第一篇：注冊物業管理師政策與制度習題

例題1．《物權法》作為規范我國財產法律關系的基本法律，是權利人對（）實施占有、使用、收

益和處分的基本準則。

A．房產和地產

B．有形資產和無形資產

C．不動產和動產

D．固定資產和流動資產

答案：C，例題2．建筑區劃內，應當認定為業主專用部分的是（）。（2012.37）

A．各個業主對其在構造和使用上具有獨立性的建筑物部分

B．建設單位銷售時承諾贈予業主的露臺

C．未經確權的地下貯物空間

D．業主停放汽車的人防設施

答案：A，例題3．根據我國《物權法》，在建筑區劃內不能直接界定為業主共有部分的是()。（2011；47）

A．電梯間

B．樓梯

C．物業服務用房

D．停車位和車庫

答案：D

例題4．關于物業管理房權屬的說法，正確的時（）。

A、物業管理用房屬于全體業主共有

B、物業管理用房屬于建設單位所有

C、物業管理用房的所有權應事先約定

D、物業管理用房屬于政府所有

答案：A

例題5：非業主的專有部分物業使用人在物業管理法律關系中，享有權利和承擔義務的來源 不包括

（）。

A、管理規約

B、業主大會議事規則

C、業主大會和業主委員會的決定

D、使用人與業主的約定

答案：B

例題6．關于建筑物區分所有權的說法，錯誤的是（）。(2013,51)

A、建筑物區分所有權是一個集合權，包括專有所有權、共有和共同管理權

B、業主轉讓建筑物專有所有權時，對其享有的共有和共同管理權一并轉讓

C、在區分所有權人之間，建筑物區分所有權不具有排他性

D、建筑區劃內，共有所有權的標的物不得請求分割

答案：C

例題7．業主行使專有部分所有權，不得發生的行為有（）。（2010；62）

A．危及建筑物安全

B．出租非經營性用房

C．損害其他業主合法權利

D．自行將住宅改變為經營性用房

E．進行二次裝修

答案：ACD

例題8．業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規及管理規約外，應當經（）業主同意。

(2013,46)

A、有利害關系的B、有相鄰關系的C、同一單元 2/3 以上的D、小區 2/3 以上的答案：A

例題9．下列業主的行為中,屬于未履行對共有部分承擔義務的是（）。(2013,53)

A、以不使用共用電梯為由，拒絕承擔相關維修費用

B、違反規定，擅自改裝室內燃氣管道和灶具

C、未事先告知物業服務企業而進行室內裝修

D、未按規定辦理備案手續出租房屋，收取租金

答案：A

例題10．業主對共有部分行使權利、承擔義務，除應當遵守物權法及相關法律、法規外，還應當依據（）。

（2010；48）

A． 管理規約

B．業主大會議事規則

C．專項委托合同

D．業主委員會決議

例題11．根據我國《物權法》，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應當由當事人通

過（）等方式約定。（2011；76）

A．出售

B．公告

C．協商

D．出租

E．附贈

答案：ADE

例題12．侵害業主共有權行為的主體，包括（）。

A．業主

B．使用人

C．權利人

D．物業服務企業

E．建設單位

答案：ABDE

例題13． 建筑區劃內的下列（）事項需由業主共同決定。

A． 改變共有部分的用途

B． 利用共有部分從事經營性活動

C． 更換業主委員會成員

D． 制定臨時管理規約

E． 維修資金的籌集

答案：ABCE ；

例題14．經建筑區劃內專有部分占建筑物總面積1/2 的業主且占總人數 1/2 的業主同意，才能做出有效

決定的重大事項是（）。（2013，49）

A、續籌住宅專項維修資金

B、改建消防和安保監控設施

C、決定業主自行管理建筑物及其附屬設施

D、調整和改建小區公共綠地

答案：C

例題15．業主大會更換業主委員會委員，應當經專有部分占建筑物總面積規定比例的業主同意外，還應)的業主同意。（2011；49）

A．占總人數 2／3 以上

B．占總人數過半數

C．占出席大會總人數 2／3 以上

D．占業主代表總人數過半數

答案：B；

例題16．某住宅小區已銷售并交付住宅 300 套，其中業主張某擁有住宅 3 套，其余業主一人一套，已

銷售但未交付住宅 60 套，未銷售 80 套，該小區全體業主決定重大事項時，應當認定的業主總人數是

（）人。（2013，50）

A、299

B、359

C、360

D、420

答案：A

例題17．業主對專有部分以外的共有部分行使共有和共同管理權的首要途徑是()。（2010；53）

A．參加業主大會，參與重大事項的決策

B．監督業主委員會規范運作

C．監督物業服務企業履行服務合同

D．配合政府主管部門加強行政監管

答案：A

例題18．對業主具有約束力的業主大會或者業主委員會的決定必須是（），上述要求必須同時具備，否則業主大會、業主委員會的決定對業主沒有約束力。（2012.77）

A．依法設立的業主大會、業主委員會作出的B．業主大會、業主委員會依據法定程序作出的C．符合法律、法規及規章，不違背社會道德，不損害國家、公共和他人利益的決定

D．居委會的決定

E．依法設立的街道辦事處作出的答案：ABC

例題19．業主大會和業主委員會，對損害他人合法權益的行為，有權要求行為人()。

A．停止侵害

B．消除危險

C．排除妨害

D．限期搬離

E．賠償損失

答案：ABCE

例題20．根據《物權法》的規定，對于建筑區域內任何任意（）、侵占通道、拒付物業費等侵權行為，受到侵害的業主個人可以依據《民事訴訟法》等法律規定，向人民法院提起訴訟。（2012.76）

A．棄置垃圾

B．排放污染物或者噪聲

C．違反規定飼養動物

D．違章搭建

E．擅自改變家用設施設備的結構

答案：ABCD，例題21．建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，在沒有約定的情況下，應當（）。（2012.48）

A．按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定

B．由物業服務企業與業主委員會協商確定

C．由物業服務企業依據物業服務合同確定

D．按照依法登記的專有部分所有權人平均分攤、分配

答案：A

例題22．關于管理建筑物及其附屬設施的說法，錯誤的是（）。

A．業主不可以自行管理

B．業主可以委托物業服務企業管理

C．業主可以委托專業服務企業分項管理

D．業主可以委托其他管理人管理

答案：A；

例題23：業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求（）予以撤銷。

A、業主大會

B、人民法院

C、居委會

D、房地產行政主管部門

第二篇：基本制度與政策-物業管理師

《物業管理基本制度與政策》測試練習卷 編號：WYGLJBZDYZC 20100529 – 001分數：

一、單項選擇題（共40題，每題1分，共40分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）

1.物業管理起源于19世紀60年代的（）。

A.法國Ｂ.日本Ｃ.美國Ｄ.英國

2.業主對自己的房屋套內部分獨立享有（）。

Ａ.所有權Ｂ.部分所有權Ｃ.支配權Ｄ.知情權

3.物業管理服務，是指業主與物業管理企業通過物業服務合同約定的（）服務。

A.公共性B.配套性C.專業性D.專項性

4.物業服務合同約定以外的服務是一種（）服務。

A.強行B.無償C.合同D.有償

5.為了規范住宅小區物業管理服務的內容和標準，（）根據我國物業管理現實情況，于2004 年印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準》。

A.建設部B.中國物業管理協會C.國務院D.發展與改革委員會

6.《物業服務收費管理辦法》規定：“包干制是指由業主統一向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔的物業服務計費方式。”

A.業主B.物業管理企業C.業主委員會D.主管部門

7.《物業服務收費管理辦法》規定：“酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由（）享有或者承擔的物業服務計費方式。”

A.業主B.物業管理企業C.業主委員會D.主管部門

8.由（）與物業管理企業簽訂前期物業服務合同，僅僅是在業主不具備自行選聘物業管理企業條件下的權宜措施，因此在業主自行選聘物業管理企業條件具備后，必須保護業主選聘物業管理企業的自主權。

A.建設單位B.業主委員會C.主管部門D.業主大會

9.依照（）關于相鄰權規定及相關法律規定，由違規業主承擔侵權責任，物業管理企業不承擔物業服務合同的違約責任。

A.《合同法》B.《刑法》C.《民法通則》D.《物業管理條例》

10.業主大會籌備組應當自組成之日起（）日內，在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。

A.10B.15C.20D.30

11.住宅小區召開業主大會會議，應當同時告知與物業管理區域相關的（）。

Ａ.居民委員會Ｂ.派出所Ｃ.業主委員會Ｄ.建設單位

12.業主委員會由全體業主通過業主大會會議選舉產生，是業主大會的常設性（）機構，對業主大會負責。Ａ.決策Ｂ.執行Ｃ.參謀Ｄ.指導

13.業主委員會應當定期召開業主委員會會議，研究本物業管理區域內的物業管理事宜。遇有特殊情況，經（）以上業主委員會委員提議，或者業主委員會主任認為有必要召開會議的，也應當及時召開業主委員會會議。

Ａ.１／２Ｂ.１／３Ｃ.２／３D.2／５

14.《物業管理條例》規定（）制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

A.業主大會B.物業管理企業C.建設單位D.政府主管部門

15.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起（）日內，持有關文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

A.10B.15C.20D.30

16.業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權（）以上通過。

A.1/3B.1/2C.2/3D.3/4

17.各地（）應當建立評標的專家名冊，由具有經驗的人員組成物業管理評標專家庫。

A.物業管理企業B.房地產行政主管部門C.物業管理協會D.業主委員會

18.建設單位在前期物業服務合同中的保修承諾，不得低于（）所規定的保修范圍和保修期限。

A.《建筑工程質量管理條例》B.《物業管理條例》C.《住宅使用說明書》D.《住宅質量保證書》1

19.取得（）的人員，經注冊后方可以物業管理師的名義執業。

A.《物業管理師合格證書》B.《物業管理師資格證書》

C.《物業管理師注冊證》D.《物業管理企業經理上崗證書》

20.物業管理師資格注冊有效期為（）年。

A.2B.3C.4D.5

21.物業管理項目負責人應當由（）擔任。

A.房地產經紀人B.專業技術人員C.物業管理師D.城市規劃師

22.代收代管單位在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，可以按照（），將住房專項維修資金用于購買一級市場國債。

A.國家有關規定和房屋管理單位的決定B.國家有關規定

C.各級人民政府建設行政主管部門的規定D.國家有關規定和業主大會的決定

23.房地產開發是城市建設和發展的具體實施，因此確定房地產開發項目，應當堅持（）相結合的原則。

A.保護城市生態環境和歷史文化遺產B.舊區改建和新區建設

C.符合土地利用總體規劃和城市規劃D.開發基礎設施薄弱和危舊房屋集中的區域

24.商品住宅的保修期限不得（）建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

A.低于B.等于C.高于D.不低于

25.異產毗連房屋的一方所有人，如需改變共有部位的外形或結構時，除須征得其他所有人的書面同意，還須經（）部門批準。

A.物業管理B.房地產行政主管C.房屋管理D.城市規劃

26.經鑒定機構鑒定為危險房屋而未采取有效的解除危險措施，房屋應當由（）承擔民事責任。

A.鑒定機構B.房屋所有人、使用人共同C.房屋使用人D.房屋所有人

27.公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設備的維修養護，由()承擔維修養護責任。

A.住宅所有人B.住宅使用人C.房屋管理部門D.住宅所有人、使用人共同

28.我國的房地產權屬登記，是指由（）針對房地產權利人的申請，對申請權利進行審查、登記并頒發相關證件的行為。

A.房屋管理部門B.城市規劃部門C.房地產中介部門D.人民政府房地產行政主管部門

29.房屋權屬證書有以下三種，其中錯誤的是（）。

A.《房屋使用權證》B.《房屋共有權證》C.《房屋所有權證》D.《房屋他項權證》

30.（）應當設立房屋安全鑒定機構，負責房屋安全鑒定并統一使用“房屋安全鑒定專用章”。

A.房地產中介部門B.城市規劃部門C.房屋管理部門D.市、縣人民政府房地產行政主管部門

31.下列原則可作為物業管理活動的前提條件的是()。

A.市場原則B.平等原則C.公平原則D.公開原則

32.物業管理的基礎是業主的()。

A.知悉權B.財產權C.安全權D.人身權

33.提供物業服務合同以外的服務()。

A.是業主額外的要求B.是物理管理企業的法定義務

C.不是物業管理企業的法定義務D.是物業服務合同以外的服務

34.目前，我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80％，貸款期限最長不超過()年。

A.20B.25C.30D.35

35.業主首次交存住宅專項維修資金的標準為當地房改成本價的()。

A.20％B.8％C.2％D.30%

36.住宅共用部位和共用設施設備的維修養護費用，可以由售房單位按照規定比例向()收取。

A.物業B.承接人C.購房人D.住房人

37.()可以改變物業管理區域內公共建筑和共用設施。

A.業主大會B.業主委員會C.業主和物主D.以上人員都不可以

38.下列關于業主作為不動產所有人說法正確的是()。

A.受地域限制B.受戶籍限制C.受國籍限制D.不受國籍限制

39.()，國務院頒布了《物業管理條例》。

A.2003年6月28日B.2003年10月1日C.2003年6月8日D.2003年9月1日

40.《條例》第五十七條規定：違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主

管部門責令限期改正，給予警告，可以并處()元以下的罰款。

A.5萬B.6萬C.8萬D.10萬

二、多項選擇題（共30題，每題2分，共60分。每題的備選項中有2個或2個以上選項符合題意，有1個錯項，本題不得分。少選，所選的每個選項得0.5分）

1.物業管理的特征是（）。

Ａ.標準化Ｂ.專業化Ｃ.市場化Ｄ.社會化

2.我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現（）特征：

Ａ.是住房投資由國家和國有企業統包Ｂ.是住房分配采取實物分配

Ｃ.是住房消費采取福利低租金和國家包修包養制度D.是住房分配采取貨幣分配

3.《條例》頒布前的物業管理制度建設的主要特點（）。

Ａ.引導性Ｂ.借鑒性Ｃ.針對性Ｄ.過渡性

4.《條例》頒布后的物業管理制度建設的主要特點（）。

Ａ.配套性Ｂ.經驗性Ｃ.操作性Ｄ.過渡性

5.《物業管理條例》的頒布，是我國物業管理發展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業管理進入了（）發展的新時期。

Ａ.法制化Ｂ.民主化Ｃ.現代化Ｄ.規范化

6.《物業管理條例》的立法指導思想，主要表現在（）。

Ａ.強調保護業主的財產權益，協調單個業主與全體業主的共同利益關系。

B.強調業主與物業管理企業是平等的民事主體，是服務和被服務的關系。

C.強調業主與物業管理企業通過公平、公開和協商方式處理物業管理事項。

D.強調業主委員會與物業管理企業是平等的民事主體，是管理和被管理的關系。

7.《條例》在立法過程中，主要遵循以下（）基本原則：

Ａ.物業管理權利和財產權利相對應的原則B.維護業主權益的原則

C.現實性與前瞻性有機結合的原則D.從實際出發，實事求是的原則

8.物業管理服務有哪些特點？（）

A.物業管理服務的公共性和綜合性B.物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性

C.物業管理服務的即時性和無形性D.物業管理服務的廣泛性和多樣性

9.《條例》第四十一條對物業服務收費作出原則規定：“物業服務收費應當遵循（）以及費用與服務水平相適應的原則。

A.合理B.公正C.公平D.公開

10.實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業（）。

A.物業服務成本B.法定稅費C.物業管理企業利潤D.物業管理人員獎金和福利

11.前期物業服務合同有以下特征？（）

A.前期物業服務合同期限是固定的B.前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業簽訂

C.前期物業服務合同是要式合同D.前期物業服務合同具有過渡性

12.利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的相關規定在征得（）的同意后，還必須按照國家有關法律法規的規定辦理有關合法經營手續。

A.相關業主B.業主大會C.建設單位D.物業管理企業

13.《條例》確立了七項物業管理的基本制度：業主大會制度、（）、管理規約制度、物業承接查驗制度、住房專項維修資金制度。

A.前期物業管理招投標制度B.物業管理企業資質管理制度

C.業主委員會制度D.物業管理專業人員職業資格制度

14.業主籌備成立業主大會，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由（）組成業主大會籌備組。

A.物業公司代表B.業主代表C.派出所代表D.建設單位

15.業主委員會組織召開業主大會臨時會議的前提是:（）

Ａ.20％以上業主提議召開業主大會臨時會議Ｂ.３０％以上業主提議召開業主大會臨時會議 Ｃ.發生重大事故或者緊急事件需要及時處理Ｄ.業主大會議事規則或者業主公約規定的其它情況

16.業主委員會委員應當符合以下條件（）。

A.本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主

B.大專以上學歷

C.遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務

D.熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力

17.下列那些因素()可以作為終止業主委員會委員資格的條件。

Ａ.因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的Ｂ.其它原因不宜再擔任業主委員會委員的 Ｃ.以書面形式向業主大會提出辭呈的Ｄ.與其他大多數業主委員會委員鬧矛盾的18.下列哪些是物業管理企業一級資質的必備條件？（）

Ａ.注冊資本人民幣500萬元以上。

Ｂ.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于２０人。Ｃ.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。

Ｄ.管理的物業面積占相應計算基數的百分比不低于100％。

19.業主委員會委員如果有()情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員的資格應當終止。

A.無故缺席業主委員會會議連續二次以上的B.拒不履行業主義務的C.因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的D.有犯罪行為的20.直轄市人民政府房地產主管部門負責（）物業管理企業資質證書的頒發和管理。

A.一級B.二級C.三級D.四級

21.物業管理師的執業范圍有()。

A.維護物業管理區域內環境衛生和秩序B.查驗物業共用部位、共用設施設備和有關資料

C.審定并監督執行物業管理財務預算D.有廣泛的社會關系和公關能力

22.住房專項維修資金，是指專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后()的資金。

A.改造B.使用C.更新D.維修

23.房地產開發一般可以劃分為房地產開發前期工作階段（）幾個階段。

A.房地產調研策劃階段B.投資機會選擇與決策分析階段

C.房地產開發建設階段D.房地產租售經營階段

24.辦理工程竣工驗收備案應當提交下列（）文件。

A.施工單位簽署的工程質量保修書B.工程竣工驗收備案表

C.工程竣工驗收許可證D.工程竣工驗收報告

25.依據有關法律和為維護房地產轉讓市場秩序，《城市房地產轉讓管理規定》明確了以下不得轉讓房地產的情況，其中錯誤的是（）。

A.依法收回土地使用權的B.達到法定條件的房地產

C.權屬有爭議的D.共有房地產，經其他共有人書面同意的26.《城市房地產管理法》對商品房預售規定了三項條件，以下正確的是（）。

A.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

B.開發企業向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

C.工程竣工驗收許可證

D.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。

27.商品房現售符合的條件中，錯誤的是（）

A.無需施工許可證B.取得土地使用權證書C.準備物業管理方案D.拆遷安置已經落實

28.房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，應在住宅交付用戶的同時提供給用戶()

A.《住宅裝修說明書》B.《住宅使用說明書》C.《住宅面積保證書》D.《住宅質量保證書》

29.根據有關法律規定和為了維護房屋租賃市場秩序，以下（）情況不得進行房屋租賃

A.符合安全標準B.不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的C.共有房屋未取得共有人同意的D.已抵押，經抵押權人同意

30.房地產中介服務是指具有專業執業資格的人員，在房地產投資、開發、交易等各個環節，為當事人提供居間服務的活動。其中主要包括()

A.房地產價格評估B.房地產中介服務C.房地產經紀活動D.房地產咨詢

物業管理基本制度與政策

231、D2、A3、A4、D5、6、B7、A8、A9、C1

0D、多選、B C D2、A B C3、B C D4、A B C5A D11、A12、13、B14、C15、D16、B17、B18、D19、B20、B11、B C D12、A B D13、A B D14、B D15、A C D1C、22D、23B、24A、25D、26D、27A、28D、29A、30D、21A B C D、22A C D、23D E F、24A B D、2B D1A、32B、33C、34C、35C、36C、37D、38、39C、40D、6、A B C7、A C D8、A B C9、A D1

0B C、16、A C D17、A B C18、A C19、B C D20、B C、26A B D、27A C、28B D、29B C、30A C D、

第三篇：物業管理基本制度與政策(2011年注冊物業管理師試題答案)

201 1全國物業管理師執業資格考試試卷

《物業管理基本制度與政策》

一、單項選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．我國物業管理的三個基本特征是()。

A．社會化、專業化、市場化

B.社會化、專業化、企業化

C．社會化、集中化、市場化

D．社會化、現代化、企業化

2．關于物業管理的說法，錯誤的是()。

A．物業管理屬于第三產業

B．物業管理是服務性行業

C．物業管理屬于房地產行業

D．物業管理的性質是公益性的公共服務活動

3．物業管理的市場化特征集中體現在等價有償和()。

A．政府調控

B．業主決策

C．企業決策

D．雙向選擇

4．對存在安全隱患的物業，如果責任人不履行應盡的養護義務，物業服務企業經同意()后，可以代行維修養護，費用由責任人承擔。

A．相鄰業主

B．業主大會

C．行政管理部門

D.總公司

5．業主大會基本的議事準則是()。

A．民主協商

B．自我管理

C．平衡利益

D．共同遵守

6．物業管理公共性服務的對象是()。

A．物業建設單位

B．業主和物業使用人

C．業主大會

D．業主委員會

7．關于物業服務收費原則的說法，錯誤的是()。

A．物業服務收費應遵循合理原則

B．物業服務收費應遵循公開原則

C，物業服務收費應遵循收費與業主收入水平相適應原則

D．物業服務收費應遵循收費與服務水平相適應原則

8．在確定物業服務企業的費用分攤時，不應考慮（）。

A．物業服務企業的主營業務和兼營業務的比重

B．所管轄的物業項目的計費面積數

C．所管轄的物業項目的應收物業服務費

D．所管轄的物業項目的服務人員數

9．物業服務定價成本中的“秩序維護費”項目，不包含()。

A.監控設備費

B．對講機購置費

C．安全防范人員的人身保險費

D．由物業服務企業支付的服裝費

10．物業服務的質量更多依賴于業主的主觀評判，這體現了物業服務的（）特征。

A．有形性

B．無形性

C．生產性

D．消費性

11．關于物業服務合同的說法，錯誤的是()。

A．簽訂物業服務合同是確定物業服務企業與業主正式聘用關系的法律形式

B．物業服務企業通過簽訂物業服務合同取得合法經營權

c．業主通過履行付費義務得到合同約定的物業服務

D．當事人不得超越《物業管理條例》規定的服務內容約定其他服務事項

12．已竣工但尚未售出的物業，物業服務費用由（）交納。

A．物業服務企業

B．建設單位

C．業主

D．施工單位

13．根據普通住宅小區物業管理服務等級標準規定。一級服務標準要求物業服務企業應對重

點區域和重點部位每（）小時至少巡查1次。A.1

C.3 B.2

D.4

14．根據普通住宅小區物業管理服務等級標準規定，一級服務標準要求路燈、樓道燈完好率應不低于()。

A．80%

C．90% B.85%

D．95%

15．根據《物業服務收費管理辦法》，包干制是指由業主統一向物業服務企業支付固定物業

服務費用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔的物業服務計費方式。

A．物業服務企業

B．建設單位

C．全體業主

D．全體居住人

16．根據《物業服務收費管理辦法》，業主交納物業服務費用的依據是（）。

A．臨時管理規約

B．業主大會議事規則

C．物業服務合同

D．政府管理部門制定的收費辦法

17．下列費用中，計人物業服務費成本或支出的是()。

A．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

B．物業服務人員的獎金

C．物業共用部位、共用設施設備的大中修費用

D．物業共用部位、共用設施設備的更新改造費用

18．物業服務企業接受委托，代收水、電等費用時，正確的做法是（）。

A．可以向委托單位收取手續費

B．可以向業主收取手續費

C．承擔業主拖欠交費的相關損失

D．承擔分戶計量與小區總額不符的相關損失

19．在物業管理活動中，業主依法享有的權利是（）。

A．按時交納物業服務費

B．執行業主大會的決定

C．遵守物業管理服務方面的規章制度

D．監督物業服務企業履行物業服務合同

20．訂立管理規約是業主與（）之間的共同行為。A．物業服務企業 C．業主大會 B．業主委員會 D．業主

21．業主委員會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開（）日前以書面形式

在物業管理區域內公告。A．10 C．20 B．15 D．30

22．首次業主大會會議后，業主大會的法定召集人是（）。

A．建設單位

B．業主大會籌備組

C.業主委員會主任

D．業主委員會

23．建設單位制定臨時管理規約的時間是（）。

A．物業銷售之前

B．物業銷售之后

C．物業交付之前

D．業主入住之后

24．反映物業自然情況的總平面圖的審批部門是()。

A．房地產管理部門

B．城市規劃部門

C．土地管理部門

D．建設管理部門

25．在發生危及公共利益或其他緊急情況時．物業服務企業必須進入相關業主房屋進行維

修，但又無法通知相關業主時，應采取的正確措施是()。

A．直接強制進入

B．等待政府管理部門或專業機構到場后進入

C．先向鄰居說明情況，并協同業主委員會共同進入

D．組織兩名以上物業服務人員共同進入

26．在臨時管理規約中，涉及業主共同利益且應當作出約定的是()。

A．物業服務用房的配置和歸屬

B．物業的自然情況與權屬情況

C．前期物業服務招標規則

D．業主承諾按時足額交納物業服務費用

27．前期物業服務招標投標的招標人是（）。

A．業主委員會

B．房地產行政管理部門

C．建設單位

D．招標代理機構

28．招標人在公共媒介上發布招標公告的招標方式是()招標。

A．公開

B．邀請

C．代理

D．協議

29．前期物業服務招標人對已發出的招標文件，認為必須修改有關內容的，應當在招標文件

要求提交投標文件截止時間至少()日前，以書面形式通知所有招標文件收受人。

A.5

B．10 C．15 D．20

30．業主委員會選聘物業服務企業的，物業服務企業承接物業時，應當與（）辦理物業

承接手續。

A．業主大會

B．原物業服務企業

C建設單位

D．業主委員會

31．物業服務企業破產、歇業或因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續

后（）日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。

A．5

B．10 C．15

D．20

32．二級資質物業服務企業注冊資本應為人民幣（）萬元以上。

A．SO

B．100 C．300

D．500

33．某住宅項目建筑面積31萬m2，具備該項目管理資格的應是()資質的物業服務企業。

A．一級

B，二級

C．三級

D．三級暫定

34．《物業管理條例》規定，住宅物業的前期物業管理服務投標人少于()個的，經依

法批準可以采用協議方式選聘物業服務企業。

A．3

B．4

C．5

D．6

35．申請物業管理師執業資格注冊，必須具備的條件是（）。

A．具有中級專業技術職稱

B．從事物業服務專業管理5年以上

C．具有相關專業中專以上學歷

D．取得《物業管理師資格證書》

36．已售公有住房的業主應當將首期住宅專項維修資金交由（）存人公有住房住宅專項

維修資金專戶。

A．售房單位

B．政府管理部門

C．業主委員

D．物業服務企業

37．業主大會成立后，發生危及房屋安全的緊急情況，需要對共用設施設備進行更新的，由

（）持有關材料向業主委員會申請列支。

A．物業服務企業

B．政府管理部門

C．物業服務企業分包單位

D．開發建設單位

38．經業主大會同意，可以將住宅專項維修資金用于()。

A．委托理財

B．從事國債回購

C．購買股票

D．購買一級市場國債

39．物業管理師資格注冊有效期為（）年。

A．2

B．3 C．4

D.5

40．房屋滅失的，房屋分戶賬中剩余的住宅專項維修資金應當返還()。

A．建設單位

B．業主委員會

C．使用人

D．業主

41．住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受（）的審計監督。

A．審計部門

B．賬目管理單位

C．稅務部門

D．專戶開戶銀行

42．商品住宅的業主按照所擁有的物業的()交存住宅專項維修資金。

A．使用面積

B．套內建筑面積

C．共有建筑面積

D．建筑面積

43．根據《物權法》，業主對建筑物內的住宅、經營性用房享有（）的權利。

A．占有、使用、收益和處分

B．占用、使用、收益和處分

C．共有、使用、收益和處分

D．管理、使用、收益和處分

44．關于管理建筑物及其附屬設施的說法，錯誤的是()。

A．業主不可以自行管理

B．業主可以委托物業服務企業管理

C．業主可以委托專業服務企業分項管理

D．業主可以委托其他管理人管理

45．物業服務用房，依據()屬于業主共有。

A．管理規約

B．合同約定

C．法律規定

D．業主大會決定

46．在建筑區劃內，不屬于業主共有部分的是（）。

A．屬于城鎮公共道路和綠地的部分

B．物業服務經營用房

C．公寓大堂

D．公共場地上的停車位

47．根據《物權法》，在建筑區劃內不能直接界定為業主共有部分的是（）。

A．電梯間

B．樓梯

C．物業服務用房

D．停車位和車庫

48．制定和修改業主大會議事規則，應當由（）決定。

A．全體業主

B．業主委員會

c．業主代表

D．政府指導部門

49．業主大會更換業主委員會委員，應當經專有部分占建筑物總面積規定比例的業主同意

外，還應當經()的業主同意。

A．占總人數2／3以上

B．占總人數過半數

C．占出席大會總人數2/3以上

D．占業主代表總人數過半數

50．建筑物及其附屬設施的維修資金，經業主共同決定，可以用于（）。

A．物業共有部分的養護

B．物業共有部分的能源費支出

C．業主委員會工作經費開支

D．物業共有部分的維修

51．建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足()的需要。

A．業主

B．車主

C．物業管理

D_開發建設單位經營

52．關于業主大會和業主委員會設立的說法，錯誤的是（）。

A．業主可以設立業主大會，選舉業主委員會

B．業主必須設立業主大會，選舉業主委員會

C．地方人民政府有關部門對設立業主大會應當給予指導和協助

D．業主大會由物業管理區域內全體業主組成

53．根據《物權法》和相關規定，不需要業主共同決定的事項是（）。

A．首次制定業主大會議事規則

B．首次制定建筑物及其附屬設施的管理規約

C．首次籌集建筑物及其附屬設施的維修資金

D．首次解聘建設單位聘請的物業服務企業

54．建設單位預售商品房的，商品房買賣合同應當包含（）約定的內容。

A．物業服務合同

B.前期物業服務合同 C．物業總平面圖

D．管理規約

55．城市規劃部門對房地產開發項目的規劃設計管理的主要方式是審批、核發“一書兩證”，其中“兩證”是指建設用地規劃許可證和（）。

A．工程建設施工許可證

B．項目報建與施工許可證

C．建設王程監理許可證

D．建設工程規劃許可證

56．根據《商品房銷售管理辦法》，商品房現售的條件之一是（）。

A．供水、供電等主要配套基礎設施已確定交付日期

B．拆遷安置方案已編制完成 C．竣工驗收方案已獲通過

D．物業管理方案已經落實

57．根據《城市房地產管理法》，房地產開發企業進行商品房預售，應當取得商品房預售

（）。

A．銷售證

B．登記證

C．備案證

D.許可證

58．房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任，保修期從（）之日起計算。

A．房屋竣工

B．竣工驗收

C．房屋交付

D．辦理入住

59．我國房屋租賃除應當到房屋行政主管部門登記備案外，還應當到（）部門登記

備案。

A．公安

B．城管

C．環衛

D.規劃

60．新建房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權（）。

A．總登記

B．初始登記

C．變更登記

D．原始登記

二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選。所選的每個選項得0.5分）

61．將市場原則作為物業管理活動的前提條件，其主要目的在于強調()。

A．業主在市場活動中的自主權

B．尊重和維護業主的財產權利

C．物業服務企業的社會責任

D．物業管理活動必須納入市場秩序

E．物業管理在社會經濟中的地位與作用

62．法律責任的特征有（）。

A．他是與違法行為相聯系的 B．他是與合同約定相一致的

C．他的內容是法律明確而又具體規定的

D．他具有國家強制性

E．他是由國家授權的機關依法實施的

63．物業保安人員，在執勤巡邏中遇到正在實施的不法行為時，正確的處理措施有（）。

A．將有關情況及時報告當地公安機關

B．可以視情搜查身體并扣押合法證件

C．迅速制止不法行為

D．可以視情限制行為人人身自由

E．不得辱罵、毆打行為人

64．有關利用物業共用部位、共用設施進行經營的說法，正確的有（）。

A．相關業主對經營行為有事先否定權

B．業主大會對經營行為有事先否定權

C．物業服務企業對經營行為有最終決定權

D．經營所得利益可以用于補充住宅專項維修資金

E．經業主大會決定，經營所得收益也可以沖抵業主應繳納的物業服務費

65.關于物業服務企業在物業管理區域的安全防范協助義務的說法，正確的是（）。

A．全面負責物業服務區域內的安全防范工作

B．發生刑事案件及時向公安部門報告

C．發生工程事故及時向建設部門報告

D．發生火災及時向消防部門報告

E．全面負責各方面的善后工作

66．根據普通住宅小區物業管理服務等級標準，所有服務等級都必須做到()。

A．載人電梯24小時正常運行

B．每年至少1次征詢業主的意見，滿意率80%以上

C．消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通

D-容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施

E．對可能發生的各種突發設備故障有應急方案

67．為了保證業主委員會規范運作，每個業主依法享有的權利有()。

A．對業主委員的工作提出批評和建議

B．更換業主委員會成員

C．知曉業主委員會的運作情況

D．查詢業主委員會保存的各項檔案文件

E．更改業主委員會做出的各項決定

68．業主大會籌備組就成立業主大會必須以書面形式在物業管理區域內公告的內容有（A．《業主大會議事規則》（草案）

B．《管理規約》（草案）

C．業主向籌備組反饋修改意見的時間和反饋方式

D．社區未來發展規劃

E．房地產行政主管部門的指導意見)。

69．新設立的物業服務企業向房地產主管部門申請資質時，應提交的文件有()。

A．驗資證明

B．企業章程 C．物業服務合同復印件 D．稅務登記證 E．營業執照

70.物業服務企業必須到原資質審批部門辦理資質證書變更手續的變更事項有（）。

A．名稱

B．法定代表人

C．住所（經營場所）

D．就業人數

E．外包項目

71.房地產主管部門應當對外借資質證書的一級物業服務企業予以()的處罰。

A．警告

B．撤銷資質

C．責令限期改正

D．約談企業負責人

E．并處1萬元以上3萬元以下的罰款

72．物業服務從業人員的職業道德主要有（）。

A．合理的知識結構

B．守法經營

C．誠信經營

D盡職盡責勝任本職工作

E．身體健康，并能堅持在相應的崗位工作

73．住宅專項維修資金應專項用于住宅共用部位、共用設施設備保障期滿后的()。

A.維修

B．日常保養

C．日常維護

D．改造

E．更新

74住宅共用設備一般包括()。

A．承重墻體

B．水泵

C．消防設施 D．外墻 E．電梯

75．關于業主委員會的說法，正確的有（）。

A．業主委員會由業主大會選舉產生

B．業主委員會是業主大會的決策機構

C．地方人民政府有關部門應當對選舉業主委員會給予指導和協助

D．業主委員會的決定，對業主具有約束力

E．業主委員會可以對不符合條件的成員依法更換

76．根據《物權法》，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應當由當事人通

過()等方式約定。A.出售 B．公告 C．協商 D．出租 E．附贈

77．業主需將住宅改變為經營性用房的，應當（）。

A．遵守法律、法規

B．遵守管理規約

C．遵守業主大會議事規則

D．經業主委員會同意

E．經有利害關系的業主同意

78．在建筑區劃內應當由業主共同決定的事項有（）。

A．改變物業管理用房的用途

B．使用建筑物及其附屬設施的維修資金

C．更換業主委員會成員

D．決定規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬

E．改建建筑物及其附屬設施

79．房地產開發企業和買受人訂立的商品房買賣合同，應當明確的內容有()。

A．商品房基本狀況

B.交付使用條件及日期

C．維修資金的籌集方式和標準

物業服務企業的選聘方案

E．裝飾、設備標準承諾

80．房地產開發企業提供給用戶的《住宅質量保證書》，應當包括的內容有()。

A．工程質量監督部門核驗的質量等級

B．違約責任和爭議解決的辦法

C．地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修

D．正常使用情況下各部位、部件保修的內容和保修期

E．用戶保修單位，答復和處理的時限 2011全國物業管理師執業資格考試試卷 《物業管理基本制度與政策》參考答案

一、單項選擇題

1．A 2．B 3，D 4，B 5．A 6．B 7．C 8．D 9，A 10．B

11．B 2，D 13．A 14，D 15．A 16，C 17．A 18．B 19．D 20．D

21．B 22．D 23．B 24．B 25．C 26.D 27．C 28．A 29．C 30．D

31．C 32．C 33．A 34．A 35 D 36．A 37．A： 38．D 39．B 40．D

41.A 42．D 43．B 44.A 45．C 46．A 47，A 48．A 49．D 50．D

51．A 52．B 53.D 54．A 55．D 56.D 57．D 58．C 59．A 60．B

二、多項選擇題

61．AD 62.ACDE 63.ACE 64.ABDE 65.BCDE 66.CDE 67.ACD 68.ABC 69.ABE 70．AB 71.ACE 72.BCD 73.ADE 74．CE 7 5．CD 76.ADE 77.ABE 78.BCE 79.ABE 80 ACDE

第四篇：注冊物業管理師（范文模版）

注冊物業管理師

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試內通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試內通過應試科目。

一、物業管理師制度暫行規定(國人部發[2005]95號)

第九條 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，恪守職業道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業管理師資格考試：

（一）取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。

（二）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

（三）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

（四）取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

（五）取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

（六）取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。

（七）取得其他專業相應學歷、學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。

考試日期為每年第三季度

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試內通過應試科目。資格考試分4個半天進行。《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》3個科目的考試均為2．5小時，《物業管理實務》科目考試時間為3個小時編輯本段考試題型《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題；《物業管理實務》和《物業管理綜合能力》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。

2.2004年中央廣播電視大學出版社出版圖書

書名:物業管理師

圖書編號:755310

圖書《物業管理師》出版社:中央廣播電視大學出版社定價:20.0ISBN:730402592

3.注冊物業管理師

注冊物業管理師是指經過住房和城鄉建設部舉辦的全國統一考試，獲得《中華人民共和國物業管理師》證書后再經過人力資源和社會保障部進行注冊，獲得《中華人民共和國物業管理師》注冊證，注冊證有效期3年.基礎考試每人每科75元，專業考試每人每科80元。具體費用標準要查看物價局、財政

第五篇：物業管理師習題

2014年物業管理理論與實務練習題

一、單選題

1.入住的實質是（）交付物業的過程。A.建設單位向業主 B.物業服務企業向業主 C.施工單位向建設單位 D.施工單位向業主

2.下列物業類型和規模的組合中，符合一級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求的是（A.高層80萬㎡，多層50萬㎡ B.高層80萬㎡，高層50萬㎡

C.高層100萬㎡，多層200萬㎡，寫字樓50萬㎡，別墅20萬㎡ D.多層50萬㎡，高層30萬㎡，別墅5萬㎡，寫字樓2萬㎡

3.下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業服務企業的是（）。A.工廠集體宿舍 B.新建寫字樓 C.新建商品住宅區 D.部隊營房

4.關于物業評標委員會的說法，正確的是（）。A.評標委員會由投標人的代表與物業管理專家組成 B.人數為5人

C.由招標人依法組建評標委員會 D.外請專家不得少于4/5

5.在房屋完損登記分類中，不正確的分類名稱是（）A.完好房 B.基本完好房 C.一般完好房 D.危險房

6.物業管理區域內，義務消防隊由（）組成。A.物業管理公司的全體員工 B.物業項目部的全體員工 C.全體秩序維護員 D.全體業主

7.員工的解聘包括（）三種情況。A.員工辭職、辭退和資遣 B.員工辭職、開除和資遣 C.員工辭退、終止合同和派遣 D.員工辭退、曠工和除名。）

8.物業服務企業接受與處理業主投訴的原則是（）。A.一定要滿足業主的合理要求 B.盡可能滿足業主的一切要求 C.要有償滿足業主的合理要求 D.盡可能地滿足業主的合理要求

9.一般情況下，不屬于物業服務企業職能機構的是（）。A.物業分公司 B.人力資源部 C.財務部

D.經營管理部

10.物業服務企業在早期介人階段服務的對象是（）單位。A.建設 B.施工 C.規劃設計 D.監理

11.物業服務企業與供電公司簽訂的代收電費協議屬于合同種類中的（）合同。A.特約服務 B.代辦 C.授權 D.委托

12.根據《中華人民共和國物權法》，建筑物區分所有權市業主對物業專有部分分享專有所有權，對共有部分享有共有和（）權利 A.共同受益 B.共同管理 C.共同使用 D.共同處分

13.某住宅小區采用公開招標的方式選聘物業服務企業，評標委員會中有招標人代表2人，則該評標委員會中物業管理方面的專家不得少于（）人。A.3 B.4 C.5 D.6

14.關于前期物業服務合同特點的說法，錯誤的是（）。A.前期物業服務合同由建設單位和物業服務企業簽訂 B.前期物業服務合同屬于書面合同

C.前期物業服務合同的有效期須為3至5年 D.前期物業服務合同屬于附終止條件的合同

15.物業裝飾裝修管理流程一般包括的內容有：①申報登記，②備齊資料，③辦理開工手續，④簽訂裝修管理協議，⑤施工，⑥驗收。上述流程正確順序是（）。A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥

16.下列消防管理措施中，不屬于物業管理措施的是（）。Ａ.配置消防中隊車輛 B.建立義務消防隊伍 C.開展消防安全檢查 D.加強消防設備保養

17.物業服務企業公司章程的主要內容中不包括（）。A.經營范圍 B.注冊資本 C.法定代表人 D.資質等級

18.某物業服務企業在企業內部以文件的形式下達對優秀員工的獎勵，應使用的物業管理行政公文文種是（）。A.決定 B.通知 C.批復 D.意見

19.某物業管理企業，多層住宅管理面積為120萬㎡，高層住宅面積78㎡，獨立式住地10萬㎡，辦公樓、廠房及其他物業管理面積累計25㎡，從以上數據看，該物業管理企業應屬于（）。A.一級資質 B.二級資質 C.三級資質 D.不清楚

20.不是裝飾裝修時間的是（）。A.一般的裝飾裝修時間 B.特殊裝飾裝修時間 C.裝飾裝修期 D.節假日

21.以下不是物業管理在招標的方式的是（）。A.公開招標 B.協議招標 C.定期招標 D.邀請招標

22.不是新建物業承接承驗的準備工作的是（）。A.人員準備 B.計劃準備 C.物業資料準備 D.設備、工具準備

23.下列不是修理類別的是（）。A.大修 B.中修 C.小修 D.搶修

24.新建物業移交方是（）。A.前期物業管理部門

B.建設單位 C.業主大會

D.房地產主管部門

25.業務業主自治管理組織的最高權力機構是（）。A.業主委員會 B.業主大會 C.物業公司

D.物業公司和業主委員會

26.如果企業員工集中且（），則宜建立一級物業服務企業培訓體系。A.項目機構數量較多 B.員工整體素質較高 C.培訓資源比較充裕 D.培訓資源較緊缺

27.下列屬于物業規劃設計階段，物業服務企業早期介入工作內容的是（）。A.將全部早期介入所形成的記錄，方案，圖紙等資料，整理后歸入物業管理檔案； B.就物業環境及配套設施的合理性，適應性提出意見或建議； C.記錄物業項目的隱蔽工程；

D.擬定物業管理的公共管理制度。

28.物業管理起源于（）。A.18世紀60年代的英國 B.19世紀60年代的英國 C.18世紀60年代的美國 D.19世紀60年代的美國

29.住宅小區業主大會選聘了新的物業服務企業，該物業服務企業對此住宅小區實施承接查驗的前提條件包括（）。

A.物業管理費收繳率達到95%以上

B.原物業管理機構書面同意一覺小區物業管理權 C.業務委員會同意新的物業服務企業接管小區

D.業主大會與原物業管理機構的物業服務合同已到期或完全解除

30.物業管理公司在內容轉發上級單位的公文，宣布實施某項制度時，應使用的行政公文文種是（）A.告示

B.通知

C.決定

D.通報。

31.業主大會經物業管理區域內全體業主所持投票權（）以上通過，決定選聘物業服務企業后，由業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。A.1/2

B.2/3

C.3/4

D.1/3

32.在一定的物業范圍內，當大多數業主共同商定和共同遵守的道德規范和行為準則需要形成條文時應使用的物業管理制度文書文種是（）A.守則 B.制度 C.公約 D.辦法

33.在物業管理活動中，僅限在獨立的組織中傳達的文書被稱為（）A.前行文 B.內行文 C.平行文 D.上行文

34.物業服務企業薪酬體系設計的首要步驟是（）A.職位分析 B.薪酬定位 C.薪酬調查

D.薪酬結構設計

35.在投標過程中，投標人采取的報價技巧主要有（）A.不平衡報價法和多方案報價法 B.多方案報價法和保本報價法 C.增加建議方案法和無利潤競標法 D.突然降價法和保本報價法。

36.下列各項中（）負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。A.市級以上人民政府建設主管部門 B.國務院建設主管部門

C.省人民政府房地產主管部門 D.國務院城鄉規劃主管部門

37.下列選項中（）是由業主大會制定，全體業主承諾，對全體業主具有約束力的，用以指導規范和約束所有業主物業使用人，業主大會和業主委員會權利義務的行為守則。A.服務標準 B.管理規約 C.臨時管理規約 D.物業服務合同

38.業主入住時，《住宅質量保證書》應當由（）提供。A.建設單位 B.工程施工單位 C.物業服務企業 D.工程監理單位

二、多選題

1.關于對員工獎勵的說法，正確的有（）。A.物質獎勵與精神獎勵結合

B.員工做出了成績，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵 C.獎勵應采用公開透明的方式 D.獎勵成都要與員工的貢獻相符 E.獎勵的方式保持一致，不應變化

2.物業管理投訴處理的要求有（）。A.對投訴要“誰受理、誰跟進、領導回復”

B.接受和處理業主投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗

C.盡快處理；暫時無法解決的，向業主說明，約時間處理、跟進 D.接受與處理業主的投訴，要盡可能滿足業主的合理要求 E.對業主的過多要求不予理會

3.物業綠化日常管理的內容有（）。A.澆水、施肥 B.修剪造型 C.翻新改造 D.花木種植 E.中耕除草 4.常規物業管理包括（）等。A.消防設備維護 B.房屋出租

C.配套商業的經營 D.道路停車位的管理 E.樹木的養護

5.下列資產中，其折舊可計入物業服務成本的有（）。A.生活水泵 B.清潔用掃地車 C.立體車庫停車架 D.客服人員用電腦 E.剪草機

6.物業環境管理與業主的生活和工作密切相關，其基本內容有（）。A.白蟻防治

B.建筑物外墻清洗 C.下水管道疏通 D.電梯機房清潔 E.垃圾收集與處理

7.物業服務企業在日常物業管理服務期間，應當收集和整理的物業管理檔案包括（Ａ.物業丈量報告

Ｂ.物業工程地質勘測報告 C.物業員工考勤和獎勵檔案 D.電梯維修投訴管理記錄 E.業主投訴管理記錄

8.物業綠化管理的主要工作包括（）。A.建立了綠化管理機構 B.制定管理規章制度 C.加強綠化宣傳教育

D.拓展了變化物業區綠化面積 E.加大資金投入

9.物業管理企業是（）企業。A.已發成立 B.具備專門資質 C.獨立法人地位 D.根據政府規定 E.出資人協商確定

10.治安防范應注意（）。

A.遇到有人在公共區域聚眾問事的應立刻向公安機關報告

B.遇有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫等違法行為，應立即報警，且保護好現場。）C.管轄范圍內有瘋、傻、醉等特殊人員進入或問事時，應采取措施將其離開管轄區 D.轄區公共區域內出現可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問 E.管轄區域內發生墜樓等意外是事故，應立即通知急救單位及公安部門

11.早期介入的作用有（）。A.優化設計

B.有助于提高工程質量 C.有利于了解物業情況

D.為前期物業管理做充分準備 E.有助于提高建設單位的開發效益

12.物業服務費成本一般包括（）。A.管理人員的工資、社會保險、福利等

B.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用 C.物業管理區相關的維護費用 D.物業管理企業固定資產折舊

E.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用

13.在早期介入階段，物業服務參與與竣工驗收的主要目的是（A.查找工程質量，功能配套存在的遺留問題 B.了解專家給施工單位或建設單位的意見和建議 C.掌握驗收的情況

D.為物業的承接查驗做準備 E.簽署竣工驗收意見

14.清潔工作日常管理的方法有（）A.日檢 B.月檢 C.專項檢查 D.互檢

15.白蟻的防治方法有（）A.挖巢法 B.藥殺法 C.誘殺法

D.生物防治法

三.簡答題

1.簡述商業物業管理的內容。2.簡述住宅小區物業的特點。3.簡述物業管理的基本原則。）四.論述題

論述智能建筑的優越性。

五.案例分析題

1.劉某居住在某小區，一天，劉某回家發現其居室被盜，丟失現金、手機和衣物，還有價值3000元的gps地球定位儀一部，經有關部門估價，劉某丟失錢物總價值折合人民幣6000余元。劉某認為，自己按照物業公司簽訂的《小區物業管理合同》約定，繳納了物業管理費。所以，物業公司應該賠償其經濟損失，而物業公司只愿意賠償2000元，在雙方協商未果的情況下，劉某將該房屋開發公司和物業公司同時告上法庭。被告物業公司辯稱，開發商將基礎設施不完善的住宅交付使用，應付重要責任，保安公司應負直接責任。物業公司應負管理責任，同時住戶也應負一定的責任。業主提出的被盜的物品gps地球定位儀系單位共有財產，不應該放在業主家中，故不應該列入賠償范圍。被告房屋開發公司則辯稱，原告被盜，本公司沒有 過錯。

問題：

（1）物業公司在此次事件中辯稱合適不？

（2）在物業承接查驗的過程中，物業公司有無過失？（3）房屋開發公司和保安公司應該承擔賠償責任嗎？

2.某住宅小區入住不足2年，前期物業管理由開發商委托的甲物業管理公司負責。該小區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承擔該小區的物業管理工作。業主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。

現場交接時，乙公司派項目經理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲、乙兩公司未將該問題列入移交工作范圍。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發商提供的前期物業資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。

費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業服務費，致使小區物業服務經營虧損，希望用小區樓內廣告收人沖抵。

上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。

接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。

問題：

（1）本案例中物業承接查驗的做法是否正確?簡要說明理由。

（2）本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當?甲乙兩公司的處置方法是否正確?簡要說明理由。

（3）物業資料的移交應包含哪些內容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規定?簡要說明理由。

（4）本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由是否成立?簡要說明理由。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當?請列出兩條你認為恰當的處理方法。

（5）你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接檢驗工作?簡要說明理由。

3.某小區物業收費面積是10萬平方米，經測算物業服務成本200萬元。該項目實行包干制管理，物業服務企業希望獲取的利潤為物業服務費的10%，營業稅及附加為物業服務費的5.65%。問題：

（1）請按照包干制測算出物業服務費單價（保留最后小數點兩位）？（2）物業服務收繳率達到多少，該物業服務企業才能保本經營（保留最后小數點兩位）？

（3）由于成本上漲了20%，該物業服務企業每年上漲多少物業服務費才能保持現有利潤不變（保留最后小數點兩位）？

4.某物業公司和開發建設單位達成如下協議：

（1）地下車位產權歸建設單位所有，委托給專業公司管理是否正確？請說明理由？（2）由物業服務企業負責主持成立業主大會，是否合理？請說明理由？（3）因車位緊張將小區部分消防通道改為臨時車位是否合理？請說明理由？（4）建設單位委托物業公司辦理入住手續，是否合理？請說明理由？

5.某辦公大樓，為單一業主，散戶出租。中央空調，每年5月-10月集中供冷，物業公司按面積收取定額能源費，包干經營，自負盈虧。有一設備節能公司提出一個節能方案（僅供實驗室論證成功）：如把現有的空調設備換成它們的空調，所有的安裝費用均由節能公司出，安裝期限為2個月 如有推遲提前給物業公司通知。安裝后節約能源大約在30%。節能公司與物業公司簽訂六年的合同，節能公司與物業公司按照8:2的比例分配能源節省的費用。問題：

（1）如果安裝以后物業公司和業主面臨的重大風險是什么?（2）舊設備拆下來以后 歸誰有?誰有處置權利?（3）如果六年合同到期后，業主要求將所有的節省節能費用歸全體業主所有，是否合理？ 為什么？

6.某小區11號樓2000年交付使用，物業公司已購買公眾責任險。到2010年時物業公司發現自來水主管道漏水，物業公司用管箍將管道緊固好。過了一段時間后自來水管道漏水嚴重，經物業公司檢查后確定需要全部換管道。但是由于維修方案沒有確定下來 此事擱置。到了2011年 張某發現自家天花板被泡，經物業公司檢查發現由于樓上王某家的自來水主管道破裂造成。需要將王某家的墻砸開換管道。經協商李王同意。問題：

（1）造成張、李兩家損失的責任主體是誰？為什么？（2）兩家的損失誰來賠付？為什么？（3）更換自來水主管道的費用由誰來付？

7.擬建的××花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山風景區。總建筑面積20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。物業區域有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業管理公司派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務。在項目協調會上，開發商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等等。會后，物業管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調查；目標銷售群體確定；工程質量監理；確定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。問題

（1）根據本案例提供的材料，物業管理公司早期介入工作有哪些不當和錯誤?（2）根據該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。

（3）如果該公司取得該項目的物業管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務?(每個方面至少列舉一項具體項目)

8.某市某某家園高層塔樓業主A先生裝修房屋，在自家戶門外約2米的公共通道處安裝了防盜門，將大約4平方米的公共通道占為己有。物業服務企業發現 后多次勸阻，但A先生認為物業服務企業只能服務業主，無權管理業主，拒不恢復原狀。家住A先生對們的業主B女士也多次要求A先生拆除防盜門，B女士以物業 服務企業沒有盡到職責、沒有能夠阻止A先生安裝防盜門為由而拒絕繳納物業服務費用。A先生對B女士的要求置之不理。物業服務企業在A先生裝修前已向其告知 了裝修禁止行為與注意事項，要求其不得占用公共部位、不得拆改承重結構等，并與其簽署了裝修管理服務協議。依據該協議，物業服務企業對違反協議的裝修行為 有權進行勸阻，制止以及要求恢復原狀。在A先生安裝防盜門時，物業服務企業多次發函予以勸阻制止，并及時報告了業主委員會。問題：

（1）A先生雜公共通道安裝防盜門時否合法?為什么?（2）哪些主體可以起訴A先生要求其拆除防盜門，為什么?（3）假如你是物業服務企業經理，由你來解決A先生和B女士之間的……用哪種方式更有利于小區的長治久安?（4）B女士拒絕繳納物業服務費用的理由是否成立?為什么?

答案

一.單選題

1.A

2.C 3.C

4.C

5.C

6.B

7.A

8.D

9.A

10.A

11.D

12.C

13.C

14.C

15.C 16.A 17.D 18.B

19.B

20.D 21.C

22.C

23.D 24.B 25.A 26.D 27.B

28.A

29.B 30.B 31.B 32.C

33.B

34.A

35.B 36.B

37.B

38.A

二.多選題

1.ABD 2.BCD 3.ABE 4.ADE 5.BCDE 6.ABCDE 7.CDE

8.ABCD

9.ABCD

10.CDE 11.ABCDE，12.ABCDE，13.ABCD 14.ABC 15.ABC

三.簡答題

1.答：物業管理，是指物業管理企業受物業所有人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。一是常規性的公共服務，主要有以下幾項： ①房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督； ②房屋設備、設施的管理； ③環境衛生的管理； ④綠化管理； ⑤配合公安和消防部門做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作； ⑥車輛道路管理； ⑦公眾代辦性質的服務； 二是針對性的專項服務： ①日常生活類； ②商業服務類； ③文化、教育、衛生、體育類； ④金融服務類； ⑤經紀代理中介服務； ⑥社會福利類； 三是委托性的特約服務： 物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時，根據自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。

2.答：P245 3.答：P14

四.論述題

答:1.提供安全、舒適、能提高工作效率的辦公環境

2.節省能耗

3.提供現代化的通信和信息服務

4.建立先進與科學的綜合管理機制

5.能滿足多種用戶對不同環境功能的要求

五.案例分析題

1.（1）答：首先肯定，物業公司辯稱是不合適的。因為原告與物業公司之間的物業服務合同是有效的，根據《物業管理條例》第三十六條規定：“物業管理企業應該按照物業服務合同的約定，提供相應的服務物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

（2）答：在物業承接查驗中，物業公司存在著問題，對功能不完善的小區交付使用，在查驗時為發現，這也是前期物業承接查驗對后期常規物業管理帶來風險的問題。

（3）答：不應該承擔責任。前期物業管理風險，與外包公司簽訂合同時應注意的事項。

2.（1）答：不正確。

理由：乙公司應組織力量成立物業承接查驗小組，了解物業的基本情況，并著手制定承接 查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業務能力，專業性強。小組成員人數可

根據接管物業的規模而定。物業查驗的內容包括：①物業資料情況；②物業共用部位、共用設施設備及管理現狀；③各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況；④其他內容，包括物業管理用房，產權屬全體業主所有的設備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協議等。

（2）答：甲公司的解釋恰當。

理由：物業管理公司承接管理的物業共用區域及共用設施設備等部分的保修事務都應由建設單位負責。甲、乙兩公司的處置方法不正確。

理由：如承接的部分物業項目還在保修期內，承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂

移交協議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。

（3）答：物業資料的移交應包括：

A物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。B業主資料包括業主人住資料、房屋裝修資料。D財務資料。

E合同協議書，指對內對外簽訂的合同、協議原件。F人事檔案資料。

G其他需要移交的資料。

本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。

（4）答：部分業主拒繳物業服務費的理由不成立。

理由：物業服務企業的服務不會因為個別業主沒有實際居住就停止管理服務，因此無論業主是否實際居住，從辦理房屋通知手續之日起就應如期交付物業管理服務費。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。恰當的處理方法：①企業可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現服務質量和經營效益的同步增長，既保障業主利益又促進企業發展；②通過有償服務、擴大多種經營。

（5）答：從本案例吸取以下教訓來改進承接檢驗工作：

A新的物業服務企業應組織力量成立物業承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業。

B物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容要全面。理由：為了使物業的移交能夠順利進行。C移交的資料要齊全。理由：為了新物業服務企業更好地了解物業情況，做好物業服務管理。D移交手續要齊全。理由：以免產生糾紛。

3.(1)答：

包干制條件下物業服務費的構成：成本+利潤+稅費。設年物業服務費為X, 則： X = 200 + 10%X + 5.65%X X－10%X－5.65%X = 200 X =237.11萬元

其中：利潤=237.11 ×10%=23.71萬元

稅費= 237.11×5.65%=13.43萬元

物業服務費月單價 = 237.11萬÷10萬÷12 ≈1.98元

(2)答：計算公式 =（年成本+年稅費）÷年物業服務費總額 =(200萬＋13.43萬)÷237.11元≈90%

(3)答：設總成本上漲20%,利潤不變條件下的年物業服務費總額為Y, 則： Y= 200萬×20%＋23.71萬 ＋ 5.65%Y Y = 279.5萬元

新增成本=X－Y = 279.5－237.11= 42.39萬元

4.(1)答：正確。由于該小區地下車位的權屬歸建設單位，另因地下車位的管理與經營不屬于公共性物業服務的內容。因此,建設單位既可以依法將其管理權委托給物業服務企業，也可以依法將其管理權委托給專業公司。

(2)答：不合理。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，是業主參與物業管理活動的組織形式。首次業主大會在物業所在地的區、縣人民政府房地產主管部門或街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，由業主代表、建設單位、辦事處、居委會組成業主大會籌備組，并由業主大會籌備組具體負責業主大會的籌備工作。物業服務企業只能協助，不能具體負責主持成立業主大會。

(3)答：不合理。如果將消防通道改為臨時停車位，往往會導致消防通道的堵塞，嚴重影響消防車通行、消防疏散及搶救，危及物業使用人的財產及生命安全。因此，在任何情況下都不能將消防通道改為停車位。(4)答：合理。入住的實質是建設單位向業主交付物業的行為。入住操作模式主要有兩種：一種是以建設單位為主體，物業服務企業相配合的模式；第二種是建設單位將入住工作委托給物業服務企業，由物業服務企業代為辦理入住手續。因此，建設單位委托物業服務企業辦理入住手續是合理的。

5.（1）答：更換空調設備帶來的風險。該節能方案僅在實驗室試驗成功，安裝使用后的具體效果難以確定。如果安裝后的節能效果達不到試驗效果，無論是勉強使用或是更換新的空調設備，都使物業公司和業主將面臨很大風險。

安裝工期風險。該案例可知，節能公司無法確保空調安裝按期完工。一旦進入供冷期無法完工，不能給該辦公樓的住用人供冷，物業公司和業主將面臨很大風險。

(2)答：舊空調設備歸該辦公樓業主所有。該辦公樓的全體業主具有處置權。(3)答：合理。因為物業公司與節能公司簽訂的合同如無特別約定，節能公司安裝的空調設備在合同到期后應歸全體業主所有。由此節省的節能費用也應歸全體業主所有。

6.(1)答：造成業主張、李兩家財產損失的責任主體是供水部門。該項目已交付使用10年，超出建設單位的質保期限。國家規定，分戶表以外的供水設施歸供水單位所有，并承擔維修養護任務。因此，造成上述兩家損失的責任主體是供水單位。

(2)答：主要應由供水單位承擔。但因物業服務企業發現主管道漏水后未告知供水單位及時進行維修，導致王、李兩戶業主室內財產損失，故應承擔一定的賠償責任責任。賠付費用可由承保公共責任險的保險公司承擔。

(3)答：由供水單位承擔。因為供水主管道的權屬歸供水單位，因此應承擔更換主管道的費用。

7.(1)答：物業管理公司早期介入工作的不當和錯誤：

派出了由行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務不妥。物業管理的咨詢活動，主要指從物業管理的角度對開發建設

項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業服務企業提供，也可以由物業管理專業人員 提供。

物業管理公司制定的早期介入工作方案包括的內容不當。由于物業管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。

(2)答：根據該項目具體情況，早期介人工作的主要內容包括以下內容。

建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發現的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設備安裝，確保安裝質量；對內外裝修方式、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況，特別注意那些在設計資料或常規竣工資料中未反映的內容。

銷售階段：完成物業管理方案及實施進度表；擬定物業管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續；對銷售人員提供必要的物業管理基本知識培訓；派出現場咨詢人員，在售樓現場為客戶提供物業管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業管理檔案。

(3)答：結合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經營服務。房屋中介服務：房屋的租賃經營。材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。廢品回收服務：設立廢品回收站。

商業用房經營服務，開辦健身房、網球場、游泳池、圖書館等。

8.(1)答：不合法。理由是：占用公用部位侵害其他業主權益，該行為違反了《物權法》、《物業管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等法律法規。

(2)答：主體：A該棟全體業主B業主委員會(代表其他全體業主)C政府行政主管部門。理由：A侵害其他業主的權益B違反《物權法》、《物業管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等相關法規，政府行政主管部門是管理的責任主體。

(3)答：按照《民法通則》和《物權法》中相鄰權處理的16字原則，向A先生說明利害關系，進行溝通調解，爭取和解，利于改善鄰里關系。

(4)答：不成立。物業公司已經按法律規定盡到自己管理責任和義務。