第一篇：物業管理移交協議書（范文）

物業管理移交協議書

甲方：×××××（以下簡稱甲方）

乙方：××××××××（以下簡稱乙方）

根據××市人民政府 年第 次和第 次市長辦公會議精神，為了加強我市小區樓房的物業管理工作，經市政府研究決定成立××市房產物業管理公司，對我市小區物業實行規范化統一管理。為了給住宅樓房的居民創造整潔、文明、安全、便利的居住環境，經甲、乙雙方協商決定，將位于××路××街的××小區的物業管理工作移交乙方進行管理，有關事宜達成如下協議：

一、從××年×月×日起甲方正式將建設小區的物業管理工作移交乙方進行全面管理。

二、從××年××月×日起乙方按著《物業管理手冊》中指定的服務內容進行服務和管理。

三、為了加強小區物業管理工作，甲方在市物業辦公室指導下，組建小區業主管理委員會，使物業工作依法進行。

四、物業管理用房和供水等設施、設備產權不變，但歸乙方無償使用、維修，維修費用由乙方負責。

五、甲方應將××年××月××日以前的物業管理工作中所發生的費用（雇用人員工資、電費、維修費等）結清，沒有結清的由甲方負責。

六、甲方應向乙方提供以下有關物業管理資料：

1、住宅小區規劃平面圖。

2、工程竣工總平面圖。

3、單體建筑、結構、設備竣工圖。

4、公用配套設施、地下管網工程竣工圖。

5、工程質量驗收合格證。

6、有關設施、設備安裝竣工圖及使用和維修技術資料。

七、關于大、中型專項維修資金使用問題：用戶專項維修資金按有關規定應由市物業辦公室收取，由于該小區的專項維修資金已由甲方收繳，并存入專用賬戶，待今后發生大、中型維修工程，由乙方提出施工方案及工程預算，甲方進行審核，經業主同意后，由甲方負責出資，資金從維修基金中扣除，因資金不到位影響維修由甲方負責。

八、甲方不向乙方提供物業管理費用，乙方管理費用依靠收取住戶的服務費解決，物業服務收費由乙方收繳，服務標準與收費情況無關，收費標準由乙方確定，但不得超出有關規定。

九、乙方可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

十、乙方的服務應按指定性服務內容和服務標準執行（具體內容見附頁1）。乙方如違約或不按承諾實現，甲方有權通過法律渠道向乙方進行索賠，同時，業主無理拒交服務費，物業公司有權通過法律渠道解決。

十一、在物業公司管理該小區之前，甲方應向業主通知乙方進入管理及服務情況，經得業主的同意。

十二、未盡事宜，雙方協商解決。（見附頁2）

十三、此協議一式二份，甲、乙雙方各執一份，待簽字蓋章生效后具有法律效力，如單方違約負法律責任。

十四、此合同期限暫定為一年，期滿后視情況可以續簽。

甲 方：

甲方代表：

乙 方：

乙方代表：

二OO 年 月 日

附頁

1物業管理服務內容、標準

服務內容：

一、建筑物共用部位的養護、維修；

二、公共場地的養護、維修；

三、供水、排水、供電、通訊、供暖等共用設備、設施的養護、維修；

四、公共環境衛生的清掃、保潔；

五、物業檔案資料管理；

六、公共區域內的環境綠化。

服務標準：

一、環境衛生管理

1、公共場所、區域衛生隨時清掃，保持清潔，無雜物、無衛生死角。

2、物業區內無違章搭建物，公共和共用部位無亂堆、亂放、亂貼、亂刻和亂掛現象。

3、物業區實行垃圾袋裝化，做到日產日清。

4、物業區內房屋樓梯間，共用通道地面、樓梯扶手、窗臺應保持清潔衛生。

5、房屋樓梯間，共同通道墻面灰塵和窗戶，每年進行一次徹底清掃和窗戶玻璃春秋兩季清洗。

6、共用休閑娛樂設施保持清潔、衛生、不被占用。

二、共用設施、設備管理

1、共用設施、設備良好，運行正常。并按原設施用途使用，有嚴密的運行記錄，有專門的保養檢修制度，無事故隱患。

2、物業區內生活用水（高壓水泵、水池、水箱）有嚴密的安全、衛生管理措施，按規定定期對水質檢驗，對水箱進行消毒清洗，保證二次供水水質合格。

3、需二次供水的物業，應有二次供水衛生許可證或操作人員健康許可證。

4、對物業的公共照明設施、設備，應保持數量齊全，狀況良好，運行正常，隨壞隨修。

5、公共休閑娛樂設施狀況完好，做到隨損隨修。

三、綠化管理

1、對花、草、樹木定時澆水，按期施肥，及時消除病蟲害。

2、隨時鏟除花、草間的雜草，草坪、樹木定期修剪，保持美觀。

3、制止占用綠地和在綠地上堆放物品，拋扔雜物或利用樹木晾曬衣物行為。

4、制止踐踏綠地和損壞花草、樹木行為。

5、保持物業區內花、草、樹木成活率90%以上。

四、房屋管理

1、依據政府有關規定，制止業主隨意改變房屋結構和使用用途的行為。

2、保持房屋外觀完好、整潔、無臟損和妨礙市容觀瞻現象。

3、保持房屋完好率達90%以上。

4、定期對房屋安全狀況進行檢查，發現不安全隱患，及時提請業主或業主委員研究處理。

五、房屋修繕

1、制定年房屋共用部位、共用設施修繕計劃，報業主或業主委員會審定后實施。

2、按《黑龍江省城鎮樓房大、中修工程分類試行標準》劃定和進行房屋的大、中、小工程修繕。

3、對損壞的房屋共用部位，應及時予以修繕。

4、房屋修繕后，應達到國家城住字（84）第677號文件規定的修繕標準。

5、設立和公布報修電話等便民報修設施。

6、對危及人身、財產安全的急修項目即時維修。

7、大、中修項目按業主或業主委員會審定的維修計劃確定的開、竣工時間進行修繕。

六、治安管理

1、已形成戶外封閉區域的物業管理區域，實行門衛夜間值班制度。

2、物業區內，禁止流動商販經商。

3、制止物業區內打架斗毆和損壞物業共用部位共用設施，場地行為，勸阻在公共場區、所內的人員糾紛。

七、道路、場地管理

1、物業區內區域道路暢通，路面平坦無損壞。

2、公共活動場地地面平整，無其他物品堆放，無積水和降雪堆積。

3、室外雨水排放暢通，溝道無大量積水。

八、其它

1、摩托車和自行車應放在停車棚內，自己看管，丟失或損壞乙方概不負責。

2、雙方未約定事項及非物業企業服務內容乙方不負責。

甲方：

乙方：

附頁

2有關未盡事宜說明

1、物業管理企業的服務內容和服務標準按北安市房產物業管理公司制定的《物業管理手冊》中有關條款執行。

2、水箱清洗、化糞池清掏等費用由物業管理企業承擔，并做到定期、及時清洗、清掏。

3、乙方應負責每天3次供水，具體時間為早6.30-7.30,中午12.00-13.00,晚間17.30-18.30.4、庭院燈亮燈時間為開剛黑至晚10點，春節期間增加亮燈時間和燈的盞數。

5、原物業設施包括泵房、物業房、水箱等由乙方使用并負責維修。

6、建設小區西側巷道由乙方負責保潔。

甲方：

乙方：

第二篇：物業管理職能移交協議書

物業管理職能移交協議書

移交方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下簡稱甲方）

接收方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX（以下簡稱乙方）

為進一步貫徹落實國務院國發（2016）19號、國辦發（2016）45號文精神，根據國資廳發改革（2018）7號、11號文件最新要求，參照省、市相關規定，經甲乙雙方自愿、平等的充分協商，現就如何按國務院要求的最后期限，完成“三供一業”的實質性交接；如何同步落實國家政策，精準實操物業管理職能、資產等交接的具體事宜，簽訂如下協議。

第一條、物管職能及移交范圍

（一）物業管理職能的含義：在甲乙雙方確定的移交區域內，按地方政府頒布的物業管理等級和標準，按服務面積收取物業管理費；對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、維護；對物管區域內的公共環境、公共秩序進行有序管理；實施業主需求的、和乙方服務等級相配套的家政服務。

（附件一：移交物業小區物業此前服務內容及收費標準及批件）

（二）移交范圍：總計有職工住宅

棟，總建筑面積

萬平方米，總戶數

戶。分別坐落在XXXXXXXXXXX 等XX個街區：

各移交區域的坐落位置：(小區名稱，地址，東、西、南、北街臨XXXXX)（附件二：物業移交范圍平面示意圖及住戶明細表）第二條、物業管理職能交接基準日

自本協議生效之日起，雙方開始啟動交接，XXXX年XX月XX日XX點，為完成職能交接工作基準日。此基準日之后，甲方不再承擔以上區域物業管理及其相關責任。

第三條、關于維修改造補助資金

（一）經甲、乙依XXX市政府XXX文件測算，并報市國資委專家組審核確認，甲方應在本《協議》生效三個月內，給付乙方接收補助資金人民幣X仟X佰X拾X萬元（￥00,000,000.00元）。

（二）此費用作為乙方對接收區域的維修費和必要的改造費用，乙方有權依國家或地方的相關政府的相關政策，統一規劃，統一招標，統一實施。

第四條、關于相關資產的移交

（一）物業管理用房：依國務院頒布的《物業管理條例》和地方政府有關規定，甲方按所交物管職能建筑面積的千分之三，于基準日15日前，向乙方提供移交各小區物業管理用房，總建筑面積約XXX平方米。

（附件三：移交房產明細及位置示意圖，）

（二）未買斷產權住宅：凡房改中未買斷或未全部買斷的永久固定性住戶，其房屋產權的未買斷部分，均移交給乙方，由乙方按有關規定實施管理。

（附件四：房改后未出售住宅明細表）

（三）履行物管職能的一般資產： 甲方向乙方移交用于物業管理區域內的全部公共服務設施、設備與低值易耗類物品。

（附件五：各家屬區移交設施、設備、工具等低值易耗類明細表）

（四）物管區域內土地使用權屬： 在業主已辦住宅權屬證分攤后余下土地（供生

活區使用的道路、綠地、水景、庭院等，不含坐落在家屬內公有建筑的投影土地），應屬生活區不可分割部分，其土地使用權隨小區一并移交。

（附件六：全部移交區域《土地使用權證》復印件）第五條、關于人員移交

依據市國資委相關文件精神，經雙方協商，甲方向乙方移交國有職工XXX名。第六條、關于國有資產交接程序：

（一）本《協議》生效后，由甲方出具全部擬移交資產實物明細和財務清單，經雙方協商認可后，與基準日前十日，各派相關職能部門，赴現場清點、核準，并簽署《資產交接簽署單》，以備甲乙雙方后期賬務處理。

（二）凡以上無償劃轉資產，甲方應提供相關權屬變更的法定要件，并協助乙方辦理。完成交接后，甲方應協助乙方辦理上述建筑用電、用水、用熱等用戶更名手續。

第七條、關于移交物業管理資料

（一）含移交區域內建筑物的全部物業管理收費臺帳、產權資料。土建、水暖、電氣、采暖、供水、燃氣、通訊等圖紙、內頁等檔案資料。

（二）近三年的大、中修資料：項目位置、項目名稱、投入金額、竣工資料等。（附件七：建筑檔案類資料交接目錄）第八條、關于相關責任界定

（一）乙方對職能履行區域的維修改造負“統一規劃，統一招標、統一實施”的責任；在乙方的集中改造期間，甲方應予積極配合，提供建設用地和線路通道，做好本企業職工思想政治工作，協助解決施工受阻等問題。

（二）凡甲方現物業管理中，有依規需移交至市政、社區管理的其它項目，基準日后，由乙方負責移交。甲方向乙方提供涉及移交范圍內與環衛、園林、路燈管理部門簽訂的協議及業務范圍界定的說明，基準日后由乙方繼續履約；

（三）涉及甲方需向水、電、熱等第三方移交，但尚未交出的職能，繼續由甲方負責進行移交。甲方應向乙方及時提供擬定移交基準日等相關信息和相關資料?；鶞嗜蘸螅曳揭孕^物業管理者身份，對以上各方接收改造工程進行協調和必要的配合。

（附件八：物業管理職能與第三方聯系與銜接的相關文書）第九條、相關費用的責權界定

（一）甲方在以上移交物業區域預收取的物業等相關費用，以雙方交接基準日為界，凡甲方已收基準日以后費用，應交付乙方。凡基準日之前和上述物管區域相關的債權、債務人，均為甲方。

（二）移交房產涉及到的水電費自交接之日按水表、電表顯示的數據為準，之前發生的由甲方繳納，之后發生的由乙方繳納。

（三）用于住宅大修理的專項維修資金，按政府相關規定劃轉到乙方專項維修資金帳戶。

（附件九：涉及到債權債務界定的相關資料）第十條、雙方保證移交進度質量的特別約定

（一）為確保交接基準日如期實現，本《協議》簽訂五日內，雙方應就需雙方同步履行義務的若干時空結合點，充分商榷、論證并簽訂《交接過渡期履約分解目標備忘錄》（以下簡稱《備忘錄》），并各負其違約責任。

（附件十：《交接過渡期履約分解目標備忘錄》討論稿

（二）甲方保證，基準日前依此《備忘錄》，將乙方管理職能完全到位所需要的各類資產、設施設備、相關資料、移交費用，及時到位。同時甲方有義務對乙方所需了解的、和履行職能相關的全部問題，做出書面的、口頭的說明或解釋。

（三）雙方必須在基準日15日前，完成應移交人員人事檔案、工資關系、社會保險關系、組織關系的交接。

（四）乙方必須于基準日次日零點前，進入全面管理狀態，做到全部體現物管職能的崗位，無遺漏，無空缺。并確保其服務質量不降低。接管后，應有計劃的、有效使用維修改造補助資金，確保小區公共設施和公共環境提檔升級。

第十一條、甲乙雙方對移交人員待遇的承諾（屆時，視移交人員情況，決定此條留否）第十二條、違約責任

（一）至本《協議》約定基準日之日，若甲方原因，費用和資產尚未交至乙方，甲方應按既有約定向乙方支付違約金，同時繼續負擔全部物業管理運行管理費用，直至其“移交主體”責任義務履行完畢。

（二）至本《協議》約定基準日之日，若乙方原因，造成甲方資產、職能等未能如期移交，乙方應按既有約定向甲方支付違約金，同時負擔基準日后應接區域的全部物業管理運行管理費用。

第十三條、凡本《協議》未盡事宜或交接實操中的具體事宜，甲乙雙方本著公平、公正、平等、自愿的原則，協商解決，簽訂《補充協議》或《備忘錄》。

第十四條、凡本《協議》附件，或依本《協議》的《補充協議》、《備忘錄》等，一經雙方簽字認可，和本《協議》具有同等法律效力。本《協議》附件，將通過雙方具體協商，陸續補齊。

第十五條、本協議壹式七份，甲乙方各三份，市國資委一份。

（簽署頁略）

試論“三供一業”分離移交工作

存在的問題、原因與對策

眾所周知，為保證“2019年起國有企業不再以任何方式為職工家屬區‘三供一業’承擔相關費用”，五年來，國家采取一系列措施并撥付巨額資金，使“三供一業”分離移交工作力度空前。

但筆者在考察了二十幾個大中城市和部分央企的分離移交工作后發現，目前狀態，尚不容盲目樂觀，如不采取有效措施迅速糾偏與規范，肯定的說，此項改革很難在2018年底完成。

本文力求通過對存在主要問題的分析，找到一些行之有效的對策建議。

一、問 題 表 象

（一）從移交成本上看

“維修為主，改造為輔”的原則，被冷落和回避；“改造”似乎成了“三供一業”分離移交的主要工作；甚至有悖國情的對整個家屬區設施全面新建也成為天經地義；部分可繼續運行的有效資源被無端廢棄；五花八門的擅自增項，巧立名目收費現象愈演愈烈，有一個企業的單項移交成本，同比五年前央企試點時增加近十倍；一些經濟上無力負擔的國企（甚至是央企）因此陷入進退兩難；僅負擔央企補貼的中央財政預算，勢必出現很大缺口??。

（二）從移交步驟上看

“先移交，后改造”的原則被改寫，很多城市出臺的《實施細則》，盡管也優先強調了“先移交，后改造”原則，但在“實施步驟”上，依然有總量過半的改造項目（甚至個別行業的全部改造項目），你移交方不按要求做完，接收方就是不接收！

尤其需要強調的是，那些事實上由接收方操控的“先改造”。本質上，是把接收方一項復雜的、有著很多不確定因素的、甚至隱藏著“貓膩”和風險的工程項目，強行捆綁在移交方的“職能移交”移交工作上！這種模式，無可置疑的在免責拖延著黨中央、國務院分離企業辦社會職能的既定預期。

（三）從移交程序上看

一些原本應該很清晰的交接程序，被人為繁瑣化、扭曲化，致使移交進程艱難、坎坷，無端拖延。

如有的城市把供電職能分離，搞成了“三條線”：第一條線把移交區域視為新增用戶，必須走用電申請、論證、批準程序，并收取一筆可觀的費用；第二條線是改造，必須依供電方要求設計施工，并由移交方辦理相關手續、結清工程費等等，供電方才決定是否送電；第三條線才是分離移交，由移交方委托審計機構確認工程決算，資產轉固，協商移交??等等。甚至還有的省會城市對移交方提出：危房徹底解危、違章建筑全部拆除、加收過渡期管理費和保證金、裝修物管用房等數十項要求，而后方能談移交

（四）從移交進度上看

個別地方政府的不作為，慢作為，正在嚴重的影響、拖延著全局。

不知為什么，有的省剛剛才出臺方案，而且基本上是照抄上頭文件。有一家國內五百強企業，明年六月底要完成“混改”試點，因此前必須處理主輔分離問題，其坐落在該省各地的二級企業，赴相關市、縣對接，竟毫無結果??。

盡管45號文強調要“簡化程序”“建立綠色通道”等等，但在很多城市里，仍按部

就班，層層設卡，甚至“雁過拔毛”亂收費、壟斷諸如路面等恢復工程“一口價”沒商量等等。

二、原 因 分 析

（一）移交企業嚴重缺失話語權，而對接收單位缺少要求和限制。既然本項目名稱叫“‘三供一業’分離移交”，那么相關文件的總體要求、國家補貼、完成期限等，也自然主要都針對移交方提出要求。

問題是，當進入實操后，接受方勢必高筑“門檻”，對“必要的改造”等范圍的界定，移交成本的確認，移交企業基本上沒用話語權。

這種交、接雙方權利的嚴重不對等，平等公正的協商機制根本無法形成。于是，接收方苛刻離譜的要求，在政府無能力否定所謂“專業要求”的情況下，便演變為地方政策。致使有悖國情、甚至有悖國家政策的要求，成為可能。

（二）地方政府有悖國情的“雙刃劍”傾向，沒有得到及時的糾正。基于各地經濟發展狀況的差異，由各地方政府“接地氣”的制訂本地區的具體政策，“一手托兩家”的參與分離全過程的協調和管理，本無可非議。

但事實證明，一些地市級地方政府，更多的站在了地方和接收方的立場上，尤其在對待駐區央企相關職能的接收上，甚至有捆綁移交方和中央財政博弈之舉。

筆者在和一部分國企移交方領導座談時，曾遇到這樣的質詢：“我們也知道我們那的政策和45號文有抵觸，但依45號文我們應當執行所在地的政策呀！上面不糾正！我們怎么辦？”

（三）政策制定層面有關文件中的具體表述，被偷換概念，各取所需。

如財資（2016）38號文，對國家補助金的撥發與清算，提出“維修改造和分離移交完成后”，應當及時申請清算，并要求提供竣工決算《審計報告》。筆者理解，這是狹指事實上“先改造”的個案。但接收方和地方政府可以理解為：“改造”是與國家“清算”補貼的前提。于是，“先改造”找到了政策依據；國辦45號文的“先移交”被束之高閣。可見，行文的嚴謹性事關全局。

這種因利益驅動，曲解政策的案例，各地各層面均不同程度存在。

（四）由于以上因素，當新一輪分離移交企業進入工作狀態后，他們頓感一頭霧水，對錯難辨，無所適從。

面對超出了他們預想和承受能力的接收條件，欲就范內心別扭，欲抗爭底氣不足，因為那些突破政策底線的要求，大都表現在紅頭文件上。于是，本應有的主見、有底線、有擔當的去依據國家政策抓落實。而現在的國家政策，對他們來說卻是“遠水不解近渴”。無奈、無助和困惑，常常讓他們怨聲載道??。

總之，哪里缺少制約，缺少“制衡”，缺少交接雙方平等關系，哪里必然公正難求，項目“跑偏”在所難免。

三、對 策 建 議

（一）必須凸顯和保證“職能”移交這個核心，以防止喧賓奪主本末倒置?！叭┮粯I”分離移交從本質上看，就是運行“職能”的分離！至于其它，都是“職能”移交的需要和衍生。只有運行“職能”的分離，國企不再為它企業產品負擔成本，才是這項改革的核心問題。

試想，如果交接雙方都能回到這個初衷上來，完全可以先確定一個完成運行職能交接的基準日，就運行中的水、電、熱，你接收方的抄表、收費、意外搶修能力，什么時間到位？從第一批央企試點結果看，此移交協議模式，《移交協議》簽訂后，短則三個

月，多則半年，足以完成！

應當說，五年來我們的文件、方案、會議布置，對確?！奥毮堋币平贿@個核心問題，強調和凸顯的不夠。

（二）必須為“分離移交”行為性質科學準確定位，以避免節外生枝。

必須強調，“三供一業”分離移交，不是一般的企業行為；雙方所簽《移交協議》，僅僅是交接雙方同步執行國家政令的一個約定；由此決定，移交方支付的全部款項，只是為了將來運行質量，不至于低于“平均水平”的一次性補償，財政部的表述叫“費用性支出”。所以，此款在移交方手里，不是擴大再生產的投資，也不是什么“工程款”，支出性質絕不屬于經營活動。

由此推理：移交方先改造，不是移交職能的必然和必須；雙方約定的移交費應全額支付給接收方；接收方無需出具發票（資金結轉收據即可）；這個環節，不存在納稅問題，不存在工程決算審計問題??。

因為，實事求是講，你移交方根本不具備這個專業改造的責任能力；從教訓上看，完全是在荒自己的地，種別人田，人為抻長移交周期！

（三）加大對移交方的支持力度，進一步對地方政府和接收方，提出必要的要求。如何以最低的成本，最簡捷的程序，最短的周期，把這個歷史遺留問題處理的不再有遺留。這是移交企業的最基本意愿。應當說，移交方的立場和意愿，最能表達和體現黨中央、國務院對這項改革的初衷與預期。

但是，作為接收方，一般不會這么想；作為地方政府，也會把地方政府可能面對的風險，努力降到最低。所以，移交方作為這項分離移交中的弱勢群體，亟待一種能凌駕在各利益主體之上的、公平公正的協調與裁決。

為此，十分有必要對地方政府和接收企業重申國家政策，對地方文件中各類“跑偏”傾向，堅決予以糾正；對達不到單方條件就拒絕接收的接收企業，應采取必要措施。

（四）必須面對我們的國情，守住政策底線，有效控制改革成本

如：地方政府出臺政策，有無與中央政策相抵觸的或不一致的？地方政府《實施細則》中，對中央政策有無抽象肯定具體否定的條款？地方政府有沒有生拉強聯“坐蹭車”收費，增加移交成本的？公共設施改造中，有沒有為了新建，無端的毀掉可運行設施的？地方制定的移交費用標準，有無超國家參考標準一倍以上的？地方增加的改造項目、收費項目和其它接收要求，沒有中央政策做直接依據的，究竟有多少？理由與根據是否方充分？

建議國務院及各省國資委，加強督查或抽檢力度，一旦發現無視國家政策，擅自增加改造范圍、無端廢棄有效資源、肆意抬高移交成本，人為制造分離難度、查實后應及時處理，并在相應范圍通報，以扶正驅偏。

（五）必須限制“先改造”“大改造”趨勢蔓延，有效遏制移交預期的繼續拖延。如何有效縮短移交周期？我們必須理順“移交職能”和“設施改造”，在時空上的邏輯順序。故筆者建議：

第一，基于接收方主持改造更專業、更規范，而且竣工后由他們運行管理。那么，就應當結束那種權、責錯位的改造模式，還接收方一個改造主體的定位。

第二，這個定位完全不影響，交接雙方就現有運行系統，先明確一個完成“運行責任”交接的基準日。

第三，接收方作為改造主體方，可以在基準日前完成，也可以分期改上它幾年，以避免突擊改造埋下質量隱患，我們已經有了這方面的沉痛教訓（一家駐東北試點央企，由于供電改造路徑勘測可研倉促，五年之久，主電源至今尚未接通）。

第四，如果走“先移交”模式，移交方按約定支付了全部費用并完成移交，審計清

算就和接收方無關了。接收方完全有權本著“急則治標，緩則治本”的原則，有選擇的做局部改造。這樣，即實事求是的維持了設施運行的“平均水平”，避免了運行中有效資源的浪費，又可以用這筆“移交費”，在未來幾年有計劃的做幾件大事。這才是一個優秀國企領導人的明智之舉、開明所為。

（六）清理、簡化沒有實際意義的改造或審批程序，讓政府“綠色通道”名副其實。

據一家央企子公司的移交實操人統計，分離移交全程先后向集團、地方政府及其它相關方，送達各類申請、報告、方案、公函等達三百份之多，而其中大部分屬實際意義不大的的無效勞動。如最近看一集團對所屬單位資產移交的程序要求：要先后五次向集團呈交報告及報表。兩次行不行？

建議：凡對分離移交沒用任何實際意義的程序要求（如對移交方欲無償劃撥出去的資產提出的評估要求等），應予取消；凡在本次分離交接全程，參照（地產置業、買賣交易等）經營活動的審批、立項、繳費、納稅程序的，應予調整；凡無國家政策依據，偷梁換柱制造的有礙分離進程的任何程序（如某市規定凡改造破壞一、二類街道，必須由城管局收費并指定施工方），應堅決叫停。

地方各級政府開辟“綠色通道”，至少有兩層的含義：一是要打破常規程序，最大限度減輕國企負擔，實施特事特辦，以確保國家規定的完成時間結點。二是當交接陷入僵局，或按國家要求的常規模式無法完成時，應有擔當的、創造性的另辟新徑。如北京、陜西等地由政府搭建接收平臺，優先將國企的職能移交完成，而后再逐步分解消化相關事宜。

第三篇：關于農貿市場物業管理移交的協議書

關于農貿市場物業管理移交的協議書

甲方： 乙方：

為進一步做好農貿市場物業管理工作，切實提高市場物業管理水平，根據《》（〔2015〕號）有關精神，經雙方充分協商，制定本協議。

一、移交內容

農貿市場物業管理、日常行政監管權限及國有固定資產。

二、雙方責任

（一）甲方責任

1、負責核實移交項目市場管理辦公室賬目余款、水電使用管理等資料以及辦公設施等資產統計，于本協議簽訂時一并移交乙方（相關資料詳見附件）。

2、負責將國有固定資產數量、位置、面積等相關基礎資料、技術資料、檔案進行整理核實，于本協議簽訂時一并移交乙方。

3、負責將國有固定資產無償劃轉乙方，辦理好移交手續。

4、負責協調現管理單位人員的對接和撤出問題。

5、負責解決農貿市場遺留的債權債務問題。

6、協助乙方與市環衛處、市自來水公司、市供電公司進行對接，辦理相關手續，確保垃圾清運、供水、供電正常。

（二）乙方責任

1、負責通過公開招標方式選聘資質等級高，管理嚴格、服務規范的物業企業實施高水平的物業服務。

2、自移交工作完成之日起，負責配備相應工作機構和人員，對農貿市場進行日常管理。

3、負責做好農貿市場公有房屋出租經營工作，收益專項用于市場管理服務。

三、糾紛處理

雙方在履行本協議時發生爭議，應當充分協商解決。協商不成的事項，交市政府研究解決。

四、其他

1、在交接過程中的未盡事宜，由雙方共同制定推進計劃協商解決。

2、本協議自雙方代表人簽字并加蓋公章之日起生效。

3、本協議一式四份，雙方各存兩份，具有同等法律效力。

甲方：（蓋章）乙方：（蓋章）

法定代表人： 法定代表人： 簽訂時間： 簽訂時間：

第四篇：物業管理移交清單

新舊物業交接資料

1、資料交接 原物業管理企業撤管前，應當向業主委員會移交下列：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等原竣工驗收資料；

（2）設施設備安裝、使用和維護保養等技術資料；

（3）物業質量保證文件和物業使用說明文件；

（4）業主及房屋面積清冊；

（5）物業管理所必需的其他資料。

新的物業管理企業接管物業前，業主委員會應當將以上資料移交給新物業管理企業。

資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可，若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。

2、設備交接 新的物業管理企業承接物業時，應當與原物業管理企業共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗時，業主委員會應當制作物業查驗記錄。查驗記錄應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗結論、存在問題等，并由查驗人簽字。新的物業管理企業和原物業管理企業對查驗結果存在爭議的，應當在查驗記錄中載明，并明確解決辦法。

3、費用交接原物業管理企業撤管時，應當在業主委員會的組織下，將預收的交接之日后的物業管理服務費、代收的各種能源費、押金，以及代管的專項維修資金等移交給新的物業管理企業。業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。

4、物業管理用房業主委員會或原物業管理企業應將依法屬于業主的物業管理用房移交給新的物業管理企業。

備注： 前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業管理企業不得以業主欠交物業服務費 為由拒絕辦理交接；原物業管理企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業管理企業和業主委員會應通過司法途徑解決，不得強行接管。業主委員會、原物業管理企業及新選聘物業管理 企業的交接工作應依法進行。

二、新舊物業交接時的幾個問題 新舊物業交接時矛盾重重，交接過程復雜，時間長，造成小區管理混亂，業主斷水、斷電或 者小區垃圾滿地，甚至會發生暴力流血事件?！段飿I管理條例》雖然規定小區過半數的業主 同意，其所占面積也超過半數的情況下，可以更換物業公司，但實際操作起來困難重重：一 來能拿到二分之一業主同意票已經并非易事，二來新老交接，老物業平和退出小區更難，而 新物業強行進入法律又不允許，甚至面臨法院不受理此類案件的尷尬。新舊物業公司交接難主要體現在三點：

1、相關設施移交難 根據《物業管理條例》（以下簡稱《條例》），物業管理用房等房產的所有權屬于業主，但由于在房地產開發建設和登記產權時，大部分登記的是開發建設單位，而目前又沒有法規 規定這部分產權如何移交給業主。如物業管理用房，即使舊物業管理公司同意移交，但在接 管初期，舊物業公司對物業管理用房進行過裝修，投入了一部分的費用，需要舊的物業公司、新的物業公司、業委會進行協商，增加了新舊物業交接的難度。

2、物業資料移交難 根據《條例》，建設單位應當向物業公司移交以下資料：

（1）竣工總平面圖，單體建 筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設施設備 的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（3）物業質量保修文件和物業使用等技術資料；

（4）物業管理所必須的其他資料。要求物業企業應當在前期服務合同終止時將上述資料移交給業 委會。雖然《條例》對交接內容有規定，但是比較籠統，不能充分地將日后新物業公司順利開 展公作所需要的資料（如財產記錄、設備情況和客戶資料等）涵蓋在內。另外，由于大部分 前期物業公司都是由開發商選聘或者自己組建的物業公司，開發商不按規定向物業公司移交 相關資料，舊物業公司也就無法在交接時提交完整資料。

3、相關費用處理難

（1）物業管理費賬目管理雜亂。舊物業不能詳細公布業主交費情況，而一些物業管理 中的費用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費用混亂，又沒有監督機構對支 出進行監管，比較混亂，在新物業交接時，各管理項目費用理不清，不能順利接管。

（2）代收費用的差額問題。如很多老小區，在初始階段沒有一戶一表，舊物業公司義 務為居民代收水電費，出現的差額費往往由物業公司承擔，這樣在交接時，對于差額部分如 何來妥善解決，原有物業公司的權益又如何來保護，解決不好這些問題，新舊物業交接時就 容易產生糾紛。

（3）物業費欠繳。現在，物業費收繳率普遍不高，好一點的到 90%，而很多維持在 70%，一些老小區還不到 40%。這樣，新舊物業交接時物業費的糾紛就成為一個很大障礙。舊物業 公司在物業費的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

（4）其他費用，如前期停車費、一些經營性收益的問題也影響了新舊物業交接的順利 開展。

新舊物業交接難的法律原因

1、法律規定不完善。從《條例》規定看，有關業主換物業公司的規定在《條例》中比 較少，物業公司不移交有

關事項的法律責任的規定。

2、政府對物業公司交接監管不力。目前，政府對物業公司交接工作的監管力度是遠遠不夠的。做好物業公司交接的監管，政府有關部門要做交接的具體指導、防止新老物業的沖突、有關事項的宣傳等工作。而從目 前的情況看，政府在物業公司交接中的作用尚不明顯。我國法律關于物業交接的規定本身就 少，在這種現實條件下，政府的指導和監督就尤為重要。備注： 問：誰能決定選聘物業？ 答：不同階段有所不同，在入住前和業主大會成立前的物業選聘由開發商組織實施，業主大 會成立后由業主大會授權業主委員會決定組織實施。開發商或業主大會授權的業主委員會應 當在組織承接驗收活動前 10 個工作日，將有關情況書面告知社區所在地的社區居委會和街 道辦事處。問：選聘新物業公司后，舊物業合同還有效嗎？ 答： 無論是開發商還是業主大會換物業都要依法選聘。也就是說應先解除與原物業公司的物 業管理服務合同后，方可組織新物業公司接管。物業合同一般分為定期和不定期兩種。定期 合同有 1 年也有兩年、3 年的，新物業公司上崗執勤必須要等舊合同結束方可；不定期物業 合同一般規定“合同到業主大會選聘新物業并在新物業合同生效之后為止”等類似內容。問：新老物業公司承接驗收如何操作？ 答：開發商、業主大會和原物業公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面通知新物業 公司進行承接驗收。新物業公司應當在接到通知后 15 個工作日內做出書面回復并與開發商 或業主大會約定承接驗收時間。在約定時間內，開發商、業主大會或原物業公司應先做資料 交接：將物業的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其他有關資 料移交給新物業公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由 雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。資料交接完畢后是現場交接：新物 業公司應對物業管理區域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間。開發商 或業主委員會

應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位 蓋章及現場參加人員簽字。開發商、業主大會授權的業主委員會及原物業公司應當配合新物 業公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業管理區域的正常秩序。問：查驗過程中發現有設備、資料等不合格的情況，該如何處理？ 答：物業項目經查驗不合格的，開發商應進行返修并商定時間復驗。經查驗合格的，新物業 公司應當在 5 個工作日內簽署查驗合格憑證，并及時簽發承接文件。新老物業公司交替時發 現不合格的情況待定。交接雙方應當制作物業查驗記錄。物業查驗記錄一般包括房屋質量查 驗記錄、設施設備查驗記錄和環境工程查驗記錄，雙方可以根據物業的具體情況設計查驗記 錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。業主有權要求調閱查驗記錄。

問：原物業公司何時退出？拒不退出的怎么辦？

答： 原物業公司拒不移交物業管理用房和有關資料的，新選聘的物業公司應與業主委員會協 商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業管理區域。

第五篇：物業管理移交協議

物業管理移交協議

甲方：

乙方：

為加強居民區管理，建立長效管理機制，為居民營造衛生、安全、文明和諧的生活環境，公司家屬區全部移交給乙方管理，甲乙雙方對有關事宜協議如下：

一、原物業用房及居委會用房產權仍歸甲方，現交與乙方和居委會無償使用。使用期間不得私自拆除和改變主體結構，保證該房完整。

二、甲方將現有停車場關閉，不再經營，該預留地不在乙方經營范圍；

三、現有工作人員三名，保潔員一名，乙方優先錄用，遵重個人意愿自行選擇；

四、乙方在今后的經營中，發生任何糾紛與甲方無關，甲方概不承擔任何責任；

五、移交范圍：

六、本協議雙方簽字后生效。

甲方：乙方：

代表人：代表人：

年月日年月日