第一篇：物業管理科員工崗位要求

物業管理科員工崗位職責

依據《物業管理科員工工作職責及標準》之規定，部分條款作特別強調：

一、水、電維修電工：

1、工作時間：上午8:30------12:30；下午14:30------18:30；值班人員：上午8:30------次日上午8:30，上班至11:30，下午補休，住值班室。

2、電工屬高危工作性質，上班時間一律不得飲酒和食用影響工作的食物，特別中午用餐不得飲酒。

3、嚴格按照操作規程處理故障，不得盲目蠻干，及時正確處理故障。

4、工作范圍是物業管理科所轄水、電設施設備、管網維護維修及電器安裝維護維修；部分營房設施設備檢修維護維修。

二、宿舍值班員：

1、工作時間：上午8:30------次日上午8:30，補休一天，每班每個執勤點2人值守。

2、嚴格按《公寓管理制度》認真落實各項工作任務。

3、值班時間內不得干與工作無關的任何事情。

4、嚴格巡視制度，確保安全無事故。

5、嚴禁對學生經商和進行有償服務。

三、保潔值班員：

1、工作時間：教學樓保潔上午6:00------10:00，下午12:00------16:00；宿舍樓保潔上午8:30------12:30，下午14:30-------18:30.；外圍保潔上午7:00------11:000，下午14:00------18:00；

2、工作內容：教學樓保潔負責全部教室、過道、連廊、樓梯，扶手、門窗，公共衛生間，教學設備消防設施等衛生工作，并將運至一樓指定位置。宿舍樓保潔負責樓道，連廊、樓梯，公共設施、消防設施、公共衛生間、區域內場地衛生工作。并將垃圾運至一樓指定位置。外圍保潔負責轄區內所有道路、運動場、停車場，公共衛生間、公共設施設備，垃圾桶、綠化帶等衛生工作。

3、所有工作人員不得收撿可回收廢品，更不得以任何手段將可回收廢品帶出校區。

4、不得妨礙正常教學、工作秩序。

簽字確認：

入職崗位：

時間：

第二篇：物業管理科職責要求

物業管理科需要具備良好的溝通能力及應變能力，邏輯思維清晰，抗壓性較強，能夠獨立處理相關突發事務;熟悉物業管理行業相關法規，對物業常規工作流程及操作有一定了解;下面是小編給大家整理的物業管理科職責，歡迎大家借鑒與參考，肯定對大家有所幫助。

物業管理科職責11、負責商場物業管理范圍的秩序、環境、營業、裝修、設備管理等日常巡查工作;

2、負責商場物業費的催繳工作，及時與相關業務部門核對相關數據;

3、負責處理業戶訴求，客戶拜訪及回訪工作，與客戶建立良好的關系;

4、負責處理物業保修的審核簽批，現場驗收以及遺留工程處理跟進;

5、負責商場業戶進駐場申請，離場手續辦理及驗收;

6、領導交代的其他工作。

物業管理科職責21、服從上司工作安排，認真做好各項日常管理工作。

2、負責跟進處理各項商場管理，妥善處理租戶問題。

3、巡查裝修施工情況，如發現違規違章現象，應及時制止、糾正并及時向上級匯報。

4、每月對各區域的車位進行核查核對，包括已租、已售或空置等，避免各種亂租、重租導致亂扣亂劃款項等現象。

5、負責對各種有償服務跟進、回訪、記錄等工作，掌握各種服務信息動態。

6、上級領導交代其他事宜。

物業管理科職責31、巡查大廈各區域，對各施工現場進行現場監管;

2、熟悉物業管理運作，較強的工作責任心和處理應急情況能力;

3、較強的協調、溝通和表達能力，服務意識強;

4、掌握業戶經營動態，及時收集整理更新資料;

5、負責各單元二次裝修的申請流程及驗收的跟進工作;

6、每天填寫巡樓記錄，上交部門主管匯總記錄;將需要跟進的工作交給下一班管理員繼續跟進處理;

7、每月派發管理費單據及催收管理費的工作，8、巡查大廈各區域衛生及綠化情況，及時讓外包單位跟進不合格的位置。

物業管理科職責41、受理業主來電來訪和投訴，及時登記、跟進、落實和反饋;

2、負責巡視檢查管理區域內設施設備、安全防范和綠化;

3、負責管理區域內各項費用的催繳，并按時向上級部門提供各種報表;

4、按規定做好日常管理工作的自檢，接受主管的監督檢查;

5、完成領導交辦的其它工作。

物業管理科職責5

1.巡查現場公共區域和公共設施設備狀況，發現問題并協同有關部門處理。

2.協助客主管處理日常事務，負責各部門的溝通、聯絡與協調，及時處理問題。

3.巡查臺賬建立和更新。

4.監督現場裝修施工作業，對違規施工進行處理。

物業管理科職責61、負責與客戶業主、住戶溝通與聯系，為客戶提供專業的物業管理管家式服務;

2、負責客戶投訴處理工作，并對投訴進行信息跟蹤及回訪;

3、負責物業管理費的收繳工作;

4、負責協助管理中心內部文件的起草與修訂、檔案整理與規范管理;

5、負責社區文化活動的組織安排以及業主委員會的日常協調工作。

物業管理科職責71、負責維護本場的租戶經營秩序管理，防止亂擺亂賣亂放、占道占檔經營、環境衛生;

2、監督本市場商品流通準入制度，監管商品符合食品安全，維護好市場的設施正常使用，防止租戶私拉電線和私接水管及排水阻塞現象;

3、監管好消防用電安全措施、維護公共設施及消防設施;

4、監督保安員維護好公共安全秩序、和承租戶合法經營，監管保潔隊伍搞好市場環境衛生，協助市場經理做好日常管理工作，承接租客的咨詢，接待租戶和消費者的投訴，協助市場經理招租、市場衛生等相關工作的協調。

物業管理科職責要求

第三篇：物業崗位任職要求

物業崗位任職要求標準

一、中心（項目）經理

1、文化程度：大專以大學歷或相當學歷。

2、任職經驗：在較大物業或相近行業從事同等職位5年以上，有豐富的辦事和管理經驗。

3、語言能力：流利普通話。

4、熟練使用電腦。

5、健康情況：良好，精力充沛。

6、特殊要求：成熟穩重，具備良好的思想素質，有冷靜和果斷處事的能力。

二、中心（項目）副經理

1、文化程度：大專以上學歷或相當學歷。

2、任職經驗：在較大物業或相近行業從事同等職位3年以上，有較豐富的辦事和各專業的管理經驗。

3、語言能力：流利普通話。

4、熟練使用電腦。

5、健康情況：良好，精力充沛。

6、特殊要求：愛崗敬業，具備良好的思想素質，有冷靜和果斷處事的能力。

三、內勤

1．文化程度：高中以上學歷

2．任職經驗：一年以上工作經驗，熟練使用電腦和辦公軟件。3．語言能力：流利普通話，略懂英語。4．儀表：端莊大方，有良好的氣質。5．健康狀況：良好，能勝任超時工作。

6．特殊要求：具有良好的政治素質和業務素質，對工作認真細致，保證上傳下達的完成。

安保部崗位任職要求標準

一、安保部經理

1．文化程度：大專或相當學歷。

2．任職經驗：在較大物業或相近行業負責保安、消防工作，有豐富的辦事和管理經驗，任同等或相近職位5年以上，業績良好。3．語言能力：流利普通話，略懂英語。4．熟練使用電腦。

5．健康狀況：良好，穩重剛毅、精力旺盛，能應付超時工作。

6．特殊要求：具有良好的政治素質，法制觀念強，熟悉政府有關治安管理的政策和規定，有較好的辦案、破案經驗。

7．特別說明：對突發事件能沉著果斷處置，有較強的處事能力。

二、內勤（秘書）

1．文化程度：高中以上學歷。

2．任職經驗：有兩年以上工作經驗，有文字與檔案管理工作經驗，熟練使用電腦和辦公軟件。

3．語言能力：流利普通話，懂英語。4．儀表：端莊大方，有良好的氣質。5．健康狀況：良好，能勝任超時工作。

6．特殊要求：具有良好的政治素質和業務素質，對工作認真細致，能協調各層關系，保證上傳下達任務的完成。

7．特別說明：在保安行業工作兩年以上，懂保安部的各種工作程序。

三、內保主管

1．文化程度：高中以上。2．任職經驗：在較大物業或相近行業工作3年以上，從事本職工作3年以上或具有相當豐富的內保管理經驗。

3．語言能力：流利普通話，略懂英語。4．熟練使用電腦。

5．健康狀況：五官端正、良好，強壯。6．特殊要求：政治素養高，對內保工作熱愛，有較強的文字表達和邏輯思維能力，具較強的突發事件處理能力。

7．特別說明：思維敏捷，法制觀念強，有良好的辦案、破案經驗和技術防范、現場勘察知識。

四、消防主管

1．文化程度：大專或相當學歷。2．任職經驗：曾在大型物業或相近行業從事消防管理工作3年以上，具有豐富的消防管理經驗和現場指揮才能，并具策劃和管理才能，業績突出。3．語言能力：流利普通話，略懂英語。4．熟練使用電腦。

5．健康狀況：五官端正、良好，精力旺盛，能應付超時工作。6．特殊要求：據良好的西向須知，有冷靜和果斷的處事能力，有高層建筑滅火經驗。

7．特別說明：對突發事件能沉著果斷地進行處置，有較強的處事能力，有高層建筑滅火經驗。

五、保安領班

1．文化程度：高中以上學歷 2．任職經驗：在較大物業或相近行業從事同等職位2年以上，有一定的消防管理經驗。

3．語言能力：流利普通話，略懂英語。4．健康狀況：良好，能應付超時工作。

5．特殊要求：有良好的思想素質，具有有冷靜和果斷的處理突發事件能力，有高層建筑消防管理及設備運行知識。6．熟練使用電腦。

六、消防監控員

1．文化程度：高中或相當學歷。2．任職經驗：在大型物業或相近行業從事同等工作2年以上，有消防監控室上崗證。

3．語言能力：流利普通話，略懂英語。4．儀表：穩重大方，身高1.70米以上 5．健康狀況：良好，強壯。

6．特殊要求：有一定的防滅火知識，對突發事件能及時準確的進行先期處理，熟悉各類突發事件的先期處置程序。

7．特別說明：對突發事件能冷靜、果斷地進行處置。

七、保安人員

1．文化程度：初中

2．任職經驗：從事保安工作六個月以上，工作表現良好。3．語言能力：流利普通話。

4．儀表：穩重大方，威武雄壯，身高1.7米以上。5．健康狀況：良好，健壯。6．特殊要求：具良好的思想素質和組織紀律性，能認真完成崗位責任，一絲不茍；具極強的對客服務意識。

7．對突發事件有一定的應變處理能力，具較高的業務水平，有保安工作知識。

工程部崗位任職要求標準

一、工程部經理

1．工程相關專業本科學歷，或相當學歷。

2．高級技術職業技能或助理工程師職稱、取得物業管理從業人員崗位證書； 3．熟悉國家及本地區物業管理法律、法規、政策，掌握物業管理行業動態； 4．具有較豐富的工程管理實際經驗；

5．熟悉成本管理、工程預算和各種定額的核算，了解工程項目的招、投標及核算的基本程序；

6．制定設備維修保養計劃并組織實施，有計劃地對各種運行設備進行更新改造； 7．具有較強的溝通、協調能力和管理能力。8．熟練使用電腦。

二、工程部副經理（經理助理）

1．工程相關專業大專學歷或相當學歷。

2．中級以上技術職業技能，取得物業管理從業人員崗位證書；

3．熟悉國家及本地區物業管理法律、法規、政策，了解物業管理行業動態； 4．具有一定的工程管理實際經驗，了解成本管理、工程預算和各種定額的核算； 5．協助部門經理安排組織相關人員解決處理各系統存在的問題及故障； 6．協助部門經理制定重大維修保養計劃并組織實施； 7．具有一定的溝通、協調能力和管理能力。8．熟練使用電腦。

三、工程部內勤

1．中專以上學歷；

2．取得物業管理從業人員崗位證書、內審員資格證書； 3．具有一定的實際工作經驗；

4．具備一定的工程專業知識，熟悉本部門的工作內容和工作流程； 5．熟練使用電腦等各類辦公設備；

6．具有一定的溝通、協調和文字表達能力。

四、強電主管。

1．電氣專業、中技學歷或相當學歷。2．取得物業管理從業人員崗位證書；

3．具有較豐富的電氣設備運行、維修管理的專業知識和實際操作經驗； 4．具有處理緊急事故、排除系統故障的能力； 5．具有一定的溝通、協調能力和管理能力。6．熟練使用電腦

五、強電值班工

1．中技或職高以上學歷； 2．取得電工高低壓操作證書； 3．本崗位任職經驗三年以上；

4．具有一定的實際工作經驗和動手能力； 5．具有處理緊急事故、排除故障的能力

六、強電維修工

1．中技或職高以上學歷。2．取得電工高低壓操作證書； 3．本崗位任職經驗三年以上；

4．具有一定的實際工作經驗和動手能力；

5．具有電氣維修、保養的專業知識，熟悉維修、保養的安全操作程序。

七、弱電主管

1．自動化專業、中技或相當學歷。2．取得物業管理從業人員崗位證書；

3．具有較豐富的實際工作經驗；本崗位任職3年以上。

4．具備樓宇自控、消防系統、綜合布線的專業知識和實際操作調試檢測技能； 5．具有一定的溝通能力、協調能力和管理能力。6．熟練使用電腦。

八、弱電維修工

1．中技或職高以上學歷。2．取得電工低壓操作證書； 3．本崗位任職3年以上；

4．有一定的實際工作經驗和動手能力；

5．具有樓宇自控、消防系統、綜合布線維修、保養的專業知識及操作維修技能。

九、暖通主管

1．暖通專業、中技或相當學歷。

2．取得物業管理從業人員崗位證書；

3．具有較豐富的暖通設備運行、維修管理的專業知識和實際操作經驗； 4．有處理緊急事故、排除故障的能力； 5．具有一定的溝通、協調能力和管理能力。6．熟練使用電腦。

十、暖通、空調領班

1．中技或職高或相當學歷。

2．取得空調操作等證書，專業職位任職3年以上；

3．具有一定的暖通、鍋爐、制冷設備系統的運行、維修的專業知識和換季維護保養實際操作經驗。

4．具有處理緊急事故、排除系統故障的能力； 5．具有一定的溝通、協調能力。6．熟練使用電腦。

十一、綜合維修領班

1．中技或職高或相當學歷。2．專業職位任職3年以上；

3．具有一定的給排水、消防設備運行及瓦、木、油維修的專業知識和實際維修經驗和裝修施工的監管經驗

4．具有處理緊急事故、排除系統故障的能力； 5．具有一定的溝通、協調能力。6．熟練使用電腦。

十二、空調、鍋爐運行工、綜合維修工

1．中技或職高學歷或相當學歷。

2．取得空調操作證書、鍋爐操作證書、水化驗證書； 3．專業職位任職3年以上；

4．具有土建、機械、五金、木器等專業知識并有較強的動手能力； 5．具有暖通設備運行、維修的專業知識和操作技能。

十三、二裝維修主管

1.中專或相當學歷、取得物業管理從業人員崗位證書。

2、具有3年以上任職實際工作經驗；

3、具有土建、機械、五金、木器等專業知識和較強的實際操作能力；

4、具有處理緊急事故、排除故障的能力和對內部裝修進行監管的能力；

5、具有一定的溝通、協調能力和監管的管理能力。

6、熟練使用電腦。

客務部崗位任職要求標準

一、客務部經理

1．大專本科學歷或相當學歷。

2．取得物業管理人員上崗證書，專業職位任職3年以上； 3．熟悉了解政府頒布的物業管理法規等文件規定； 4．具有較強的相關專業知識和實際工作經驗；

5．具有較強的語言表達能力及溝通、管理協調能力； 6．熟練使用電腦。

二、客戶協調主管

1．大專本科學歷或相當學歷。

2．取得物業管理人員上崗證書，專業職位任職3年以上；具有較強的實務經驗； 3．了解政府頒布的物業管理法規等文件規定； 4．具有一定的口頭表達能力和文字處理能力； 5．具有一定的溝通、協調、管理能力； 6．熟練使用電腦。

三、公共區域保潔主管

1．中專學歷或相當學歷。，；

2．取得物業管理人員上崗證書，專業職位任職5年以上； 3．了解政府頒布的物業管理法規等文件規定； 4．具有一定的語言表達能力級組織能力； 5．熟悉保潔設備，具有較強的實操經驗； 6．熟練使用電腦。

四、內勤

1．高中以上學歷。

2．專業職位任職2年以上；

3．具有較強的語言表達能力及協調各種工作關系能力； 4．熟練使用電腦等辦公設備。

五、前臺接待員

1．高中以上學歷。

2．專業職位任職2年以上； 3．具有較強的語言表達能力； 4．外貌端莊大方，氣質良好； 5．熟練使用電腦。

六、保潔員

1．初中文化程度；

2．有一定的實際工作經驗； 3．掌握一定的設備操作技能； 4．具有一定的口頭表達能力。

第四篇：物業管理科考題

物業管理科考題

一、綜合知識題。

1、什么是住宅物業管理？

答：《上海市住宅物業管理規定》所稱住宅物業管理，是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

2、物業管理企業的定義是什么？

答；《上海市住宅物業管理規定》所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

3、業主大會履行哪些職責？

答：業主大會履行下列職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和

環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

業主大會除履行國務院《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。

4、物業服務企業按照物業服務合同的約定應當可以提供哪些相應的服務？

答：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；

（二）公共綠化的維護；

（三）公共區域的保潔；

（四）公共區域的秩序維護；

（五）車輛的停放管理；

（六）物業使用中對禁止性行為的管理措施；

（七）物業維修、更新、改造和養護費用的帳戶管理；

（八）物業檔案資料的管理；

（九）業主大會或者業主委托的其他物業管理服務事項。

物業服務企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

5、上海市創建“四高”優秀小區是哪“四高”？

答：所有新建住宅小區按“高起點規劃、高水平設計、高質量建設、高標準管理”的要求進行建設，并在此基礎上創建一批“四高”優秀小區；規范創建管理，提高創建水準。

6、居住物業小區經理的任職條件有何規定？

答：擔任小區經理的管理人員應符合下列條件：

（一）取得建設部頒發的《全國物業管理從業人員崗位證書》；

（二）取得小區經理崗位資格證書；

（三）具有一年以上從事居住物業管理的工作經歷；

（四）與物業管理企業訂有聘用合同；

通過執業注冊。

7、《上海市住宅物業消防安全管理規定》規定業主大會、業主委員會應當履行哪些職責？ 答：業主大會、業主委員會應當履行以下職責：

（一）組織、督促業主或者住宅使用人遵守消防法規和章程；

（二）配合居民委員會依法履行消防安全自治管理職責，支持居民委員會開展消防工作，并接受其指導和監督；

（三）監督、協助物業管理企業落實消防安全服務工作；

依據法律、法規和技術規范標準，維修更新消防設施。

8、召開業主大會會議的程序有哪些？

答：業主大會會議按下列程序召開：

（一）會議籌備工作

業主委員會（換屆改選小組）做好開會前的準備工作。根據業主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決表（選票）、核實業主情況。

（二）發布公告

業主大會召開會議前15日，由業主委員會（換屆改選小組）將會議的時間、地點、內容以書面形式向物業管理區域內全體業主公告。

（三）征詢意見或投票表決

采取書面征求意見形式的，業主委員會（換屆改選小組）應發放征詢意見表或表決票（選票），將業主大會議事內容書面征詢物業管理區域內業主意見或由業主投票表決。

（四）回收統計意見

業主委員會（換屆改選小組）根據《業主大會議事規則》的規定回收業主意見，進行意見匯總或者票數統計。

（五）通過大會議事決定

業主委員會（換屆改選小組）在公告欄通報征詢意見或投票統計結果，接受業主的查詢和監督。

業主委員會（換屆改選小組）根據征詢意見或投票統計結果形成業主大會的議事決定，應當以書面形式在物業管理區域內公告。

業主委員會（換屆改選小組）應當做好業主大會會議書面記錄并存檔。

二、政策法規題

1、國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》分別從何時開始施行？

答：《物業管理條例》自2003年9月1日起施行，《上海市住宅物業管理規定》自2004年11月1日起施行。

2、物業管理用房的配置有何具體規定？

答：建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：

（一）物業管理企業用房，不低于物業管理區域房屋總建筑面積的0.2％；物業管理區域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。

（二）業主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。

配置的物業管理用房應當為地面上的獨立成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。分期開發建設的物業管理區域，建設單位可在先期開發的區域內配置物業管理用房，或者以先期開發區域的建筑面積為基數，按上述第一款、第二款規定配置臨時物業管理用房。建設單位提供臨時物業管理用房的，應當根據《上海市住宅物業管理規定》第十九條的規定辦理相關手續。

3、物業服務企業在業主、使用人使用物業時應起到哪些監管職責？

答：物業服務企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。

4、當事人對市房地資源據、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的怎么辦？

答：當事人對市房地資源據、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作為具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

5、對違法搭建建筑物、構筑物的如何處理？

違反《上海市住宅物業管理規定》第二十六條第二項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由區（縣）房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期不拆除的，區（縣）房地產管理部門可以申請區（縣）人民法院組織強制拆除。

對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，區（縣）房地產管理部門應當責令立即停止施

工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。

附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。

6、本市的非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，執行什么規定？

本市的非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，參照《上海市住宅物業管理規定》執行。

7、擅自損壞房屋結構，損害公共利益的行為如何處理？

違反《上海市住宅物業管理規定》第二十六條第一項規定，損壞房屋承重結構的，由區（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下罰款。

8、業主、使用人違法《上海市住宅物業管理規定》，擅自改變物業使用性質的如何處理？ 業主、使用人違法《上海市住宅物業管理規定》，擅自改變物業使用性質的，由區（縣）房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

三、業務知識題。

1、利用物業公共部分獲取的收益如何處理？

答：利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

2、清洗水箱的費用是否應動用維修基金？

答：商品房清洗水箱的費用，在日常的物業管理服務費里列支。根據上海市房屋土地資源管理局“關于實施《上海市商品住宅維修基金管理辦法》若干問題的通知”（滬房地資物【2002】457號）規定：“

四、關于《辦法》第十四條維修基金的用途：《辦法》第十四條所稱的系用于物業共用部位、共用設備以及公共設施的維修更新，不包括日常養護。其日常綠化養護費、水箱清洗、公用照明和共用設備養護費等應納入日常物業管理服務收費范圍。”

關于售后公房清洗水箱的費用，根據《關于水箱清洗和綠地養護收費標準地通知》（滬房地物【1996】872號）的規定可以在三項維修基金的住宅修繕基金中列支，而商品住宅的水箱清洗費不能在維修基金中列支。

3、成立業主大會必須具備什么條件？

答：一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

4、《上海市居住房屋租賃管理實施辦法》對出租房屋的人均承租面積標準有何規定？ 答：租賃居住房屋，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。

5、對再次籌集維修資金有何規定？

答：專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30％時，業主大會應當就再次籌集方案作出決定，業主應當按照業主大會的決定繳納專項維修資金。分期籌集的，業主應當在3年內交納完畢。

再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數額。

6、物業服務項目和等級是如何劃分的？

答：本市住宅物業服務項目根據服務內容、服務要求和設施設備配置等情況分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化養護服務，以及共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維護服務五項，等級從低到高，最高為五級。

7、《上海市住宅物業服務規范》的崗位規范有哪些？

答：小區經理：熟悉業務，履約守信，勤于協調，管理有序。

接待人員：熱情主動，登記準確，處置及時，件件落實。

維修人員：約時不誤，工完料清，住戶簽收，事后回訪。

秩序維護員：在崗盡責，熟悉域情，防范到位，舉止文明。

清潔人員：按時保潔，日清垃圾，定期滅害，環境整潔。

綠化養護員：及時灌溉，按時修剪，清除雜草，防治蟲害。

8、物業管理區域內的哪些配套設施設備歸全體業主所有？

答：物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：

（一）物業管理用房；

（二）門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊；

（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫；

（四）物業管理區域內的公共綠化、道路、場地；

（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他形式承諾歸全體業主所有的物業；

其他依法歸全體業主所有的設施設備。

四、案例分析題。

1、本區某小區業主正在屋頂搭建建筑物，請分析我局將如何進行處理？

答：對于正在實施的違法建筑，拆違實施部門在2小時到現場調查取證，確認屬于我局執法范圍的，向違法當事人送達《當場拆除違法建筑決定書》、責令立即停止施工、暫扣施工工具和材料、限期其房地產登記，報區拆違辦組織強制拆除，拆除后結案并恢復房地產登記。

2、某小區物業服務企業原由小區開發商聘請，業主入住后對該物業服務企業不滿意，雙方矛盾很大，小區業主委員會決定解聘該企業，但該企業稱：其與開發商有委托管理合同，且業主購樓時與開發商的契約中已訂明：“同意開發商委托的物業服務企業進行管理”，因此，業主現在無權解聘服務企業，業主稱服務質量不好，無法舉證，且物業服務質量沒有統一標準，所以物業服務企業不存在違約，如果業主堅持解聘，就要承擔相應的違約責任。為此，業主與物業服務企業爭執不下，訴諸于法院。

問題：

1、試析本案所涉及的法律問題。

2、對此類糾紛應如何解決。

答：

1、本案涉及的是物業管理法律關系問題；

2、物業管理法律關系的產生、變更的基礎是協議委托。在物業管理過程中，物業服務企業的管理權來自于產權人的委托授權。在物業開發階段，產權是開發商的，因而這時只有開發商有權決定請哪一家物業服務企業參與開發和日后過渡期的服務；在業主入主后，由于產權的轉移，物業服務的決定權也隨之轉移了，由業主的所有權派生出來的服務權或委托服務權自然也屬于業主，因此，開發商委托的物業服務企業在完成了過渡期的服務后，物業服務的決定權就隨即從開發商手上轉移到了業主手上，業主委員會可以根據對原開發商聘用的物業服務企業的考察來決定是續聘還是改聘別的更好的物業服務企業。

3、本案中，物業服務企業拒絕交出管理權的理由不能成立，業主委員會在與物業服務企業自行協商不成的情況下，可提起司法訴訟。

第五篇：物業管理科工作總結

物業管理科工作總結

自區房管局物管科從房地產開發管理科獨立出來后，在房管局相關領導的安排部署下，在最近一個月的時間里，物管科工作人員積極展開物業管理方面的工作，總結如下：

一、工作開展情況

1月16日，物管科發出關于春節期間安全管理工作的通知，并要求物業公司將自檢自查報告報區房管局物管科，自檢自查報告中應包括小區環境衛生、小區秩序維護、消防安全管理、自管設施設備的安全、抗雪防凍的安全預防、春節值班制度等，經過多次催促，昭陽區33家物管公司將自檢自查報告上交物管科并存檔。1月27日，物管科工作人員對物業公司進行抽查，對昭苑小區、祥順家園、湖畔名園、麗水馨城的物業管理進行了檢查，檢查過程中發現有的物業公司在管理方面仍存在諸多問題，但也有的物業公司在管理方面經驗比較豐富，值得其他物業公司借鑒。經物管科工作人員調查，通市恒洋物業服務有限公司沒有取得物業管理資質的證書但已經開始營業，并于1月23日在物管科辦公室做了調查筆錄，目前該公司法人在辦理資質證書的過程中。物業管理科對裕康商業廣場在物業管理方面存在的問題進行了多次探討，由于問題比較復雜，涉及的行政部門也較多，暫時還無法取得新的進展。

二、目前存在問題

1、物業公司對行政主管部門的職責和權力認識不清（物業

管理資質證書是由市住建局審批，由房管局物業管理科進行初審）

2、物業管理市場混亂（有的物業公司雖然在工商部門取得營業執照，但是并沒有取得物業管理資質證書就進行營業。）

3、相關部門的職責權限不分明（裕康商業廣場為例，業主私搭亂建，占用消防通道和安全通道，法院判決后，裕康商業廣場的問題仍沒有解決）

三、工作計劃

套進政策性法規