第一篇：八一小區物業管理移交工作安排草案

八一小區物業管理移交工作安排草案

海軍八一小區將于2011年1月1日起正式對業主進行收費服務。為保障今后的物業管理服務工作得以順利實施，減少物業公司、部隊、業主之間的磨擦，因此物業移交工作將成為重要的基礎工作，物業移交工作將涉及建房辦、業主、物業公司三方利益，物業公司從建房辦接管小區，要滿足業主今后生活的需求。2010年12月6日至2011年1月1日間為物業移交階段，對此期間的工作制訂初步工作草案。

一、物業公司與建房辦之間的接管工作：

1、雙方協商相關資料（物業產權資料、竣工驗收資料、電氣資料、業主資料）、硬件實物（房屋主體、配套設施、公共設施等）的交接日期、進度、以及標準。

對建房辦移交資料要分類一一登記造冊、建檔進行保存。對未如期提供的資料，要求建房辦盡快補充提供資料；對未能提供的資料做為遺留問題進行記錄備案。

安排專業技術人員對實物一一檢驗、記錄，并與建房辦提供的資料對比，建檔進行保存。對實物需要整改的，提出書面整改意見；未進行整改的，做為遺留問題進行記錄備案。

2，對正式交接前及過度期的水電代收代繳款項進行核對、結算；協商解決老營房、花圃用水電問題；協商解決水電銷戶過

度期用水電量方案，并協商過度期后業主剩余水電問題。嚴格按協商結果安排工作，對雙方未達成一致的部分記錄備案，進行再次協商。

二、物業公司與業主之間的接管工作：

對物業管理費征收起始時間、物業接管過度時期的水電方案（已購水電處理方式、新水電價格及公攤、停止售水電日期等）及水電表抄表時間留人在家進行確認等等項目張貼公告，并對有異議的住戶進行解釋宣傳工作。

三、物業公司內部在接管時期的工作：

1、準備齊全接管驗收記錄的各種表格（附后）；

2、組織相關人員接收建房辦移交的資料，建檔事宜；

3、組織專業技術人員對硬件設施進行檢查驗收記錄；

4、組織人員逐戶抄表并向住戶解釋新的水電方案；并及時建立新的水電記錄；

5、更換出故障的智能水電表；完成所有公攤水電計量表的安裝。

以上為移交時期工作大鋼，具體相關事宜視具體情況而定，再行合理安排具體執行時間及相關人員。

第二篇：《小區物業管理規約--草案》

物 業 小 區 管 理 規 約

（征求意見稿--草案）

第一章總則

第一條 為加強本小區物業的管理，維護全體業主和物業使用人的合法權益，維護公共環境和秩序，保障物業的安全與合理使用，根據《物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》等有關規定，制定本規約。

第二條 本規約由首次業主大會通過，全體業主和物業使用人均須自覺遵守。

第二章業主的共有權

第三條本業主建筑物區域內物業的基本情況

物業名稱；

座落位置；

物業類型：

建筑面積：

業主建筑物區域四至：

第四條根據有關法律法規和物業買賣合同，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的共有權：

（一）由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結構、主體結構，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、公共平臺、蓄水池等；

（二）由單幢建筑物的全體業主共有的共用設施設備，包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、照明設施、消防設施、避雷設施、電子鎖、對講系統等；

（三）由業主建筑物區域內全體業主共有的共用部位和共用設施設備,包括圍墻、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業管理用房”(包括業主委員會用房)庭院花園、一樓全部架空樓層門廊、閉路電視監控系統、公用供電設備、電子門禁、水泵及其控制系統、公用給排水管網、消防設施設備等。

第三章物業使用原則

第五條 為維護業主的共同利益，全體業主同意在物業管理活動中授予物業服務公司 以下權利：

1、根據本規約制定物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

2、以批評、規勸、公示、法律訴訟等必要措施制止業主、物業使用人違反本規約和規章制度的行為；

第六條本物業管理區域內，物業服務收費采取方式。業主應按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。

物業服務費用（物業服務資金）是物業服務活動正常開展的基礎，涉及全體業主的共同利益，業主應積極倡導欠費業主履行交納物業服務費用的義務。

第七條業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙其他業主正常使用物業。

第八條業主應遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。

第九條業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得相關業主及業主委員會同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業服務企業。

第十條業主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業服務企業或業主委員會，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。未簽訂裝飾裝修管理服務協議裝修材料不得進入小區；

簽訂協議時交納1000元裝修押金，裝修押金在裝修完工、經物業服務企業或業主委員會派專業

人員檢查合格后退還。

業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

第十一條業主應按設計預留的位置安裝空調，未預留設計位置的，應按物業服務企業指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

第十二條業主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業共用部位和公共場所。

本業主建筑物區域的裝飾裝修施工時間為早8：00至12：00下午2：00至7：00，其他時間不得施工。

第十三條因裝飾裝修房屋影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業主合法權益的，業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。

第十四條業主應按有關規定合理使用水、電、氣、等共用設施設備，不得擅自拆改。

第十五條業主及物業使用人使用電梯及扶梯，應遵守本物業管理區域的電梯扶梯使用管理規定。

第十六條在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。第十七條本業主建筑物區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋使用性質；

（二）違法搭建建筑物、構筑物；

（三）擅自改建、占用物業共有部分；

（四）損壞或者擅自占用、移裝公用設施；

（五）未經業主大會同意及有關政府部門批準，擅自占用、改建、擴建小區內及周邊市政道路；

（六）踐踏、占用綠地，損毀樹木、園林；

（七）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；

（八）排放有毒、有害物質；

（九）亂拋垃圾，高空拋物；

（十）發出超過規定標準的環境噪聲；

（十一）法律、法規和業主規約禁止的其他行為。

第十八條業主和物業使用人在本物業管理區域內飼養動物不得違反有關規定，并應遵守以下約定：

（一）不得在公共場所大小便 ；

（二）進入公共場所要使用繩索牽好，以防傷及他人。

（三）不得因喧叫妨礙他人休息。

第四章物業的維修養護

第十九條業主應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于全體業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共有部分、公用設施的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修基金使用須經相關聯業主2/3同意方可使用。

第二十條業主轉讓或者出租物業時，應當將業主規約內容、物業服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人，并自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起五日內，將物業轉讓或者出租情況告知業主委員會和物業服務企業。

業主轉讓房屋應取得業主委員會關于交納物業服務費及維修基金的相關證明，未按時交納物業服務費及維修基金的，業主委員會可通知房管局暫不予辦理房地產契約變更。

第二十一條業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。

第二十二條因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業服務企業應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。

相關業主阻撓維修養護的進行造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。

第二十三條因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會或物業服務企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。

第二十四條物業存在安全隱患，危及公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患。

第二十五條建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的，業主可以自行或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。

第二十六條本物業管理區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理維修資金。

第五章違約責任

第二十七條業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業服務企業可依據本規約向人民法院提起訴訟。

第二十八條業主違反本規約關于業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業管理企業可依據本臨時規約向人民法院提起訴訟。

第二十九條建設單位未能履行本規約約定義務的，業主和物業服務 企業可根據本規約向人民法院提起訴訟。

第六章附則

第三十條本規約所稱物業的專有部分，是指由業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。

本規約所稱物業的共用部位、共用設施設備，是指業主建筑物區域內業主專有部分以外的，屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。

第三十一條業主轉讓或出租物業時，應提前書面通知物業服務企業，并要求物業繼受人簽署本規約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規約。

第三十二條本規約由業主委員會、物業服務企業和業主各執一份。

[市] / [區] /[縣]

(物業名稱)業主大會

年月日

第三篇：物業管理移交協議

物業管理移交協議

甲方：

乙方：

為加強居民區管理，建立長效管理機制，為居民營造衛生、安全、文明和諧的生活環境，公司家屬區全部移交給乙方管理，甲乙雙方對有關事宜協議如下：

一、原物業用房及居委會用房產權仍歸甲方，現交與乙方和居委會無償使用。使用期間不得私自拆除和改變主體結構，保證該房完整。

二、甲方將現有停車場關閉，不再經營，該預留地不在乙方經營范圍；

三、現有工作人員三名，保潔員一名，乙方優先錄用，遵重個人意愿自行選擇；

四、乙方在今后的經營中，發生任何糾紛與甲方無關，甲方概不承擔任何責任；

五、移交范圍：

六、本協議雙方簽字后生效。

甲方：乙方：

代表人：代表人：

年月日年月日

第四篇：物業管理移交清單

新舊物業交接資料

1、資料交接 原物業管理企業撤管前，應當向業主委員會移交下列：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等原竣工驗收資料；

（2）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；

（3）物業質量保證文件和物業使用說明文件；

（4）業主及房屋面積清冊；

（5）物業管理所必需的其他資料。

新的物業管理企業接管物業前，業主委員會應當將以上資料移交給新物業管理企業。

資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

2、設備交接 新的物業管理企業承接物業時，應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。新的物業管理企業和原物業管理企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

3、費用交接原物業管理企業撤管時，應當在業主委員會的組織下，將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理企業。業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。

4、物業管理用房業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。

備注： 前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業管理企業不得以業主欠交物業服務費 為由拒絕辦理交接；原物業管理企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業管理企業和業主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。業主委員會、原物業管理企業及新選聘物業管理 企業的交接工作應依法進行。

二、新舊物業交接時的幾個問題 新舊物業交接時矛盾重重，交接過程復雜，時間長，造成小區管理混亂，業主斷水、斷電或 者小區垃圾滿地，甚至會發生暴力流血事件。《物業管理條例》雖然規定小區過半數的業主 同意，其所占面積也超過半數的情況下，可以更換物業公司，但實際操作起來困難重重：一 來能拿到二分之一業主同意票已經并非易事，二來新老交接，老物業平和退出小區更難，而 新物業強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。新舊物業公司交接難主要體現在三點：

1、相關設施移交難 根據《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），物業管理用房等房產的所有權屬于業主，但由于在房地產開發建設和登記產權時，大部分登記的是開發建設單位，而目前又沒有法規 規定這部分產權如何移交給業主。如物業管理用房，即使舊物業管理公司同意移交，但在接 管初期，舊物業公司對物業管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業公司、新的物業公司、業委會進行協商，增加了新舊物業交接的難度。

2、物業資料移交難 根據《條例》，建設單位應當向物業公司移交以下資料：

（1）竣工總平面圖，單體建 筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施設備 的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用等技術資料；

（4）物業管理所必須的其他資料。要求物業企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業 委會。雖然《條例》對交接內容有規定，但是比較籠統，不能充分地將日后新物業公司順利開 展公作所需要的資料（如財產記錄、設備情況和客戶資料等）涵蓋在內。另外，由于大部分 前期物業公司都是由開發商選聘或者自己組建的物業公司，開發商不按規定向物業公司移交 相關資料，舊物業公司也就無法在交接時提交完整資料。

3、相關費用處理難

（1）物業管理費賬目管理雜亂。舊物業不能詳細公布業主交費情況，而一些物業管理 中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監督機構對支 出進行監管，比較混亂，在新物業交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

（2）代收費用的差額問題。如很多老小區，在初始階段沒有一戶一表，舊物業公司義 務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如 何來妥善解決，原有物業公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業交接時就 容易產生糾紛。

（3）物業費欠繳。現在，物業費收繳率普遍不高，好一點的到 90%，而很多維持在 70%，一些老小區還不到 40%。這樣，新舊物業交接時物業費的糾紛就成為一個很大障礙。舊物業 公司在物業費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

（4）其他費用，如前期停車費、一些經營性收益的問題也影響了新舊物業交接的順利 開展。

新舊物業交接難的法律原因

1、法律規定不完善。從《條例》規定看，有關業主換物業公司的規定在《條例》中比 較少，物業公司不移交有

關事項的法律責任的規定。

2、政府對物業公司交接監管不力。目前，政府對物業公司交接工作的監管力度是遠遠不夠的。做好物業公司交接的監管，政府有關部門要做交接的具體指導、防止新老物業的沖突、有關事項的宣傳等工作。而從目 前的情況看，政府在物業公司交接中的作用尚不明顯。我國法律關于物業交接的規定本身就 少，在這種現實條件下，政府的指導和監督就尤為重要。備注： 問：誰能決定選聘物業？ 答：不同階段有所不同，在入住前和業主大會成立前的物業選聘由開發商組織實施，業主大 會成立后由業主大會授權業主委員會決定組織實施。開發商或業主大會授權的業主委員會應 當在組織承接驗收活動前 10 個工作日，將有關情況書面告知社區所在地的社區居委會和街 道辦事處。問：選聘新物業公司后，舊物業合同還有效嗎？ 答： 無論是開發商還是業主大會換物業都要依法選聘。也就是說應先解除與原物業公司的物 業管理服務合同后，方可組織新物業公司接管。物業合同一般分為定期和不定期兩種。定期 合同有 1 年也有兩年、3 年的，新物業公司上崗執勤必須要等舊合同結束方可；不定期物業 合同一般規定“合同到業主大會選聘新物業并在新物業合同生效之后為止”等類似內容。問：新老物業公司承接驗收如何操作？ 答：開發商、業主大會和原物業公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面通知新物業 公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知后 15 個工作日內做出書面回復并與開發商 或業主大會約定承接驗收時間。在約定時間內，開發商、業主大會或原物業公司應先做資料 交接：將物業的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其他有關資 料移交給新物業公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由 雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。資料交接完畢后是現場交接：新物 業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間。開發商 或業主委員會

應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位 蓋章及現場參加人員簽字。開發商、業主大會授權的業主委員會及原物業公司應當配合新物 業公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業管理區域的正常秩序。問：查驗過程中發現有設備、資料等不合格的情況，該如何處理？ 答：物業項目經查驗不合格的，開發商應進行返修并商定時間復驗。經查驗合格的，新物業 公司應當在 5 個工作日內簽署查驗合格憑證，并及時簽發承接文件。新老物業公司交替時發 現不合格的情況待定。交接雙方應當制作物業查驗記錄。物業查驗記錄一般包括房屋質量查 驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記 錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。業主有權要求調閱查驗記錄。

問：原物業公司何時退出？拒不退出的怎么辦？

答： 原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的，新選聘的物業公司應與業主委員會協 商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業管理區域。

第五篇：小區物業管理

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一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委托，依據物業管理委托合同，對物業的房屋建筑及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，并向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委托應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，并報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。

5、物業企業應按等級收費，并由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便于業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。

（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建筑風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要采取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，并制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六凈”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。

補充：

物業管理的水平與小區居民的生活息息相關,小區居民都希望有一個好的物業管理機構,但是,總是事與愿違.物業管理工作不遂人意,也不能去怪物業管理工作人員,他們的工作也很辛苦.主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”,以致缺少小區民主管理的“實施人”,各方面的工作缺少監督,也就缺少規范,顯得亂哄哄了.我們必須重視以下幾個問題:

一,選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派,肯為大家工作,責任性強的居民代表,經過民主選舉產生業主委員會.業主委員會代表所有的業主,對物業管理工作進行監督,維護業主的合法權益.業主委員會成員一定要在業主中有威信,辦事不徇私情.選舉一定要符合選舉辦法.決不能隨隨便便地一投票就算數.業主委員會產生以后,要樹立它的威信.雖然它是民間產生的機構,由于它和居民的生活關系密切,必須對它給予充分的重視.沒有業主委員會,就談不上如何加強物業管理工作.二,小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民群眾的意見:小區內的車輛停放問題常常成為居民之間糾紛的來源,有的物業干部也覺得十分棘手,糾紛兩邊,難免要得罪一邊.有了業主委員會這個問題就比較容易辦.如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士,這些車輛由于車況較差,啟動時噪音很響,影響居民的休息和睡眠.居民把意見反映給業主委員會,要求禁止大型車輛停入小區.在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候,他們表示很難接受,通過

業主委員會的反復做工作,并為他們落實了停車地點,終于實現了大型車不再進小區.又有一次,部分駕駛員要求減少綠地,增加停車位,業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票.結果大多數居民不同意減少綠地,增加停車位的建議.從而把這個建議否決了,確保了大多數業主的權益.業主委員會就是這樣一個小區里的當家人.關系到居民們生活的大事,都要經過他們去做,去落實.有了業主委員會,小區的管理工作順暢多了.三,小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的