第一篇：土地流轉相關制度

農村土地流轉交易服務中心職責

一、宣傳貫徹《土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等相關法律、法規和有關政策，制定全鎮農村土地承包經營權流轉指導性規劃。

二、組建全鎮農村土地流轉交易服務網絡，建立土地流轉交易服務大廳，依法組織土地流轉交易活動。

三、提供農村土地承包經營權流轉指導服務，負責采集發布流轉信息和各村土地流轉信息聯絡員的培訓。

四、免費提供規范的土地流轉合同書，指導流轉合同簽訂及清冊、臺賬的建立和歸檔等工作。

五、組織實施流轉土地的地價評估，制定階段性土地流轉交易的市場指導價格。

六、開展農村土地流轉工作動態情況的調查研究，了解掌握全鎮土地經營情況，宣傳推廣土地流轉中的好典型、好經驗。

農村土地流轉交易服務中心工作制度

1、土地流轉服務中心在鎮政府的領導下，并接受上級業務主管部門的指導。

2、堅持公開、公平、公正的原則，嚴格遵守土地流轉規程。

3、及時將出讓方和受讓方供求土地的位臵、面積、價格、流轉方式、期限等資料輸入微機，并在電子顯示屏或公布欄上發布信息。

4、24小時內通知符合條件的出讓方和受讓方進行洽談對接，并提供洽談場所。

5、指導流轉雙方簽訂土地流轉合同，督促合同履行。將合同資料信息輸入微機存檔。

6、做好土地流轉檔案保管，免費提供檔案查詢服務。

農村土地承包經營權流轉有關政策規定

1、農村土地承包經營權的流轉應當在堅持農戶家庭承包經營制度和穩定農村土地承包關系的基礎上，遵循依法、自愿、有償的原則開展工作。

2、農村土地承包經營權的流轉不得改變承包地的農業用途，流轉期限不得超過承包的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體組織的合法權益。

3、承包方依法取得的農村家庭土地承包經營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等方式流轉。

4、通過招標、拍賣、公開協商等方式承包的農村“四荒”土地，經依法登記取得土地承包經營權證或林權證等證書的，可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他形式流轉。

5、承包方流轉農村土地承包經營權，應當與受讓方在協商一致的基礎上簽訂書面流轉合同。

6、土地承包經營權流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

7、農村土地承包經營權流轉發生糾紛，雙方當事人可以通過協商解決，也可以經村民委員會和鎮級土地承包管理機構調解解決。協商調解不成的可以請求縣級農村土地承包糾紛仲裁機構進行仲裁，或直接向人民法院起訴。

農村土地流轉交易服務須知

1、土地轉出方和土地轉入方分別向村土地流轉信息聯絡員提出書面申請。轉出申請書內容包括：姓名、身份證號、住址、面積、地名、地類、土地坐落、四至、價格、期限、流轉方式、聯系電話等。土地轉入方申請書內容包括：姓名、身份證號、單位、住址、需求面積、地類要求、意向流轉價格、意向流轉期限、意向流轉方式、擬從事經營項目、聯系電話等內容。

2、村土地流轉信息聯絡員對流出流入雙方土地流轉申請材料及流出方流出土地資格、有無權屬糾紛和流入方經營能力、經營項目等予以初審，符合條件的由村民委員會蓋章后及時將土地流轉供需信息上報鎮土地流轉交易服務中心。

3、鎮土地流轉交易服務中心對村上報的材料進一步審查登記后，分別在土地流轉信息顯示屏和鎮村土地流轉信息發布欄上發布。流入方直接到鎮流轉服務中心申請土地的，申請材料及資信、經營能力、經營項目等由服務中心負責審核登記后予以發布。

4、鎮土地流轉交易服務中心或村土地流轉信息聯絡員將有意向的供需雙方信息及時互通，并約請雙方到鎮土地流轉服務中心或村進行洽談協商。對同一宗土地有多個需求主體的，在審核的基礎上，由鎮土地流轉服務中心統一組織競標。

5、土地流轉雙方協商一致，達成流轉意向后，鎮土地流轉服務中心免費提供全市統一的合同文本簽訂土地流轉合同，流轉合同一式四份，經鎮土地承包管理部門鑒證后，流轉雙方各執一份，其余兩份由鎮村備案建檔。

第二篇：土地流轉登記備案制度

土地流轉登記備案制度

1、土地承包經營權流轉登記以宗地為單位進行登記。宗地是指土地承包經營權界線封閉的地塊。

2、土地承包經營權流轉登記實行屬地管理原則，應當由承包方提出申請，村農村土地流轉服務站和鎮農村土地流轉服務中心登記備案。

3、申請人申請土地流轉登記，應當提交下列材料：

（1）申請人身份證明材料；

（2）《農村土地承包經營權證》；

（3）地上附著物權屬證明；

（4）其他證明材料。

4、委托代理人申請土地流轉登記的，除提交規定的材料外，還應當提交授權委托書和代理人身份證明。

5、對承包方提出的土地流轉登記申請，村土地流轉服務站和鎮農村土地流轉服務中心應當根據下列情況分別作出處理：

（1）申請登記的土地不在本登記轄區的，應當當場作出不予受理的決定，并告知申請人向有管轄權的部門申請；

（2）申請材料存在錯誤可以當場更正的，應當允許申請人當場更正；

（3）申請材料不齊全的，應當當場一次告知申請人需要補正的全部內容；（4）申請材料齊全、符合有關規定要求，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理土地流轉登記申請。

6、鎮農村土地流轉服務中心應當對受理的土地流轉登記申請進行審查，并按照下列規定辦理登記手續：

（1）根據對土地登記申請的審核結果，以宗地為單位填寫“農村土地流轉信息登記表”；

（2）簽訂土地流轉合同后，根據“農村土地流轉信息登記簿”的相關內容，需要填入《農村土地承包經營權證》的，要進行微機錄入并在原證上打印記錄。

7、農村土地流轉登記簿應當載明下列內容：

（1）土地承包方的姓名或者名稱、地址；

（2）土地流轉期限及流轉價格；

（3）土地的坐落、界址、面積、土地承包合同號、土質狀況、水澆條件；

（4）地上附著物情況。

8、農村土地流轉登記簿采用紙質和電子介質兩種方式備份存擋。

9、有下列情形之一的，不予登記：

（1）土地承包權屬有爭議的；

（2）土地違法違規行為尚未處理或者正在處理的；

（3）改變土地農業用途的；（4）申請登記的土地流轉期限超過規定期限的；

（5）其他依法不予登記的。

不予登記的，應當告知申請人不予登記的理由。

10、鎮農村土地流轉服務中心應當自受理農村土地流轉登記申請之日起五日內，辦結農村土地流轉登記審查手續。

第三篇：土地流轉各項制度

一、崗位責任制度

宣傳貫徹落實黨和國家的土地流轉方針政策、管理、監督和指導農村土地流轉工作。

第一條負責貫徹落實上級的工作部署和要求，結合實際指導各村土地流轉，負責工作計劃、總結、統計匯總必報表。

第二條負責提供土地管理法律、法規、農村土地流轉工作政策。

第三條主要負責建立50畝（含50畝以上規模經營的土地流轉信息平臺，及進收集，發布土地流轉供求信息，建立土地流轉儲備庫。

第四條負責辦理有關農村土地流轉合同變更手續，審核流轉報告，指導簽訂流轉合同及其鑒證，管理農村土地流轉檔案資料。

第五條定期召開月報會，及時總結經驗，負責各村推廣，做好各村土地糾紛的調解。

第六條負責調查核實獎勵扶持申報材料。

二、信息發布制度

第一條建立50畝以上規模經營的土地流轉信息儲備庫；

第二條定點收集、定期發布，定時上報土地流轉信息；

第三條及時更新土地流轉的信息發布內容；

第四條運用信息化管理手段，實現市、鎮兩級土地流轉信息聯網；

第五條指導培訓鎮、村兩級信息員，及時采集信息資源，增強信息服務功能。

三、備案審查制度

第一條加強對土地流轉內容、程序、用途的合法性、規范性、資料的完整性進行審查；

第二條規范操作程序，保證流轉程序和內容真實、完整、合法有效；

第三條依法審查土地流轉方式，流轉期限、流轉費用的合理性；

第四條對申請合同鑒證的，依法進行鑒證；

第五條對土地流轉情況進行備案登記，為土地流轉糾紛處理提供依據。

四、檔案管理制度

第一條 為了切實加強對農業土地流轉資料的管理，做到資料齊全、整理規范、使用有序、保管安全，特制定本

制度；

第二條檔案柜要合理放置，統一編號，檔案資料排放做到科學、整齊、統一。

第三條檔案管理人員變動，應及時辦理移交、接交手續，防止檔案遺失。

第四條 檔案管理人員對土地流轉資料應做到妥善保管，強化責任；

第五條檔案管理人員及時整理農村土地流轉管理相關資料，并按規定裝訂歸檔。

第六條加強治安保衛工作，嚴防檔案資料被盜，確保檔案資料安全。

第七條室內要經常清掃和通風，保持整齊、整潔、干凈，采取有效措施防止強光輻射和鼠咬蟲蛀檔案資料。

第八條非本單位工作人員查閱檔案資料，須經單位主管領導同意批準，外借資料須履行登記歸還制度。

五、調解仲裁制度

第一條為了及時公正解決農村土地流轉糾紛,切實保護當事人合法權益,促進土地依法自愿有償流轉,特定本法。

第二條凡因訂立、履行、變理、解除和終止土地流

轉合同發生的爭議；因雙方不積極履行合同義務，造成合同違約；因自然災害影響造成合同違約等均屬調解仲裁范圍。

第三條解決土地流轉糾紛，應當根據事實，遵循合法、公正、及進著重調解的原則，依法保護當事人的合法權益。

第四條土地流轉發生糾紛，流轉雙方可自愿協調解決，也可與第三人協商，達成和解協議。

第五條發生土地流轉糾紛當事人不愿協商，可以申請調解再仲裁，對仲裁裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟。

第六條發生土地糾紛雙方當事人應積極主動地提供和搜集證據，交仲裁機構核查。

第七條調解土地流轉糾紛，辦案人員應當充分聽取雙方當事人對事實理由的陳述，耐心疏導，幫助達成協議。調解達成協議的，應當制作調解協議書。

第八條土地流轉糾紛調解不成或一方申請仲裁的，應組成仲裁庭進行裁決，并制作裁決書。

第九條仲裁人員資質以及仲裁庭組成、庭裁決等事項，嚴格遵守《農村土地承包經營權糾紛仲裁法》。

六、風險預警制度

第一條為進一步提高土地流轉的穩定性，防止流轉糾紛發生，特制定制度。

第二條加強對流轉雙方誠信履約意識教育，督促流轉雙方嚴格依照合同規定履行各自職責。

第三條幫助解決生產和技術方面的問題，有效降低生產成本。

第四條宣傳落實國家支農惠農政策，幫助協調支農惠農資金、項目等措施落實。

第五條幫助制定產業發展規劃，指導產業開發，搞好協調服務工作。

第六條對土地流轉情況進行跟蹤管理，防止改變土地用途，摞荒等現象的發生；隨時掌握土地流轉后的生產經營狀況和合同履行情況，發現問題及時預警，妥善處理，避免糾紛發生，降低流轉風險。

第四篇：土地流轉制度創新七人談

探索篇——土地流轉七人談

推進農村土地流轉是壯大“三農”經濟的根本出路，也是縣域社會經濟發展的必然趨勢。如何建立依法、自愿、有償的市場化土地承包經營權流轉機制，完善、規范和推進土地流轉工作，依法保障農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，是擺在地方政府部門特別是縣級政府面前一個現實而又重大的問題。

長期以來，土地紅利可以說是地方政府特別是縣級政府財政體系的支柱和經濟增長的關鍵。然而，隨著人多地少矛盾的加劇，各方面遺留問題接踵而至。在社會轉型、改革不斷深化的的今天，解決好土地流轉這個熱點問題，需要探索的勇氣、科學的態度、法治的眼光、寬容的精神。那么，如何才能達成共識？土地流轉頂層如何設計？

法律頂層如何設計？

江平（中國政法大學終身教授、博士生導師）：《憲法》、《土地管理法》、《物權法》等相關法律在農村集體土地的改革和流通問題上留有空間和余地，這很重要。

農村承包的土地能不能再放開一點。過去農村承包經營土地一般都是用于耕種，現在擴展到可以辦農民專業合作社。《專業合作社法》規定的形式可以是加工類型，甚至是信用合作社。農用目的應當作更廣泛的解釋，只要為農業服務，就是符合農用目的。

農村集體土地上能不能搞建設用地，爭論比較大。廣東省出臺的辦法是，農村集體土地可以跟國有土地一樣流通，也可以出讓，但是有一個底線是不得蓋商品房賣，這在條件成熟的地方可以放開。宅基地爭論更厲害，我們的法律規定不

是很完善，房子可以買賣、抵押，但是宅基地不行。房子必然連著宅基地，這一點法律本身就很矛盾。《物權法》等相關法律太保守了，應當往前走一步，但是必須考慮到中國問題的特殊性：一是18億的底線不能動。二是農民的社會保障問題。體現在立法上無非就是考慮的細一些，技術上更規范一些。宅基地可以轉讓，但是后面的做法就是轉讓出去了不能再重新申請。尤其是在城市附近，這條必須把牢才不會出現問題。

薛剛凌（中國政法大學法學院院長）：現在改革和法制的關系沒有處理好，國家也沒有控制。對待熱門問題，各地都在爭利益，比如地方上把投資項目條件放寬，有些甚至借試點之名搞無序競爭，這是引起中國過度發展和腐敗很重要的原因。改革是不是有范圍，哪些可以改，這就涉及到法制統一的問題和程序問題。將來對一些試點也需要做出界定，創新也應講究法律規則，地方不可以隨意自己立法。

土地權益如何規范？

江平：農村集體土地上能不能搞建設用地，爭論比較大。按照《土地管理法》，只能用于鄉鎮企業、公益設施、學校、養老院，現在能不能不局限于鄉鎮企業，為什么不能投資引進一些先進的技術企業。最難的是農村集體土地能不能蓋商品房賣。已經賣了的怎么辦，沒賣的怎么辦。如果不允許，農民完全有理由說，我擁有土地所有權為什么不能蓋房子。如果放開的話應該考慮小產權的繼承和產權變更問題，而且還要涉及到土地增值后利益歸誰的問題。有一部分肯定要歸集體土地所有者，一部分以土地稅或者土地的增值稅，或者土地的收益稅等辦法來解決，這樣可能更好。

蔡繼明（清華大學政治經濟學研究中心主任）：要用科學的土地規劃和嚴格的用途管制取代土地產權歧視。對于建立在農村集體建設用地上的小產權房，要承認其合法性。既然法律認可的農村集體建設用是為了增加農民（包括集體）的非農業收入，為什么不允許農民通過用于房地產開發獲得更高收入呢？對于非法占用農地建設的小產權房，也要區別對待。要從解決小產權房的整套方案公布之日起畫一條線：此前為歷史問題；此后為現實問題。能夠低成本恢復的歷史問題

就堅決拆除，如果規模很大并已投入使用多年，也很難將其恢復成耕地的，拆除會得不償失，而且會引發矛盾。應該對當地政府、房地產商等相關方進行一定的處罰，將這類小產權房合法化。以后出現的問題一定嚴懲不貸！

曹鋼（陜西省政府參事）：落實土地的確權、登記、發證工作是土地流轉的基礎性工作，更是保證土地流轉正常進行的基本前提。國家自2010年開始土地的確權、登記、發證工作，提出用三年時間完成，后來沒有實現。2012年，中央一號文件重新布置這項工作，今年的一號文件再次提出：“用五年時間基本完成宅基地、林地、承包地的確權、登記和發證工作”。這表明，國家要把農民的土地承包權提升到財產權的高度。讓土地成為農民的一項長久的權益性收入，可以像財產一樣進行擔保、抵押、繼承，讓流轉土地變成流轉權益，流轉財產。

只有農民的土地承包經營權成為一種完整的產權，其主體地位才能真正確立起來，農民的土地承包經營權才能真正受到法律保護。而且，土地上升到財產權利以后，農民對土地流轉的重視程度就會提高，這也將促使土地流轉行為更加規范。

相關制度如何完善？

嚴金明（中國人民大學公共管理學院副院長）： 土地流轉是很復雜的問題，涉及到國土局、農業部門、如果發展成企業，還要涉及到工商局等相關部門。人和地的關系是農村最核心的問題。在農村也有兩大塊，一是農村土地承包經營權流轉，二是農村建設用地流轉。農村承包經營權流轉現在有法可依，只需完善。但農村建設用地流轉無法可循，在這方面要制定相應的法律和法規，包括國土資源部也要出臺相應的行政規章。

王建康：土地流轉后的“非農化”傾向違背了農地農用原則，這在國內外都是不允許的。這方面應當形成一個暢通的舉報通道，對出現違規違法事件及時處理，強化監督。而且，國家對農用地種植經濟作物方面沒有明確限制，農用到底發展到哪一步，未來在制度上也應該嚴格把關。“非糧化”問題也很突出，其根本原因還是種糧收益低，周期長。必須實行規模化、機械化的現代農業生產方式，降低種糧成本，提高收益。國家可以對規模化種糧給予適當補貼和優惠政策，增

強農業企業、經營大戶、合作社等土地流入主體的種糧積極性。

利益分配如何平衡？

曹鋼：長期流轉往往缺乏利益調配機制。土地進行規模化生產，并注入資本與技術等高效農業生產要素后，往往會產生比流轉前傳統農業更高的收益，就會出現利益調配問題。因此，土地承包經營權流轉價格應根據土地區位優劣、流入戶種植的作物不同、流轉期限不同等來確定價格。建立價格調整機制，比如，每隔一定時期進行一次調整，保障農民收益。陜南平利縣就是按照糧食價格的變化，對農民受益分配進行相應調整。

薛剛凌：農村集體所有的土地用于非農業必須經過批準，實際上已經變成了國有土地。這樣的話處分權沒有說清楚，征地時的土地收益成了大問題。收益究竟應該怎么合理分配呢，香港有個經驗。資源有限的情況下，享受資源的機會大家應該均等，如果你想多占領資源，那就多交稅，而且價格非常高，國家拿這部分錢扶助窮人。但中國的這部分錢大部分被開發商、政府和部分高官拿到了。這里面涉及國家的權利、集體的權利、個人的權利，必須細化，至少在行政上有個標準，省得來回爭。

流轉收益如何保障？

司南（陜西省政府原副秘書長）：必須穩定農村土地承包制，保障農民長期甚至永久性的享有承包地、宅基地、林地、集體建設用地的收益分配權。有些專家提出要搞土地私有化，是不對的。老百姓現在最不滿意的兩個地方：一是權錢交易的腐敗；二是社會不公形成的兩極分化。如果現在將部分土地改為私有，其結果就會讓那些既得利益集團大肆買地，固化其利益而損害老百姓的權益。

土地流轉本身是好事，農民不愿意流轉是因為社會保障體系還不夠，要加大農村社會保障的覆蓋面和投入力度，讓老百姓心里踏實。在流轉操作上，農民有權自主決定土地承包經營權是否流轉及流轉的方式。而且，土地承包經營權流轉收益全部歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留侵占，與民爭利。

同時要解決“小生產、大市場”的問題，要注意培育一些有成長性和經濟實體的法人主體去進行適度規模的經營并示范帶動。企業通過和農戶掛鉤，一方面租用農民的土地，實行統一經營。另一方面，通過專業技術培訓把農民變成農業產業工人。這樣既實現了市場的對接，保證了企業效益，又能吸納農民就業，提高農民的收入。

王建康（陜西省社會科學院農村發展研究所所長）：隨著工商資本和農業大戶的介入，土地經營面臨市場和自然的雙重風險，一旦失敗，農民收益就無法得到有效保障。而實行農業保險、流轉風險保障金等都是很好的解決辦法，即使經營失敗，農民也能得到相應的補償。

服務管理如何健全?

王建康：政府在土地流轉過程中應避免過于積極的介入土地流轉的操作，比如直接代表農民和受讓方進行交易約定，強力推動流轉等。可以承擔法律風險提示、法律知識普及、風險防范、流轉監管等方面的責任，發展一些社會化的組織，開展土地信托、價值評估、抵押融資等社會化服務。

司南：對所有依法自愿流轉的土地都要進行登記備案管理，而不干預土地流轉的自主權。隨著土地流轉規模的逐步擴大，流轉關系也越來越錯綜復雜，登記備案后更方便管理。具體來說，就是方便查詢、匯總，甚至在出現糾紛后，可以溯本求源。

曹鋼：地方政府應該成立一整套服務管理機構，配套相應的班子，進行土地的登記、認證，提供土地流轉服務、管理、保障以及公平性的把握，依法支持、引導、規范土地承包經營權流轉。

另外，現今的土地管理制度城鄉有別，城市管理基本上已經法制化，而農村土地多為政策性管理，因此，要推進農村土地制度的改革，農村土地管理也應該向法制化軌道邁進。

第五篇：土地流轉合同簽證制度

土地流轉合同簽證制度

1、為減少合同爭議和違法合同，保護當事人的合法權益，提高合同履約率，農村土地承包經營權流轉合同必須進行簽證。

2、合同鑒證由縣農村土地流轉服務中心鑒證員辦理。鑒證不得收取任何費用。

3、申請合同鑒證，雙方當事人應當提出鑒證合同申請，并提供下列資料：

（1）承包方提供《土地承包經營權證》；

（2）縣農村土地流轉服務中心信息員和評估員對需求方的審核資料；

（3）簽訂合同的法定代表人的資格證明或者委托代理書；

（4）二次流轉時，承包方的同意證明材料。

4、申請材料齊備，符合農村土地承包合同鑒證管轄范圍的，予以受理，申請材料不齊的，當事人補齊后予以受理。

5、合同鑒證應當審查下列主要內容：

（1）合同主體是否合格；

（2）合同內容是否符合政策、法律、法規；

（3）合同當事人意圖表示是否真實；

（4）合同簽字人是否具有合法身份和資格，代理人的代理行為是否合法有效；

（5）合同主要條款是否齊全，文字表達是否準確，手續是否完備。

6、有下列情況之一的，不予鑒證：

（1）不真實、不合法的合同；

（2）有足以影響合同效力的缺陷且當事人拒絕更正的；

（3）當事人提供的材料不齊全，經告知補正而沒有補正的；

（4）不能及時鑒證，而當事人又不能等待的；

（5）其他不能鑒證的。

7、需要對當事人、合同標的物及其他有關情況進行調查的，應當先行調查，不得先鑒證后調查。經審查，符合鑒證條件的，應予鑒證。

8、鑒證合同應當自受理鑒證起2個工作日內辦理完畢。