第一篇：城鎮棚戶區改造拆遷實施方案

全縣2011年城鎮棚戶區改造拆遷補償安置方案

為加快我縣棚戶區改造步伐，改善城鎮居民居住環境，維護棚戶區居民的合法權益，保障城鎮棚戶區改造項目和拆遷工作的順利實施，根據《黑龍江省人民政府關于城市棚戶區改造的實施意見》和《大慶市城市棚戶區改造拆遷安置補償有關政策》規定，結合我縣實際，特制定本方案。

一、改造原則

1.堅持政府組織，市場運作的原則。棚戶區改造工作，在縣政府統一領導下，與房地產開發相結合，積極推進住房保障體系建立和完善。

2.堅持綜合開發，配套建設的原則。棚戶區改造要符合城市建設總體規劃，按照“全面規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的方針，實行統一規劃、統一拆遷、統一建設。

3.堅持依法運作，公正公開的原則。嚴格執行有關法律法規，切實落實相關政策，公開透明、陽光操作、確保和諧穩定。

二、建設標準

1.棚戶區改造的修建詳細規劃必須符合泰康鎮城市總體規劃要求，各建設單位不得降低各項規劃指標，嚴格按照批準規劃方案要求，建設完善改造區域內的公共基礎配套設施。

2.棚戶區回遷樓實行集中建設、集中安置，戶型設計以中、小戶型為主，設計分為60、70、80、90、100平方米五種。

3.建設工程所用材料、施工工藝、節能標準、施工質量必須符合國家規定要求。回遷房為毛坯房，被拆遷人自主裝修，同時拆遷人給予相應的初裝修補貼。

4.棚戶區建設項目必須設立項目監理，成立專門機構，加強質量監督。工程竣工后，要按規定組織綜合驗收，待驗收合格后，方可交付使用。

按照全縣城鎮棚戶區改造辦法的規定，2011年回遷住宅樓成本價格確定為1030元/m2，回遷商服樓房成本價格確定為2500元/m2（商服不含二樓）。

三、回遷樓價格確定

四、補償辦法

棚戶區的拆遷安置采取產權調換和貨幣補償兩種方式，被拆遷人可以自行選擇安置方式。

（一）房屋產權調換補償辦法

1.在100平方米以內私有產權住宅房屋的拆遷補償按原面積（指房屋所有權證注明的建筑面積）拆一還一，結算結構差價。超過100平方米以上部分按評估作價補償。（一個院內擁有兩個產權證以上的住戶，必須符合長期居住兩戶以上且持有2009年以前所在地戶口，可按兩戶進行安置）。被拆遷人房屋按市場評估價格計算，回遷樓按成本價格計算，雙方結算差價。中間層為樓房成本價格（1030元/m2），回遷樓一層和頂層（一層為住宅）2回遷價格按成本價格下調30元/m。

2.被拆遷房屋面積以合法建筑面積為基準，臨時建筑和違法建筑面積不作為被拆遷房屋面積。

3.被拆遷房屋建筑面積不足60平方米的，按60平方米安置；60平方米以上不足70平方米的，按70平方米安置；70平方米以上不足80平方米的，按80平方米安置；80平方米以上不足90平方米的，按90平方米安置；90平方米以上不足100平方為的，按100平方米安置。拆遷房屋面積低于安置面積的，在規定面積內按樓房成本價購買，如因圖紙設計原因超出所應安置面積部分按1600元/m2購買。拆遷房屋面積大于安置面積的，超面積部分按市場評估價格予以貨幣補償。

4.非住宅房屋實行產權調換。被拆遷房屋產權證注明商服用房，按房屋所有權證注明面積進行產權調換。回遷面積減少的，對其進行貨幣補償；被拆遷人自愿增加面積的，增加面積部分需按市場銷售價格購買。被拆遷房屋在房產管理部門登記為住宅現為商業用房的，必須同時具備臨主干道、持有營業執照、納稅證明和正在營業且一年以上等四個基本條件，可以回遷商服樓，并在評估標準上增加50%的補償標準。

被拆遷人曾取得營業執照經營（營業執照經營位置必須是拆遷房屋所在地且位臨主干道），現未經營的，經核實后可增加50%補償標準，但不能回遷商服樓。

臨街住宅房屋（臨主干道，如一戶為前后2座房屋，臨主干道的房屋為臨街房，后房不能按臨街房補償）在評估基礎上增加25%的補償標準。

5.拆遷人按回遷樓房面積給予被拆遷人（不含商服房屋）每平方米150元的初裝修費補貼。

6.在過渡期內給予回遷戶每月臨時住房補助費400元/戶，外加兩次搬遷費2000元。對非住宅樓采取產權調換的，在停產停業期間給予停產停業補助費。計算公式如下：停產停業補助費＝（月平均應納稅所得額 + 月職工最低工資600元）×過渡期限。事實上已停產停業的不予補償。對非住宅樓搬遷時產生的搬遷費用按房屋建筑面積每平方米20元予以補償，對企業搬遷時產生的搬遷費用按實際發生費用結算。

（二）貨幣補償辦法

選擇貨幣補償的被拆遷人，按評估機構評估的價格予以補償，應安置的住宅樓在雙方結算完差價后由拆遷人按1300元/m2收回；應安置的商服樓在雙方結算完差價后，由拆遷人按3500元/m2收回。

五、獎勵措施

對被拆遷人在規定搬遷期限內簽定協議，并在規定搬遷期限內能拆扒完畢的，房屋殘值歸被拆遷人，同時給予一定的獎勵資金；超過規定搬遷期限的，房屋殘值歸拆遷人，同時也不給予任何獎勵資金。

注：此方案僅適用于平房改造補償，不含樓房。

第二篇：拆遷補償 棚戶區改造

近年來，“棚戶區”成為了一個熱詞，我們經常會在征地拆遷中聽到“棚戶區”三字，那么“棚戶區”是什么？棚戶區改造又是什么？改造流程又是什么呢？補償標準又是什么？本次，眾成律師就為大家解答一下。

一、什么是棚戶區？

棚戶區只是一個政策上的概念，不是法律上的專有名詞，一般是指簡易房屋和棚廈房屋集中區，城市中缺少規劃，導致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風差等房屋集中的地方。也就是，地理位置處于城市中心地區，但是房子簡陋，居住擁擠，功能差、居住環境差的地方。

二、棚戶區改造

棚戶區改造是公益性改造，是為了改善棚戶區人民的生活，也就意味著以棚戶區改造的名義進行商業開發是不允許的。

三、棚戶區改造的流程

因為棚戶區地理位置的特殊性，棚戶區很可能同時存在集體土地和國有土地兩種性質的土地。

1.國有土地上棚戶區的改造

（1）征收部門對于此次征收的公益性以及征收的必要性召開論證會進行論證。

（2）征收部門對于征收范圍內的房屋進行實地調查。（3）對征收補償方案組織論證，并向公眾征求意見。（4）進行社會穩定風險評估，制作評估報告。

（5）落實征收補償費用，在討論房屋征收決定時該費用應當足額到位、專戶儲存、專款專用。

2.集體土地上棚戶區的改造（1）發布預征地公告

發布機關：市縣級國土資源部門。公告內容：擬征地用途、位置、面積、補償方式、安置途徑等。

（2）征地調查

調查機關：市縣級國土資源部門。調查內容：擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀。確認調查結果。市縣政府地政部門應與土地所有權人、使用權人三方共同確認調查結果。

（3）發布征地公告

發布機關：市縣級國土資源部門。公告內容：批準征地機關、批準文號、征收土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法、辦理征地補償的期限等。

（4）擬訂征地補償安置方案

擬訂機關：市縣級國土資源部門。方案內容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。

（5）確定征地補償安置方案并實施該方案

確定和批準機關：市、縣政府(并報省國土資源部門備案)。組織實施機關：縣級以上國土資源部門。

四、補償標準

1、棚戶區內國有土地上房屋征收的補償標準：(1)貨幣補償：

590號令第十七條規定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

十九條的規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

(2)產權置換：

標準是拆一還一。即拆一平米就補償一平米。因為棚戶區改造出于公益，一般首先考慮的應該是原地回遷。

2、棚戶區內集體土地上房屋土地補償標準：(1)貨幣補償： 由于棚戶區特殊的地理位置，即位于城區內，如果完全按照農村集體土地上的補償標準進行補償的話，會大大降低被拆遷人的生活水平。因此，在實踐中，補償標準可以參考國有土地上房屋的征收補償標準，即可以參考周邊的市場房地產價格，但應當扣除已經取得的土地補償費。

(2)產權置換：可以參照以上分析的國有土地上房屋征收產權置換的標準。

如果棚戶區的被拆遷人不能因為拆遷而改善生活的話是違背棚戶區改造的目的的，雖然棚戶區的環境不好，但其特殊的地理位置給其帶來的更多的好處，比如工作上的資源、教育上的資源等等，因此，棚戶區的改造必須按法律的規定的進行，按法定的流程改造，按法定的標準補償。眾成律師提醒大家，在遭遇棚戶區改造時，遇到難題一定要求助專業律師。

一、棚戶區改造的定義

棚戶區只是一個政策上的概念，法律上并沒有一個具體的概念定義，一般是指簡易房屋和棚廈房屋集中區，城市中缺少規劃，導致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風差等房屋集中的地方。

從定義上看，棚戶區的特點主要是，地理位置處于城市中心地區，但是房子簡陋，居住擁擠，功能差、居住環境差。

以上就是棚戶區的定義和特點。一般情況下，對于符合以上特點的房屋即屬于棚戶區。但是具體實施項目是否就是棚戶區改造，這個要看政府的合法文件才能判斷。

按照《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》的規定，棚戶區改造還有一個特點就是公益性，如果以棚戶區改造的名義進行商業開發是不允許的。

二、棚戶區改造的流程

因為棚戶區地理位置的特殊性，棚戶區很可能同時存在集體土地和國有土地兩種性質的土地。

棚戶區改造如果同時涉及集體土地的征地和國有土地上房屋的征收的話，是采取不一樣的征收流程。

國有土地上房屋的征收流程主要參考《國有土地上房屋征收與補償條例》(簡稱“590號令”)。

1、征收部門對于此次征收的公益性以及征收的必要性召開論證會進行論證。

2、征收部門對于征收范圍內的房屋進行實地調查。

3、對征收補償方案組織論證，并向公眾征求意見。

4、進行社會穩定風險評估，制作評估報告。

5、落實征收補償費用，在討論房屋征收決定時該費用應當足額到位、專戶儲存、專款專用。

集體土地上房屋的拆遷流程主要參考《土地管理法》及實施條例。并且較國有土地上房屋的征收流程更為復雜。

1、發布預征地公告

(1)發布機關：市縣級國土資源部門。

(2)公告內容：擬征地用途、位置、面積、補償方式、安置途徑等。

2、征地調查

(1)調查機關：市縣級國土資源部門。

(2)調查內容：擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀。

(3)確認調查結果。市縣政府地政部門應與土地所有權人、使用權人三方共同確認調查結果。

3、發布征地公告

(1)發布機關：市縣級國土資源部門。

(2)公告內容：批準征地機關、批準文號、征收土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法、辦理征地補償的期限等。

這時候就可以正式開始征收程序了。

4、擬訂征地補償安置方案

(1)擬訂機關：市縣級國土資源部門。

(2)方案內容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。

5、確定征地補償安置方案并實施該方案

(1)確定和批準機關：市、縣政府(并報省國土資源部門備案)。

(2)組織實施機關：縣級以上國土資源部門。

三、補償標準

1、棚戶區內國有土地上房屋征收的補償標準：

(1)貨幣補償：

590號令第十七條規定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

十九條的規定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

(2)產權置換：

標準是拆一還一。即拆一平米就補償一平米。對于棚戶區改造，一般首先考慮的應該是原地回遷。

2、棚戶區內集體土地上房屋土地補償標準：

(1)貨幣補償：

由于棚戶區特殊的地理位置，即位于城區內，如果完全按照農村集體土地上的補償標準進行補償的話，會大大降低被拆遷人的生活水平。因此，在實踐中，補償標準可以參考國有土地上房屋的征收補償標準，即可以參考周邊的市場房地產價格，但應當扣除已經取得的土地補償費。

(2)產權置換：可以參照以上分析的國有土地上房屋征收產權置換的標準。

棚戶區改造必須按法律的規定的進行，按法定的流程改造，按法定的標準補償。莫忘改造的初心是改善棚戶區住戶的生活水平，同時嚴禁打著棚戶區改造的名義進行商業開發。確保棚戶區改造可以真正惠澤棚戶區住戶。

第三篇：2018棚戶區改造拆遷補償

2018年春節剛過，全國各地的棚戶區（城中村）改造項目便開始如火如荼的上馬啟動了，來自各個渠道的消息都預示著2018年注定又將是此類項目全力推進的大年。據北京日報消息，僅北京市就有236個項目、23550戶居民納入今年的棚改任務，其中有不少延續多年的“老面孔”。那么，面對到處都在棚改的現狀，廣大被征收人又該注意哪些法律問題才能維護自己的合法權益呢？本文，在明律師事務所的專業拆遷律師為大家做一番簡明扼要的梳理……

一、城市棚戶區改造項目要嚴格遵照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定進行

《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規定，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要，以及由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。而“棚改”就屬于前述“保障性安居工程建設”項目。故棚戶區改造雖為改善民生、提升居民居住條件的“大好事”，也必須嚴格依照590號令的規定開展。政府公布的各類項目實施方案、規定，均不得與《條例》的規定相抵觸。

二、被征收人的“聽證權”應得到加強落實

《條例》第11條規定，因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。而根據一些地方的規定，只要是舊城區改建類項目，政府就應當 即被征收人的聽證權在這里需得到加強落實。這一制度設計的目的在于確保棚改項目具有充分的民意基礎。

三、意見征詢與“預簽約”模式

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第12條規定，因舊城區改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區改建。

其第21條進一步規定，房屋征收決定作出后，由房屋征收部門組織被征收人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協議。在簽約期限內達到規定簽約比例的，補償協議生效；在簽約期限內未達到規定簽約比例的，征收決定終止執行。簽約比例由區（縣）人民政府規定，但不得低于80%。

以上兩項具體規定均反映了此類項目與一般征收項目的區別之處，值得廣大被征收人特別予以重視。尤其是后面一個“預簽約”模式，廣大被征收人一定要審慎對待簽約這一關鍵步驟。一旦簽約，即意味著自己完全支持涉案棚改項目，且成為了促進項目推進的“基數”，客觀上給尚未簽約同意的被征收人形成了壓力。“多數”與“少數”之間權利上的博弈，在這一程序設計中被發揮到了極致。

參考內容：《當棚改遭遇預簽約，被征收人需當心！》

《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》規定，棚戶區改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區居民自愿選擇。各地區要按國家有關規定制定具體安置補償辦法，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權益。據此，被征收人的補償安置方式選擇權必須得到保障，由行政機關直接實施的強拆強遷行為依法應得到禁止。

需要補充的一點是，城市棚戶區改造中被征收人的“回遷安置”權利應得到充分保障，這在《條例》第21條第3款有明文規定作為依據。實踐中，是否滿足了被征收人的這項權利也是考查涉案項目合法性的一個關鍵點。

五、“被棚改”情形需警惕

盡管從法律上并沒有對“棚戶區”這一概念的準確定義，但被征收人還是可以以樸素的認知、判斷來掂量一下，自己的房屋究竟是否應當屬于急需被改造的“棚戶區”范疇。實踐中，一些地方存在將上世紀90年代以后建造的樓房作為“棚戶區”實施改造拆遷的情形，甚至一些21世紀以后建造的新房都不能幸免，這無疑是極不正常的現象。棚改的初衷與目的，都應是改善群眾的居住條件和環境，而不應是政府借助棚改的審批程序簡化和資金支持優勢來加速推動一般性征收。將本不是棚戶區的房屋當作棚戶區來進行改造，屬于行政行為目的不具有正當性，其法律責任是要有人來承擔的。

“棚戶區住房簡陋，環境較差，安全隱患多，改造難度大……”故此，如果被征收人的房屋完全不屬于上述情形，那么涉案項目就可能存在實施前提條件不具備的情況。被征收人完全可以通過對房屋征收決定提起訴訟的方式來加以救濟。

參考內容：《到處都在拆的棚戶區，你的房屋被“棚戶”了嗎？》（點擊標題可閱讀）

六、注意城中村改造、違建清零等的程序要求

實踐中出現的一種新情況是，棚戶區改造項目往往包含了城市棚改、城中村改造和違建拆除等諸多內容“打包”進行。這里的一個大的原則就是：法律程序不得混用、省略，而必須加以明確區分性質，嚴格依法開展。如果涉案項目是城中村的棚改，那么對涉案土地是否依照《土地管理法》規定的程序進行了征收就是一個重要的考查點。若涉案項目存在以棚改之名行“按國有土地上房屋征收程序征收農村集體土地”之實這類情形的話，則事實上項目是存在嚴重程序違法的。在明律師事務所的專業拆遷律師代理的多起案件中，給農村集體土地下“征收決定”的情況比比皆是，這種程序混用無疑可能損害被征收人的合法權益。

再比如將“棚改”和“拆違”相結合進行清零的項目，對于合法房屋和違法建筑需要嚴格加以區分、判明，并適用完全不同的程序進行拆除。被征收人需要弄清自己的房屋究竟是不是違建，若不是，則要及時針對政府作出的“責令限拆”文書提起程序，以避免自己的合法房屋被當作違法建筑予以棚改，其后果極可能就是那句著名的“違建不補”。

在明律師事務所的專業拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，在各項規范性文件均得以充分落實的前提下，棚戶區改造的確是利國利民的大好事，是政府著力改善民生、消除安全隱患、提升群眾居住條件的重大善政，廣大被征收人應當予以支持，而不應在涉及補償安置問題時漫天要價，惡意拖延項目進程。但若涉案項目存在事實、程序上的違法之處，無視被征收人的上述合法權利，甚至以棚改之名行違法拆遷之實，那么廣大被征收人同樣有權拿起法律的武器捍衛自己的合法財產權益，爭取公平、合理的征收補償。

事實是，全國范圍內大規模的棚改項目從10年前幾乎就已啟動，持續至今仍在推動中。其中存在的問題，無疑是值得所有人反思的……

第四篇：棚戶區改造實施方案

中鹽皓龍棚戶區改造實施方案

推進城市棚戶區改造工作,是落實科學發展觀、構建和諧社會的重要舉措,是市委、市政府為擴大內需、改善城鎮低收入家庭住房條件作出的重大決策,對提升我市城市居民居住水平、改善城市環境、完善城市功能具有重要意義。為進一步加快推進我公司棚戶區改造,現提出如下意見:

一、指導思想及原則(一)指導思想

全面貫徹落實科學發展觀,按照保增長、保民生、保穩定的要求,堅持以人為本,以建設和諧皓龍、促進經濟社會協調發展為目的,加快棚戶區改造步伐,改善我公司職工的住房條件,提高城市土地節約集約利用水平,提升城市形象。

(二)基本原則

1.統一領導,屬地實施。堅持統一領導,因地制宜,加強協調。

2.整體推進,配套建設。堅持以人為本、安置先行,按照“全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針,將棚戶區改造成房屋質量優良、功能完善、設施齊全、生活便利、環境優美的新型城市社區。道路、供排水、供電、供暖、供氣、通訊、消防等基礎設施和學校、商業等公共服務設施要同步規劃建設,同步交付使用。

3.要在深入調查、摸清底數、精確測算的基礎上,因地制宜制定改造方案。

二、工作目標及建設標準

(二)工作目標

(三)建設標準

棚戶區改造要按照國家建筑節能的有關規定,建設節能省地型住宅。充分考慮棚戶區居民的購買能力和意愿,原則上工礦棚戶區改造項目戶型建筑面積控制在80平方米以內,高層建筑可適當放寬到90平方米。城市棚戶區安置回遷居民的戶型面積結合當地居民住房實際情況和居民收入水平確定,以中小套型為主。

三、政策保障

(一)資金籌措政策

(二)土地支持政策

納入城市棚戶區改造范圍并完成拆遷安置工作的國有建設用地,由市和縣(市)土地儲備機構統一納入儲備計劃,實施開發整理,也可以委托有資質、有實力的企業參與棚戶區改造建設用地的開發整理。開發整理后的土地按照有關規定采取招標、拍賣、掛牌方式出讓。居民安置費、拆遷補償費、開發整理費一并計入公開出讓地塊土地成本。前期參與投資開發整理土地的資金,按實際投入成本加同期銀行貸款利息給予補償。城市棚戶區改造范圍內的市政和公用設施用地及配建經濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應。出讓土地所得收益,優先用于城市棚戶區改造的基礎設施和公共服務設施建設。對工礦棚戶區,原屬于國有劃撥的生產用地,城鄉規劃部門應及時調整為棚戶區建設住宅用地,國土資源管理部門要根據規劃部門的土地用途調整為原土地使用者辦理土地用途變更手續;對于配建基礎設施和公共服務設施涉及使用的新增建設用地報批,比照保障性住房用地報批方式實行一個窗口對外、一站式辦公。

(三)稅費優惠政策

城市棚戶區改造和工礦棚戶區改造項目免收城市基礎設施配套費等行政事業性收費;經營服務性收費項目按低限減半征收。參照煤礦棚戶區以劃撥方式取得土地使用權的棚戶區改造項目要納入經濟適用住房建設計劃,并免征土地契稅;城市棚戶區居民因拆遷而重新購買的普通住房面積未超出拆遷面積的,免征契稅;房地產開發企業參與棚戶區改造償還原拆遷房屋面積部分,按照有關規定減免稅費。棚戶區改造中配建的經濟適用住房和廉租住房項目,可享受《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定的優惠政策。

(四)拆遷安置政策

嚴格拆遷計劃管理,在拆遷計劃中優先滿足拆遷棚戶區的需要。城市棚戶區房屋拆遷補償安置采取產權調換和貨幣補償的方式,鼓勵以產權調換方式為主。被拆遷人選擇產權調換的,原則上實行拆補平衡。房屋安置面積超出原有面積,在規定標準(另行制定)內的部分,可按成本價格購買;超出規定標準的部分,按房屋市場價格購買。被拆遷人選擇貨幣補償的,貨幣補償的金額應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積、折舊等因素,以房屋市場評估價格確定補償價款,不再進行土地補償。

城市棚戶區和工礦棚戶區改造范圍內國有直管公房、已改制和未改制單位的自管公房,統一由市房管局履行國有產權代表職責,按照市場評估價格優惠優先出售給現房屋租賃戶(公變私)后,按棚戶區改造有關拆遷安置政策進行拆遷安置。對經濟困難,無力購買原租賃住房產權的低收入家庭,安排保障性住房實物配租,確立新的租賃關系。國有公房出售收入納入全市住房保障和棚戶區改造統籌資金。

(五)住房保障政策

城市棚戶區和工礦棚戶區改造項目中配建廉租住房比例不得低于建筑總面積的20%;對棚戶區內符合經濟適用住房和廉租住房保障條件的被拆遷居民就地優先保障,一次性解決住房問題。

(六)棚戶區居民購房支持政策

市住房公積金管理中心在防范風險的前提下,對繳納公積金的居民要降低首付款比例,簡化貸款手續,支持棚戶區改造。設立規范的住房置業擔保機構,鼓勵有條件的各類經濟組織和民間資金介入,為中低收入家庭提供住房貸款擔保,降低銀行貸款風險,支持個人合理住房消費。

(七)產權政策

城市棚戶區改造中用于回遷居民安置的房屋產權歸棚戶區居民所有,商品住房以市場價購買后確認產權。工礦棚戶區改造的房屋納入經濟適用住房的,實行國家和個人共有產權制度,個人以其出資額和企業補助取得部分產權;工礦棚戶區居民通過補交土地出讓金后可取得全部產權。持有部分房屋產權的工礦棚戶區居民轉讓棚戶區改造房屋時,要取得全部產權后方可上市交易。棚戶區改造配建的廉租住房產權全部歸國家所有。

四、組織領導

成立“新鄉市棚戶區改造領導小組”和“新鄉市棚戶區改造辦公室”,建立市棚戶區改造聯席辦公會議制度,市發改、住房和城鄉建設、財政、城鄉規劃、國土資源、房產管理、拆遷、審計、地稅、人防等部門要協調聯動,加強合作,研究解決棚戶區改造的重大問題,主動提供服務,共同推進棚戶區改造工作。

1.各縣(市)、區政府:要成立相應工作機構,制定實施細則,搞好前期摸底調查和宣傳動員,組織實施項目管理;負責棚戶區房屋拆遷安置、資金監管和社會穩定工作,制止棚戶區內亂搭亂建行為。

2.市發展和改革委員會:負責棚戶區改造規劃、計劃的制定和安置住宅建設項目審批立項工作。

3.市住房和城鄉建設局:負責棚戶區改造工作的指導、協調和監督;負責棚戶區的認定;工程建設質量、安全、進度的監督檢查;拆遷安置房建設成本的審核;組織新建小區的綜合驗收。

4.市財政局:負責棚戶區改造融資工作,落實棚戶區改造財政補貼資金,爭取國家、省的支持資金,落實本級財政廉租住房建設資金和棚戶區改造項目貸款貼息資金。

5.市國土資源局:根據規劃預留棚戶區改造、廉租住房建設土地利用計劃指標,提供異地安置住宅建設地塊,確保土地供給;做好土地出讓金收繳工作;辦理棚戶區改造項目、廉租住房建設項目土地手續。

6.市城鄉規劃局:依據城市總體規劃編制擬改造片區和異地安置住宅地塊的控制性詳細規劃及規劃設計條件,規劃相應的回遷安置和商業開發用地,審批棚戶區改造中新建小區規劃方案,對棚戶區改造范圍內的違法建設行為進行查處。

7.市房產管理局:負責棚戶區改造中住房保障對象資格確認和保障性住房建設的組織協調,指導各縣(市)、區落實住房保障工作。

8.市審計局:負責棚戶區改造政府投入資金使用的監督審計工作。

各縣(市)、區政府要制定棚戶區改造實施細則,于3月15日報市棚戶區改造領導小組辦公室。

五、組織實施

(一)編制改造規劃和計劃

各縣(市)、區政府依據城市總體規劃、城市住房發展規劃、棚戶區改造任務及資金籌集情況,按照3年完成改造任務的要求,編制3年棚戶區改造規劃和計劃,2010年3月底報市發改委審核同意后實施。市政府與各縣(市)、區政府和市直有關部門簽訂棚戶區改造目標責任書,納入市政府績效目標考核范圍。

(二)加快項目審批

將所有工礦棚戶區、城市棚戶區改造項目全部納入省、市兩級聯審聯批范圍,實行一站式、一條龍集約化審批服務,簡化審批程序,縮短審批時限,提供高效服務。

(三)依法規范拆遷

棚戶區改造方案、優惠政策、面積測算方法、安置順序等事關拆遷居民的事項要及時張榜公布,接受群眾和社會監督。拆遷安置由各縣(市)、區政府負責組織,嚴格執行國家和省、市的拆遷政策,陽光操作,和諧拆遷。堅持先安置后拆遷,實行貨幣補助或提供過渡性住房相結合的方式,解決被拆遷群眾的安置問題。棚戶區改造回遷安置住房只能安置棚戶區住戶,不得面向社會銷售。改造資金的使用、成本核算、價格核定要向社會公開,接受審計監督。棚戶區改造房屋拆遷,與拆遷當事人達不成補償安置協議、在規定拆遷期限內拒不搬遷的,依法實施行政強制拆遷;對野蠻拆遷,無理取鬧、阻撓拆遷的,要依法追究當事人的法律責任。

(四)加強建設監管

嚴格執行工程監理、質量責任制和項目投標制,嚴格工程質量管理,堅決杜絕“豆腐渣”工程。項目竣工后,由建設主管部門牽頭,依法組織相關部門聯合驗收,合格后方可交付使用。市有關部門要加大審計和稽查工作力度,對棚戶區改造工程進度、工程質量、改造資金的籌集和安排使用等情況進行監督檢查,對各縣(市)、區計劃執行情況進行驗收檢查,對不能按期完成改造任務的縣(市)、區和工礦企業,扣減棚戶區改造以獎代補資金,并追究有關人員的責任。

(五)強化物業管理

新建回遷小區實行物業管理,繳納公共維修基金,由業主按招投標方式確定物業管理公司,嚴格執行有關物業管理政策。小區內配建的商業性用房的經營收益可作為補充小區管理、房屋維修等費用。

第五篇：棚戶區改造實施方案

棚戶區改造實施方案

為全力推進我縣棚戶區改造工作，改善棚戶區居民的居住條件，確保我縣20xx年棚戶區改造目標順利完成，根據《大興安嶺地區行署、集團公司20xx年棚戶區改造實施方案》和《大興安嶺地區20xx年棚戶區改造回遷安置實施細則》，結合我縣實際，特制定本方案。

一、指導思想、工作目標和主要原則

（一）指導思想

以“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，以提高城鎮居民特別是低收入群體的居住水平、改善城鎮環境為目標，統籌規劃，精心組織，配套建設，高標準完成棚戶區改造任務。

（二）工作目標

于20xx年底完成塔河鎮城區棚戶區改造建設6萬平方米、1200戶的目標。

（三）主要原則

1、堅持政府主導、市場運作的原則。縣委、縣政府統一領導，各責任單位作為政府主導的責任主體組織實施。棚戶區改造項目由棚戶區改造領導小組辦公室進行管理。堅持統一領導、因地制宜、分工負責、強化配合的原則。

2、堅持政府推進和市場化運作相結合的原則。棚戶區改造要與房地產開發、經濟適用房建設、廉租住房保障工作相結合。

3、堅持依法運作、保持社會穩定的原則。在棚戶區拆遷補償過程中，嚴格執行國家和省有關法律法規，妥善解決好特困群體的住房問題。嚴格執行國家有關土地使用、資金管理、城市規劃、房屋拆遷、工程建設、物業管理、最低保障等方面的規定。

4、堅持科學規劃、配套建設的原則。依據塔河城鎮總體規劃，按照“科學規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的方針，各項基礎設施配套建設，功能完善。依據園林化城市建設總體要求，實行統一規劃、統一拆遷、統一配套、分期實施的原則。

5、堅持先易后難、逐步推進的原則。既要立足長遠，又要面對現實，突出重點，先易后難，綜合治理，穩步推進。

6、堅持促進棚戶區改造與維護社會穩定兼顧的原則。要正確處理推進棚戶區改造與維護社會穩定的關系，棚戶區改造既要逐步推進，又要充分考慮居民的心理和經濟承受能力。在棚戶區拆遷補償安置過程中，妥善解決好低收入群體的住房問題，在政策上給予合理的照顧。

二、建設標準

1、棚戶區改造的詳細規劃必須符合城市總體規劃，容積率不超過1，日照間距系數不小于2.8，各項規劃指標不能降低，必須按批準的規劃方案完成改造區域內的公共基礎設施建設。

2、棚戶區改造新建住房要設施齊全，達到節能型住宅要求。樓房立面造型要突出林區特色，層數為6層，層高不低于2.8米，住宅室內墻面刮大白、衛生間和廚房鋪地磚、安裝室內門、簡易燈具、衛生間安裝坐便器和洗手盆、廚房安裝水池、水龍頭，滿足居民入住和使用功能的基本要求。小區環境要進行硬化、綠化和建設必要的服務中心，做到道路暢通，環境整潔，辦事快捷。

3、棚戶區回遷居民的樓房戶型面積控制標準以40、48、58、68平方米四種戶型為主，其中40平方米戶型占25%，48平方米戶型占45%，58平方米戶型占20%，68平方米（含少量75平方米）戶型占10%。具體戶型面積的選擇，在結合居民住房實際情況，居民的收入水平以及通過入戶詳細調查了解棚戶區居民意愿的基礎上確定。

4、改造后的住宅小區實行標準化物業管理，保證居民生活環境有明顯改善，安居樂業，社區和諧健康發展。

5、工程所用材料、施工工藝、節能標準、施工質量必須符合國家規范要求。實施棚戶區改造項目的施工企業，必須具有較高的資質、資信和良好的業績。

三、資金籌措與使用

（一）改造建設資金籌措

1、積極爭取國家和省財政補貼以及行署、集團公司配套資金。

2、縣（局）財政、財務匹配。

3、積極爭取各商業銀行貸款。

4、政府對棚戶區改造的政策扶持。

5、個人出資。

（二）加強資金的使用管理，棚戶區改造資金要設立專戶，專款專用，不得擠占挪用。

四、棚戶區改造相關政策

1、土地政策。棚戶區改造項目納入經濟適用住房計劃，所需建設用地以劃撥方式提供，其中開發為商品住宅或者其他商服項目的建設用地，應依法實行有償使用。所得土地收益全部用于棚戶區改造基礎設施和配套設施建設。

2、稅費減免政策。棚戶區改造項目一律免收城市基礎設施配套費等各項行政事業收費和政府性基金；以劃撥方式取得土地使用權的棚戶區改造項目，經稅務部門同意后不征土地契稅；棚戶區居民因拆遷而重新購買的普通住房免征契稅；與棚戶區建設有關的經營性收費項目減半收取，其他按地區棚戶區改造相關政策執行。

3、拆遷安置政策。棚戶區房屋拆遷安置，原則上實行“就地”或“就近”安置回遷樓房，對不愿回遷的住戶，實行貨幣拆遷，不做產權調換安置。被拆遷人選擇就地或就近回遷安置的，實行結構差價及按“部分面積”結算。

棚戶區改造回遷安置實行拆一補一，原有私產房屋面積回遷部分交納每平方米300元結構差價，超出原面積部分并在合理享受面積內按1000元/平方米結算差價；超出上靠戶型面積部分按1200元/平方米結算，交足購房款享受全部產權。被拆遷人選擇貨幣補償的，貨幣補償的金額根據被拆遷人房屋的區位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產市場評估價格確定。

合理享受面積部分系安置標準與原房屋面積差額部分；超出合理擴大面積部分為按照居民意愿要求安置的戶型面積超出正常安置標準部分。

4、回遷的低保戶家庭，私有產權的原面積部分拆一還一，不收結構差，合理擴大面積部分每平方米減收200元房款，如仍無能力出資購買合理擴大面積部分，則允許欠款入住，緩交房款時間定為2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在規定的時間內交夠欠款后，再辦理房屋所有權證，到期后仍無能力交納欠款的，則按廉租房管理。

5、對達標的節能住宅，實行取暖費減免政策，按非節能住宅取暖費標準的70%比例收取。

五、組織實施

1、入戶調查摸底。由棚戶區改造領導小組辦公室組織人員入戶調查，摸清棚戶區居民住戶的房屋產權歸屬，建筑結構、面積及附屬情況，住戶身份、戶籍、人口組成、就業情況、經濟收入、改造安置意愿等，一戶一檔，匯編成冊，為棚戶區改造提供詳實資料。

2、宣傳發動。利用廣播、電視、聽證會、入戶調查、宣傳單等各種形式，宣傳棚戶區改造的政策和意義。通過宣傳使廣大棚戶區居民家喻戶曉，人人皆知，達到推動和促進棚戶區改造工作的目的。

3、依法拆遷。根據《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》和《黑龍江省城市房屋拆遷管理條例》等法律法規，實施“陽光拆遷，和諧拆遷”，統一標準，嚴格執行。要做到補償安置標準公開、回遷安置方案公開、拆遷和回遷房屋面積公開、評估標準公開、搬遷順序號公開，逐戶簽訂書面拆遷安置協議。

4、建設監管。堅持公開、公平、公正、擇優和誠實守信的原則，依據棚戶區改造項目建設計劃，依法組織設計、施工、監理單位的招投標工作。

嚴格執行建設程序，確保棚戶區改造工程規范、優質、按期進行建設。施工圖及設計文件要經過審查；工程竣工后，經驗收合格方可交付使用。

5、為保障工程質量，降低建設成本，要選用符合國家與省技術標準要求或推薦的建筑材料與設備，大宗建筑材料實行政府統一采購。

6、物業管理。棚戶區改造新建回遷住宅小區實行“政府引導、屬地管理、業主自助、多方籌資、逐步走向市場化”的物業管理模式。

當業主入戶率達到50%以上時，要在房地產行政主管部門指導下，在社區組織下選舉產生業主委員會或成立小區管委會。可選聘專業的物業服務企業實施管理，也可實行業主自助式管理，或由林業局房產科進行物業管理。實施業主自助管理的小區工勤服務人員原則上以本小區家庭困難、熱心公益事業、有一定專業技能的低保人員作為首選。

棚戶區改造要為小區管委會或物業服務企業無償提供不低于60平方米的物業服務用房。

棚戶區改造新建樓房的專項維修資金在居民入住前按每平方米18元向住戶一次性收取。

六、組織領導和責任分工

（一）組織領導

成立以縣委和縣政府領導為組長，分管領導為副組長，相關部門負責人為成員的棚戶區改造領導小組，負責全縣棚戶區改造工作。

（二）責任分工

成立棚戶區改造建設指揮部，主要負責城市棚戶區改造建設工作，組織房屋拆遷補償，工程建設。設材料綜合組、調查確權組、拆遷補償組、建設安置組、現場督辦組和宣傳報道組。

建設局負責棚戶區改造的規劃、推進、綜合和協調工作；經濟發展和改革局、計劃科負責項目的可研報批，向省和國家林業局爭取棚戶區改造政策和資金的支持；財政局、財務科協助籌集建設資金和商業銀行貸款；國土資源局負責辦理棚戶區改造項目土地供應工作，協調落實騰空土地出讓收益歸集工作；民政局、勞動和社會保障局負責對棚戶區內低保戶核查認定工作；監察局、審計局負責棚戶區改造資金使用的監督；宣傳部、廣播電視局負責棚戶區改造的宣傳工作；信訪局會同相關部門負責棚戶區改造居民的信訪接待工作；法院、公安局負責棚戶區改造拆遷過程中的強制執行工作；塔河鎮協助有關部門做好入戶調查登記、拆遷有關事宜；其他有關部門負責行業指導及本系統有關優惠政策的落實。