第一篇：材料價(jià)格變動(dòng)的原因分析

材料價(jià)格變動(dòng)的原因分析

材料價(jià)格因素，在實(shí)際工作中常常籠統(tǒng)地看做是客觀原因造成的，這種觀點(diǎn)是片面的。材料價(jià)格變動(dòng)固然在大多數(shù)情況下與企業(yè)本身的工作無關(guān)，但不少因素是與企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理工作有聯(lián)系的。為此，應(yīng)通過具體分析來揭示這方面的問題，并研究改進(jìn)措施。

材料價(jià)格的變動(dòng)，一般是由于下列原因引起的：

1.采購(gòu)價(jià)格的變動(dòng)

采購(gòu)價(jià)格變動(dòng)，又包括國(guó)家規(guī)定價(jià)格的調(diào)整、市場(chǎng)物價(jià)的浮動(dòng)、不同地方原材料的地區(qū)差價(jià)等原因。

2.運(yùn)輸費(fèi)用的變動(dòng)

企業(yè)購(gòu)進(jìn)材料的價(jià)格，一般是按采購(gòu)價(jià)格加上運(yùn)輸費(fèi)用來計(jì)算的。運(yùn)輸費(fèi)用的變動(dòng)，又包括運(yùn)價(jià)的調(diào)整、采購(gòu)原材料的地區(qū)距離、貨運(yùn)方式（車、船）等原因。

3.運(yùn)輸途中材料的損耗

材料在運(yùn)輸途中發(fā)生數(shù)量短少，入庫(kù)時(shí)卻只按實(shí)收數(shù)量計(jì)價(jià)，這就相應(yīng)提高了材料的價(jià)格。

4.配料成分的變化

有些企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，是使用多種原料配合投料，在計(jì)算成本時(shí)又采用混合單價(jià)，這種混合單價(jià)，就受配料成分變化的影響。例如棉紡織廠生產(chǎn)的棉紗，需要用配棉，這就要按每種配棉成分來計(jì)算“配棉單價(jià)，配棉成分變動(dòng)，配棉單價(jià)也就相應(yīng)地變化。

上面這些影響材料用量和材料價(jià)格變動(dòng)的原因中，有些是主觀因素，有些是客觀因素，在分析中應(yīng)著重研究主觀因素形成的原因，以便針對(duì)這些原因采取改進(jìn)措施，糾正不合理使用材料的現(xiàn)象，消除生產(chǎn)中材料的浪費(fèi)和損失。

第二篇：月餅的價(jià)格變動(dòng)及原因分析

月餅的價(jià)格變動(dòng)及原因分析

第一部分：報(bào)告簡(jiǎn)介

中秋節(jié)吃月餅，是中國(guó)古代流傳下來的傳統(tǒng)習(xí)俗。相傳我國(guó)古代，帝王就有春天祭日、秋天祭 月的禮制。在民間，每逢八月中秋，也有左右拜月或祭月的風(fēng)俗。月餅最初是用來祭奉月神的祭品，后來人們逐漸把中秋賞月與品嘗月餅，作為家人團(tuán)圓的象征，慢慢月餅也就成了節(jié)日的禮品。而隨著其日漸成為節(jié)日禮品并占有重要地位，其包裝越來越精美甚至日漸奢華，而價(jià)格日益牽動(dòng)人的內(nèi)心，從最簡(jiǎn)單的散裝月餅到包裝精美的天價(jià)月餅，層次不一，價(jià)格不一，小小月餅幾次為消費(fèi)者震驚、為政府驚動(dòng)。本次調(diào)研調(diào)查了國(guó)內(nèi)2個(gè)著名品牌的月餅價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)及變動(dòng)因素。

第二部分：調(diào)查內(nèi)容摘要

本次調(diào)研調(diào)查了北京稻香村、北京好利來兩家具有代表性的月餅銷售廠家。通過研究這兩家比較成熟的月餅銷售廠家在幾年間及中秋前后的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)并通過街頭訪問調(diào)查消費(fèi)者對(duì)待月餅價(jià)格變動(dòng)的態(tài)度等分析月餅價(jià)格變動(dòng)的因素，從而對(duì)月餅市場(chǎng)有更進(jìn)一步的了解。第三部分：調(diào)研正文

無論是稻香村月餅、好利來月餅還是其他品牌的月餅的價(jià)格這幾年都呈逐年上漲的趨勢(shì)，但今年各品牌月餅基本上與去年持平或上漲幅度不太大。據(jù)調(diào)查資料今年北京稻香村品牌月餅禮盒價(jià)格區(qū)間在56元至386元不等且集中在100元左右，主打百元左右的“平民價(jià)位”。而好利來月餅價(jià)格也是幾十到幾百不等，在主打百元左右月餅的同時(shí)也有天價(jià)的上千月餅引起大眾的關(guān)注。總之，跟以往相比，月餅價(jià)格總體呈上漲趨勢(shì)。以下列取不同種類月餅的價(jià)格對(duì)比： 稻香村系列：

稻香村月餅價(jià)格 稻香明月69元/盒

稻香村月餅價(jià)格 福至京城119元/盒 稻香村月餅價(jià)格 團(tuán)圓幸福149元/盒

稻香村月餅價(jià)格 富貴滿堂219元/盒（糖醇禮盒）稻香村月餅價(jià)格 花緣月329元/盒

好利來系列：

好利來月餅健康禮禮盒 69元 好利來月餅禮遇金秋禮盒 159元 好利來月餅吉慶有余禮盒 189元 好利來月餅玫瑰之語(yǔ)禮盒 319元

列表中幾十至幾百的禮盒包裝月餅價(jià)格能普遍被工薪階層送禮等可以接受，國(guó)慶期間在王府井等店面經(jīng)觀察得知大部分人們還是更傾向于散裝月餅，稻花香月餅和好利來月餅散裝為5元或8元一個(gè)，和去年一樣。但同時(shí)這兩家也退出來所謂的“天價(jià)月餅” 禮盒裝，不知道有多少人買，但更多人只是在觀看然后感嘆。

以上介紹了兩種月餅的價(jià)格對(duì)比及與前幾年相比有上漲趨勢(shì)，下面就自己的親身經(jīng)歷及觀察來說明月餅在中秋前后的價(jià)格變動(dòng)。在離中秋還有將近一個(gè)月的時(shí)候去超市就可以看到超市及格商場(chǎng)門口擺放有月餅，商家就開始為中秋作宣傳，當(dāng)時(shí)由于就在學(xué)校附近見到的更多的是散裝稻花香月餅，每個(gè)5元或8元。中秋過再去街上就可以看到商店或商場(chǎng)門口的月餅促銷，變成了每個(gè)1元，而超市中的禮盒月餅竟是“買一送一”，價(jià)格變化之大讓人懷疑它的成本和暴利。

中秋前后價(jià)格變動(dòng)原因分析：月餅價(jià)格呈逐年上漲趨勢(shì)并且中秋前后價(jià)格巨變雖然讓人驚詫但也有其規(guī)律：

一、風(fēng)俗習(xí)慣：中秋節(jié)吃月餅是中國(guó)古代流傳下來的傳統(tǒng)習(xí)慣，它是我們家人團(tuán)圓的象征，所以不管你愛吃不愛吃在中秋節(jié)我們都會(huì)買一些吃，所以在中秋它的需求極大，所以就造成了它的價(jià)格在中秋前很高。

二、需求彈性：月餅屬于季節(jié)性很強(qiáng)的物品，它不是我們生活中所需食物的必需品，所以它只有在中秋時(shí)需求量大，而在平時(shí)需求量很小，所以中秋節(jié)一過，它幾乎就無人問津，商家必須以很低的價(jià)格處理掉，同時(shí)這也是它之前價(jià)格高的原因。

三、送禮或攀比：當(dāng)下人們的攀比心作祟，價(jià)格高的當(dāng)然比價(jià)格高的口味好，但絕不會(huì)由幾十一盒上升到幾千元一盒月餅，很多人買高價(jià)月餅并不是真的喜歡吃而是為了顯示自己富有、地位。當(dāng)然很多人買奢華包裝是為了送禮。

四、地點(diǎn)：價(jià)格的不同與地域及經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度有很大關(guān)系，就我們所說的稻香村和好利來月餅來說，在北京王府井一盒5百多的月餅放到二三線城市能低一二百左右。

五、營(yíng)銷策略：從幾十到幾百上千的月餅各有各的市場(chǎng)，價(jià)位低的月餅當(dāng)然適合了普通大眾的需要，而價(jià)位高的則一部分是買家的攀比心作祟另一部分則是商家的炒作與營(yíng)銷策略，商家正是迎合了一些人的攀比心而大做文章。價(jià)格逐年上漲原因：

首先是通貨膨脹的因素，在近幾年包括月餅在內(nèi)的很多商品價(jià)格都在上漲，無論人們接受與否價(jià)格都在上漲。所以月餅價(jià)格上漲也在情理之中。

其次，價(jià)格逐年上漲要從月餅的生產(chǎn)線上來分析。包括生產(chǎn)前、生產(chǎn)中及生產(chǎn)后，從面粉到月餅的制成再到如何進(jìn)入消費(fèi)者的過程包括面粉的篩選，月餅的烘制，各種餡的調(diào)制，月餅制成后的包裝及宣傳促銷這整個(gè)過程的人員工資費(fèi)用及物料設(shè)備消耗都在上漲，所以到最終消費(fèi)品的月餅價(jià)格也會(huì)上升。

第三篇：大蒜的價(jià)格變動(dòng)分析

大蒜的價(jià)格變動(dòng)分析

摘要：2010年以來，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)頻繁，大蒜的價(jià)格更是一路飆升，甚至超過了豬肉的價(jià)格。為什么前幾年的大蒜價(jià)格低至每斤幾分錢，如今卻一漲再漲？為揭示農(nóng)產(chǎn)品暴漲暴跌的原因，本文將以大蒜為例，運(yùn)用農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈管理的知識(shí)以及其他經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，客觀分析大蒜上漲的根本原因，避免大蒜暴漲暴跌，促進(jìn)大蒜產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：大蒜價(jià)格波動(dòng)穩(wěn)定農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理

2009年下半年以來，大蒜等“一季生產(chǎn)、全年消費(fèi)”的耐儲(chǔ)存農(nóng)產(chǎn)品遭到炒作，被人為推高價(jià)格。一定程度上存在的農(nóng)產(chǎn)品炒作現(xiàn)象導(dǎo)致生姜、大蒜等價(jià)格上漲。大蒜等蔬菜價(jià)格大幅上升，對(duì)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)的穩(wěn)定造成了沖擊。這種農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格暴漲，很有可能發(fā)出錯(cuò)誤的市場(chǎng)信號(hào)，引發(fā)農(nóng)民再次盲目擴(kuò)大種植面積。為此，必須客觀分析大蒜價(jià)格上漲的根本原因，認(rèn)真探討避免大蒜價(jià)格暴漲暴跌、促進(jìn)大蒜產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的相關(guān)措施。

一．大蒜價(jià)格高漲因素分析

2010年大蒜現(xiàn)貨價(jià)格持續(xù)上漲主要有以下原因：

1、大蒜種植面積減少

大蒜主產(chǎn)區(qū)山東，2010年大蒜種植面積有所減少。由于大蒜受2006年大蒜高價(jià)格刺激，2007年和2008年面積盲目擴(kuò)大，導(dǎo)致市

場(chǎng)供大于求，蒜農(nóng)損失嚴(yán)重，許多蒜農(nóng)改種其他農(nóng)作物，2009年全國(guó)大蒜面積由2008年的1250萬(wàn)畝縮減到900萬(wàn)畝，減少3成以上。

2、大蒜產(chǎn)量下降

受氣候因素影響，2010年天氣異常，溫度偏低，大蒜生長(zhǎng)期推遲，受各種災(zāi)害影響，大蒜產(chǎn)量較往年減產(chǎn)兩成以上，量少價(jià)高，造成收購(gòu)價(jià)也有所提高。由于自然災(zāi)害影響，2010年大蒜成本增加，一連串連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致蒜價(jià)持續(xù)上漲。

3、大蒜出口量加大

近幾年，我國(guó)大蒜出口量逐年遞增，2009年因?yàn)椤凹琢鳌钡囊蛩兀笏獬隹诹勘?008年大增。據(jù)國(guó)家商務(wù)網(wǎng)信息，2009年我國(guó)累計(jì)出口大蒜174.2萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)3.3%。出口金額為12.3億美元，同比增長(zhǎng)57.6%，平均單價(jià)為705.8美元每噸，同比增長(zhǎng)52.7%。我國(guó)大蒜不僅出口到東南亞，甚至遠(yuǎn)銷到南美和歐洲。2010年我國(guó)大蒜出口量進(jìn)一步加大，這也是導(dǎo)致大蒜價(jià)格上漲的原因之一。

4、大蒜消費(fèi)群體增加

2009年，全球發(fā)生甲流疫情，社會(huì)上流傳大蒜可以預(yù)防甲流，人們對(duì)大蒜喜好倍增，認(rèn)為大蒜不僅能殺菌，還能預(yù)防疾病，對(duì)健康有利，從此食用大蒜消費(fèi)群體增加，大蒜需求量明顯增加。

5、其他人為因素

近兩年，國(guó)家出臺(tái)一系列政策，遏制房?jī)r(jià)過快上漲，股市也在下行中徘徊，在這種情況下，部分資金退出股市和樓市，選擇新的目標(biāo)。部分炒房團(tuán)和煤老板介入了大蒜市場(chǎng)，他們用大量的資本從大蒜

原產(chǎn)地進(jìn)行收購(gòu)，然后統(tǒng)一抬高價(jià)格，進(jìn)行集體銷售，從而導(dǎo)致整個(gè)大蒜價(jià)格的上揚(yáng)。

6、大蒜收購(gòu)商搶購(gòu)，跟風(fēng)屯貨；

隨著大蒜價(jià)格的漲升，大蒜收購(gòu)商也隨之跟風(fēng)搶購(gòu)，利用空余的庫(kù)存屯貨，導(dǎo)致市場(chǎng)上的大蒜價(jià)格不斷攀升。往年都是鮮蒜上市之后，經(jīng)銷商才開始收購(gòu)，但是2010年經(jīng)銷商為了搶購(gòu)貨源，直接將農(nóng)戶蒜地承包，一次性付款，直接對(duì)蒜價(jià)起到了推波助瀾的作用。

7、大蒜批發(fā)與零售環(huán)節(jié)較多，推動(dòng)大蒜價(jià)格進(jìn)一步上漲。大蒜原產(chǎn)地批發(fā)價(jià)格與市場(chǎng)零售價(jià)格價(jià)格差很大，往往達(dá)到一倍左右，從大蒜收購(gòu)到原產(chǎn)地批發(fā)、從原產(chǎn)地批發(fā)到銷售地一級(jí)批發(fā)，二級(jí)批發(fā)到零售，大蒜價(jià)格一個(gè)環(huán)節(jié)接一個(gè)環(huán)節(jié)地上漲。由于流通環(huán)節(jié)較多，每個(gè)環(huán)節(jié)的成本上升最終導(dǎo)致大蒜價(jià)格的上揚(yáng)。

二、蒜農(nóng)承擔(dān)損失的原因分析

由于以上原因，大蒜價(jià)格大起大落，蒜農(nóng)必然受傷害。市場(chǎng)低迷時(shí)，大蒜收購(gòu)價(jià)低，蒜農(nóng)直接承擔(dān)損失。價(jià)格上漲時(shí)，蒜農(nóng)獲得的利潤(rùn)并不相應(yīng)增加，原因主要有以下兩點(diǎn)：

1、農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上升，利潤(rùn)總是直接作用于流通環(huán)節(jié)，傳遞到蒜農(nóng)手上的利潤(rùn)增加總是有限。

2、蒜農(nóng)的生產(chǎn)行為相對(duì)價(jià)格變化總是滯后的，蒜農(nóng)的種植在沒有更好的信息渠道指導(dǎo)下，往往會(huì)遭受更大的損失。

三、穩(wěn)定大蒜產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的方法措施

大蒜價(jià)格暴漲暴跌的一個(gè)重要原因在于流通環(huán)節(jié)的不科學(xué)不合理，即物流的落后，因此要解決這個(gè)問題，就要運(yùn)用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理。所謂現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理即既研究農(nóng)業(yè)生產(chǎn)本身的物流配置，又研究農(nóng)業(yè)產(chǎn)前、產(chǎn)后物流的科學(xué)流動(dòng)，達(dá)到供、產(chǎn)、運(yùn)、加、銷有機(jī)銜接，使產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后與市場(chǎng)之間聯(lián)結(jié)成滿意的系統(tǒng)優(yōu)化運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理的模型是由各種實(shí)體和信息構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)絡(luò)上流動(dòng)著農(nóng)業(yè)物流、資金流和信息流。

因此，通過運(yùn)用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理的理論，對(duì)大蒜等農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出以下建議：

1、國(guó)家要盡快制定大蒜產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，保持大蒜種植面積的基本穩(wěn)定和供求關(guān)系的基本平衡，保護(hù)蒜農(nóng)利益，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展。

2、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控、分析預(yù)測(cè)工作，建立市場(chǎng)預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制。信息是農(nóng)業(yè)物流的神經(jīng)系統(tǒng)，從產(chǎn)前、產(chǎn)中到產(chǎn)后的儲(chǔ)存、運(yùn)輸、加工及銷售，每一個(gè)環(huán)節(jié)的物流信息應(yīng)作及時(shí)處理，方能應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。大蒜種植面積的盲目擴(kuò)大和萎縮，其中很重要的原因是：信息混亂，缺乏官方的權(quán)威信息；信息分散，缺乏覆蓋國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)及整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完整信息；信息滯后，缺乏前瞻性的市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)報(bào)告；缺乏從國(guó)家到地方的市場(chǎng)預(yù)警和應(yīng)急機(jī)制。

3、建立大蒜儲(chǔ)備制度。目前，我國(guó)農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)仍然相當(dāng)薄弱，農(nóng)民對(duì)市場(chǎng)把握的能力還比較差，跟風(fēng)種植的現(xiàn)象在短時(shí)間內(nèi)難以徹底改變，因此，國(guó)家采取一定的調(diào)控措施和手段，保持大蒜價(jià)格的穩(wěn)定，對(duì)保障市場(chǎng)供應(yīng)、保護(hù)農(nóng)民利益、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展具有重

要意義。同時(shí)，建議國(guó)家財(cái)政建立蔬菜（大蒜）調(diào)節(jié)基金或蔬菜（大蒜）產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金會(huì)，當(dāng)蔬菜（大蒜）價(jià)格出現(xiàn)暴跌時(shí)，通過保護(hù)價(jià)收購(gòu)儲(chǔ)備，穩(wěn)定生產(chǎn)和市場(chǎng)，保護(hù)農(nóng)民利益。

4、建立大蒜物流園區(qū)。國(guó)家要通過在土地、資金、稅收等方面的政策引導(dǎo)，支持大蒜主產(chǎn)區(qū)建立集大蒜收購(gòu)、加工、貯存、交易、技術(shù)服務(wù)和生產(chǎn)資料供應(yīng)等于一體的大蒜物流園區(qū)，使之成為當(dāng)?shù)啬酥寥珖?guó)主要的貿(mào)易中心、加工中心、物流中心、信息中心和技術(shù)中心。

5、大力推進(jìn)訂單農(nóng)業(yè)的發(fā)展。在大蒜產(chǎn)業(yè)鏈中，蒜農(nóng)是弱勢(shì)群體。由于缺乏把握市場(chǎng)的能力和資金，蒜農(nóng)一般都是在收購(gòu)季節(jié)把大蒜賣給經(jīng)銷商，大蒜價(jià)格暴漲，農(nóng)民并沒有增加多少收入；而當(dāng)價(jià)格暴跌的時(shí)候，蒜農(nóng)難以出售，成為最大的受害者。推行訂單農(nóng)業(yè)，既可保障蒜農(nóng)的基本利益，又可以保證經(jīng)銷商有穩(wěn)定的貨源，便于組織銷售和出口，減少產(chǎn)銷脫節(jié)。

6、重視物流的成本。目前重生產(chǎn)輕流通的現(xiàn)象依然存在，我國(guó)多數(shù)農(nóng)戶的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是單戶經(jīng)營(yíng)的形式，這種單戶“物流”很難達(dá)到經(jīng)濟(jì)規(guī)模，與國(guó)外相比，競(jìng)爭(zhēng)力很弱。目前，我國(guó)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，如種子、農(nóng)藥、化肥與農(nóng)用設(shè)備的采購(gòu)，以及農(nóng)產(chǎn)品的銷售多為分散方式。這種分散采購(gòu)和銷售的方式具有自發(fā)的盲目性，很容易導(dǎo)致設(shè)施利用率低，生產(chǎn)要素的供應(yīng)時(shí)間長(zhǎng)而不穩(wěn)定，物流成本過高。

7、要解決流通環(huán)節(jié)的問題，不僅需要政府采取行政力量，更重要的是要有能夠代表農(nóng)民的專業(yè)經(jīng)濟(jì)組織來和貿(mào)易商介入進(jìn)來，減少流通環(huán)節(jié)，加強(qiáng)窗口指導(dǎo)，蒜農(nóng)才會(huì)真正收益，市場(chǎng)才會(huì)更加穩(wěn)定。

通過以上對(duì)大蒜價(jià)格暴漲暴跌的原因分析，以及為穩(wěn)定大蒜產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提出的一系列建議，反映出了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的發(fā)展的重要影響。因此在今后的農(nóng)業(yè)發(fā)展中要充分運(yùn)用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)供應(yīng)鏈管理知識(shí)，使我國(guó)的農(nóng)業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)定快速高效。

參考文獻(xiàn)：

1、蔣中其《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)問題與農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策思考》

2、程瑞芳《我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格形成機(jī)制及波動(dòng)效應(yīng)分析》

3、丁華《供應(yīng)鏈管理理論及其在農(nóng)產(chǎn)品物流企業(yè)的應(yīng)用》

4、謝培秀《試論發(fā)展中國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品物流業(yè)》

第四篇：價(jià)格變動(dòng)通知函

廣州迪康生物科技有限公司

產(chǎn)品價(jià)格變動(dòng)通知函

尊敬的經(jīng)銷商：

首先感謝您對(duì)廣州迪康的長(zhǎng)期信賴與市場(chǎng)支持！

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2014年11月8日

第五篇：2013年下半年醴陵房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)分析

2013年下半年醴陵房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)分析

會(huì)計(jì)1204張迎

【摘要】：醴陵未來幾年房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面可能已經(jīng)過去。影響房?jī)r(jià)上漲的原因就像影響股票走勢(shì)的因素一樣是極其復(fù)雜的，它包含了國(guó)家政策、成本拉動(dòng)、開發(fā)商對(duì)高額利潤(rùn)追求等因素。再加上我國(guó)正處在金融體制改革和面臨經(jīng)濟(jì)全球化的雙重挑戰(zhàn)下，而且當(dāng)前我國(guó)又出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象。

【關(guān)鍵詞】：醴陵、房地產(chǎn)、價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)

近年來，房地產(chǎn)價(jià)格始終成為社會(huì)各界關(guān)心的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格，按照勞動(dòng)價(jià)值論的觀點(diǎn)可表述為：在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的過程中，所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。這就是所謂的房地產(chǎn)價(jià)格，然而關(guān)于價(jià)格的的形成主要有價(jià)值、供給與需求、人們買房的欲望、效用、開發(fā)商的收益、國(guó)家政策等決定的。

一、13年上半年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增長(zhǎng)。全市目前有房地產(chǎn)公司46家，已有開發(fā)項(xiàng)目34個(gè)，受重點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)和城市發(fā)展戰(zhàn)略影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持上行趨勢(shì)。1-4月份，房地產(chǎn)完成投資5.94億元，增長(zhǎng)26%，增幅比上年同期上漲30個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增長(zhǎng)72.6%；商品住宅投資增長(zhǎng)2%。

（二）新開工、竣工面積大幅增加。1-4月份，房屋施工面積128.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)34%，其中新開工面積30.71萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)138%，新開工面積占施工總面積的23.9%，較去年提高了10.4 個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積16.24萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)75%，其中住宅竣工面積為14.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)87%。

（三）商品房銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)。1-4月份，住宅商品房共銷售891套，比同期增加303套，銷售總面積達(dá)到12.06萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.3%，增幅較上同期提高了38個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售面積11.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)68%，住宅均價(jià)為3456元/平方米,上漲11.7%，究其原因是去年住宅銷售受國(guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策影響，基數(shù)偏低，同時(shí)今年住宅銷售呈現(xiàn)剛性上升。

二、供求因素

綜合市場(chǎng)供求兩方面影響因素，商品住宅需求占內(nèi)部需求比重超過食品，成為醴陵當(dāng)前最大、增長(zhǎng)最快的內(nèi)部需求。通過醴陵市房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)2013年商品房新增供應(yīng)增長(zhǎng)下降，全年商品住宅存貨量少于2012年。在房地產(chǎn)成交量攀升的同時(shí)，商品住宅存貨在不斷下降。因?yàn)樯唐纷≌枨笫沁M(jìn)年來最大的內(nèi)部需求，因此，抑制房?jī)r(jià)過快上漲不宜通過限制居住需求來解決。

房地產(chǎn)商品具有雙重屬性，它作為一種特殊商品，具有普通商品所不具有的特性，它既是消費(fèi)品，又是投資品。在房?jī)r(jià)趨穩(wěn)或下跌的時(shí)期，人們往往看重其消費(fèi)品的特性，而在房?jī)r(jià)上漲的階段，人們往往更看重其投資品的作用。近年股市行情低迷，而我國(guó)的投資渠道又很少，并且利率長(zhǎng)期為負(fù)利率，儲(chǔ)蓄投資與住房投資相比收益較小。因此，居民的閑散資金大部分就流向商品房市場(chǎng)，導(dǎo)致住房投資增加，而近年房?jī)r(jià)的快速上升也吸引了投機(jī)者的入市，使得住房銷售市場(chǎng)上購(gòu)房需求增加。

三、消費(fèi)者心理

1、養(yǎng)老心理，現(xiàn)在的保險(xiǎn)，一年交近萬(wàn)，到20年后的補(bǔ)償一年才一萬(wàn)多一點(diǎn)，而且保險(xiǎn)公司的誠(chéng)信問題太大了，合同條款不是專家看不懂，錢能不能拿到還是個(gè)問題，還不如買房子不住還可以租來掙錢。

2、投資心理，有錢進(jìn)行投資，有的看好一些好的地段且價(jià)格較低短時(shí)間增值較

慢的進(jìn)行購(gòu)買，等到漲價(jià)后自己所投資的就翻倍回收了，再有房地產(chǎn)一般不會(huì)貶值，即使貶值還是會(huì)再漲。

3、怕漲心理，價(jià)房一漲再漲，即使到房地產(chǎn)低迷階段，房產(chǎn)地產(chǎn)升值這是必然，因此有點(diǎn)消費(fèi)者在房?jī)r(jià)地價(jià)合理時(shí)害怕短時(shí)間內(nèi)又漲而后悔。

4、虛榮心理，由于很多人喜歡攀比，當(dāng)自己的居住條件比別人好，就會(huì)有比別

人高一等優(yōu)越的心理，因此有時(shí)本來只要買60平方米就夠的，卻要買90平方米，這樣的心理是促成這種現(xiàn)象。

5、傳承基業(yè)心理，有一定資金實(shí)力，投資置業(yè)目的僅希望給后代留下一份不動(dòng)

產(chǎn)基業(yè)。

6、改善居住條件心理，部分在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)村已擁有物業(yè)的客戶不滿足原有居住、使用需求，計(jì)劃投資成熟物業(yè)來改善居家環(huán)境。

四、國(guó)家政策

房地產(chǎn)價(jià)格上漲，從表象上看，對(duì)地方政府是有好處的，價(jià)格上漲不僅可以提高財(cái)政稅收，而且可以增加土地出讓金額。事實(shí)上，好多城市正是通過利用土地上漲獲得了政府開發(fā)啟動(dòng)資金，并因此建立起了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金循環(huán)體系，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下降，那么，城市建設(shè)改造資金、稅收、出讓金將會(huì)減少，甚至?xí)绊懙揭呀?jīng)制定的發(fā)展規(guī)劃。

2013年樓市將現(xiàn)三大變化：一是政策將趨嚴(yán)，4月份開啟新一輪調(diào)控;二是供應(yīng)將增加，普通商品房、保障房的供應(yīng)量將大幅增加;三是地方政府將全力執(zhí)行中央調(diào)控，微調(diào)調(diào)控政策的現(xiàn)象將難以看到，代之以積極執(zhí)行

2013年2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，已實(shí)施限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購(gòu)區(qū)域、限購(gòu)住房類型、購(gòu)房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購(gòu)措施。如按照國(guó)務(wù)院樓市“新國(guó)五條”的規(guī)定，房?jī)r(jià)上漲是鐵定的。從國(guó)務(wù)院的房地產(chǎn)調(diào)控工作內(nèi)容看，所謂的“新國(guó)五條”新政，無實(shí)際“殺傷力”，并且缺乏具體的新政策規(guī)定，基本是老話重提。與以前的調(diào)控思想相符合。一房產(chǎn)稅擴(kuò)容的不確定，無時(shí)間安排表。二重啟地方政府價(jià)格控制目標(biāo)與一房一價(jià)，其實(shí)前年開始就存在，已經(jīng)名存實(shí)亡。三穩(wěn)定房?jī)r(jià)的問責(zé)制，或者是約談制，根本不是調(diào)控政策，是行政措施，但是很難起到效果。四限購(gòu)城市只是一些大城市，但對(duì)于醴陵這種小城市顯然作用不大。五保障房的對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)際影響力，可以忽略。

總結(jié)：房?jī)r(jià)問題早已不再是房地產(chǎn)本身的問題，它涉及到方方面面的利益，牽一發(fā)而動(dòng)全身，指望房?jī)r(jià)全面大幅下調(diào)是很不現(xiàn)實(shí)的。綜合以上因素對(duì)醴陵房地產(chǎn)的影響，醴陵13年下半年房?jī)r(jià)上漲幅度并不會(huì)很大。

參考文獻(xiàn)：

1、百度文庫(kù)，專業(yè)資料，經(jīng)管營(yíng)銷，經(jīng)濟(jì)/市場(chǎng)（2013房地產(chǎn)下半年價(jià)格分析）

2、百度百科，國(guó)五條

3、和訊房產(chǎn)，中國(guó)指數(shù)研究院，2013年第三季度中國(guó)房地產(chǎn)政策盤點(diǎn)

4、中國(guó)投資咨詢網(wǎng)，2013-4-24，（2013年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析）

5、醴陵房產(chǎn)管理局官網(wǎng)，（2013年商品住宅量統(tǒng)計(jì)）

6、中商情報(bào)網(wǎng)，2013-9-5（2013下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì)分析）

7、統(tǒng)計(jì)局，2013-05-21（2013年1-4月湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析）

8、醴陵市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，2013-05-31，（醴陵市2013年1-4月份房地產(chǎn)業(yè)情況簡(jiǎn)析）

2013-10-30