第一篇：2011注冊物業管理師綜合能力小抄

第一章： 個人需求是表示一個人在某一特定時間內，在各種可能的價格下，他將購買的某種商品的各種數量。個人對于商品的需求需要具備兩個條件：第一，個人具有購買意愿；第二，個人具有支付能力。主要因素有：個人的偏好、個人的資產與收入、個人所購買的商品的價格、與個人所購買的商品的價場經營觀念的指導下，為實現企業的經營目地對待業主投訴(2)做好投訴的分類(3)認真聆標，通過對外部環境和內部條件的全面估量聽與記錄 和分析，從企業發展全局出發而做出的較長(4)及時判定投訴性質 時期的總體性謀劃。注意投訴處理的技巧(1)要充分熟悉本物業管四個觀念：(1)全局觀念(2)市場觀念(3)競爭觀理企業的主要工作內容(2)在處理投訴時，一念(4)效益觀念。定要注意把握好時間的尺度(3)給接訴人員處企業經營戰略的特征1．全局性2．長遠性理投訴的權力(4)沉著冷靜處理投訴(5)用以迂性很強的執行權力，其運用具有極強的操作

性和技術性特點(4)行政權力是一種強制性的權力(5)行

政權力具有“一元性”4．行政管理活動的根

本原則是依法管理。

行政管理組織的種類1領導機關2職能機關3輔助機關4直屬機關5派出機關

格有關的其他商品的價格，以及消費者對商品未來價格的預期等。

需求法則表述如下：假定其他條件不變，商品的需求量與價格呈反方向變化：價格上升，需求量下降；價格下降，需求量上升。

市場需求是一個表列，它表示在某一特定市場和某一特定時期內，所有購買者在各種可能的價格下將購買的某種商品的各種數量。供給：單個廠商的供給是指在某一特定時期內，單個生產者在各種可能的價格下愿意并且能夠出售的某種商品的各種數量。

單個廠商的供給受多種因素的影響，其中主要有：廠商打算出售的商品的價格，為生產該商品廠商所投入的生產要素的成本，廠商的技術狀況，廠商對于商品未來價格的預期，其他商品的價格。

關于均衡點的討論：均衡點的存在性、惟一性、穩定性。

需求彈性是指由于影響需求的諸因素發生變化后，需求量做出反應的程度。

理解需求彈性和需求彈性系數的要點1．需求彈性是指價格變動所引起的需求量變動的程度，即需求量變動對價格變動的反應程度。價格是自變量，需求量是因變量。2．需求彈性系數是指需求量變動率與價格變動率的比值，而不是需求量變動絕對量與價格變動絕對量的比值，這樣可以排除計量單位的影響。3．需求彈性系數的數值可以是正值，也可以是負值，4．同一條需求曲線上不同點的需求彈性系數大小并不一定相同。

需求彈性的分類范圍：1．|Ed|=0，軸垂直的線，需求完全無彈性。2．|Ed|=∞，需求有完全彈性。3．|Ed|=1，需求為單一彈性。4．|Ed|>1，需求富有彈性。5．0<|Ed|<1，需求缺乏彈性。影響需求彈性的主要因素1．商品的替代品數目和可替代程度2．消費者對某種商品的需求程度以及商品在消費者家庭預算中所占的比例3．商品本身用途的多用性4．商品的耐用程度5．時間的長短

供給彈性是指由于影響供給的因素發生變化后，供給量做出反應的程度。

邊際收益遞減規律邊際產量遞增、邊際產量遞減、總產量減少三個階段。

規模報酬存在遞增、不變和遞減三個階段 內在經濟是指廠商在生產規模擴大時由于自身原因所引起的產量增加和成本降低。

經濟成本=會計成本(顯見成本)+隱含成本經濟利潤=銷售收入-會計成本-隱含成本 市場失靈：市場條件下的價格機制并非總是有效的，對于價格機制在某些領域不能起有效作用的情況。導致市場失靈的原因主要有壟斷的存在、非對稱信息、外部性以及公共產品等。

外部性是個人(包括自然人與法人)經濟活動對他人造成的影響而又未將這些影響計入市場交易的成本與價格之中。外部性分為有利的外部性(正外部性)與有害的外部性(負外部性)。第二章： 管理的基本特征(1)管理的產生來自社會活動組織的要求(2)管理的“載體”是組織(3)管理的核心是處理好各種人際關系(4)管理的任務是有效地利用人、財、物、技術、信息等各種資源。

廣義的研究對象包括生產力、生產關系和上

層建筑三個方面的問題。

管理學的狹義研究對象，主要包括管理原理、管理職能、管理方法、管理者和管理歷史等。管理的原理1以人為本原理2系統均衡原理3運動控制原理4信息溝通原理5目標效益原理

法約爾認為管理活動包括五種要素即計劃、組織、指揮、協調、控制這五個職能。管理的基本職能應包括決策、計劃、組織、領導、激勵和控制這六個基本功能活動。

目標市場選擇(1)無差異目標市場營銷策略優點是成本低。缺點是：易導致激烈競爭(2)差異目標市場營銷策略優點是：1)營銷穩定性好。2)總銷售量會增加。3)能充分挖掘企業潛力。4)易樹立企業優越形象。缺點是：成本高。(3)集中目標市場營銷策略優點是：能加強在某個領域中的市場地位，易于管理，成本低，投資少。缺點是風險大。

市場調查的方法按調查方式劃分，有直接調查法和間接調查法；按調查范圍劃分，有全面調查和抽樣調查。1．詢問法可細分為個人訪問、郵寄調查、電話調查和網上調查法四種。2．觀察法(1)用戶觀察(2)柜臺觀察(3)痕跡測量3．實驗法

市場營銷組合的構成四個基本變量，即6P組合產品、價格、渠道、促銷、權利和公共關系

企業經營戰略是企業的高層領導人在現代市3．政策性4．應變性 企業經營戰略的類型：1)進攻型戰略。2)防御型戰略。3)撤退型戰略。企業經營戰略管理的基本過程，經營戰略分析、經營戰略形成、經營戰略實施與控制 創新活動特征(1)高風險性(2)高效益性(3)相對性(4)繼承性(5)創造性 企業創新的動力機制三個方面分析：創新的科技推動、創新的市場需求拉動、創新的制度推動。創新激勵的方式有四種：產權激勵、市場激勵、企業激勵、政府激勵。企業創新模式 “內生型”創新模式、“外生型”創新模式和“混合型”創新模式三種。企業創新機制體系主要由動力機制、運行機制和發展機制構成。第三章梅奧的人群關系理論(1)把人當做是“社會人”加以尊重，而不是把人視為機器，(2)即傳統管理是以“事”為中心的(3)存著“正式組織”和“非正式組織”(4)霍桑試驗還提出了新型領導和民主管理的必要性。激勵指人類活動的二種心理狀態，它具有加強和激發動機，推動并引導行為使之朝向預定目標的方向。激勵機制，是指組織系統中，激勵主體通過激勵因素或激勵手段與激勵客體之間相互作用的關系的總和，需要和能力是實現激勵功能的兩個要素。現代激勵理論需要理論，強化理論，期望理論，公平理論和目標設置理論。馬斯洛需要層次理論1生理需要2安全需要3社交的需要4尊重的需要5自我實現的需要。赫茨伯格的雙因素理論 1激勵因素2保健因素。麥克萊蘭的需要理論成就需要，權力需要和親和需要。ERG理論：生存需要、相互關系和成長，期望理論即價值，績效獲獎估計與期望。價值×期望×績效獲獎估計=動機 公平理論(1)改變自己的投入或產出(2)改變被比較者的投入或產出(3)改變對投入或產出的感覺(4)改變參照對象(5)辭職。群體是組織管理中的基本單元，是由兩個或更多成員經常性地一起工作，形成穩定的關系模式，以實現共同目標。群體有四個特征1成員間的“社會互動”和相互影響2“穩定結構”和功能3成員“共享目標”4“成員資格”的認同。群體的類型常見的是根據群體形成的方式劃分成正式群體和非正式群體 群體決策過程需要做出分析、比較、權衡、選擇。群體決策包括三個維度：成員參與決策程度；群體決策內容；群體決策范圍。群體決策過程(1)問題診斷階段(2)備擇方案階段(3)選擇決策階段 群體決策常用的六種方法1)無反應決策法2)權威決策法3)少數人決策法4)多數人決策法5)共同意見決策法6)一致意見決策法。個體決策與群體決策1高質量信息加工2多種備選方案3高承諾接受度 個性心理特征主要包括人的氣質、性格和能力。一個人個性的形成和發展，大體都經歷三個時期：(1)兒童時期(2)學生時期(3)走向社會。氣質是人的個性心理特征之一，指某個人典型地表現于心理過程的強度、心理過程的速度和穩定性以及心理活動的指向性特點等動力方面的特點。人的氣質可以劃分五種類型，即好動的太陽型、少陽型，喜靜的太陰型、少陰型，和動靜適中的陰陽和平型。把氣質分為4種：1性情急躁，動作迅猛的膽汁質2性情活躍、動作靈敏的多血質3性情沉靜、動作遲緩的黏液質4性情脆弱、動作遲鈍的抑郁質。能力是與順利地完成某種活動有關的心理特征，通常是指個體從事一定社會實踐活動的本領。兩方面來理解能力的含義：一方面，是指個人到目前為止所具有的知識、技能，另一方面含有可造就性或潛力的意思。影響能力發展的因素其中以素質、知識和技能、教育、社會實踐、勤奮等對能力的影響最顯著。物業管理提高居住環境質量主要從保持和提高物業品質和創設優美外部環境這兩方面入手。物業管理與居住心理效應1首因效應2近因效應3暈輪效應4情感效應 服務中的心理策略主要包括情感化服務、個性化服務。業主投訴的一般心理(1)求尊重心理(2)求發泄的心理(3)求補償心理。對業主投訴的處理(1)要端正服務態度，真誠為直的方法處理投訴 第四章：公共關系的基本要素主體、客體及聯系主體和客體的手段，即組織、公眾和傳播。按公眾與組織的關系劃分為內部公眾和外部公眾，按公眾對組織的重要性分為首要公眾、次要公眾和邊緣公眾。按公眾的動態發展過程分為行動公眾、知曉公眾、潛在公眾和非公眾。按組織對公眾的喜惡程度，可將公眾分為受歡迎公眾、被追求的公眾和不受歡迎的公眾公共關系的手段-信息傳播由四大元素組成：傳播者、傳播的內容、傳播媒介和傳播對象。公共關系傳播的方式：人際傳播、組織傳播、群體傳播和大眾傳播等。公共關系的職能1樹立形象，廣結良緣2收集信息，咨詢建議3組織宣傳，引導輿論4交往溝通，協調關系。公共關系與人際關系：公共關系是指社會組織通過信息傳播手段，建立良好的公眾關系，使社會組織擁有良好的社會關系環境，從而謀求事業的成功的活動過程。人際關系是指在社會實踐中形成的各種人與人之間的關系狀況。人際關系的功能：1合力功能2互補功能3激勵功能4溝通感情功能5交流信息功能 影響人際吸引的主要因素(一)臨近因素(二)首次效應(三)相似性因素(四)互補性因素(五)移

情效應(六)互動頻率因素(七)代價-酬賞理論(八)情感的相悅性(九)個性因素 影響人際交往的因素(一)信息溝通層次(二)社會知覺和歸因層次1刻板印象2先入印象3成見效應 4暈輪效應5近因效應(三)互動層次 建立、維持和發展人際關系的原則：平等原則、互惠互利原則、誠信原則和寬容原則。建立、維持和發展人際關系的方法1提高知識素養，增強交往實力2牢記對方的名字3盡量迎合對方的興趣4真誠的贊揚和欣賞對方5真誠而又巧妙的批評 物業管理企業通過以下途徑加強與業主的溝通：(1)主動上門了解業主(2)開辟各種宣傳園地(3)開展豐富多彩的社區文化活動(4)有效的處理業主投訴 與開發商進行有效協調溝通(1)客觀了解情況，協助開發商與業主的溝通(2)兼顧雙方的利益(3)靈活務實，互諒互讓，解決問題 與新聞媒體進行溝通的方式1新聞發布2記者招待會3企業名人文章、人物志及通論文章等特寫。物業管理企業與新聞媒體進行有效溝通：(1)制定溝通政策(2)做好準備工作(3)與新聞記者建立良好的關系(4)妥善回答(5)掌握好時間。與政府主管部門進行有效協調溝通1積極協助政府主管部門做好相關的工作2密切關注與物業管理行業相關的法律法規的情況3積極參加所在地的物業管理協會，以便更有效的與政府主管部門進行協調溝通。如何加強物業管理企業的公共關系能力建設1確立物業管理企業公共關系工作的明確目標2加強對

員工公共關系意識的教育與培訓，提高員工對公共關系的認識3要把物業管理企業建設成開放型、透明型的企業4要努力開拓公共關系活動的渠道和途徑，采取一切可能的方法來增強自身在公眾面 前的“出鏡率”5搞好緊急處置預案的建立，增強在面對社會公共危機進的處理能力 第五章行政管理的含義(1)最廣義的行政管理含義指一切社會組織、團體對有關事務的治理、管理和執行的社會活動。(2)廣義的行政管理是指國家政治目標的執行，包括立法、行政、司法等社會組織領域內特定組織的指揮活動及其機關內部的總務、后勤工作等。(3)狹義的行政管理是指國家行政機關及其官員在管理國家事務、社會事務和機關內部事務的過程中進行的計劃、組織、指揮、協調和控制等各項管理活動。行政管理的特點：1執行性2政治性3權威性。行政管理主客體及活動原則1．行政管理的主體是國家權力機關的執行機構，即行政機關2行政 管理的客體是國家事務、社會事務和行政機關的內部事務3行政管理的基本依據是行政權力。行政 權力有其自身的特點：(1)行政權力是一種公共權力(2)行政權力具有合法性(3)行政權力是一種操作 工商行政管理的作用1對市場機制運行的重

要作用2對資源優化配置的重要作用3對優化市場結構的重要作用4在彌補市場缺陷中的重要作用 市場結構秩序(1)制止結構性壟斷狀態秩序(2)產業政策秩序(3)企業集團秩序(4)企業組織結構秩序

工商行政管理效力：1拘束力2確定力3執行力

物業管理的行政管理工作內容：1行政立法2執法監督3協調服務4宣傳引導

物業管理的行政管理部門可以劃分為以下幾個層次：1國家級的物業管理主管機構是指國務院建設行政主管部門2省市級的物業管理主管機構，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門3基層物業管理主管機構4基層政府及其派生機構5物業管理的相關行政管理部門(1)規劃、城管、環衛、公安等有關行政管理部門(2)工商行政管理部門(3)物價行政主管部門(4)稅務行政管理部門

物業管理企業的行政管理方式(1)依法處罰(2)備案記載

物業管理行業的行政管理方式(1)實施準入制度(2)創造競爭環境(3)組織開展考評活動(4)處理投訴。物業管理的行政管理手段：1)限制手段(2)經濟手(3)教育手段

物業管理企業與行政管理部門的關系：(1)服

從(2)協助(3)借助(4)支持

第六章 廣義的法是指國家制定或認可并由國家強制力保證實施的各種規范性文件的總稱

法的形式分類1按照法國內還是國際，分為國內法和國際法2按照規定的內容和效力的強弱分為根本法和普通法3按照法規定的是反映事實關系的權利和義務可以把法分為實體法和程序法4按照法的效力范圍分為一般法和特別法5按照法的創制方式或表現形式可以把法分為成文法和不成文法。

法律淵源1憲法2法律3行政法規4部門規章5地方性法規6地方政府規章7自治條例和單行條例

8特別行政區的法9國際條約

法律關系是法律在調整人們行為的過程中形成的權利和義務關系。

法律關系的種類(1)平權的法律關系與隸屬的法律關系(2)一般的法律關系和具體的法律關系(3)絕對法律關系和相對法律關系(4)調整性法律關系和保護性法律關系

法律關系的構成要素主體、客體和內容。客體包括三類：物、行為、和人身相聯系的非物質財富。

按照違法行為的具體性質、危害程度和所承擔的法律責任分為1違憲2民事違法3行政違法和刑事違法(即犯罪)。

民法的基本原則遵循平等、自愿、公平、誠實信用、公序良俗和權利不得濫用

民事主體(一)自然人1自然人的民事權利能力2自然人的民事行為能力(1)完全民事行為能力人(2)限制民事行為能力人(3)無民事行為能力人

法人具備的條件：(1)依法成立(2)有必要的財產或者經費(3)有自己的名稱、組織機構和場所(4)能夠獨立承擔民事責任。

民事法律行為應當具備下列條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力(2)意思表示真實(3)不違反法律或者社會公共利益。

效力待定民事行為的法律后果：(1)第三人的追認權(2)相對人的催告權和撤銷權

債權的發生主要基于四種原因：合同、侵權行為、不當得利和無因管理。

過錯責任原則構成要件為：(1)損害事實的發生(2)行為人實施了違法行為(3)違法行為與損害事實之間有因果關系(4)行為人有過錯。無過錯責任原則(1)國家機關或者國家機關工作人員的職務行為侵權；(2)產品缺陷致人損害；(3)高度危險作業致人損害；(4)污染環境致人損害；(5)地面施工致人損害；(6)建筑物致人損害；(7)飼養的動物致人損害。承擔民事責任的方式(1)停止侵害；(2)排除妨礙；(3)消除危險；(4)返還財產；(5)恢復原狀；(6)修理、重做、更換；(7)賠償損失；(8)支付違約金；(9)消除影響、恢復名譽；(10)賠禮道歉。其中第(2)項到第(6)項適用于侵害財產權的責任承擔，第(8)項到第(10)項適用于侵害人身權的責任承擔

訴訟時效的種類一般訴訟時效為兩年《合同法》的基本原則(1)合同自由原則(2)合同正義原則(3)鼓勵交易原則

合同履行應當遵循如下原則：(1)適當履行原則(2)協作履行原則(3)情事變更原則

承擔違約責任的方式(1)強制履行(2)賠償損失

(3)違約金

合同解釋的原則：1客觀解釋原則2整體解釋原則3目的解釋原則4習慣解釋原則5誠信解釋原則

物權的效力1物權的排他效力2物權的優先效力3物權的追及效力4物上請求權

物權法的基本原則1物權絕對性原則2物權法定原則3一物一(所有)權原則4物權優先原則5公示原則和公信原則。

所有權的性質1整體性2本源性3彈力性4永久性5社會性

相鄰關系的處理原則 “有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的原則。

相鄰關系1相鄰用水排水關系2防止對相鄰土地的損害3對相鄰土地的利用4建筑物相鄰關系

建筑物區分所有權是指由區分所有建筑物的專有權、共有權以及基于共同關系而產生的成員權所構成的特別所有權。

風險成本(1)風險損失的實際成本(2)風險損失的無形成本(3)風險損失的預防或控制成本 風險管理的基本程序包括風險識別、風險估測、風險評價、風險控制和管理效果評價五個主要環節。

(1)控制法1)避免2)預防3)抑制4)風險中和5)集合或分散(2)財務法1)自留或承擔2)轉移 保險的基本職能經濟補償和保險金給付職能。2．保險的派生職能包括融資職能、防災防損職能。

保險的分類(一)自愿保險和法定保險(二)財產保險和人身保險(三)財產損失保險、信用保證保險、責任保險(四)營利性保險和非營利性保險(五)原保險、再保險、重復保險、共同保險(六)單一風險保險和綜合風險保險(七)團體保險和個人保險

保險合同的法律性質在于：1雙務合同2有償合同3非要式合同4附合合同5射幸合同 財產保險與人身保險比較，主要有如下特征：制度 按供水范圍可分為獨立消防給水系統和區域現階段我國的社區管理主體社區黨政組織、集中消防給水系統。社區自治組織、業主委員會、社區中介組織、按滅火方式可分為消火栓給水系統和自動噴物業管理企業五種類型。水滅火系統 社區管理主體的功能(1)滿足需求功能(2)管理高層建筑應設置獨立的消火栓給水系統，引功能(3)組織功能(4)協調功能(5)穩定功能 入管不應少于2條，室內管網應布置成環狀。物業管理在和諧社會建設中的重要作用1物高層建筑消火栓給水系統有分區、不分區兩業管理保證了物業本身功能充分發揮。2物業種類型。分區系統即建筑物按層在豎向上分管理促進了城市管理的社會化和專業化發成幾個區，分別組成各自的消防給水系統。展。3物業管理為業主創造了安全舒適的人居分區后，各區低層消火栓處的壓力仍偏高，環境。4物業管理還促進了城市精神文明建應設減壓裝置，以保證消防人員能正常滅火。設。自動噴水滅火系統根據噴頭的常開、常閉形物業管理在和諧社會建設中的努力方向1不式，自動噴水滅火系統可分為閉式系統和開斷提高物業管理的覆蓋面2研究拓展物業管式系統。理的服務范圍3切實規范物業管理各方行為 按中水系統供水范圍的大小分為：(1)單幢建第十章 建筑從三個基本要素構成建筑功筑中水系統(2)建筑小區中水系統(3)城鎮能、建筑物質技術條件和建筑形象 中水系統建筑物的分類1按建筑物的用途分類生產性建筑中水系統由以下幾部分組成(1)中水原水建筑、居住建筑和公共建筑。2按主要承重結集流系統(2)中水處理設施(3)中水供水系統用益物權對他人之物在一定范圍內為使用、收益的物權。它是定限物權、他物權；其標的是不動產；

是獨立物權

擔保物權是以確保債務的清償為目的，在債務人或第三人的特定物或權利上設定的一種定限物權。

擔保物權特征：(1)從屬性(2)不可分性(3)物上代位性。

我國《擔保法》上規定了三種擔保物權：抵押權、質權和留置權。

質權是對于債務人或第三人移轉占有而供作擔保的動產和權利，當債務人到期不履行債務時，債權人可以就該動產或權利優先受償的權利。

留置權是指債權人按照合同約定占有債務人的動產，債務人不按照合同約定的期限履行債務的，債權人有權留置該財產，以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償的權利。

物業管理法律責任的主要特點：1法定責任與協議責任相結合2法律責任的種類和復合關系復雜性3技術規范確定的責任份量比較大4法律責任的承擔主體具有特定的身份

物業管理法律責任的歸責條件四要素構成：1行為違法2損害結果3因果聯系4行為人主觀過錯

現代法律確立的歸責原則主要有三項1過錯責任原則2無過錯責任原則3公平責任原則 物業服務合同特征(1)物業服務合同是合同法15種有名合同之外的無名合同，是市場經濟發展過程中產生的新型合同。物業服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業合同歸屬于委托合同。主要表現為：1)委托合同中，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務2)隨時解除委托合同3)委托合同一般是無償合同、不要式合同。(2)物業服務合同實現了所有權與管理權的分離。(3)物業服務合同是雙務合同。(4)物業服務合同是有償合同，要式合同。

第七章 統計的職能包括：信息職能、咨詢職能、監督職能。

統計值是說明統計對象的特征的數值表達或文字表達。

統計調查的要求：準確性、及時性、全面性、系統性。

統計調查的分類：(1)按總體范圍的大小分全面調查和非全面調查(2)按調查的組織形式分：統計報表和專門調查(3)按搜集資料方式不同可分：直接調查、憑證式調查、詢問式調查(4)按調查的形式可分為統計報表、普查、抽樣調查、重點調查和典型調查等種

統計調查方案1調查的目的和任務2確定調查對象3調查的時間和時限4調查的組織工作及計劃。

總量指標反映出總體的大小和范圍，是其他指標分析的基礎。

相對指標反映各部分構成與相互關系，抽掉了整體規模。

平均指標反映總體的一般水平和集中趨勢，抽掉了差異性。

相對指標是指兩個有相互聯系的現象間數值的比率。(二)相對指標的種類

結構相對指標各組總量與總體量之比率，說明各組在總體中的比重。

比例相對數同一總體中各部分之間同一種指標之比值，用以說明總體之中各局部之間的比例關系，比較相對指標在同一時間不同對象之間的對比。

動態相對數在同一對象不同時間之間的對比。

計劃完成度相對指標在一般時間中實際完成數與計劃任務數之比值，用以說明完成計劃的程度

第八章風險的基本要素風險因素、風險事故和損失三個基本要素構成。

風險的種類1純粹和投機2靜態和動態3基本和特定險4財產、人身、責任和信用5自然、社會、經濟和政治6可管理和不可管理 1保險標的不同。2保險金額的確定依據不同。3在保險期限上，財產保險一般為一年一保；人身保險，一般是長期保險。4在基本職能上，財產保險的基本職能是經濟補償；人身保險的基本職能是保險金給付。5在經營技術上，財產保險損失概率相對缺乏規律性，而人身保險對死亡率的計算較為精密，出現的危險事故也較規則和穩定。6財產保險一般不帶儲蓄性；而人身保險，尤其是人壽保險則帶有儲蓄性質。

社會保險的基本特征為：社會性、強制性、互濟性、福利性。

物業保險的原則1最大誠信原則2可保權益3賠償4公平互利原則5近因原則6重復保險分攤原則

物業保險的目的(1)分散意外損失。(2)利于善后工作。

物業保險的作用(1)可以抵御意外不幸(2)增強投保人的信用程度(3)促進住房制度改革(4)增強社會防災救災力量。

物業管理中經常涉及的險種有財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險等。

第九章 社會學的研究對象1研究社會結構2研究社會過程、社會互動和社會變遷3研究社會關系

4研究社會行為

社會學的研究特點1整體性2綜合性3實證性

文化的特點：1一定的地理環境和生產力發展是文化產生的淵源。2文化的傳播與融合是文化發展的主要動力。3價值觀是文化的主要變量。4行為是文化的函數。

社會化的基本特征1社會強制性2主觀能動性3終身持續性4相互性

社會化的條件1有較長的生活依賴期2有較強的學習能力3有語言能力4有思維能力。社會化的類型1基本社會化2繼續社會化3再社會化

社會組織的基本要素組織目標、組織結構、組織參與者、組織技術、組織環境。

社會組織的分類1目標原則2結構原則3功能原則4控制原則。

組織管理方式家長制和科層制是兩種主要的管理方式。家長制特征是：(1)組織內部的權力集中于最高領導人手中(2)分工不明，責任不清。分(3)任人唯親，因人設位。(4)無章可循，無法可依。(5)終身制。家長制管理方式適用于規模不大、分工不發達的社會組織。科層制特征是：(1)明確的分工。(2)明確的職權等級。(3)明確的規章制度。(4)量才錄員，按績晉升。(5)公文往來，言行有據。科層制的不足(1)例行公事，形式主義。(2)墨守成規，練就無能。(3)效率有限(4)寡頭統治。社會群體研究的基本范疇1內群體和外群體2所屬群體與參照群體3正式群體和非正式群體4初級群體和次級群體

社區分類方法：(1)歷史發展的角度分為：流動性社區、村舍式社區、農村社區、城市社區。(2根據空間特征分成居住社區(又稱生態社區)和精神社區。(3)根據社區的結構和特點分為農村社區、城市社區和集鎮社區。社區文化的范疇是整個社會文化的聚集點，在整個社會文化乃至人類文化中占主導作用，是人類文化的一個重要組成部分，也是構成社區的一個重要因素。它具有社會文化的共同特點，也具有明顯的地域性。

居住小區的社區文化的定位居住小區的社區文化定位就是“在幾種不同文化模式影響下，業主或使用人所認同的居住觀和行為模式。” 居住小區社區文化的性質1社區文化是一種認同文化2社區成員是社區文化的主體3文化氛圍是營造社區文化的必要環境。

居住小區社區文化的內容(1)環境文化(2)行為文化(3)制度文化(4)精神文化

物業管理與社區文化的關系(1)互為促進(2)互為作用(3)互為約束

物業管理企業在社區文化建設中的作用(1)在構建社區文化的初期營造文化氛圍的基礎(2)在社區文化形成過程中起引導作用(3)物業管理企業能及時把認同的文化要素形成規范和構材料分類(1)磚木結構建筑(2)磚混結構建筑(3)混凝土結構建筑(4)鋼結構建筑(5)木結構建筑3按建筑層數分類(1)住宅建筑(2)公共建筑及綜合性建筑(3)超高層建筑4按抗震設防分類甲類、乙類、丙類、丁類標準和定額，選擇相應的材料和結構。密度是指材料在絕對密實狀態下，單位體積的質量。表觀密度是指材料在自然狀態下，單位體積的質量。堆積密度指粉狀或粒狀材料，在堆積狀態下，單位體積的質量。密實度指材料體積內被固體物質充實的程度。孔隙率的大小直接反映了材料的致密程度。建筑石材的加工成品：毛石主要用于砌筑建筑物基礎、勒腳、墻身、擋土墻；料石用于建筑物的基礎、勒腳、墻體等部位。石板主要用于室內墻面、柱面、地面等裝飾。建筑陶瓷用于內外墻等。砌塊主要用于民用建筑，如宿舍、學校、辦公樓以及一般工業建筑的圍護墻、隔墻及保溫材料等。膠凝材料按其化學成分可分為無機膠凝材料和有機膠凝材料兩大類。建筑石膏我國目前主要有石膏砌塊、紙面石膏板、空心石膏條板、纖維石膏板、裝飾石膏制品等。(1)紙面石膏板適用室內隔墻、吊頂和裝飾用板(2)石膏空心條板用于民用住宅的分室墻。(3)纖維石膏板主要用作建筑物的內隔墻、吊頂以及預制石膏板復合墻板。建筑石灰的應用(1)用于建筑室內粉刷(2)用于拌制建筑砂漿(3)配制三合土和灰土。三合土和灰土主要用于建筑物的基礎、路面或地面的墊層。建筑鋼材適用于大跨度及多層、高層結構；鋼材的基本性能有強度與變形性能、冷彎性能和沖擊韌 性。建筑施工圖主要包括建筑平面圖、立面圖、剖面圖和建筑詳圖。建筑平面圖包括的基內容(1)圖名、圖例；(2)定位軸線、編號及室內地面的標高(3)建筑物及組成房間的名稱和平面位置，墻、柱的斷面形狀和尺寸等(4)門、窗的位置、尺寸及編號(5)走廊樓梯或臺階的位置、形狀及尺寸等(6)底層平面圖還應畫出室外臺階、花臺、散水、雨篷的位置及細部尺寸，還有指北針和剖切位置符號(7)屋頂平面圖還要標明屋面的排水及屋面上其他構件的布置。建筑立面圖所表示的內容(1)圖名、圖例(2)建筑物立面的外觀特征、形狀及凹凸變化(3)建筑物各主要部位的形狀、位置、尺寸及標高，如室內外地面、窗臺、雨篷等處的標高及門窗洞口的高度尺寸等(4)立面圖兩端或分段定位軸線及編號(5)外墻面裝修材料、構造做法及施工要求等。建筑設備施工圖主要包括給水排水施工圖、采暖施工圖、電氣施工圖及通風空調 民用建筑的基本組成基礎、墻或柱、樓板層與地面、樓梯、屋頂和門窗等6個部分 墻身防潮的方法①防水砂漿防潮層；②細石混凝土防潮層；③卷材防潮層。

樓梯的形式(1)直行單跑式(2)平行雙跑式(3)平行雙分(平行雙合)式(4)交叉(剪刀)式(5)弧形式和螺旋式。

防水方法1卷材防水屋面2涂膜防水屋面3剛性防水屋面。

第十一章 建筑給水系統的組成引入管、水表、給水管道、配水裝置和用水設備、升壓和貯水設備、給水附件等組成塑料管具有良好的化學穩定性，耐腐蝕，不受酸、堿、鹽、油類等介質的侵蝕，水流阻力小，重量輕，安裝方便，但耐溫性差，強度較低

配水裝置以下幾種：(1)球形閥式配水龍頭(2)膠帶龍頭如圖(3)旋塞式配水龍頭(4)盥洗龍頭(5)混合龍頭(6)盆浴水龍頭

給水附件(1)截止閥(2)閘閥(3)止回閥(4)液位控制閥(5)安全閥

空氣調節簡稱“空調”，是指能夠控制室內溫度、濕度、潔凈度及氣流速度的技術。空氣調節系統的組成被調對象、空氣處理設備、空氣輸配系統等三部分組成。空調系統的類型可分為集中式、分散式和半集中式三種類型。供暖設備利用熱媒(通常是水、蒸汽和熱風)將熱量從熱源輸送到各用戶的系統，稱為供暖系統。其作用是滿足人們在冬季室內取暖的需要及機器、設備在冬季室內工作的需要。供暖系統由熱源、輸熱管道和散熱器等三部分組成 電路由電源、中間環節和負載三部分組成。電路的工作狀態1空載狀態2額定工作狀態3短路狀態 供電主要指標1電壓指標2頻率指標3可靠性指標 建筑供配電系統由高壓及低壓配電線路、變電站和用電設備組成 照明的種類正常照明、事故照明、警衛值班照明、障礙照明、彩燈和裝飾照明等。第十二章火災自動報警系統：由于火災防治的重要性和特殊性，火災報警系統(FAS)按照我國現行的規范要求，應成一個獨立的系統。由火災探測器、火災報警裝置、火災報警控制器以及具有其他輔 助功能的裝置組成 火災探測器分為感煙式、感溫式、感光式、可燃氣體探測式和復合式等主要類型。火災自動報警控制器1聲光報警功能2故障檢測3記憶功能4聯動輸出功能5備用電源6聯網功能消防設備聯動控制包括以下三部分：消防設備供電、備用電源自動投入、消防設備的聯動實現。滅火控制系統根據滅火介質來劃分的，它包括自動水滅火系統和自動氣體滅火系統，后

者又分為二氧化碳滅火系統及鹵代烷滅火系統。

自動噴淋水系統可分為干式、濕式、雨淋式、噴霧式和預作用式等多種方式。

保安自動化系統主要包括防盜報警與監聽監

控系統、出/入口監控系統、閉路電視監視系統、緊急報警系統、巡更管理系統和周界防衛系統等。閉路電視監控系統功能可分為攝像、傳輸、控制和顯示記錄四個部分 防盜報警系統是在探測到防范現場有入侵者時能發出報警信號的專用電子系統，一般由探測器(報警器)、傳輸系統和報警控制器組成。1開關報警器2玻璃破碎報警器3周界報警器 停車場管理系統組成1車輛出入的檢測與控制2車位和車滿的顯示與管理3計時收費管理(二)停車場管理系統的工作流程如下所述 智能樓宇中生活給水系統通常有三種形式(1)采用恒壓(或變壓)供水(2)采用高位水箱、低位水池給水系統(3)對于超高層建筑除設置高區水箱外，還要設置接力泵和中區水箱。智能建筑集成控制系統具有信息匯集、綜合管理各個子系統和共享信息資源三個功能。

第二篇：2013物業管理師綜合能力

2013物業管理師綜合能力

某市業主A先生在裝修在自家戶外約2米的公共通道上安裝防盜門侵占了約四平米的面積，物業公司發現后進行了制止，但A先生不以理會。B女土就以物業公司不作為為由不交費 案例66題，A先生在公共通道安裝防盜門是否合法？為什么？

案例67題：哪些主體可以起訴A先生？為什么？

案例68題：如果你作為小區物業經理，如何A先生，B女土之間的糾紛，有利于小區長治久安？

案例69題：B女土拒絕繳費理由是否成立？

第三篇：注冊物業管理師（范文模版）

注冊物業管理師

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試內通過全部科目;免試部分科目的人員必須在一個考試內通過應試科目。

一、物業管理師制度暫行規定(國人部發[2005]95號)

第九條 凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，恪守職業道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業管理師資格考試：

（一）取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。

（二）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

（三）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

（四）取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

（五）取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

（六）取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。

（七）取得其他專業相應學歷、學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。

考試日期為每年第三季度

考試成績實行2年為一個周期的滾動管理辦法，參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試內通過全部科目；免試部分科目的人員必須在一個考試內通過應試科目。資格考試分4個半天進行。《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》3個科目的考試均為2．5小時，《物業管理實務》科目考試時間為3個小時編輯本段考試題型《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題；《物業管理實務》和《物業管理綜合能力》試題的題型分為單項選擇題、多項選擇題和綜合（案例）分析題。

2.2004年中央廣播電視大學出版社出版圖書

書名:物業管理師

圖書編號:755310

圖書《物業管理師》出版社:中央廣播電視大學出版社定價:20.0ISBN:730402592

3.注冊物業管理師

注冊物業管理師是指經過住房和城鄉建設部舉辦的全國統一考試，獲得《中華人民共和國物業管理師》證書后再經過人力資源和社會保障部進行注冊，獲得《中華人民共和國物業管理師》注冊證，注冊證有效期3年.基礎考試每人每科75元，專業考試每人每科80元。具體費用標準要查看物價局、財政

第四篇：注冊物業管理師簡介

物業管理師考試簡介

《注冊物業管理師》是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。物業管理師資格實行全國統一大綱、統一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。考試日期為每年第三季度。考點原則上設在省會城市和直轄市的大、中專院校或高考定點學校，如確需在其他城市設置，須經建設部和人事部批準。

物業管理師具有廣泛的代表性和權威性。代表了當今國內物業管理專業資質認證的最高水平，得到了國家和社會的廣泛認可，物業管理師證書已成為物業管理人員執業、任職、求職的資格憑證，物業管理師也是用人單位招聘錄用人才的主要依據，國家承認，全國范圍內有效。該職業已進入國家準入制度。

組織領導及管理部門

人事部、建設部共同成立物業管理師資格考試辦公室(以下簡稱考試辦公室，設在建設部)，負責考試相關政策的研究及管理工作。具體考務工作委托人事部考試中心負責。各省、自治區、直轄市的考試工作由當地人事行政部門會同房地產主管部門組織實施，并協商確定具體職責分工。

物業管理師主考單位

人事部、建設部共同成立物業管理師資格考試辦公室（以下簡稱考試辦公室，設在建設部），負責考試相關政策的研究及管理工作。具體考務工作委托人事部考試中心負責。

各省、自治區、直轄市的考試工作由當地人事行政部門會同房地產主管部門組織實施，并協商確定具體職責分工。

物業管理師考試費用及周期

根據往常慣例，基礎考試每人每科75元，專業考試每人每科80元。具體費用標準以物價局、財政廳下發通知為準。

2012年物業管理師考試報名工作暫未開始，具體要以各地人事考試中心相關公告為準，考試在線物業管理師頻道將關注相關信息，并及時為大家公布。

物業管理師考試科目

考試科目

《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》、《物業管理綜合能力》和《物業管理實務》

（一）考試題型：物業管理師考試科目為4科，其中《物業管理基本制度與政策》和《物業經營管理》科目為客觀題試卷，使用2B鉛筆在答題卡上作答；《物業管理綜合能力》和《物業管理實務》科目為主客觀題混合試卷，考生答題前須仔細閱讀位于試卷封二的應試人員注意事項和位于答題卡首頁的作答須知，使用規定的作答工具在專用答題卡劃定的區域內作答。

（二）考試時間：其中《物業管理基本制度與政策》、《物業管理綜合能力》和《物業經營管理》科目為2.5個小時，《物業管理實務》科目為3小時。

（三）考生應考時，須攜帶黑色墨水筆、2B鉛筆、橡皮、無聲無文本編程功能的計算器。

物業管理師考試報考條件

2012年物業管理師考試報考條件:

（一）考全部科目（報考級別為4）的條件：

凡中華人民共和國公民，遵紀守法并具備以下條件之一者，均可申報參加物業管理師資格考試：

1、取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。

2、取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。

3、取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。

4、取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。

5、取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。

6、取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。

7、取得其他專業相應學歷、學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。參加全部科目考試的人員，必須在連續的2個考試內通過全部科目的考試。

（二）免試3個科目（報考級別為“1”）的條件：

符合第（一）條，在2006年10月底前參加了《物業管理實務》科目的考試并合格的人員，且于2004年12月31日前，評聘工程類或經濟類高級專業技術職務，從事物業管理工作滿10年的人員，可免試《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》和《物業管理實務》科目，只參加《物業管理綜合能力》科目的考試。參加1個科目考試的人員必須一次通過。

（三）免試2個科目（報考級別為“2”）的條件：符合第（一）條，并于2004年12月31日前，評聘工程類或經濟類高級專業技術職務，且從事物業管理工作滿10年的人員，可免試《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》2個科目，只參加《物業管理實務》、《物業管理綜合能力》2個科目的考試。參加2個科目考試的人員必須一次通過。

（四）免試1個科目（報考級別為“3”）的條件：

符合第（一）條，且在2006年10月底前，參加了《物業管理實務》科目的考試并合格的人員，可免試《物業管理實務》科目，只參加《物業管理基本制度與政策》、《物業經營管理》和《物業管理綜合能力》3個科目的考試。參加3個科目考試的人員，必須在連續的2個考試內通過全部科目的考試。

物業管理師考試時間

2012年全國物業管理師考試時間為2012年9月15-16日。

官方原文：

關于2012專業技術人員資格考試計劃及有關問題的通知

人社廳函〔2011〕502號

各省、自治區、直轄市人力資源社會保障廳（局），福建省公務員局，新疆生產建設兵團人事局，有關副省級市人力資源社會保障（人事）局；國務院各部委、各直屬機構人事部門：

為進一步做好專業技術人員資格考試的規劃與管理工作，經與有關部門和相關考試管理機構研究，現將2012專業技術人員資格考試計劃及有關問題通知如下：

一、請按照《2012專業技術人員資格考試工作計劃》（見附件），做好考試組織實施工作，確保各項考試工作安全順利進行。如因特殊情況需要變更考試日期的，將提前另行通知。

二、在2012專業技術人員資格考試計劃中，新增了翻譯專業資格（水平）評價體系中的一級翻譯（英語）的考試和高級統計師資格評價的考試工作。未列入該考試工作計劃的其他專業考試日期，待確定后另行通知。

三、請按照《資深翻譯和一級翻譯專業技術資格（水平）評價辦法（試行）》（人社部發〔2011〕51號）和《高級統計師資格評價辦法（試行）》（人社部發〔2011〕90號）的相關規定，做好相應考試考務的各項準備工作。

各省、自治區、直轄市人力資源社會保障部門及相關行業主管部門要積極配合，密切協作，認真落實考試有關規章制度，切實做好考試各項準備工作，真正做到公平考試、安全考試。

人力資源和社會保障部辦公廳

二○一一年九月二十一日

物業管理師報名時間

2012年各省市注冊物業管理師考試將在2012年4月底5月初開始報名工作。敬請關注考試在線物業管理師站點，我們將第一時間公布最新報名信息！建議考友收藏考試在線物業管理師考試頻道點擊收藏。

報名辦法

物業管理師考試各省市一般采用網上報名、網上繳費的辦法，（海南除外）。報名提交材料要求

（一）《______物業管理師資格考試報名發證登記表》（考生從網上自行下載，用A4紙雙面打印，經單位審核蓋章）一份。

（二）本人有效身份證、學歷（位）證書原件和復印件各一份。

（三）近期大一寸彩色同版免冠證件照片2張，點貼在身份證復印件空白處，所交照片須與上傳照片一致。

（四）符合免試部分科目條件的考生還須提供相關資料的原件和復印件各一份。

（五）由所在工作單位出具報考人從事物業管理工作年限的資歷證明（單位負責人簽名并加蓋公章）；

第五篇：物業管理師考試綜合能力輔導：物業節能

物業管理師考試綜合能力輔導：物業節能

物業企業服務項目多、標準高、收費低，造成物業企業利潤少，風險大。如何使物業企業生存發展，除了加強管理，挖掘潛力，開展多種經營外，還應在以下幾個方面下功夫，達到節能增收的效果。

一、節約水電。一是節水：物業企業在參與房產開發規劃時，應積極建議采用節能產品，小區可采用中水回用、滴灌微噴系統。在綠化時應多栽樹少種草，以減少后期管理費用。物業公司在綠化工作中，根據季節情況，調整澆水時間，應避開中午高溫期，澆完水后應及時關閉閥門，防止跑冒滴漏。各小區水景更換的水應排放到綠化帶里,以免浪費。二是節電：各辦公場所工作結束后，應及時關閉電源;小區草坪燈、高桿燈應選擇節能燈，并根據季節變化及時調整開關時間;小區樓宇單元一層門庭、地下室、過道燈應逐步更換成觸摸開關，以避免單元門白天關開浪費電。

二、搞好維修。小區公共設施設備維護的好壞直接影響到設施設備的使用壽命，各小區對維修人員實行分片劃區負責制，維修人員應按照設施設備維護保養的要求，定期檢查維修。各單位領導應不物業管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業管理師培訓 http:///kcnet610/定期地進行檢查，及時講評，使公共設施設備維修養護工作落實到位，只有這樣才能節約成本，達到物業增值保值的作用。

三、節能辦公。集團公司多次要求實行網上辦公，目前我公司對上已實現聯網，日常事務可以通過網上辦公，既可以提高辦事效率，又可以節約人力、物力成本。公司管理層人員多，為了實施有效管理，今后可開可不開的會議不開，可下可不下的文件不下，能用電話通知的不下發文件，可采取領導分管、跟蹤指導、有針對性調研等方式，把工作的重心放到一線，及時解決工作中的問題。

四、合并用車。隨著房產快速開發，公司管理的小區面積越來越大，事務性工作也越來越多，用車日趨繁忙，車輛應由行政辦公室統一協調，統一調用，能合并的合并使用，以有效減少車輛動用，這樣既可以保證安全，又可以節約經費。

五、回收廢品。小區可利用品較多，平時都當成廢品垃圾運走。現在應設立可回收垃圾箱和不可回收垃圾箱，備注說明，引導業主投放。不可回收的安排拉走，可回收的集中變賣。同時在小區出入口設置電池、電器回收箱，定期交給有關部門處理，以減少對小區環境的污染。對維修更換的配件，采取拆件裝配的方法，使廢舊物品充分利用。

六、計劃采購。公司、各管理處每年編制物資采購計劃，每月上報辦公用品、材料申報單，由公司領導審核后，按照集團規定的采購程序實行集中采購，這樣可降低單價。公司、各管理處建立物資帳本，堅持物資出入庫制度。對各倉庫庫存物資應定期盤點，調劑使用，以減少庫存，提高物資的利用率。

七、廣泛宣傳。公司要充分利用各種會議、小區宣傳欄，向廣大員工和全體業主宣傳節能減排工作的意義、節能減排的措施，使大家切實增強責任感和使命感，從我做起，從現在做起，自覺履行節能減排義務。特別是在企業內部長期開展節約一度電、一滴油、一杯水、一塊煤、一張紙“五個一”活動，杜絕跑冒滴漏，形成“節能減排光榮、浪費污染可恥”的良好風尚。