響了土地流轉規模經營與規范化管理的進程。一些村級組織在協調引導、土地調劑、矛盾處理、監督管理方面，沒有發揮好應有的作用。

（五）開發業主引進難。由于農業是受自然和市場雙重影響的弱勢產業，收益比較低，因此，業主對投資農業開發極為慎重，真正有實力的企業或業主參與土地流轉、規模經營農業的比較少。目前，全縣引進從事農業開發的業主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性強，只想靠政府支持；有的管理水平低，科技含量不高；有的項目選擇不準，產業趨同，品種單一等。

造成上述問題的原因：

（一）思想認識不到位。少數政府和部門領導沒有認識到土地流轉在農業現代化進程中的重大意義，采取放任自流的態度；基層在實踐中表現為重視引進企業、業主而不重視培養農民的合作精神。通過調查，農村土地流轉緩慢，既有轉出方面的原因，又有轉入方面的原因。轉出戶積極性不高的主要原因：一是不愿轉出。有的是觀念問題，總認為務工經商雖然收入高，但有風險，擔心自己經商辦企業虧本、外出打工找不到錢，明知種田效益低，但覺得飯碗有保障，這些人不愿轉出土地外出務工；有的農民已長期在外務工經商，認為土地是自己的命根子，是今后的退路，害怕土地流轉后，將來在外呆不下去，生活就沒有了保障；加之，由于農村的養老、醫療、社會救助等社會保障體系不健全，農民主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉土地存在后顧之憂，特別是部分年齡較大的農民，盡管已經沒有精力和能力經營好承包地，但寧肯粗放經營，也不愿將土地流轉出去。二是不忍轉出。近年來，國家不僅取消了農業稅，還實行了惠農政策，有些戶認為種田劃算，棄之可惜。三是不宜轉出。主要是有些戶的租金或轉包費要價較高。也有的是因為土地邊遠或地塊過散轉不出去。四是不急于轉出。農戶等待城鎮擴建或實施國家重點工程，自己的承包田被征用，得到一筆可觀的補償費。有的農戶，等待上級下達退耕還林指標。

（二）政策法規不具體甚至錯位，后續政策不配套，監管措施不力。提倡土地使用權的合理流轉，一直是中央農村政策的主要內容之一，這在中央一系列農村政策中均有涉及，但比較原則化。對土地流轉的管理，從上到下沒有具體實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，這是當前農村土地流轉不規范的一個重要原因。中央提出土地承包關系長久不變后，沒有像在《土地承包法》中那樣作出“流轉的期限不得超過承包期的剩余期限”類似規定，在實際流轉中出現了期限很長或無限期流轉,必將影響今后國家政策的調整和執行。加之，土地流轉受相關政策制約。《基本農田保護條例》“禁止任何單位和個人占用基本農田發展林果業和挖塘養魚”。由于種糧比較效益低，規模流轉者多發展比較效益高的林果業甚至非農產業，該《條例》在實際流轉中成為反對流轉者的政策武器。

（三）基層重視程度不夠，管理服務未跟上。縣、鄉鎮管理機構力量薄弱，流轉過程中沒有相應人員進行管理指導，農村承包合同管理機構陷于癱瘓或半癱

瘓狀態。有些鄉村缺乏對農村土地承包經營權流轉的服務和管理，特別是一些鄉鎮根本沒有專人負責農村承包合同管理工作，對農村土地承包經營權流轉放任自流，流轉行為無人監管，無人受理，從而留下許多弊病和隱患，有的已成為農村不穩定的因素。

三、搞好城鄉統籌，推進農村土地流轉的建議

為進一步貫徹落實《國務院關于推進重慶市統籌城鄉改革和發展的若干意見》（國發?2009?3號文件），鼓勵和支持通過農村土地承包經營權流轉的方式實現農業用地向規模經營集中，促進農業規模經營，加快農業產業化進程，建議：

(一)把轉變思想放在首位，提高土地流轉的認識，把加快勞務輸出作為重點，拓寬土地流轉的空間。

首先，讓農民認識到土地流轉在城鄉統籌發展中的重要性。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。一是要加強對土地承包法律法規的宣傳，大力宣傳《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《重慶市實施<中華人民共和國農村土地承包法>辦法》，教育廣大農民和基層干部知法、懂法、用法；二是要加大典型引導力度。鄉鎮和涉農部門要充分發揮外出創業成功人員和種糧大戶的典型示范作用，用身邊的事教育身邊的人，使農民看到實實在在的效果，從而轉變思想觀念，投身非農產業，加快土地流轉。

其次，要拓寬勞務輸出渠道，為農民外出就業創造條件。一是要加強對農村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農村勞動力向二、三產業轉移提供條件，讓大量的農村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農村人口離開土地，離開農村，向城鎮轉移，為農村土地流轉創造必然條件和有效空間。二是加強與承包土地方的溝通，在簽訂合同時，要求承包方必須根據土地的數量，按比例吸納部分農村富余勞動力。

(二)把提供優質服務作為宗旨，優化土地流轉的環境，把優惠政策支持作為動力，推進土地流轉的進程。一是建立健全組織體系，把土地流轉工作納入黨委、政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的土地流轉服務中心，綜合、協調、統一領導土地流轉工作，縣、鄉設立土地流轉中心，加強土地流轉管理和服務，建立土地流轉信息庫，及時收集發布土地流轉信息；二是積極發展市場中介組織，使土地流轉進入市場，依靠市場調節完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行，降低土地流轉成本；三是完善土地流轉糾紛調解仲裁機制，健全鄉鎮土地流轉糾紛調解機構，縣上成立土地流轉糾紛仲裁委員會，著力解決土地糾紛工作，化解矛盾，排除隱患；四是健全社會保障機制，解除農民的后顧之憂，使農民放心走出去，進而為土地流轉創造良好的條件。五是對土地流轉雙方給予資金獎勵，根據農村經濟發展現狀，設立專項扶持資金，用于獎勵土地流轉雙方，獎勵比例可根據土地承包方年上繳稅收以及解決當地農村剩余勞動力的數量確定，對經營土地面積達到一定規模的業主、流轉出土地的農戶、以及同意互換承包地促成該流轉行為的承包農戶按照一定標準給予資金獎勵，同時對引進該業主的單位或個

人按照一定標準給予資金獎勵。六是建立大規模租賃土地業主信貸支持制度，根據大規模租賃土地業主的實際情況，建立信貸支持制度，加強企業與金融機構的聯系，制定對土地租賃大戶貸款的獎勵辦法，對經營土地面積達到一定規模的業主，有關部門要積極幫助其提供融資擔保支持，并給予貼息支持。

(三)把加強土地管理作為基礎，規范土地流轉行為，把改革創新機制作為突破，豐富土地流轉形式。一是加強土地轉出方的管理，對農戶自發的土地流轉行為，幫助引導農戶簽訂規范的土地流轉合同，并報所屬村集體經濟組織和鄉鎮土地承包管理部門備案；二是加強土地轉入方的管理，切實開展對大宗土地流轉業主的資質審查；三是嚴格執行土地承包法律、法規，土地流轉年限不能超過農戶家庭承包土地的剩余承包期；四是規范鄉村集體經濟組織參與土地流轉的行為，不得以任何名義強迫農戶流轉土地，也不得阻撓農戶自愿合理地流轉土地；五是建立風險保證金制度，防范流轉雙方單方面毀約給對方造成的損失；六是建立完善土地流轉臺賬，做好土地流轉登記備案工作，加強土地流轉檔案管理。七是鼓勵發展土地股份合作社。在基礎條件較好或二三產業比較發達的鄉鎮，可在農民自愿的前提下進行土地股份合作制試點，按照市場機制將承包農戶的承包地折價入股或量化成股份，支持建立土地股份合作社，統一招標對外出租或實行合作經營，促進土地向種田能手和規模經營主體集中，以推進農業產業向公司化、園區化、合作化發展。

（四）落實承包經營權,為土地流轉創造前提。落實和明晰土地承包經營權是進行土地承包經營權流轉的基本條件，是健全土地流轉市場的基礎性工作。按照中央《決定》提出的“現有土地承包關系要保持穩定并長久不變”的要求，切實做好延包后續完善工作,妥善解決二輪延包遺留問題。調查、核實農戶土地承包合同情況，認真登記土地承包臺賬,向農戶頒發土地承包經營權證,認真清理、規范整理和永久管理好土地承包檔案資料,做到承包地塊、合同、證書、臺賬“四到戶”、“四相符”,所有檔案資料委托鄉鎮土地流轉中心集中保管,逐步實現土地承包檔案管理信息化,為加快推進土地流轉,發展適度規模經營打好基礎。

（五）健全管理機構，加強規范管理，建立市場化機制，促進農村土地流轉。一是強化縣農經站職能，確保包括土地流轉管理在內的農經行政管理職能的有效履行。建立健全鄉鎮農村土地流轉服務中心，按照機構改革時編制部門核定的各鄉鎮農經人員編制數,定崗定員,清理借調人員,充實缺崗人員，保證必要的經費,確保包括土地流轉管理在內的農經行政管理和公益性服務職能的有效履行,構建土地流轉平臺。村級設信息員一名,負責收集、上報土地流轉信息,共同構成土地流轉管理服務體系,滿足土地流轉的市場需求。二是建立健全民間協商、鄉村調解、縣級仲裁、司法保障的農村土地承包糾紛調處機制,盡快出臺《農村土地承包糾紛仲裁規則》，強化縣農村土地承包糾紛仲裁委員會職能，設立土地承包糾紛仲裁庭，落實仲裁庭機構人員編制和工作經費，為依法搞好土地糾紛仲裁提供有力保障。三是積極培育土地流轉市場,大力發展中介服務組織。搞好縣農村土地流轉中心建設,支持有條件的鄉鎮建設土地流轉交易大廳,為土地流轉雙方提供“一站式”服務。村級建立土地流轉站，負責辦理土地托管農戶和土地租賃經營戶對土地的托管和租賃申請,搞好土地流轉信息登記、傳遞和招商引資。各鄉鎮土地流轉中心和村土地流轉站收集農民土地流轉信息,通過縣土地流轉中心統一發布、統一交易、統一簽訂合同、統一合同鑒證,使農村土地依法、有序、公開、快捷流轉。四是建立有效的土地流轉市場準入制度和抗風險機制。對進入土地流轉市場的種植大戶、企業業主的農業經營能力進行嚴格的資格審查,對其資信情況進行客觀實際的評估；對大宗土地流轉實行登記備案制度和流轉合同鑒證制度；對因生產需要在流轉土地上修建生產服務性設施臨時占地的，按設施占地面積和一定標準收取土地復墾保證金。建議由政府、受讓業主、農戶按照一定的出資比例建立土地流轉風險基金，化解農戶在土地流轉后帶來的潛在風險。

（六）積極發展種糧專業大戶和農業企業，推進土地適度規模經營，落實扶持政策，為發展土地適度規模經營創造條件。鼓勵并支持種糧大戶或工商企業投資農業，興辦果園、加工等多種類型的農業企業。鼓勵無勞力的戶將承包田出租，收取租金，也可以將土地入股，參與企業分紅；雖有勞力但不善經營的戶將土地出租，這樣不僅可以收取租金，而且還可以在企業打工，得到兩份收入。同時，對種糧專業大戶除了保證國家補貼政策兌現外，還要在用電、用水方面給予保障，要在農業項目上給予安排。對工商企業租用農戶土地進行農業開發的，可以享受相關產業扶持政策。對投資規模較大，帶動農戶多，安排農村富余勞動力較多的農業企業，可按農業產業化重點龍頭企業對待，實現農戶、企業、政府“三贏”的目標。

（七）修改完善配套政策法規。按照保障國家糧食安全的原則，根據糧食自給率的要求，在現有“基本農田”內進一步劃分“基本糧田”。“基本糧田”實行嚴格保護，實行占補平衡原則，在平原或丘陵、山區的溝谷地帶，只能種植規定的糧食作物，其土地整治、道路水利等基礎設施建設國家重點投入，對農民因種糧減少的收入給予差額補貼。“基本農田”中未劃入“基本糧田”部份，既可根據占補平衡要求，由國家投資整治后轉為“基本糧田”，也可以退耕還林或轉為建設用地。進一步明確土地承包經營權的法律地位，允許其抵押、折資入股等流轉。

實踐證明，土地流轉雖是一個依法、自愿、有償的過程，但細致的工作、主動地引導、行政的推動仍是非常有效的手段。因此，各鄉鎮黨委政府要高度重視農村土地承包經營權流轉工作，把建立土地流轉機制，促進土地承包經營權的有序流轉作為深化農村改革，實施機制創新的重要內容來抓，列入黨委政府工作的議事日程，制訂促進土地流轉的措施，狠抓典型示范，大膽獎勵有成績的基層干部，以充分發揮他們的聰明才智，形成內在動力，促進工作有序開展。

第三篇：農村土地流轉情況調查報告

農村土地流轉情況調查報告

調查時間：2012 年8月3日至8月8日

調查地點：河北省泊頭市文廟鎮

調查對象：全鎮人民

調查方法：實地考察、訪談、查閱相關資料

調查內容：土地資源的使用情況，土地流轉現狀

調查目的：土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關鍵所在。隨著我國生產力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨著二三產業的快速發展，本村的外出務工經商的人員大幅度增加，致使出現了土地使用分散,閑置等問題，甚至出現了土地荒廢的現象，這一問題制約了農村經濟就的發展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來，優化土地資源配置，實施農業規模經營，降低生產交易成本，從而增加農民收入，促進農業發展。

為了了解現在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮的土地流轉狀況進行了專題調研。現將此次調查的情況報告如下：

一、本鎮的基本情況

從統計數據來看，截止到今年七月底，全鎮家庭承包經營的農戶有4987戶20092人，13209個勞動力，承包耕地面積14883畝。土地承包經營權流轉受讓方53戶119起，本鎮土地流轉面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個村民委員會，39個村民小組，256戶農戶。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。同時不少土地正面臨著被廢棄的現狀。由于本鎮采取土地入股等形式，依托農民專業合作社和種數糧大戶，搞土地規模經營，有力地促進了農村土地流轉，實現了土地資源的優化配置和合理利用，發揮了規模效益。

二、存在的問題

近年來，本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。

1、現有土地使用不規范

我國實施土地承包30年不變的政策，農村現存的農用地管理模式落后，傳統的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村里的人口變動使土地出現多寡現象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重浪費了有限的耕地。

2、法律意識較淡薄，農村土地流轉手續不規范，引發矛盾糾紛多。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案。調查中發現多數流轉不簽訂合同或合同不規范，大部分土地流轉都沒有合同，更多的是口頭協議。有些人認為簽不簽合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規范、不完善之處，不規范的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關手續；另外農戶間土地流轉期限較短，短期行為嚴重。農民務工經商收入不穩定，農民仍把土地作為經營風險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉包的形式流轉土地，由于流轉期限較短，造成轉入戶在生產上的短期行為和掠奪式經營，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各戶經營的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。

3、對土地流轉的意義和認識不足，流轉機制不完善。

許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解

放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小

富即安的傳統觀念，不愿意離開那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進一步規范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體

和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。

合同文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象，親戚、鄰里關系不和諧，有的甚至

反目成仇。

4、土地流轉范圍窄，流轉收益少。調查中發現多數農戶土地流轉都是發生在親戚及鄰

居之間，甚至有些是被動流轉。農戶因無力耕種，導致土地質量下降，有能力耕種的，因土

地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無法向大戶和種田能手集中，土地流轉收益少，尤

其是在取消農業稅、鄉統籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢”的現象，稅費改革后許

多農戶又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守著、認著、規模窄小地經營著。

三、對策與建議

1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活

動，采取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土

地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意

識。

2、積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研

組，深入縣（區）、鄉村和農戶對泊頭市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情

況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。

3、加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地

流轉的重要手段，總結典型經驗，加強引導。

4、要健全制度，依法規范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。加強具體指

導幫助，及時幫助解決土地承包經營權流轉中出現的困難和問題，加快土地承包經營權流轉

步伐。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規定，規范引導農民依法、自愿、有償進行

土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過構筑縣、鄉（鎮）、村、組四級服務平臺，對

農民自行協商達成土地流轉協議并要求主管機關給予變更登記的，要做到有人辦理、限時辦

理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管，建立流轉情況

登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案

登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權讓變更手續。

建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協商的基礎上，建立穩定規范的流

轉關系。使用省里統一制定的合同文本。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須由農經站指

導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑒證。

5、重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區于

2006年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發揮作用，把農村土地承包糾紛全部納

入依法管理的軌道。

6、創新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定為準繩，鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權，積極探索土地

流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下，由享有土地承包經營權的農戶自愿申請，并以土地經營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作

社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經營權，實行社

員代表大會、理事會、監事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規模現代農業的發展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經營業主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經濟，促進農村社會公益事業發展。

第四篇：農村土地流轉現狀分析

農村土地流轉現狀分析

摘要：黨的十七屆三中全會后,“土地流轉”一詞不斷見諸報端，成為各方關注討論的熱門話題。農村土地承包經營權流轉自上世紀80年代初開始出現，并逐步從沿海向內地擴展。土地流轉的總體狀況在于它的形式日趨多樣化，主體多元化，這些現象產生的原因是多方面的，如：收入水平和勞動力狀況。我們要有針對性地解決這些問題，就要在正確認識它的基礎上，正確處理土地流轉與各方面的關系。

關鍵詞：土地流轉總體情況問題關系

引言：中共十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題決定》對加強土地承包經營權流轉管理和服務工作、健全土地承包經營權流轉市場提出了明確要求，為中國農村土地流轉明確了根本依據，維護了新時期農民的權益。

1當前農村土地流轉的總體情況

1.1流轉數量和規模逐步增長。

農村土地承包經營權流轉自上世紀80年代初開始出現，并逐步從沿海向內地擴展，在較長時期內流轉的規模是穩定的，一般占家庭承包耕地面積的4.5%左右。近幾年呈加快趨勢，截至2007年末，全國農村土地承包經營權流轉總面積達6372萬畝，比2006年增長14.8%，占家庭承包耕地總面積5.2%。特別是2008年以來，土地承包經營權流轉明顯加快，截至8月底統計，各地上報的土地承包經營權流轉面積已達到1.06億畝，比上年增長66%;占承包耕地總面積的8.7%，比上年提高了3.5個百分點。

1.2流轉形式以轉包出租為主。

2007年各類流轉形式占總流轉面積的比重為：轉包和出租占78%;轉讓占8.3%;入股占3.8%;互換占4.5%;其他形式占5.4%。2003-2007年，轉包和出租形式所占比重上升了10.6個百分點。

1.3流轉主體呈多元化趨勢。

在農戶之間流轉的基礎上，近些年一些工商企業、農業產業化龍頭企業、農民專業合作組織等進入農業經營，參與流轉的主體日益多元化。據調查縣統計，目前農村土地在農戶之間流轉占流轉總面積63.9%，受讓方為企業等其他主體的占36.1%。

1.4流轉規模與收入水平和勞動力變化密切相關。

2007年，東、中、西部地區流轉面積占總承包面積的比重分別為5.88%、4.77%和5.3 3%;其中東部地區有5 0%的省(直轄市)流轉比重高于全國平均水平，高出1倍以上的有5個省(直轄市)。農村勞動力轉移較多的地區流轉比重較高，如重慶市和四川省，農村外出勞動力占其農村勞動力總數4 8.8%和4 4.6 %，其比重分別高于全國平均水平(33.5%)15.3和11.1個百分點;流轉面積占總承包面積的比重分別達到15.9%和11.6%，其比重分別高出全國平均水平(5.2%)2倍和1.23倍。

從目前流轉情況看，總體健康平穩。隨著農村人口逐步轉移和現代農業建設不斷推進，流轉呈逐步發展趨勢。但受農村人口大量穩定轉移和農村社會保障體系建設的制約，目前大多數農村還不具備大規模流轉的條件，流轉市場的培育、規模經營的發展是一個漸進的過程。2 地方對土地流轉采取的主要措施

2.1加強流轉規范管理。

按照農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，各省區逐步建立健全以實施流轉合同制為重點的流轉管理制度和規程。目前流轉一年以上建立了穩定流轉關系的大多數簽訂了合同。2007年全國簽訂的流轉合同份數比上年提高了27.9%。在農業部組織的土地流轉抽樣調查中，80%的調查縣流轉合同簽訂率達到60%以上，其中有26.7%的調查縣達到80%以上。農戶調查中流轉合同簽訂率達82%。93.3%的調查縣采取了縣以上統一規范流轉合同文本。及時調處流轉糾紛。2007年農業部受理流轉問題信訪51件，比上年減少50.5%，占承包類問題信訪比重由3.87%下降到1.7%。農戶調查反映發生的流轉糾紛總體上能夠得到及時妥善解決，其中通過協商和調解解決的占76.2%，仲裁解決的占14.3%，訴訟解決的占9.5%。

2.2積極提供流轉服務。

調查縣中已有85.5%的鄉鎮依托農村經營管理部門建立了流轉服務組織，為農民流轉土地提供流轉信息、法律政策咨詢、價格評估、指導合同簽訂、協調利益關系和調處流轉糾紛等服務。在50%的調查縣中，由鄉村組織提供服務的流轉面積已占流轉總面積的50%以上。

2.3采取措施支持鼓勵流轉。

一些經濟發達地區拿出專項經費支持鼓勵流轉。據21個省(自治區、直轄市)初步調查統計：目前已有11.3%的縣(市)拿出專項資金加強土地整理和農業基礎設施投入，為通過流轉實現適度規模經營創造條件。有5%的縣(市)拿出專項資金對流轉雙方給予適當補貼。3 土地流轉中存在的相關問題

3.1強行流轉的問題在少數地方仍時有發生。

主要是有的地方基層干部對維護農民的土地權益和堅持農村基本經營制度的重要性認識不足，認為發展現代農業就需要土地集中，片面強調和追求農業規模經營而忽視甚至侵害農民土地合法權益;有的地方不顧條件盲目對流轉下指標定任務，違背農民意愿強行流轉的問題在少數地方仍時有發生。據調查縣統計，有20%的調查縣曾發生強行流轉問題和糾紛。

3.2流轉利益糾紛在各地仍不同程度存在。

農戶間流轉以及短期流轉中合同簽訂率不高，流轉雙方形成的利益關系和權利義務約定不明確、不規范，容易引發糾紛;有的在長期流轉中流轉雙方利益協調機制不健全，因經營風險和市場變化等原因也容易引發利益矛盾。據調查縣統計，有80%的縣發生過流轉利益糾紛。

3.3有的在流轉中改變土地農業用途。

有的地方還存在將流轉的耕地用于種樹或挖魚塘，有的甚至搞非農建設。

3.4規模流轉的耕地很少用于種糧。

由于種糧效益低，在流轉的土地中，種糧的面積和比重有進一步縮減的趨勢，特別是規模流轉中用于種糧很少。據調查縣統計，目前農戶之間流轉土地中用于種糧比重占71.9%，而規模流轉入企業、業主的土地中用于種糧比重僅為6.4%。今后不少地方將可能出現流轉面積遞增、種糧面積遞減的情況。在南方部分丘陵山區，有的外出務工農民無償轉出的生產條件較差土地無人耕種，有的出現拋荒。土地流轉工作需要正確處理的幾個關系

4.1正確認識和處理好土地流轉與堅持農村基本經營制度的關系。

以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，是適應社會主義市場經濟體制、符合農業生產特點的農村基本經營制度，是黨的農村政策的基石，必須毫不動搖地堅持。要賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權，現有土地承包關系要保持穩定并長久不變。必須認識到：只有堅定不移地堅持農村基本經營制度和長久穩定承包關系，農民才有可能充分行使好土地流轉權利，從根本上消除流轉的后顧之憂，才有可能建立起穩定的流轉關系。因此，堅持農村基本經營制度是農村土地流轉的重要前提和制度保障，流轉必須堅持好這個前提。在土地流轉中堅持農村基本經營制度，核心是維護好農民土地承包經營權和流轉主體地位，尊重農民意愿，堅決防止和糾正違背農民意愿強行流轉的錯誤做法。同時，符合農村生產力發展要求和農民意愿的土地流轉，也是農村基本經營制度適應現代農業發展的必然要求和應有之意，正確引導農村土地流轉、健全土地承包經營權流轉市場，也就成為不斷完善農村基本經營制度的重要內容。因此，要在堅持農村基本經營制度的前提下搞好農村土地流轉，并通過規范有序流轉，促進農村基本經營制度不斷完善。

4.2正確認識和處理好土地流轉與發展現代農業的關系。

發展現代農業需要提高農業生產經營的組織化程度，在有條件的地方發展多種形式的適度規模經營。現代農業的核心是組織化，而不是簡單的土地規模化。國際上既有依靠集中和擴大土地規模經營實現農業現代化的歐美模式，也有在小規模家庭經營基礎上實現農業現代化的東亞(日本、韓國和我國臺灣地區)模式。我國人多地少、農民比重大且在相當長時期內不可能大量轉移的國情，決定了我國大多數地區靠集中和擴大土地規模來發展現代農業，在相當長時期內是不可能的。立足國情，正確的思路應當是：在一些條件具備的地方，通過正確引導農民依法自愿流轉土地逐步實現適度規模經營的同時，積極探索在堅持家庭承包經營基礎上，走出一條通過發展多種形式的合作服務實現農業適度規模經營、提高農業生產經營組織化程度的路子，推動我國現代農業發展。應當看到，通過土地流轉，在有條件的地方發展專業大戶、家庭農場、農民專業合作社等規模經營主體，是發展我國現代農業的一個有效途徑。但同時也要充分認識到，在實行家庭承包制條件下，土地流轉是實行土地集中式規模經營的前提，土地流轉的速度、范圍和規模，決定了這類規模經營的速度、范圍和規模。由于在相當長時期內，我國大多數地區農村土地流轉的速度、范圍和規模十分有限，因而發展土地集中式規模經營的速度、范圍和規模也會十分有限。不能一講發展現代農業和規模經營就必須實行土地流轉和集中，更不能脫離實際盲目追求規模經營的速度和規模，違背農民意愿強行推動土地流轉。任何時候在條件不具備的地方強行集中土地搞規模經營，都將會引發極為嚴重的社會問題和后果。也不能一講農業現代化就照搬歐美模式，而要注重研究在人多地少、小規模家庭經營基礎上實現農業現代化的東亞模式的經驗，探索我國在家庭承包經營基礎上提高農業組織化程度、發展現代農業的有效途徑，走具有中國特色農業現代化的道路。因此，我們應當在通過加強土地流轉管理和服務、正確引導農村土地流轉的同時，更加注重按照三中全會《決定》中指明的“統一經營”發展方向，積極發展農戶聯合與合作，形成多元化、多層次、多形式經營服務體系，提高組織化程度，推動我國現代農業發展。

4.3正確認識和處理好土地流轉管理與服務的關系。

4.3.1健全農村土地承包經營權流轉市場，需要加強流轉管理和服務。但必須充分認識到：健全土地流轉市場的核心是明確和尊重市場主體，用市場機制引導流轉;農民是流轉的市場主體，土地流轉是農民依法擁有并自主行使的土地權利，土地是否流轉和以什么方式流轉，都應是農民的意愿，由農民自己作主，任何組織和個人都不得強迫或者阻礙流轉。因此，土地流轉管理和服務必須以尊重農民主體地位為前提。土地流轉管理應該以指導和服務為主，是一種指導性和服務式管理。在管理工作中要注意把握好幾點：一要尊重農民流轉主體地位，不能違背農民意愿強行流轉或者阻礙流轉;二要以法律政策為依據，不得非法為土地流轉設置附加條件和要求，簽訂流轉合同要農民自愿申請和接受;三要不增加農民負擔。

4.3.2提供土地流轉服務也必須是農民需要和自愿接受的服務，在實際工作中要注意把握好幾點：

一要以農民自愿接受為前提，不能強加于農民;二是不能包辦代替，不能代替農民簽訂流轉合同;三是不能向農民亂收費。需要指出的是：健全土地承包經營權流轉市場，需要管理和服務兩手抓，不能只抓管理不重視服務，也不能只抓服務而忽視管理。要把管理和服務有機結合起來，寓管理于服務之中。各地要善于根據當地實際情況，因地制宜，積極探索搞好土地流轉管理和服務工作的經驗。

加強農村土地流轉管理和服務工作

根據我國農村土地流轉的實際，當前和今后要加強農村土地流轉管理和服務工作，必須以科學發展觀為指導，堅持農村基本經營制度，堅持依法自愿有償原則，重點圍繞維護農民土地承包權益和流轉主體地位為核心，以實施流轉合同制和備案制為重點，全面建立健全農村土地流轉規范管理工作制度、工作機制和工作規程，確保流轉規范有序;以逐步依法建立糾紛仲裁體系為依托，不斷健全流轉糾紛調處機制，確保流轉糾紛及時化解;以建立流轉服務組織為平臺，逐步完善和加強土地流轉信息、法律政策咨詢、流轉價格評估、合同簽訂指導、利益關系協調、流轉糾紛調處等項服務，不斷優化流轉外部環境。通過加強流轉管理和服務工作，不斷健全土地承包經營權流轉市場，正確引導農村土地流轉依法規范有序進行。

第五篇：關于農村土地使用權流轉現狀調查報告

關于農村土地使用權流轉現狀調查報告

土地是人類賴以生存的最基本資源，土地制度是農村經濟制度中最根本的制度。隨著二、三產業的快速發展，山區外出務工經商人員大幅增加，各地由此不同程度地造成了土地使用分散、閑置、流動性差，甚至出現了拋荒現象，這一問題已成為新時期影響農村社會生產力發展和制約農業生產適度規模化經營的主要障礙。土地的使用是農村人民收入的根本來源，正確的使用方發能夠提高土地所獲得的效益，為明確了解我縣農村的使用情況，在衡陽市祁東縣鄉鎮地區就土地使用情況展開自2010年1月20日至2010年1月28日為期9天的調查.一、農村土地使用權流轉現狀分析

（一）當前我縣農村土地使用權流轉基本情況和主要特點

農業是國民經濟和社會發展的重要基礎。隨著傳統農業向現代農業的過渡，以戶為單位的小規模、低投入、粗放型單一經營模式效益低、抗風險能力弱，越來越難適應大市場、高投入、集約型、規模化、產業化經營的現代農業要求。加快農村土地使用權流轉，將分散到戶的土地集中起來連片開發，實行規模化生產，集約化管理，產業化經營，做大做強農業產業，將極大地提高土地產出率、資源利用率和農業勞動生產率，促進農業增效、農民增收。因此，在堅持農村土地承包期延長30年不變政策的基礎上，建立穩定有序的土地使用權流轉機制，規范土地流轉，既是發展現代農業的客觀要求，也是當前深化農村改革的重要課題

1、流轉形式比較單一。停留在簡單的幾種形式上：一是轉包。第一種是自行轉包，一些外出打工或無力耕種的農戶，通過私下協商或口頭協議等方式以較低的價格將承包地轉包給親朋好友耕種，這在我縣占絕大多數。第二種是反租倒包，指在農戶自愿的前提下，村里或鄉里向農戶支付租金，將農產承包地的經營權收歸集體，然后統一將土地租賃給外來的公司、大戶；二是無償轉讓。部分外出打工或無力耕種的農戶，將土地無償轉讓給親朋好友等耕種，當需要時收回。另外還有置換、委托代耕等其他形式。

2、流轉面積區塊分布不均衡。據調查，全縣土地經營權流轉中，20個鄉鎮、街道多多少少都有涉及，但主要集中在山區鄉鎮，平原鄉鎮較難開展。其中湫山鄉最為典型，全鄉發展適度規模經營土地約有600多畝。其中“東方生態高新示范園區”就有120多畝，以種植油桃、提子，養殖石蛙、野兔、鵝、豬為主。還發展了楊梅基地500畝，其他還有香菇基地、薯條基地、茶油基地。

3、流轉時間長短不一。耕地一年生農作物時間較短，一般流轉在1~ 5年之間；耕地多年生經濟作物、養殖業稍長，一般流轉在5~15年之間，山地、經濟兩用林最長，一般在15年以上。

（二）我縣農村土地使用權流轉存在的主要問題

1、流轉數量少，難以形成規模。目前除湫山鄉的土地使用權流轉工作較為成功之外，其他各地流轉數量很少，難以形成規模。僅僅就村集體的十幾畝山地承包給個人種植水果之類，要么就村集體的三四十畝機動田承包給個人種植花卉之類，流轉形成一定規模流轉的少之又少。

2、流轉不規范。一是行為不規范。許多農戶進行土地使用權流轉，都是口頭說一下，就把自己的土地轉包給他人，不簽合同的現象較為普遍，有的即使簽有承諾書，但沒有明確流轉雙方的權利義務和責任。二是程序不規范。土地使用權流轉要求流轉雙方達到初步意向后，應先由土地流出方提出申請，再進行審查，然后簽訂規范合同，進行登記備案，再進行鑒證；時間較長、面積較大的流轉要到縣里進行備案。全村性的土地流轉必須召開村民代表以上會議討論通過，并進行公開招投標。但絕大部分農戶沒有按照程序，只是私下隨便地搞流轉。

3、流轉機制不健全。一是缺乏一套可操作性的地方性規則。如相應的規范操作程序，統一編制的流轉合同書，科學的土地流轉價格體系等等，一套切實可行的、符合當地實際的、操作性強的地方性規則沒有，使土地使用權流轉無從下手。二是缺乏中介組織的服務平臺。我縣農村土地使用權流轉市場化程度較低，缺少中介服務機構，流轉供求信息不暢，為農村土地使用權流轉提供正常性服務的載體缺乏。三是缺乏流轉的管理和監督。強有力的管理、監督機制會促進土地使用權流轉順利進行，朝良性循環發展，但我縣尚未建立管理和監督機構，缺乏組織保障和相應的監管工作機構，致使農村土地使用權流轉基本上處于放任自流狀態。

（三）影響農村土地使用權流轉的現實障礙

1、農業市場化程度低，農村社會保障機制不健全，農民對土地依賴心理嚴重。我縣農業人口比重大，從事農業生產的農民素質普遍不高，土地規模化、集約化經營少，農產品加工企業“低、小、散”，農民組織化程度低，市場抗風險能力弱；農村最低生活保障、農村富余勞動力轉移就業等社會保障機制不夠健全，農民不愿輕易放棄承包田，認為在外做工經商終非長久之計，把保留承包田作為自己經濟依靠的退路，不愿出讓土地搞規模經營，對土地依賴心理十分嚴重。

2、農村勞動力非農產業轉移率不高，農民與土地分離程度低，影響農村土地使用權流轉。我縣工業經濟發展相對落后，企業數量少，二三產業欠發達，缺少濃厚的經商氛圍，農村富余勞動力向非農產業轉移就業率低，還需要緊緊依靠土地賴以生存，使得農民無法放棄土地，這在一定程度上影響了農村土地使用權流轉的順利開展。

3、農地需求相對不足，缺乏農、工、商企業進入農村。

工業化程度低，城市化進程緩慢，影響到對農地的需求，農村的相對落后，勞動力、基礎設施條件等各種因素的制約，又使得農、工、商企業不愿落腳農村發展，農村的土地流轉、規模經營就難以實現，土地流轉的帶動力不強。

二、農村土地流轉的前提條件和必須堅持的原則

土地使用權流轉涉及面廣、政策性強，事關千家萬戶農民的切身利益和農村改革、發展、穩定的大局，在具體操作中，必須把握好它的前提條件和堅持的基本原則。

1、前提條件。推進農村土地使用權流轉，必須堅持以長期穩定家庭聯產承包經營制度為前提。同時，流轉土地的經營者必須具備基本的生產條件和能力，能保證土地資源的有效利用。

2、堅持“平等協商、依法、自愿、有償”原則。必須充分尊重農民的意愿，由農民自主選擇，自我決策，遵循土地承包、土地管理的有關政策法規，嚴格按政策法律辦事。要讓農民通過土地使用權流轉，獲得比自己經營更多的收益，并努力為流出土地的農民創造更多的勞動和就業的機會，使他們獲得更多的勞務收入。

3、不得改變土地的權屬關系和用途原則。農村土地使用權流轉以后，經營者不得改變土地的權屬關系和農業用途，不得拋荒或掠奪性經營。

4、流轉期限不得超過農戶剩余的承包期原則。從流轉期限看，農村土地使用權流轉的期限不得超過農戶剩余的承包期。我縣從1998年開始第二輪土地承包期延長至30年，如果從2007年開始計算，也就是不得超過20年。

三、積極引導，培育典型，在創新機制中規范推進農村土地使用權健康流轉

（一）培育新型現代農民，大力發展二三產業，促進農村勞動力轉移按照培養現代農業的生產者、先進制造業的專業技能工人與現代服務業的專業服務人員、各類創業人才的新型現代農民要求，推進農民培訓。充分發揮新型工業化、城市化對“三農”的帶動作用，推進農村生產力優化布局和農民穩定轉移就業，統籌城鄉發展。緊緊依托旅游產業和高效生態農業的產業基礎，走農業資源利用同旅游開發互促共進的特色經營路子，鼓勵、引導、發展楊梅采摘觀光游、“農家樂”休閑旅游等二三產業。進一步完善農村最低生活保障、被征地農民基本生活保障、農村富余勞動力轉移就業、新型農村合作醫療、困難群體的扶持救助等社會保障機制，鼓勵企業優先招用本縣農村勞動力，強化小城鎮建設，大力發展鄉鎮企業，對勞動密集型企業予以資金、政策、稅收等優惠，拓寬農村勞動力進城就業渠道。促進農村勞動力轉移就業，減少農民對土地的依賴心理。

（二）積極培育市場主體，以市場經營理念提高土地流轉實效

把調整農業結構、發展主導產業與推進農業的規模化經營結合起來，鼓勵經營大戶、農業龍頭企業采取承包權轉讓租賃、招標承包等方式，通過“公司（合作組織）—基地—農戶”形式，吸納社會資金投入農業，引進市場化管理模式，把農業生產和農產品流通與國內市場對接，逐步形成農業的大生產、大流通的生產方式，實現農業規模化市場化經營。鄉鎮一級則通過土地整理、基礎設施配套建設和提供土地承包權流轉的中介服務，加快培養農業龍頭企業、農民專業合作社、種養大戶等成為現代農業的規模經營主體，推動農業勞動者的專業化分工，提高土地流轉的實效。首先要發展壯大農業龍頭企業。一是要對農業龍頭企業實行動態管理，積極鼓勵農業企業開展技術改造，擴大企業規模，通過幾年努力，培育一批新的上檔次龍頭企業。二是要有針對性的選擇一批有發展潛力的中小型農業企業，進行重點扶持，增加農業企業的發展后勁。其次要加快農村專業合作社規范發展。一是鼓勵多主體創辦。大力發展“龍頭企業+專業合作社+農戶”的產業經營模式，引導農村能人領辦專業合作社，鼓勵專業技術人員創辦各類專業合作社。二是引導多形式發展。既發展生產服務型的專業合作社，更鼓勵發展產銷結合型的專業合作社。三是加大政府扶持力度。對專業合作社收購銷售農產品，以及經其加工、包裝加貼品牌商標等的農產品或專業合作社發展二三產業的，實行稅收等優惠。三要積極培育農業規模經營大戶。制訂培訓新型產業農民規劃，建議開辦專門培訓農民的機構，實行經費補助。培訓一批新型的產業農民，使之成為規模經營大戶、流通大戶和專業合作組織的領頭羊。爭取每年培育種養示范戶和流通戶，進行跟蹤管理。對規模經營大戶和流通大戶進行評比表彰。

（三）搭建平臺，拓寬土地流轉渠道

建立全縣土地流轉服務中心，重點鄉鎮、街道也成立相應的服務中心，充分利用網絡、廣播、宣傳資料等載體和相關會議，及時發布農村土地使用權流轉的信息，努力為供求雙方牽線搭橋，提高土地使用權流轉的成交率，搭建土地流轉服務平臺，為農村土地使用權流轉提供正常性服務。積極嘗試借鑒平湖市黃姑鎮渡船橋村建立的土地股份合作社的經驗，鼓勵發展土地股份合作社，將農戶分散的土地集中起來，統一經營或者交由規模經營者統一耕種，入股的是農戶承包地的“土地經營權”，股份由入股的土地經營權、村集體資產和一部分資金構成（包括生產技術和市場信息），搞好試點工作。

（四）加快制定土地流轉辦法，促進土地使用權規范流轉

要制定操作性強的土地流轉辦法，逐步規范流轉制度。一是規范流轉程序。在堅持原則的基礎上，進行規范流轉，制訂相應的規范操作程序。流轉雙方達到初步意向后，首先由土地流出方向村經濟合作組織提出申請，村合作經濟組織依據有關政策、法規對流轉土地的面積、權屬等進行審查，作出準予或不準流轉的答復；流轉申請通過審查的，由土地流出方(或委托村)與流入方簽訂規范合同，村合作經濟組織進行登記備案，再到鄉鎮鑒證；時間較長、面積較大的流轉還要到縣里進行備案。全村性的土地流轉必須召開村民代表以上會議討論通過，并進行公開招投標。流轉收益除部分基礎性投入后，應全額返回到戶。二是規范合同簽定。統一編制流轉合同書，要將土地流轉的主體、對象、范圍、原則、形式、程序和監督管理都作系統明確規定。農戶之間無償轉讓、零星轉包的，不一定要簽訂合同，但是要到村登記備案。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須要求簽訂合同，進行合同的登記、鑒證，并做好檔案臺賬管理工作。三是制訂科學的土地流轉價格體系。流轉價格實行以谷

物等糧食計價，實行土地流轉收益分年支付，保證當年收益不因物價上漲受損，保證價格的合理性。

四、總結

中國入世以來的形勢決定了我國必須改革現行的農村土地使用制度，在《中華人民共和國農村土地承包法》頒布以后，為解決《農村土地承包法》規范不明的農村土地使用權的流轉中發生的諸多問題，為提高我國農業生產的科技含量和國際競爭力，我國農業必須走土地適度規模化經營的路子。因此，在農村土地使用權的法律制度上進行改革，將農村土地使用權股份化，一方面從法律權利上，有助于明晰產權關系，又能夠保障在農村土地集中過程中，不引發復雜的社會糾紛，從而為我國工業化進程提供穩定的農業支持和持續有效的國內消費市場環境。