第一篇：住房按揭貸款管理辦法-預售許可證及銷售許可證

預售許可證、銷售許可證

商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標志，否則房地產開發商的銷售行為是無效的； 商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發商的預售行為同樣是無效的。

何為現房？何為期房？

二者之間有明確的法律界定：只有已領取房產證和土地證的房子才能稱得上是現房；而房子是否已經蓋好，是否有人已經居住，并不成為衡量是否是現房的標準，這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產生誤解的地方。原因在于購房人完全憑自己的感性認識來分辯事物。相反沒有土地證和房產證的房子即便是已經蓋好，或者已經有人居住，但仍然屬于期房的范疇。在買賣過程中仍然應按期房銷售。

商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區別在于各自取得的條件不同，主要表現在： 商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：

1.開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

2.取得土地使用權證書和使用土地批準文件；

3.持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證；

4.已通過竣工驗收；

5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；

6.物業管理方案已落實。買現房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。

而商品房預售許可證的取得要符合下列條件：

1.項目取得建設用地規劃許可證；

2.建設工程規劃許可證；

3.國有土地使用證；

4.建設工程開工證；

5、已投入的工程建設資金達到總投資的25％以上；

6施工進度和竣工交付時間確定。

預售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區的狀況等只能通過樓書來表現，因而預售的房屋不確定的因素較多。

按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”此條款可以理解為：1出賣人只要有預售許可證房子就可以賣，其預售行為就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同，雖然說買房要看“五

證”，但除預售許可證的其它“四證”主要是給發放預售許可證的房產管理部門看的，房地產商缺少其它“四證”并不成為購房人要求退房的充足理由。

2．僅憑房地產商沒有取得預售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產商仍然不能取得預售許可證，購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。

在具體的實踐操作中，還要特別注意地方法規的規定，比如北京市國土資源和房屋管理局關于印發《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規定：“商品房竣工后，房地產開發企業應當按規定時限申請辦理房地產權屬證書，并自取得房地產權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工后，房地產開發企業未取得房地產權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續進行商品房預售；但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售。”這個規定等于說現在有一種已建好的房子，預售許可證本身沒有過期，但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產證是不能銷售的。這些具體規定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因為預售許可證本身沒有過期就意味著是效的，應適用高法的解釋。而這個地方上的規定又是不能銷售的。

第二篇：預售許可證流程

銷售許可證的辦理

受理部門：房管局

申報條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證

3、提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

辦理程序：

1、開發企業申請

2、受理。出具受理通知書或5日內一次性告知需補充材料

3、審核

4、做出決定并送達當事人，對不予許可的要說明理由并告知權利

5、發證并送達

6、公示

申報材料：

1、開發企業《營業執照和資質證書》

2、土地使用權建設工程規劃許可證、施工許可證

3、投入開發建設的資金占工程建設總投資達25%的比例。

4、工程施工合同及關于施工進度的說明

5、商品房預售的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

辦理時長：

辦理商品房預售許可證，條件從受件之日起20日核發。

第三篇：預售許可證調查報告

關于國力花園三期商鋪預售許可證問題調查情況

一、產生的問題

1、報建圖商鋪與施工圖商鋪內部格局不同。

2、預售證辦理需要按照規劃局批準蓋章的報建圖辦理，我公司實際施工已經不符。

3、許麗華咨詢規劃局變更國力三期商鋪戶室格局，不容許辦理。

4、如提交施工圖不符合辦理預售許可證法律規范要求，也通不過市長組織的八家聯審。也不能報送省廳備案存檔。

二、調查對象回饋

（一）國力花園工程項目部趙俊偉

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，整體面積相差不大，符合房管局誤差3%。

（二）聚川設計院陳亮

高層單體樓座下的一二層商鋪以及所帶裙樓，報建圖整體面積與施工圖整體面積存在伸縮縫的差別，預測面積與將來實測面積誤差在3%之間。

（三）房管局測繪科周秀平、李秀蘭

1、去規劃局變更商鋪圖紙，照圖預測。

2、施工圖上有房管局相關人員認可簽字。照圖預測。

3、商鋪整體面積相差不大，可以按照報建圖預測繪一個復式整體商鋪，也就是一個整體大戶室，在將來規劃竣工認可證辦理后，進行房屋拆分，也可以在大產權證下來，現房期間，到測繪所重新實地測繪進行產權分割，重新測繪按照商業面積一平米一元重新收費。

（四）房管局市場科郝衛峰

按照相關規定，辦理預售許可證預測繪需要提供規劃認定的報建圖，其他圖紙一概不受理，根據國力花園三期商鋪情況，也與周秀平、李秀蘭商量后，只能按照報建圖進行預測繪，然后分成高層單體10#、11#、12#、14#、16#、18#、19#七個大的商鋪戶室，辦下預售許可證后，商鋪無法進行預售，這個商鋪大證應該以房地產公司命名。在拿到規劃竣工認可證后，規劃局認定國力花園工程合法合規后可以按照實際竣工戶室格局給每個業主辦理分戶手續。

三、調查結論

為了滿足公司對國力花園三期進行預售的發展需求，也能在將來辦理出合法合規的產權證，在規劃局無法變更，施工圖無法替換辦理的情況下，我公司可以考慮當下實際，參考房管局行政管理人員的意見，可以在不影響低層、高層住宅預售的前提，先把高層一二層商鋪按照報建圖預測繪，辦理大證，在工程規劃認可證下來后，進行房屋拆分或者現房期進行產權分割，這符合房管局辦理程序，也合法合規，可以做到將來商鋪產權與實際相符。

第四篇：住房裝修按揭貸款管理辦法

行股份有限公司

個人住房裝修按揭貸款管理辦法

（討論稿）

第一章 總則

第一條 為滿足居民住房裝修融資的需要，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、中國人民銀行《貸款通則》《四川省農村信用社貸款擔保管理暫行辦法》、和《四川省農村信用社個人綜合消費貸款管理暫行辦法》及省聯社的有關規定，特制定本辦法。

第二條 個人住房裝修按揭貸款（以下簡稱裝修按揭貸款）是指四川農商銀行（以下簡稱本行）向個人客戶發放的用于裝修自用住房的人民幣擔保貸款。

裝修按揭貸款可用于支付家庭裝潢和維修工程的施工款、相關的裝修材料款、廚衛設備款等。

第三條 裝修按揭貸款實行有效擔保、專款專用、按期償還的原則。

第二章 貸款對象和條件

第四條 住房裝修按揭貸款對象為年滿十八周歲，具有完全民事行為能力，在我縣范圍內有固定住所的中國公民，且借款人年齡與貸款期限之和不超過60周歲。

第五條 凡申請裝修按揭貸款的借款人必須符合以下條件：

（一）有當地常住戶口或有效居住身份證件，裝修的房屋是自住房屋；

（二）有穩定、合法的收入來源，有按期償還貸款本息的能力；

（三）具備本行評定或認可的BBB級（含）以上信用等級；

（四）能夠提供本行認可的擔保方式；

（五）與裝修企業簽訂的《家庭裝修工程合同》，或與裝修材料供應商簽訂有《購買家庭裝修材料合同》、《購買廚衛設備合同》，有家庭裝修預算書；

（六）在本行開立個人銀行結算賬戶；

（七）本行規定的其他條件。

第三章 貸款額度、期限和利率

第六條 裝修按揭貸款起點人民幣2萬元（含），最高不得超過人民幣50萬元（含）。其中：采用抵押方式擔保的，貸款額度不超過抵押物價值的70％；以存單或憑證式國債質押方式擔保的，貸款額度不受最高額度的限制；采用保證方式擔保的，貸款額度不超過20萬元，采用信用方式發放的，貸款額度不超過10萬元。

第七條 貸款最短期限為半年，最長期限不超過5年（含5年）。

第八條 住房裝修按揭貸款利率按照我行規定的同期貸款利率執行。

第四章 貸款發放

第九條 借款人申請裝修按揭貸款應填寫《個人借款申請表》，并提供如下資料：

（一）借款人夫妻雙方有效身份證件原件和復印件；

（二）婚姻證明材料。已婚的提供結婚證、共同還款承諾或聲明；未婚的提供民政局出具的未婚證明；離婚的提供離婚證原件、復印件以及民政局出具的未再婚證明；

（三）本地常住戶口或長期居住證明（戶口簿）；

（四）借款人貸款償還能力的證明材料。如借款人所在單位出具的收入證明、借款人納稅單、公積金繳存憑證、工資賬戶對賬單等；

（五）與裝修企業等簽訂的《家庭裝修工程合同》、《購買家庭裝修材料合同》、《購買廚衛設備合同》，以及家庭裝修預算書；

（六）裝修企業的營業執照和資格證書復印件；

（七）以抵押或質押方式申請貸款的借款人，應提供抵押物或質押財產權利憑證清單、權屬證明及有權處分人（包括財產共有人）同意抵押或質押的證明；由第三方提供保證的，應出具保證人同意提供擔保的書面文件和有關資信證明材料，包括保證人夫妻雙方身份證原件和復印件、結婚證原件及復印件、戶口簿原件及復印件、收入證明等；

（八）本行要求提供的其他資料。

第十條 本行經辦網點收到借款人的借款申請和各項資料后，經辦人應對借款人和保證人的資信狀況、償還能力以及資料的真實性、合法性進行調查，調查限定在10個工作日內并給予借款人答復。

第十一條 經審批同意貸款的，在確認住房裝修工程已正式開工后，我行應告知貸款額度、期限、利率、還款方式、逾期罰息、質物或抵押物的處理方式和其他有關事項，并與借款人簽訂《借款合同》和《擔保合同》。

第十二條 發放住房裝修按揭貸款時，借款人須采取委托支付方式委托本行將貸款轉入裝修企業或建材經銷商在本行開立的結算賬戶。

第五章 貸款方式

第十三條 借款人向本行申請住房裝修按揭貸款方式有信用貸款、擔保貸款兩種方式。信用貸款的對象主要為國家公職人員，事業單位、國企、金融部門正式在編員工。擔保貸款可以采取抵押、質押、保證的方式。

第十四條 采取信用方式發放的，必須嚴格審查借款人家庭資產及負債情況，資產負債率須在60%以內；審慎測算借款人還款能力，借款人家庭月均凈收入（固定收入減去家庭最低支出）須為月均還款額（本息）的150%以上。

第十五條 借款人以自有財產或第三人自有財產進行抵質押的，按照《四川省農村信用社貸款擔保管理暫行辦法》執行。

第十六條 借款人以保證方式提供擔保的，保證的形式是連帶責任保證，保證人必須是具備完全民事行為能力的公民。公民應當是國家行政機關、事業單位、經濟管理部門和金融企業職工。

第六章 貸款償還

第十七條 借款人應按《借款合同》約定的還款日期、計劃、還款方式償還貸款本息。如借款人提前償還全部貸款，應提前15天向本行提出書面申請，征得本行同意后方可辦理有關手續。已計收的利息不隨期限、利率變化而調整。

第十八條 貸款的償還方式。

（一）貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；

（二）貸款期限在1年以上的，借款人從貸款支用的次月開始按月等額償還貸款本息。

第十九條 本行扣收貸款本息的方式有兩種，借款人只可選用其中一種方式還款。

（一）本行根據借貸雙方在《借款合同》中約定的還款計劃、還款日期，從借款人結算賬戶中扣收當期應償還貸款本息。若扣款賬戶被凍結、掛失則借款人應重新提供扣款賬戶；

（二）借款人到本行營業網點償還。借人歸還逾期貸款則只能采取第二種方式。

第二十條 借款人償還貸款本息后，《借款合同》自行終止。本行應在《借款合同》終止后20日之內辦理抵押或質押登記注銷手續，并將財產或權利等憑證退還給借款人。

第二十一條 住房裝修按揭貸款不得展期。借款人未按期償還貸款本息時，自約定還款日次日起按中國人民銀行的規定計收逾期利息；借款人未按期支付貸款利息，本行按人民銀行有關規定計收復利。

第七章 違約與糾紛

第二十二條 《借款合同》需要變更時，應由借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議；有保證人的，應征得保證人同意。變更協議未達成之前，原《借款合同》繼續有效。

第二十三條 保證人失去擔保資格和能力，或發生合并、分立或破產時，借款人應變更保證人并重新辦理擔保手續。

第二十四條 借款人死亡、喪失民事行為能力或經人民法院宣告失蹤、死亡的，依據有關法律規定，應由其財產合法繼承人在繼承財產范圍內或其財產代管人在借款人財產范圍內繼續履行《借款合同》。

第二十五條 借款人有下列行為這一的，屬于違約：

（一）未按合同約定的還款計劃歸還貸款本息的；

（二）向貸款人提供虛假文件和資料的；

（三）借款人拒絕或阻撓貸款人定期監督檢查的；

（四）未經貸款行同意，借款人將設定抵押權的財產拆遷、出售、轉讓、贈與、重復抵押的；

（五）借款人用于抵押、質押的財產不足以償還貸款本息，或保證人因意外情況不能承擔連帶責任保證，而借款人未按要求重新落實抵押、質押或保證的；

（七）違反本辦法或《借款合同》規定的其他行為。

第二十六條 借款人有第二十五條所列行為之一時，貸款人可視借款人違約情況，采取以下一種或數種債權保護措施：

（一）限期糾正違法行為；

（二）按中國人民銀行規定收取逾期貸款利息；

（三）從借款人賬戶中直接扣款，償還貸款本息；

（四）按合同約定處分抵押物、質押財產，清償貸款本息；

（五）依法追索保證人連帶責任；

（六）解除合同，并提前收回原發放的貸款；

（七）依法采取其他必要措施。

第二十七條

借貸雙方發生糾紛時，應協商解決；如協商不成，任何一方均可依法向貸款行所在地法院起訴。

第二十八條 簽訂借款合同時必須在合同上加注：借款人因住房裝修質量等與裝修企業發生糾紛以及因建材或廚房設備質量等與銷售商發生糾紛時，雙方應自行協商解決，與貸款行無關。借款人及擔保人不得以糾紛為由拒絕履行《借款合同》以及擔保合同項下的義務。

第八章 附則

第二十九條 本辦法由行股份有限公司負責解釋和修改。

第三十條 本辦法自發布之日起執行。

第五篇：房屋預售許可證解析

買商品房是一個復雜而又“艱辛”的過程，在這個過程中，買家會碰到各種各樣的問題和疑難雜癥，甚至是陷阱，買家如果不想靠碰運氣才買到一套沒任何問題的房子，第一步就是要察看讀懂樓盤的《商品房預售許可證》。

不少買家都知道，買商品房要看《商品房預售許可證》，但往往只是“水過鴨背”———看過就忘，對《商品房預售許可證》里的種種“竅妙”一無所知，從而掉進了發展商有意無意設置的陷阱里。

其實，政府對樓盤發出的《商品房預售許可證》里有很多具體而嚴格的規定，如果發展商嚴格遵照規定來發售物業，買家的許多合法權益都能夠得到充分的保障。例如：政府規定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預售，多層建筑要完成三分之二才能預售;開發商要交齊預售部分的地價才發給預售許可證;預售房款必須專款專用等等。政府就是從預售許可證開始就替購房者對開發商進行把關和監督的。一個樓盤有沒有商品房預售許可證證明了該樓盤有否達到最基本的發售條件。

樓盤有了《商品房預售許可證》這張“出世紙”便可公開發售了，但這張“出世紙”還包括了許多豐富有用的信息，個中“竅妙”是非行內人所能了解得到的，記者采訪了專管《商品房預售許可證》發放工作的廣州市國土房管局房地產市場管理處的副處長劉志偉，如何讀懂商品房預售許可證?且聽劉志偉的“教路”。

1、復印件無效

政府規定樓盤只有取得了《商品房預售許可證》才可公開發售，《商品房預售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預售許可證必須是原件，復印件無效。

有一些發展商借口說把《商品房預售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復印件代替原件，其實卻在復印件上做了手腳，欺騙買家。從今年三月一號起，廣州市國土房管局對《商品房預售許可證》增發了副本，正本與副本之間的區別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發展商就算不便展示預售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。

2、附圖必須同時懸掛

《商品房預售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預售項目進行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規劃平面圖，并用紅筆把預售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規劃路也有標示。買家認真查看附圖，便可全面了解樓盤的規劃狀況，無良發展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規劃路經過小區的情況也就不會發生了。

在預售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預售房屋各棟位置。”這就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應。

目前絕大多數的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細規劃狀況。日前記者前往一個樓盤看樓，要求售樓人員出示預售許可證附圖，但該樓盤的所有售樓人員都異口同聲地指責記者是“離黍線”的，哪來的什么附圖?!按照規定，買家其實可以理直氣壯地要求發展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。

3、防止超面積銷售

在預售許可證上有“開發企業名稱”、“開發資質證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預售房屋建筑面積XX平方米XX套”、“預售房屋棟號及層數”，買家要認真核查自己要買的那套房子是否在預售的范圍內。如果買了不在預售范圍內的房子，買家的合法權益便不能得到有效的保障。有不少發展商經常預先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監管的情況下出現爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產證。

超面積銷售是目前市場上開發商比較普遍的一種違規行為，開發商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達到預售條件的，如果是未交地價而不能預售的，買家可能會得不到房產證，沒了監管就有可能爛尾。

4、預售款須入專用帳戶

在預售許可證上，有預售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發展商所得到的預售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產局監管，從而保證預售款不被發展商挪作他用，只用于此預售項目的建設。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風險。

由于開發商使用專用帳戶里的預售款是要先向政府部分申請，開發商借口這樣太麻煩，通常都會多設置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預售款在專用帳戶里，大部分預售資金在自已的帳戶里，當然開發商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預售證上的專用帳戶里。

5、有效期

《商品房預售許可證》里規定了土地使用權出讓年限從XX年XX月XX日起計算，住宅用地70年，商業用地40年，工業用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權出讓年限，因為有的土地使用權是經過了多手轉讓的，其土地使用權出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發售，但其使用年限卻已經少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。

《商品房預售許可證》上還標有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權益也得不到保護。

6、商品房買賣合同號

發證機關會在《商品房預售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從XX號到XX號是該預售許可證的合法合同。例如該預售許可證允許預售1000套房子，發證機關只會給發展商1001套商品房買賣合同，并且都標上了編號，只有在這些編號內的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預售許可范圍內。有些超面積預售的發展商往往會拿不在規定編號內的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產證。買家催要房產證的時候，發展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發展商是要等到下一批預售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進行對照。

另外，預售許可證上還有一項編號是“穗房預字第XX號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。

7、查詢與投訴

在《商品房預售許可證》上，有“發證機關查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業務人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能最有效、最直接地監管發展商。