第一篇：日本市場(chǎng)考察報(bào)告

日本考察報(bào)告

一、添加劑展會(huì)部分：

1、這次展會(huì)共有306家企業(yè)，80%來自日本，30家中國(guó)公司，歐美、東南亞企業(yè)占10%多，產(chǎn)品涉及主要三部分，一部分是食品素材包括：功能原料、果汁、大豆制品、蔬菜制品、海洋魚類制品、乳制品等，這部分占很大，尤其是功能產(chǎn)品占大部分；一部分是食品添加劑：色素、乳酸、香精、調(diào)味料、增稠劑、菌種等；還有一部分是檢測(cè)儀器、新聞出版社、認(rèn)證等機(jī)構(gòu)。

2、食品素材日本現(xiàn)在很發(fā)達(dá)主要產(chǎn)品：

a、乳品深加工類，乳鐵蛋白、降血壓產(chǎn)品、改善睡眠產(chǎn)品等；

b、果汁類，主要產(chǎn)品包括各種清汁、濁汁、果肉等；

c、大豆制品，各種大豆蛋白、短肽、多糖、纖維素（這一塊我和日本不二制油的劉博士建立聯(lián)系）、以及大豆飲料、發(fā)酵大豆飲料、果汁大豆飲料、豆腐、豆制品等非常豐富

d、茶類制品，日本的茶開發(fā)的很充分，各種茶的提取物，延緩衰老、抗氧化、護(hù)肝等。

E、海洋魚類開發(fā)各種不飽和脂肪酸、菑醇類能夠健腦、抗衰老、明目、降血壓等

F、植物類產(chǎn)品開發(fā)，各種果實(shí)的種皮提取色素和功能成分，明目、健腦、護(hù)肝等

以上部分很多是以食品原料來添加，有些是以保健品功能成分來添加的。

3、食品添加劑包括香精、色素、調(diào)味料、乳化劑、增稠劑、品質(zhì)改良劑、乳酸等

A、香精香料類很多企業(yè)是天然和合成共同使用和銷售；

B、色素類，日本色素幾乎全部是天然色素，這次國(guó)內(nèi)外廠家很多，不下十家，各種最新的如：水溶性葉綠素、紫蘿卜皮色素、草莓色素等，各種原料的色素色差和穩(wěn)定性有很大的差異，日本色素企業(yè)很多也賣安定劑，主要是穩(wěn)定色素、保持色差。

C、調(diào)味料部分多為醬油、酵母發(fā)酵類、香辛料

D、乳酸、維生素、氨基酸部分，世界上幾大巨頭都到場(chǎng)，這部分市場(chǎng)份額較為明晰

E、菌種類，有兩家歐美公司推出益生乳酸菌，還有日本本土企業(yè)推出的植物發(fā)酵菌種，發(fā)酵濃縮物，目前只在日本銷售，沒有進(jìn)入中國(guó)。

4、檢測(cè)儀器、新聞出版社等

略

5、收獲：

A、日本的使用素材類開發(fā)非常系統(tǒng)，主要靠進(jìn)功能性，能有效的利用國(guó)內(nèi)甚至是世界動(dòng)植物資源開發(fā)高附加值產(chǎn)品，另外日本開發(fā)出產(chǎn)品后推廣過程中技術(shù)應(yīng)用跟得非常好，新品推出是以應(yīng)用產(chǎn)品形式推出。

B、日本大豆飲料開發(fā)正濃，中性的、調(diào)酸的、發(fā)酵的、和其他果汁蔬菜復(fù)合的等幾大類，大豆蛋白和多糖可做成各種油炸糕點(diǎn)類，大豆產(chǎn)品開發(fā)進(jìn)行得非常系統(tǒng)深入，利用率幾乎是100%。

C、發(fā)酵菌種產(chǎn)品，日本出現(xiàn)植物發(fā)酵飲料、發(fā)酵型滅菌乳飲料，非常清爽，蛋

白沉淀很多，很多種功能益生菌產(chǎn)品涌現(xiàn)，例如果汁發(fā)酵、大麥發(fā)酵、大豆發(fā)酵、蔬菜發(fā)酵，還有作為食品的大米發(fā)酵、肉制品發(fā)酵、調(diào)味料等。

E、日本企業(yè)已經(jīng)從傳統(tǒng)加工食品企業(yè)轉(zhuǎn)化到現(xiàn)代技術(shù)(生物、提取、分析、改良)應(yīng)用企業(yè)，科技含量體現(xiàn)的非常明顯。

D、日本企業(yè)展臺(tái)設(shè)計(jì)很好，本公司的人一律占站臺(tái)外面，展臺(tái)墻壁上掛滿了各種報(bào)告圖表數(shù)據(jù)，方便觀眾觀看了解，展位保持非常整潔，時(shí)間觀念非常強(qiáng)，不到時(shí)間不撤展。

二、部分企業(yè)考察：

1、日本龜甲萬企業(yè)，只要是醬油、調(diào)味料、果酒、色素、功能功能保健品等。按他們企業(yè)分為傳統(tǒng)發(fā)酵類和現(xiàn)代生物工程類，傳統(tǒng)發(fā)酵類指醬油、調(diào)味料等，現(xiàn)代生物工程包括色素、功能食品如西紅柿體取得功能成分，用微生物仿螢火蟲產(chǎn)生的檢測(cè)指示劑等。他們目前企業(yè)的研發(fā)部門也是這樣劃分的2、不二制油企業(yè)，主要是大豆產(chǎn)品開發(fā)，工廠總共1200多人，研發(fā)人員400多人，分為基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究、檢測(cè)研究三塊，大豆利用率幾乎100%，大豆多糖可作穩(wěn)定劑，穩(wěn)定蛋白不增稠，口感非常清爽，還可用于面制品，不粘不黏，產(chǎn)品口感非常潤(rùn)滑細(xì)膩。產(chǎn)品在飲料中可替代果膠產(chǎn)品。

三、產(chǎn)品考察

1、乳品：液體奶、奶酪、冰激淋、奶粉很少，液體奶中發(fā)酵酸奶普通酸奶很少見，主要是果肉酸牛奶、益生菌酸奶、美容酸奶等，乳酸菌飲料含奶量都在50%以上，都添加巧克力、果汁、益生素類。純牛奶按脂肪和固形物劃分，低脂、全脂等，牛奶風(fēng)味很柔很正，乳飲料多為中性，咖啡、奶茶、巧克力、大豆四大塊，配種非常豐富，可見照片，調(diào)酸乳飲料很少。產(chǎn)品包裝主要是塑杯、屋頂包，發(fā)酵、純牛奶和中性飲料用，利樂包、pet瓶、易拉罐，多為中性飲料和功能飲料。奶酪產(chǎn)品多為餐桌用，各種小塊涂抹奶酪，兒童包裝的奶酪產(chǎn)品占到1/3。冰激凌產(chǎn)品占很大柜臺(tái)，其中冷凍酸奶大的超市都有出售。街頭便利店和超市相近，日本很多自動(dòng)售貨機(jī)，大部分帶冷柜，所以低溫產(chǎn)品雜街頭隨時(shí)可買到，奶茶類包括紅茶、抹茶、書茶等種類。

2、功能飲料：日本功能飲料種類40種左右，助睡眠、抗疲勞、美容、降血壓、抗衰老、抗癌等多是金屬或塑料小瓶，添加功能的成分由厚生勞動(dòng)廳保健食品認(rèn)可，包裝規(guī)格很小。

3、時(shí)尚產(chǎn)品：日本時(shí)尚的飲料主要是茶飲料、包裝形式PET、屋頂包、利樂包等，另外纖維素水、乳清飲料、碳酸水、添加了某種功能成分的飲料等也較為流行。

4、收獲：

奶茶類產(chǎn)品要繼續(xù)開發(fā)，開發(fā)各種風(fēng)味和口感，包裝形式多樣化，奶含量減低，口感一定要清爽；

咖啡奶類一定要開發(fā)，各種分為咖啡，奶含量設(shè)計(jì)不同階段，口感要清爽； 巧克力乃飲料要開發(fā)，奶含量要偏高，50%左右，口感也要清爽。

奶酪產(chǎn)品一定要上，尤其是涂抹奶酪，兒童奶酪。

功能成分開發(fā)作為較為長(zhǎng)期的項(xiàng)目開發(fā)，將來國(guó)內(nèi)也必將流行。

天然色素類用量非常大，日本幾乎所有產(chǎn)品都添加天然色素，種類不同，市場(chǎng)潛力很大。

第二篇：日本財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)自由化考察報(bào)告

日本財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)自由化考察報(bào)告

一、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化的背景

（一）日本泡沫經(jīng)濟(jì)的突然崩潰。自90年代初開始，日本經(jīng)濟(jì)從高峰滑落，其在經(jīng)濟(jì)、金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫崩潰，地產(chǎn)出現(xiàn)萎縮；二是銀行由此引起大量的不良債權(quán)；三是銀行利率的迅速走低，經(jīng)濟(jì)退縮的惡性循環(huán)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重萎縮與蕭條。在經(jīng)濟(jì)大蕭條環(huán)境下，銀行、保險(xiǎn)業(yè)為了緩解不良債權(quán)帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，極力尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。此為日本保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化的主要經(jīng)濟(jì)背景。

（二）來自國(guó)際上的政治壓力。當(dāng)時(shí)，aig牽頭主導(dǎo)了一場(chǎng)要求日本政府放松保險(xiǎn)市場(chǎng)管制的變革運(yùn)動(dòng)，美國(guó)政府對(duì)日本政府施加壓力，要求其遵守wto有關(guān)保險(xiǎn)承諾，日本與美國(guó)政府于1994年10月簽訂了《日美保險(xiǎn)協(xié)議》，該協(xié)議對(duì)日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)自由化具有三方面的直接影響：一是廢除費(fèi)率管制，要求費(fèi)率自由化；二是保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)由認(rèn)可制改為申報(bào)制；三是改革日本保險(xiǎn)銷售制度，引進(jìn)經(jīng)紀(jì)人公司制度。其目的是使在日本經(jīng)營(yíng)的美國(guó)公司更加有利。

（三）保險(xiǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的惡化。10年間，由于利差損原因，日本近7家壽險(xiǎn)公司倒閉，雖然產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)未出現(xiàn)壽險(xiǎn)業(yè)的情況，但由于整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，產(chǎn)險(xiǎn)也面臨著前所未有的困難。特別是與銀行利率相關(guān)的房屋按揭業(yè)務(wù)和儲(chǔ)蓄型財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)由于利率走低，出現(xiàn)了一系列難題。這些都成為日本產(chǎn)險(xiǎn)自由化的契機(jī)和導(dǎo)火索。

二、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化進(jìn)程及政策變化

《日美保險(xiǎn)協(xié)議》的簽訂無疑成為日本產(chǎn)險(xiǎn)自由化的契機(jī)。然而，日本財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)自由化真正開始的標(biāo)志是1996年新保險(xiǎn)業(yè)法的實(shí)施。其政策變化概括起來有以下幾個(gè)方面：

（二）算定會(huì)費(fèi)率使用義務(wù)的停止。1998年算定會(huì)費(fèi)率使用義務(wù)的結(jié)束標(biāo)志著費(fèi)率自由化的開始。在此之前，日本財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)費(fèi)率為保險(xiǎn)監(jiān)管重要內(nèi)容，由算定會(huì)統(tǒng)一制定，并嚴(yán)格執(zhí)行。

《損害保險(xiǎn)費(fèi)率算出團(tuán)體法》于1999年12月22日作了最新修改，保險(xiǎn)公司強(qiáng)制使用算出機(jī)構(gòu)費(fèi)率的義務(wù)終止。從此，就有了算出機(jī)構(gòu)提供的純費(fèi)率和公司自訂的附加費(fèi)率之分，純費(fèi)率成為各公司的參考費(fèi)率，除機(jī)動(dòng)車法定賠償責(zé)任險(xiǎn)之外，各公司在參考費(fèi)率的基礎(chǔ)上，可根據(jù)自身的費(fèi)用率制定自己的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，但一般講來，上下浮動(dòng)幅度不超過12.5％。

按照《損害保險(xiǎn)費(fèi)率算出團(tuán)體法》第3條規(guī)定，費(fèi)率算出團(tuán)體可以計(jì)算的保險(xiǎn)種類有5種：火災(zāi)保險(xiǎn)、意外保險(xiǎn)、車輛保險(xiǎn)、醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn)及護(hù)理費(fèi)用保險(xiǎn)。但到目前為止，在日本仍未有醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn)參考費(fèi)率。

（四）允許產(chǎn)、壽子公司相互進(jìn)入對(duì)方市場(chǎng)。新保險(xiǎn)業(yè)法明確規(guī)定，從1996年開始，允許產(chǎn)、壽險(xiǎn)公司以子公司形式相互進(jìn)入對(duì)方市場(chǎng)，同年壽險(xiǎn)公司設(shè)立了6家產(chǎn)險(xiǎn)公司，產(chǎn)險(xiǎn)公司設(shè)立了11家壽險(xiǎn)公司。2000年8月，代理銷售其他保險(xiǎn)公司產(chǎn)品的認(rèn)可明確化。壽險(xiǎn)公司開始重新評(píng)估其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)戰(zhàn)略，認(rèn)為子公司模式將來沒有大發(fā)展，從而轉(zhuǎn)向與產(chǎn)險(xiǎn)公司合作，即代理產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。考慮到與人有關(guān)的保險(xiǎn)的可成長(zhǎng)性，產(chǎn)險(xiǎn)公司也積極響應(yīng)。因此，更多呈現(xiàn)的是產(chǎn)、壽險(xiǎn)公司的相互代理。

（六）中介手續(xù)費(fèi)制度的引進(jìn)。中介手續(xù)費(fèi)制度雖于1996年4月引進(jìn)，但1998年之前，日本產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)執(zhí)行的是費(fèi)率算定機(jī)構(gòu)制定的統(tǒng)一的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)金融廳還規(guī)定了行業(yè)共同的代理類別、合同格式及手續(xù)費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，且手續(xù)費(fèi)體系必須向金融廳申報(bào)，獲得許可后方可執(zhí)行。隨著產(chǎn)險(xiǎn)自由化的出現(xiàn)，費(fèi)率自由化導(dǎo)致保險(xiǎn)產(chǎn)品多樣化，原手續(xù)費(fèi)體系已無法執(zhí)行。從2001年3月開始到2003年4月，代理店手續(xù)費(fèi)體系由需要金融廳許可變?yōu)椴恍璜@得，促進(jìn)了中介手續(xù)費(fèi)體系的多樣化。保險(xiǎn)公司開始注重代理店的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，對(duì)其進(jìn)行挑選、停業(yè)、合并，并根據(jù)其資質(zhì)、業(yè)務(wù)量大小，再區(qū)分不同的保險(xiǎn)類別，實(shí)行更細(xì)化的手續(xù)費(fèi)體系。

（八）個(gè)人信息保護(hù)制度的引進(jìn)。隨著日本保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化的推進(jìn)，保險(xiǎn)銷售渠道得以拓寬，除了原有的代理店銷售、保險(xiǎn)公司直接銷售外，又引進(jìn)了經(jīng)紀(jì)人銷售制度，拓寬了銀行窗口銷售渠道，特別是還出現(xiàn)了電話銷售、網(wǎng)上銷售等多種銷售方式。為了適應(yīng)自由化發(fā)展的需要，穩(wěn)妥地推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，金融廳引進(jìn)了個(gè)人信息保護(hù)制度。《個(gè)人信息保護(hù)法》于2003年頒布，并于2005年4月實(shí)施。其基本方針是明確各有關(guān)主體對(duì)個(gè)人信息保護(hù)的目標(biāo)，并要求具體付諸實(shí)踐。個(gè)人信息保護(hù)制度的引進(jìn)，更有利于確保日本產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)在自由化環(huán)境下的發(fā)展。

（九）國(guó)際保險(xiǎn)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的遵從。作為iais的會(huì)員，日本金融廳已經(jīng)表明遵從iais的原則、基準(zhǔn)與指引，同時(shí)也積極參與金融行政的國(guó)際化和國(guó)際性規(guī)定的制訂。除了在許可制方面有非常大的放寬之外，更多地采用了國(guó)際會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及償付能力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，使本國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展與世界保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展同步。雖然日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)環(huán)境不景氣，但目前所有產(chǎn)險(xiǎn)公司的償付能力均在200％以上，產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)保持著較高的信用力。

三、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化帶來的影響

（一）競(jìng)爭(zhēng)激烈使公司效益大幅下降，影響產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)停滯不前。在保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化之前，由于日本產(chǎn)險(xiǎn)執(zhí)行費(fèi)率算定機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一基準(zhǔn)費(fèi)率，即使是一家小公司也有盈利；但在費(fèi)率自由化之后，由于費(fèi)率競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致了產(chǎn)品及服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激化，給公司的收益帶來重大影響。賠付率上升、收益減少使公司把降低經(jīng)營(yíng)成本作為主要的研究課題。各公司費(fèi)用削減的主要措施有：合并撤銷營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，或者取消效益差的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；削減員工人數(shù)，一方面控制新增錄用人員，另一方面引進(jìn)提前退休制度；重新評(píng)估工資制度，由以前的年工序列工資制度改為與業(yè)績(jī)掛鉤的年薪制度；注重提高代理店的效率，重新評(píng)估以往的手續(xù)費(fèi)體系，建立以代理店效益及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)種類、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)量相聯(lián)系的手續(xù)費(fèi)管理體系。通過上述措施，行業(yè)平均費(fèi)用率得到了降低，但也更加導(dǎo)致保險(xiǎn)市場(chǎng)的萎縮或停滯。

（三）尋求拓展海外業(yè)務(wù)，亞太地區(qū)成為主要方向。費(fèi)率自由化之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司效益降低，拓展海外業(yè)務(wù)成為公司發(fā)展的主要渠道，一方面為本國(guó)企業(yè)的海外經(jīng)營(yíng)提供風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)，另一方面為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模提高經(jīng)營(yíng)效率。但是歐美地區(qū)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)綜合成本很高，幾乎所有的日本公司都出現(xiàn)不同程度的虧損；而與此相反，在亞太地區(qū)的業(yè)務(wù)質(zhì)量、收益率均較好。因而，進(jìn)入亞太市場(chǎng)，特別是中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)是其重要目標(biāo)。

（秦士由

左緒文

江裕棠

李翰輝

陳風(fēng)）

第三篇：日本財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)自由化考察報(bào)告

日本財(cái)險(xiǎn)市場(chǎng)自由化考察報(bào)告

日本于19世紀(jì)80年代后期引進(jìn)保險(xiǎn)制度，二戰(zhàn)之后保險(xiǎn)市場(chǎng)的發(fā)展開始加速。2003年，壽險(xiǎn)總保費(fèi)達(dá)407520.2億日元（約為29746億元人民幣），非壽險(xiǎn)總保費(fèi)91746億日元（約為6696.8億元人民幣），其中車險(xiǎn)（含三者責(zé)任強(qiáng)制險(xiǎn)）保費(fèi)48958億日元（約為3573.6億元人民幣），三項(xiàng)數(shù)據(jù)均列世界第2位，僅次于美國(guó)。保險(xiǎn)深度達(dá)到10.81%，列世界第6位。保險(xiǎn)密度達(dá)到42.62萬日元（約為31106.51元人民幣），列世界第3位。日本保險(xiǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的原因在于，作為災(zāi)難事故多發(fā)國(guó)家，地震與火災(zāi)引發(fā)損失巨大，其壽險(xiǎn)家庭普及率已達(dá)89.6％，2004年平均每個(gè)投保家庭的死亡保障金額達(dá)3697萬日元（約為269.85萬元人民幣），家庭年支出保費(fèi)53.1萬日元（約為3.88萬元人民幣），此外其家庭機(jī)動(dòng)車輛保險(xiǎn)普及率達(dá)到85.7％。在2000年之前，日本對(duì)保險(xiǎn)市場(chǎng)管制非常嚴(yán)格，從20世紀(jì)90年代初開始，日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)逐步發(fā)生一系列重大變革，其結(jié)果是市場(chǎng)管制逐步放寬，走上了自由化發(fā)展之路。

一、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化的背景

（一）日本泡沫經(jīng)濟(jì)的突然崩潰。自90年代初開始，日本經(jīng)濟(jì)從高峰滑落，其在經(jīng)濟(jì)、金融領(lǐng)域的具體表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫崩潰，地產(chǎn)出現(xiàn)萎縮；二是銀行由此引起大量的不良債權(quán)；三是銀行利率的迅速走低，經(jīng)濟(jì)退縮的惡性循環(huán)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重萎縮與蕭條。在經(jīng)濟(jì)大蕭條環(huán)境下，銀行、保險(xiǎn)業(yè)為了緩解不良債權(quán)帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，極力尋求新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。此為日本保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化的主要經(jīng)濟(jì)背景。

（二）來自國(guó)際上的政治壓力。當(dāng)時(shí)，AIG牽頭主導(dǎo)了一場(chǎng)要求日本政府放松保險(xiǎn)市場(chǎng)管制的變革運(yùn)動(dòng)，美國(guó)政府對(duì)日本政府施加壓力，要求其遵守WTO有關(guān)保險(xiǎn)承諾，日本與美國(guó)政府于1994年10月簽訂了《日美保險(xiǎn)協(xié)議》，該協(xié)議對(duì)日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)自由化具有三方面的直接影響：一是廢除費(fèi)率管制，要求費(fèi)率自由化；二是保險(xiǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)由認(rèn)可制改為申報(bào)制；三是改革日本保險(xiǎn)銷售制度，引進(jìn)經(jīng)紀(jì)人公司制度。其目的是使在日本經(jīng)營(yíng)的美國(guó)公司更加有利。

（三）保險(xiǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的惡化。10年間，由于利差損原因，日本近7家壽險(xiǎn)公司倒閉，雖然產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)未出現(xiàn)壽險(xiǎn)業(yè)的情況，但由于整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，產(chǎn)險(xiǎn)也面臨著前所未有的困難。特別是與銀行利率相關(guān)的房屋按揭業(yè)務(wù)和儲(chǔ)蓄型財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)由于利率走低，出現(xiàn)了一系列難題。這些都成為日本產(chǎn)險(xiǎn)自由化的契機(jī)和導(dǎo)火索。

二、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化進(jìn)程及政策變化

《日美保險(xiǎn)協(xié)議》的簽訂無疑成為日本產(chǎn)險(xiǎn)自由化的契機(jī)。然而，日本財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)自由化真正開始的標(biāo)志是1996年新保險(xiǎn)業(yè)法的實(shí)施。其政策變化概括起來有以下幾個(gè)方面：

（一）認(rèn)可制的放寬，申報(bào)制的擴(kuò)大。從1996年4月開始，日本產(chǎn)險(xiǎn)在許可制度方面開始放寬，由許可制度向申報(bào)制度轉(zhuǎn)型，1997年1月、1999年8月、2001年7月申報(bào)制范圍逐步擴(kuò)大，到2002年3月，企業(yè)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)已完全自由化，由許可制改為申報(bào)制，家財(cái)險(xiǎn)中絕大部分也由許可制轉(zhuǎn)為申報(bào)制。但這并不意味著許可制的消失，車險(xiǎn)業(yè)務(wù)中未滿10臺(tái)的車輛保險(xiǎn)仍必須實(shí)行許可制，醫(yī)療險(xiǎn)和海外旅行意外傷害險(xiǎn)仍為許可制。

（二）算定會(huì)費(fèi)率使用義務(wù)的停止。1998年算定會(huì)費(fèi)率使用義務(wù)的結(jié)束標(biāo)志著費(fèi)率自由化的開始。在此之前，日本財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)費(fèi)率為保險(xiǎn)監(jiān)管重要內(nèi)容，由算定會(huì)統(tǒng)一制定，并嚴(yán)格執(zhí)行。

算定會(huì)制度自1948年起根據(jù)《損害保險(xiǎn)算出團(tuán)體法》實(shí)施，該法規(guī)定，會(huì)員公司達(dá)2家以上即可申請(qǐng)成立費(fèi)率算出團(tuán)體，該團(tuán)體是一種非盈利性機(jī)構(gòu)。到目前為止，日本只有一家費(fèi)率算出機(jī)構(gòu)。當(dāng)時(shí)成立費(fèi)率算出機(jī)構(gòu)基于三方面考慮：其一是因?yàn)閾p失金額是事故發(fā)生后確定的，所以賠付率的預(yù)測(cè)比較困難；其二是各個(gè)產(chǎn)險(xiǎn)公司單獨(dú)積累大量的數(shù)據(jù)比較困難；其三是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)費(fèi)率由中立機(jī)構(gòu)根據(jù)賠付率等積累的數(shù)據(jù)計(jì)算后供各公司使用，這種做法比較理想。

《損害保險(xiǎn)費(fèi)率算出團(tuán)體法》于1999年12月22日作了最新修改，保險(xiǎn)公司強(qiáng)制使用算出機(jī)構(gòu)費(fèi)率的義務(wù)終止。從此，就有了算出機(jī)構(gòu)提供的純費(fèi)率和公司自訂的附加費(fèi)率之分，純費(fèi)率成為各公司的參考費(fèi)率，除機(jī)動(dòng)車法定賠償責(zé)任險(xiǎn)之外，各公司在參考費(fèi)率的基礎(chǔ)上，可根據(jù)自身的費(fèi)用率制定自己的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，但一般講來，上下浮動(dòng)幅度不超過12.5％。

按照《損害保險(xiǎn)費(fèi)率算出團(tuán)體法》第3條規(guī)定，費(fèi)率算出團(tuán)體可以計(jì)算的保險(xiǎn)種類有5種：火災(zāi)保險(xiǎn)、意外保險(xiǎn)、車輛保險(xiǎn)、醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn)及護(hù)理費(fèi)用保險(xiǎn)。但到目前為止，在日本仍未有醫(yī)療費(fèi)用保險(xiǎn)參考費(fèi)率。

（三）銀行窗口銷售保險(xiǎn)的解禁。從2001年4月開始，日本金融廳在銀行銷售保險(xiǎn)方面實(shí)行了第一次解禁。在此之前，金融廳由于擔(dān)心銀行會(huì)利用其融資的權(quán)力給客戶施加壓力，迫使他們購(gòu)買保險(xiǎn)，所以禁止銀行代理銷售保險(xiǎn)。但是，自泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰之后，銀行出現(xiàn)了巨額不良債權(quán)。為緩解其不良債權(quán)帶來的困境，銀行尋求更多的收益源來改善其經(jīng)營(yíng)狀況，在金融廳主導(dǎo)下，第一次出現(xiàn)了銀行窗口銷售保險(xiǎn)。但其銷售險(xiǎn)種仍受很大限制，只允許銷售與其銀行融資業(yè)務(wù)有關(guān)的保險(xiǎn)，且規(guī)定在融資資格審查期間，禁止推銷保險(xiǎn)。第三次解禁于2002年實(shí)行。主要是在年金方面的銷售管制有所放寬，其理由是銀行存款戶有增加銀行存款收益的愿望。2005年12月實(shí)行了第三次解禁，即儲(chǔ)蓄型保險(xiǎn)的放開。金融廳將對(duì)歷次解禁后的市場(chǎng)反應(yīng)做出評(píng)估，如無不良反應(yīng)，則計(jì)劃于2007年12月實(shí)行全面解禁。

（四）允許產(chǎn)、壽子公司相互進(jìn)入對(duì)方市場(chǎng)。新保險(xiǎn)業(yè)法明確規(guī)定，從1996年開始，允許產(chǎn)、壽險(xiǎn)公司以子公司形式相互進(jìn)入對(duì)方市場(chǎng)，同年壽險(xiǎn)公司設(shè)立了6家產(chǎn)險(xiǎn)公司，產(chǎn)險(xiǎn)公司設(shè)立了11家壽險(xiǎn)公司。2000年8月，代理銷售其他保險(xiǎn)公司產(chǎn)品的認(rèn)可明確化。壽險(xiǎn)公司開始重新評(píng)估其財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)戰(zhàn)略，認(rèn)為子公司模式將來沒有大發(fā)展，從而轉(zhuǎn)向與產(chǎn)險(xiǎn)公司合作，即代理產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)。考慮到與人有關(guān)的保險(xiǎn)的可成長(zhǎng)性，產(chǎn)險(xiǎn)公司也積極響應(yīng)。因此，更多呈現(xiàn)的是產(chǎn)、壽險(xiǎn)公司的相互代理。

（五）銷售制度的放寬——經(jīng)紀(jì)人公司的引進(jìn)。在日本產(chǎn)險(xiǎn)自由化之前，法律規(guī)定的保險(xiǎn)銷售渠道只有兩種。即代理店和保險(xiǎn)公司直銷。代理店制度是日本保險(xiǎn)業(yè)最常用的銷售方式，其業(yè)務(wù)占原始承保業(yè)務(wù)的90％以上，在日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)占絕對(duì)支配地位。經(jīng)濟(jì)蕭條期間，保險(xiǎn)公司開始重新評(píng)估代理店的經(jīng)濟(jì)績(jī)效。為了提高代理店的效率，產(chǎn)險(xiǎn)公司改變了以往的代理店手續(xù)費(fèi)制度，取消了一些經(jīng)濟(jì)效益不高的代理店，因此代理店數(shù)量開始減少，2004年比2003年減少6％，但仍有286576個(gè)。《日美保險(xiǎn)協(xié)議》的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是要求日本保險(xiǎn)業(yè)引入經(jīng)紀(jì)人公司制度，自1996年4月引入經(jīng)紀(jì)人制度，到2005年4月1日止，日本已有38家保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司，其中有Marsh（馬什）和Willea（韋萊）這樣居國(guó)際性領(lǐng)頭地位的經(jīng)紀(jì)人。雖然迄今經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)僅占市場(chǎng)份額的0.2％，但其作為一種新的銷售制度已獲法律許可。

（六）中介手續(xù)費(fèi)制度的引進(jìn)。中介手續(xù)費(fèi)制度雖于1996年4月引進(jìn)，但1998年之前，日本產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)執(zhí)行的是費(fèi)率算定機(jī)構(gòu)制定的統(tǒng)一的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)金融廳還規(guī)定了行業(yè)共同的代理類別、合同格式及手續(xù)費(fèi)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，且手續(xù)費(fèi)體系必須向金融廳申報(bào)，獲得許可后方可執(zhí)行。隨著產(chǎn)險(xiǎn)自由化的出現(xiàn)，費(fèi)率自由化導(dǎo)致保險(xiǎn)產(chǎn)品多樣化，原手續(xù)費(fèi)體系已無法執(zhí)行。從2001年3月開始到2003年4月，代理店手續(xù)費(fèi)體系由需要金融廳許可變?yōu)椴恍璜@得，促進(jìn)了中介手續(xù)費(fèi)體系的多樣化。保險(xiǎn)公司開始注重代理店的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，對(duì)其進(jìn)行挑選、停業(yè)、合并，并根據(jù)其資質(zhì)、業(yè)務(wù)量大小，再區(qū)分不同的保險(xiǎn)類別，實(shí)行更細(xì)化的手續(xù)費(fèi)體系。

（七）投保人保護(hù)制度的引進(jìn)。1996年4月，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保人保護(hù)基金作為只有在需救濟(jì)保險(xiǎn)公司出現(xiàn)時(shí)才運(yùn)用的基金被引進(jìn)。后來由于發(fā)現(xiàn)僅設(shè)立救濟(jì)保險(xiǎn)公司的基金所起的作用不大，于1998年12月設(shè)立了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)投保人保護(hù)機(jī)構(gòu)，其作用一是對(duì)救濟(jì)保險(xiǎn)公司提供資金援助；二是對(duì)破產(chǎn)保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)合同繼續(xù)承保；三是成立繼承保險(xiǎn)公司，承接破產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)；四是提供貸款支持，保護(hù)被保險(xiǎn)人。目前其會(huì)員除了所有在日本營(yíng)業(yè)的產(chǎn)險(xiǎn)公司外，還有勞合社協(xié)會(huì)，但不包括專業(yè)再保險(xiǎn)公司。

（八）個(gè)人信息保護(hù)制度的引進(jìn)。隨著日本保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化的推進(jìn)，保險(xiǎn)銷售渠道得以拓寬，除了原有的代理店銷售、保險(xiǎn)公司直接銷售外，又引進(jìn)了經(jīng)紀(jì)人銷售制度，拓寬了銀行窗口銷售渠道，特別是還出現(xiàn)了電話銷售、網(wǎng)上銷售等多種銷售方式。為了適應(yīng)自由化發(fā)展的需要，穩(wěn)妥地推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，金融廳引進(jìn)了個(gè)人信息保護(hù)制度。《個(gè)人信息保護(hù)法》于2003年頒布，并于2005年4月實(shí)施。其基本方針是明確各有關(guān)主體對(duì)個(gè)人信息保護(hù)的目標(biāo)，并要求具體付諸實(shí)踐。個(gè)人信息保護(hù)制度的引進(jìn)，更有利于確保日本產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)在自由化環(huán)境下的發(fā)展。

（九）國(guó)際保險(xiǎn)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的遵從。作為IAIS的會(huì)員，日本金融廳已經(jīng)表明遵從IAIS的原則、基準(zhǔn)與指引，同時(shí)也積極參與金融行政的國(guó)際化和國(guó)際性規(guī)定的制訂。除了在許可制方面有非常大的放寬之外，更多地采用了國(guó)際會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及償付能力監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，使本國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展與世界保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展同步。雖然日本產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)環(huán)境不景氣，但目前所有產(chǎn)險(xiǎn)公司的償付能力均在200％以上，產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)保持著較高的信用力。

三、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化帶來的影響

（一）競(jìng)爭(zhēng)激烈使公司效益大幅下降，影響產(chǎn)險(xiǎn)市場(chǎng)停滯不前。在保險(xiǎn)市場(chǎng)自由化之前，由于日本產(chǎn)險(xiǎn)執(zhí)行費(fèi)率算定機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一基準(zhǔn)費(fèi)率，即使是一家小公司也有盈利；但在費(fèi)率自由化之后，由于費(fèi)率競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致了產(chǎn)品及服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激化，給公司的收益帶來重大影響。賠付率上升、收益減少使公司把降低經(jīng)營(yíng)成本作為主要的研究課題。各公司費(fèi)用削減的主要措施有：合并撤銷營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，或者取消效益差的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；削減員工人數(shù)，一方面控制新增錄用人員，另一方面引進(jìn)提前退休制度；重新評(píng)估工資制度，由以前的年工序列工資制度改為與業(yè)績(jī)掛鉤的年薪制度；注重提高代理店的效率，重新評(píng)估以往的手續(xù)費(fèi)體系，建立以代理店效益及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)種類、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)量相聯(lián)系的手續(xù)費(fèi)管理體系。通過上述措施，行業(yè)平均費(fèi)用率得到了降低，但也更加導(dǎo)致保險(xiǎn)市場(chǎng)的萎縮或停滯。

（二）產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)出現(xiàn)合并浪潮，市場(chǎng)集中度大大提高。以1999年10月三井海上、日本火災(zāi)、興亞火災(zāi)3家公司發(fā)表事業(yè)合并書為契機(jī)，產(chǎn)險(xiǎn)界的重組進(jìn)展迅速。2001年4月，日本火災(zāi)與興亞火災(zāi)合并成為日本興亞損害保險(xiǎn)公司；同月，大東京保險(xiǎn)與千代田保險(xiǎn)合并成為愛和誼保險(xiǎn)公司；同年10月，三井海上與住友財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合并成為三井住友火災(zāi)保險(xiǎn)公司；2002年7月，安田火災(zāi)、日產(chǎn)保險(xiǎn)公司及大成保險(xiǎn)公司合并成為日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司；2004年10月，東京海上與日本火災(zāi)合并成為Willea控股的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司。至此，日本產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)形成了Millea、日本財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、三井住友、日本興亞、愛和誼五大集團(tuán)公司。五大集團(tuán)公司市場(chǎng)份額達(dá)85％以上，導(dǎo)致市場(chǎng)集中度大大提高。

（三）尋求拓展海外業(yè)務(wù)，亞太地區(qū)成為主要方向。費(fèi)率自由化之后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，公司效益降低，拓展海外業(yè)務(wù)成為公司發(fā)展的主要渠道，一方面為本國(guó)企業(yè)的海外經(jīng)營(yíng)提供風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)，另一方面為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模提高經(jīng)營(yíng)效率。但是歐美地區(qū)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)綜合成本很高，幾乎所有的日本公司都出現(xiàn)不同程度的虧損；而與此相反，在亞太地區(qū)的業(yè)務(wù)質(zhì)量、收益率均較好。因而，進(jìn)入亞太市場(chǎng)，特別是中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)是其重要目標(biāo)。

（秦士由左緒文江裕棠李翰輝陳風(fēng)）

第四篇：日本建筑考察報(bào)告

日本建筑考察報(bào)告 —— 古建掠影

Japan Construction Report

2013.10.10

日本國(guó)位于亞洲東部，其獨(dú)特的地理?xiàng)l件和悠久的歷史，孕育了別具一格的日本文化。在建筑方面受到中國(guó)及歐洲文化的影響，但其建筑仍具有鮮明的民族特色。此次赴日本考察，希望能從點(diǎn)滴中品味到原汁的日本味道。

古城堡、神社和寺院可謂是日本最常見的古建筑，它們是日本文化遺產(chǎn)中的精華，是人們了解日本文化的一個(gè)重要途徑。

一、古城堡

古城堡又叫“城”，是諸侯的居城。老百姓并不住在“城”中，而是散居在“城”的四周，由此形成所謂的城下町。古城堡可謂日本現(xiàn)代城市形成與發(fā)展的源頭。

日本城堡，從公元前后到近代有著將近二千多年的歷史，其建筑主要目的是為了御敵于外，因此大多結(jié)構(gòu)堅(jiān)固，實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)。城堡外圍以壕溝，堆砌石垣，并修筑有堅(jiān)固的城門箭樓。內(nèi)筑有5-7層的瞭望塔，塔下部為城主的宅邸。這個(gè)瞭望塔現(xiàn)今被稱作天守閣，以往日本的建筑多仿承中國(guó)的建筑樣式，但天守閣卻是日本人的自創(chuàng)。

難波宮就是其中典型的古城堡。

公元645年，孝德天皇將首都從奈良的飛鳥遷至大阪，建造了一座名叫“難波宮”的宮殿，是日本現(xiàn)存的一座最古老的宮殿，由豐臣秀吉營(yíng)建，后昭和年間又再重建，幾經(jīng)戰(zhàn)亂，幾經(jīng)重建，呈現(xiàn)我們眼前的是——大阪公園。這座古城最具歷史厚重感，20多米高而陡峭的城墻及外圍幽深的雙重護(hù)城河都保留至今（圖1-01），內(nèi)有數(shù)棟重要建筑物，是其他圖1-02 天守閣 任何一座日本古城都無法相比的。

走過護(hù)城河上的橋，這座古城氣派寧?kù)o美麗，路面寬廣平坦整潔，步行五百米又見一護(hù)城河，同樣的石切城墻，苔痕點(diǎn)點(diǎn)，這種城中城得天獨(dú)厚的軍事格具，也給當(dāng)時(shí)帶來過輝煌成就。厚重的硬木城門，兩旁櫻樹指路，又是沙石的廣場(chǎng)，右邊一排是歷史博物館，外墻與城墻色調(diào)一致。

正中位置是金碧輝煌的天守閣（圖1-02），高約五十六米，為五層九重建筑，內(nèi)保存有豐臣秀吉的木

圖1-01 像、武器和美術(shù)作品等。經(jīng)過1997年3月的大改修后，其閣樓層層素白，斗拱屋檐穿插其間，給人以既威武又巧致的感覺。綠色屋頂上的黃金裝與白墻相互輝映，其華美的姿態(tài)得以重現(xiàn)，給人一種甚具魅力的美感。

天守閣巍峨屹立在城中央，象征著大阪昔日輝煌與榮耀，一種全新異域的人文景觀讓你體驗(yàn)著日本對(duì)古城堡的特殊情懷。

日本人何以如此鐘情于城堡，一方面因?yàn)槌潜な撬麄兩畹倪@塊土地的象征，看到這些古城堡可使心靈得到一種慰藉。另一方面在探訪古城堡時(shí)，追憶往事，可感受蘊(yùn)藏其中的那份浪漫與舊時(shí)情懷。

二、神社

在日本傳統(tǒng)建筑中，神社建筑占有突出的地位。早期神社是模仿當(dāng)時(shí)的居住建筑，其作為日本特有的神道教祭祀場(chǎng)所，古樸自然的建筑風(fēng)格已成為日本傳統(tǒng)建筑的代表。

神社的布局與環(huán)境同樣體現(xiàn)出日本人所追求的恬淡與清幽的審美趣味。神社總體建筑多采用木質(zhì)結(jié)構(gòu)，表面古樸自然，毫無華麗可言。周圍多有圍墻環(huán)繞，內(nèi)有不少古杉，茂林修竹，林蔭參天。

日本神社建筑的最大特點(diǎn)是，其入口處都設(shè)有一個(gè)形似“開”字的“鳥居”①(即牌坊，一般是用木料或石料搭建的)（圖2-01～圖2-02），是神社的重要標(biāo)志。

神社建筑的樣式按入口不同分為妻入口和平入口。正面為三角形屋頂?shù)氖瞧奕肟冢▓D2-03），平直形的是平入口（圖2-04）。又按屋檐樣式不同分為切妻造和入母造。由兩塊斜面組成只有兩道屋檐的簡(jiǎn)單樣式稱為切妻造。四面都有屋檐的稱為入母造。另外四面都有屋檐卻看不見三角形屋檐的稱為寄

圖2-03 妻入口 圖2-02 鳥居 圖2-01 鳥居

棟。

神社內(nèi)最大的建筑是本殿，即神祗的安奉處。進(jìn)入神社庭院，有一個(gè)或多個(gè)石制水槽，槽上橫放著幾把竹木做的長(zhǎng)柄杓。香客在進(jìn)香祭拜之前可在此漱口洗手，然后再以潔凈之身入內(nèi)敬神。

神社建筑中大阪天滿宮及奈良春日大社都各具代表性。

大阪天滿宮（圖2-05）是全日本最著名的神社

圖2-04平入口 之一。最初的神殿建于公元949年，是村上天皇為了慰藉道真公的靈魂而下令建造的。因遭受了數(shù)次火災(zāi)，現(xiàn)在主殿和入口大門是1845年重建的。這里供奉著被視為“學(xué)識(shí)之神”的10世紀(jì)的學(xué)者——菅原道真。

園里種植著菅原道真喜愛的梅花，還有一尊巨大的作為他的動(dòng)物守護(hù)神的銅牛。與天滿宮不同，奈良春日大社是所有春日神社的總社,舊稱春日神社。建于710年，社內(nèi)供奉的神明包括武甕槌命、經(jīng)津主命、天兒屋根命和比賣神。建設(shè)者為藤原不比等。作為古奈良?xì)v史遺跡的一部 分而被登入世界文化遺產(chǎn)，與伊勢(shì)神宮、石清水八 幡宮一起被稱為日本的三大神社。

春日大社的一鳥居（圖2-06）與氣比神宮、嚴(yán) 島神社的大鳥居并列為“日本三大鳥居”。漫長(zhǎng)的參 道兩邊樹木繁密茂盛，兩旁一排排年代久遠(yuǎn)的石燈 籠嚴(yán)陣以待。燈籠的材料有木制的、金制的、陶制 的和石制的，其中石制的燈籠最普遍（圖2-07）。

春日大社的本殿（圖2-08）由四座神殿組成，這四個(gè)正殿是春日造②的代表性建筑，很好地保留了平安時(shí)代的獨(dú)特設(shè)計(jì)。

日本人與神社的關(guān)系極為密切，其一生的某些特殊日子，如嬰兒出生；每年的男孩節(jié)、女孩節(jié)；青年男女訂婚、結(jié)婚等都要去參拜以求神靈保佑。

今日的神社不僅是供人參觀游覽的文物古跡，還是人們慰藉心靈、領(lǐng)略傳統(tǒng)文化的場(chǎng)所。過年時(shí)，全家人一起到有名的神社參拜，參加那里一年一度熱鬧非凡的祭典活動(dòng)，已是過新年的一項(xiàng)重要內(nèi)容。神社寧?kù)o、自然及所帶有的濃郁的傳統(tǒng)文化氣息，對(duì)在現(xiàn)代化高節(jié)奏生活的大都市人們來說，是一個(gè)凈化心靈的地方，也是一個(gè)難得的避風(fēng)港。

三、寺廟

與森嚴(yán)肅穆的神社相比，作為佛教建筑的寺院

圖2-08 春日大社本殿 圖2-07 石燈籠

圖2-06 大鳥居 一鳥居 圖2-05 天滿宮入口

則要輕松許多。日本的寺院與中國(guó)的寺廟大同小異，只不過相對(duì)中國(guó)廟宇建筑多雕梁畫棟、金碧輝煌，日本的寺院多用素色原木，顯得莊嚴(yán)肅穆。這也是日本自然觀的一個(gè)體現(xiàn)。且在造型風(fēng)格上比中國(guó)木塔更為輕盈飄灑。日本佛教最早的寺院是大阪四天王寺（圖3-01），593年由圣德太子所建立，是日本早期佛教建筑的典型。四天王寺在布局上為百濟(jì)式③，即塔（圖3-02）和金堂前后排列在中軸線上，北面回廊正中還有一座大講堂，講堂之后，東西為鐘樓和經(jīng)藏。金堂里供奉豐觀音和四大天王，五重塔內(nèi)則保留著

圖3-01 四天王寺入口鳥居

不少簡(jiǎn)潔有力的壁畫。

寺院多次遭遇戰(zhàn)火和天災(zāi)的毀壞，但每次都得以重建，所以至今仍保持著最初建造時(shí)的飛鳥時(shí)代的雄姿，充分體現(xiàn)了這座寺廟的悠久歷史和它在大阪人心中的地位。

奈良縣東大寺是奈良時(shí)期最重要，規(guī)模最宏大的佛教建筑。建于圣武天皇743年，位于奈良東，是全國(guó)68所國(guó)分寺的總寺院，1998年作為古奈良?xì)v史遺跡的組成部分被列為世界文化遺產(chǎn)，東大寺大佛殿（圖3-03），又稱金堂，為東大寺中心，其多次被焚毀，現(xiàn)在主殿是1706年建造的第三代，規(guī)模比原先縮小了三分之一，為最世界上最大的木造建筑。大佛殿內(nèi)，放置著高15米以上的大佛像——盧舎（古同“舍”）那佛（圖3-04）。

東大寺院內(nèi)還有南大門、二月堂、三月堂、正倉(cāng)院等。南大門（圖3-05）是正門，寬約50米、高約25米。于760年建成但因?yàn)榛馂?zāi)燒毀了，于鐮倉(cāng)時(shí)期被修復(fù)重建，被稱為世界遺產(chǎn)。

東大寺寺域廣闊，規(guī)模宏大，其整體布局，完全是參照唐朝最高級(jí)的寺院規(guī)制興建的，如今在中國(guó)已找不到同類型及同規(guī)模的建筑。

說神社是日本人凈化心靈的地方，那寺廟就是他們的精神故鄉(xiāng)，他們用自己特別的保護(hù)方法保護(hù)著他們，使得這些寺廟建筑至今仍保留著其神韻。

四、古建筑的傳承

從古城堡，神社及寺廟中我們看到了日本對(duì)古建筑的保護(hù)所采取的原則是不求原汁原味，但求神韻與風(fēng)格的統(tǒng)一。

日本對(duì)一個(gè)城市古都風(fēng)貌的保護(hù)，主要是通過 建筑風(fēng)格及人們的生活方式來體現(xiàn)，而不僅僅是對(duì)

圖3-05 南大門 圖3-04 盧舎那佛 圖3-03 大佛殿 圖3-02 五重塔 古老破舊的古建筑的維護(hù)。當(dāng)一座建筑破舊得已無法修復(fù)時(shí)，干脆將它拆除，再按原樣重建，保持其古老的建筑風(fēng)格，即修舊如新，雖新但卻是按古法重建，這說明日本經(jīng)千百年傳承，建筑手藝也傳承下來。

其次，對(duì)古建筑的保護(hù)還在于很好地保留了古建筑的原有功能與活力。作為具有悠久歷史的古建筑，要想使之長(zhǎng)久地活在人們的心里，就要使它成為人們生活的一部分，只要它與人們的生活緊密相連，即使并非原造，也能長(zhǎng)久地存在下去。神社至今仍被日本人作為祭祀朝拜的固定場(chǎng)所，而對(duì)佛教的信仰也構(gòu)成了日本社會(huì)的精神核心。正是這些帶有濃郁民俗風(fēng)情的傳統(tǒng)文化的存在，才使日本古建筑仍然不失古老的傳統(tǒng)風(fēng)韻。

反觀中國(guó)的古建筑，多為修舊如舊，單純保護(hù)，僅供游覽，少了些許活力，相比之下日本對(duì)于古建筑的保護(hù)及日本人的自然生態(tài)觀也許會(huì)給予我們一些啟示。

注釋：①鳥居：一種類似于中國(guó)牌坊的日式建筑。日本人又認(rèn)為，鳥是人類靈魂的化身，其中有好的靈魂，也不乏骯臟的靈魂，不能讓鳥接近神社，故而在各個(gè)神社的正門前200米左右處建“開”字型牌坊，名為鳥居。

②春日造：春日造入口為妻入口構(gòu)造，春日造這種樣式的神殿很好地利用了曲線和色彩。

③百濟(jì)式：進(jìn)南大門后有個(gè)回廊圍成的方形院子，南面回廊正中是中門，進(jìn)了中門，院子里有金堂和塔。

第五篇：日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

日本房地產(chǎn)考察報(bào)告

2016年4月16日至25日，由集團(tuán)組織公司高管赴日本進(jìn)行為期7天的考察學(xué)習(xí)。非常有幸本人參與了此次考察活動(dòng)。

入職東方今典焦作房地產(chǎn)總經(jīng)理一職已有一年時(shí)間，各個(gè)方面都得到了歷練與學(xué)習(xí)。在短暫的7天里，匆忙行走于東京、大阪等都市，并拜訪了日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)。文化的差異，行業(yè)的比較，價(jià)值觀的思考，時(shí)時(shí)刻刻觸動(dòng)和撞擊著內(nèi)心。回來以后，在回顧考察經(jīng)歷及整理照片的時(shí)候，不斷通過搜集查看一些背景知識(shí)，希望對(duì)企業(yè)、行業(yè)發(fā)展有更深層的探索與理解。

一、日本概覽

日本國(guó)土面積37.78萬平方公里，僅相當(dāng)于我國(guó)云南省大小，人口約1.3億，首都為東京。由北海道、本州、四國(guó)、九州和約3900多個(gè)小島組成。國(guó)土的三分之二被森林所覆蓋，其中森林面積占66.5%，農(nóng)用耕地占13.3%，住宅用地占4.6%，河流湖泊面積占3.5%，道路占3.2%，荒野占0.7%，其他占8.1%。

二、日本經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展回顧

1、日本經(jīng)濟(jì)回顧從“世界的奇跡”到“失去的十年。

二戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)史可以簡(jiǎn)單概括為四個(gè)階段： 戰(zhàn)后～50年代：恢復(fù)階段； 60年代：高速度增長(zhǎng)階段；

70—80年代的穩(wěn)定增長(zhǎng)階段；在石油危機(jī)的壓力下，提出“技術(shù)立國(guó)”戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入穩(wěn)定增長(zhǎng)期，年均增長(zhǎng)速度達(dá)5%，迅速跨入世界先進(jìn)國(guó)家行列，并一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，創(chuàng)造了令世界矚目的“經(jīng)濟(jì)奇跡”。生產(chǎn)和需求十分旺盛，大量剩余資金涌動(dòng)。從1986年起，日本資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了5年的持續(xù)上漲時(shí)期。短短5年間，日本地價(jià)上漲了2倍多，其中1987年，商業(yè)用地和住宅用地價(jià)格的年上升率甚至超過了76%的異常水平，形成了世界經(jīng)濟(jì)史上空前的房地產(chǎn)泡沫。

90年代后的復(fù)合型蕭條階段；這一階段的因房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)股市、地價(jià)暴跌引發(fā)的一系列社會(huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，使日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了明顯的停滯和下滑。1990年GDP增長(zhǎng)率達(dá)5.1%，到2001年僅為-0.5%，日本經(jīng)濟(jì)開始步入持續(xù)十多年的復(fù)合型經(jīng)濟(jì)衰退期——“平成蕭條”期，又被稱為“失去的十年”。同時(shí)這是這一時(shí)期促進(jìn)了日本經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)界的反思，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)理念的進(jìn)步，使得日本經(jīng)濟(jì)不在追求形式上的量而更注重質(zhì)。完成了新的產(chǎn)業(yè)革命的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)有了質(zhì)的飛躍。

2、日本住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展化情況

日本是世界上率先在工廠里生產(chǎn)住宅的國(guó)家。開始于60年代，70年代進(jìn)入產(chǎn)業(yè)成熟期。

日本的住宅產(chǎn)業(yè)化始于20世紀(jì)6O年代初期。一方面當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)有大量需求。人力已經(jīng)蓋不過來。第二，經(jīng)濟(jì)具有大規(guī)模生產(chǎn)的力量。第三，社會(huì)化大生產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。60年代末期，當(dāng)時(shí)的日本，電視機(jī)和汽車都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了工廠制造。為了提高產(chǎn)品質(zhì)量和效率，開始對(duì)住宅實(shí)行部品化、批量化生產(chǎn)，用生產(chǎn)電視機(jī)和汽車的方式生產(chǎn)住宅。

70年代是日本住宅產(chǎn)業(yè)的成熟期，大企業(yè)聯(lián)合組建集團(tuán)進(jìn)入住宅產(chǎn)業(yè)，將住宅產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)的勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)變?yōu)榭萍济芗汀，F(xiàn)在日本已經(jīng)可以在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)蓋完六層樓，可以在工廠中生產(chǎn)出全裝修的廚房、衛(wèi)生間。

日本住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展很大程度上得益于住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的發(fā)展。住宅產(chǎn)業(yè)集團(tuán)是應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展需要而產(chǎn)生出的新型住宅企業(yè)組織形式，是以專門生產(chǎn)住宅為最終產(chǎn)品，集住宅投資、產(chǎn)品研究開發(fā)、設(shè)計(jì)、配構(gòu)件部品制造、施工和售后服務(wù)于一體的住宅生產(chǎn)企業(yè)，是一種智力、技術(shù)、資金密集型、能夠承擔(dān)全部住宅生產(chǎn)任務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。

三、具體項(xiàng)目調(diào)研分析

1、對(duì)保護(hù)綠色生態(tài)成本毫不在意的日本

本次考察首站為東京。東京：世界超大都市，按日本行政區(qū)劃，東京指東京都，其總面積為2,162平方公里，1,320萬人口（相當(dāng)于全日本的1/10），具備世界大都市的共同特點(diǎn)，是一個(gè)擁擠的城市，現(xiàn)代化的建筑，發(fā)達(dá)的交通，喧嘩卻有秩序。

在東京考察過程中，印象比較深刻的是日本對(duì)環(huán)境治理及對(duì)土地可持續(xù)利用發(fā)展所做的措施。日本的“綠地覆蓋率”為66%，僅次于芬蘭、瑞典，名列世界第三。而在寸土寸金的東京，人均綠地面積也達(dá)到了3.01平方米。

二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口向東京聚集，環(huán)境污染問題持續(xù)惡化，東京的“大城市病”日益嚴(yán)重，民眾苦不堪言。用相應(yīng)的法律來確保公園綠地、控制建設(shè)的混亂局面，引導(dǎo)城市空間良性發(fā)展顯得刻不容緩。為此，日本于1972年頒布了《都市公園整備緊急措施法》。啟動(dòng)投資額達(dá)9000億日元的公園建設(shè)“5年計(jì)劃”。此后到現(xiàn)在，東京的綠地面積以每年約10%的速度遞增，環(huán)境污染大幅好轉(zhuǎn)。之后《都市計(jì)劃法》、《都市公園法》、《都市綠地保全法》和《首都圈近郊綠地保全法》等一大批相關(guān)法規(guī)陸續(xù)出臺(tái)，形成了完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制。

從東京市政廳大樓俯看整個(gè)城市，可以看到城市內(nèi)保留了一大片森林綠地。在日本皇宮皇居外苑同樣可以看到大面積的綠化，形態(tài)各異的黑松與摩天樓林立相互呼應(yīng)，現(xiàn)代和前衛(wèi)中處處體現(xiàn)出明顯的日本特色和風(fēng)格。

在資源極度緊張的東京能保留如此大面積的綠化實(shí)屬罕見。正如東京堅(jiān)持的 “綠地是城市活力之源”一樣，綠地不僅是點(diǎn)綴城市的“花瓶”，還是城市的凈化器與安全閥，是居民共同的“精神休憩地”。銀座商業(yè)街

銀座的大街長(zhǎng)約1公里，把銀座1丁目到8丁目緊緊連成一體，組成了繁華的“銀座8丁”。地理位置優(yōu)越，代表銀座的高級(jí)百貨店，提供各種名牌化妝品、時(shí)裝、首飾、箱包等高檔優(yōu)質(zhì)商品，倡導(dǎo)提供給顧客高尚、時(shí)尚、具有國(guó)際性的生活方式，主要目標(biāo)顧客群是三十歲至五十歲的城市精英和成功人士。同時(shí)也吸引著世界各地的人群前來購(gòu)物消費(fèi)。

銀座商業(yè)街的規(guī)劃特點(diǎn)：交通組織和功能布局：商業(yè)街區(qū)核心區(qū)主要解決人流問題，兩側(cè)的次干道主要解決車輛通行，因此核心區(qū)主要布置商業(yè)樓。而兩側(cè)的次干道旁布置了大量的寫字樓和停車樓。

合理的空間尺度：核心區(qū)商業(yè)樓座均采用短開間大徑深的布局。既保證了各商業(yè)樓的展示面，同時(shí)讓人流在輕松的移步換景當(dāng)中，感受電影畫面般的購(gòu)物商業(yè)環(huán)境。

人性化的廣告商業(yè)氛圍：不過度追求視覺刺激的建筑外立面，井然有序得體的廣告展示，與購(gòu)物過程中售貨人員禮貌的服務(wù)相結(jié)合，充分表達(dá)了對(duì)購(gòu)物人群的尊崇。

2、拜訪日本四大壟斷財(cái)閥之一的三井集團(tuán)

從日本明治維新至現(xiàn)在，由三井家庭統(tǒng)治的財(cái)閥而發(fā)展起來的三井集團(tuán)歷經(jīng)400年發(fā)展，經(jīng)久不衰，成為日本的四大壟斷財(cái)閥之一。在第二次世界大戰(zhàn)以前和戰(zhàn)爭(zhēng)間，該財(cái)閥一直據(jù)日本四大財(cái)閥之首，是日本經(jīng)濟(jì)工業(yè)化進(jìn)程中的重要推動(dòng)力量。三井集團(tuán)目前有25家大企業(yè)組成。其核心企業(yè)有櫻花銀行、三井物產(chǎn)、新王子制紙、東芝、豐田汽車、三越、東麗、三井不動(dòng)產(chǎn)等，該財(cái)團(tuán)在化工、重型機(jī)械、綜合電機(jī)、汽車制造、房地產(chǎn)、核發(fā)電、半導(dǎo)體、醫(yī)療及辦公電子設(shè)備等行業(yè)擁有優(yōu)勢(shì)。

此次考察拜訪三井集團(tuán)時(shí)，通過觀看三井集團(tuán)企業(yè)宣傳視頻，并通過相關(guān)資料對(duì)其企業(yè)發(fā)展、經(jīng)營(yíng)理念及管理體制有了一個(gè)較為詳細(xì)的了解，同時(shí)也被其優(yōu)良的管理模式、全球化運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、發(fā)達(dá)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)所震撼，這些先進(jìn)成熟的管理體制經(jīng)營(yíng)模式對(duì)發(fā)展中的集團(tuán)公司具有很強(qiáng)的借鑒意義。

因時(shí)間關(guān)系，只針對(duì)房地產(chǎn)方面的運(yùn)營(yíng)管理方面進(jìn)行相互交流洽談，并參觀了三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心及別墅展示工廠。·優(yōu)秀的施工工藝水平

上個(gè)世紀(jì)60年代，制造業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，工業(yè)化方式生產(chǎn)住宅。別墅以及多層房屋的建造也是采用成品墻板、整體衛(wèi)浴現(xiàn)場(chǎng)拼裝。這些在我們參觀三井不動(dòng)產(chǎn)住宅研究中心、別墅展示工廠時(shí)，感覺特別明顯，一棟別墅可以定制生產(chǎn)，45天即可建成，這就要求有大量的生產(chǎn)廠家提供定制產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)可以節(jié)省人力物力，降低成本，縮短工期，并且易于維護(hù)更換。

建筑工地的施工圍擋、外挑安全防護(hù)也全部是標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件，從開工到結(jié)束是處于全封閉狀態(tài)，即避免了揚(yáng)塵也保證了安全，一直到竣工完成才暴露建筑物的真面目，在大阪、東京所見到的建筑物基本上都是統(tǒng)一的搭建模式。我們國(guó)內(nèi)限于投入成本原因，就這方面來說和日本差距很大。·人性化的建筑

日本的建筑理念非常樸素，沒有多少過于華麗的東西。相對(duì)歐美來說，日本建筑設(shè)計(jì)的概念性還要更少。但是，他們?cè)诳臻g的到位性、構(gòu)造技術(shù)的研究方面卻非常深入，絲毫不亞于任何一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家。

在參觀三井樣板房展示時(shí)這點(diǎn)得到了非常好的印證。戶型設(shè)計(jì)非常人性化、注重細(xì)節(jié)。采充分考慮到日本人的生活習(xí)慣。例如日本的住宅比較密集，相應(yīng)會(huì)帶來采光問題。所以在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，采光面往往會(huì)根據(jù)環(huán)境的不同，盡量做適應(yīng)性設(shè)計(jì)，提高采光率。整體廚房，預(yù)留有冰箱位置；整體浴室，很干凈，浴缸內(nèi)還有扶手設(shè)計(jì)。日本住宅比較流行浴室、廁所、洗面所三分離的格局，也就是說以上三者都各處一室，擁有獨(dú)立的專用空間。浴室部，因?yàn)槿毡救颂貏e喜歡熱水澡，一般家庭都有較大面積的浴室。洗面所部分，除必需的洗面臺(tái)以外，設(shè)計(jì)師又為洗衣機(jī)設(shè)計(jì)了專用空間，并且預(yù)留上下水。廁所部分，有的設(shè)置了迷你洗手盆。

此外在施工細(xì)節(jié)上非常精細(xì)，其他不多說，拿填縫處理來說，無論外墻幕墻還是廚衛(wèi)瓷磚，里里外外的填縫處理都做的漂亮。膠體密實(shí)，手感柔韌，筆直整齊，填縫劑的質(zhì)量和打膠的工藝水平都是相當(dāng)出色。

3、亞洲奧特萊斯霸主之三井奧特萊斯

在此次考察行程最后一站，參觀了三井位于大阪的奧特萊斯。

在亞洲，奧特萊斯發(fā)展較為成熟的地區(qū)當(dāng)屬商業(yè)形態(tài)高度成熟的日本，而在日本，做奧特菜斯最為成功的當(dāng)屬三井不動(dòng)產(chǎn)株式會(huì)社旗下的三井奧特萊斯。

如大家所知，在日本東京，銀座、新宿、澀谷等地云集了很多高檔的百貨商場(chǎng)，西武、三越、松坂屋、阪急、東急、伊勢(shì)丹等等百貨店是世界大牌云集，吃穿用玩等等都很齊全，但就是一個(gè)字“貴”。但在三井奧特萊斯購(gòu)物城，不僅店鋪數(shù)量眾多，而且眾多世界和日本的時(shí)尚大牌，價(jià)格僅為正品的3－7折。如果運(yùn)氣好，還可以淘到所謂的B級(jí)品以及下架商品，但價(jià)格卻能低到1到2折。

讓你買到想買的品牌，讓你的日常穿著更加時(shí)尚，讓你的時(shí)尚成本一降再降??這就是三井奧特萊斯購(gòu)物城的理念。廠家直銷店、正規(guī)代理點(diǎn)，自主品牌等都能在這里一應(yīng)俱全。

由大阪奧特萊斯窺見三井不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)運(yùn)模式

1995年，三井不動(dòng)產(chǎn)在大阪鶴見開設(shè)了第一家奧特萊斯（現(xiàn)在的日本許多大型奧特萊斯都是參考它而建造的），開創(chuàng)了日本的奧特萊斯新紀(jì)元。由于它的原址是大阪花博會(huì)主場(chǎng)館，所以它的外觀是參考月下美人花而建造，屋頂是可以敞開式的，從遠(yuǎn)處望去，當(dāng)它敞開的時(shí)候就如一朵含苞待放的花蕾，而晚上當(dāng)它關(guān)上的時(shí)候則變成一朵綻放的月下美人花。與如今的奧特萊斯相比，它并不顯的十分大，但是里面寬敞的空間，同樣讓人感到十分舒適。

在大阪奧特萊斯，衣飾、箱包、珠寶首飾、洗化等各業(yè)態(tài)劃分非常合理、清晰，讓客戶一目了然，在各區(qū)域內(nèi)都能找到最理想的商品。

三井奧特萊斯憑借精準(zhǔn)的定位和多年來不斷修正的運(yùn)營(yíng)方式及經(jīng)營(yíng)策略，使其不僅成為當(dāng)?shù)刈罡蝗藲獾馁?gòu)物中心，也成了外國(guó)人來此地旅游觀光的圣地。其成功運(yùn)營(yíng)可以歸納為以下3點(diǎn)：

1、租賃開發(fā)

日本土地政策為私有制，因此三井不動(dòng)產(chǎn)一直本著能租地就不買地的原則，集聚其他企業(yè)的資金共同開發(fā)，由自己的商業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，目的在于降低資金成本，加速周轉(zhuǎn)，減少風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)可以自主規(guī)范經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。這跟日本本地特色有關(guān)，因?yàn)槿毡痉康禺a(chǎn)已經(jīng)度過了泡沫階段，其土地升值的空間不大，主要盈利還是靠項(xiàng)目本身。其次三井奧特萊斯的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，保持了日本商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)的一貫作風(fēng)，即用比較長(zhǎng)的一段時(shí)間持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目，這對(duì)我們來說是一種啟示。

2、地理位置

奧特萊斯這個(gè)業(yè)態(tài)的位置的選擇非常受限，因?yàn)橹挥型恋剡\(yùn)行的低成本，才能保證其商品的價(jià)格優(yōu)惠。三井通常采用開發(fā)新區(qū)域的方法，并與政府共同合作，在幾年時(shí)間內(nèi)把周邊配套完善，達(dá)到互利互惠，一方面培育新區(qū)域的商業(yè)氛圍，一方面健全新區(qū)域的硬件設(shè)施。目前在三井在日本全國(guó)奧特萊斯均分布在中國(guó)游客也廣為熟悉的北海道、東京首都圈以及大阪、神戶等地。各奧特萊斯均設(shè)在距離市中心50—90分鐘車程的位置。

3、立體建筑與立體業(yè)態(tài)

奧特萊斯的建筑與中國(guó)的商業(yè)建筑有很大的差異。其上下只有2層，并由人行天橋貫穿其中，自動(dòng)電梯等配置有20處之多，整個(gè)建筑四通八達(dá)。每個(gè)店鋪都配有非常清楚的走道指示導(dǎo)向，使人群很方便的在一個(gè)立體的平面流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了雙首層，以致一、二層的租金相同，達(dá)到經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化。

立體的建筑配有立體的業(yè)態(tài)，奧特萊斯對(duì)消費(fèi)需求的研究很透徹，針對(duì)性很強(qiáng)，不僅集聚了高端奢侈品牌及美食廣場(chǎng)，還嘗試建構(gòu)了大型的菜市場(chǎng)等居家休閑區(qū)域。特殊的業(yè)態(tài)組合拉攏了周邊的人群，并放大了傳統(tǒng)的奧特萊斯業(yè)態(tài)。嚴(yán)格的業(yè)態(tài)要求也很重要，奧特萊斯每年控制業(yè)態(tài)調(diào)整不超過10%。人流動(dòng)線與業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)都是其成功的關(guān)鍵。

四、考察帶來的啟示 短短的7天日本考察行程，帶來不僅眼界的開闊，更多的是對(duì)行業(yè)、企業(yè)、項(xiàng)目發(fā)展運(yùn)營(yíng)帶來的深入思考。

1、對(duì)資源的可持續(xù)發(fā)展利用，日本國(guó)土面積不大，人口也比中國(guó)少得多，資源很貧乏，但是在工業(yè)上卻是世界強(qiáng)國(guó)，經(jīng)濟(jì)總量居世界第二位。但與中國(guó)不同的是，日本社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不以犧牲環(huán)境為代價(jià)，反之與環(huán)境形成長(zhǎng)期有效的良性循環(huán)。這也得益于政府對(duì)國(guó)家發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮與前期大量的人力、資源、資金投入。看似政府巨大的前期投入，帶來的是完整而長(zhǎng)期的綠地保護(hù)體制，給城市健康有序發(fā)展帶來的深遠(yuǎn)影響。

縮小至一個(gè)企業(yè)，如何更長(zhǎng)久健康的發(fā)展，賺錢不應(yīng)該成為唯一的標(biāo)準(zhǔn)。如何打造企業(yè)持續(xù)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力與品牌影響力，如何把產(chǎn)品做的更好，做成行業(yè)標(biāo)桿、經(jīng)典，確實(shí)需要我們好好思考。

2、先進(jìn)的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與獨(dú)特的企業(yè)文化。如三井集團(tuán)這樣優(yōu)秀企業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)，以前僅僅是在書本上學(xué)習(xí)的，而這次親自去深入考察，才進(jìn)一步地體會(huì)到這些企業(yè)在管理方面的專業(yè)和精細(xì)。可以說，專業(yè)、精細(xì)，已經(jīng)完全滲透到了日本社會(huì)生活的方方面面。

此外在在拜訪三井集團(tuán)過程中，讓我感到非常感動(dòng)的是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)企業(yè)文化的踐行。本次接待拜訪的是三井集團(tuán)已經(jīng)退休的一位領(lǐng)導(dǎo)人，行動(dòng)已經(jīng)不是特別方便，卻仍然堅(jiān)持由工作人中攙扶下樓至停車場(chǎng)迎接考察團(tuán)。在洽談過程中，因會(huì)議室面積不大，沒有充足的椅子使用，同行的兩位導(dǎo)游只能站在會(huì)議室，三井集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人看到此情況，親自從別的屋子里搬椅子給兩位導(dǎo)游。雖然此次拜訪只是純粹的考察學(xué)習(xí)，但三井集團(tuán)仍然給予了相當(dāng)?shù)闹匾暸c禮遇。

3、住宅產(chǎn)品的工業(yè)化生產(chǎn)及人性化設(shè)計(jì)。日本的建筑不是建造，而是組裝。即把建筑的各個(gè)零部件在工廠制造出來后，拿到現(xiàn)場(chǎng)去進(jìn)行組裝，把房地產(chǎn)建筑做成了工業(yè)化的模式，各個(gè)部件之間配套十分嚴(yán)密，工作流程做得很細(xì)，這一點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。這應(yīng)該也是我們國(guó)家今后會(huì)大力發(fā)展的一個(gè)方向，但需要相當(dāng)龐大的企業(yè)從產(chǎn)供銷一體化的平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)大范圍推廣應(yīng)用，僅靠單一的幾個(gè)項(xiàng)目試驗(yàn)性的使用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，無法保證成本降低，無法體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)所在，也無法吸引生產(chǎn)廠家趨之若鶩。

日本的住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)也非常人性化，三井不動(dòng)產(chǎn)的所有產(chǎn)品研究開發(fā)全部自主完成，對(duì)建材、戶型、采光、科技運(yùn)用等方面考慮做得非常周全精細(xì)，即便若干年后，居住依然非常舒適，這點(diǎn)非常值得我們學(xué)習(xí)。僅從商業(yè)利潤(rùn)來考慮項(xiàng)目開發(fā)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展及人們對(duì)住宅產(chǎn)品的要求來說，無論產(chǎn)品規(guī)劃還是產(chǎn)品本身勢(shì)必很快被市場(chǎng)淘汰。

引深至企業(yè)發(fā)展，每一家偉大的百年企業(yè)，必然創(chuàng)造過無數(shù)偉大的產(chǎn)品，無論外部環(huán)境發(fā)生怎樣的改變，產(chǎn)品永遠(yuǎn)是企業(yè)的基石。百年企業(yè)的發(fā)展成型，必然有堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)品品質(zhì)為根基。回歸到商業(yè)經(jīng)濟(jì)的本源，企業(yè)能夠提供給消費(fèi)者的，最核心的價(jià)值也必然是來自于產(chǎn)品本身。只有在產(chǎn)品本身具備強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能夠全面滿足消費(fèi)者需求，并得到廣泛認(rèn)可的前提之下，輔以模式、渠道等其他方面的創(chuàng)新、完善，才能夠真正推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，形成基于產(chǎn)品的良性循環(huán)。

這就要求前期犧牲部分利益，大量的資金投入。以房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，從拿地開始，要先考慮做什么樣的產(chǎn)品，針對(duì)什么樣的客戶，精準(zhǔn)定位規(guī)劃產(chǎn)品。真正從客戶的角度研究產(chǎn)品規(guī)劃，研發(fā)出經(jīng)典的、高品質(zhì)的、前瞻性的產(chǎn)品，并能夠長(zhǎng)期將產(chǎn)品的開發(fā)理念、技術(shù)、工藝長(zhǎng)期傳承下去，方才能夠?qū)崿F(xiàn)百年企業(yè)品牌的目標(biāo)。

4、通過三井奧特萊斯學(xué)習(xí)它的招商營(yíng)運(yùn)，首先要學(xué)習(xí)的是明確項(xiàng)目自身定位進(jìn)行招商。擴(kuò)大與同檔次購(gòu)物中心的差異化，增加對(duì)特定目標(biāo)的吸引力。另外還要學(xué)習(xí)它能持續(xù)運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目。三井奧特萊斯全部為自持商業(yè)，自持商業(yè)的好處在于，業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商全部可以自主，經(jīng)過長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)可以形成自己的獨(dú)特品牌，積累大量的商業(yè)資源，擴(kuò)大知名度，不斷調(diào)整不斷改進(jìn)，具備強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

事實(shí)上我是覺得駐馬店與洛陽的商業(yè)可以借鑒其成功經(jīng)驗(yàn)。嘗試自持商業(yè)，自主組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，雖然前期要經(jīng)過長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，但自主規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)，積累大量的商業(yè)資源，為企業(yè)后續(xù)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。此外，在資金方面，自持不動(dòng)產(chǎn)在資金緊張時(shí)可以抵押貸款，提供現(xiàn)金流，緩解企業(yè)資金壓力。