第一篇：項目 分析報告

干洗店！

隨著

居民生活水平的提高，享受方便快捷的洗衣服務已經不再是一件奢侈的事情。而 能夠保證穩定收入的洗衣店自然也就成為人們投資的熱點之一。

洗衣店能“洗”出多大市場

目前全國洗衣業中的自然門店（包括洗衣店和收衣店）約有100萬家。北 京的分布量較多，目前擁有5000家左右的自然門店。其中，有一定知名度的 品牌店，如福奈特、普蘭德、象王等屈指可數的“名門望族”，還不到15％； 個體洗衣店的數量卻超過了50％。

目前北京80％的洗衣店都面臨著洗心革面、更新換代的局面。一些老式洗 衣店的設備不符合環保要求，難于保證服務質量；或者洗衣技術相對落后，明顯 力不從心。在服務內容上，無法滿足顧客在干洗、水洗、專業皮衣護理等方面的 全面需求；在洗衣速度上也相對較慢（老式洗衣店一般在2－7天）。因此，一 大批老式店將在更新過程中被淘汰。此外，北京的城市優化改造以及商業區、社 區的集中建設，也為新型專業洗衣店的繁榮和發展提供了絕好的時機。市場上需要什么樣的洗衣店

就投資規模而言，目前開一家洗衣店，投資可在幾萬元、十幾萬元到幾十萬甚至幾百萬元不等。

收衣店只是一種較傳統的服務模式。由于這種模式投資規模小、技術要求簡 單，在洗衣業發展早期受到大家的認可。然而，近幾年來收衣店模式受到了強大 的沖擊。雖然收衣店僅僅幾千元就可加盟，同時還將獲得免費運輸、技術與人員 培訓等一系列服務，但是接近50％的利潤分成，再加上房租及人員工資成本，收衣店的利潤很是單薄。

從市場需求來看，另兩類洗衣店將有較大的投資價值。個體洗衣店可通過添 置、更新必要的設備，提高洗衣技術，憑借價格的優勢獲得廣大普通消費者的認 可；而專業級品牌洗衣店則可依托良好的店面形象、先進的設備、專業化的服 務，來贏得追求生活品質的中高收入人群的青睞。

自行投資還是特許加盟

許多資金不足或規模較小的投資者，可以選擇個體洗衣店來投資。設備可直 接向國內洗染設備生產廠商購買，選擇國外進口設備則相對較貴。資金的投入要 根據設備購置情況而定，通常需要有干洗機、去漬臺等。加上房租、人員工資、水電費用及開店用品和洗滌用料等，這種自行投資的金額大概在10萬元左右。專業品牌洗衣店則主要是采取加盟連鎖的方式來投資。加盟店的投資一般有 大中小型之分。投資者可根據自己的實力來選擇。大中小型店在店面大小、設備 購買種類及服務內容上會有一定的區別（見表二）。對于加盟者來說，特許人將 為加盟店提供品牌使用、設備購買安裝調試與維護、統一形象和廣告宣傳、人員 和技術培訓、行業管理經驗和經營訣竅以及顧客咨詢投訴處理等一系列支持。這 樣，加盟店在宣傳和形象上可與其他加盟店彼此呼應，同時借鑒成熟的模式，把 精力集中在對顧客的服務上，以便盡快實現盈利。

從成本投入的角度來說，品牌店的投入至少是自行投資的3－5倍，在設備 的選擇、房租等方面都要比自行投資高。相應的，在服務價格上，品牌店要高出

20％－50％。當然了，品牌店在業務上表現出極大的優勢。品牌店的收衣范 圍相對要廣一些，同時可承接團體的批量業務，也可開展上門保潔、地毯清洗、染色等一系列自行投資店做不到的增值服務。在風險方面，品牌店經營的成功率 必然會高于自行投資店。但是一旦失敗，那么損失的金額也將大一些什么位置比較合適

加盟商在地理位置的選擇上不用有太多的擔心。不管是加盟方選擇的位置還 是特許方建議選擇的位置，特許方都會對該位置進行嚴格的投資效益分析。自行 投資店，更應該以此作為標準來參照執行。

一般情況下，如果該社區商品房戶數達到1500戶或居民房戶數達到30

00戶，就可以考慮開設洗衣店。特許方一般會從實際入住的情況、社區商品消 費結構以及車位的多少等指標去衡量該社區的實際消費能力，從而估算出該社區 的洗衣量。如此一來，與一年來的運營成本進行比較，就基本上可以大致評估出 這個位置是否合適了。

以一個均價在5000元／平方米、入住戶數2000戶的社區為例，洗衣 消費能力估算：以2人／戶、10件／人／年、20元／件為標準，2人／戶× 10件／人／年×20元／件＝400元／戶／年。不同規格的社區可以按此標 準類推。

特別提示

1．主動營銷：一般6月中旬到9月中旬是淡季，4月、10月是旺季。洗 衣店要根據淡旺季采取主動營銷策略（如承接批量業務），讓洗衣設備滿負荷運 轉，從而達到利益**化。

2．投資者對****的周期應該要有信心，尤其是品牌加盟店，****

比較長，一般回報期在2－2．5年，快的在1－1．5年。2－3年回報是很 正常的事情。投資洗衣店意味著選擇一個經營期限長、獲利穩定性高、經營風險 小、管理成本低、適應性強、可持續發展的項目。

3．地理位置要選好，千萬不要沒有經過評估盲目去選擇一個自認為不錯的 位置。

4．洗衣業屬于服務行業，一定要親自投入細心經營。營銷理念就是要踏踏 實實做服務。服務做好了，客源自然會源源不斷。

5．自行投資店一定要向加盟店學習先進的管理經驗以及服務理念，以彌補 實力上的差距。

6、特許方評估 首先，特許方必須有著很強的實力，至少要有注冊資金1 000萬元以上；其次，必須要有相當成熟的市場經驗和從業經驗，特許方本身 經營的直營店應該占有一定的比例。如果沒有成功的直營店，那么最好慎重考 慮。因為做加盟，不是簡簡單單的買賣關系，應該是深層次的合作。最后，加盟 商應該去已經加盟的企業了解信息，從其他的加盟商那里獲取他們對該品牌的看 法。

另外，特許加盟專家強調，洗衣店的投資也有風險在里邊。一個成功的特許 方，應該是保證加盟商利益的，會對加盟商的投資效益進行嚴格的分析。否則的 話，拍胸脯保證不虧本的情況，很可能就會讓加盟商陷入變相賣設備的圈套之 中。同時，在真正決定簽約的時候，加盟商要弄清楚雙方的權利和義務，最好請 律師把把關，學會用法律的手段來保護自己

第二篇：項目分析報告

項目分析報告

（一）一、項目提出的必要性和依據

鷓鴣，又名賽飛龍，是一種集野味、觀賞、保健、醫療為一體的珍禽新品種。鷓鴣生長快、繁殖力強，肉質細嫩鮮美，清香可口，具有補中益腎，平喘，補肝腎及補腦提神之功效。鷓鴣肉中鍶和鉬的含量比 雞肉高10%以上，有預防和治療癌癥的作用，是一種理想的營養滋補保健品，鷓鴣肉具有強身壯體，滋補五臟氣血，增強人體免疫功能，延緩衰老等多種奇特功效。我特膳食品廠開發生產的鷓鴣系列產品已步入大城市的餐館、酒樓，成為“仔燒鵝”“乳鴿”后又一特色新品。另外養殖鷓鴣還具有以下優點：

1、保險：鷓鴣是野生禽類，可適應各種惡劣氣候，抗病力特強，不易得瘟疫，全國均可養殖，投資可靠保險。

2、好養：與家雞相似，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、青菜，用舊房間、倉庫圈養。一 人可養1000只，成年鷓鴣6只/平方米，剛出殼苗200只/平方米。

3、好賣：鷓鴣是野味，人人喜歡，酒家飯店需求與日俱增。據統計，僅廣東、上海等地年需求量就達5000萬只，而供應只有350萬只，預計10年內難以滿足市場。

4、高效：一只鷓鴣出殼養80天可達0.5公斤，目前市場價20-30元/只。

5、快捷：種鷓鴣6個多月產蛋，年產蛋120-180枚，開產幾個月就可收回投資。是投資少、見效快的好項目。所以開展鷓鴣養殖是一項風險小、效益高、市場前景好的新興致富門路。

二、市場前景

據調查，一般地區級城市，酒家、飯店都在500家以上；縣城及所在周圍鄉鎮的酒家約250家，按每個縣以他們1/10的購賣能力，每家酒店日均消費５只，年需求鷓鴣就達45萬只，而且這還是保守的數字。再加上周圍其它縣市的市場及重大節日期間普通市民的消費，一般需求量都在5-10萬只以上。另外，野味食品風糜全國，很多肉制品廠也開始上馬野味食品生產線，僅我們食品廠年加工量就在500萬只以上。因此建立鷓鴣養殖場是穩妥可行的。

三、項目的技術保證措施

鷓鴣適應能力強，疾病少，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉既可喂養，養殖方式可利用舊房進行圈養或籠養。經過1年多的努力，我們已建起了鷓鴣繁育基地。我們利用蠅蛆飼料培育出了健壯鷓鴣良種，我場的鷓鴣經過提純復壯，多元雜交后，產蛋率、受精率、成活率均很高，優于其它品種。并且我們擁有20名中高級畜牧師，摸索總結出一整套技術秘決，還有全套技術資料和良好的售后服務，可解決養殖中出現的問題，確保養殖順利成功。最近我們又投資百萬建起了全國首家速凍鷓鴣物流配送中心，我們的速凍鷓鴣可以及時發往全國各地，形成了產、供、銷的一條龍服務體系。為該項目的實施提供了有力的保證。

四、投資規模

該項目投資宜在4.9萬元左右，普通民房3-5間，初次引進種鴣100組（100公，300母）計算，300只母鴣年產蛋36000枚，按孵化率90%計算，可孵化商品鴣32400只。

五、投資估算及資金投入

項目總投資4.9萬元，其中固定資產投資：（100組×490元/組）4.9萬元，流動資金0.4萬元。為扶持發展，引種100組以上我處無嘗扶持3萬元，實際投資1.9萬元。

六、項目經濟效益分析

1、收入預測：該項目建成飼養滿一年收入計算，300只母鴣預計年產商品鴣32400只，每只商品鴣平均體重0.5公斤計算售價15元，可收入468000元，項目建成后可獲銷售收入468000元。

2、成本分析：A、人員工資：平均每人每年按6000元計，2人共計1.2萬元。B、企業管理費：包括銷售費、業務費、差旅費，不可預見費1萬元計。C、喂養費：每只商品鴣按平均體重0.5公斤計算（料肉比3.5：1），飼養成本不足4元，在計算期內約需飼料費129600元。D、水、電費年支約3000元，引種款等2萬元，共計開支174600元。

3、利潤計算：純利潤等于銷售收入減去費用支出：即468000—174600=311400元，年可獲純利311400元。以上經濟效益只是在當年，兩年后飼養場年純利會成倍增長，如果在當地發展養殖或加工成野味食品、工藝標本，就地銷售利潤更高。

七、社會經濟效益分析

養殖鷓鴣是一項投資少、見效快、無風險的冷門養殖項目，該項目建成后可促進當地特禽養殖業的發展。因此，該項目的建設經濟效益和社會效益都很顯著。

項目分析報告

（二）野雞，又名雉雞、山雞，極為漂亮，是鳳凰的原型，最大特點就是：好看、好吃。野雞不僅是世界公認的山珍野味，具有極高的經濟價值，被譽為“野味之王”、“動物人參”。近年來，隨著人們生活水平的提高，野味食品已成為餐桌、宴席上不可缺少的美味佳肴。但是，野生野雞受國家法律保護，嚴禁獵殺和非法經營，加之自然界存量極少，因此人工養殖野雞商機無限。

一、如何飼養：

野雞為野生動物，生命力、適應力和抗病力極強，對環境要求不高，能耐46℃的高溫和-32℃的嚴寒，養殖技術與家雞一樣，主食五谷雜糧，用普通飼料加青草、菜葉即可喂養，可利用舊房、倉庫等進行圈養或籠養。

野雞從周齡開始到16～18周齡為育肥階段，此階段野雞體重呈直線上升趨勢。

1、合理飼喂。采用原糧飼喂野雞的養殖戶，可適當增加玉米、高粱等能量飼料的飼喂比例(推薦配方：玉米40%、小麥15%、炒熟的豌豆20%、菜籽餅15%、麩皮5%、米糠4%、骨粉1%，另每噸料加入食鹽2.5公斤及適量微量元素)。采用家雞飼料飼喂的可購買肉雞生長料進行飼喂，并保證充足的飲水，此外可以添加10%～20%的青飼料。讓野雞每周至少沙浴一次，并在河沙中噴入2%的敵百蟲溶液，以殺滅體外寄生蟲。

２、控制密度。育肥初期(5～11周齡)每平方米可養10～12只野雞，以后可按公母、強弱、大小進行分群飼養，使其密度逐步降至每平方米6～8只。同時，應設置足夠的料槽讓其均勻采食，生長一致。

３、設棲架、防啄癖。育肥野雞舍內外應放置棲架供野雞飛攀棲停，這樣不僅充分利用了養殖空間，還有利于減少野雞的啄癖。發現有被啄傷的野雞應在傷口處涂紫藥水或樟腦軟膏，并隔離飼養。

必要時對野雞群進行調控，方法為：

(１)在舍內掛青草或青菜，引誘野雞啄菜以分散其啄羽的精力，同時也補充了維生素和纖維素。

(２)9～11周齡時，可在飼料中加入1%的羽毛粉。

(３)飼料中的食鹽要提高到2.5%，或在飲水中添加食鹽，并保證供水充足。

４、防驚飛。盡可能保持場內安靜，謝絕參觀，()以減少外界因素的影響。為防驚飛出現撞傷或撞死，可剪掉野雞一側的初級飛羽。

５、做好防疫工作。野雞舍應每天清掃，每周用百毒殺等消毒劑進行一次消毒。8～9周齡的野雞要進行新城疫Ⅱ系疫苗飲水接種，并預防禽霍亂或球蟲病的發生。

二、開發：

1、食用價值：野雞肉質細嫩鮮美，野味濃，其蛋白質含量高達30%，是普通雞肉、豬肉的2倍，脂肪含量僅為0.9%，是豬肉的1/

39、牛肉的1/

8、雞肉的1/10，基本不含膽固醇（見下表），是高蛋白質、低脂肪的野味食品。野雞因此成為歷代的皇家貢品，清代乾隆皇帝食后贊嘆不已，寫下“名震塞北三千里，味壓江南十二樓”的名句。全國政協副主席葉選平食后評價：“好看、好吃、有野味”；著名營養學家于若木也對野雞的營養成份給予很高的評價。山雞送人是高檔禮品，待客是珍稀野味，還是美國白宮招待國家元首的保留菜肴。正因為如此，每年春節前后，市場上都掀起一股送山雞的熱潮。

2、藥用：《本草綱目》記載：野雞補氣血，食之令人聰慧，勇健肥潤，止瀉痢，除久病及五臟喘息等。經廣州中山醫科大學測定：它含有人體所必需的氨基酸21種之多，其中有多種是人體自身所無法合成的，符合世界衛生組織規定的氨基酸模式。并富含鍺、硒、鋅、鐵、鈣等多種人體必需的微量元素，對兒童營養不良、婦女貧血、產后體虛、子宮下垂和胃痛、神經衰弱、冠心病、肺心病等，都有很好的療效，對人體的滋補功能遠遠高于久負盛名的甲魚、鰻魚等。野雞中鍶和鉬的含量比普通雞高10%，還有防治癌癥的作用。

3、觀賞：節日送山雞是我國自古就有的傳統，有表達吉祥如意和美好前程之意。同時還可制成漂亮又好賣的標本。我場用野雞的皮毛做成的標本，光彩鮮艷、栩栩如生、高貴典雅，每架200多元還暢銷各大城市工藝禮品店、旅游景點。野雞的羽毛別具特色，還可以制成羽毛扇、羽毛畫、玩具等工藝品。英國國防部還把它做成最有效的防彈衣。

三、經濟效益分析：

1、收入預測：以引進50組（1公5母/組）野雞為例，每只母雞年產蛋按100枚計算（實際產蛋量要高得多），250只母雞年產蛋25000枚。種蛋合格率按95%計算，受精率、孵化率、成活率均按85%計算，則年產野雞為：25000×95%×85%×85%×85%=14585只。飼養3個多月商品雞可達1.5公斤，目前售價30-50元/只，即使按土雞價賣，也可賣24元。一年收入：14585只×24元/只=35萬元。

2、成本分析：

① 引種款1萬元。

② 飼料費：每只商品雞成本7-10元，14585只約需飼料費10-14萬元；種雞飼料費約1萬元。共計15萬元。

③ 水、電費年開支約1000元。

④ 人員工資：平均每人每年按6000元計，2人共計1.2萬元。共計開支18.7萬元。

第三篇：影視項目分析報告

影視片項目報告

一、項目狀態

1、[項目名稱]

影片名稱

2、[演示者姓名]

執行制片人

二、狀態概況

項目題材意義及類型

本項目是否符合當前政策，社會及市場環境以及市場現狀。目標市場定位 目標觀眾分析

項目商業元素、賣點分析及實現的可能及形式。

表現的形式（如何拍攝，如何表現主題使節目可看性更強）

可操作性定位（實現本項目需要的資源列表、技術性及可實現性）。我們的人、財、物及公關方面的優勢。資金回收渠道及方式。

1、項目進度是否符合計劃（計劃產生的原因）

2、最終交付期限？（計劃完成周期，完成劇本及分場劇本的交付，應確保項目交付時在市場依然具有當前預期的價值）

3、最終成本估算（成本效益估算）

4、與其它高層計劃沖突的事件（市場和生產中預見上的問題，各項風險的預見，當最可能出現的風險出現時的應變方案是什么。）

（1）生產率（價值率、成本分割）

（2）交付：可推算的結果（利潤率，申報備案）

（3）合作伙伴，及其它（相關產業鏈，希望資本來源）

（4）如何確保資金可以按時到位，如果資金是分次到位，每次的數額是多少以及如何確保每次能按時到位。

5、宣傳方案（前、中、后期）

三、進展

1、列出上述狀態內容獲取的成績和進展（1）計劃開展的措施方法

（2）講解日程表中的依賴關系

2、強調對所取得的進展起推動作用的事件和需要注意的方面（強調對項目運作過程中的各項有利因素和必須規避的風險的可能）

3、列出上述狀態更新以來的日程推遲和問題（1）列出所采取的糾正性措施（2）講解日程表中的依賴關系

4、確認您對下列問題的理解

（1）導致推遲或阻礙進展的問題（2）問題未能預見的原因

（3）客戶是否希望與高層領導者會談

（4）項目進行前與發行放映方的接觸與談判。

四、日程

1、列出最重要的宏觀日期（實施方案的宏觀周期表）

2、確保簡潔（勿使聽眾因細節過多而分散注意力）

3、如有必要，分發詳細日程

（1）確保您熟悉計劃中的每一個細節，以便回答問題

五、交付

1、列出主要的關鍵交付日期：確定最終生產計劃交結日期（有一定的寬容期）

（1）從您到全組主創和工作人員

（2）從您到外部服務機構（內外景，轉場等）

（3）從外部服務機構到您（你的關系可利用的可能量）

（4）從其他部門到您（相關部門審批和公關的可利用的可能量）（題材涉及專業部門）

2、講述您對每個交付日期能否實現的置信程度（1）如有必要，用幻燈片指出置信程度

六、成本

1、列出新的成本估算（可控制的成本項目以及工作效果）（1）包含以前的估算

2、理解這些數字差異的原因（突出價值率和市場評估標準）（1）回答這些問題

3、如果有超出預計的成本（可能預見的超出部分和原因）（1）概括原因

（2）列出所采取的糾正或防范措施（3）給出對未來開支的切實估算

七、技術

1、列出已解決的技術問題（如使用設備，主創人員能力與水平，影響力）

2、列出急需解決的技術問題（如使用設備的優劣勢）（1）概括這些問題對項目的影響

3、列出項目所依賴的不穩定的技術（如三維3D技術等承包商能力與水平）（1）指出疑問的來源

（2）概述采取的措施和后備計劃

八、人力資源

1、概述項目的人力資源（管理人員、參與人員）

2、主創人員（品牌）：導、攝、美、明星（演員的作用）等

（1）這些主創人員的能力和素質或資質。

（2）專職（3）兼職

（4）如果因為人力資源缺乏使項目受阻，請提出可能的解決方案

3、請理解投資者和出品方都有這樣的心情：希望使用所有可能的資源，同時精確地控制成本。

4、下一次狀態更新的時間。

5、如有疑問，項目進展過程按規定定期匯報工作狀態。列出下一次匯報檢查的對象。

（1）將完成的特定部分（2）即將解決的問題

6、確保項目中的每個人理解計劃

第四篇：房地產項目分析報告

房地產項目分析報告

（一）一、項目概況

（一）、開發項目區位條件

威海九龍灣旅游度假區位于經濟技術開發區大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區規劃分區，位于威海灣南側，東、北臨規劃環路，西側與皇冠房地產先期開發的九龍灣花園小區隔河相對，是九龍灣旅游度假區地理位置最為優越的規劃分區之一。

（二）、規劃方案

旅游度假區規劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、威海市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理 局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。

4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理 和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分 析

根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中有升

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢

一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產營銷方式的改變

房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶 的定位

目標客戶 群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環境、人居品牌的購房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場；

三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群；

四是致力于威海投資置業的購房群體。

（三）、價格預測

根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業網點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理 模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。

（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶 需求的樓盤產品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶 群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶 感受到比預期更好的超值服務。

（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶 的購買愿望。

（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶 的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。

預測前提：

土地173.6萬元/畝；

營業收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米；

營業成本26,600.27萬元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬元；

費用1,070.00萬元；

貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05%。（數據見附表5）

（2）、動態分析

項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米

占計劃銷售量的92.82%

銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米

占計劃銷售單價的92.82%

盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論

經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

房地產項目分析報告

（二）一、總論

1、項目建設背景

A州新區新橋鎮農工商總公司下屬的新城房地產開發公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區的企業改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮為了能改善居民的生活質量和提高本地區的房地產整體水平，所以希望找到能開發高品質住宅的開發商項目可行性分析報告范文。而某省特別是B市的房地產開發公司不論是資金實力，還是開發水平在全國來說可謂是首屈一指的。該項目已經取得了土地使用權證和項目規劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。

2、項目概況

該地塊位于A州新區何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷煤炭經營可行性分析報告，有新山大橋與古城區相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業配套用房（約占5%）。具有一定的開發規模，并能為品牌的延續提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。

本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通酒店可行性分析報告過土地抵押和預售房款解決。

二、A州市介紹

A州位于長江三角洲中部、某省東南部，東經l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。()市區392.3平方公里，其中建成區68平方軟件項目可行性分析報告公里，古城區14.2平方公里。

三、A州市住宅市場分析1、2002年以前A州市住宅市場分析

在這之前，A州市住宅水平一直維持在工業園區2300元/m2，古城區2500元/m2，而新區住宅價格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：

①土地價格是一個首要的因素可行性分析報告模板。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規劃。開發商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。

②整個A州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區環境、園林、文化方面的建設。

③居民居住觀念沒有改變。大多數A州人項目可行性分析認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區。而且也一直認為A州新區是一個工業區，不適宜居住。同時，新橋鎮一直以來治安、環境都不好，在一定程度上限制了該區域的房價。

④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環境和投資于房產。

2、2002年以來A州市住宅市場分析

2002年是A州房價飛漲的一年。2001年10月份，A可行性分析報告編寫州市土地全面實行招投標。這對于A州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。

①A州強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續在高平臺、低波動中運行，2002年全市經濟繼續走強。同時，改變全市居民的消費觀念。

②規范房地產開發，改善投資環境，使房地產開發逐步走上規模軟件可行性分析報告化、集約化經營。把房地產開發作為城市新的經濟增長點，大力發展城鎮建設。

③在市區范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發項目，對存量土地開發項目采取限制的態度，使開發總量得到控制。同時，積極引導開發企業參與園區、新區的開發建設。

④加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。

3、A州新區住宅市場煤炭經營項目可行性分析報告具體分析

A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發商已經聞風相繼提高樓盤價格。據A州市建設局市場調查統計：A州市今年房價總體上漲了14.8%。

四、項目投資估算及盈利分析

1、編制依據

①建筑工程費用以現行建筑工程費用標準及費率為依據；

②各種費率依據國家相關文件。

2、投資估算

3、銷煤炭可行性分析報告售收入

根據工程所處位置、周圍環境和A州房地產現行市場預測，考慮到房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，本區住宅均價定位為3300元/m2，低層商鋪均價定位為4500元/m2。

4、營業稅及附加

本項目應計營業稅、城市維護建設稅和教育附加稅，綜上本項目的綜合稅率為6%，共應交納稅金及附加3408萬元。

5、盈利能力分析

五、結論與可行性分析報告編制建議

1、用分期開發的方法進行本項目的開發。一方面是為了降低項目的風險，另一方面是降低資金的壓力；

2、做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎之上的，包括小區可行性分析報告總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等方面，杜絕規劃設計單調，缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃和戶型上提高本項目的檔次，贏得高檔消費群，減少項目風險，提升樓盤形象。

第五篇：企業物流項目分析報告

##企業物流項目調研分析報告

一、企業背景

二、項目簡介

三、項目分析

（一）（二）

（三）（四）……

四、項目經驗總結

五、項目啟示及心得

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