第一篇：物業管理現狀及服務（共）

物業管理現狀及服務

（一）、物業現狀

我縣近幾年房地產市場發展迅速，住宅小區不斷增加，現在已經形成了的小區有“云杉秀居、云鼎家園、天恒家園、大城時代、集資建房、園丁苑、瑞豐源、懿品雅居”等片區的住宅小區，物業管理也相應的形成誰建設、誰管理的現狀。部分小區服務管理跟不上。后期物業服務的矛盾日益凸顯，上訪事件不斷發生。分析原因一是單一的物業收費難以滿足人員工資的開支；二是部分業主拖欠物業費現象嚴重，造成惡性循環；三是物業服務部門自身業務水平有限，物業服務部門責任心不強，服務不到位。

（二）、對策措施和建議

怎樣才能夠使物業管理上一個新的臺階也是我們住建部門思考的一個問題。我們認為應該是多個部門協作來共同管理。現提出以下幾個方面意見：

1、實現集中管理

可考慮將幾個分散的物業公司組合成一個規模較大的物業服務公司，這樣管理的面積增大，可以相應減少管理人員，適當增加維護人員，可降低物業公司的運營成本，也可以將分散的無單位管理的單棟住戶小區納入管理范圍，達到整體提高全縣物業管理水平的目的。可設置一個由人民政府主管的物業管理辦公室，加強對全縣物業服務事業的引導，解決老百姓針對物業服務提出的意見和投訴，監督相關法律法規的執行。

2、適當的增加物業服務收費種類。

據調查，單一的物業收費項目已經影響到物業服務公司存在。我們建議一是在小區規劃設計時，應適當考慮配備一定的物業用房，在滿足業主活動用房時，可適當進行出租，用來補貼物業服務費用。二是發改部門是否可以考慮許可小區物業部門對于小區停車收取停車費。

3、建議政府給物業公司在運營上予以一定的稅費減免或政策傾斜。

物業服務費的價格構成因素有10項內容：主要有管理服務人員的工資，福利、清潔衛生工具、綠化養護費（綠化用水）、辦公經費、法定稅費、合理利潤（普通住宅利潤率為5%）等。我縣目前物業服務企業，如果物業服務管理好，物業費用繳納到位，其盈利也是微乎其微，有些物業經常處于虧損狀態。我們建議政府有關部門給予稅費上減免，有些安保經費也可用于小區的管理，同時政府能否將小區的部分經費納入到地方財政預算當中去，如招聘公益性崗位用于物業服務部門等等。

4、加大物業服務的宣傳力度，現在大多數業主還沒有形成花錢買服務的意識，這也是制約我縣物業發展的關鍵因素。有些業主，總是糾結于物業公司過去的不足，上漲物業

費或增加收費項目（比如說各類小車的車位費）會遇到重重困難。所以要注重多方位多角度地對業主進行物業服務的宣傳，讓更多的業主了解業主和物業是互相離不開的關系，意識到要通過互相理解共同創造業主和物業的和諧關系。通過縱橫比較，讓業主了解我縣物業服務費用的用途，從而一步步實現提高物業服務質量，減少業主和物業矛盾的效果。

5、加強小區內的業主主人翁的意識的培養。經過調查我們發現，很少有業主自愿擔當業主委員會成員，我們經常接待因物業糾紛投訴的業主，當我們提出讓他們擔當本小區的業主委員會成員，可以在平時代表小區內的業主向物業公司或業主申請權利或履行業務的時候，基本上都會以工作忙沒有精力不愿多操心等理由而加以拒絕。導致小區內業主委員會難以成立，也使物業公司和業主之間缺少了一種有效而直接的溝通方式。所以增強廣大業主依法行使自身職權的能力和轉變業主對物業公司和物業服務的成見還將是一項長期的工作。

第二篇：物業管理服務

青湖語城物業管理服務標準

該小區物業管理服務包括的內容和要求如下：

一、公共服務

1、接待和值守按照《江蘇省住宅物業管理服務標準DB32／T 538—2002》(以下簡稱《省標》)執行。

接待：佩戴統一標志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對業主（使用人）一視同仁；接待時主動、熱情、規范；迎送接待業主（使用人）時，用語準確，稱呼恰當，問候親切，語氣誠懇，耐心細致；使用文明用語，不應使用服務忌語。

對業主（使用人）的報修與求助應耐心細致，對收費項目及時說明服務標準、服務方式、收費標準等事項，征求業主（使用人）的意見。

值守：有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。

2、服務時限按《省標》五級執行。

五級：急修服務15分鐘內到位，8小時內修復，若不能，要有緊急處理措施，并對業主（使用人）做出合理解釋，作出限時承諾。小修2日內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。服務時限不得以節假日和休息時間順延。（居民預約、雨天筑漏可不受2日限制）。

二、房屋、共用設施、設備維護與管理按

1、巡檢、裝修管理按《省標》執行。巡檢：

每年年底或年初對房屋共用部位、設施設備、道路、綠地等進行全面檢查一次，掌握房屋設施設備完損情況，對完損程度做出評價；

每半年檢查巡視一次房屋主體結構，發現質量問題及時向業主或業主委員會報告與建議；根據業主或業主委員會的委托，組織維修工作。

在冬、雨季和天氣異常時安排組織房屋設施巡視，對質量較差，易出問題的部位重點檢查；每半年檢查清除一次屋面、檐溝內落葉雜草樹葉等，疏通雨水口、落水管等；

每日巡視一次小區樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對公共部位門窗做專項檢修一次；

業主已委托管理的空置房，每周戶外巡視一次，發現門窗損壞、鎖具被撬、異味等情況及時通知業主，并采取必要的緊急處理措施； 檢查記錄；

巡查結束將檢查情況、維修計劃及需要進行大、中修或更新改造的項目報告業主或者業主委員會。裝修：

將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人；

對業主（使用人）裝修房屋的申請，應在2個工作日內給出同意意見或修改意見，并簽訂裝飾裝修管理服務協議；

業主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結束組織檢驗；

驗收合格2個月后組織復驗；

復驗合格后3個工作日內退還裝修保證金；

對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

2、房屋油漆粉飾按《省標》五級執行。但3—5年油飾(粉刷)1次的費用應納 入維修資金。五級： 木門窗、百葉窗、封檐窗、、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應油飾；5年油飾一次；

鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵桿）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后在油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應刷兩道銀粉；上述部件應3年油飾一次；

樓梯間、共用走廊的室內墻面每5年應粉刷一次。

3、房屋建筑物外立面。因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗、粉飾。外立面：

建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗一次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每5年粉飾一次；外立面為其他材質的，視才知情況定期清洗。因施工等因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，應當及時進行清洗和粉飾。

委托合同另有約定的按合同約定執行；

4、給水設施按《省標》五級執行。五級：

飲用水水池（箱）半年消毒一次，操作人員具有相應操作資格，按照程序操作，清洗時無二次污染，有嚴密的管理設施；水質每3個月化驗一次，有供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證，保持箱體完好，池體內清潔，沒有對水質構成污染的因素；保持水池（箱）結構完好，無滲漏，表面和支架不修蝕，漆膜脫落處及時修補。經常檢查保養水箱入孔、進水管、溢水管、瀉水管、水位計、液位傳感器、浮球閥和各類閥門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對水質產生污染；

保持泵房清潔衛生，良好的通風、照明和采暖，地面排水暢通，每3個月（結合清洗水池）清洗一次泵房；水泵運行正常，每2小時巡查泵房一次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表制定正常，閥門開關靈活，發現滴漏及時維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經常啟動的水泵，每月啟動一次，保持水泵能正常運行，每月檢查一次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態；水泵運轉部件經常加油，保持潤滑靈活；每年對水泵機組清潔保養一次；泵房內設備2年后，每年翻新一次，并標明各種標志；每日填寫水泵運行記錄，建檔備案；

每半年對共用明裝給水管道進行一次全面檢查維修，對輕度銹蝕應將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后再刷兩遍面漆。各類閥門定期開關，對出現故障的閥門及時修復，閥門應開關靈活；

專業人員專人巡視，每日檢查泵、管道、水箱、閥門、水表狀況，定期保養、維護，出現問題隨時處理。

5、排水設施按《省標》四級執行。四級：

化糞池們半年清理2次，出入口暢通，井內無積物浮于面上，池蓋污漬、污物，清理后及時情節現場；

樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時更換，定期檢查，每5年全面更換一次；

每周清潔一次排水明溝內的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內生長的雜草； 無雜草，排水暢通，無積水；

每季度對地下管井清理一次，撈起井內泥沙和懸浮物；每半年對地下井徹底疏通一次，清理結束地面從洗干凈。清理時地面豎警示牌，必要時加護欄。清理后達到目視管道內避無明顯粘附物，井底無沉淀物，水暢流通，井蓋上無污漬、污物。

6、供配電系統按《省標》執行。

建立和完善有關規章制度，包括電氣設備運行操作規程、安全操作規程、事故處理規程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交班制度；

值班人員具備變電運行和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面污漬；

每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統的運行狀態，并定時抄表做好記錄，出現異常及時處理；

每年委托專業單位對變壓器、高壓開關柜進行一次測試、試驗等項目的維修保養；每年對變壓器外部、低壓配電柜進行2次清潔、保養；保證正常電力供應，限電、停電按規定時間通知業主（使用人）；每年檢測一次保安接地電阻；每年檢測一次配電房主要電器設備的絕緣強度；每年檢測2次配電房內消防器材，保持完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測一次；

潮濕天氣時，采用安全有效措施，保持配電房內主要電器設備干燥；

每月監測一次配電房內有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發現馬上采取措施杜絕； 每日填寫運行記錄，建檔備查。

7、弱電系統按《省標》執行。

操作人員受過專業培訓，持證上崗；

工作時認真負責，精神集中，對異常情況能及時識別；發現異常，及時處理； 有切實可行的維修保養計劃；保養、檢修及時；

工作、維修、養護有記錄，特殊系統、設備的進入經過授權，密碼有有效保護；

分系統定時檢查和記錄各部分、個監控點的工作及運行狀態，定期對各類信息、數據進行統計分析，形成日、月報表。

8、避雷接地系統按《省標》執行。每年雨季來臨之前，對整個避雷接地系統進行檢查維護；在大雷雨過后也要及時對系統檢查，發現嚴重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

9、電梯運行及管理按《省標》執行。

安裝、維護、保養人員和電梯司機均持有關行政主管部門核發的特種作業操作證上崗，并定期參加復審；建立健全電梯管理制度，至少包括；《崗位安全操作規程》、《維修保養制度》、《崗位職責制度》、《交接班制度》、《設備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細的《維修保養計劃》。

安全設施完好、齊全，通風、照明等附屬設備完好；在電梯橋廂內明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明注冊登記及檢驗合格標志、電梯管理部門、管理人員、安裝企業、維修保養企業以及相關的應急報警、投訴電話號碼。

與持有相關行政主管部門核發的安全認可證書的企業簽訂維修保養、大中修更新改造合同，并明確被委托企業的責任。如需自行維護保養電梯，應按電梯數量及工作狀況配備足夠的維護保養人員，其管理部門應將電梯管理人員、維護保養人員、聯系電話及有關資料報送設備所在區（縣）有關行政主管部門，經核準后，方可自行維護保養。

電梯及其安全設施每周不少于一次，進行清潔、潤滑、調整和檢查等例行保養；每年對小區所電梯進行一次全面綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調整和測試；檢測由維修保養企業的注冊安全檢測員實施并簽署前側報告；每臺電梯每隔2-3年必須進行一次負荷校調試驗；負荷校調實驗由注冊安全檢測員實施并簽署實驗報告。實驗報告副本應送有關行政主管部門備案。

保持電梯機房清潔，每周一次清掃地面和擦拭控制柜、主機表面，地面無積灰，控制柜、主機表面無污漬；保持電梯機房消防設施完好；每年檢查兩次電梯井底，清除垃圾雜物。

確定合理的電梯運行時間，隨時監督電梯運行狀況，加強日常維修保養，適時降溫、通風、防雨，做好運行服務，經常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運行情況，建檔備案。

電梯維護保養提前一天，通知業主（使用人），并盡可能減少對業主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容；住宅電梯年故障率低于7%。

制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號45分鐘設法解救乘客、排除設備故障。

使用有關行政主管部門統一制定的《起重機械安全技術檔案（電梯類）》，對電梯逐臺建檔、建卡、注冊登記。電梯技術檔案資料應包括：《起重機械安全技術檔案（電梯類）》和《起重機械登記卡片（電梯類）》；產品質量合格證明；大中修更新改造后電梯應有質量驗收證明（或質量驗收報告）；更改部分須有變更設計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉、保養、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設圖、電器元件代碼說明書、安裝調試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術資料。

按國家有關制度組織辦理電梯年檢和電梯準用證。

10、共用空調系統按《省標》執行（如有）。

11、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設施按《省標》執行。

加強道路維修與養護，制定詳細的道路維修養護計劃，按照合同約定實施； 保持居住區道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；

設立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發現損壞及時修補；

按照也很足公約的約定，全組認為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或

其他雜物；

停車嘗棚、放完好無損，有大、中、小修計劃；

停車場內照明設施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設備，符合停車場規范要求，便于管理和車主停放車輛。

三、清潔管理

1、共用樓道保潔按《省標》五級執行。五級：

每日打掃一次各樓層通道和樓梯臺階，每周施洗2次；水磨石地面和水泥地面每月刷洗一次，大理石地面每季度拋光打蠟一次；每日收集2次業主（使用人）垃圾；每日清理一次電梯口和通道擺放的煙灰缸內垃圾和煙頭；每日用干凈的抹布擦抹一次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內側、燈具、墻面、地腳線、指示牌等公共設施每月循環清潔一次；各梯間墻面、天花板每月除塵、雜物，污漬、水漬，無亂貼亂劃，無擅自占用現象，無亂堆亂放；扶手護欄基本干凈、光亮，清潔結束用干凈紙巾擦拭檢查20cn無顯著贓污；梯間頂面無明顯蜘蛛網、灰塵，地腳線無明顯污漬，地面目視無明顯雜物、污跡。樓梯道玻璃無灰塵。

2、電梯及電梯廳保潔按《省標》三級執行。三級：

每日清掃2次電梯轎箱內垃圾，擦拭一次電梯門壁；每月對電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清洗一次；燈飾及轎箱頂部每月清潔一次。

3、傳達室共用衛生間保潔按《省標》四級執行。四級： 每日早、晚對公共衛生間清潔2次，（清潔內容包括：通風換氣；沖洗煙灰缸、潔具；清掃地面垃圾、清倒垃圾簍垃圾、換新的垃圾袋；）

4、停車場、公用車庫或車棚保潔按《省標》四級執行。四級：

每2日清掃一次車庫的紙屑和垃圾；及時清除地下室出口的垃圾；發現油跡、污跡、銹跡，應及時擦洗干凈；每2個月打開一次地下室、車庫的水坑和排水溝蓋板，徹底疏通沖刷一次；每月進行2次地下室消殺工作；每季度擦洗一次門窗、消防栓、指示牌、指示燈、車位檔、防火門等公共設施；地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無明顯油跡；無異味、空氣暢通；標識、指示牌等公共設施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無積水。

5、道路保潔按《省標》三級執行。三級：

每日清掃2次，清掃結束地面無垃圾、雜物，無衛生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂，無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔一次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。

6、標識、宣傳牌、雕塑、信報箱保潔按《省標》四級執行。四級：

標識、宣傳牌每周擦拭2次，雕塑每季度擦拭一次。清潔后查污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每旬擦拭一次業主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。

7、綠化帶保潔按《省標》三級執行。

三級：

每日清掃2次綠化帶、草地上垃圾，拾一次草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，目視基本干凈、無污漬、無垃圾，花壇表面基本潔凈，地面垃圾滯留地面不超過2小時。

8、休閑、娛樂、健身設施保潔按《省標》四級執行。四級：

每日清潔一次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布擦干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每月徹底刷洗消毒一次；設施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及時發現設施、設備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。

9、門衛、崗亭、監控探頭保潔按《省標》四級執行。四級：

門衛、崗亭每日清潔2次，內外地面拖洗干凈，擦洗干凈內外門窗玻璃、窗臺，及其他臺面，室內外墻面每月清潔2次，發現不衛生隨時處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工、器具擺放整齊、有序；監控探頭每周擦拭一次；擦拭不得劃傷鏡片，清潔后鏡頭亮度潔凈，探頭買表干凈無灰塵。

10、垃圾桶、果皮箱按《省標》四級執行。

四級：

垃圾桶、果皮箱；每日清運2次；每周抹布抹一次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油跡。

11、垃圾收集與處理按《省標》三級執行。

三級：

生活垃圾由業主（使用人）自己送至樓下固定位置，由清掃人員每日收集生活垃圾2次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日產日清；建筑垃圾定點堆放；對有毒物質分離特殊處理；灰塵、泥沙等粉灰塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染；廢棄涂料、油漆等流質性垃圾在運送途中注意容器的封閉，防止溢流污染路面。

12、衛生消殺按《省標》四級執行。

四級：

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行3次；檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過5%。

四、園林綠化養護與管理

1、草坪按《省標》四級執行。

四級：

成活率在90%以上，生成正常；

整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草； 基本無病無蟲害；

綠期250天以上，草坪平整，留茬高度控制在60mn一下；

綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現象；設施基本完好，無明顯人為損壞，對違法行為能及時發現和處理；綠化生產垃圾能及時清運；

根據草坪種類、季節、生長周期、天氣、土質等情況實施淋水、施肥、修建

和滅蟲。

2、園林樹木按《省標》四級執行。

四級：

生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當；

樹冠基本完整，主側枝分布合理，樹冠通風透光，沒有死樹和枯枝死杈； 枝干無明顯的機械損傷，葉色、葉片大小厚度正常，有黃葉、蕉葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網、積塵葉的柱樹在8%一下；喬木根部無20cm高以蔭蘗枝，樹上無雜物；

缺株在2%一下；

管理期間樹林基本無釘栓、捆綁現象；

綠籬生長造型正常，下部枝葉基本茂密，整形修剪表面平整，棱角線條基本統一收齊，葉色正常，修剪及時，有蟲株率在10%以下；

有蛀干害蟲的株數在2%以下，介殼蟲危害較輕。

3、花壇按《省標》四級執行。

四級：

花勢良好，較好體現花壇設計要求；

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花5—7次，保持清晰的圖案和適宜的高度； 宿根花卉管理及時，花期正常，缺株率在10%以下；

有輕微病蟲害及認為損害，處理后對花卉生長影響很小，泥面不開裂，花木不缺水枯萎現象；

葉色、大小正常，無非正常落葉、黃葉； 株形豐滿、整齊。

4、人工湖、噴水池按《省標》四級執行（如有）。

5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省標》四級執行（如有）。

五、安全防范

1、人員組織按《省標》五級執行。

五級：

專職安全護衛人員，身體健康，責任心強，工作認真負責，體態良好； 接受過兩年以上安全護衛或相關訓練，訓練有素，掌握基本安全護衛技能，并定期進行安全防范學習，增強安全防范能力；

熟悉小區環境，熟悉物業管理及有關法律法規，能恰當的處理和應對小區護衛工作；思想品質好，作風正派，熱愛安全護衛工作，無犯罪記錄；

安全護衛人員配備對講裝置和其他必備的安全護衛工具；

當班時佩戴統一標志和執勤工號，穿戴統一制服，工具佩戴規范，儀容儀表規范整齊；

上崗時精神振作，舉止應文明，姿態良好，大方、得體，精神振作，姿態良好，抬頭挺胸，注意檢查和保持儀表；在執勤時不吸煙、吃零食，不袖手、背手、抽腰或將手插入衣袋，不彎腰駝背，前傾后靠；

說不通話，可以進行簡單英語會話；

交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

2、門衛按《省標》五級執行。

五級：

各出入口24小時有值班看守，主出入口至少有2人駐守，其余出入口至少

有一人值守；按照委托合同要求對進出車輛管理、訪客登記，謝絕業主拒絕訪問人員和未經業主委員會批準的商販入內，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮、疏導工作。

3、巡邏按《省標》三級執行。

三級：

白天巡邏次數不少于4次，夜間巡邏次數不少于6次，重點部位、重點時間以及特殊情況加強巡邏；及時發現和處理不安全隱患；接受業主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發事件時，及時報告警方與管理處，必要時采取正當防衛，防止事態擴大，協助保護現場和證據；安全巡邏有記錄、有檢查。

六、其他

緊急事故反應、其他防范措施、交通和車輛管理、消防、檔案資料、專項 服務、特約服務等按《省標》執行。緊急事故反應：

制定緊急事故處理預案，至少包括：火災、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應急等；

有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應狀態；

書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應訓練； 高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；

對緊急事故做出快速、正確的反應；盡可能減少破壞和損失程度；

按照業主或業主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助電力供應、搶救財產等。

其他防范措施：

設有業主（使用人）求助與報警電話，24小時有人值守；

接到報警信號，確認后管理處應立即派人趕往現場查看，予以恰當的緊急處理； 涉及人身安全處設有明顯標志并有防護措施；

協助有關部門維持小區正常生活秩序，防止不安全事件發生；

對小區內外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設施加強維護，保持必要的照明； 建立空置房屋、設備室、垃圾房、雜物房巡查、藥事管理及登記備案制度。交通和車輛管理：

有較為完善的車輛管理制度；

維持交通秩序，發現車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或糾正，發現偷盜車輛、破壞交通設施等現象及時制止；設置露天停車場經過業主委員會批準并經過公安交通部門審批，符合規劃要求；

封閉停車場由專人管理，車輛進場離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交通管理部門核發的停車場使用證，按照物價部門核發的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。消防：

執行《中華人民共和國消防條例》、《中華人民共和國消防條例實施細則》和其他有關消防法規；

健全消防組織，建立消防責任制；

定期進行消防訓練，保證有關人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

根據防火、滅火的需要，配置相應種類、數量的消防器材、設備和設施；保持消

防通道暢通，禁止在消防通道設置路障 ；

制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設備和設施，保持完整好用；

發現火警有義務迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應消防車，服從火場總指揮員的統一指揮；

每月一次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設備是否完好、齊全，并及時給予維修；發現設備故障時，必須及時修理或通知廠方處理，保證設備24小時正常運轉；

每日檢測一次噴淋管網水壓，發現壓力不夠，馬上檢修排除故障； 每年模擬火災造作一次，以熟悉操作和檢查消防監控設備； 消防監控室保持清潔，每周至少保潔一次，要求地面無積水，監控箱表面無污漬； 每日填寫工作記錄，建檔備查。建檔資：

建檔資料齊全完整；

分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便； 及時變更登記，財物相符。專項服務：

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定，根據全體業主的需要、小區條件及物業管理企業的能力，經雙方協商，物業管理企業向全體業主提供娛樂、健身、商業、代繳費等屬于上述公共服務內容之外的服務。專項服務內容、標準、費用等由物業管理企業與業主或業主委員會，本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則達成服務協議，可以作為物業管理公共服務合同的附件，也可以另行單獨簽訂。特約服務：

業主或業主委員會與物業管理企業在物業管理公共服務委托合同中未約定，物業管理企業為滿足部分業主（使用人）特別需要，經雙方特別約定，有償提供相關服務的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。

特特服務內容、標準、費用等由物業管理企業和需要特約服務的業主（使用人）雙方當事人本著自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則約定。

第三篇：XXX物業管理現狀及建議

XXXX物業管理現狀及建議

XXX，您好：

來信主要是想表達廣大XXXX業主和業主為委員會全體委員的心聲，揭露物業在小區管理過程中的種種缺失，自2013年本小區交付多年以來，小區業主多次因物業管理混亂、物業接待態度蠻橫、門禁監控系統癱瘓、偷盜事件頻發、電動車亂停亂放、小區環境衛生差、園區滯水、房屋屋面外墻漏水、消防設施形同虛設、停車難及繳納停車費難等問題發生沖突，業主代表常年多次與物業經理及物業公司高層投訴、洽談均未取得有效改進，且物業管理人數、服務態度、小區軟硬件環境呈逐年下降趨勢，全體業主怨聲載道、苦不堪言。

然而就在以上情況下，XXX物業公司擬將2020年物業服務管理費從原1.5元/㎡漲至1.8元/㎡，全體業主對此表示強烈的不滿并拒絕繳納物業費，在小區環境、軟硬件設施、物業服務水平沒有明顯改善和提升的情況下調漲物業管理費顯然不合理，也多次向物業公司、社區等有關部門表達了拒絕繳納1.8元/㎡物業管理費的意見未取得成效，XX是XX集團的第一個民生住宅項目，是XX地區的地標性民生工程，也是XX集團的一張靚麗的名片，希望XX總在百忙之中能夠抽空關心XX全體業主的民生問題，就XX物業管理提升和物業管理費暫緩漲價采取措施，XX全體業主、業委會也會為改善提升小區環境、維護社會穩定共同努力。

特此來信，請閻總幫忙解決XXX民生問題！

XXXX業主委員會

****年**月**日

第四篇：物業管理服務合同

第一章　總則

第一條　本合同當事人

委托方（以下簡稱甲方）：

組織名稱：_________

代表人：_________

地址：_________

聯系電話：_________

受委托方（以下簡稱乙方）：

企業名稱：_________

法定代表人：_________

注冊地址：_________

聯系電話：_________

根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一玫的基礎上，甲方將_________（物業名稱）委托乙方實行物業管理，訂立本合同。

第二條　物業基本情況

物業類型：_________

座落位置：_________市_________區_________路（街道）_________號

四至：_________

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

第三條　乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。

第二章　委托管理事項

第四條　房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院、_________。

第五條　共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、電梯、_________。

第六條　公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、室外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、_________。

第七條　公共綠地的養護與管理。

第八條　附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育場所、_________。

第九條　公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、_________。

第十條　交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條　維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、_________。

第十二條　管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條　負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1．物業管理費：_________

2．保潔費：_________

3．保安費：_________

4．房屋設備運行費：_________

5．維修養護費：_________

第十四條　業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條　對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、_________等措施。

第十六條　其他委托事項_________。

第三章　委托管理期限

第十七條　委托管理期限為_________年。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。

第四章　雙方權利義務

第十八條　甲方權利義務

1．代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2．制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約；

3．審定乙方制定的物業管理方案；

4．檢查監督乙方管理工作的執行情況；

5．審議乙方管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

6．在合同生效之日起_________日內向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方），由乙方按下列第_________項執行；

（1）無償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

7．負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內向乙方提供；

8．當業主和物業使用人不按規定交納牧業管理費時，負責催交或以_________方式償付；

9．協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題：_________；

10．協助乙方做好牧業管理工作和宣傳教育、文化生活。

第十九條　乙方權利義務

1．根據有關法律、法規及本合同的約定，制定牧業管理方安；

2．對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

3．按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；

4．選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5．負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的維修養護計劃，經雙方議定后由乙方組織實施；

6．向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；

7．每_________個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況；

8．對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；

9．本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。

第五章　物業管理服務要求標準

第二十條　乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方的管理滿意率達到_________％；

1．房屋外觀：_________

2．設備運行：_________

3．房屋及設施、設備的維修、養護：_________

4．公共環境：_________

5．綠化：_________

6．交通秩序：_________

7．保安：_________

8．急修：_________

9．小修：_________

第六章　物業管理服務費用

第二十一條　物業管理服務費

1．管理費由乙方按建筑面積每平方米_________元或按套每戶_________元向業主收取；

2．保潔費由乙方按建筑面積每平方米_________元或按套每戶_________元向業主或物業使用人收取；

3．保安費由乙方按建筑面積生平方米_________元或按套每戶_________元向業主或物業使用人收取；

4．高層住宅電梯、水泵、_________運行費按實結算，由乙方向業主收取；

5．管理服務費標準的調整，按_________調整；

6．對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。

第二十二條　住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的_________倍收取。

第二十三條　車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取：

1．露天車位：_________

2．車庫車位：_________

第二十四條　乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護及其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。

第二十五條　乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定如下：_________。

第二十六條　房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。

第七章　違約責任

第二十七條　甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條　乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十條　甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方_________元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。

第八章　附則

第三十一條　雙方約定自本合同生效之日起_________天內，根據甲方委托管理事項，辦理接管驗收手續。

第三十二條　雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與合同具有相同等效力。

第三十三條　本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十四條　本合同正本連同附件_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第三十五條　因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十六條　本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。

第三十七條　本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，提請_________市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴）。

第三十八條　合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期滿_________天前向對方提出書面意見。

第三十九條　本合同自簽訂之日起生效。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

代表人（簽字）：_________代表人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

附件

一、本物業構成細目

二、木物業管理質量目標

三、本物業的管理方案

第五篇：物業管理服務協議

委托方：**大學輕紡工程與美術學院（以下簡稱甲方）

受托方：**物業管理有限公司（以下簡稱乙方）

為了更好地為教學科研和師生提供優質的后勤服務，不斷提高后勤服務的質量和水平，甲方將第一教學樓物業管理服務委托給乙方。經雙方協商一致，達成如下協議：

一、服務區域

第一教學樓周邊道路內側石以內。

二、服務內容

1、房屋建筑及附屬設備維修、養護和管理，包括：屋面、門窗、墻面、地面、樓梯、走廊、門廳、衛生間、給排水設備、供電及照明設備、衛生設施等。

2、設備、家具、教具的維修、養護運行和管理，包括：電梯、空調、安防監控、電子顯示屏、廣播音響、電鈴、各種辦公家具、課桌椅、黑板、講臺、窗簾、各種門牌等。

3、場地、教室、公共走道、衛生間、設備設施衛生保潔。

4、提供粉筆、黑板擦。教師休息室開水供應。

5、做好花草樹木、盆景（花）的養護工作。

6、地下停車場的使用管理，督促各種車輛按秩序停放,保證樓四周無車輛。

7、消防安全及消防設備設施的運行管理。

8、配電間配電安全運行管理。

9、服務區域內安全保衛。

三、服務標準和要求

1、房屋建筑、設備、家具、教具良好、運行正常、無事故隱患、完好率達90%以上，維修及時率達90%以上。

2、各類管理服務人員要有明顯標志、遵守職業道德、語言規范文明、服務熱情主動、各項管理制度完善、檔案資料齊全。

3、實行24小時保安制度，加強巡視，無重大偷盜、火災事故發生。因乙方原因造成的重大事故，乙方應承擔相應責任。

4、實行標準化清掃保潔，教室和公共場所垃圾日產日清。廁所保潔做到無異味、無積水、干凈整潔。

5、執行第一教學樓管理制度，做好管理和服務工作，維護正常的公共秩序，對違章人員做出處罰或提出處理建議交學校有關部門處理。按時開關大門，按時開放教室和教師休息室，保證上下課鈴聲準時，保證教師飲用開水、粉筆、黑板擦的供應。

6、無重大投訴事件，在甲方組織的評議中滿意率達到90%以上。

7、必須對服務范圍內的情況經常性巡查或詢問，發現問題及時處理。

四、服務費用

1、第一教學樓建筑面積16725㎡（含地下停車庫），甲方按建筑面積每年10元/㎡向乙方支付服務費，合計167250元。分三次支付，協議簽訂后先付6萬元，下半年再支付6萬元，年終根據考核結果結算。

2、乙方承擔服務區域內單件服務價格在300元（含人工和材料）以下的另星維修費用（電梯、空調、廣播音箱、多媒體、安防監控設備、電子顯示屏設備除外），單件服務價格在300元以上的甲方另付。

五、違約責任

1、甲方在抽查中發現同一地點或同一項目連續五次至十次不符合服務標準的，每次扣50元，十次至五十次，每次扣100元，五十次以上，每次扣500元。這些都從支付乙方的服務費中扣罰。

2、發現未經有關部門同意，擅自使用教室及設備的情況，及時分別向有關部門與甲方反映，否則發現一次扣罰100元，二次扣罰200元，依次類推。

3、甲方原因造成乙方達不到服務標準，由甲方承擔責任。本文來自[文書文秘網]www.tmdps.cn

六、附則

1、本協議如有未盡事宜，由甲乙雙方另行商定。

2、本協議僅期限自2011年1月1日起至2011年12月31日止。

3、本協議一式四份，甲乙雙方各執二份。

甲方：學院后勤基建處（章）乙方：學院后勤服務有限公司（章）

代表人：  代表人：