第一篇：做好物業管理工作應具備兩個條件

做好物業管理工作應具備兩個條件

做物業管理工作是天天接觸業主,純服務性行業,講策略,練耐心,賣嘴皮,若稍有疏忽導致業主不滿意,工作便很難開展。我剛到公司上班的時候很不習慣,整天一個“忙”字當頭,物業管理員工跟“救火隊”似的,管理的小區不是這兒漏了,就是哪兒堵了,好在公司的人都齊心,始終把業主的利益放在首位,贏得了社會的充分信任。目前,我們公司已經是物管某市場的“領頭羊”,發展形勢喜人。

做物業管理工作的好處是接觸社會各個層面的人多,了解的信息也廣。做物業管理員幾年了,若談點想法的話,我認為做好這行工作應具備兩個基本條件。

一、建筑市場的規范運作,是保證物業管理工作順利開展的首備條件

物業管理的對象是樓宇住宅,建筑工程質量的優劣直接制約物管業的健康有序發展。應當肯定,改革開放以來我國建筑市場發展迅猛,但是,毋庸諱言,近年來建筑市場存在的問題也不少。一些地方和部門的少數黨員干部受利益驅動,把抓工程當作肥缺,隨著一批人們戲稱的“基建局長”、“基建市長”、“基建書記”的出現,工程質量便日趨下降。據一份權威資料顯示,目前建筑市場存在的問題主要有5條,現摘錄如下:

1、有的開發企業違反建筑程序,有法不依,逃避應有的監督。表現在規避招標、虛假招標和嚴重違反法定建筑程序等方面;

2、勘察、設計、施工、監理單位轉包、掛靠、違法分包等問題依然存在。有的在承包工程后,不履行合同約定的責任和義務,將其承包的全部工程轉給他人或者將其肢解后轉給其他單位承包;有的無相應資質或超越本單位資質等級承攬工程等;

3、少數開發企業不執行工程建設強制性標準的現象時有發生。在一些低資質等級的勘察、設計、施工和監理單位,未嚴格按照工程建設強制性標準進行勘察、設計、施工和監理;

4、一些地方部門的工作人員,包括個別領導干部,濫用手中職權干預工程發包承包的問題依然存在,個別地方的黨政領導不顧部門職能,將“干預工程”與“依法行政”混為一淡,將“插手工程”與“加強領導”相提并論,千方百計地將應該公開招標的工程降格為邀請招標;

5、有形建筑市場自身建設不完善。有的行政主管部門和監督管理機構不依

法行政,陪標問題、標底編制等問題,嚴重影響了建筑市場“公開、公正、平等”競爭的秩序。

以上原因導致工程建設質量不高,建筑質量差,致使屋面漏水、樓板開裂、排污系統不暢等問題產生,也嚴重制約了物管工作的開展。因為業主在樓宇的使用過程中,無論通到什么問題,首先找到的是物業管理公司,認為他每月交納了物業管理服務費,那么修漏補缺自然是物業公司的事,你不修,他便不交費。然而因建筑質量問題導致的維修動則上千上萬元,物管公司在無法承擔業主也不愿交這筆用的情況下,只好退出該類住宅小區的管理,萬般無奈地把矛盾交給社會,造成部分群眾集體上訪,加重了政府職能部門的工作負擔。所以,整頓建筑市場秩序,不僅可給消費者帶來利益,也會為物管行業的發展增添后勁。

二、強化物管從業人員服務意識培養,是做好物業管理的必備條件

物業管理是集政策、法規、服務意識、敬業精神為一體的綜合性服務行業,這個行業是否發展的最終落腳點,則在于收費的問題上。怎樣才能收好物業管理費呢?我的經驗是要做好物業片區管理員,勢必樹立“兩勤、一到位”的管理服務理念。

一是要樹立“嘴勤”的管理理念。物業管理屬定向服務,與一般商品銷售員的區別是對顧客缺乏選擇性,要想讓業主交納足額的物業管理費,在充分尊重其意愿的同時,必須向被服務對象講授現行的有關法律法規知識,也獲得他們對物業管理的理解和支持。要利用大的節假日組織有益的小區群眾性娛樂活動,以融恰業主與物業管理公司的關系,并經常與業主交心談心,及時了解他們想什么、盼什么、要求什么,把各個業主的冷暖掛在心上。我管理的片區有一名姓余的業主,有人說她是油鹽不進的“鐵公雞”,無論怎樣解釋,她就是以困難為名不交費。后來我才知道,她丈夫兩年前遇車禍身亡,家有年近七旬的老母臥床不起,為此,我主動借給她1000元錢,幫其女兒擺了一個水果攤。家庭收入有了明顯改善,交費困難戶成了為物業管理奔走呼號的積極分子。

二是要樹立“腿勤”的管理理念。物業管理涉及到千家萬戶,作為片區管理員不能整天在辦公室喝茶看報,要經常深入管理小區摸情況,堵了漏了,及時進行修繕,收費員與業主產生了矛盾,主動上去調解,管理小區有不安全隱患,要盡快消除。今年大年初二晚上,我接到一名業主的投訴,說他家的電源開關跳火。放下電

話后,我便與公司電工聯系,但三個電工一個也不在家,情急之下我便自己掏錢雇了一個電工,為業主消除了安全隱患。

三是要樹立“一到位”的服務理念。物業管理服務的好壞,是推動其發展的關鍵。我認為,物業管理要樹立“一到位”的服務理念,必須針對業主需要抓住幾個重點:如抓業主政策法規的咨詢服務;抓管理小區的修繕和美化服務;抓樓宇住宅的保潔管理服務等。

楊學武

2009年6月26日

第二篇：如何做好物業管理工作？

如何做好物業管理工作

隨著城市規模的不斷擴大，城市基礎設施的建設、維護和管理等工作面臨的的困難和問題越來越突出，因此，進一步加強和規范物業管理工作就顯得越來越緊迫。

物業管理工作社會性強、敏感度高，涉及到千家萬戶的切身利益。做好物業管理工作對于維護社會穩定、為廣大人民群眾和經濟發展營造良好的環境、加快城市化步伐具有重要的作用。目前，物業管理工作還存在著規劃不完善、管理不規范、收費不統一、服務不周到等許多亟待研究解決的問題。要做好物業管理工作，必須從以下幾方面入手：

（一）要進一步明確物業管理的主管職能部門。由于物業管理工作以前沒有法律法規來規范，因此，各地的物業管理主管部門也不盡相同。隨著《物業管理條例》的實施，物業管理主管部門應統一起來。《物業管理條例》的規定是：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”。

（二）小區的規劃、建設需要進一步的完善。在小區建設之前，城市規劃部門要對小區的修建性規劃進行控制，進一步完善各項基礎設施建設，尤其要注意的是要規劃好辦公用房和經營性用房，并要明確指出此辦公用房和經營性用房的最終產權歸該小區的全體業主所有（辦公用房和經營性用房的建設成本分攤在業主所購房屋的成本中）。《物業管理條例》規定，該經營性用房的收入用于該小區的基礎設施建設和物業管理，這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。

（三）要進一步加強對物業管理重要性的宣傳。要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑，針對人們普遍認為物業管理應該由政府管理的舊的思想觀念，采用人們喜聞樂見的形式，廣泛深入地宣傳規范物業管理工作對人們改善生活秩序、生活環境等的重要性，努力把人們對物業管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。

（四）要根據即將實施的《物業管理條例》，制定符合我縣實際的物業管理辦法。要充分考慮各小區的不同情況，有針對性地采取不同的物業管理辦法。可以采取企業管理和業主自營式管理相結合的辦法（業主自營式管理是指由某一區域的全體業主達成協議，由業主自己輪流承擔該區域的物業管理方式），同時要把城市經營的理念引入我縣的物業管理。對于物業管理的收費標準應按照《物業管理條例》的規定，由政府物價部門根據縣城居民的收入水平進行確定。

（五）進一步規范我縣的物業管理市場。物業管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強對物業管理企業的資質、能力、服務質量的監督、管理。物業管理企業的資質由省建設廳審批。要重視物業管理企業及其人員的政治素質、法律素質建設，使其從觀念和意識上擺正與業主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系，明確物業管理的概念實質是按照服務合同約定為業主管理物業，而不是本末倒置地象企業管理員工一樣去管理業主，真正按照《物業管理條例》的規定實現物業管理隊伍的高起點建設、規范化運作。

（六）進一步理順關系，加大工作力度，把物業管理機制引入未實行物業管理的居住區，變政府管物業為社會管物業，努力做好城市經營這篇文章，進一步推進城市化進程。

怎樣做好物業管理服務呢？

優質服務才會贏得市場

一、服務是物管企業拓展市場的重要法寶

二、物業管理企業的本質屬性是服務

三、樹立服務意識，打造優秀物管企業服務品牌

怎樣做好物業管理服務呢？

（一）物業管理服務要做到“五知”：

1、知人——知道我們服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群，這是一個比較繁雜的群體，有男女老幼，有當官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質高的，也素質低的。因此我們對服務對對象盡量做到熟知，很有利于我們有針對性的做好服務。

2、知心——要了解為主服務的心里需求，一般來講，業主有以下十個方面的需求：

（1）業主需要受到尊重——“業主是我們的衣食父母”；

（2）業主需要誠信——“誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙”

（3）業主需要受到關注——“業主的冷暖我先知”；

（4）業主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言；

（5）業主需要小區安全——安全才是美夢的港灣；

（6）業主需要優美環境——好環境才有好心情；

（7）業主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱；

（8）業主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃，滿面春風；

（9）業主需要家的感覺——勝似親人一家人；

（10）業主需要超值享受——“這點費用交得很值”

3、知愛——我們要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深，愛像陽光雨露，滋潤萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚，我們的服務追求才會無怨無悔，我們要有博愛的胸懷，才容得下業主的一切。

4、知事——知道物業管理服務工作具體事務，只有知道要做什么事，才能爭取服務主動性，物業管理服務最怕心中無數，心中無數就會被動挨打。

5、知為——知道每件服務工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規范。物管企業要長期提倡向雷鋒同志學習，人人爭做好人好事。

（二）做好物業服務，保證服務質量的五個方面：

1、追求物業管理服務質量——做到精益求精，細致入微，持續改進，無可挑剔：

2、樹立物業管理服務形象——語言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：

3、提高物業管理服務能力——力求職業化、專業化，員工做到一門精多門通：

4、講究物業管理服務特色——根據業主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務；

5、注重物業管理的服務效果——業主的滿意率+驚喜+社會口碑；

（三）做好物業管理服務四點要求：

1、堅持物業管理服務目的的一致性。

2、物業管理服務要有透明度。

3、要保持物業管理優質的持久性、擴展性。

4、加強物業管理服務的規范性。

物業管理，管理的是物，服務的是人，通過對物的管理，實現對人的服務。只有在這種理念的支配下，才能真正做好物業管理工作。抓好服務質量，提高業戶滿意率。“把溫馨留給業戶”，為業戶營造一個優雅、舒適、溫馨的生活環境，使業戶心理上感受到文明、熱情的服務，這是社會發展對物業管理行業提出的新要求。

如何做好物業管理服務?

物業管理是一項以服務為本質，以管理體現服務的工作。作為業主和客戶，誰都希望聘請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務。應該說，好的物業管理主要體現在十個方面：服務態度——熱情

物業管理屬服務性行業，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”這個基本原則出發，管理公司的員工應發自內心為業主、客戶熱情服務，做到文明禮貌、語言規范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、動作雅觀、稱呼得當。

服務設備——完好

硬件設施的完好運行是實現高水平物業管理的先決條件。物業管理中的服務設備包括房屋建筑、機器設備(如空調、電梯)、衛生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等。對這些設備要使之始終處于完好狀態，保證使用。

服務技能——嫻熟

服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功，如工程人員應具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的治安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業知識。

服務項目——齊全

在做好物業管理綜合服務所包含的必要內容之外，物業管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度，使業主、客戶享受到盡善盡美的服務。

服務方式——靈活

物業管理除了做到規范管理、依法管理外，還應設身處地地為業主、客戶著想，努力為業主、客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能在辦事手續、營業時間、服務范圍等方面給業主、客戶提供方便。

服務程序——規范

服務程序是指服務的先后次序和步驟，它是物業管理重要內容之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環扣一環，緊急情況處理程序則能體現在事故隱患中能有效、及時進行處置，保證業主、客戶人身安全和物業財產安全。服務標準——統一

服務標準是物業公司保證服務水平的具體表現。如禮儀標準、入室清潔標準、入室維修標準、綠化標準等，從中體現出物業公司從業人員待人接物和工作要求的一致性以及展現給業主清潔美觀的衛生環境等。

服務收費——合理

物業管理屬有償的服務行為，但物業管理公司制定的綜合服務收費標準應不高于政府規定的收費標準；物業管理公司開展的特約服務和便民服務也應以滿足業主、客戶需要為目的，不可亂收費或收費多服務少等。

服務制度——健全

物業管理應制定并健全一整套規范、系統、科學的服務制度，以確保為業主、客戶提供穩定的服務。

服務效率——快速

服務效率是向業主、客戶提供服務的時限，管理公司應盡量提高員工素質，減少工作環節，縮短辦事時間，提高服務效率。

如何做好物業管理工作?

如何做好高檔寫字樓的物業管理

一、高檔寫字樓應具備的環境

1、外部環境

1)本國本地區經濟發展狀況 2)政府的政策 3)市場供求關系

2、內部環境

1)地理位置 2)設施 3)人

二、如何做好物業管理工作

1、服務工作的方針（安信快捷便技暖）

1)安全 2)信譽 3)快捷 4)潔凈 5)便利 6)技術（技能、技巧）7)溫暖

2、管理工作的方針（簡重效形通試約）

1)簡單2)重點3)效率4)無形5)溝通6)試驗7)節約

3、管理應樹立的觀念

信息觀念 法律觀念

全局觀念 細微觀念

時間觀念 環保觀念

服務觀念 人材觀念

市場觀念 學習觀念

核算觀念 風險觀念

次序觀念 發展觀念

4、需注意的幾個問題

衛生間 大堂與電梯 吸煙

巡視制度 戶外戶內廣告 保險

應急措施 收費標準 客戶通知

客戶的選擇 裝修的控制

重要文件的簽收 水牌與標志牌

5、個人體會

1)養成一個習慣

遇事要做記錄，好記性不如濫筆頭

2)處理好兩種關系

處理好與發展商（業主）的關系

處理好與客戶（業主）的關系

3)介紹三種常用的方法

·發現和解決問題的方法（CE法）

·整理思路的方法（MM法）

·打開思路的方法（WBS）

4）牢記四項基本原則 ：

·以人為本、·以客唯尊、·服務至上、·管理為先。

第三篇：如何做好前期物業管理工作（模版）

唐山市路宏物業服務有限公司

如何做好前期物業管理工作

宋汝亭編輯

做好物業管理的前期介入和管理是避免物業管理企業進入正常的工作中出現矛盾和糾紛，提高物業管理水平的重要途徑。做好物業管理的前期工作，有利于房地產開發企業對物業建設的質量和銷售，有利于維護業主合法權益，提升物業使用人的房屋價值，提高物業使用人的居住環境和品質，對開發商的房屋銷售都有利、業主權益和社會穩定都具有重大意義，本文結合目前物業管理前期介入的情況，提出如何做好并加強前期的物業管理。

物業管理的前期介入早在我國物業管理的發展初期就被引入房地產的開發建設之中，且已收到良好的效果，現今，許多房地產開發商越來越重視與物業管理企業間的前期合作，也為日后物業的售后服務與長效管理打下了良好基礎。然而，由于一些房地產開發與物業管理企業對物業管理前期介入的意義與作用認識不足，使得物業管理前期介入還未能引起足夠的重視。為了更好地履行物業建設單位與物業管理企業在前期物業管理中的責任 , 防范前期物業管理中的潛在風險，建議物業管理行業一起來關注物業管理的前期介入。

加強前期物業管理，應該做好以下幾方面工作：

一、規范開發建設企業的建設行為

一個高質量、高標準設施配套完備的物業項目能營造一個高水平的物業管理企業。建設高標準的精品樓盤，除了開發商、建設商、監

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理部門外，還必須通過物業的前期管理來規范和監督開發的建設行為。

（一）對物業的前期設計、規劃嚴要求

開發建設企業的立項、規劃、設計要立足高起點、高標準，要有超前意識;規劃管理部門要嚴格把關，對不符合建設要求的不予審批；開發建設企業要嚴格按照規劃設計進行建造，公共的配套設施要與建設同步進行，避免先建物業后建設施的行為;相關主管部門和質檢部門要定期進行檢查督導，對違規行為及時進行處理，限期改正。

（二）做好物業售前選聘物業管理企業工作

開發建設企業在物業項目開工、商品房預售前應聘任或委托物業管理企業進行前期管理，并制定新建物業管理區域物業管理方案和前期物業管理服務合同、業主公約，報物業管理行政主管部門備案。開發建設企業在出售新建商品房時，應當向購房人明示前期物業管理服務合同的服務內容、業主公約，在與購房人簽訂商品房買賣合同時，簽訂前期物業管理服務協議。未委托物業管理企業進行前期管理，未制定物業管理方案、前期物業管理服務合同和業主公約的，由房產管理部門責令限期改正，如不改正或不備案，不予頒發商品房預銷售許可證，已頒發的予以收回或吊銷預銷售許可證。

（三）按合同規定進行運營

新建商品房由開發建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍 , 承擔保修責任。如委托物業管理企業負責保修 , 應與物業管理

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企業簽訂委托保修合同 , 明確雙方權利義務和保修責任 , 并向物業管理企業支付質保金。

二、規范前期物業管理行為

物業管理前期介入開發建設階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，對物業后期的管理具有十分重要的作用。物業管理企業前期介入應抓好以下幾個環節：

（一）編制前期物業管理方案

物業管理企業應根據前期物業管理合同和物業的規劃設計情況，編制物業管理方案，擬制業主臨時公約和物業管理規定，使物業管理方案和開發建設項目策劃方案融為一體，為日后物業管理打下良好基礎。

（二）組織人員介入

組織人員前期介入是前期管理的關鍵。物業管理企業要挑選具有一定物業管理知識、物業管理實踐經驗和策劃能力的管理人員組成前期物業管理機構，專門負責前期物業管理工作。并指派 1 ～ 3 名物業管理專業人員，參加房地產開發建設企業項目策劃委員會，為開發建設企業提供咨詢服務。

（三）加強物業施工質量監督，保障工程質量

物業管理企業要組織工程專業技術人員深入到施工現場，配合工程監理部門，對物業建筑規劃、建筑材料、工程質量、配套設施建設進行檢查監督，對違反規劃和規定的項目，及時向開發建設企業提出改正意見和建議。

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同時加強前期住宅裝飾裝修管理，對維護廣大業主的合法權益和物業管理區域環境管理及后期物業管理具有十分重要作用。加強前期住宅室內裝飾裝修管理應注重抓好：制定相關制度;辦理室內裝飾裝修手續;加強對裝飾裝修活動的監督管理;對裝飾裝修工程進行驗收等幾項工作。

五、做好物業管理員工前期管理培訓

物業管理是對專業化要求很高的行業。在英國，物業管理者要求是多面手，要能在不同場合充當不同的角色，現代物業管理要求高水平的物業管理從業者必須具備較高的綜合素質，包括思想素質、職業道德、服務態度、管理知識和專業能力等。

在物業管理前期介入中，物業管理人員將代表著企業的外在品牌，人員的整體行為將成為關系到在正常接管、日常服務中能否真正的得到廣大業主對工作的認可的關鍵因素。那么，員工的培養或培訓將根據人員崗位不同進行。

（一）知識

對中高層管理人員的知識要求相對會比較高。知識包括經營管理知識、財務知識、法律知識。此外，掌握一些房產估價、房產經營、建筑工程、預算、城市規劃等知識，對提升服務的內容和檔次大有幫助。

（二）技能

物業管理不僅涉及房屋及其附屬的設備、設施管理、維修和養護，而且包括綠化、環境衛生、保安和消防等，又涉及公共服務、專項服

第四篇：淺談物業管理人員應具備的責任心

淺談責任心在物業管理工作中的重要性

通過這次危機管理案例的學習和自身問題的查找，我們感受良多。縱觀以往，不管是在我們公司還是其它物業管理企業，乃至其它行業，每次事故或是危機的發生，均與責任心有關。今天我談到的主要是物業管理行業中責任心的重要性和如何有效地強化物業管理從業人員的責任心。

責任心、溝通能力、親和力、對法律法規的熟悉是物業管理從業人員的基本素質要求，而責任心排在首位；新金鴻物業公司的服務理念是“服務、貼心、到位”、集團的開發理念是“品牌、細節、社會責任感”，實際上強調的也是責任心，由此可見責任心在物業管理工作中的重要性以及公司對責任心的注重。

物業管理行為的最終目的是提高客戶的滿意度，從而為公司樹立良好的品牌形象，收取物業費，而物業服務是一個事情繁瑣、工種繁多的行業，要想將各項工作做好，實現這個最終的目的，對物業管理人員的責任心提出了更高的要求。

我們通過自查自找，總結發現，工作中許多的失誤均因員工責任心不強造成。首先，在日常服務過程中，小區電動車丟失是巡邏崗責任心不強，巡視不到位；門崗責任心不強，電動車進出檢查不到位造成的；樓道衛生不到位造成業主投訴是保潔員責任心不強，存在僥幸心理，該一天打掃一次的兩天打掃一次，保潔班長、組團主管責任心不強，對責任區域的檢查流于形式，不能及時的發現問題；公共設施存在隱患造成業主人身受到傷害是因維修員、組團主管等責任心不

強，對責任區域的巡視敷衍了事，等等這些，均與我們的工作責任心有關。其次，責任心不強帶來的弊端還體現在許多細小的地方，細微之處見責任，俗話說潤物細無聲。需要責任心的地方，并不一定都馬上涉及企業的生存，反而是那些看似無大礙的小節之處，而這些小節的積累，往往注定了企業的命運。在我們有的服務中心，有時會見到這樣的員工——電話鈴聲持續地響起，他(她)仍慢條斯里地處理自己的事，根本充耳不聞。還有這樣接待投訴的員工，一屋子人在聊天，投訴的電話鈴聲此起彼伏，可就是沒人接聽，問他們，得到的答案是“還沒到上班時間。”其實，離上班時間僅差一兩分鐘而已。在有的服務中心，也曾聽到過員工這樣講述自己部門的秘密“五點半下班得趕緊跑，不然慢了，遇到業主的投訴就麻煩了——耽誤回家。即使有電話也不要輕易接，接了就很可能成了燙手的山芋。”還有的辦公室，燈是大白天也照亮不誤，辦公場所中午去吃飯或者休息了，空調還一直開著，甚至為了透氣，窗戶竟然也開著。上面講到的這些，都是發生在我們身邊，甚至是我們自己身上的事情，這些問題和現象看起來是微不足道的小事，但恰恰反映了員工的責任心。通過這次危機管理預案的學習，我們深刻的意識到，千里之堤潰于蟻穴，物業服務遇到的看似都是小事，如果你不負責任，遇到事情總是拖拉、逃避、置之不理，或者不及時跟蹤、回訪，那么小問題也許就會變成大問題，偶然會變成現象，這不僅使公司蒙受經濟損失，降低了服務質量，而且也損害了業主的利益，失去了業主對我們工作的信任和支持！正是這些體現員工責任心的細小之事，關系著企業的信譽、信用、效益、發

展、甚至生存。

在我們物業公司，如何有效的培養員工的責任心，首先，我們認為要讓每一位物業管理人員都要樹立為業主服務的意識，想業主之所想，急業主之所急，將業主當做自己的家人看待，與業主做朋友，而并非是簡單的利益關系者。當把業主作為家人看待時，業主所遇到的或者是可能遇到的一些問題，我們就會提前想到。在做工作的過程中，也會很細致周到地考慮全面，在我們家里遇到一些需要物業為我們服務的情況時，我們是怎么想的，我們希望是怎么的結果，那么我們作為物業管理人員，就要想想：業主是不是也希望這樣，在服務中是不是可以為業主事先準備好這些服務，此時，業主難道不會滿意我們的工作服務嗎？管理會差嗎？所以，關鍵是每位物業管理人員有無這樣的觀念？這就需要我們強化思想意識的培養，讓全員形成共同的認識。

其次，培養責任心要求我們從小事做起，從細節做起！認真對待業主的每一次投訴、撿拾地上的垃圾、關掉一盞多余的燈、攙扶跌倒的孩子、護送行動不便的老人回家、幫業主提點東西、下雨的時候幫業主撐把雨傘等。這些事情做起來看似微不足道，但是如果你一直堅持，你就會得到比別人更多的機遇和回報！這些小事情做一次不難，難的是每次遇到這些小事情的時候你都能用心去做好，這也是一種責任感強弱的體現。用心做好每件事，盡最大努力完成好各項工作，決不推諉，承擔責任，不為自己找各種理由和借口來搪塞別人，敷衍自己。

這是我今天作為物業公司的代表進行的一些心得，也說出了自己從事物業工作以來的體會，物業服務就是事無巨細、親力親為，時時刻刻充滿著責任感和使命感，把業主當成家人和朋友來對待，不放過任何一個可能疏忽的細節，那么，我們的新金鴻品牌才能更加堅固和耀眼。相信在這次的分享之后，大家一定會更加努力的工作，為了我們肩上所承擔的責任。

第五篇：優秀物業項目經理應具備素質

優秀物業項目經理人須具備的素質

摘要：項目管理是物業管理企業成功運營的關鍵所在，管理處經理是物業管理企業至關重要的管理骨干。知識經濟時代的來臨，要求物業管理企業不僅要有一大批職業經理人隊伍，同樣，也要求有更多的道德高尚、綜合素質高、熱愛物業管理行業，懂管理、善管理，有不斷創新意識的職業管理處主任的人才隊伍。

一、事業責任心

一個人不管對工作、對家庭都應具備強烈的責任心，只有這樣，遇到困難時才能不畏艱難，關鍵時刻挺身而出；遇到不懂時才能不恥下問，一心把工作做好做精。反之，只求過得去，不求過得硬，遇到問題總是強調客觀，推卸責任，整天敷衍了事，怨聲載道。

有責任心的人會對項目的每個細節給予充分的關注，注重企業的品質質量。物業管理行業是服務行業，更要重視客戶（業主）的滿意度，要想方設法為他們排憂解難，而不會一味埋怨客戶（業主）的素質；要善于換位思考，真正做到客戶（業主）至上。

俗話說，做一行要愛一行，行行出狀元。做物業管理首先要擺正位臵和心態。服務行業免不了要受氣，要被人誤解或當出氣筒。沒有一個好的心態，絕對做不好這一行，要做到以客為先，以服務為中心，讓客戶（業主）滿意。而動不動以管為先，以你求我為中心，則是服務行業的大忌。一個人習慣的改變需要有恒心和毅力，而一個優秀經理不僅自己要做到，而且還要帶領團隊一起改變，這是帶有根本性的革命，這也是服務理念的根本及源泉。

二、精通專業知識

俗話講，“沒有金剛鉆，不攬瓷器活”。有了責任心和好的服務理念，就應該學習和掌握物業管理行業的專業技能，這不僅僅是懂機電專業的知識，而是全方位的、同物業管理行業有聯系的每個專業。首先，要了解法律法規。如今是法制社會，遵紀守法、按章辦事是物業管理行業的根本。因此，要學習國家及地方出臺的一系列法律法規，要言之有據，辦事合法，同時注重時效性。項目經理是領軍人物，要帶頭學法、知法、懂法，用法制代替人治。要熟悉和理解多部法律，如《 憲法 》、《 民法 》、《 合同法、以及國家地方法規，如 《 物業管理條例 》、招投標、分等級收費、維修資金的管理、消防條例，等等。

其次，精通本物業的各個系統。一個項目經理一定要了解項目的所有硬件，要熟知供電系統、供水系統、通訊系統、空調、消防、應急通道等系統。只有精通了才能在日常管理中制定出各種應急預案，才能保一方平安，才能在每年的預算中合理地開發維護這些系統，也才能真正意義上的讓業主的物業保值、增值，才能懂得節約降耗，把錢用到刀刃上，防患于未然。只有精通了，才能將物業建造時的隱患和缺陷在日常管理中加以改造和彌補。

三、具有精湛的成本控制和理財能力

優秀的項目經理也是創造經濟效益的理財高手，量入為出、當家理財是項目經理的重要職責，也是經濟考核的責任指標。物業管理企業大多數是微利企業，容不得大手大腳，只有精打細算才能保證項目良性、健康、可持續的發展。

項目經理一定要看財務報表，心存一本明細賬，有多少收入、多少開支，還有多少抗風險的能力，都要了然于胸。

同時，一個優秀的項目經理一定要有不少創收和節約的方法。在創收時要合理掌握市場原則，做到價廉物美，不引起客戶業主的投訴；反對大手大腳的浪費現象，做到人人反對浪費。倡導變廢為寶和技術革新，倡導和推進一種好的激勵機制，獎勵創利者，懲罰浪費者。

一個優秀的項目經理也要不斷地走出去、請進來，學習其他公司及優秀樓盤的成功理財經驗及控制成本經驗，合理地配臵及儲備人員，要規避經營中的各種風險，使項目實現良性及可持續的發展。

四、應具有嫻熟的溝通交流及公關能力

一個項目經理要面臨各式各樣的公司及人群，面臨所屬政府區域的各種有聯系的部門，面臨本公司的各個職能部門及領導，面臨形形色色的分承包商，并要領導本項目的廣大員工，所以，項目經理的溝通交流及攻關能力至關重要。一個優秀的項目經理人不僅要在外部溝通中發揮出負責人的果斷、聰慧，使項目能在一個良好的社會環境中生存發展，更要處理好項目內部關系，團結員工、增強團隊凝聚力，帶領大家共同進步。

同時，除國家及地方法律法規外，項目經理人還必須熟悉本公司的各項規章制度，要建立層級管理的秩序，要依靠團隊的力量進行充分有效的溝通。自己首先要以身作則，作遵章守紀的表率，吃苦耐勞的表率，勤奮學習、艱苦奮斗的表率。利用自身人格魅力、職業操守、業務知識及社會經驗，妥善應對，合理出資，也要學會借用公司職能部門的各種有利資源及技術力量來幫助自己項目的完善及成長，更要重視自己服務產品的質量，質量決定企業壽命，品質代表差距，要具有如履薄冰的危機感，真正做到竭誠服務、追求完美。

五、細節決定成敗

物業管理是一項集體性的勞動，服務質量目標的實現是靠全體員工共同努力來完成的，項目經理的領導力和執行力無時無刻的不體現在所有員工的身上。俗話講，兵熊熊一個、將熊熊一窩，強將手下無弱兵。有人講，注重細節不一定成功，但反過來不注重細節必將導致失敗。彼得 〃 德魯克在 《 卓有成效的管理者 》一書中說：“管理好的企業，總是單調無味，沒有任何激動人心的事件。那是因為凡是可能發生的危機早已被預見，并已將它們轉化為例行作業了。”海爾的張瑞敏也說：“沒有激動人心的事發生，就說明企業運行過程中時時處于正常，而這只有通過每天、每個瞬間的嚴格控制才可能做到”。

在物業管理中，凡事無小事，簡單不等于容易，尤其是安全事項，往往一塊告示牌、一個聯結點都會造成災難和損失。所以項目經理的親力親為、走動式管理，了解現場、了解客戶、了解客戶需求就顯得非常至關重要。沃爾瑪的創始人山姆 〃 沃爾頓工作時間的 90 ％以上是用在乘飛機巡視分店、與員工和客戶交談、閱讀財務報表、召開周六例會討論一個一個分店的具體運營情況。沃爾瑪公司的高層經理，每個星期都要拿出兩三天的時間去巡視分店，解決具體問題，沃爾瑪就是在這樣平凡的努力中，創造了商業奇跡。

因此，物業項目經理要把握住細節，每天親臨現場并關注每個員工的工作過程，體驗客戶的真實需求，有效解決所有具體問題，管理就會變得順暢。

一個優秀的項目經理人應深諳上述道理，以品質提升價值。品質有保障了，企業才能生存，這是核心競爭力的保障。精細化的管理首先做到規范化的管理，以制度管人，將品質做深做透、做細做精、做到極致，才是企業發展的根本之路。