第一篇：按揭貸款保證金（大全）

按揭貸款保證金

按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發商收取的錢，并承擔按揭貸款的連帶保證責任，直至房產證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發商。

何為按揭貸款保證金

銀行按揭貸款保證金擔保在銀行界普遍存在。通常的做法是銀行與房地產開發企業（以下簡稱開發商）簽訂《個人購房貸款項目合作協議》以及《個人購房擔保借款合同》，并在合同上約定，銀行為開發商開發樓盤的購房人發放住房按揭貸款，而開發商在銀行開立保證金專戶，并按著發放貸款余額的一定比例存入保證金，為銀行的按揭貸款提供擔保。當購房借款人取得房地產證，并辦妥以銀行為抵押權人的抵押登記手續后，銀行將保證金賬戶中的對應保證金退還給開發商。在此期間內，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發商代為償還，銀行有權直接從保證金賬戶中扣劃相關款項。

按揭貸款保證金的意義

按揭貸款保證金擔保為銀行的按揭貸款提供了第二還款來源，對于維護銀行的資金安全具有重要意義。

按揭貸款的背景

90年代初，中國引進了“按揭”。一時間，房地產開發蔚然成風，商品房銷售火爆，許多普通老百姓因此圓了住房夢。就在房地產市場一片欣欣向榮的同時，“按揭”風險所帶來的種種負面效應也接踵而至，受此影響的，包括購房人，包括貸款銀行，當然，也包括房地產開發商在內。

“按揭”降低了購房門檻，從而在一定程序上刺激了房屋需求量的進發，開發商受益匪淺。但是不可否認的是，開發商也潛移默化地被“按揭”風險所影響，風險來源于市場，來源于購房人，也來源于貸款銀行。

開發商在按揭貸款中的風險

“按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開發商回流資金提供了一臂之力，但是其中的風險也已經點點滴滴滲透于開發商的房屋銷售過程中。在購房人沒有取得房屋所有權證之前，因為各種復雜的情況，銀行隨時可能要求開發商提供連帶保證責任，因而引發的各方風險也會接踵而至。

1、連帶保證責任風險

開發商在“按揭”中最大的風險就在于承擔連帶保證責任。該風險也可謂一切風險之源頭，一切風險也皆因之而生。

所謂“連帶保證責任”，就是作為被保證人的購房人，一旦不履行還款義務，無論是惡意，還是善意，此時，作為受益人的銀行可以要求購房人承擔還款義務，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔違約責任，也可以要求開發商履行還款義務及違約責任。體現在訴訟中，銀行可以起訴購房人和開發商，也可以單獨起訴開發商。

2、回購風險

同樣是購房人逾期還款的違約行為，回購義務要求開發商按照《商品房買賣合同》約定的價款從購房人手中購買房屋，此時，開發商要出兩筆錢，一筆是購房人的首付款，一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。

可以看出，回購的結果使得房屋交易行為回溯到沒有交易之前，按揭銀行收回了貸款，購房人喪失了房屋，開發商痛苦的要從口袋里往外掏錢。

3、追償風險

開發商承擔連帶保證責任和回購責任的結果是開發商代購房人承擔了應向按揭銀行承擔的付款責任。因此，開發商有權在承擔責任之后，向購房人追償，彌補自己的損失。

開發商追償所能采取的方式有兩種，其一，開發商要求購房人賠償開發商承擔保證責任或回購責任的損失；其二，開發商解除商品房買賣合同，收回房屋。而這兩種方式均無保證措施，完全依賴法院判決和購房人的配合。

開發商按揭風險產生的原因

1、購房人的原因

(1)購房人未獲得貸款

購房人在與開發商簽訂《商品房買賣合同》時，能否獲得按揭貸款銀行的借款還是未知數。一旦購房人簽訂了《商品房買賣合同》，但卻沒有獲得貸款，而購房人又無力一次性付款時，通常都要求解除《商品房買賣合同》，對開發商而言，喪失了一次資金回流的機會，也因此浪費了時間成本。

(2)購房人不能按期償還貸款

購房人由于個人原因無力償還借款，或者惡意違約，不按期還 款，是開發商承擔連帶保證責任的直接導火索。按揭貸款銀行在無法追索購房人違約責任的情況下，會欣然要求開發商承擔連帶保證責任，或者回購房屋。

即便是按揭銀行可以追究購房人的違約責任，但是比較而言，直接追究開發商的連帶保證責任，并很方便的從保證金帳戶中扣取購房人所欠借款和違約金，對按揭銀行而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。

(3)購房人拖延辦理房產證

開發商的保證責任期限截止于購房人取得房屋所有權證，辦理完畢房屋抵押登記手續。因此，購房人能夠取得房屋所有權證是開發商解除擔保責任的關鍵。

但是，購房人何時能夠取得房屋所有權證，取決于開發商，購房人，政府房屋管理部門等多方的因素。開發商的大產權證辦理遲延，可能會導致購房人取得房產證的時間拖延；購房人可能由于不愿意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理房屋所有權證，或者看到房屋價格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權證；政府部門效率低下也會導致房產證辦理的拖延，這些因素都在無形之中延長了開發商的保證責任時間。

2、按揭銀行的原因

(1)未按期放款或未按購房人的要求放款

開發商往往都不會書面約定按揭銀行的放款時間，而由按揭銀行根據自身的辦事程序來具體確定。因此，現實中就存在按揭銀行故意拖延放款，或者任意變更放款條件，導致購房人本來符合放款條件，而又變得不符合，或者購房人實際獲得貸款與購房人之前要求的有所不同。

資金鏈是開發商的生命鏈，從銀行處獲取購房人的貸款，往往都被開發商列入資金回收計劃中，并成為資金運作過程中不可或缺的一部分，一旦銀行拖延或者拒絕放款，資金鏈斷裂給開發商造成的困境就可想而知。

(2)怠于行使解除權

在《借貸合同》中約定，對連續 3個月不還款或一年內累計6次逾期還款的，按揭銀行有權解除《借貸合同》。但按揭銀行并不急于行使解除權，這是因為，解除權行使的后果是按揭銀行將直接面對購房人，這種正面沖突費時費力，且很難取得效果。相反，不行使解除權，按揭銀行有權直接要求開發商承擔保證責任，從而直接劃扣保證金帳戶資金，迫使開發商去督促購房人履行還款義務。

開發商的對策

1、在《按揭合作協議》中盡量爭取不承擔保證責任

開發商承擔保證責任是風險之源，因此，徹底消除隱患的唯一辦法就是不承擔保證責任。這需要開發商和按揭銀行之間良好的合作關系，難度比較大，但是一旦達到，便可一勞永逸。

此外，預售抵押登記已經在實踐中廣為利用，并且也得到了法律的肯定，從這個角度而言，按揭銀行的貸款風險得到了很好的保障，開發商可以說服銀行放棄要求開發商承擔連帶保證責任。

2、在《按揭合作協議》中約定銀行逾期放款的違約責任

此原因前文有所論述，在此不再贅述。當然，銀行承擔逾期放款的違約責任的前提是購房人提供的材料真實有效。這樣的約定在一定程度上對銀行按期放資產生壓力，從而確保開發商回流資金的迅速和及時。

3、開發商代為行使解約權

購房人逾期還貸，銀行應行使解除《借貸合同》的權利而不行使時，開發商有權解除《商品房買賣合同》，要求購房人承擔違約責任。對此，開發商應在與購房人簽訂《商品房買賣合同》時予以確定。從合同法的角度，購房人按期還貸不僅僅是《借貸合同》的內容，同樣也是《商品房買賣合同》中的內容，購房人不按《商品房買賣合同》約定按期還貸，應視為違約，相對人開發商應該有權解除合同。

4、開發商代為辦理房產證

鑒于房屋產權證的辦理關系著開發商保證期限的長短，因此，開發商應當將辦理房產證的主動權控制在自己的手中。具體方式是，在《商品房買賣合同》中約定辦證的時間限制，并要求購房人在交付房屋時同時繳納公共維修基金及契稅，并委托開發商指定的律師或代辦機構辦理房產證。這樣，從簽訂買賣合同起，開發商就控制了辦理房產證的每個步驟，防止節外生枝。

銀行在按揭貸款的風險

保證金賬戶中的資金被法院凍結、扣劃的情形時有發生，原因在于法院有時認為該保證金擔保不屬于動產質押，不能具有對抗第三人的效力，亦即銀行并無優先受償權。

（1）銀行的法律風險首先來源于合同約定方面

合作協議對保證金賬戶中資金的性質約定不夠明確，未明確將其表述為動產質押；而且根據現行法律規定，動產質押不應約定擔保期間，該合同關于擔保期間的約定與動產質押的實質存在沖突；此外，合同約定在擔保期間內，若按揭購房人未按期還款時，銀行可以直接扣劃保證金歸還購房人的按揭貸款，此約定屬于擔保中的流質條款，不應產生法律效力。

（2）其次是在保證金特定化方面

在此應注意的是，《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》中未專門列明保證金賬戶的種類，人民銀行的賬戶查詢系統將保證金賬戶列為臨時賬戶，未顯示保證金的字樣，不利于質押權人主張權利。而且，在辦理住房按揭貸款業務中，保證金賬戶中的資金是不斷變化的。隨著按揭貸款的發放，保證金賬戶中的資金可能不斷增多；同樣，隨著房產證的辦妥并移交質權人，賬戶中的資金也在不斷返還出質人，也就是說保證金隨時都在進進出出，未能達到將金錢貨幣特定化的要求。

這幾方面的風險都將影響銀行保證金賬戶質押擔保的有效性，司法實踐中法院往往據此認定銀行保證金不具有質押效力，不能對抗第三人，不具有優先受償權，最終導致銀行債權保證金得不到司法認可，被執行扣劃，銀行擔保債權懸空。

銀行對策

1、資金特定化，每次劃轉簽訂合同

為更好地防控風險，在今后的業務操作中，對按揭保證金賬戶中的資金建議實行定期分批劃入劃出，每次劃轉都要簽訂相關合同，使保證金賬戶中的資金特定化，實現合同與賬戶中的資金一一對應。為便于操作，可事先擬定制式的合同文本，劃入或劃出時簽訂相應的質押合同（協議），完善法律手續。

推而廣之，保函、承兌匯票、信用證等業務的保證金設立過程則相對簡單，在債務合同簽訂后，只需在債權銀行開立保證金賬戶并存入相應資金，簽訂質押合同，銀行履行凍結止付程序后即成立保證金的質押。這三類質押保證金保證期間一般有固定期限，都與擔保的債務合同期限一致，擔保期間內質押資金不會有變動。金融機構在實際操作中還存在一些問題：常見的如保函和承兌業務的保證金沒有簽訂質押合同，只是客戶提出了保證金質押申請、銀行履行了凍結止付程序。

2、成立金錢動產質押，確保質押效力

為規范操作防范風險，銀行工作人員在操作中應注意：一是要求客戶以申請、承諾書等形式表明保證金“質押”的意愿；二是保證金賬戶質押的應簽訂《動產質押合同》、存單質押的簽訂《權利質押合同》。從而滿足《擔保法》司法解釋第85條關于金錢質押要求，成立金錢的動產質押，確保質押效力。

另外，隨著我國金錢動產質押的發展，人民銀行應當改革賬戶管理，為當事人提供設定包括特戶、保證金在內的資金特定化形式的方便。

風險最小化的建議

雙方風險最小的最好辦法還是雙方都有防范法律意識，采用有效措施完善與各方當事人之間的合同，使風險完全掌控在自身的視野范圍內，進而將風險降至最小化。完全避免風險或者置之不理的態度都是不正確的。

同時，最高人民法院也有必要對金錢動產質押的設定方式做更進一步的解釋，對目前各商業銀行普遍采用的保證金質押方式予以認可并規范其操作形式。只有相關法律法規完善了，分清了雙方各自的權利和義務，才能更好地解決這類爭執糾紛。

第二篇：按揭貸款保證金

按揭貸款保證金 按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發商收取 的錢，并承擔按揭貸款的連帶保證責任，直至房產證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發商。何為按揭貸款保證金 銀行按揭貸款保證金擔保在銀行界普遍存在。通常的做法是銀行與房地產開 發企業（以下簡稱開發商）簽訂《個人購房貸款項目合作協議》以及《個人購房 擔保借款合同》，并在合同上約定，銀行為開發商開發樓盤的購房人發放住房按 揭貸款，而開發商在銀行開立保證金專戶，并按著發放貸款余額的一定比例存入 保證金，為銀行的按揭貸款提供擔保。當購房借款人取得房地產證，并辦妥以銀 行為抵押權人的抵押登記手續后，銀行將保證金賬戶中的對應保證金退還給開發 商。在此期間內，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發商代為償 還，銀行有權直接從保證金賬戶中扣劃相關款項。按揭貸款保證金的意義 按揭貸款保證金擔保為銀行的按揭貸款提供了第二還款來源，對于維護銀行 的資金安全具有重要意義。按揭貸款的背景 90 年代初，中國引進了“按揭”。一時間，房地產開發蔚然成風，商品房銷 售火爆，許多普通老百姓因此圓了住房夢。就在房地產市場一片欣欣向榮的同時，“按揭”風險所帶來的種種負面效應也接踵而至，受此影響的，包括購房人，包 括貸款銀行，當然，也包括房地產開發商在內。“按揭”降低了購房門檻，從而在一定程序上刺激了房屋需求量的進發，開 發商受益匪淺。但是不可否認的是，開發商也潛移默化地被“按揭”風險所影響，風險來源于市場，來源于購房人，也來源于貸款銀行。開發商在按揭貸款中的風險 “按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開發商回流資金提供了一臂之力，但是其 中的風險也已經點點滴滴滲透于開發商的房屋銷售過程中。在購房人沒有取得房 屋所有權證之前，因為各種復雜的情況，銀行隨時可能要求開發商提供連帶保證 責任，因而引發的各方風險也會接踵 而至。

1、連帶保證責任風險 開發商在“按揭”中最大的風險 就在于承擔連帶保證責任。該風險也 可謂一切風險之源頭，一切風險也皆 因之而生。所謂“連帶保證責任”，就是作 為被保證人的購房人，一旦不履行還 款義務，無論是惡意，還是善意，此 時，作為受益人的銀行可以要求購房

人承擔還款義務，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔違約 責任，也可以要求開發商履行還款義務及違約責任。體現在訴訟中，銀行可以起 訴購房人和開發商，也

可以單獨起訴開發商。

2、回購風險 同樣是購房人逾期還款的違約行為，回購義務要求開發商按照《商品房買賣 合同》約定的價款從購房人手中購買房屋，此時，開發商要出兩筆錢，一筆是購 房人的首付款，一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。可以看出，回購的結果使得房屋交易行為回溯到沒有交易之前，按揭銀行收 回了貸款，購房人喪失了房屋，開發商痛苦的要從口袋里往外掏錢。

3、追償風險 開發商承擔連帶保證責任和回購責任的結果是開發商代購房人承擔了應向按 揭銀行承擔的付款責任。因此，開發商有權在承擔責任之后，向購房人追償，彌 補自己的損失。開發商追償所能采取的方式有兩種，其一，開發商要求購房人賠償開發商承 擔保證責任或回購責任的損失；其二，開發商解除商品房買賣合同，收回房屋。而這兩種方式均無保證措施，完全依賴法院判決和購房人的配合。開發商按揭風險產生的原因

1、購房人的原因(1)購房人未獲得貸款 購房人在與開發商簽訂《商品房買賣合同》時，能否獲得按揭貸款銀行的借 款還是未知數。一旦購房人簽訂了《商品房買賣合同》，但卻沒有獲得貸款，而 購房人又無力一次性付款時，通常都要求解除《商品房買賣合同》，對開發商而 言，喪失了一次資金回流的機會，也因此浪費了時間成本。(2)購房人不能按期償還貸款 購房人由于個 人原因無力償還借 款，或者惡意違約，不按期還 款，是開 發商承擔連帶保證 責任的直接導火 索。按揭貸款銀行 在無法追索購房人 違約責任的情況 下，會欣然要求開 發商承擔連帶保證 責任，或者回購房 屋。即便是按揭銀 行可以追究購房人 的違約責任，但是 比較而言，直接追 究開發商的連帶保

證責任，并很方便的從保證金帳戶中扣取購房人所欠借款和違約金，對按揭銀行 而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。(3)購房人拖延辦理房產證 開發商的保證責任期限截止于購房人取得房屋所有權證，辦理完畢房屋抵押 登記手續。因此，購房人能夠取得房屋所有權證是開發商解除擔保責任的關鍵。但是，購房人何時能夠取得房屋所有權證，取決于開發商，購房人，政府房 屋管理部門等多方的因素。開發商的大產權證辦理遲延，可能會導致購房人取得 房產證的時間拖延；購房人可能由于不愿意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理 房屋所有權證，或者看到房屋價格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權證； 政府部門效率低下也會導致房產證辦理的拖延，這些因素都在無形之中延長了開 發商的保證責任時間。

2、按揭銀行的原因(1)未按

按期放款或未按購房人的要求放款 開發商往往都不會書面約定按揭銀行的放款時間，而由按揭銀行根據自身的 辦事程序來具體確定。因此，現實中就存在按揭銀行故意拖延放款，或者任意變 更放款條件，導致購房人本來符合放款條件，而又變得不符合，或者購房人實際 獲得貸款與購房人之前要求的有所不同。資金鏈是開發商的生命鏈，從銀行處獲取購房人的貸款，往往都被開發商列 入資金回收計劃中，并成為資金運作過程中不可或缺的一部分，一旦銀行拖延或 者拒絕放款，資金鏈斷裂給開發商造成的困境就可想而知。(2)怠于行使解除權 在《借貸合同》中約定，對連續 3 個月不還款或一年內累計 6 次逾期還款的，按揭銀行有權解除《借貸合同》。但按揭銀行并不急于行使解除權，這是因為，解除權行使的后果是按揭銀行將直接面對購房人，這種正面沖突費時費力，且很 難取得效果。相反，不行使解除權，按揭銀行有權直接要求開發商承擔保證責任，從而直接劃扣保證金帳戶資金，迫使開發商去督促購房人履行還款義務。開發商的對策

1、在《按揭合作協議》中盡量爭取不承擔保證責任 開發商承擔保證責任是風險之源，因此，徹底消除隱患的唯一辦法就是不承 擔保證責任。這需要開發商和按揭銀行之間良好的合作關系，難度比較大，但是 一旦達到，便可一勞永逸。此外，預售抵押登記已經在實踐中廣為利用，并且也得到了法律的肯定，從 這個角度而言，按揭銀行的貸款風險得到了很好的保障，開發商可以說服銀行放 棄要求開發商承擔連帶保證責任。

2、在《按揭合作協議》中約定銀行逾期放款的違約責任 此原因前文有所論述，在此不再贅述。當然，銀行承擔逾期放款的違約責任 的前提是購房人提供的材料真實有效。這樣的約定在一定程度上對銀行按期放資 產生壓力，從而確保開發商回流資金的迅速和及時。

3、開發商代為行使解約權 購房人逾期還貸，銀行應行使解除《借貸合同》的權利而不行使時，開發商 有權解除《商品房買賣合同》，要求購房人承擔違約責任。對此，開發商應在與 購房人簽訂《商品房買賣合同》時予以確定。從合同法的角度，購房人按期還貸 不僅僅是《借貸合同》的內容，同樣也是《商品房買賣合同》中的內容，購房人

不按《商品房買賣合同》約定按期還貸，應視為違約，相對人開發商應該有權解 除合同。

4、開發商代為辦理房產證 鑒于房屋產權證的辦理關系著開發商保證期限的長短，因此，開發商應當將 辦理房產證的主動權控制在自己的手中。具體方式是，在《商品房買賣合同》中 約定辦

證的時間限制，并要求購房人在交付房屋時同時繳納公共維修基金及契稅，并委托開發商指定的律師或代辦機構辦理房產證。這樣，從簽訂買賣合同起，開 發商就控制了辦理房產證的每個步驟，防止節外生枝。銀行在按揭貸款的風險 保證金賬戶中的資金被法院凍結、扣劃的情形時有發生，原因在于法院有時 認為該保證金擔保不屬于動產質押，不能具有對抗第三人的效力，亦即銀行并無 優先受償權。（1）銀行的法律風險首先來源于合同約定方面 合作協議對保證金賬戶中資金的性質約定不夠明確，未明確將其表述為動產 質押；而且根據現行法律規定，動產質押不應約定擔保期間，該合同關于擔保期 間的約定與動產質押的實質存在沖突；此外，合同約定在擔保期間內，若按揭購 房人未按期還款時，銀行可以直接扣劃保證金歸還購房人的按揭貸款，此約定屬 于擔保中的流質條款，不應產生法律效力。（2）其次是在保證金特定化方面 在此應注意的是，《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》中未專門列明保證金賬 戶的種類，人民銀行的賬戶查詢系統將保證金賬戶列為臨時賬戶，未顯示保證金 的字樣，不利于質押權人主張權利。而且，在辦理住房按揭貸款業務中，保證金 賬戶中的資金是不斷變化的。隨著按揭貸款的發放，保證金賬戶中的資金可能不 斷增多；同樣，隨著房產證的辦妥并移交質權人，賬戶中的資金也在不斷返還出 質人，也就是說保證金隨時都在進進出出，未能達到將金錢貨幣特定化的要求。這幾方面的風險都將影響銀行保證金賬戶質押擔保的有效性，司法實踐中法 院往往據此認定銀行保證金不具有質押效力，不能對抗第三人，不具有優先受償 權，最終導致銀行債權保證金得不到司法認可，被執行扣劃，銀行擔保債權懸空。銀行對策

1、資金特定化，每次劃轉簽訂合同 為更好地防控風險，在今后的業務操作中，對按揭保證金賬戶中的資金建議 實行定期分批劃入劃出，每次劃轉都要簽訂相關合同，使保證金賬戶中的資金特 定化，實現合同與賬戶中的資金一一對應。為便于操作，可事先擬定制式的合同 文本，劃入或劃出時簽訂相應的質押合同（協議），完善法律手續。推而廣之，保函、承兌匯票、信用證等業務的保證金設立過程則相對簡單，在債務合同簽訂后，只需在債權銀行開立保證金賬戶并存入相應資金，簽訂質押 合同，銀行履行凍結止付程序后即成立保證金的質押。這三類質押保證金保證期 間一般有固定期限，都與擔保的債務合同期限一致，擔保期間內質押資金不會有 變動。金融機構在實際操作中還存在一些問

題：常見的如保函和承兌業務的保證 金沒有簽訂質押合同，只是客戶提出了保證金質押申請、銀行履行了凍結止付程 序。

2、成立金錢動產質押，確保質押效力 為規范操作防范風險，銀行工作人員在操作中應注意：一是要求客戶以申請、承諾書等形式表明保證金“質押”的意愿；二是保證金賬戶質押的應簽訂《動產 質押合同》、存單質押的簽訂《權利質押合同》。從而滿足《擔保法》司法解釋 第 85 條關于金錢質押要求，成立金錢的動產質押，確保質押效力。另外，隨著我國金錢動產質押的發展，人民銀行應當改革賬戶管理，為當事 人提供設定包括特戶、保證金在內的資金特定化形式的方便。風險最小化的建議 雙方風險最小的最好辦法還是雙方都有防范法律意識，采用有效措施完善與 各方當事人之間的合同，使風險完全掌控在自身的視野范圍內，進而將風險降至 最小化。完全避免風險或者置之不理的態度都是不正確的。同時，最高人民法院也有必要對金錢動產質押的設定方式做更進一步的解釋，對目前各商業銀行普遍采用的保證金質押方式予以認可并規范其操作形式。只有 相關法律法規完善了，分清了雙方各自的權利和義務，才能更好地解決這類爭執 糾紛。

第三篇：按揭貸款保證金協議

保證金協議

甲方（擔保人）：

乙方（貸款人）：

現有乙方認購由甲方開發建設的明珠花園小區樓單元號房，面積為。乙方選擇按揭貸款付款方式，并確定由甲方（嘉峪關市紅日房地產開發有限公司）為乙方代做擔保，為了使乙方能更好的履行貸款合同，經甲乙雙方協商一致達成如下協議：

一、乙方自愿向甲方繳納現金壹萬元整（小寫：10000元）作為還款保證金，如乙方因個人原因未按時、足額向銀行還本付息，甲方有權從保證金中扣除相應的金額向銀行還本付息，并同時每次從乙方保證金中扣除違約金貳仟元（小寫：￥2000元）；

二、如乙方有惡意拖欠貸款行為，按《商品房買賣合同》附件五相關約定執行；

三、自乙方在銀行成功辦理按揭貸款并獲放款之日起一年內，若無拖欠銀行按揭貸款現象，甲方全額退還乙方保證金；若乙方有拖欠貸款行為，則甲方在扣除違約金及應向銀行支付的本息后將剩余的保證金退還乙方；

四、本協議在執行過程當中發生任何糾紛，甲乙雙方可協商解決，協商不成的可依法向人民法院起訴；

五、本協議一式貳份，甲乙雙方各執壹份。經雙方簽字蓋章后生效。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

日期：日期：

第四篇：按揭貸款保證金支取操作規程

按揭貸款保證金支取操作規程

為加強住房公積金按揭貸款擔保保證金管理，防范風險，規范按揭保證金支取業務，根據《連云港市住房公積金委托貸款管理暫行辦法》、《連云港市住房公積金按揭貸款業務操作規程》等相關文件規定，制定本操作規程。

一、按揭貸款擔保保證金退還條件

開發企業由于回證、多繳按揭保證金等原因，導致其按揭保證金余額超出所需繳存金額，開發企業可以向“公積金中心”申請退還多余部分按揭保證金。

二、按揭貸款擔保保證金退還材料

開發企業由于回證申請退還按揭保證金的，需提供有銀行簽章的《按揭貸款回證清單》。

三、按揭貸款擔保保證金退還辦理流程

1、開發企業攜相關材料向“中心”提出退還按揭保證金申請。

2、“中心”受理

經辦人員對開發企業的保證金繳存情況、貸款發放情況（重點查看已貸借款人還款狀況，無逾期風險的可以退還）、回證情況進行審查（剩余未回證貸款少于10戶的按100%預留保證金），符合條件的核準可支取額度，出具《住房公積金按揭保證金支用審批表》(一式三份)并簽字。

3、“中心”審批

（1）“中心”復核。經辦人員將《住房公積金按揭保證金支用審批表》及相關材料交部門負責人，部門負責人復核（各縣管理部可以將復核、審核兩步驟合一，由部門副主任承擔該項工作；各縣管理部主任負責審批。做好監督制衡和風險防控工作）。

（2）“中心”審核（市本級）。貸款管理部門審核。（3）“中心”審批（市本級）。中心主任室審批。

4、簽發支票

會計核算部門（或管理部）根據《住房公積金按揭保證金支用審批表》開具轉賬支票。

5、營業部（或管理部）通知開發企業領取支票。

6、開發企業領取支票并辦理支取轉賬。

7、辦理時限5個工作日。

四、檔案歸檔

貸款經辦部門做好按揭貸款擔保保證金退還檔案的歸檔工作。

第五篇：按揭貸款協議

抵押人（甲方）：_________

抵押權人（乙方）：_________

為確保_________年_________字第_________號_________合同（以下簡稱主合同）的履行，甲方同意將其購買的而尚未付清余款的房地產抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔保。甲方保證提供的資料真實合法有效。為此，甲、乙雙方根據自愿、公平和誠實信用的原則，經協商，訂立本合同。

第一條　甲方購買的該房地產座落于_________建設面積_________m2，系_________房地產開發公司開發的商品房，商品房預（銷）售合同號_________，土地使用權性質為出讓（劃撥）。

第二條　甲方同意將上述房地產及其附著物之全部權益設立抵押權抵押給乙方。

第三條　甲方購買房地產的價格為￥_________萬元，甲方已交房款人民幣（大寫）_________萬元。抵押貸款額為人民幣（大寫）_________萬元。

第四條　設立抵押之房地產擔保范圍為被擔保債務的主債權及利息、違約金、損害賠償金、實現抵押權的費用。

第五條　抵押期限從借款開始至還清所欠款項為止。

第六條　抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應當維護抵押物的完好，乙方有權檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。

第七條　抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉讓、出租、再抵押、拆除、改建；不得改變其用途；未通知乙方，上述行為無效。

轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，乙方可以要求甲方提供相應的擔保；甲方不提供的，不得轉讓抵押物。

甲方轉讓抵押物所得的價款，應當向乙方提前清償所擔保的債權或者向乙方同意的第三人提存，超過債權數額的部分歸甲方所有，不足部分由債務人清償。

第八條　抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其它債權的擔保。

第九條　除自然耗損外，抵押物發生損壞，甲方應當采取措施，負責保養和維修，以減少損失，其費用由甲方自負，并及時通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務擔保的，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保以彌補不足或根據《保險法》的規定直接向保險公司行使求償權。

第十條　抵押物由于國家建設及其它政府行為而導致抵押物價值降低不足以作為債務擔保時，乙方有權要求甲方重新提供或增加擔保。

第十一條　甲方應乙方要求需要保險的，甲方應在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權人作為保險賠償的第一受益人。甲方在合同有效期內，不得自行撤銷保險，在保險期限結束而本合同未結束時，應繼續全額投保。

第十二條　抵押關系中合同主體發生變更，本合同繼續有效。合同規定的權利、義務，由變更后的合同主體享有、承擔。抵押當事人應共同到揚州市房產交易所申請辦理合同變更登記手續。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對方同意。

第十三條　違約責任：_________

第十四條　該抵押合同簽訂后（土地上新增的房屋不屬于抵押財產），債務人如未能按主合同履行債務，乙方可按國家規定，向有關部門申請處分抵押物。在處分抵押物時，除以劃撥方式取得的土地使用權須先繳納相當于土地出讓金數額外，所得款項按如下順序分配：

（一）支付處分抵押物的費用；

（二）扣繳抵押物應當繳納的稅費；

（三）償還債權人的債權本金、利息、違約金及損害賠償金；