第一篇：房地產項目策劃運作過程中如何規避法律風險提綱

房地產項目策劃運作過程中如何規避法律風險

江蘇天豪律師事務所房地產部主任律師周強

1、開發前期階段法律風險防范

（1）通過合作開發取得的土地

（2）通過收購、兼并取得的土地

（3）與原國有土地使用人協議取得的土地

（4）以農村集體土地流轉方式取得的土地

2、施工營造階段法律風險防范

（1）工程質量保證金

（2）施工逾期的同業擔保

（3）工程價款的最低成本價

（4）建設工程的黑白合同

（5）建設工程的勞務分包

（6）建設工程的合理使用壽命

3、預、銷售階段的法律風險防范

（1）商品房廣告宣傳

（2）商品房預售、認購

（3）預、銷售的反錄音技巧

（4）商鋪返租、回購

（5）商業運作的客戶鎖定

（6）商業樓盤的小戶型運作

（7）按揭首付比例的法律運作

（8）商品房權證辦理期限要求

（9）附屬房屋（地下室、地下車庫）的權屬認定

4、物業管理階段的法律風險防范

（1）物業招投標

（2）物業收益范圍

（3）物業自身廣告宣傳

（4）物業業主公約的權利義務

第二篇：房地產項目招商策劃運作

淺論房地產項目的招商策劃運作

一、招商策劃的含義

招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列的活動去吸引外來資金項目落戶的活動。

招商是當今經濟一體化趨勢日益加強的形勢下廣泛運用的一種經濟交往方式，需要跨學科、跨專業的專業學間。作為一名合格的招商人員，既需要扎實的經濟、法律、外語等專業知識，也需要廣泛的公關、洽談等技能。更重要的是，招商人員能把自已的知識和智慧運用到招商活動中，融匯于招商過程中，籌劃一系列的行動來吸引外來資金和項目落戶。招商策劃有多種多樣的形式，如到國(境)外舉辦項日招商會，在本國或本地區舉辦投資環境介紹會；與國(境)外大商社、大銀行、大跨國公司建立較為穩定的溝通渠道；建立駐外招商機構，聘請招商顧問等。招商人員要根據自己的目標和能力，依據客觀環境和可能，來策劃其中的一種或幾種形式，并力圖取得最好的效益。

二、招商策劃要有準確的目標定位

招商策劃要有明確的目標和要求，才能保證招商策劃收到預期的效果。否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。比如，要策劃一次我方與外方某駐華機構的聯絡會議。在策劃過程中，首先必須明確此次聯絡會議的目的是什么，通過這次會談，我方要實現哪幾個目標:加強與外方的溝通與友誼，了解外方可能的投資意向，了解外方對投資環境的要求與疑慮，讓外方知道我方的合作意向，明確了會談目標，聯絡會議就不會空洞無物，毫無收獲。

如果達到了上述目標，就表明本次招商策劃獲得了成功。如果要策劃一次項目洽談會，首先也得為本次洽談會定出一個切實可行的目標。如:推出招商項目多少項，引進外資多少美元，簽訂意向多少項，目標確定后，整個洽談會的一切工作都要圍繞著實現這幾個目標來進行。如材料的準備、新聞發布會等等。總之，準確的目標定位是招商策劃成功的第一要素。

三、招商策劃要有戰略高度，綜觀全局，立足長遠

任何一次招商籌劃活動，不能把眼光局限于一時一地或孤立的一家企業、一個項目。策劃要有戰略高度，要通攬招商形勢，綜觀招商大局。本次策劃活動的結束，同時又蘊藏著下

次策劃活動的開始，使招商策劃連續不斷，影響深遠。在招商策劃過程中，要了解國家、省、市和本地區的中長期及近期發展的規劃，摸清世界范圍內的跨國公司、大商社以及中小企業的投資動問和要求，在此基礎上來確定自己的招商戰略，系統地制定出自己的中長期和近期招商計劃，保持招商策略的長期性和一致性，避免招商過程中的短期行為和急功近利的現象。

招商策劃要協調好短期與長遠、局部與全局的關系，要明確各個時間段重點的招商領域、招商的國家和地區，使招商做到有的放矢。招商發展戰略要成為本地區社會經濟發展戰略的一部分。只有把招商戰略納入到本地區社會經濟發展戰略中去，招商戰略才能很好地與本地區的社會經濟發展戰略銜接起來，使招商成為實現本地區社會經濟發展戰略的一種有效萬式。

四、招商策劃要知己知彼，把握優勢

商場如戰場，古人總結的“知己知彼，百戰不殆”這一戰爭法則同樣適用于當今的招商過程。招商必然涉及兩個行為主體――“我方”與“對方”。“我方”要成功地將“對方”吸引過來，必須具備兩個最根本要素。第一，“我方”必須擁有自己的優勢，這種優勢對“對方”要有吸引力；第二，“我方”要了解“對方”的需求，并告訴“對方”我們能滿足他的需求。在招商的策劃過程中，我們要對這兩個根本要素加以細化。比如，“我方”的優勢有哪些?有政策優勢、環境優勢、人才優勢、市場優勢等等，我們要將自已的優勢一一找出來。在看到自己優勢的同時，我們也要知道自已的不足，并且盡力地去彌補和克服這些不足。

只有在正確地認清自己、了解自己的基礎上，在招商過程中才能做到胸有成竹，信心十足。了解自己只是問題的一方面，更重要的是我們要了解“對方”的要求。如外商的投資意向是什么，外方希望重點投資于哪些產業，外方可能接受的土地價格及其他費用是多少，外方對“我方”最擔心的是什么，對“我方”和“對方”都有了一個盡可能詳盡的了解之后，我們的招商策劃就變得較有把握、較為可靠了。

五、招商策劃要突破成規，另辟蹊徑

隨著世界經濟一體化進程的加快，世界范圍內的經濟聯系變得日益廣泛和密切，招商這一經濟形式也越來越多地為各個國家和地區所采用。招商加劇了各個國家和地區之間的競爭。要在這種激烈的招商競爭中取得突破，就要有新的招數，把握機遇，達到出奇制勝的效果。如果人家采取降低地價、減免稅收的辦法來吸引外資，我們也只是一味地模仿這種做法，這種競爭的結果只會讓外商坐收漁翁之利。當然，我們并無意否定那些傳統的、并且許多是

實踐證明行之有效的招商方法，我們只是提醒招商人員，在招商策劃時要突破成規，另辟蹊徑。要注意求新求實，體現自己的特色，不要人云亦云，亦步亦趨。招商策劃的突破口可以選擇招商形式、招商政策、招商手段、招商內容和雙方的合作方式等各個方面。

六、招商策劃要把握時機，適度超前

一個完整的招商過程往往包括以下幾個階段:招商策劃――信息的收集――雙方接觸――洽談――簽約――項目籌建――建成投產。從這個過程中我們可以看出，招商策劃處在第一階段，是整個招商過程的開頭，所以，招商策劃往往要提前進行，適度超前。比如，我們決定某個時候要到國外去組織一次招商會。決定一旦作出，策劃就要開始。而且，策劃一般應在招商會開始前的半年或更早的時候進行。因為太倉促，無法保證作出周密而系統的策劃；如果策劃工作質量不高，招商會的效果也就難以保證。當然，策劃工作也不是越早越好。

究竟應提前多久開始策劃，一般應由招商會規模的大小，洽談項目的多少，招商會的內容，需辦哪些手續及辦手續的難易程度等這些因素來決定。策劃工作做得太早，由于時間越長，可變因素越多，到招商會開始時，有些情況會發生變化，原來做好了的策劃工作又得重新籌劃。因此，招商策劃要把握時機，適度超前進行。

第三篇：大型投資項目有效法律策劃及風險規避的工作重點

大型投資項目有效法律策劃及風險規避的工作重點

一、關注項目合作各方資信的調查，包括注冊登記、銀行資信、履約能力、商業信譽、資產關系、企業背景等；

二、嚴格項目目前法律狀況的審查，包括項目用地、規劃、權屬、前置審批等；

三、注重項目未來法律狀況的分析，包括項目用地、規劃、建設、稅費、權屬、優惠政策、專項審批等；

四、參預項目投資法律模式的策劃，包括項目合作模式、建設模式、投融資方案、分配方式、權利義務安排等；

五、保障項目法律文件體系的確立，包括項目意向書、各類項目合作/轉讓/購并/投資合同、承諾書、保函等；

六、協助項目談判審批注冊的完成，包括各種慣例適用、法律障礙克服、法律沖突解決、加速審批等。

第四篇：如何規避企業法律風險

規避企業經營法律風險之我議

現代社會，企業已成為最重要的商事主體，形形色色的企業觸及社會的各個角落。作為市場經濟的主要元素，企業承載著盈利的使命，然而,在其追求利益最大化的過程中,企業經營中的法律風險也如影相隨。可以說，企業從產生、發展到消亡，每一個環節都布滿風險，但其最終的落腳點或者說最終的風險必然是法律風險。那么，如何規避法律風險、增強控制法律風險的能力, 進一步實現企業運營的持續健康發展,就日益成為各大企業管理人所要考慮的重大問題。

中航油（新加坡）、安達信……這些“血”的事實一再告訴我們,在今天，企業的生產盈利水平與防范法律風險的能力是相輔相成的。如果一家企業不注重法律風險的防范,數十年甚至幾十年的經營成果也許只需輕輕的幾次電腦鼠標點擊就在數秒時間內灰飛煙滅。因此,筆者認為，在法制日益完善的今天,每個企業管理者不僅要提高自身的法律意識，更需要熟悉掌握法律風險的來源及其預防措施，這樣在企業的經營過程中才能最大限度規避法律風險,才能將企業的管理工作事半功倍,減少一些不必要的管理成本,為企業的永續經營和良性發展提供保障。

一、提高管理者法律意識、切斷法律風險發生根源。所謂企業法律風險，就是指企業經營中不懂法律規則、疏于法律審查、逃避法律監管所造成的經濟糾紛和涉訴給企業帶來的潛在或已發生的重大經濟損失。對于企業而言，企業的任何一種行為都可能存在不同程度的法律風險，法律風險無處不

1在就像市場機遇無處不在一樣。“改制、并購、重組、對外投資、契約合同、產銷行為……”，特別是隨著市場經濟的不斷深入，企業所面臨的環境也日趨復雜多變，企業管理者的法律意識如果還只是停留在這種事后救火的法律救濟方式上來維護合法權益，已經遠遠跟不上時代發展的要求。

企業管理者可以不精通法律知識，但不可以沒有法律意識。筆者認為，企業經營中的法律風險完全是可以事前預防的。即便是一些“不該發生的事故”還是頻繁發生了，究其原因還是我們的企業管理者法律意識不夠強，防范法律風險的意識還不夠深，在法律風險防范上的投入還不夠多（包括精力和金錢的投入）。據統計，美國企業平均支出的防范法律風險的費用占企業收入的1%，但是中國呢？大多數企業法律風險管理投入嚴重不足，法律風險防御能力很弱，因法律風險而遭受損失的風險就更高。

經驗告訴我們，企業經營存在法律風險并不可怕，可怕的是我們不去注意它，防范它，任其發展。因此，注重提高企業管理者的法律意識，進一步熟悉與企業經營相關的法律知識并對企業進行法律風險的安全檢查，把隱藏在企業內部的法律風險及時發掘出來，事先采取防范或預防機制規避企業經營中的法律風險，切斷法律風險發生的根源。

二、防患于未然，定期進行法律風險評估。

企業要“長治久安”，需要具有完善的內部管理體制和風險防范規避機制，預先知道風險的所在并進而設法避免法律風險的發生。隨著我國法治經濟的不斷發展和法律的不斷完善，我們的企業管理者也應進一步轉變觀念，法律意識要有一個大的提升，即從“救火”意識到“防火”意識；從法律救濟意識到法律防范意識；從依法維權意識到依法治企意識。總之，要使我們的法律意識完成一個從被動意識到主動意識的提升。

企業應當防微杜漸，未雨綢繆，在內部確定一個運轉有效的風險規避機制，投入一定的精力、人力、財力，事先建立法律“防火墻”，將企業經營過程中涉及的主體資格風險、財務隱蔽風險、人力資源風險、產權結構構成風險、訴訟仲裁風險、產權交易及投資風險、法律法規的動態風險、匯率變動風險、合同管理風險、商業信譽風險知識產權風險、地域及客戶關系風險等法律風險擋在企業發展之外，從依法治企上尋找可持續發展的道路。

筆者認為，企業的管理者們應每年定期為自己的企業進行法律風險評估。所謂法律風險評估，是指通過法律及相關行業專家對目標企業進行法律風險事項調查，并出具《法律風險評估報告》的意向預防性法律防范可行性建議。通過審查企業的組織結構、股權結構、治理結構、公司章程、公司各項許可證照、內部管理制度、業務流程、財務管理制度和流程、對外重大合同簽署的決策和流程、勞動合同管理、固定資產管理、知識產權等項目分別進行調查和評估，發現其中可能存在的潛在法律風險和潛在的訴訟。通過《法律風險評估報告》，及時把企業可能存在的法律風險披露出來，以引起企業管理者的足夠注意，并進而在法律顧問團隊的幫助下，及時采取適當措施，最終未雨綢繆，防范于未然。

三、建立健全法律風險預警、防范規避機制，切實提升法律風險防御能力。

企業“走出去”，法律須先行。“駕駛技術再高，也有被追尾的可能” 再大再強的企業也要防范法律風險。企業的各種行為都會存在法律風險，任何類型的法律風險都會造成商機的喪失；被廣泛宣傳的法律風險事項會對企業的商譽帶來極大的損害。當這種損害發生時，會存在另一種風險，公司業務可能陷入惡性循環。商譽的損害會使商業伙伴喪失信心，繼而引起收入下降，投資者喪失信心，最后導致股票價值下跌。

美國波音公司，該公司總部有500名高管人員，其中法律顧問有232個，占了約46%，而去年有關部門所作的“中國100強企業法律風險調查”表明，大部分中國企業對“走出去”的法律風險未有清楚認識，中國企業法律風險防范的費用支出僅是發達國家企業的1/50。

預警機制應當建立在分析的基礎之上，法律風險防范機制強調前瞻性，強調防患于未然，重視法律風險防御能力的提高，以切實減輕企業的損失。通過風險分析評估，風險控制管理、風險監控更新等方法，來發現、識別經營生產和管理活動中的潛在法律風險。

四、準確把握風險源，最大限度規避法律風險。

調查表明，西方發達國家的大型企業，都普遍積極地采取規范的法律風險防范措施，其中準確把握風險源不失為一個亮點。對于我們運輸企業而言，企業存在一天，風險就伴隨一天。

在經濟效益和社會效益的權衡間，風險與危機共存，其中以下幾點法律風險源尤為值得關注。

合同管理中的法律風險：指在合同談判、訂立、履行、變更和轉讓、終止及違約責任的確定過程中，合同當事人一方或雙方利益損害或損失的可能性。在企業運行過程中，融資類合同、合作類合同和施工承包類合同、材料供應類合同涉及金額巨大。尤其是如果未能經過有效的法律風險評估和控制，極可能存在較大的法律風險，給雙方當事人留下糾紛隱患。

并購轉讓中的法律風險：企業兼并涉及公司法、競爭法、稅收法、知識產權法等法律法規，且操作復雜，對社會影響較大，潛在的法律風險較高。其中的一些關于特種行業的經營權轉讓標的大、價值評估難、轉讓手續繁瑣、廉政風險大，雖然規范了轉讓程序和要求，但操作中的法律風險仍然巨大。

知識產權法律風險：知識產權是蘊涵創造力和智慧結晶的成果，其客體是一種非物質形態的特殊財產，要求相關企業管理機構給予特別關注。

人力資源管理法律風險：《勞動法》、《勞動合同法》和國務院制定的相關勞動用工行政法規及部門規章，是保護勞動者權益的法律體系。作為老牌的公路運輸企業屬勞動密集性企業，在人力資源管理過程各個環節中，從招聘開始，面試、錄用、使用、簽訂勞動合同、員工的待遇問題直至員工離職這一系列流程中，都有相關的勞動法律法規的約束，企業的任何不遵守法律的行為都有可能給企業帶來勞動糾紛。

財務稅收法律風險：企業的涉稅行為因為涉及遵守財務、稅收等法律法規直接關系到企業的未來利益，例如有些企業多交了稅或少交了稅，或者因為涉稅行為而承擔了相應的法律責任。

運營管理法律風險：作為運輸企業在運營管理中，車輛、安全等管理工作中，涉及管理瑕疵引發的侵權法律風險，收取服務費引發的合同糾紛風險，以及在交通事故中引發的人身和財產損害賠償等法律風險。

筆者認為，在防范企業法律風險過程中，企業必須結合實際抓住工作重點，準確把握經營中的風險源，才不會避重就輕，造成顧此失彼。

基業長青是每一個企業的夢寐以求，但百年老店畢竟是鳳毛麟角。所以，作為一位現代企業經營管理者應順應法制經濟的時代需要，加強企業法律風險的規避措施，并將之擺在企業日常管理的重要位臵，方能在激烈的市場角逐中永保青春、始終立于不敗之地，實現企業的永續經營理想。正如古人所云：任憑波浪翻天起，自有中流穩渡舟。

第五篇：房地產項目策劃工作任務書提綱

XX房地產公司項目策劃工作任務書

項目簡況

第一部分：基礎資料研究

一、宏觀市場分析

圖表分析

1）近3-5年供應市場分析：開工量-竣工量

2）近3-5年需求市場分析：銷售量

3）近3-5年平均售價及變化規律：供需比

二、政策法律環境分析

土地政策、稅收政策、金融政策、房地產開發相關政策等。

三、區域市場分析

1、項目所在區域市場簡述

1）房地產市場形成、發展時間及未來三年的供需趨勢

2）各檔次住宅在區域內分布狀況

3）購買人群變化

2、區域市場在城市中的地位及發展趨勢

3、競爭分析

區域內競爭項目分析

開發商資源及經驗、初步開發方向、開發規模、產品形式、開發進度、平均售價、競爭點等、客戶群、銷售狀況、銷售策略、合作單位

四、項目條件與地塊解析

1、項目資源分析

1）項目區位認知

2）地形地貌、對外交通、項目規模

3）項目擁有自然資源對項目的影響

4）地塊指標

5）地脈挖掘及賞析

6）周邊生活機能（商業、醫療、教育、體育休閑場所等相關的生活配套設施）綜合分析

7）區域功能綜合分析及其發展的機會與面臨的問題

2、地塊解析

1）區內地塊綜合評價

2）區內外自然資源的利用

3）區內地塊價值排序

3、總結

1）SWOT分析

2）初步方向判斷

五、類似區域相似項目案例研究（成功與失敗）

1、開發模式（總體定位與核心區）

2、規劃模式（指標分配、功能構成及布局）

3、產品模式（產品組合及演變模式）

4、客戶構成（客戶來源及演變）

5、資源利用

6、與區域資源的價值聯動

7、成功關鍵驅動因素，失敗的教訓。

8、相對本項目的可借鑒點

第二部分 項目定位、發展戰略及物業發展初步建議

一、項目整體定位

1、市場定位

? 公司目標：

? 市場的可能性

? 關鍵問題是什么

2、形象定位

? 項目案名推薦

? 項目推廣關鍵詞

? 項目品牌的建立

? 項目品牌的延伸

? 企業品牌的營造鋪墊

3、客戶定位

1）客戶細分

細分依據：年齡結構、家庭結構、支付能力（單價、總價）

客戶群細分：首次置業、無子女家庭、嬰兒家庭、單身貴族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投資客戶、外地客戶（度假、養老、投資。。。。）

２）目標客戶界定及其分布范圍

主力客戶、輔助客戶、偶得客戶

3）目標客戶需求調查

·外部環境要素：自然資源、道路交通、治安情況、配套物業、區位認知、公共交通……

·內部環境要素:園林景觀、交通組織、小區配套、休閑設施、健身設施、服務設施……

·產品要素:建筑品質、建筑密度、建筑形式、戶型面積、功能組合、設備設施……

4、價格定位

? 單價

? 總價

5、產品定位及物業發展初步建議

? 差異化策略

? 項目主題（設計主題）

? 規劃方案設計建議（規劃指標、功能分區、各區物業配置建議）? 建筑形式、建筑品質及外立面建議

? 建筑平面布局及單層面積建議

? 建筑核心筒排布及柱網分布建議

? 建筑結構層高及樓層承重建議

? 產品戶型配比組合建議

? 戶型創新建議及增值建議

? 建筑垂直動線及客梯數量建議

? 公共區域裝修建議

? 小區配套建議

? 提升房屋舒適度及配套設施/設備的建議

? 道路交通組織建議

? 景觀方案設計建議

? 產品生態環境建議

二、項目發展戰略

１、總體發展戰略

? 項目開發周期

? 項目開發節奏（根據市場發展趨勢）

２、分期開發策略

? 區內地塊開發次序

? 區內地塊開發節奏（組團）

? 分期開發模式選擇（分期開發的產品組合）

３、合作開發戰略

三、經濟評價

1、項目總體經濟效益評價

2、項目開發成本測算

3、項目現金流分析

4、不同盈利模式的比較

5、項目贏利能力評價

6、項目風險分析

四、階段工作成果

《項目整體定位及發展戰略》報告、《規劃設計任務書》、《啟動區物業發展4

初步建議》。