第一篇：住房按揭貸款糾紛案件分析

住房按揭貸款糾紛案件分析

近年來，為啟動(dòng)商品市場(chǎng)，解決居民居住困難，由房地產(chǎn)開發(fā)商、個(gè)人購房 戶和銀行共同參 與的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生。但由于我國按揭方面的法律法規(guī)不健全，各方缺乏經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致各方當(dāng)事人在操作中出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為，產(chǎn)生了糾紛。筆者通過對(duì)住房按揭貸款糾 紛案件的審理，及對(duì)筆者所在的法院審理的這類糾紛案進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)住房按揭貸款糾紛案 進(jìn)行了分析。

一、住房按揭貸款糾紛案的基本情況

我國的按揭業(yè)務(wù)參考的是香港的作法，按揭實(shí)際是為幫助房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者完成樓宇買 賣而由銀行提供抵押貸款的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。銀行提供的這種貸款稱為住房按揭貸款。住房按 揭貸款糾紛案件，海口市新華區(qū)法院從1998年開始受理后，呈逐年上升之勢(shì)。

1.受理的基本情況

該院從1998年開始受理住房按揭貸款糾紛案，當(dāng)年受理這類案件26件，訴訟標(biāo)的額最小的為 17萬元，最大的為74萬元；1999年受理住房按揭貸款糾紛案37件，訴訟標(biāo)的額最小的為3.6 萬元，最多的為80.17萬元。2000年僅上半年受理住房按揭貸款糾紛案為117件，訴訟標(biāo)的數(shù) 最小的為3萬余元，訴訟標(biāo)的額最大的為219萬元。

從1998年以來，該院所受理的住房按揭貸款案中，所涉及的住房按揭貸款合同均為銀行提供 的格式合同，合同的條款基本一致，簽訂合同的時(shí)間為1993年底至1995底這段時(shí)間。原告的訴訟請(qǐng)求均為要求解除按揭貸款合同，確認(rèn)抵押關(guān)系成立，判令購房者償還尚欠的借款本金及利息、罰息，判令房地產(chǎn)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。起訴的理由均為購房者與房地產(chǎn)商違約，未按期償還按揭貸款及承擔(dān)保證責(zé)任，判決結(jié)果一般為確認(rèn)購房者與房地產(chǎn)商未按期償還借 款，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任，購房者應(yīng)償還尚欠的本息。但對(duì)房地產(chǎn)商所應(yīng)承擔(dān)的保證責(zé)任及購房者 以所購住房抵押給銀行的抵押合同的效力，則有不同的認(rèn)識(shí)及判決結(jié)果。

2.住房按揭貸款合同糾紛案件的特點(diǎn)

（1）原告均為銀行。該院1998年以來所受理的這類案件，原告大部分為中國建設(shè)銀行海南 住房城建支行，部分為省工商銀行營(yíng)業(yè)部。建行海南住房城建支行由原建行海南省房地產(chǎn) 信貸部改建而成，原建行海南省房地產(chǎn)信貸部最早辦理全省住房按揭貸款業(yè)務(wù)，放貸后因追 索按揭貸款，建行海南住房城建支行將被告在海口市的案件，除個(gè)別案件標(biāo)的額超300萬元 的以 外，都訴至新華法院，因此，海口市絕大部分的住房按揭貸款合同糾紛案均由該院審理。

（2）被告均有兩個(gè)，一被告為個(gè)人購房者，這部分被告往往在合同履行初期都能按月還本 付息，但隨后就不再還款，也不主動(dòng)與按揭銀行聯(lián)系；另一被告為售房方的房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商是作為保證人而被原告列為被告之一的。

（3）被告下落不明、不應(yīng)訴者多。作為房地產(chǎn)開發(fā)商的被告均出庭應(yīng)訴，但作為個(gè)人購房 者的被告，則大多下落不明。如1999年所受理的這類案件中，出庭應(yīng)訴的購房者只有4個(gè)人，2人收到開庭傳票后未到庭參加訴訟，其余的均為下落不明。這部分下落不明的當(dāng)事人，有一部分仍在海口市，另一部分已到外地，但均已不居住在原住所及所購的住房，既未還款也未與銀行聯(lián)系，法院查找無著，無法直接送達(dá)，只能按照我國《民事訴訟法》第八十四條的 規(guī)定，按下落不明公告送達(dá)。有一方當(dāng)事人下落不明的案件約占所受理的住房按揭貸款案件 的81%，也就是說缺席判決的案件約占81%.

（4）個(gè)案的具體情況有所不同，涉及到法律適用問題的較多。雖然該院所受理的住房按揭 貸款糾紛案均為追索尚欠本息的案件，但由于個(gè)案所涉及的住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間不 同、期限不同，對(duì)擔(dān)保合同關(guān)系的效力、保證期限等方面所適用的法律均不同，處理結(jié)果亦 有所不同。

3.產(chǎn)生訴訟的主要原因

從1998年以來，該院受理的涉及住房按揭貸款糾紛案件數(shù)量上升較快，經(jīng)初步分析，產(chǎn)生糾紛引起訴訟的原因主要有以下幾個(gè)方面：

（1）因購房者與房地產(chǎn)商之間的糾紛，引起住房按揭貸款合同的不完全履行。銀行與購房者及房地產(chǎn)商簽訂住房按揭貸款合同，其前提是購房者已與房地產(chǎn)商簽訂了買賣合同，為了購 房者支付部分購房款而由銀行提供按揭貸款。對(duì)購房者而言，這里主要涉及到兩個(gè)法律關(guān)系，一為購房者與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同關(guān)系，另一個(gè)法律關(guān)系為購房者與銀行、房地產(chǎn)商 的按揭關(guān)系，所涉及的兩種合同關(guān)系密切，但屬不同法律性質(zhì)。而購房者因按揭貸款的目的 是為履行房屋買賣合同，所以往往更看重與房地產(chǎn)商的房屋買賣合同，一旦其就房屋交付的 時(shí)間、質(zhì)量等與房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房者就以房地產(chǎn)商違反房屋買賣合同為由，不履行按 揭還款義務(wù)。

（2）因購房者自身的原因而不履行住房按揭貸款合同。有的購房者因?qū)Ｄ系慕?jīng)濟(jì)環(huán)境不 滿意，而離開海南到別處發(fā)展，對(duì)原所購的房屋既不居住也不再還款；有的購房者因工作變動(dòng)、下崗，每月按揭還款額較高等原因，無力償還按揭借款。

（3）因房地產(chǎn)行情變動(dòng)等原因，購房者不愿償還按揭貸款。因引起糾紛的住房按揭貸款合 同，簽訂的時(shí)間在1993年底至1995年，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)高潮尚有余溫，房?jī)r(jià)在當(dāng)時(shí)看來不算高，但與這兩年相比，房?jī)r(jià)相對(duì)較高，而大部分的按揭期限均為五年，甚至更短，購房者每月等 額償還的貸款額較大，購房者認(rèn)為負(fù)擔(dān)較重，因而有些購房者轉(zhuǎn)而另行以低價(jià)購買其認(rèn)為質(zhì) 量較好，房?jī)r(jià)便宜的住房而不履行原按揭貸款合同。

二、住房按揭貸款糾紛案審理中應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1.注意區(qū)分按揭貸款糾紛中涉及的法律關(guān)系。

從理論上分析，按揭貸款所涉及的法律關(guān)系較多。第一個(gè)法律關(guān)系是按揭人（購房者）因購 房與房地產(chǎn)商發(fā)生的房屋買賣關(guān)系，第二個(gè)法律關(guān)系是按揭人因支付購房款向銀行貸

款而發(fā) 生的借貸關(guān)系，第三個(gè)法律關(guān)系是按揭人將所購房屋作為按月還本付息的擔(dān)保所發(fā)生的抵押 關(guān)系，第四個(gè)法律關(guān)系是房地產(chǎn)商為保證按揭人清償貸款與銀行發(fā)生的保證關(guān)系，第五個(gè)法 律關(guān)系是按揭人按銀行指定險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司辦理所購房屋保險(xiǎn)而發(fā)生的保險(xiǎn)關(guān)系，第六個(gè)法 律關(guān) 系是按揭人不能按規(guī)定向銀行償還本息，由房地產(chǎn)商將房屋回購的關(guān)系。〖ZW（〗參見李鍥：《試論按揭的法律屬性》，載《政法與法律》，1998年第3期。〖ZW）〗從實(shí)踐來看，通常涉及的是前四種關(guān)系。正確界定因按揭產(chǎn)生的法律關(guān)系，是正確處理這類案件的前提。

2.注意根據(jù)住房按揭貸款合同簽訂履行的時(shí)間，確定法律適用及處理原則。

為適應(yīng)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，我國的法律在不斷地修改、完善，近幾年來頒布了不少新的法律。由于住房按揭貸款合同簽訂的時(shí)間、履行的期限不同，處理這類糾紛時(shí) 適用的法律有可能不同，進(jìn)而會(huì)影響到糾紛各方的法律責(zé)任的承擔(dān)問題。在所受理的這類糾 紛案中，住房按揭貸款合同的簽訂時(shí)間跨度從1993年底至1995年底，同樣內(nèi)容的合同、同樣 的事由起訴，其法律的適用與處理原則可能完全不同。

（1）關(guān)于法律適用：1993年底至1995年1月1日前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《民法通則》及最高法院適用民法通則的意見，《經(jīng)濟(jì)合同法》及最高法院1994年頒布 的《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》、《借款合同條例》以及中國人 民銀行的有關(guān)規(guī)定等，不能適用于1995年10月1日起實(shí)施的《擔(dān)保法》。1995年1月1日起至1 995 年10月1日之前所簽訂的住房按揭貸款合同，其處理適用我國《城市房地產(chǎn)管理法》及《民法通則》及其《意見》、《經(jīng)濟(jì)合同法》、《借款合同條例》等。1995年10月1日之后簽訂 的住房按揭貸款合同，適用《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合 同法》、《借款合同條例》等，合同的履行期限跨過1999年10月1日的，可以適用《合同法 》有關(guān)合同履行一章的規(guī)定。

（2）關(guān)于處理原則

①關(guān)于住房按揭貸款合同糾紛所涉及的購房及貸款行為，只要其不違反當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)規(guī) 定，一般認(rèn)定為有效的民事法律行為。

②對(duì)于住房按揭貸款合同糾紛中涉及的購房者與按揭權(quán)人銀行的房屋抵押合同關(guān)系，依有關(guān) 規(guī)定辦理了抵押登記的應(yīng)確認(rèn)為有效；除了合同中約定不辦理抵押登記無效外，在1995年1 月1日前所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵押登記不違反法律法規(guī)規(guī)定，應(yīng)為有效合同，不應(yīng)以未辦理抵押登記而認(rèn)定為無效；在1995年1月1日之后所簽訂的住房抵押合同，不辦理抵 押登記的應(yīng)確認(rèn)為抵押合同尚未生效，不能確定為無效。在審判實(shí)踐中對(duì)在這種情況下，抵 押合同是尚未生效還是無效，有不同的認(rèn)識(shí)。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第61條、《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，而非無效。抵押合同未生效與無效是兩 個(gè)性質(zhì)不同的法律概念。合同未生效是指合同成立后，因不具備生效的條件，合同尚不具備約束力，如生效的條件成就，合同即可生效，而無效的合同是指合同違反法律的禁止性規(guī)定 等，自始就不具備法律約束力。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，1995年1月1日前未辦理抵押登記，違反了 國務(wù)院1990年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第35條有關(guān)地上建筑物抵押 應(yīng)依照規(guī)定辦理抵押登記的規(guī)定，因而無效。但由于在此之前一直無法律和行政法規(guī)規(guī)定如 何辦理抵押登記，因而無法依該條例規(guī)定的規(guī)范辦理

抵押登記，不能以未登記為由認(rèn)定抵押 合同無效。

③房地產(chǎn)商作為保證人是否承擔(dān)責(zé)任、承擔(dān)何種責(zé)任，審判實(shí)踐中有不同的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，其處理原則是：保證合同有效的，依合同約定的保證期限、范圍、保證方式確定保證人的 責(zé)任，住房按揭貸款合同中約定保證人承擔(dān)的是一般保證還是連帶責(zé)任保證責(zé)任的，從共約定。對(duì)由于合同未約定或約定不明的，依其應(yīng)適用的有關(guān)法律法規(guī)、司法解釋來確定，如適用最高 法院《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中有關(guān)保證的若干問題的規(guī)定》第七條的規(guī)定，保證人承擔(dān)的 是賠償責(zé)任，如適用《擔(dān)保法》第十九條的規(guī)定，則保證人承擔(dān)連帶責(zé)任保證。對(duì)于保證人 擔(dān)保的范圍，在沒有約定或約定不明確的情況下，保證人對(duì)保證人全部債務(wù)承擔(dān)保證責(zé)任； 應(yīng)適用《擔(dān)保法》的，因這類住房按揭貸款均用所購住房抵押，應(yīng)注意根據(jù)該法第二十八條 第一款的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有物的擔(dān)保的，保證人只對(duì)物的擔(dān)保以外的債務(wù)承擔(dān)保 證責(zé)任。

保證責(zé)任期限未約定或約定不明確的，如應(yīng)適用最高法院的《規(guī)定》，則保證人應(yīng)當(dāng)在被保 證人承擔(dān)責(zé)任的期限承擔(dān)保證責(zé)任，如應(yīng)適用《擔(dān)保法》第二十五條的，則保證期間為主債 務(wù)履行期屆滿之日起六個(gè)月。

三、住房按揭貸款有關(guān)問題的分析

（一）住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的異同：

從所受理的住房按揭貸款合同糾紛案分析，海南省有關(guān)銀行所辦理的住房按揭貸款業(yè)務(wù)與傳 統(tǒng)的按揭相同之處在于：采用按揭的方法，其目的均是為了取得銀行貸款，進(jìn)而促使購房者與房地產(chǎn)商之間的房屋買賣合同得以完成，采用按揭方法比一般的擔(dān)保貸款條件嚴(yán)格。以香港法律為例，房地產(chǎn)商以按揭方法出售商品房，必須具備的條件多達(dá)18項(xiàng)；〖ZW（〗見許合 進(jìn)，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第2期，第34頁。〖ZW）〗而中國人民銀行 于1997年4月28日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》和1998年5月9日頒發(fā)的《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》對(duì)個(gè)人住房貸款的對(duì)象、條件、程序都有嚴(yán)格的規(guī)定。

現(xiàn)住房按揭貸款合同與傳統(tǒng)按揭的不同之處在于：

（1）傳統(tǒng)的按揭一般是約定樓宇所有權(quán)不直接轉(zhuǎn)讓給購房者，而是由購房者充當(dāng)按揭人，把樓宇作按揭標(biāo)的物，由按揭人用按揭的方法將樓宇所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行（購房者保留贖回權(quán)），待銀行收回貸款本息后，按揭權(quán)人即銀行才將樓宇所有權(quán)讓渡給按揭人。而我省已開展的住房按揭貸款，其擔(dān)保方式一般為抵押加保證，即購房者除以所購住房抵押或采取質(zhì)押外，房地產(chǎn)商必須作為購房者向銀行還本付息的保證人。而且購房者與房地產(chǎn)商在房屋買賣合 同和住房按揭貸款合同中，均未規(guī)定樓宇所有權(quán)的讓渡問題，而都約定所購房屋直接轉(zhuǎn)讓給 購房者。

（2）傳統(tǒng)的按揭一般不以住房?jī)?chǔ)蓄為前提，按揭權(quán)人銀行提供的是信貸資金貸款（以所購 樓宇等按揭標(biāo)的物），而現(xiàn)開展的住房按揭貸款包括兩種，一種為住房公積金貸款，以購房 者有住房公積金為前提；另一種為信貸資金貸款，又稱自營(yíng)貸款，是銀行用信貸資金發(fā)放的個(gè)人住房貸款。二者在貸款利率、期限上均有不同，這在《個(gè)人住房貸款管理辦法》

中有明 文規(guī)定。

（二）住房按揭貸款操作中的存在的問題及建議

1從住房按揭貸款糾紛案的審理情況看，住房按揭貸款的操作中，存在的問題主要有：

（1）按揭期限普遍太短。從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、個(gè)人收入狀況和購房?jī)r(jià)來看，個(gè)人償付購房 款的能力并不高，在已按規(guī)定支付首期不少于30%購房款的情況下，如實(shí)行的五年五成、二年五成按揭，每月還款額較高，超過一般收入家庭的承受能力，特別是在社會(huì)的轉(zhuǎn)型期，個(gè) 人的收入起伏較大，大部分當(dāng)被告的個(gè)人購房者系無力連續(xù)每月支付較高的貸款本息而違約的。

（2）按揭人（購房者）與按揭權(quán)人（銀行）大都未辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。其原因在于銀 行不主動(dòng)，購房者不配合或房屋抵押登記部門對(duì)按揭標(biāo)的物為期房的不予辦理抵押登記等，共結(jié)果可能導(dǎo)致抵押合同未生效，銀行無法行使優(yōu)先受償權(quán)。

（3）對(duì)保證人（房地產(chǎn)商）的保證方式約定不明。對(duì)保證方式的明確約定，有助于正確確 定保證人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。《擔(dān)保法》規(guī)定保證方式有一般保證和連帶責(zé)任保證，而產(chǎn)生糾 紛的住房按揭貸款合同中均未明確規(guī)定保證的具體方式，而代之以“無條件擔(dān)保責(zé)任”、“不可撤銷擔(dān)保責(zé)任”等字眼，以致訴訟中當(dāng)事人和審判人員對(duì)這樣的約定是否屬于明確約定，或?qū)儆谀囊环N保證方式有不同的看法。

2完善住房按揭貸款機(jī)制的對(duì)策

為啟動(dòng)商品房市場(chǎng)，特別是為處置海南積壓房地產(chǎn)，解決空置房屋多，而居民購買能力不足 的矛盾，完善住房按揭貸款機(jī)制是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要的方面。

（1）合理確定按揭比例和按揭期限

如前所述，過低的按揭比例和期限，超過了一般收入家庭的承受能力，制約了居民對(duì)按揭貸 款的需求，即使銀行發(fā)放了按揭貸款，也不能如期收回本息，按揭違約率高，使住房按揭業(yè) 務(wù)的發(fā)展受到影響。從國外按揭業(yè)務(wù)的運(yùn)作來看，按揭期限超過十年，按揭比例高于70%的 情況比較普遍。（參見許合進(jìn)，《略論住房按揭》，載《當(dāng)代法學(xué)》，1999年第6期。）適當(dāng)延長(zhǎng)按揭期限，提高按揭比例，使首期付款與每月還款額降低，才能與 居民的承受能力相適應(yīng)，從而激發(fā)居民對(duì)按揭貸款的需求，減少按揭貸款違約率，有利于銀 行按揭貸款業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期、健康的發(fā)展。中國人民銀行發(fā)布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》第五 條規(guī)定了首期付款的比例不低于30%，說明按揭的比例不高于70%，第十條規(guī)定：最長(zhǎng)貸款期 限不超過20年。但實(shí)踐中不少是五年五成的按揭，增大了對(duì)購房者支付首期款與每月還款額 的壓力。因此，銀行應(yīng)合理確定按揭貸款期和比例，國家有關(guān)部門對(duì)按揭期限、比例的規(guī)定 應(yīng)再適當(dāng)放寬。

（2）進(jìn)一步完善住房按揭的法律法規(guī)，明確按揭當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

我國對(duì)按揭還沒有統(tǒng)一的法律規(guī)定，除個(gè)別銀行制定了試行辦法外，中國人民銀行于1997年 4月28日印發(fā)了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，1998年5月1日印發(fā)了《個(gè)人住房貸款 管理辦法》，對(duì)具有住房按揭性質(zhì)的貸款管理辦法進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)按揭貸款當(dāng)事人的權(quán)利 義務(wù)規(guī)定不具體，而且僅是從銀行辦理貸款的角度進(jìn)行了規(guī)定。而實(shí)踐中，住房按揭貸款旦 呈不規(guī)范之勢(shì)。在當(dāng)事人法律意識(shí)不強(qiáng)，住房按揭貸款合同約定不明確的情況下，在擔(dān)保法 或民法典中對(duì)按揭貸款進(jìn)行規(guī)定，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和推動(dòng)住房按揭市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第二篇：住房按揭貸款流程

農(nóng)行住房按揭貸款流程

⑴售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。

⑵貸款行對(duì)售房商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。

⑶借款人與售房商簽訂購房協(xié)議，并繳納30%以上的房款(營(yíng)業(yè)房40%)。

⑷借款人持購房協(xié)議、30%購房收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請(qǐng)按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡。

⑸經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續(xù)后，將款項(xiàng)存入售房商賬戶(保險(xiǎn)采取客戶自愿原則)，并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續(xù)。

⑹借款人以后只要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會(huì)從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清。

(7)貸款行代理繳納契稅、領(lǐng)取契證、辦妥房地產(chǎn)權(quán)證及住房抵押登記手續(xù)，收費(fèi)嚴(yán)格按各有關(guān)辦理機(jī)關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不收取任何代理費(fèi)，借款人必須提供辦理以上手續(xù)所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。

中國銀行住房按揭貸款流程

借款人提

↓供申請(qǐng)資料

中國銀行

↓銀行審核

正式簽約購房合同、個(gè)人住房抵押貸款合同

↓

辦理合同的公證

↓

辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)

↓

辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記

↓

銀行發(fā)放貸款

↓

借款人還款

↓

貸款還清后，辦理抵押

房產(chǎn)注銷登記手續(xù)

建設(shè)銀行住房按揭貸款流程

建行按揭住房貸款流程

(一)咨詢：借款申請(qǐng)人除可以到建行濟(jì)南市分行任何“個(gè)貸”經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)，還可到開發(fā)商銀企聯(lián)絡(luò)員處，對(duì)該種貸款的具體種類、期限、額度、利率水平、還款方式等進(jìn)行咨詢，并索取有關(guān)資料。

(二)受理：借款申請(qǐng)人可以在與房屋出售方簽訂購房意向書，繳足定金后，到貸款建行或銀企聯(lián)絡(luò)員處領(lǐng)取貸款申請(qǐng)表，申請(qǐng)表填妥并由保證人簽章后，連同要求備齊的各種資料一起報(bào)送銀行，也可由銀企聯(lián)絡(luò)員統(tǒng)一報(bào)送。

(三)審查審批：信貸人員在對(duì)客戶書面資料進(jìn)行初審后，對(duì)借款宴請(qǐng)人的資信進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察并出具第一責(zé)任人調(diào)查意見，然后逐級(jí)上報(bào)審批。審批通過后出具銀行貸款承諾書，承諾書有效期為壹個(gè)月。

(四)簽訂合同發(fā)放貸款：借款申請(qǐng)人憑銀行貸款承諾書到出售方簽訂正式購房合同、并繳付30%以上的預(yù)付款，然后憑購房合南正本、繳款收據(jù)、承諾書和個(gè)人私章到貸款建行簽訂借款合同、抵押合同等，同時(shí)繳付有關(guān)費(fèi)用。借款合同經(jīng)借貸雙方當(dāng)事人簽章后生效，貸款資金劃轉(zhuǎn)到開發(fā)商帳戶同時(shí)，借款人領(lǐng)取有關(guān)合同文本，并按還款計(jì)劃要求，從貸款當(dāng)月開始還本付息。

購房貸款步驟

當(dāng)建行審查同意貸款后，將委托按揭事務(wù)中心為您代辦貸款所有手續(xù)，當(dāng)您接到會(huì)簽通知后，請(qǐng)您按以下步驟辦理有關(guān)手續(xù)：

第一步 借款人（購房人）持有關(guān)資料（身份證原件、半寸方章及建行活期存折）進(jìn)入簽合同地點(diǎn)——按揭事務(wù)中心。

第二步 借款人（購房人）請(qǐng)按指示路線到合同會(huì)簽就座，聽取律師講解借款等合同文本。

第三步 借款人（購房人）在按揭事務(wù)中心大廳保險(xiǎn)柜臺(tái)及收費(fèi)柜臺(tái)遞交建行活期存折，繳納個(gè)人住房貸款相關(guān)費(fèi)用。

第四步 借款人（購房人）繳納有關(guān)費(fèi)用后憑收費(fèi)單據(jù)到會(huì)簽室領(lǐng)取本人的借款等合同文本，并請(qǐng)留心核對(duì)合同文本內(nèi)容。

第五步 借款人（購房人）若錯(cuò)過借款合同講解專場(chǎng)，請(qǐng)自己閱讀合同文本。在閱讀過程中如有疑問請(qǐng)到咨詢柜臺(tái)提問，您將會(huì)得到妥善的解釋。

第六步 借款人（購房人）如認(rèn)為合同沒有什么問題，請(qǐng)您在所有合同文本上簽名蓋章并填寫簽訂日期。

第七步 借款人（購房人）辦妥以上事項(xiàng)，請(qǐng)將您的所有合文本，送交律師審閱。

第八步 借款人（購房人）有關(guān)借款簽約手續(xù)已辦妥，按揭事務(wù)中心將盡快為您辦理有關(guān)抵押簽名手續(xù)，并通知銀行為您放款，請(qǐng)您放心回家。

個(gè)人住房貸款需提供的資料：

借款人夫妻雙方身份證、戶口本原件及復(fù)印件；

雙方不在同一戶口中的還須提供結(jié)婚證明原件及復(fù)印件； 借款人夫妻雙方所在單位出具的收入證明原件；

合法的購房合同；

借款人預(yù)付30%以上的預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件；

貸款銀行規(guī)定的其他資料（如家庭財(cái)產(chǎn)證明等）。

個(gè)人住房貸款相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

中信實(shí)業(yè)銀行住房加按揭貸款流程

申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料

借款人需提交的文件或材料

1.借款人有效身份證件（居民身份證或軍官證、警官證、護(hù)照等）、戶口簿或當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住證明的原件和復(fù)印件；

2.借款人收入證明材料，包括工資單、納稅憑證等；以家庭收入償還貸款的，還應(yīng)當(dāng)提供家庭其他成員的身份及收入證明材料；

3.有關(guān)購房合同、協(xié)議。

4.抵押物的權(quán)屬證明文件，以及有處分權(quán)人出具的同意抵押的證明；中信實(shí)業(yè)銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的二手房（或抵押物）估價(jià)證明；

5.購買房改房的，須按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)房改房上市的有關(guān)規(guī)定，有房改部門提供的批準(zhǔn)文件，保證購房人可以獲得完全產(chǎn)權(quán)；

6.提供購房首付款證明；

7.銀行要求的其它文件或資料。

客戶貸款流程

1.您需要在中信實(shí)業(yè)銀行的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)開立活期存款帳戶；

2.請(qǐng)您按要求填寫借款申請(qǐng)表，根據(jù)銀行的指示提交申請(qǐng)表與規(guī)定的材料；

3.由銀行業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員或指定的律師對(duì)您進(jìn)行家訪，調(diào)查您所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性；

4.銀行審批通過后，通知您審批結(jié)果，并與您簽訂借款合同；

5.視情況辦理保險(xiǎn)、抵押登記、公證等手續(xù)；

6.中信實(shí)業(yè)銀行將貸款直接劃撥到您在中信實(shí)業(yè)銀行開立的專用帳戶或者由您指定并經(jīng)中信實(shí)業(yè)銀行認(rèn)可的帳戶中；

7.請(qǐng)您按借款合同的規(guī)定還本付息。

客服：

工商銀行 服務(wù)電話 95588

中信銀行 服務(wù)電話 95558

中國銀行 服務(wù)電話 95566

興業(yè)銀行 服務(wù)電話 95561

農(nóng)業(yè)銀行 服務(wù)電話 95599

招商銀行 服務(wù)電話 95555

光大銀行 服務(wù)電話 95595

民生銀行 服務(wù)電話 95568

交通銀行 服務(wù)電話 95559

第三篇：銀行住房按揭貸款流程

銀行住房按揭貸款流程

一、住房按揭貸款概念

是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人在發(fā)放該項(xiàng)貸款時(shí)，借款人必須已交付規(guī)定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購義務(wù)的一種貸款方式。

二、基本條件

借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；

所購住房座落在城鎮(zhèn)（包括市區(qū)、縣城、大集鎮(zhèn)）且原則上為借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地；

已與售房商簽訂了購買住房的合同或協(xié)議，并已支付30%以上的購房款；同意先辦理預(yù)購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù)；

售房商同意為借款人提供連帶責(zé)任保證，并承擔(dān)回購義務(wù)；

同意在貸款銀行辦理銀行卡（或折），每期貸款本息委托貸款銀行扣收。

三、須提供以下資料

借款人與售房商簽訂的購房意向書、30%以上購房收據(jù)或其他證明文件；借款人有效身份證件、婚姻狀況證明和其它必要的證件；

產(chǎn)共有人愿意抵押房產(chǎn)的證明；

貸款銀行認(rèn)為必須提交的其它資料；

借款人為法人的要攜帶有效的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》或《事業(yè)法人執(zhí)照》、法定代表身份證明書、財(cái)務(wù)報(bào)表、貸款卡。若是股份制企業(yè)，還需提供公司章程、董事會(huì)同意抵押證明書。

四、業(yè)務(wù)一般規(guī)定

貸款金額根據(jù)借款人的品行、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人65歲的年齡。

貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息；期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率。

借款人應(yīng)按合同約定的還款方式、還款計(jì)劃歸還貸款本息。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行按季付息，到期結(jié)清本息；貸款期限在1年以上的，按月分期償還貸款本息。

五、住房按揭貸款流程

⑴售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。

⑵貸款行對(duì)售房商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級(jí)、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會(huì)商譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協(xié)議。

⑶借款人與售房商簽訂購房協(xié)議，并繳納30%以上的房款（營(yíng)業(yè)房40%）。

⑷借款人持購房協(xié)議、30%購房收據(jù)、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請(qǐng)按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡。

⑸經(jīng)調(diào)查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續(xù)后，將款項(xiàng)存入售房商賬戶（保險(xiǎn)采取客戶自愿原則），并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續(xù)。

⑹借款人以后只要每月（每季）20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會(huì)從借款人賬戶中自動(dòng)扣收，到期全部結(jié)清。

(7)貸款行代理繳納契稅、領(lǐng)取契證、辦妥房地產(chǎn)權(quán)證及住房抵押登記手續(xù)，收費(fèi)嚴(yán)格按各有關(guān)辦理機(jī)關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不收取任何代理費(fèi)，借款人必須提供辦理以上手續(xù)所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。

一般來說，房產(chǎn)公司的按揭專員不單一只是與銀行打交道，具體工作還是這樣：

1、房地局——這是工作的重點(diǎn)，也是工作量最大部分，包括準(zhǔn)備公司及工程進(jìn)度資料，遞交房地局辦理房屋預(yù)售證及棟證，然后準(zhǔn)備業(yè)主（購房者）資料，遞交房地局辦理分戶產(chǎn)權(quán)證，這些工作在中途要來回不停在去做，及到拿到產(chǎn)權(quán)證。

2、國土局——除了把業(yè)主資料送房地局，還要送交國土局，當(dāng)業(yè)主拿到產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）之后半年到一年時(shí)間，國土局辦出業(yè)主的國土證。

3、銀行——在向房地局與國土局遞交業(yè)主資料的同時(shí)，必須向公司開戶銀行或分行遞交業(yè)主資料，為有需求的業(yè)主辦理銀行貨款。

4、公積金管理中心——有些業(yè)主辦理了公積金的，那么，專員就得向該中心遞交業(yè)主資料，以方便業(yè)主在該中心辦理貨款。

按揭專員崗位職責(zé)

1、對(duì)要辦按揭的客戶資料進(jìn)行審核。

2、將按揭資料準(zhǔn)備齊全的買賣雙方資料遞交銀行審批，一手房的話，開發(fā)商的資料會(huì)提前交給銀行審查。

3、負(fù)責(zé)與中介公司、銀行之間有關(guān)按揭方面工作的協(xié)調(diào)與溝通工作。

4、負(fù)責(zé)房交所抵押登記工作的完成處理工作。

5、按揭手續(xù)完成后，銀行審批通過，然后去房交所過戶，直到最后把抵押登記的房產(chǎn)證領(lǐng)出來交給銀行進(jìn)行放款。按揭員返還資料。屬于客戶的返還客戶，屬于公司存檔的交公司檔案室保存。

6、一手房辦理房產(chǎn)證的相關(guān)資料在客戶交納完契稅和維修基金后交到辦證專員處進(jìn)行房產(chǎn)證的辦理。

在保證風(fēng)險(xiǎn)在公司可承受范圍內(nèi)最大限度幫助客戶完成按揭工作，加快公司現(xiàn)金流。

第四篇：住房按揭貸款指引

個(gè)人住房按揭貸款指引

一、申請(qǐng)人需提供以下資料

1、借款人及配偶（如果有）身份證原件。

2、借款人及配偶（如果有）戶口簿。

3、借款人婚姻關(guān)系證明：（1）未婚的出具民政部門開具未婚證明

（2）離異、喪偶后的出具未再婚證明

4、借款人收入證明（農(nóng)行指定格式文本），近期三個(gè)月的工資表，由單位加蓋公章。

5、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者收入證明：（1）已年檢的營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件

（2）國、地稅稅務(wù)登記證原件

（3）近期三個(gè)月的稅票（所得稅）原件。

6、商品房購房合同原件，商品房購房首付發(fā)票.在借款期限內(nèi)，如遇人民銀行貸款利率調(diào)整，自下年1月1日起，按新的貸款利率和罰息執(zhí)行。

住宅：貸款期限1-3年------年基準(zhǔn)利率6.65%

貸款期限4-5年-------年基準(zhǔn)利率6.90%

貸款期限6-20年-----年基準(zhǔn)利率7.05%

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：貸款期限3-5年----年基準(zhǔn)利率6.90%上浮30%后執(zhí)行8.97%

貸款期限6-10年----年基準(zhǔn)利率7.05%上浮30%后執(zhí)行9.165%

三、相關(guān)部門費(fèi)用收取

1、契稅―――個(gè)人住房：房屋總價(jià)的1.5%，（不超過144平方米）

--------商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：房屋總價(jià)的4%

2、房屋維修基金：房屋總價(jià)的2.5%

3、抵押登記費(fèi)：貸款金額的1.5‰

4、公證費(fèi)：貸款金額的3‰

5、保險(xiǎn)費(fèi)：250000×81.6=2040元

6、其他相關(guān)費(fèi)用

四、償還貸款本息方法

我行按照等額本金遞減還款的還款方式，較其他還款方式最大的好處是減少借款人的利息支出。借款還滿一年后可選擇提前償還部分貸款本金（按萬元的倍數(shù)），三年后可全部還清貸款。

業(yè)務(wù)咨詢電話：7177960 業(yè)務(wù)受理地點(diǎn)：遼陽縣農(nóng)行客戶部

地點(diǎn)：遼鞍路63號(hào)縣審計(jì)局對(duì)過

中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司遼陽縣支行

第五篇：住房裝修按揭貸款管理辦法

行股份有限公司

個(gè)人住房裝修按揭貸款管理辦法

（討論稿）

第一章 總則

第一條 為滿足居民住房裝修融資的需要，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、中國人民銀行《貸款通則》《四川省農(nóng)村信用社貸款擔(dān)保管理暫行辦法》、和《四川省農(nóng)村信用社個(gè)人綜合消費(fèi)貸款管理暫行辦法》及省聯(lián)社的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。

第二條 個(gè)人住房裝修按揭貸款（以下簡(jiǎn)稱裝修按揭貸款）是指四川農(nóng)商銀行（以下簡(jiǎn)稱本行）向個(gè)人客戶發(fā)放的用于裝修自用住房的人民幣擔(dān)保貸款。

裝修按揭貸款可用于支付家庭裝潢和維修工程的施工款、相關(guān)的裝修材料款、廚衛(wèi)設(shè)備款等。

第三條 裝修按揭貸款實(shí)行有效擔(dān)保、專款專用、按期償還的原則。

第二章 貸款對(duì)象和條件

第四條 住房裝修按揭貸款對(duì)象為年滿十八周歲，具有完全民事行為能力，在我縣范圍內(nèi)有固定住所的中國公民，且借款人年齡與貸款期限之和不超過60周歲。

第五條 凡申請(qǐng)裝修按揭貸款的借款人必須符合以下條件：

（一）有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь幼∩矸葑C件，裝修的房屋是自住房屋；

（二）有穩(wěn)定、合法的收入來源，有按期償還貸款本息的能力；

（三）具備本行評(píng)定或認(rèn)可的BBB級(jí)（含）以上信用等級(jí)；

（四）能夠提供本行認(rèn)可的擔(dān)保方式；

（五）與裝修企業(yè)簽訂的《家庭裝修工程合同》，或與裝修材料供應(yīng)商簽訂有《購買家庭裝修材料合同》、《購買廚衛(wèi)設(shè)備合同》，有家庭裝修預(yù)算書；

（六）在本行開立個(gè)人銀行結(jié)算賬戶；

（七）本行規(guī)定的其他條件。

第三章 貸款額度、期限和利率

第六條 裝修按揭貸款起點(diǎn)人民幣2萬元（含），最高不得超過人民幣50萬元（含）。其中：采用抵押方式擔(dān)保的，貸款額度不超過抵押物價(jià)值的70％；以存單或憑證式國債質(zhì)押方式擔(dān)保的，貸款額度不受最高額度的限制；采用保證方式擔(dān)保的，貸款額度不超過20萬元，采用信用方式發(fā)放的，貸款額度不超過10萬元。

第七條 貸款最短期限為半年，最長(zhǎng)期限不超過5年（含5年）。

第八條 住房裝修按揭貸款利率按照我行規(guī)定的同期貸款利率執(zhí)行。

第四章 貸款發(fā)放

第九條 借款人申請(qǐng)裝修按揭貸款應(yīng)填寫《個(gè)人借款申請(qǐng)表》，并提供如下資料：

（一）借款人夫妻雙方有效身份證件原件和復(fù)印件；

（二）婚姻證明材料。已婚的提供結(jié)婚證、共同還款承諾或聲明；未婚的提供民政局出具的未婚證明；離婚的提供離婚證原件、復(fù)印件以及民政局出具的未再婚證明；

（三）本地常住戶口或長(zhǎng)期居住證明（戶口簿）；

（四）借款人貸款償還能力的證明材料。如借款人所在單位出具的收入證明、借款人納稅單、公積金繳存憑證、工資賬戶對(duì)賬單等；

（五）與裝修企業(yè)等簽訂的《家庭裝修工程合同》、《購買家庭裝修材料合同》、《購買廚衛(wèi)設(shè)備合同》，以及家庭裝修預(yù)算書；

（六）裝修企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資格證書復(fù)印件；

（七）以抵押或質(zhì)押方式申請(qǐng)貸款的借款人，應(yīng)提供抵押物或質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證清單、權(quán)屬證明及有權(quán)處分人（包括財(cái)產(chǎn)共有人）同意抵押或質(zhì)押的證明；由第三方提供保證的，應(yīng)出具保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和有關(guān)資信證明材料，包括保證人夫妻雙方身份證原件和復(fù)印件、結(jié)婚證原件及復(fù)印件、戶口簿原件及復(fù)印件、收入證明等；

（八）本行要求提供的其他資料。

第十條 本行經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)收到借款人的借款申請(qǐng)和各項(xiàng)資料后，經(jīng)辦人應(yīng)對(duì)借款人和保證人的資信狀況、償還能力以及資料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查限定在10個(gè)工作日內(nèi)并給予借款人答復(fù)。

第十一條 經(jīng)審批同意貸款的，在確認(rèn)住房裝修工程已正式開工后，我行應(yīng)告知貸款額度、期限、利率、還款方式、逾期罰息、質(zhì)物或抵押物的處理方式和其他有關(guān)事項(xiàng)，并與借款人簽訂《借款合同》和《擔(dān)保合同》。

第十二條 發(fā)放住房裝修按揭貸款時(shí)，借款人須采取委托支付方式委托本行將貸款轉(zhuǎn)入裝修企業(yè)或建材經(jīng)銷商在本行開立的結(jié)算賬戶。

第五章 貸款方式

第十三條 借款人向本行申請(qǐng)住房裝修按揭貸款方式有信用貸款、擔(dān)保貸款兩種方式。信用貸款的對(duì)象主要為國家公職人員，事業(yè)單位、國企、金融部門正式在編員工。擔(dān)保貸款可以采取抵押、質(zhì)押、保證的方式。

第十四條 采取信用方式發(fā)放的，必須嚴(yán)格審查借款人家庭資產(chǎn)及負(fù)債情況，資產(chǎn)負(fù)債率須在60%以內(nèi)；審慎測(cè)算借款人還款能力，借款人家庭月均凈收入（固定收入減去家庭最低支出）須為月均還款額（本息）的150%以上。

第十五條 借款人以自有財(cái)產(chǎn)或第三人自有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵質(zhì)押的，按照《四川省農(nóng)村信用社貸款擔(dān)保管理暫行辦法》執(zhí)行。

第十六條 借款人以保證方式提供擔(dān)保的，保證的形式是連帶責(zé)任保證，保證人必須是具備完全民事行為能力的公民。公民應(yīng)當(dāng)是國家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)管理部門和金融企業(yè)職工。

第六章 貸款償還

第十七條 借款人應(yīng)按《借款合同》約定的還款日期、計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前償還全部貸款，應(yīng)提前15天向本行提出書面申請(qǐng)，征得本行同意后方可辦理有關(guān)手續(xù)。已計(jì)收的利息不隨期限、利率變化而調(diào)整。

第十八條 貸款的償還方式。

（一）貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；

（二）貸款期限在1年以上的，借款人從貸款支用的次月開始按月等額償還貸款本息。

第十九條 本行扣收貸款本息的方式有兩種，借款人只可選用其中一種方式還款。

（一）本行根據(jù)借貸雙方在《借款合同》中約定的還款計(jì)劃、還款日期，從借款人結(jié)算賬戶中扣收當(dāng)期應(yīng)償還貸款本息。若扣款賬戶被凍結(jié)、掛失則借款人應(yīng)重新提供扣款賬戶；

（二）借款人到本行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)償還。借人歸還逾期貸款則只能采取第二種方式。

第二十條 借款人償還貸款本息后，《借款合同》自行終止。本行應(yīng)在《借款合同》終止后20日之內(nèi)辦理抵押或質(zhì)押登記注銷手續(xù)，并將財(cái)產(chǎn)或權(quán)利等憑證退還給借款人。

第二十一條 住房裝修按揭貸款不得展期。借款人未按期償還貸款本息時(shí)，自約定還款日次日起按中國人民銀行的規(guī)定計(jì)收逾期利息；借款人未按期支付貸款利息，本行按人民銀行有關(guān)規(guī)定計(jì)收復(fù)利。

第七章 違約與糾紛

第二十二條 《借款合同》需要變更時(shí)，應(yīng)由借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議；有保證人的，應(yīng)征得保證人同意。變更協(xié)議未達(dá)成之前，原《借款合同》繼續(xù)有效。

第二十三條 保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。

第二十四條 借款人死亡、喪失民事行為能力或經(jīng)人民法院宣告失蹤、死亡的，依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)由其財(cái)產(chǎn)合法繼承人在繼承財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)或其財(cái)產(chǎn)代管人在借款人財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)繼續(xù)履行《借款合同》。

第二十五條 借款人有下列行為這一的，屬于違約：

（一）未按合同約定的還款計(jì)劃歸還貸款本息的；

（二）向貸款人提供虛假文件和資料的；

（三）借款人拒絕或阻撓貸款人定期監(jiān)督檢查的；

（四）未經(jīng)貸款行同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、重復(fù)抵押的；

（五）借款人用于抵押、質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)不足以償還貸款本息，或保證人因意外情況不能承擔(dān)連帶責(zé)任保證，而借款人未按要求重新落實(shí)抵押、質(zhì)押或保證的；

（七）違反本辦法或《借款合同》規(guī)定的其他行為。

第二十六條 借款人有第二十五條所列行為之一時(shí)，貸款人可視借款人違約情況，采取以下一種或數(shù)種債權(quán)保護(hù)措施：

（一）限期糾正違法行為；

（二）按中國人民銀行規(guī)定收取逾期貸款利息；

（三）從借款人賬戶中直接扣款，償還貸款本息；

（四）按合同約定處分抵押物、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，清償貸款本息；

（五）依法追索保證人連帶責(zé)任；

（六）解除合同，并提前收回原發(fā)放的貸款；

（七）依法采取其他必要措施。

第二十七條

借貸雙方發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)協(xié)商解決；如協(xié)商不成，任何一方均可依法向貸款行所在地法院起訴。

第二十八條 簽訂借款合同時(shí)必須在合同上加注：借款人因住房裝修質(zhì)量等與裝修企業(yè)發(fā)生糾紛以及因建材或廚房設(shè)備質(zhì)量等與銷售商發(fā)生糾紛時(shí)，雙方應(yīng)自行協(xié)商解決，與貸款行無關(guān)。借款人及擔(dān)保人不得以糾紛為由拒絕履行《借款合同》以及擔(dān)保合同項(xiàng)下的義務(wù)。

第八章 附則

第二十九條 本辦法由行股份有限公司負(fù)責(zé)解釋和修改。

第三十條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。