第一篇：物業管理科考題

物業管理科考題

一、綜合知識題。

1、什么是住宅物業管理？

答：《上海市住宅物業管理規定》所稱住宅物業管理，是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、物業管理企業的定義是什么？

答；《上海市住宅物業管理規定》所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

3、業主大會履行哪些職責？

答：業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和

環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。

4、物業服務企業按照物業服務合同的約定應當可以提供哪些相應的服務？

答：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；

（二）公共綠化的維護；

（三）公共區域的保潔；

（四）公共區域的秩序維護；

（五）車輛的停放管理；

（六）物業使用中對禁止性行為的管理措施；

（七）物業維修、更新、改造和養護費用的帳戶管理；

（八）物業檔案資料的管理；

（九）業主大會或者業主委托的其他物業管理服務事項。

物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

5、上海市創建“四高”優秀小區是哪“四高”？

答：所有新建住宅小區按“高起點規劃、高水平設計、高質量建設、高標準管理”的要求進行建設，并在此基礎上創建一批“四高”優秀小區；規范創建管理，提高創建水準。

6、居住物業小區經理的任職條件有何規定？

答：擔任小區經理的管理人員應符合下列條件：

（一）取得建設部頒發的《全國物業管理從業人員崗位證書》；

（二）取得小區經理崗位資格證書；

（三）具有一年以上從事居住物業管理的工作經歷；

（四）與物業管理企業訂有聘用合同；

通過執業注冊。

7、《上海市住宅物業消防安全管理規定》規定業主大會、業主委員會應當履行哪些職責？ 答：業主大會、業主委員會應當履行以下職責：

（一）組織、督促業主或者住宅使用人遵守消防法規和章程；

（二）配合居民委員會依法履行消防安全自治管理職責，支持居民委員會開展消防工作，并接受其指導和監督；

（三）監督、協助物業管理企業落實消防安全服務工作；

依據法律、法規和技術規范標準，維修更新消防設施。

8、召開業主大會會議的程序有哪些？

答：業主大會會議按下列程序召開：

（一）會議籌備工作

業主委員會（換屆改選小組）做好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決表（選票）、核實業主情況。

（二）發布公告

業主大會召開會議前15日，由業主委員會（換屆改選小組）將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

（三）征詢意見或投票表決

采取書面征求意見形式的，業主委員會（換屆改選小組）應發放征詢意見表或表決票（選票），將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見或由業主投票表決。

（四）回收統計意見

業主委員會（換屆改選小組）根據《業主大會議事規則》的規定回收業主意見，進行意見匯總或者票數統計。

（五）通過大會議事決定

業主委員會（換屆改選小組）在公告欄通報征詢意見或投票統計結果，接受業主的查詢和監督。

業主委員會（換屆改選小組）根據征詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

業主委員會（換屆改選小組）應當做好業主大會會議書面記錄并存檔。

二、政策法規題

1、國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》分別從何時開始施行？

答：《物業管理條例》自2003年9月1日起施行，《上海市住宅物業管理規定》自2004年11月1日起施行。

2、物業管理用房的配置有何具體規定？

答：建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：

（一）物業管理企業用房，不低于物業管理區域房屋總建筑面積的0.2％；物業管理區域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。

（二）業主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。

配置的物業管理用房應當為地面上的獨立成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。分期開發建設的物業管理區域，建設單位可在先期開發的區域內配置物業管理用房，或者以先期開發區域的建筑面積為基數，按上述第一款、第二款規定配置臨時物業管理用房。建設單位提供臨時物業管理用房的，應當根據《上海市住宅物業管理規定》第十九條的規定辦理相關手續。

3、物業服務企業在業主、使用人使用物業時應起到哪些監管職責？

答：物業服務企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。

4、當事人對市房地資源據、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的怎么辦？

答：當事人對市房地資源據、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作為具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

5、對違法搭建建筑物、構筑物的如何處理？

違反《上海市住宅物業管理規定》第二十六條第二項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由區（縣）房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期不拆除的，區（縣）房地產管理部門可以申請區（縣）人民法院組織強制拆除。

對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，區（縣）房地產管理部門應當責令立即停止施

工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。

附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。

6、本市的非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，執行什么規定？

本市的非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，參照《上海市住宅物業管理規定》執行。

7、擅自損壞房屋結構，損害公共利益的行為如何處理？

違反《上海市住宅物業管理規定》第二十六條第一項規定，損壞房屋承重結構的，由區（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下罰款。

8、業主、使用人違法《上海市住宅物業管理規定》，擅自改變物業使用性質的如何處理？ 業主、使用人違法《上海市住宅物業管理規定》，擅自改變物業使用性質的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

三、業務知識題。

1、利用物業公共部分獲取的收益如何處理？

答：利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

2、清洗水箱的費用是否應動用維修基金？

答：商品房清洗水箱的費用，在日常的物業管理服務費里列支。根據上海市房屋土地資源管理局“關于實施《上海市商品住宅維修基金管理辦法》若干問題的通知”（滬房地資物【2002】457號）規定：“

四、關于《辦法》第十四條維修基金的用途：《辦法》第十四條所稱的系用于物業共用部位、共用設備以及公共設施的維修更新，不包括日常養護。其日常綠化養護費、水箱清洗、公用照明和共用設備養護費等應納入日常物業管理服務收費范圍。”

關于售后公房清洗水箱的費用，根據《關于水箱清洗和綠地養護收費標準地通知》（滬房地物【1996】872號）的規定可以在三項維修基金的住宅修繕基金中列支，而商品住宅的水箱清洗費不能在維修基金中列支。

3、成立業主大會必須具備什么條件？

答：一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

4、《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》對出租房屋的人均承租面積標準有何規定？ 答：租賃居住房屋，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。

5、對再次籌集維修資金有何規定？

答：專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30％時，業主大會應當就再次籌集方案作出決定，業主應當按照業主大會的決定繳納專項維修資金。分期籌集的，業主應當在3年內交納完畢。

再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數額。

6、物業服務項目和等級是如何劃分的？

答：本市住宅物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維護服務五項，等級從低到高，最高為五級。

7、《上海市住宅物業服務規范》的崗位規范有哪些？

答：小區經理：熟悉業務，履約守信，勤于協調，管理有序。

接待人員：熱情主動，登記準確，處置及時，件件落實。

維修人員：約時不誤，工完料清，住戶簽收，事后回訪。

秩序維護員：在崗盡責，熟悉域情，防范到位，舉止文明。

清潔人員：按時保潔，日清垃圾，定期滅害，環境整潔。

綠化養護員：及時灌溉，按時修剪，清除雜草，防治蟲害。

8、物業管理區域內的哪些配套設施設備歸全體業主所有？

答：物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：

（一）物業管理用房；

（二）門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；

（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫；

（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；

（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他形式承諾歸全體業主所有的物業；

其他依法歸全體業主所有的設施設備。

四、案例分析題。

1、本區某小區業主正在屋頂搭建建筑物，請分析我局將如何進行處理？

答：對于正在實施的違法建筑，拆違實施部門在2小時到現場調查取證，確認屬于我局執法范圍的，向違法當事人送達《當場拆除違法建筑決定書》、責令立即停止施工、暫扣施工工具和材料、限期其房地產登記，報區拆違辦組織強制拆除，拆除后結案并恢復房地產登記。

2、某小區物業服務企業原由小區開發商聘請，業主入住后對該物業服務企業不滿意，雙方矛盾很大，小區業主委員會決定解聘該企業，但該企業稱：其與開發商有委托管理合同，且業主購樓時與開發商的契約中已訂明：“同意開發商委托的物業服務企業進行管理”，因此，業主現在無權解聘服務企業，業主稱服務質量不好，無法舉證，且物業服務質量沒有統一標準，所以物業服務企業不存在違約，如果業主堅持解聘，就要承擔相應的違約責任。為此，業主與物業服務企業爭執不下，訴諸于法院。

問題：

1、試析本案所涉及的法律問題。

2、對此類糾紛應如何解決。

答：

1、本案涉及的是物業管理法律關系問題；

2、物業管理法律關系的產生、變更的基礎是協議委托。在物業管理過程中，物業服務企業的管理權來自于產權人的委托授權。在物業開發階段，產權是開發商的，因而這時只有開發商有權決定請哪一家物業服務企業參與開發和日后過渡期的服務；在業主入主后，由于產權的轉移，物業服務的決定權也隨之轉移了，由業主的所有權派生出來的服務權或委托服務權自然也屬于業主，因此，開發商委托的物業服務企業在完成了過渡期的服務后，物業服務的決定權就隨即從開發商手上轉移到了業主手上，業主委員會可以根據對原開發商聘用的物業服務企業的考察來決定是續聘還是改聘別的更好的物業服務企業。

3、本案中，物業服務企業拒絕交出管理權的理由不能成立，業主委員會在與物業服務企業自行協商不成的情況下，可提起司法訴訟。

第二篇：物業管理科工作總結

物業管理科工作總結

自區房管局物管科從房地產開發管理科獨立出來后，在房管局相關領導的安排部署下，在最近一個月的時間里，物管科工作人員積極展開物業管理方面的工作，總結如下：

一、工作開展情況

1月16日，物管科發出關于春節期間安全管理工作的通知，并要求物業公司將自檢自查報告報區房管局物管科，自檢自查報告中應包括小區環境衛生、小區秩序維護、消防安全管理、自管設施設備的安全、抗雪防凍的安全預防、春節值班制度等，經過多次催促，昭陽區33家物管公司將自檢自查報告上交物管科并存檔。1月27日，物管科工作人員對物業公司進行抽查，對昭苑小區、祥順家園、湖畔名園、麗水馨城的物業管理進行了檢查，檢查過程中發現有的物業公司在管理方面仍存在諸多問題，但也有的物業公司在管理方面經驗比較豐富，值得其他物業公司借鑒。經物管科工作人員調查，通市恒洋物業服務有限公司沒有取得物業管理資質的證書但已經開始營業，并于1月23日在物管科辦公室做了調查筆錄，目前該公司法人在辦理資質證書的過程中。物業管理科對裕康商業廣場在物業管理方面存在的問題進行了多次探討，由于問題比較復雜，涉及的行政部門也較多，暫時還無法取得新的進展。

二、目前存在問題

1、物業公司對行政主管部門的職責和權力認識不清（物業

管理資質證書是由市住建局審批，由房管局物業管理科進行初審）

2、物業管理市場混亂（有的物業公司雖然在工商部門取得營業執照，但是并沒有取得物業管理資質證書就進行營業。）

3、相關部門的職責權限不分明（裕康商業廣場為例，業主私搭亂建，占用消防通道和安全通道，法院判決后，裕康商業廣場的問題仍沒有解決）

三、工作計劃

套進政策性法規

第三篇：物業管理科防暑降溫工作匯報材料

物業管理科防暑降溫工作匯報材料

物業管理科積極響應朔里礦業公司指示精神，認真做好今年的防暑降溫工作。我單位于5月份成立了防暑降溫工作領導小組，制定了可行性防暑降溫工作方案。并利用安全辦公會和班前會時間進行了防暑降溫知識宣傳，發放了防暑降溫藥品，安排專人負責供應茶水和綠豆湯。

具體做法有三點：一是領導重視，我們在高溫季節到來之前，就預見性地對各個班組工作人員進行了宣傳，成立了防暑降溫工作領導小組，制定了防暑降溫工作方案。為做好今年防暑降溫工作打好了基礎。二是措施得力，我們制定的防暑降溫工作方案具有可操作性，具有知識性和預防性，對防暑降溫工作環節進行了比較全面的涵蓋。為防暑降溫工作的順利開展做好了準備。三是組織到位，首先職工食堂保質保量24小時為職工提供綠豆湯，并把熬好綠豆湯送到井口，供上下井職工飲用；同時還為地面高溫車間準備了綠豆湯，隨時供他們領取； 職工食堂承包點每天中午、晚上向就餐職工提供免費稀飯和湯；茶爐房保證做到24小時供應開水；工會、團委還利用多種形式向職工發放毛巾、六神花露水、清涼油、風油精、西瓜、飲料等防暑降溫用品、食品、飲料。其次隨時開放井口會議室，為不能回家的一線職工提供休息場所，并有專人負責。再者我們把班組工作場所作為防暑降溫的重點來抓，做到責任到人，明確職責。

第四篇：物業項目經理考題

物業管理概論

1、物業管理的定義：

指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關的場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、物業管理的起源：

19世紀60年代英國；1981年深圳；《物業管理條例》2003年6月8號頒布

3、物業管理分類：

普通住宅小區、高層樓宇、寫字樓、飯店、商場、公寓別墅、工業廠房及倉庫、會所、停車場、醫院

4、物業管理的本質：

以準公共服務為核心產品的商業活動。

特征：1公共性和綜合性；2廣泛性和差異性；3及時性和無形性；4持續性和長期性

5、物業項目管理概念：

在物業管理區域內，物業服務企業運用物業管理專業知識、技能、方法，使用物業管理專用技術裝備，為了使物業管理項目實現合同所要求的質量標準，在限定的環境、時間和費用等約束條件下，所進行的全面的組織、規劃、控制和協調。

6、物業項目經理的概念：

物業項目經理是物業服務企業對物業管理項目實施管理和服務的全權代表，是物業管理區域內管理和服務的組織者和責任人。物業管理項目經理是由物業服務企業委派，對具體物業管理項目實施管理的責任人，作為項目經理是物業服務企業法人派出的代表，在項目的代理人。物業服務企業不直接對物業管理項目負責，而由項目經理在授權范圍內對物業管理項目負責。項目經理是物業管理區域內，物業管理過程中所有工作的主要負責人。項目經理既要實現約定的物業管理目標，又要承擔經濟和安全目標。

7、直線制特點、優點、缺點：

特點：項目經理親自執行全部管理職能，按垂直系統直接領導，只設職能人員和協助主管人員。優點：集指揮和管理職能于一身，命令統一，責權統一，行動效率高。

缺點：橫向協調配合困難，不利于溝通信息，有些問題各部門要直線向領導機構和人員請示匯報后，才能處理，影響工作效率。

8、直線職能制優點、缺點：

優點：既能發揮職能機構專業管理的作用，又便于領導統一指揮。

缺點：組織機構較為繁瑣，不利于一專多能，人員相對臃腫。

9、按需要設置機構：

管理對象、管理要求、管理原則

組建步驟：1，根據物業服務企業中標的管理方案確定管理任務和組織形式；

2，確定項目管理的層次，設立職能部門與工作崗位； 3，確定人員、職責、權限；

4，由項目經理根據“項目管理目標責任書”進行目標分解； 5，組織有關人員制定規章制度和目標責任考核、獎懲制度。

內外部制度的定義

1、制度建立的意義：

1，物業管理區域內法治化、規范化建設的需要； 2，規范服務人員的需要；

3，規范企業內部各部門的需要；

4，規范區域內業主和物業使用人的需要； 5，協調物業服務企業和社會各組織的需要。

2、建立遵循的原則：

依法守約、以人為本、嚴肅穩定、創新改進

3、內部管理制度的內容：

1，人力資源；2，財務管理；3，物資采購供應；4，檔案管理

4、應急預案的內容：

1，消防滅火；2，防汛搶險；3，緊急停電事故；4，緊急跑水、漏水事故；5，電梯故障（困人）；6，氣體燃料泄漏；7，公共衛生突發事件；8，地震緊急

5、項目經理在項目管理中應建立管理制度有哪些？（自我發揮，口試）

如何發揮項目經理在物業管理制度中的作用

公共法和風險規避

1、民法通則對債的分類：

合同之債；侵權行為之債；不當得利之債；無因管理之債；締約過失之債

2、侵權行為的構成要件：

侵權行為（事實發生）；損害事實；侵權行為和損害事實之間存在因果關系；過錯（故意或過失）

3、合同法條款的內容：

當事人的名稱或者姓名和住所；標的；數量；質量；價款和報酬；履行期限、地點和方式；違約責任；解決爭議的方法。

4、合同法案例：

王某2000年1月入住某小區，自入住之日起只向物業公司交納了2000年1月至2001年1月的物業管理服務費，從2001年2月至今以物業公司服務不到位為由，拒不交納物業管理服務費，物業公司能否起訴王某要求其支付物業管理服務費？物業公司實際可以得到多少物業管理服務費？業主拒交物業管理服務費，物業公司能否把電梯停運？

不能停運電梯，公共性服務，易激化矛盾

案件結果：起訴之日前兩年內的物業管理服務費獲得支持。起訴時效：2年

5、保管合同法律特征：

實踐性合同；原則上無償合同；不要式、雙務合同；保管合同僅轉移標的物的占有，而非保管人取得所有權和使用權。

6、保管人的義務：

給付保管憑證；妥善保管；親自保管；不得使用或者許可他人使用保管物；危險通知；返還保管物。

7、寄存人的義務：

支付保管費和償還必要費用；告知義務；聲明義務（寄存貴重物品未聲明的，保管人只付賠償一般物品義務）

8、物權法：

業主的共有權（所有權）

9、共用部位三部分構成：

1，區分所有建筑物專有部分以外的其余部分； 2，不屬專有部分的建筑物附屬物及附屬設施；

3，經區分所有人約定供共同使用的專業部分與其附屬物。

10、停車場所有權屬問題：

規劃內和規劃外

11、車位費的歸屬：

1，地上：車位管理事宜是否列入物業服務合同，是否列入“車位管理成本”？ 2，地下：屬于開發商所有的車位，收益歸開發商，但應繳管理費。

3，樓梯建筑的一層或樓體建筑的一層或某一層、某一部分的，或是一座專門的停車樓。

12、消防法第五條：

任何單位和個人都有維護消防安全、保護消防設施、預防火災、報告火警的義務。任何單位和成年人都有參加有組織的滅火工作的義務。

13、消防法第十八條：

同一建筑物由兩個以上單位管理和使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對公共的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統一管理。住宅區的物業服務企業應當對管理區域的公共消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。

14、治安管理處罰種類：

1，警告；2，罰款；3，行政拘留；4，吊銷公安機關發放的許可證；5，對違反治安管理的外國人，可以附加限期出境或驅逐出境；6，因擾亂體育比賽秩序被處以拘留處罰的，可以同時責令其十二個月內不得進入體育場館觀看同類比賽；7，違反規定進入體育場館的，強行帶離現場；辦理治安案件所查獲的毒品、淫穢物品等違禁品，賭具、賭資，吸食、注射毒品的用具以及直接用于實施違反治安管理行為的本人所有的工具，應當收繳，按照規定處理；8，違反治安管理所得的財務，追繳退還被侵害人；沒有被侵害人的，登記造冊，公開拍賣或者按照國家有關規定處理，所得款項上繳國庫。

15、履行保安服務職責，采取措施：

1，檢查出入服務區域的人員證件，登記出入的車輛和物品； 2，在服務區域內巡邏、守護、安全檢查、報警監控；

3，在機場、車站、碼頭等公共場所對人員及其所攜帶的物品進行安全檢查，維護公共秩序；

4，執行武裝守護押運任務，可以根據任務的需要設立臨時隔離區，但應當盡可能減少對公民正常活動的防礙。

物業專業法規

1、物業專業法規指導性文件（口試）

2、物業管理七個示范文本：

《臨時管理規約》《管理規約》《天津市住宅前期物業服務合同》《天津市住宅物業服務合同》《天津市非住宅前期物業服務合同》《天津市非住宅物業服務合同》《天津市業主大會議事規則》

3、《物管》新變化：

1，街道辦新增為成立業主大會指導和備案部門 2，將第十一條修改為：下列事項由業主共同決定 3，改建、重建建筑物程序更嚴格 4，業主可向法院申請撤銷侵權決定 5，業委會決定違法街道辦事處有權撤銷 6，物業由管理者變成“服務員”

4、新《天津條例》六項基本制度：

1，業主大會制度；2，招投標制度；3，前期備案制度；4，雙確認制度；5，專項維修資金制度；6，物業承接驗收制度

5、物業管理聯席會議制度召集和組成，物業服務合同約定物業服務內容有哪些（口試）

物業管理招投標

1、協議方式：住：3萬平米，非：1萬以下

2、招投標基本原則：

1，公開2，公平3，公正4，誠實信用

3、招標程序：

1，編織招標文件2，發布招標公告或投標邀請書3，投標報名及發放招標文件4，組織現場勘查和質疑5，投標確認6，投標申請人資格預審7，接受投標文件8，組成評標委員會9，開標、評標和中標10，簽訂合同

4、投標程序：

一、獲取招標信息1，公共媒介上采集招標信息2，來自招標方的邀請

二、項目評估與風險防范1，項目評估2，投標風險的防范與控制

三、投標報名并取得招標文件

四、現場勘查

五、投標確認

六、準備投標文件

七、遞送投標文件

八、參加開標、評標、答辯

九、發放中標通知書

十、簽約并執行合同

5、投標文件編制：

資信標書包括內容：1，物業服務企業營業執照復印件；2，企業資質等級復印件；3，法人代表授權委托書；4，公司介紹、注冊資金；5，公司管理業績；6，項目經理簡介；7，專業技術人員情況。

6、表述編制要點：

1，針對性（1）現場調查——物業、當地法規（2）分析研究——找出目標物業開展物業管理的優勢和劣勢（3）擬定管理方案——結合本企業物業管理經驗和能力，擬定方案

費用測算

1、計費方式：

包干制和酬金制。

2、包干制構成內容：

包干制計費方式下物業服務費的構成內容，物業管理服務成本、法定稅費、利潤。

3、酬金制構成內容：

酬金制計費方式下物業服務費的構成內容，物業管理服務支出、酬金。

4、基本服務費組成：

1，綜合管理2，清潔衛生3，公共秩序維護4，綠化養護5，公共部位養護

5、物業管理服務成本構成內容：

1，管理服務人員的工資、社會保障和按規定提取的福利費等2，物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

3、物業管理區域清潔衛生費用4，物業管理區域綠化養護費用5，物業管理區域秩序維護費用6，辦公費用7，物業服務企業固定資產折舊8，物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用9，經業主同意的其他費用

前期介入接管驗收

1、前期介入定義：

所謂物業管理的前期介入，是指物業公司經招投標或協議選聘，自與建設單位簽訂《前期物業服務合同》至接管物業期間，從物業管理及業主使用的角度，對開發建設的物業項目提出合理化意見和建議，以使其最大限度地滿足業主和物業管理的需求。

2、前期介入的必要性：

物業企業通過前期介入，將長期積累的物業管理知識與經驗應用于功能設計，并且在建設施工銷售階段同步跟進，協助建設單位及時發現和處理建設銷售過程中存在的問題，不僅能從源頭上堵住漏洞，避免或減少上述階段問題的發生，而且可以在開發建設期間把不利于物業管理的因素盡可能的消除或減少。

3、作用：

1，完善使用功能設計的合理性；2，有助于對隱蔽工程等施工情況的了解；3，有利于了解物業情況；4，有利于了解客戶需求；5，為前期物業管理作充分準備。

4、階段劃分：

1，功能設計階段；2，建設施工階段；3，物業銷售階段；4，竣工驗收階段。

5、建設施工階段主要內容：

1，與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；2，配合設備安裝，了解設備性能及維修養護要求；3，針對材料選用及施工工藝，從使用功能和維護管理角度提出意見；4，熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

6、接管驗收的目的：

1，履行相關法律法規規定義務；2，代表全體業主驗收共有財產；3，確保物業交付工作順利進行；4，為日后的物業服務做好準備；

5、確定使用功能、施工質量等遺留問題的解決責任及方案。

7、驗收程序：

1，書面通知驗收；2，確定接管驗收方案；

3、移交基礎資料；

4、查驗公用部位、共用設備設施；

5、解決查驗發現的問題；

6、確認現場發現的結果；

7、簽訂接物業接管驗收協議；

8、辦理物業交接手續。

8、遺留問題的解決：

1，對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同交接人聯系補齊，必要時企業領導應當協助進行。2，對物業硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求交接人在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求交接人在一個月內解決。必要時企業領導應當協助進行。

3、對于長期解決不了，勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給交接人進行備錄。

9、如何辦理物業交接手續：（結合實際口試）

1，在接管驗收協議簽訂后十日內，與建設單位辦理交接手續，接收物業管理用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。2，交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業企業共同簽字確認。3，分期開發建設的物業項目，可以根據開發進度，對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

入住裝修管理

1、入住操作模式：

無論何種模式，都是建設單位向業主移交物業，而不是物業公司移交。模式一：建設單位為主，物業企業配合。業主先與建設單位辦理手續領鑰匙，然后到物業公司辦理物業相關手續，繳納相關費用。模式二：建設單位委托物業企業，物業公司代為辦理入住手續。模式三：建設單位與物業企業聯合辦公。

2、入住服務遵循原則：

1，研讀政策提高法律意思，完善管理文件，規避風險防范在先；2，熟悉項目情況，便于工作開展；

3、熟悉流程，關注細節，展示形象；

4、事前有預案、事發時積極引導、充分溝通，化解矛盾，現場服務優質高效。

3、入住物資準備、資料準備：

物資準備：1，各崗位員工服裝。2，辦公家具、辦公設備、辦公用品。3，工程維修、秩序維護、環境保潔和綠化養護需工具及耗材。4，員工宿舍及食堂物品。5，各類標識（物業管理用房、入住現場、空房標識、公共區域）。6，入住辦理服務所需各類物品。

資料準備：1，客戶資料準備齊全，每戶一袋。

2、資料回收齊全，便于歸檔。建設單位提供資料主要包括：（1）住宅質量保證書及住宅使用說明書（2）入住通知（建設單位向業主發放，約定入住時間、地點等）（3）驗收須知（建設單位告知業主驗收的基礎知識和注意事項）（4）房屋驗收單（建設單位提供，記錄業主對房屋驗收情況）（5）鑰匙交接單 物業企業提供資料主要包括：（1）業主登記表（2）業主手冊（3）物業裝飾裝修管理服務協議（4）消防安全責任書

4、裝修裝飾的流程：

備齊資料——填寫申報登記表——登記——簽訂管理服務協議——辦理開工手續——施工過程巡查——隱蔽工程驗收——驗收

5、不予登記（裝修）：

（1）擅自變動建筑主體和承重結構的；（2）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的；（3）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的；（4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果的。

業主大會和業主委員會

1、管理規約的內容：

《管理規約》應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。管理規約經業主大會會議通過后對全體業主具有約束力。

2、聯系會議制度：

聯席會議制度是街道辦事處、鄉鎮人民政府協調物業管理與社區管理、社區服務的關系的有效機制；是及時有效調處化解物業管理糾紛的有效形式。

3、聯系會議解決問題：

出現下列情形時，業主委員會、物業服務企業或者居民委員會應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府及時召開會議：1，業主委員會不依法履行職責的問題；2，業主委員會換屆過程中出現的問題；3，履行物業服務合同中出現的重大問題；4，提前終止物業服務合同的問題；5，物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；6，需要協調解決的其他物業管理問題。

4、籌備組的組成：

籌備成立業主大會應當建立籌備組，籌備組由業主3至7名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會、開發建設單位代表各1名組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。開發建設單位和物業服務企業應當為籌備組開展工作提供條件。

5、召開業主大會的有效條件：

應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

6、首次業主大會討論的事項：

（1）業主大會議事規則；（2）管理歸約；（3）選舉業主委員會；（4）物業管理服務內容和服務標準；（與物業服務企業擬定的物業管理服務內容和服務標準）（5）涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

7、對業主代表參加會議的要求：

業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見。凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經業主本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時將業主本人簽字后的投票意見如實反映。8、2/3的兩件事：

業主大會決定籌集和使用專項維修資金；決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備。

9、業主委員會的工作職責：

（一）履行職責1，招集業主大會會議；2，定期報告有關決定執行情況，提出物業管理建議；3，在業主大會會議作出決定后30日內，代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同；4，及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；5，督促不交納物業管理服務費的業主限期交納；6，組織業主對物業共用部位、共用設施的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監督實施；7，監督管理規約的實施；8，組織籌集專項維修資金；9，組織業主委員會換屆和補選工作；10，完成業主大會交辦的其他事項。

合同和有關協議的簽訂

1、合同的特征：

1，合同的主體具有平等的法律地位；

2、合同的主體是公民、法人、其他組織；3，合同是以設立、變更、終止民事權利義務關系為目的的民事法律行為；4，合同是當事人意思表示達成一致的一種協議。

2、合同的分類：

1，有名合同和無名合同；2，要式合同與不要式合同；3，雙務合同與單務合同；4，有償合同與無償合同；5，按內容分類：買賣合同；供用電水氣熱合同；贈與合同；借款合同；租賃合同；融資租賃合同；承攬合同；建設工程合同；運輸合同；技術合同；保管合同；倉儲合同；委托合同；行紀合同；居間合同。

3、合同一般具備的內容：

1，當事人的名稱住所；2，標的；3，數量；4，質量；5，價款或報酬；6，履行期限、地點、方式；7，違約責任；8，解決爭議方式。

4、前期物業服務合同的內容和注意事項：

內容：1，合同當事人；2，物業基本情況；3，服務內容與質量；4，服務費用；5，物業的經營與管理；6，承接查驗與使用維護；

7、專項維修基金；8，違約責任；9，其他責任。

注意事項：1，物業的承接驗收的內容、標準和責任的問題；2，物業服務費用的問題；3，空置房服務費取費約定問題；4，前期物業服務合同的解除或終止的問題；5，爭議解決方式的問題；6，簽字與蓋章的問題。

5、物業服務合同與前期的區別：

1，訂立合同的當事人不同；2，合同期限不同。

6、簽訂物業服務合同注意事項：

1，明確業主大會的權利與義務；2，明確物業服務企業的權利與義務；3，需明確對于違約責任的約定，特別是損失的計算以及賠償標準。違約責任要具有可操作性；4，免責條款的約定。如物業服務是否包含對于業主人身保險、財產保管的內容等等；

5、明確爭議解決方式的問題。

維修資金的使用程序

1、專項維修資金的性質：

共用；專項；自籌；公共。

2、使用原則和用途：

1，原則：業主決策2/3；設立專戶；專款專用；核算到套；安全透明。2，用途：專項維修資金應當用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

3、使用范圍：

1，共用部位包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；2，共用設施設備包括電梯、消防設施、綠地、道路、下水管道、安全防護設施等。

4、維修更新改造方案：

應當經專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數三分之二以上的業主書面同意，并在小區明顯位置進行公示。

5、管理系統操作流程：

1，制定維修方案；2，錄入征詢意見、辦理使用備案；3，錄入監理合同、招投標信息、施工合同、申請首期款；4，錄入驗收報告、工程決算、申請尾款。

6、應急解危的主要思路：

1，全市專項維修資金的增值資金除由市財政管理部門核定專項維修資金管理費用外，全部轉入房屋應急解危專項資金專戶，按照不動用業主個人賬戶本金和利息、跨年平衡使用的原則，用于建立物業項目的房屋應急解危專項資金；2，專項用于物業項目共用部位和共用設施設備無法正常使用、危及人身安全或者無法界定受益人等緊急情況時的維修；3，采取由業主委員會或者委托的物業企業申請，區縣房管局現場查勘，施工企業墊資搶修的方式，簡化了申請使用程序，解決了：“雙三分之二”業主確認難的問題，有效發揮了維修資金的應急保障作用。

建筑識圖

1、建筑材料分類：

按功能與用途分類：結構材料、防水材料、保溫材料、吸聲材料、裝飾材料、地面材料、屋面材料等。按化學成分分類：無機材料、有機材料、符合材料。

2、常用建筑裝飾材料：

人造石材、陶瓷制品、玻璃制品、裝飾混凝土、裝飾砂漿、金屬裝飾材料和裝飾涂料。另外還有塑料裝飾材料。

3、防水材料：

1，防水材料是保證房屋建筑免受雨水、地下水與其他水分侵蝕、滲透的重要材料，是建筑工程中不可缺少的建筑材料。2，近幾年我國防水材料由傳統的瀝青基防水材料逐漸向高聚物改性防水材料和合成高分子防水材料方向發展。3，根據外觀形態，防水材料可分為防水卷材、防水涂料和密封材料等。

房屋本體

1、物業類型劃分：

1,磚木結構；2，磚混結構；3，鋼筋砼結構；4，鋼結構。

2、按層次和高度：

低層建筑（1～3層）；多層建筑（4～6層）；中高層建筑（7～9層）；高層建筑（10層以上）。

3、保修期約定：

1，房屋建筑地基基礎工程和主體結構工程：50年（為設計文件規定的該工程的合理使用年限）；2，屋面防水以及有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏工程為5年；3，供熱與供冷系統，為2個采暖期和供冷期；4，電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；5，裝修工程為2年；6，燈具、電器開關損壞為6個月；7，管道堵塞為2個月。

4、完損等級分類：

完好房；基本完好房；一般損壞房；嚴重損壞房；危險房。

5、物業查勘的分類：

1，一般查勘：日常檢查2，定期查勘：每年進行一次3，季節性查勘：雨季、汛期、冬季前后4，定期查勘：對某些指定項目5，突發性查勘：發生自然災害或認為損壞后6，專項查勘：為了某種特殊需要。

6、查勘的內容和方法：

內容：房屋的地點和環境，結構、層數、面積、使用性質、產別和現實情況，房屋的結構、裝修、設備部分等各個項目的完損情況，房屋用途的變化、歷次查勘記錄及修繕情況等。方法：一般可分為直觀檢查法、儀器檢查法、計算分析法、載荷試驗法、重復觀測檢查法等。

7、檢查內容：

1，房屋共用部位主要包括：基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、外檐墻面及樓梯間地面面層、門窗、樓梯扶手等；2，房屋共用設施設備主要包括：電梯、水泵、二次供水、消防系統、排水管道、道路、圍墻、大門等。

8、維修計劃編制原則：

1，編制維修計劃應本著實事求是、量力而行、留有余地的原則；2，應根據物業的完損狀況，在確保物業正常使用功能和合理延長物業使用壽命的基礎上，應充分考慮技術上的可行性和經濟上的合理性。

9、編制方法：

物業的完損狀況是編制維修計劃的主要依據，著重在確保物業安全，保持物業的正常使用功能的前提下編制。（1）對企業自身條件應有全面正確的了解，有可操作性，在自身具備的條件基礎上編制計劃；（2）對物業完損狀況統計資料和維修施工中，工料消耗資料要有積累和分析；（3）在編制計劃時，應做好綜合平衡工作，協調好各層次、各方面的關系。

10、預算造價的費用構成：

1，直接工程費；2，間接費；3，其他費用；4，計劃利潤；5，稅金。

設施設備

1、物業設備管理的內容：

物業設備包括：室內設備、物業紅線內的室內外設備與設施。

物業設備管理的基本內容：設備基礎資料的管理；設備運行管理；設備維修管理；設備更新改造管理；備品配件管理；固定資產管理；工程資料管理。

2、物業維修計劃管理的目的：

3、物業維修日常養護的基本原則和目的：

4、生活給水的要求：

水量、水壓應滿足用戶需要；水質應符合國家規定的《生活飲用水水質標準》。

5、消防用水的要求：

要保證充足的水量、水壓，對水質要求不高。

6、生產用水的要求：

因生產工藝不同，生產用水對水壓、水量、水質以及其他的要求各不相同。

7、管道連接方法幾種：

螺紋連接、法蘭連接、焊接、承插連接、乘插粘接、熱熔連接、積壓夾緊式連接、卡套式連接、卡箍式連接。

8、排水系統的要求：

1，系統能迅速通暢地將污廢水排到室外；2，排水管道系統氣壓穩定，有毒有害氣體不進入室內，保持室內環境衛生；3，管線布置合理，簡短順直，工程造價低。

9、室內給水系統的方式：

直接給水方式；設水箱給水方式；設水池水泵水箱給水方式；分區給水方式；氣壓給水方式；建筑中水給水方式；直飲水給水方式。

10、熱水采暖系統存在空氣的原因和危害、采取的措施：

因系統中若積存空氣，就會形成氣塞，影響水的正常循環。系統的供水干管必須有向膨脹水箱方向上升的流向。其反方向的坡度為0.5%～1.0%；散熱器支管的坡度一般取1%，這是為了使系統內的空氣能順利地排除，在上供下回重力循環熱水供暖系統充水和運行時，空氣能逆著水流方向，經過供水干管聚集到系統的最高處，通過膨脹水箱排除。

11、供暖系統中常見的故障有哪些、產生的原因、排除的方法：

1，常見的故障：供暖系統末端散熱器不熱。

產生原因：各環節壓力損失不平衡或水平方向水力失調。

排除方法：從系統始端開始，順序調小各環路立管或支管上的閥門。2，常見故障：局部散熱器不熱。

產生原因：可能該處管道有堵塞。

批出方法：用手檢查有明顯溫差，可對其敲打或拆開處理，無明顯溫差可能是散熱器內存有空氣，用排氣閥排氣即可。

12、電梯系統管理工作的主要內容：

1，應將電梯維修保養工作委托給專業公司承擔，要認真審核承包方的專業技術水準和專業資格，認真監督合同的執行情況，定期對承包方的服務進行評論；

2，按照電梯管理需要配備專業電梯管理人員的規定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關管理部門認可的上崗資格證書；

3，建立電梯技術檔案，將電梯原始技術資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管；

4，根據電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術性能指標和維修保養說明，制定電梯安全運行和維修保養的規章制度和工作程序、事故應急措施和救援預案，包括值班安排，操作規程和應急處理，日常巡視、周檢、月檢內容，大、中修計劃和工作程序等；

5、備齊電梯維修保養所必須的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應渠道和各專業技術服務公司；

6、根據物業的性質和人流物流的特點確定電梯的服務時間和清潔保養時間；

7、進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本；

8、電梯維護保養停梯均應及時通告業主、物業使用人；

9、電梯每年要由政府技術監督部門進行年檢，使用單位應在安全檢驗合格有效期屆滿1個月向檢測機構提出檢驗要求，獲得年檢合格證，才能繼續使用。

13、安全用電常用的防護方法有哪些：

1，采用護欄或阻擋物進行保護；2，使設備置于伸直手臂范圍以外的保護；3，在裸露的高壓帶電體旁應設置護欄或標志；4，施工操作應保持安全距離；5，架空線路應保持最小的安全距離；6，間接接觸保護法；7，直接接觸與間接接觸兼顧的保護。

14、智能建設的定義：

智能建筑以建筑為平臺，兼備通信、辦公、建筑設備自動化，集系統結構，服務、管理及它們之間的最優化組合，向人們提供一個高效、舒適、便利的建筑環境。

15、電梯系統按功能劃分的組成：

主要由曳引系統、導向系統、轎廂系統、門機系統、重量平衡系統、電力拖動系統、電氣控制系統和機械安全保護系統等組成。

綠化管理

1、常用花卉：

1，草本：金盞菊、雛菊、七彩葉、雞冠花、一串紅。2，宿根：芍藥、萱草、玉簪、菊花、費菜。3，球根：美人蕉

2、澆水注意事項：

1，施肥后及時澆水；2，干旱嚴重時應連續澆水2-3次；3，澆水要均勻，避免只澆土表，至少應達到濕透土層5厘米以上；4，晴天中午暴曬下不宜澆水；5，應保證“開春水”及“封凍水”。

3、病害常識，檢查與識別的方法：

先看癥狀，再看發生規律。葉上出現斑點；葉片正面生出白色或其他色粉狀物；葉片黃綠相間或皺縮變小、節間變短、叢枝、株枝矮小等，多為病毒所致；闊葉樹的枝葉黃或萎蔫；針葉樹針葉枯黃；樹木花卉干、莖皮層起泡、流水、腐爛、局部細胞壞死；樹木根部皮層腐爛、易脫落；樹干樹枝流脂流膠；樹木小枝枯梢；葉片、枝果、花瓣上出現斑點。

4、用藥的原則：

1，合理用藥，環境保護，首選生物性、植物性農藥，禁用劇毒、高毒農藥，少用中毒、低毒農藥，保護天敵，維護生態平衡。

2，輪換用藥和交叉用藥相結合，以減少抗性生成。

3，抓住最佳時機，適時適濃度用藥，既保證藥效，又避免浪費。4，合理混配，減少用藥次數，提高防治效率。5，了解農藥性能及植物特性，避免要害發生。

5、綠化外包總結的問題：

1，承包單位的資質狀況；2，合同簽訂的要嚴謹、細致；3，綠地的基本情況要清楚；4，做好日常巡視、檢查；5，注意綠化設施是否完好；6，監督承包單位農藥的使用情況；7，綠地的衛生狀況；8，合同到期前要加強監督；9，承包單位是否拖欠水費、工資等。

公共秩序服務與管理

1、“秩序維護員”與“保安員”稱謂的區別：

一、從法律依據上看：1，《物業管理條例》第二條規定：“物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”2，第四十七條規定：“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”“物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定”。

二、從成本構成的角度看：從國家發改委制定的《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的相關規定來看，均明確物業服務成本中包含“秩序維護費”的內容，并無“保安費”的表述。

1、《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》第五條規定：“物業管理基本服務費是指普通住宅小區物業管理服務中綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護五項服務所發生的費用。”

2、《物業服務定價成本監審辦法（試行）》第七條規定：“物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公共責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產這節以及經業主同意的其他費用組成。”

3、《物業服務定價成本監審辦法（試行）》第十二條規定：“秩序維護費是指維護物業管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等，其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。”

三、從中物協文件看：中物協“關于使用秩序維護員稱謂的指導意見”：為消除不必要的誤解，準確界定行業責任，建議今后物業服務企業對從事物業管理區域內的秩序維護和協助安全防范的工作人員使用“秩序維護員”稱謂，不再使用“保安員”的稱謂。物業服務企業在簽定物業服務合同時，應與業主進行充分協商，確定“公共秩序維護”的內容，盡量避免使用“保安服務”、“提供安全防范服務”、“維護社會治安”等用語，以減少物業服務糾紛，降低企業風險。

2、公共秩序維護的內容：

1，秩序維護管理；2，機動車管理；3，消防管理；4，應急事件處理；5，不同服務等級物業企業公共秩序維護服務標準描述。

3、機動車輛管理內容：

1，確保消防通道和道路暢通，并征得業主大會同意；2，收取場地占用費，場地占用費主要用于養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等；3，場地占用費的收費標準和使用辦法由業主大會與物業服務企業在合同中約定；4，業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業企業另行簽訂保管合同；5，車輛行駛和停放的具體辦法由業主大會決定并公示；6，未成立業主大會的按照前期物業服務合同的約定執行。

4、車輛管理注意事項：

1，小區交通及車場指引標識及免責告示應充足明確，避免發生法律糾紛；2，與車主簽訂有關車輛停放的相關協議，并留存其本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復印件，建立雙方車輛停放服務關系并建立檔案；3，車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。

5、不同等級的公共秩序維護服務收費標準：

一級：0.34元/月/建筑平方米；二級：0.27元/月/建筑平方米； 三級：0.21元/月/建筑平方米；四級：0.08元/月/建筑平方米。

保潔服務

1、開荒清潔前的準備工作：

現場查看；物料準備；人員動員

2、清潔管理方法：

1，建立完善管理機制；2，建立完善的質量管理系統；3，制定科學合理的操作規程；

3、物業清潔日常管理工作：

可分為日常保養工作、周期保養工作機專項工作三類。

4、室外清潔員的職責：

1，負責大廈紅線范圍內的道路、綠化帶等公共區域地面的清潔；2，負責大廈周圍墻身、幕墻、路燈、宣傳牌、雕塑和排風口的清潔；3，定時對室外沙井、雨污水井及管道和化糞池進行清理疏通；4，負責室外明裝管線和明裝公用設施設備的外表清潔工作；5，負責室外果皮箱和垃圾的清潔、清運和消殺工作；6，對區內違反清潔規定的行為進行勸阻和糾正；7，積極完成上級交給的各項臨時任務。

5、大理石地面晶面的檢查方法：

1，仔細觀察晶面處理后的地板上有無污漬、污垢留存；2，側觀晶面處理后的地面上，有無局部地面的亮度、光潔度和整體的亮度，光潔度不一致的地方，即漏處理的地方；3，檢查施工單位和云石堅固劑容器，核實使用量是否合理；4，檢查操作者的工作時間和處理地面的面積，核實擦地機的移動速度；5，直觀地面經晶面處理后，晶面效果是否明顯，反光點的亮度是否強烈。

6、常用清潔機器：

地毯機、拋光機、吸塵機、吸水機、洗地機、吹風機、高壓清洗機。

7、物業常見蟲害：

1，昆蟲和蜘蛛類：有蛾幼蟲、臭蟲、虱子、跳蚤、蒼蠅、蟑螂、甲蟲、蟲魚、螨蟲、蜘蛛、螞蟻、蚊子等； 2，嚙齒類：主要是老鼠；

3、菌類：有濕腐菌、干腐菌、霉菌等。

檔案的建立與管理

1、一級類歸檔范圍：

1，黨群管理工作形式的文件材料；2，行政管理工作形成的文件材料；3，經營管理工作形成的文件材料；4，物業管理工作形成的文件材料；5，基本建設工作形成的文件材料；6，設備儀器管理形成的文件材料；7，會計檔案；8，職工個人檔案；9，特殊載體檔案；10，物業項目形成的文件材料；11，其它應歸檔的文件材料。

2、行政管理工作形成的文件材料：

1，企業籌備期可行性研究、申請、批準文件材料，企業章程、證照（永久）；2，企業物業管理資質等級認證文件（永久）；3，企業領導（包括董事會、股東會和經理層等）和內部機構構成、變更文件材料（永久）；

4、董事會、股東會、監事會產生的文件材料（永久）；5，企業發生分立、合并、破產、歇業等變更事宜的文件（永久）；6，各項企業內部管理制度、規定（長期）；7，綜合性行政事務，文秘、機要、保密工作文件材料（短期）；8，會務工作文件材料 重要的（長期）一般的（短期）9，法律事務、公證工作文件材料（長期）；10，審計工作文件材料（長期）；

11、人力資源管理文件

第五篇：物業管理科的工作職責

物業管理科的工作職責

一、認真宣傳、貫徹、實施國務院的《物業管理條例》和《云南省物業管理規定》等相關的法律法規，促進物業管理健康發展。

二、負責對全區物業業主管理委員會和對物業公司的指導、監督和檢查。

三、負責物業管理企業的資質初審。

四、制定實施全區物業管理工作計劃，組織物業公司人員業務培訓，搞好房管系統內的物業管理和物業管理的建章立制，抓好示范，搞好調研、統計等。

五、負責參與物業綜合竣工驗收，監督物業的交接及物業管理委托協議的簽訂，積極配合有關部門成立小區業主委員會

六、負責及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理合同中的投訴，協調解決矛盾糾紛。

七、負責整頓物業管理市場，查處物業管理活動中的違法為。