第一篇：淺談土地抵押貸款存在的風險

淺談土地抵押貸款存在的風險

摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權抵押的條件和相關規定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現狀和發展趨勢，提出了對其風險的討論，以及防范風險的對策。

關鍵詞：土地抵押貸款 風險 防范

1．引言

隨著改革開放、市場經濟的建設以及中央拉動內需政策的刺激，項目融資已經成為經濟活動中經常被人們提及的話題。各地開展項目急需大量資金，為解決項目融資難題，人們想出了不少方法，不少地方選擇以土地抵押貸款獲取貸款，進行融資、集資。但是，隨之而來的是我們不得不面對的土地抵押不夠規范化和金融風險大大提高等現象。政府如何規范土地抵押的相關規定，地方如何警惕土地抵押貸款風險等棘手的問題都在等待我們解決

土地抵押指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為，是抵押人以其合法的土地以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產拍賣所得的價款優先受償。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。

2．進行土地抵押貸款的條件

2．1土地抵押貸款所需的條件

（1）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

（2）領有國有土地使用證；

（3）具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；

（4）經人民政府或集體土地所有者同意，依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同；

（5）用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

2．2其他相關規定

（1）土地使用權抵押設定本身并不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移；

（2）土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押 ；

（3）土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

3．土地抵押貸款流程

（1）首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率(放款額/抵押物評估值)倒推出抵押物應達到的評估總價值；

（2）咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價，然后再根椐（抵押物應達到的評估總價值）除以（最大評估單價）計算出所需的抵押物的面積數；

（3）根據抵押物的面積數在CAD規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域；

（4）帶著自行畫出的抵押土地區域圖到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖；

（5）根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告；

（6）與貸款人或銀行代表人一起帶著評估報告及公司的關證件等到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同。同時向貸款人或銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的資料等；

（7）填好最高額抵押貸款合和所需的相關資料后等待放貸。

4．我國土地抵押貸款的現狀和發展趨勢存

4．1土地抵押總量呈上升趨勢，土地抵押增速在波動中趨緩

土地抵押面積和土地抵押貸款金額平穩快速增長。同期，土地抵押貸款的環比增長速度在波動中趨緩。

4．2平均土地貸款抵押率呈現下降趨勢

自2007年，84個重點城市的平均土地貸款抵押率呈現下降趨勢。

4．3出讓土地單位宗地抵押面積有所減小

因為大面積宗地出讓會導致開發商囤積土地，不利于市場競爭和市場調控。由于《國務院關于促進節約集約用地的通知》出臺，市場用于抵押的大面積宗地有所減少，而小面積宗地顯著增加。

4．4劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額較低，且多為大宗土地抵押 根據多年來調研數據，我們可以看出劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額比出讓土地的單位面積評估金額和抵押金額分別低53.43%和59.17%。究其原因是由于劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押權實現的時候，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。因此，劃撥土地使用權在抵押的過程中風險系數高，其單位面積評估金額和抵押金額相對較低。

然而，雖然劃撥土地抵押宗數雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。

4．5集體用地貸款抵押率持續在高位徘徊

集體所有土地抵押貸款的抵押率普遍過高。處于抵押狀態的集體所有土地大部分是鄉鎮企業用地隨地上附著的房產一同抵押，抵押業務多在農村信用合作社聯社辦理。

集體土地抵押貸款的風險系數較大。因為現行法律規定，集體所有土地抵押權的實現，必須先將集體所有土地征為國有，再辦理出讓手續。在此過程中，抵押物經拍賣后扣除上述費用所剩無幾，不可能全部清償債務。且集體所有土地一般區位條件較差，通過拍賣變現的可能性較小。許多情況下抵押權人會被迫取得抵押物，還要繳納大量費用。因此，過高的集體用地貸款抵押率對于金融機構來說是極為不利的。

5．土地抵押風險

5．1抵押物產權本身存在瑕疵引起的風險

（1）抵押物可能隱藏存在產權、債權或債務的糾紛。

（2）占有形式不合規。如辦理房產或地產抵押時，房產與地產分離，并且沒同時進行抵押登記，一旦所占用的房屋所有權發生變動時，抵押土地的使用權將隨之轉移。

（3）抵押權滅失。《城市房地產管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規定，土地長期閑置不用超過一年的，要進行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在。

（4）抵押權實現困難。如法律規定工程承包人被工程發包人拖欠的建設工程價款債權，以及稅收優先權都優先于抵押權和其他債權，導致土地抵押實現困難。

即使實現了抵押的效力，根據《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。面對這樣的土地使用權，銀行或其他債權人還要面對受償以后抵債土地使用權如何處理的問題。

5．2土地抵押讓銀行信貸風險放大

從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關注的是借貸者的信用度和抵押物的價值。對于土地抵押，土地價格及為抵押物價值。而土地價格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。像一些房地產開發商通過利用土地抵押獲得開發資金，這種行為變相來說既是將商務中的風險同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內商業銀行開始減少房地產開發貸款的原因。

5．3土地抵押造成房地產過熱

我國近年來房地產業火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產開發。同時目前來看，房地產開發貸款主流仍是土地抵押貸款，開發商通常運用手上持有的土地使用權來向銀行進行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當于為房地產開發商提供了一個鼓勵的平臺，這成了房地產市場火熱，房價持高不下的一大原因。這樣即使是沒有資本儲備的小企業，只要獲得了政府出讓的土地使用權，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產業的場景。房價的高升給人們的生活加上了沉重的負擔，雖然帶動了國內GDP，但是卻為經濟的長遠發展埋下危機。這樣的風險，后果嚴重。

5．4土地抵押引發社會政治經濟的不規范

由于現有的法律、法規對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告，謀取不法私立，咨詢評估機構易發虛假評估，抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距。這一后果再加上我國確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現抵押權所需發生的費用一點，已經導致我國現行的抵押率計算方法已不能有效控制風險。

由于土地抵押所帶來的后續經濟利益日益明顯，一些政府相關部門甚至在土地抵押管理方面出現了嚴重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產權辦理條件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關系辦理產權證明和抵押登記手續。造成了行政的腐敗，社會的不公平。

6．對土地抵押貸款風險的防范

6．1政府——完善土地抵押貸款制度

運用土地抵押的融資方式容易積累風險，中央和地方已經意識到問題所在，政府應該盡起職能對土地抵押率進行科學的規定，按土地變現能力確定抵押率。調整抵押率的計算方式，對土地這種不容易確認變現價值的抵押物，應在雙方認可，并且預計到未來價值發展的評估價值基礎上，扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率。規范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。

對作為抵押物件的土地進行細分，明確規范不宜作抵押物的土地的統一標準。

2009年出臺政策規定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風險在可控制范圍內。預警土地抵押貸款風險，出臺規定土地抵押貸款率的政策不僅是為了嚴格規范土地市場,同時也是為防止地王頻頻產生,促進房地產市場平穩健康發展，意義重大。

6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理

加強銀行內部管理，規范辦理土地抵押貸款業務的操作程序。信貸人員要到現場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產權檔案情況；法規部門要嚴格審核抵押物權證的合規合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。努力建立多審嚴查管理制度，防止過程中的摻水成分。加強對為謀私利而破壞操作程序，為違背信用行為的打壓。及時更新市場情報，加強對法律、法規、政策的信息收集，及時對土地抵押貸款的管理辦法作出調整。加強抵押物的監管力度，要將抵押物的日常監管作為貸后管理工作中的一個重要環節。

6．3申請貸款者——重新認識土地抵押貸款

走出認識上的誤區。銀行發放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管或取得抵押物，銀行之所以要借款人提供抵押就是因為對其償還能力缺乏信心而采取的一種補償措施。因此，我們在信貸決策時，一定要著重分析項目本身的經濟效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎上，再選擇切實可行的抵押擔保措施增加一道風險防線。

7．結語

不可否認，土地抵押貸款給經濟活動的開展、市場經濟的發展、國家實力的發展有這巨大的作用。土地抵押貸款是經濟活動中的重要角色。土地抵押貸款，增進了資本的流動、再創造，是市場經濟下的產物。但是我們也不可以忽視土地抵押貸款所帶來的風險。不論是信貸風險的加大、房地產事業的過熱、社會經濟市場的不規范，還是腐敗事件的出現，種種的或是隱藏或是已暴露的問題都可能引起社會的不和諧。

面對這些存在的風險，政府、市場、信貸機構都應該以正面負責的態度來面對，不能忽視，不可回避。我們必須采取行動，重新認識土地抵押貸款，完善土地抵押貸款制度，完善土地抵押貸款的管理，積極主動預警和防范土地抵押所帶來的風險。

土地資源是國家人民共有的寶貴財產，正確處理土地抵押貸款問題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責任。

參考文獻

[1]北京人民日報 2009.6

[2]南方周末 2009.10

第二篇：土地抵押貸款存在的風險研究

土地抵押貸款存在的風險研究

【摘要】：土地抵押貸款是商業銀行最為常見的貸款業務，它不僅關系到商業銀行經營效益，也影響到我國金融市場和社會和諧的穩定。文章根據土地抵押貸款實務操作，從抵押人主體資格、抵押合同與借款合同銜接、抵押物清單、他項權與登記部門不動產登記簿、土地款未交清抵押效力、抵押物變現難等方面，分析了土地抵押貸款存在的主要問題及面臨的法律風險，并提出相應風險防范對策。

【關鍵詞】:土地抵押貸款;實務操作;風險防范

中圖分類號： D651.1文獻標識碼： A

土地貸款是商業銀行最為常見的貸款業務，這類貸款，借款人通常以土地使用權作為償還貸款的擔保。自《擔保法》1995 年10 月實施以來，土地抵押貸款不論從政府職能部門的產權及他項權利登記，還是從商業銀行放貸手續上看，都得到了逐步的完善和規范，商業銀行貸款風險得到了較好的控制。但在實務操作中仍存在諸多問題，埋下了風險隱患。筆者結合自己多年從事稽核、綜合管理等工作經驗，從一名兼職律師角度，就當前土地抵押貸款面臨的法律風險進行分析，并提出相應風險防范對策，值得管理層和相關部門工作人員，尤其是一線客戶經理，予以關注和思考。

1、土地抵押貸款實務操作中存在的主要問題

筆者認為，當前商業銀行土地抵押貸款業務，在實務操作中存在的問題主要表現在六個方面:

(一)抵押人主體資格不合格。一是借款人以其未成年的子女名下的土地作貸款抵押擔保，與貸款人簽訂抵押合同;二是私辦醫院或學校以其名下的土地作貸款抵押擔保，與貸款人簽訂抵押合同;三是抵押人以其與他人共同持有的產權的土地作抵押擔保，以抵押人單方身份與貸款人簽訂抵押合同。

(二)抵押合同與借款合同不銜接。一是合同簽訂時間上不銜接。在實務操作中，有抵押合同簽訂時間先于借款合同(最高額抵押合同除外)的現象;二是借款合同內約定的抵押合同編號與實際簽訂的抵押合同編號不一致。(三)抵押物清單不清晰。一是擬設立抵押的土地，地上有附著物的，抵押物清單中只填列土地，未填列附著物。或者擬設立抵押的土地，在抵押物清單中只填列房產，未填列土地;二是貸款人在土地抵押登記后，將他項權證號填列在抵押物清單中。

(四)他項權證與登記部門不動產登記簿不一致。登記部門工作人員疏忽大意或登記部門工作人員的亂作為，致使抵押權人持有的他項權證與登記部門不動產登記簿不一致。有的登記部門對同一抵押物同一抵押權人頒發了多本他項權證，這直接影響了抵押權人優先受償的效力。

(五)土地款未交清，其土地抵押效力有爭議。目前開發商只要交部分土地款，就可拿到土地使用權證，開發商以其土地作抵押擔保向銀行貸款，銀行拿到他項權證后向其發放貸款。一旦發生糾紛，爭議的焦點就是抵押合同的效力問題。

(六)抵押物變現難。這是當前商業銀行土地抵押貸款最突出的問題。一是抵押物價值有縮水可能;二是抵押物優先受償受到法律一定限制;三是抵押債權執行難以實現。限制行為能力人，不論從合同主體及合同內容均存在法律風險。

公辦學校和醫院以公益為目的，其財產不得抵押擔保，但民辦教育和醫療等機構的財產能否抵押? 根據《物權法》第 184 條規定: “學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施不得抵押?！薄睹褶k教育促進法》第 3 條規定: “民辦教育事業屬于公益性事業，是社會主義教育事業的組成部分?！薄夺t療機構管理條例》第 3 條規定: “醫療機構以救死扶傷、防病治病、為公民的健康服務為宗旨。”可見，學校、幼兒園、醫院無論是公立還是私立，都是以社會公益為目的的，其財產不得作抵押擔保(非公益性的財產除外)。

2、土地抵押貸款的風險防范對策

(一)嚴格審查抵押人主體資格

依據《合同法》第 9 條“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利和民事行為能力”的規定，貸款人在與抵押人簽訂抵押合同時，應注重審查:

1）抵押人為自然人的，應審核其年齡是否已滿 18 周歲，精神是否正常(有無精神病)；抵押人為企業、公司的，應審核其是否具備法人資格，不具備法人資格的，是否有法人的授權。

2）審核抵押人是否有財產行為能力。依據《民法通則》、《公司法》、《擔保法》相關規定，共同共有財產人不得擅自處分共同共有財產；公司為他人提供擔保的，依照公司章程，由董事會或股東會決議；公司為公司股東或實際控制人提供擔保的，必須經股東會或股東大會決議；公益事業單位不得將其公益性財產抵押。

（二）盡職核實抵押物權屬的真實性、合法性抵押人以其土地為抵押物申請貸款的，貸款人應依據《土地登記資料公開查詢辦法》和相關的《房屋權屬登記信息查詢辦法》，盡職核實并取得核實資料:

1）土地權證的真實性。貸款人應向產權登記部門核實其產權的真實性，是否與登記部門的登記簿一致。

2）土地的取得是否已支付對價。貸款人應向土地部門核實土地出讓金是否交付完畢，有無轉讓款、稅費尚未繳清情況。

3）貸款人取得他項權證后，應核實他項權證是否與登記部門的登記簿一致。

(三)認真填寫合同要素，確保合同內容合法

1）借款合同中約定的擔保合同編號條款應與擔保合同編號一致。

2）《抵押物清單》應列明抵押物名稱、座落位置、狀態(面積)、權屬證號(不是他項權證號)、估價值等。

3）房產抵押的，其土地必須抵押，或土地抵押的，其地上附著物必須抵押，并在《抵押物清單》中詳細列明。

4）擔保合同擔保的貸款是已經發放的貸款，應在合同中的其他條款中注明“本擔保合同是為 xxxx 年 xx 月 xx 日貸款人發放的貸款作抵押擔?！?。

(四)密切關注抵押物的變現能力

1）密切關注土地市場情況，及時測算抵押物價值，確保貸款有足值的財產擔保。當土地市場疲軟時，其土地抵押物將縮水貶值，依據《擔保法》第51 條“抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔?！钡囊幎ǎJ款人可要求抵押人提供其他財產或保證作補充擔保。

2）密切關注抵押人經營情況，及時了解抵押人欠債內容、欠債性質、欠債金額情況，確保抵押權人的優先受償權。當抵押人對外法定優先償付的債務達到一定比例時，貸款人應采取措施主張權利，即使貸款未到期，也應行使不安抗辯權主張權利。

3）密切關注抵押人居住生活及家庭收入變化情況，確保抵押物的執行變現。當抵押人收入發生急劇惡化，危及擔保能力時，貸款人應行使不安抗辯權，要求借款人提前償還債務或另行提供擔保;當執行抵押人提供擔保的抵押物 － － 居住房屋時，為抵押人提供最低生活標準所需的居住房屋，強制執行拍賣、變賣抵押物，實現抵押權。

3、結束語

不可否認，土地抵押貸款給經濟活動的展開、市場經濟的發展、國家實力的發展有著巨大的作用土地抵押貸款，增進了資本的流動、再創造，是市場經濟下的產物。但我們不可忽視土地抵押貸款帶來的風險。面對存在的風險，政府必須采取行動完善貸款制度，完善土地抵押貸款的管理，積極主動預防土地抵押貸款帶來的風險。

【參考文獻】

[1]《抵押貸款風險研究》王明陽中國建工出版社

[2]《銀行貸款風險研究》 李浩明 中國工業出版社

[3]《擔保法》 《物權法》

第三篇：有關土地、房產抵押貸款的風險提示

土地、房產抵押的風險要點提示

1、以抵押方式發生信貸業務的，發放前必須查詢抵押物權屬狀態，特別注意產權在流轉過程中出現的未批先抵押的情況（如國有改私有，未經國資委審批，但是能正常辦理抵押手續）。嚴禁接受無合法有效房屋產權證、房屋權屬存在糾紛或產權不清晰的房屋作為抵押物。

2、房地抵押時，應注意土地證、房產證使用權日期到期日與借款日期到期日不能沖突，不應出現借款未到期，土地證或房產證使用權日期已到期的現象，應注意房產證的用途與實際用途是否為一致。

3、以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押，不可將土地與房產分開來進行擔保。

4、抵押手續辦理后，在發放貸款時，他項權證、土地證、房產證均需在我行入庫保管，由我行出具他項權證代保管憑證復印件與土地證、房產證代保管憑證原件；防止抵押人重復辦理抵押（民間抵押），對我行債權的形成不利影響。

5、防范抵押權實現后，未與我行形成債權，在此期間，抵押物出現法律糾紛而被保全的風險，我行客戶經理應及時掌握信息，需在貸款發放前到權利登記部門進行核查。

6、房屋類抵押物,貸款發放后，應按照主協辦雙人實地原則,至少按季對其實物狀態、價值變動、權屬變化情況進行現場核查和持續跟蹤。如遇特殊情況,應當進一步加大現場核查頻率,并針對存在的風險漏洞,提出有效的控制措施。

第四篇：土地抵押貸款申請書

土地抵押貸款申請書(精選多篇)

土地抵押貸款

即房地產企業以其擁有的土地抵押予我行，我行給予其關聯企業一筆短期融資，期限一般在一年以內，用于項目前期運作。抵押率不超過土地評估價的50％，年利率要求至少7％。這種操作的前提是該土地使用合同中未限制該土地僅能為本項目融資做抵押。

土地抵押貸款所需資料：

1、公司基本資料：營業執照、組織機構代碼證、公司章程、驗資報告、董事會成員名單；

2、財務資料：近三年審計報告、近期會計報表及科目明細

3、借款人主體經營情況介紹

4、土地資料：土地證、土地出讓合同、付款憑證、土地評估報告

5、公司實際所有人身份證復印件及個人簡歷

土地抵押貸款流程 首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應達到的評估總價值.咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數.根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在cad規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告 與銀行信貸人員一起帶著評估

報告及公司的關證件到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會等資料.填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關資料后,等待銀行進行放貸即可.土地抵押貸款

指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為。土地抵押是不動產抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權本質是一種從屬于債權的擔保物權，即債權人在他人之物上得到償還債務保證的一種擔保物權。目錄

土地抵押

亦即債務人或第三人以物權作為履行債務的保證。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。土地抵押貸款流程 首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應達

到的評估總價值.咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價,然后再根椐第一步算出的抵押物應達到的評估總價值除以最大評估單價計算出所需的抵押物的面積數.根據以上第二步算出的抵押物的面積數,先在cad規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域.帶著第三步自行畫出的抵押土地區域圖再到國土局地籍科進行土地測繪,出抵押測繪圖.根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告 與銀行信貸人員一起帶著評估報告及公司的關證件到國土局地籍科辦理抵押登記,填制最高額抵押貸款合同.同時向銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的股東會等資料.填好最高額抵押貸款合同安銀行要求提供所需的相關資料后,等待銀行

進行放貸即可.至此整個抵押貸款程序基本操作完畢.一、土地證變更手續

1、變更申請

2、法人身份證

3、股東會決議

4、變更后營業執照、組織機構代碼證

5、工商局變更通知書

6、代理人身份證

二、土地登記抵押手續

1、抵押申請

2、土地證復印件

3法人身份證

4、土地評估報告

5、雙方抵押合同

6、代碼證復印件

7、代理人身份證

8、銀行代碼證、營業執照、法人身份證

三、注銷登記

1、注銷申請

2、法人身份證

3、還款證明

4、他項權利證書

5、營業執照、代碼證

6、代理人身份證

7、銀行代碼證、營業執照、身份證

淺談土地抵押貸款存在的風險

摘要：介紹了土地抵押貸款的基本概念，土地使用權抵押的條件和相關規定，具體流程，探討了我國土地抵押貸款的現狀和發展趨勢，提出了對其風險的討論，以及防范風險的對策。

關鍵詞：土地抵押貸款 風險 防范

1．引言

隨著改革開放、市場經濟的建設以及中央拉動內需政策的刺激，項目融資已經成為經濟活動中經常被人們提及的話題。各地開展項目急需大量資金，為解決項目融資難題，人們想出了不少方法，不少地方選擇以土地抵押貸款獲取貸款，進行融資、集資。但是，隨之而

來的是我們不得不面對的土地抵押不夠規范化和金融風險大大提高等現象。政府如何規范土地抵押的相關規定，地方如何警惕土地抵押貸款風險等棘手的問題都在等待我們解決

土地抵押指債務人以土地使用權擔保債務履行的法律行為，是抵押人以其合法的土地以不轉移占有的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產拍賣所得的價款優先受償。其實質在于為債權關系提供中介形式和物質保證，維護財產的合法性和有效性。

2．進行土地抵押貸款的條件

2．1土地抵押貸款所需的條件

土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；

領有國有土地使用證；

具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；

經人民政府或集體土地所有者同

意，依照《條例》和本辦法規定簽訂土地使用權出讓合同；

用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續的土地使用權。

2．2其他相關規定

土地使用權抵押設定本身并不發生土地使用權轉移，即土地使用權抵押后，土地使用者可繼續對土地進行占有、收益，只有在債務不能履行時，抵押權人才能依照法定程序處分土地使用權，此時土地使用權才發生轉移；

土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。地上建筑物及其他附著物抵押時，其使用范圍內的土地使用權也隨之抵押，也就是說，土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押 ；

土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉讓土地使用權時，應告知抵押權人。

3．土地抵押貸款流程

首先根據需要申請的貸款額度及銀行許諾的抵押率倒推出抵押物應達到的評估總價值；

咨詢不動產評估機構對于目標抵押物進行評估所能達到的最大評估單價，然后再根椐除以計算出所需的抵押物的面積數；

根據抵押物的面積數在cad規劃圖上自行畫出符合銀行抵押貸款條件的土地區域；

帶著自行畫出的抵押土地區域圖到國土局地籍科進行土地測繪，出抵押測繪圖；

根據抵測繪圖到不動產評估機構進行評估出具評估報告；

與貸款人或銀行代表人一起帶著評估報告及公司的關證件等到國土局地籍科辦理抵押登記，填制最高額抵押貸款合同。同時向貸款人或銀行提供貸款申請書及公司同意就目標地塊進行抵押貸款的資料等；

填好最高額抵押貸款合和所需的相關資料后等待放貸。

4．我國土地抵押貸款的現狀和發展趨勢存

4．1土地抵押總量呈上升趨勢，土地抵押增速在波動中趨緩

土地抵押面積和土地抵押貸款金額平穩快速增長。同期，土地抵押貸款的環比增長速度在波動中趨緩。

4．2平均土地貸款抵押率呈現下降趨勢

自2014年，84個重點城市的平均土地貸款抵押率呈現下降趨勢。

4．3出讓土地單位宗地抵押面積有所減小

因為大面積宗地出讓會導致開發商囤積土地，不利于市場競爭和市場調控。由于《國務院關于促進節約集約用地的通知》出臺，市場用于抵押的大面積宗地有所減少，而小面積宗地顯著增加。

4．4劃撥土地單位面積評估金額

和抵押金額較低，且多為大宗土地抵押 根據多年來調研數據，我們可以看出劃撥土地單位面積評估金額和抵押金額比出讓土地的單位面積評估金額和抵押金額分別低53.43%和59.17%。究其原因是由于劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押都要受到法律限制，并且在其抵押權實現的時候，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。因此，劃撥土地使用權在抵押的過程中風險系數高，其單位面積評估金額和抵押金額相對較低。

然而，雖然劃撥土地抵押宗數雖然不多，卻每宗地的抵押登記面積都比較大。

4．5集體用地貸款抵押率持續在高位徘徊

集體所有土地抵押貸款的抵押率普遍過高。處于抵押狀態的集體所有土地大部分是鄉鎮企業用地隨地上附著的房產一同抵押，抵押業務多在農村信用

合作社聯社辦理。

集體土地抵押貸款的風險系數較大。因為現行法律規定，集體所有土地抵押權的實現，必須先將集體所有土地征為國有，再辦理出讓手續。在此過程中，抵押物經拍賣后扣除上述費用所剩無幾，不可能全部清償債務。且集體所有土地一般區位條件較差，通過拍賣變現的可能性較小。許多情況下抵押權人會被迫取得抵押物，還要繳納大量費用。因此，過高的集體用地貸款抵押率對于金融機構來說是極為不利的。

5．土地抵押風險

5．1抵押物產權本身存在瑕疵引起的風險

抵押物可能隱藏存在產權、債權或債務的糾紛。

占有形式不合規。如辦理房產或地產抵押時，房產與地產分離，并且沒同時進行抵押登記，一旦所占用的房屋所有權發生變動時，抵押土地的使用權將隨之轉移。

抵押權滅失?！冻鞘蟹康禺a管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規定，土地長期閑置不用超過一年的，要進行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在。

抵押權實現困難。如法律規定工程承包人被工程發包人拖欠的建設工程價款債權，以及稅收優先權都優先于抵押權和其他債權，導致土地抵押實現困難。

即使實現了抵押的效力，根據《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。面對這樣的土地使用權，銀行或其他債權人還要面對受償以后抵債土地使用權如何處理的問題。

5．2土地抵押讓銀行信貸風險放大

從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關注的是借貸者的信用度和抵押物的價值。對于土地抵押，土地價格及為抵押物價值。而土地價格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風險完全暴露出來，也會把銀行信貸風險無限放大。像一些房地產開發商通過利用土地抵押獲得開發資金，這種行為變相來說既是將商務中的風險同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內商業銀行開始減少房地產開發貸款的原因。

5．3土地抵押造成房地產過熱

我國近年來房地產業火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產開發。同時目前來看，房地產開發貸款主流仍是土地抵押貸款，開發商通常運用手上持有的土地使用權來向銀行進行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當于為房地產開發商提供了一個鼓勵的平臺，這成了房地產市場火熱，房價持高不下的一大原因。這樣即使是沒有資本

儲備的小企業，只要獲得了政府出讓的土地使用權，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產業的場景。房價的高升給人們的生活加上了沉重的負擔，雖然帶動了國內gdp，但是卻為經濟的長遠發展埋下危機。這樣的風險，后果嚴重。

5．4土地抵押引發社會政治經濟的不規范

由于現有的法律、法規對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告，謀取不法私立，咨詢評估機構易發虛假評估，抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距。這一后果再加上我國確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現抵押權所需發生的費用一點，已經導致我國現行的抵押率計算方法已不能有效控制風險。

由于土地抵押所帶來的后續經濟利益日益明顯，一些政府相關部門甚至

在土地抵押管理方面出現了嚴重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產權辦理條件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關系辦理產權證明和抵押登記手續。造成了行政的腐敗，社會的不公平。

6．對土地抵押貸款風險的防范

6．1政府——完善土地抵押貸款制度

運用土地抵押的融資方式容易積累風險，中央和地方已經意識到問題所在，政府應該盡起職能對土地抵押率進行科學的規定，按土地變現能力確定抵押率。調整抵押率的計算方式，對土地這種不容易確認變現價值的抵押物，應在雙方認可，并且預計到未來價值發展的評估價值基礎上，扣除處置變現抵押物相關稅、費作為分母計算抵押率。規范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。

對作為抵押物件的土地進行細分，明確規范不宜作抵押物的土地的統一標

準。

2014年出臺政策規定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風險在可控制范圍內。預警土地抵押貸款風險，出臺規定土地抵押貸款率的政策不僅是為了嚴格規范土地市場,同時也是為防止地王頻頻產生,促進房地產市場平穩健康發展，意義重大。

6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理

加強銀行內部管理，規范辦理土地抵押貸款業務的操作程序。信貸人員要到現場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產權檔案情況；法規部門要嚴格審核抵押物權證的合規合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。努力建立多審嚴查管理制度，防止過程中的摻水成分。加強對為謀私利而破壞操作程序，為違背信用行為的打壓。及時更新市場情報，加強對法律、法規、政策的信息收集，及時對土地抵押貸款的管理辦法作出調整。加強抵押物的監管

力度，要將抵押物的日常監管作為貸后管理工作中的一個重要環節。

6．3申請貸款者——重新認識土地抵押貸款

走出認識上的誤區。銀行發放貸款的目的是獲取利息并使本金按期回收，而不是為了占管或取得抵押物，銀行之所以要借款人提供抵押就是因為對其償還能力缺乏信心而采取的一種補償措施。因此，我們在信貸決策時，一定要著重分析項目本身的經濟效益、考察其是否具備可靠的還款來源，在此基礎上，再選擇切實可行的抵押擔保措施增加一道風險防線。

7．結語

不可否認，土地抵押貸款給經濟活動的開展、市場經濟的發展、國家實力的發展有這巨大的作用。土地抵押貸款是經濟活動中的重要角色。土地抵押貸款，增進了資本的流動、再創造，是市場經濟下的產物。但是我們也不可以忽視土地抵押貸款所帶來的風險。不論是

信貸風險的加大、房地產事業的過熱、社會經濟市場的不規范，還是腐敗事件的出現，種種的或是隱藏或是已暴露的問題都可能引起社會的不和諧。

面對這些存在的風險，政府、市場、信貸機構都應該以正面負責的態度來面對，不能忽視，不可回避。我們必須采取行動，重新認識土地抵押貸款，完善土地抵押貸款制度，完善土地抵押貸款的管理，積極主動預警和防范土地抵押所帶來的風險。

土地資源是國家人民共有的寶貴財產，正確處理土地抵押貸款問題，有效合理利用土地資本，提高土地集約，是人人的責任。

參考文獻

北京人民日報 2014.6

南方周末 2014.10

房產，土地抵押貸款

房產抵押貸款是我公司針對已取得《房屋所有權證》的客戶推出的個人融資業務。借款人只須將自己名下的房

產經過評估，到相應的房屋所在地機關辦理抵押登記手續即可，特點是專業、方便、快捷。

個人、企業名下的已經取得房產證的住宅、經濟適用房、成本價住宅、危改回遷房、商品房、別墅、寫字間、商鋪和經營性用房、廠房、土地等。

根據評估價協商當金

每月按借款金額支付相應的息費。

一、個人房產

1、房屋產權證、購房合同及發票原件；

2、身份證原件、戶口簿原件

3、配偶身份證原件/房地產共有人身份證原件

4、婚姻證明

二、公司房產

1、房屋產權證、國有土地使用權證、購房合同及發票原件

2、企業法人身份證明、法人授權委托書、經辦人身份證原件

3、企業營業執照復印件、企業組

織機構代碼證

4、公司章程、股東會決議/董事會決議

三、在建工程

1、土地使用證

2、建設用地規劃許可證

3、建設工程規劃許可證

4、建筑工程施工許可證

5、營業執照

6、商品房預售許可證

四、土地

1、企業法人營業執照

2、組織機構代碼證

3、法定代表人身份證明書及身份證復印件

4、若由代理人辦理土地登記申請的，需有授權委托書和代理人身份證

5、土地使用權證書

6、土地使用權共有人同意抵押的證明

7、地上附著物權屬證明及他項權利證明

8、宗地圖

9、辦理前需抵押雙方應對抵押宗地土地使用權價值出具確認聲明，并簽訂主債權債務合同和抵押合同，在抵押登記時提交給國土局。

單筆典當合同期限為1個月以上，6個月以下。可續當。續當期自典當期限或者前一次續當期限屆滿日起算。續當時，當戶應當結清前期利息和當期費用。典當期限或者續當期限屆滿后，當戶應當在5日內贖當或者續當。逾期不贖當也不續當的，為絕當。當戶于典當期限或者續當期限屆滿至絕當前贖當的，除須償還當金本息、綜合費用外，還應當根據中國人民銀行規定的銀行等金融機構逾期貸款罰息水平、典當行制定的費用標準和逾期天數，補交當金利息和有關費用。

第五篇：土地抵押貸款提交材料

土地抵押貸款提交材料

抵押方需提交以下材料（所有復印件均需2份加章）

①申請（原件2份）加快開發，更好運營

申請內容主要包含：土地證號、土地面積、土地用途、土地位置、估價金額、貸款金額等

②抵押銀企雙方資質證明（復印件）

主要是指：營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、法人身份證正反、委托人身份證、授權委托書等 ③土地使用證（原件、復印件）收回

④土地出讓合同、收據（原件、復印件）⑤或房產證（原件、復印件）

評估公司提供

⑥土地評估報告（含估價技術報告）及備案表蓋章（原件）

銀行提供

⑦銀行借款合同（原件）

銀行抵押合同（原件）

金融許可證、土地具結書、估計結果確認函、行政大廳領取

土地登記申請書（銀企簽章）抵押權人：銀行

抵押人：企業

內容：土地使用權抵押貸款

涉及費用：代理費2‰（地產中心收）