第一篇：房地產企業業務招待費如何納稅調整--2014.08.30（小編推薦）

房地產企業業務招待費如何納稅調整

【問題】：我公司是房地產開發企業，2010年籌建期間未進行生產建設，通過“長期待攤費用——招待費”科目核算招待費12萬元，通過“長期待攤費用——其他”科目核算其他費用50萬元。

2011年5月我公司開始進行某項目房地產開發，5月～12月發生招待費10萬元。但2011年12月止未取得收入，第一筆收入于2012年1月取得。請問：

1、我公司攤銷“長期待攤費用——其他”科目50萬元及“長期待攤費用——招待費”科目12萬元的日期應是2011年6月還是取得第一筆收入的2012年1月？

2、若開始攤銷的日期為2011年6月，則攤銷以前年度招待費為17萬元（7＋10），由于當年無預售房收入，是否17萬元應全額調增？

若開始攤銷的日期為2012年1月，則當年招待費10萬元，由于當年無預售房收入，是否10萬元應全額調增？

3、2012年取得未完工開發產品收入時，由于產品未完工，收到的預收賬款可否作為2012年業務招待費及攤銷業務招待費合計的計算基數？

【解答】：

1、《企業所得稅法實施條例》第四十三條規定，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5?。

根據上述規定，房地產開發公司2010年度發生的招待費應在2010年度扣除，不能結轉到以后年度扣除。2010年度、2011年度的銷售收入為零，發生的招待費均不能在稅前列支。《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）

第九條規定，新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。

企業在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費，也可根據上述規定處理。

《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第七條規定，企業自開始生產經營的年度，為開始計算企業損益的年度。企業從事生產經營之前進行籌辦活動期間發生籌辦費用支出，不得計算為當期的虧損，應按照《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定執行。

《企業所得稅法實施條例》第七十條規定，企業所得稅法第十三條第（四）項所稱其他應當作為長期待攤費用的支出，自支出發生月份的次月起，分期攤銷，攤銷年限不得低于3年。

因此，房地產開發企業發生的符合稅法規定的開辦費支出，可在開始經營之日當年一次性扣除，也可以按長期待攤費用支出發生的次月起，按不低于3年的攤銷期限分期攤銷。開始經營之日的當年是指企業的各項資產投入使用開始的年度，或者對外經營活動開始年度。

若你公司2011年5月開始經營，可以在2011年6月起分期攤銷開辦費或在2011年度一次性扣除開辦費。

2、2010年度、2011年度發生的招待費支出均應在發生當年稅前扣除。2012年度沒有銷售收入，當年發生的招待費不能稅前扣除。

3、《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：??

因此，你公司取得的預收款，若符合上述規定的，應確認為銷售收入。該收入應作為業務招待費的計提基數。

【另外，國家稅務總局公告2012年第15號 國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告——

五、關于籌辦期業務招待費等費用稅前扣除問題 企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除；發生的廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除。

【學習體會】 關于籌建期的業務招待費問題也是一直存在爭議的，各地的規定不一樣，業務招待費也是企業發生的與取得應收收入有關的支出，符合企業所得稅法第八條的規定，應該允許其按照規定扣除，雖然在籌建期間肯能沒有收入，但是也不能因此而否定其稅前扣除的合理性和合法性問題，雖然當期沒有收入，但是發生的招待費是與未來期間的收入相關的，則應該準許稅前扣除，即調增40%就可以，這條規定遵照企業所得稅扣除的基本精神的，以此類推，如果企業當年的收入0（經營年度），那么發生生的招待費是否可以扣除呢？筆者認為可以，可以參照籌建期的處理，即匯算清繳調增40%就行。廣告費的規定也是同樣的道理。】

第二篇：廣告費、業務宣傳費、業務招待費稅前扣除標準及納稅調整

業務招待費：關于業務招待費的扣除，企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售是（營業）收入的0.5%。

例：例如：公司100w銷售額，A、若實際發生業務招待費10000，怎么算，B、若實際發生2000又怎么算

A、若實際發生業務招待費10000，其扣除標準（1）最高不得超過100w×0.5%=5000 元；（2）按實際發生額計算，即：10000×60%=6000 元。

看（1）與（2）誰低，其扣除標準就取誰，因此，其扣除標準應為5000元。

B、若實際發生業務招待費為2000，（1）最高不得超過100w×0.5%=5000 元，(2)按實際發生額計算，即：2000×60%=1200元,（1）與（2）比較，（2）最低，取（2），其費用扣除標準為1200元，按1200扣除費用，在所得稅稅前列支!廣告費業務宣傳費：新《企業所得稅法實施條例》條例第四十四條規定：“企業發生的符合條件的廣告費和業務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，不超過當年銷售（營業）收入15%的部分，準予扣除；超過部分，準予在以后納稅結轉扣除。”

廣告費納稅調整事項：

附：根據稅法的規定，納稅人每一納稅發生的廣告費支出超過稅法規定扣除限額的部分，可無限期向以后納稅結轉。

根據企業會計制度的規定，上述無限期向以后納稅結轉的廣告費，無需進行會計處理。對于無限期向以后納稅結轉的廣告費支出金額及其在以后實際扣除情況，可以在備查簿中進行登記記錄。

舉例說明：

某企業2006年年初以前累計結轉的尚未扣除的廣告費支出17 000元，當年利潤總額500 000元，發生廣告費10 000元，按照稅法規定準予扣除的廣告費限額為25 000元。另外，該企業不存在其他納稅調整事項，企業所得稅稅率33%。則：

當年廣告費扣除限額超過實際支出額 = 25 00015 000 = 485 000元

當年應交企業所得稅 = 485 000 * 25% = 121 250元

當年累計結轉的尚未扣除的廣告費支出 = 17 000-15 000 = 2 000元

企業可以設置備查簿記錄該無限期結轉的廣告費扣除情況：

1.2005年尚未未扣除的廣告費支出：17 000元

2.2006年實際扣除以前廣告費：15 000元

3.2006年底尚未扣除的廣告費支出：2 000元

第三篇：企業業務招待費管理辦法

企業業務招待費管理辦法

第一章 總 則

第一條 根據國家機關和集團公司差旅費管理要求，為做好本公司業務招待費管理工作，根據合理、合法、有效、節約的原則，降低公司運營成本，規范、控制費用開支，提高工作效率，特制定本制度。

第二章 業務招待費使用原則

第二條 業務招待費定義：業務招待費是指公司為業務經營的合理需要而支付的業務招待費用，發生業務招待費用須事前取得領導批準。業務招待費主要包括以下類別：

1、因公司業務及運營需要與外部客戶產生的宴請或工作餐支出費用；

2、基于開展業務需要，同客戶一同參加會議、交際活動等發生的費用開支；；

3、在業務招待過程中發生的其他合理業務交際費用支出。

第三章 業務招待費的管理原則

第三條 業務招待費的使用實行預算控制、集中管理的原則。所有業務招待費均由辦公室統一管理、審批，財務部負責制定預算，并將業務招待費使用情況進行監督和控制。

第四條 堅決控制非業務性接待，適當控制業務接待。集團內部單位人員業務接待應盡量安排在公司食堂。

第五條 嚴格分檔次接待，按照被接待人員的級別及與公司業務的相關程度，實行對口接待，應適當從緊控制陪客人數，禁止越檔次接待。第四條 業務招待費的審批權限

第六條 業務招待費一律由公司總經理審批，其他部門和個人一律不得安排業務招待費。

（一）公司食堂招待的審批程序

食堂招待分為工作餐和客餐兩種（工作餐即指平時供應員工的飯菜，客餐即指除工作餐外專門為客人烹制的菜肴和酒水）。

工作餐招待的審批程序：對口接待單位（部門）向綜合部提出申請，并由綜合部開具工作餐通知單（附件一），客人憑工作餐通知單到食堂窗口打飯、菜用餐。

客餐招待的審批程序：經公司分管領導同意，由對口接待單位（部門），填寫客餐申請單（附件二）送綜合部確定用餐標準，并按本辦法第五條權限核準后，交綜合部準備膳食和酒水。

（二）公司食堂招待開支標準

1、因工作關系外單位一般來人來客，一律用工作餐招待。工作餐計費標準按食堂當日公布的每份飯菜金額標準收取。

2、政府部門、上級機關、關聯單位主辦以上人員來公司辦理公務，需在公司食堂用餐，原則上用客餐招待（操作程序按第六條第一款執行）。用餐后，接待單位需在食堂客餐結算表、酒水消耗領用表上簽證。

3、招待一般來賓來客，每席餐費不超過300元（含酒水等），酒水標準白酒控制在150元/瓶以下。

4、招待政府部門正股級以上副局級（含副局級）以下干部、集團部門經理級別人員每席不超過1000元（含酒水等），酒水標準白酒控制在200元/瓶以下。

5、招待政府部門正局級及分局一把手每席不超過1200元（含酒水），酒水標準白酒控制在300元/瓶以下。

6、招待用白酒一般不超過2瓶，特殊情況最多一次不能超過3瓶（每席標準），并且白酒不得超過標準。

7、招待政府主要領導及政府部門關鍵領導、集團副總裁以上領導，費用標準由集團分管領導同意后執行。

第七條

外部招待費的審批程序與開支標準

（一）外部招待的審批程序

外部招待是指因工作需要而在公司食堂以外進行的招待。對外招待實行事前報總經理同意審批制度，按本辦法第五條權限核準后方可執行。

（二）外部招待開支標準

1、招待一般來賓來客，每席餐費不超過500元（含酒水等），酒水標準白酒控制在100元/瓶以下。

2、招待政府部門正股級以上副局級（含副局級）以下干部、集團部門經理級別人員每席不超過1200元（含酒水等），酒水標準白酒控制在300元/瓶以下。

3、招待政府部門正局級及分局一把手每席不超過18000元（含酒水），酒水標準白酒控制在400元/瓶以下。

4、招待用白酒一般不超過2瓶，特殊情況最多一次不能超過3瓶（每席標準），并且白酒不得超過標準。

5、招待政府主要領導及政府部門關鍵領導、集團副總裁以上領導，費用標準由集團分管領導同意后執行。

第八條

財務控制與監督

1、財務部應嚴格審查業務招待費發生的業務是否真實、票據是否合法、單據是否齊全、審批是否完整。

2、財務部有權拒絕不符合業務招待標準、報銷流程、審批權限的業務招待費的報銷。

3、業務招待費報銷遵循誰經手誰報銷的原則，不得由他人代報業務招待費。業務招待同時有多個經辦人參與招待，應由最高職務經辦人報帳。

4、公司外來單位或人員（包括集團內兄弟單位、關聯企業和個人）在公司食堂就餐收費標準，由綜合部另行發文規定。

5、單餐消費50元/人以上的，需向酒家索取清單或清單復印件，提交給總經理、財務部審核人員作為報銷依據。庫存酒水核銷單應與對應的餐費報銷單一起提交總經理審批、財務部復核。餐費報銷單上應注明公司參與接待的人員、接待的客人人數。

6、所有宴請、業務費用開支必須列明事由、招待對象。

7、業務招待費核算范圍及要求

（1）招待費一律記入“管理費用-業務招待費”中，不允許在其他科目中列支。合同標明提供安裝食宿支出的入賬科目與合同標的入賬科目相同。

（2）招待費包括因公接待相關單位人員發生的差旅費、住宿費等。

（3）招待費包括因公接待從綜合部領用的煙、酒、飲料等，依據領用單，由綜合部開具《煙酒出庫單》記入招待費。

（4）公司食堂接待的菜金應合理標價，因公在食堂接待發生的招待費，點菜單上須按照菜金標價記錄金額，并經負責接待人簽字確認，月底憑點菜單從福利費中轉出記入招待費。合同標明的提供食宿，在規定的標準內，依據實際發生額，從福利費中轉出記入相關科目。

（5）公司發生的業務招待費用，如存在票據本身與業務實質不相符之費用，必須還原成“業務招待費用”列示，并說明原因。

（6）原則上無票據開支必須有證明人。

第九條

其他

1、本辦法自2009年1月1日起開始執行。

2、本辦法解釋權在公司財務部和綜合部。學會計論

第四篇：企業業務招待費管理辦法

企業業務招待費管理辦法

第一條 總則

為了加強并規范公司的業務招待費支出管理，特制定本辦法。第二條 業務招待費適用范圍

業務費：是指因業務需要發生的禮金、禮品、贊助費及因業務需要贈送的煙、酒等。

招待費：是指因工作關系招待有關人員就餐費、娛樂費用；因公接待相關單位人員發生的差旅費、住宿費等；在公司食堂招待時發生的就餐費；因招待領用的酒水、飲料及香煙等。

第三條 業務招待費的使用原則

業務招待費應堅決貫徹“可接待可不接待，不接待”，“可參與可不參與接待人員，不參與”，“可發生可不發生費用，不發生”，“態度熱情，費用從簡”的原則。第四條 業務招待費的管理原則

1、按照公司簽定責任狀時下達的指標，在限額內使用業務招待費，嚴禁超支現象發生。所有的招待實行事前審批制度。

2、招待費由分管副總經理、總經理按照本辦法第五條的權限審批。

3、堅決控制非業務性接待，適當控制業務接待。業務接待應盡量安排在公司食堂，全年招待費用總額中的食堂招待額度要占總額的50%以上。各部門因工作確實需要在公司外安排招待時，參加本條第二款執行。

4、集團來人除領導視察外，一律在員工食堂自費就餐；集團內各兄弟單位、關聯企業因公出差到公司，原則上用工作餐接待。

5、外協單位除合同標明提供安裝食宿及接風、送行外，一律不安排免費伙食。確需接風、送行的，在公司招待費中開支。

6、嚴格執行分檔次接待原則，各檔次選定1-2家酒家、賓館，對應接待。禁止越檔次接待。

7、接待用餐時，嚴格控制陪客人數，實行對口接待。堅持執行中、高檔接待司機不參與陪客就餐規定。同時，原則上陪客人數不得超過2人，若公司陪同用餐人員多于2人時，應事先經過總經理批準。第五條 業務招待費的審批權限

業務費：一律由集團分管領導控制，其他部門和個人一律不得安排業務費。招待費：對于在公司食堂安排的招待，副總經理審批單次預算1000元（含酒水，下同）以內限額的招待費，總經理審批單次2000元以內限額的招待費，2000元以上標準報集團分管領導同意后執行。第六條 公司食堂招待費的審批程序與開支標準

（一）公司食堂招待的審批程序

食堂招待分為工作餐和客餐兩種（工作餐即指平時供應員工的飯菜，客餐即指除工作餐外專門為客人烹制的菜肴和酒水）。

工作餐招待的審批程序：對口接待單位（部門）向綜合部提出申請，并由綜合部開具工作餐通知單（附件一），客人憑工作餐通知單到食堂窗口打飯、菜用餐。客餐招待的審批程序：經公司分管領導同意，由對口接待單位（部門），填寫客餐申請單（附件二）送綜合部確定用餐標準，并按本辦法第五條權限核準后，交綜合部準備膳食和酒水。

（二）公司食堂招待開支標準

1、因工作關系外單位一般來人來客，一律用工作餐招待。工作餐計費標準按食堂當日公布的每份飯菜金額標準收取。

2、政府部門、上級機關、關聯單位主辦以上人員來公司辦理公務，需在公司食堂用餐，原則上用客餐招待（操作程序按第六條第一款執行）。用餐后，接待單位需在食堂客餐結算表、酒水消耗領用表上簽證。

3、招待一般來賓來客，每席餐費不超過300元（含酒水等），酒水標準白酒控制在150元/瓶以下。

4、招待政府部門正股級以上副局級（含副局級）以下干部、集團部門經理級別人員每席不超過1000元（含酒水等），酒水標準白酒控制在200元/瓶以下。

5、招待政府部門正局級及分局一把手每席不超過1200元（含酒水），酒水標準白酒控制在300元/瓶以下。

6、招待用白酒一般不超過2瓶，特殊情況最多一次不能超過3瓶（每席標準），并且白酒不得超過標準。

7、招待政府主要領導及政府部門關鍵領導、集團副總裁以上領導，費用標準由集團分管領導同意后執行。

第七條 外部招待費的審批程序與開支標準

（一）外部招待的審批程序

外部招待是指因工作需要而在公司食堂以外進行的招待。對外招待實行事前報總經理同意審批制度，按本辦法第五條權限核準后方可執行。

（二）外部招待開支標準

1、招待一般來賓來客，每席餐費不超過500元（含酒水等），酒水標準白酒控制在100元/瓶以下。

2、招待政府部門正股級以上副局級（含副局級）以下干部、集團部門經理級別人員每席不超過1200元（含酒水等），酒水標準白酒控制在300元/瓶以下。

3、招待政府部門正局級及分局一把手每席不超過18000元（含酒水），酒水標準白酒控制在400元/瓶以下。

4、招待用白酒一般不超過2瓶，特殊情況最多一次不能超過3瓶（每席標準），并且白酒不得超過標準。

5、招待政府主要領導及政府部門關鍵領導、集團副總裁以上領導，費用標準由集團分管領導同意后執行。第八條 財務控制與監督

1、財務部應嚴格審查業務招待費發生的業務是否真實、票據是否合法、單據是否齊全、審批是否完整。

2、財務部有權拒絕不符合業務招待標準、報銷流程、審批權限的業務招待費的報銷。

3、業務招待費報銷遵循誰經手誰報銷的原則，不得由他人代報業務招待費。業務招待同時有多個經辦人參與招待，應由最高職務經辦人報帳。

4、公司外來單位或人員（包括集團內兄弟單位、關聯企業和個人）在公司食堂就餐收費標準，由綜合部另行發文規定。

5、單餐消費50元/人以上的，需向酒家索取清單或清單復印件，提交給總經理、財務部審核人員作為報銷依據。庫存酒水核銷單應與對應的餐費報銷單一起提交總經理審批、財務部復核。餐費報銷單上應注明公司參與接待的人員、接待的客人人數。

6、所有宴請、業務費用開支必須列明事由、招待對象。

7、業務招待費核算范圍及要求

（1）招待費一律記入“管理費用-業務招待費”中，不允許在其他科目中列支。合同標明提供安裝食宿支出的入賬科目與合同標的入賬科目相同。（2）招待費包括因公接待相關單位人員發生的差旅費、住宿費等。

（3）招待費包括因公接待從綜合部領用的煙、酒、飲料等，依據領用單，由綜合部開具《煙酒出庫單》記入招待費。

（4）公司食堂接待的菜金應合理標價，因公在食堂接待發生的招待費，點菜單上須按照菜金標價記錄金額，并經負責接待人簽字確認，月底憑點菜單從福利費中轉出記入招待費。合同標明的提供食宿，在規定的標準內，依據實際發生額，從福利費中轉出記入相關科目。

（5）公司發生的業務招待費用，如存在票據本身與業務實質不相符之費用，必須還原成“業務招待費用”列示，并說明原因。（6）原則上無票據開支必須有證明人。第九條 其他

1、本辦法自2009年1月1日起開始執行。

2、本辦法解釋權在公司財務部和綜合部。

第五篇：房地產企業預售房款如何進行納稅調整？

房地產企業預售房款如何進行納稅調整？

房地產企業主營業務收入確認條件以《企業會計準則－收入》為依據，而企業所得稅計稅收入確認的條件以國稅發【2009】31號文件為依據。會計處理方法與稅法執行口徑的差異會導致納稅調整方法不同。現結合會計處理說明房地產企業預售房款的納稅調整方法。

一、房地產公司會計核算1.領取預售房許可證之后至開發產品交付之前收到的款項，全部作“預收賬款”處理。2.所有主營業務收入均通過預收賬款科目結轉。即使是一次性收款同時交房結算方式，也先借記“銀行存款”，貸記“預收賬款”，同時借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入”。3.預收賬款繳納的營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、預繳的土地增值稅，各月末借記“預付賬款-預交營業稅及附加”，貸記“應交稅費-應交營業稅”等科目，次月申報繳納時，借記“應交稅費——應交營業稅”等科目，貸記“銀行存款”科目。待“預收賬款”結轉收入時，按照結轉收入數與營業稅及附加（含土地增值稅）的綜合征收率的乘積，借記“營業稅金及附加”科目，貸記“預付賬款-預交營業稅及附加”科目。4.開發產品交付之日由預收賬款結轉至主營業務收入，同時結轉主營業務成本。結轉主營業務成本=（預算開發總成本/總可售建筑面積）×交付的建筑面積借：主營業務成本貸：開發產品

二、稅收政策依據１.未完工產品預收賬款的稅務處理國稅發【2009】31號第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。國稅發【2009】31號第八條規定，企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15%；開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%；開發項目位于其他地區的，不得低于5%；屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。2.完工產品預收賬款的稅務處理國稅發【2009】31號第三條規定，企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；開發產品已開始投入使用；開發產品已取得了初始產權證明。國稅發【2009】31號第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得完工產品的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

三、納稅調整方法及計算公式1.納稅調整方法國稅發【2009】31號文件規定，房地產企業未完工產品取得的預收款必須首先按照主管稅務機關規定的計稅毛利率計算預計利潤并入當期應納稅所得總額征稅。在計算預計利潤時，與預收賬款一并繳納的營業稅及附加（指營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅和教育費附加、地方教育費附加，下同）允許同時扣除。房地產完工后無論是否交付，已經取得的預售房款均必須確認計稅收入，同時按照配比原則扣除相應的計稅成本和營業稅及附加，相應地，未完工前已確認的預計毛利額必須作納稅調減處理。根據《企業會計準則第14號——收入》的相關規定，開發產品銷售收入必須在商品房實際交付時確認主營業務收入，同時結轉成本、營業稅及附加。由于開發產品是完工在前，交付在后，而且完工與交付可能跨發生，完工時已按計稅利潤確認所得，會計上核算的主營業務利潤（主營業務收入-主營業務成本-主營業務稅金及附加）必須作納稅調減處理，否則會導致重復征稅。此外，由于房地產開發企業通常采取滾動開發，同一往往同時存在“未完工產品”、“已完工未交付產品”、“已完工已交付產品”，在進行納稅調整時必須綜合考慮。2.企業所得稅計算公式企業所得稅匯算清繳應納稅額=【會計利潤 預收賬款納稅調整 其他納稅調整-彌補以前虧損】×稅率上式中，預收賬款納稅調整額應區別情況處理：由于：（1）半成品預計毛利=半成品本期新增預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）（2）產成品計稅利潤=產成品計稅收入-產成品計稅成本-產成品計稅收入×營業稅及附加征收率其中，產成品計稅收入=產成品預收款；產成品計稅成本=產成品總計稅成本×（產成品預收款/產成品合同總價）因此：（1）未完工預收款納稅調整額=半成品本期新增預收賬款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）（2）完工預收款納稅調整額=半成品預收款計稅毛利（產成品計稅利潤-產成品以前已調增的預計毛利）-主營業務利潤=當年半成品新增預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）【截至當年末產成品累計預收款-產成品總計稅成本×（截至當年末產成品累計預收款/產成品合同總價）-截至上末產成品累計預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）】-（主營業務收入-主營業務成本-營業稅及附加）（3）完工次年及以后預收款納稅調整額=半成品預收款計稅毛利（產成品計稅利潤-產成品以前已調增的預計利潤）-主營業務利潤=當年半成品新增預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率）【當年產成品新增預收款-產成品總計稅成本×（當年產成品新增預收款/產成品合同總價）-當年產成品新增預收款×（計稅毛利率-營業稅及附加征收率】-（主營業務收入-主營業務成本-營業稅及附加）注：上式中，半成品即未完工產品；產成品即完工產品。由此可見，上述納稅調整方法計算過程非常復雜，如果再考慮成本中未按規定取得合法憑據金額的調整，其難度可想而知。實際工作中，基層稅務機關并沒有嚴格執行國稅發【2009】31號文有關收入確認的規定，而是采取簡化處理方法，即無論是完工產品，還是未完工產品，凡預收款均按照計稅毛利率計算預計利潤并入當期所得按季預繳、年終匯算清繳。待開發產品交付時結轉收入（計稅收入與會計收入結轉時間相同）時，前期調增所得作納稅調減處理，簡化后的計算公式如下：年終匯算清繳應納所得稅=【全年經審計后的會計利潤（年末預收賬款余額-年初預收賬款余額）×（計稅毛利率-營業稅及附加綜合征收率）其他納稅調整-彌補以前虧損】×25%-本已預繳稅款

四、案例分析某房地產企業開發“南山國際”住宅項目，2006年初動工，當年取得預售房許可證，并取得未完工產品預收賬款1000萬元。2007年7月20日項目完工，2007年1月1日至7月20日取得未完工產品預收賬款1500萬元，7月21日至12月31日取得完工產品預收賬款600萬元，當年交付產品結轉主營業務收入500萬元。2008年取得完工產品預收賬款2000萬元，當年交付產品結轉收入1400萬元。2009年產品全部交付，剩余預收賬款3200萬元全部結轉收入。各年期間費用均為100萬元。計稅毛利（實際毛利）按25%計算，營業稅及附加綜合征收率為6.5%,計稅利潤率（實際利潤率）為18.5%(25%-6.5%)。主管稅務機關規定的預計毛利率為15%，預計利潤率為8.5%(15%-6.5%)。不考慮其他納稅調整項目，應納稅所得額計算過程如下表所示：單位：萬元時點預收賬款預收賬款納稅調整額A預收賬款納稅調整額B會計利潤應納稅所得額A應納稅所得額B新增余額2006未完工100010001000×8.5%=851000×8.5%=85-100-15-152007未完工***0×18.5%-1000×8.5%-500×18.5%=396(2600-1000)×8.5%=136500×18.5%-100=-7.5-7.5 396-15=373.5-7.5 136-15=113.5已完工6003100已交付-50026002008未交付200046002000×18.5%-1400×18.5%=111(3200-2600)×8.5%=511400×18.5%-100=159159 111=270159 51=210交付-140032002009交付-320000-3200×18.5%=-592(0-3200)×8.5%=-2723200×18.5%-100=492492-592=-100492-272=220合計——0085 396 111-592=085 136 51-272=0543.5543.5543.5