第一篇：江蘇省高級人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見

江蘇省高級人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見

（2008年12月10日審判委員會第40次會議討論通過）

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規和司法解釋的規定，結合我省實踐，制定本意見。

第一條因出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而產生的城鎮房屋租賃合同糾紛案件適用本意見的規定。

承租人依照國家福利政策承租的公有住房以及轉租該公有住房產生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見的規定。

合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設房屋，房屋產權歸出租人所有，并由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的，由此產生的糾紛不適用本意見的規定。

第二條當事人以租賃房屋系未取得合法建設手續的違法建筑或臨時建筑房屋超過批準期限為由要求確認租賃合同無效，在一審庭審終結前出租人仍未取得合法建設手續的，人民法院應予支持。

第三條當事人以租賃房屋未取得房屋產權證書為由要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設手續無法領取產權證書的除外。

第四條當事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續為由，要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。

當事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件，當事人未辦理登記備案手續的，房屋租賃合同不生效，但當事人已經實際履行的除外。

第五條不屬于法律明確規定必須經過消防驗收的房屋，當事人以租賃房屋未經消防驗收或者經消防驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。

第六條出租人就同一房屋出租給兩個以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權：

（一）占有租賃房屋的承租人；

（二）最先支付租金的承租人；

（三）生效在先合同的承租人。

上列情形下，導致房屋租賃合同目的不能實現，無法取得房屋租賃權的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金及利息、賠償損失。

第七條出租人出賣租賃房屋侵害承租人優先購買權，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持。

承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優先購買權，要求確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的，人民法院應予支持。

出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認無效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。

第八條出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應予支持。

出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經辦理房屋產權過戶登記手續，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時知道或應當知道房屋存在租賃關系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。

第九條承租人對出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優先購買權。同等條件主要是指價格、價款支付方式等，但出租人有證據證明其與第三人存在親屬關系或其他特殊關系，且該關系對其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。

第十條出租人出賣租賃房屋時，必須以書面方式通知承租人本人或者授權的代理人。出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發生通知的法律后果，但出租人有證據證明無法通知承租人本人及其授權的代理人的除外。

第十一條出租人以書面方式通知承租人時，應當告知出賣租賃房屋的事實、時間及相關條件。

出租人雖然以書面方式通知承租人出賣租賃房屋的事實，但未告知具體出賣條件或告知內容不真實、不全面或者在出賣條件發生變化后未及時告知承租人的，應當認定為未履行通知義務。

第十二條承租人要求行使優先購買權的，應當自收到出租人的書面通知之日起的合理期限內作出是否購買的書面意思表示。當事人另有約定的除外。

第十三條出租人整體出賣租賃房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價值的，承租人要求對承租的部分房屋行使優先購買權的，人民法院不予支持。

第十四條出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，除拍賣人發布拍賣公告外，出租人同時應

當在拍賣日七日前以書面方式通知承租人參加拍賣。承租人收到出租人的書面通知后未參加競拍的，視為放棄優先購買權。

出租人未盡通知義務導致承租人未能行使優先購買權，承租人要求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償。

第十五條出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求確認承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。

出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人要求承租人賠償的，人民法院應予支持，但次承租人知道或者應當知道承租人未經出租人同意轉租的除外。

第十六條未經出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應予支持。

第十七條出租人知道或者應當知道承租人轉租租賃房屋，但未及時提出異議的，視為同意轉租。

第十八條未經出租人同意，承租人轉租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應收租金部分的利益的，人民法院應予支持。

第十九條承租人經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人不享有優先購買權；次承租人要求行使優先購買權的，人民法院應予支持。未經出租人同意轉租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優先購買權的，人民法院不予支持。

第二十條因房屋租賃合同產生的糾紛，租賃房屋被轉租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

因租賃房屋轉租合同產生的糾紛，人民法院應當通知出租人作為第三人參加訴訟。第二十一條經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿后，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當事人另有約定的除外。

第二十二條未經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，房屋租賃合同履行期限屆滿后，承租人要求出租人補償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持。

未經出租人同意，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔違約責任或者侵權損害賠償責任的，人民法院應予支持，但出租人知道或應當知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。

第二十三條房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋后，其無法回收的物品仍然具有使用價值，出租人接受的，應當按照重置折舊價對承租人或者次承租人予以補償。

第二十四條承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應予支持：

（一）未經出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉租的；

（二）未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經出租人同意擅自改變房屋結構，在出租人要求的合理期限內仍不予糾正或恢復原狀的；

（三）住宅用房承租人累計三個月未支付租金，經出租人催告后，在十五日內仍未支付的；

（四）經營用房承租人累計六個月未支付租金，經出租人催告后，在一個月內仍未支付的；

（五）法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。

第二十五條出租人有下列違約情形之一，承租人請求解除房屋租賃合同的，人民法院應予支持：

（一）未按照合同約定期限交付房屋，經承租人催告后，經營用房在兩個月內仍未交付的，住宅用房在十五日內仍未交付的；

（二）交付的房屋不符合約定的使用條件，無法使用或者嚴重影響經營的；

（三）法律、行政法規規定或者當事人約定的其他情形。

第二十六條因承租人的違約行為導致房屋租賃合同解除，出租人請求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。承租人要求出租人補償剩余租賃期內裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持。

因承租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個月。

第二十七條因出租人的違約行為導致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持。承租人要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經出租人同意的，人民法院應予支持；該裝飾裝修未經出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應當知道承租人對租賃房屋進行裝飾裝修而未提出異議的除外。

因出租人違約行為導致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價損失及相關費用。租賃房屋用于商業用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失，但最長不得超過六個月。

第二十八條房屋租賃合同期限屆滿、解除、確認無效后，承租人拆卸裝飾裝修材料以及

其他添附物品，造成租賃房屋損壞，出租人要求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。第二十九條房屋租賃合同租賃期限內，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應當終止履行。出租人知道或者應當知道租賃房屋將被拆遷，出租該房屋時未將租賃房屋拆遷事實告知承租人，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應予支持，但承租人知道或者應當知道的除外，出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷后，出租人應當在拆遷補償范圍內對承租人的損失予以補償。

第三十條房屋租賃合同被確認無效后，承租人應將租賃房屋返還給出租人。出租人請求承租人參照合同約定的租金標準支付其使用房屋期間的費用的，人民法院應予支持。有過錯的一方應當賠償對方因此而受的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

第三十一條房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認無效后，承租人逾期退房的，出租人有權要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉租的，出租人有權要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔連帶賠償責任。

第三十二條房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租人繼續使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續有效，租賃期間為不定期，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的準備期間。

第三十三條出租人將已出租的房屋抵押的，抵押權實現后，房屋租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權實現后，房屋租賃合同對受讓人不具有約束力。出租人出租房屋時，未將房屋抵押事實書面告知承租人的，應對承租人因此造成的損失承擔賠償責任；已經書面告知的，該損失由承租人自行承擔。

第三十四條本意見自印發之日起施行。

《中華人民共和國合同法》施行后訂立的城鎮房屋租賃合同，本意見施行后受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見的規定；在本意見施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本意見的規定。

本院以前的有關規定與《中華人民共和國合同法》和本意見相抵觸的，不再適用。

第二篇：最高法院就審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問

最高法院就審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問

妥處房屋租賃糾紛 促進市場健康發展

——最高人民法院民一庭負責人就《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件

具體應用法律若干問題的解釋》答記者問

來源：人民法院報

記者：劉 嵐

最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。

據這位負責人介紹，在我國經濟高速發展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，涌現出許多新情況、新問題，并形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關法律規范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發展，最高人民法院于2006年9月著手《解釋》（征求意見稿）的起草和調研工作。

房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，經營用房是人類從事生產經營的必要生產資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩定、經濟的平穩發展息息相關。最高人民法院從“保增長、保民生、保穩定”的全局工作出發，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調研，廣泛征求各方意見。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。

明確租賃合同無效的范圍

問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現促進房屋租賃市場發展和維護穩定的房屋租賃交易秩序這一目標的？

答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序穩定意義重大。《解釋》在準確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》在遵循法律規定精神的基礎上，采用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發展。

問：《解釋》規定合同被認定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標準確定占有使用費？

答：這種理解是錯誤的。合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產，承租人只能采用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。

對于房屋使用費按照何種標準確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標準，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當事人認可，且標準明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，本條規定“當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定占有使用費。

適用不同民法理論處理裝飾裝修問題

問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規定的？

答：裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當得利對承租人予以補償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。

問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現“現值損失”和“殘值損失”兩個名詞，如何理解和區分這兩種損失。

答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標準不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。《解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失采用了現值損失和殘值損失兩種不同的標準。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經占用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩余“價值”，這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權利義務內容、行業慣例、交易習慣，規定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規定，合同履行期間已經攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年后解除，按照評估價值，裝飾裝修現值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現值高于攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現值來確定殘值。

依法保護承租人的優先購買權

問：《解釋》規定承租人優先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基于何種考慮？

答：首先需要明確，《解釋》規定的是“承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。

優先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，并未將優先購買權規定為物權，該權利因此不具有“對世性”權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規定，就是基于該條規定與物權法規定相沖突。本《解釋》遵循法律規定精神，將承租人優先購買權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規定和合同法第五十二條第（二）項規定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。

問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優先購買權的保護是如何規定的？

答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的占有，亦不享有對抵押物的處分權。優先購買權是優先購買租賃房屋的權力，并以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發生沖突。抵押權人與出租人協商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現抵押權時，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或后，均不會與抵押人實現抵押權發生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優先購買權立法目的不同，規定出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當采取同樣的規則保護承租人的優先購買權。當然，承租人主張優先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務后，承租人應當在15日內明確表示是否行使優先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。

問：按照《解釋》規定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優先購買房屋？

答：這種理解是錯誤的。《解釋》第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：

（一）房屋共有人行使優先購買權的。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩定性，充分發揮物的用益價值，而承租人優先購買權主要是維護使用關系的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。

（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。這一規定有利于促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。

（三）出租人履行告知義務后，承租人在15日內未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第二百三十條規定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。

（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續的。物權法第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。

【背景】

司法解釋適用范圍

《解釋》將適用范圍確定為城鎮房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？

最高人民法院民一庭負責人告訴記者，按照城鄉規劃法有關規劃區域的規定，我國現有房屋可分為城市規劃區、鎮規劃區、鄉規劃區、村莊規劃區范圍內的房屋。《解釋》為表述簡練，將城市規劃區、鎮規劃區范圍內的房屋統稱為城鎮房屋。城鎮房屋建設規模大，房屋性質多樣，用途廣泛。其開發、建設、交付使用受到城市房地產管理法、城鄉規劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規強制性規范的調整。

如建筑法規定，限額以上的工程應當向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證。該類工程按照消防法的規定，屬于按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程。上述工程未經竣工驗收，不得交付使用。而鄉、村莊規劃區內的房屋因建設規模小，達不到適用上述法律、行政法規強制性規范的標準，在房屋建設、使用條件上的強制性法律規定較少。同時，由于城鎮房屋和鄉村房屋租賃經營活躍程度不同，租賃交易規則和租賃糾紛產生的原因亦有很大不同。從數量上看，鄉村房屋租賃合同糾紛數量較少。為解決審判實踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮房屋租賃合同糾紛案件。

隨著我國城市化和城鄉一體化進程的快速推進，一部分經濟比較發達的鄉村和城鎮規劃區周邊的鄉村，房屋建設規模擴大、房屋使用性質多樣、租賃經營日益活躍，與城鎮房屋租賃在適用法律和采用的交易規則方面已沒有區別。為滿足這部分鄉村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規定：“鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。”

承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經濟適用房，具有社會福利性和保障性，其租賃關系不屬于完全的民事法律行為，有關合同糾紛不適用本《解釋》。

第三篇：北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見

《北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見（試行）》

為正確審理物業管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業管理條例》的有關規定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。

一、關于適用范圍

1、本意見所稱物業管理糾紛是指居住物業管理區域內業主或業主委員會與物業管理企業之間因物業管理行為發生的民事糾紛。

現有居住物業管理區域內的公房使用人與物業管理企業之間形成物業服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業主。

2、不具有物業管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業服務與業主發生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

3、業主與業主之間、業主與房地產開發企業之間的民事糾紛，不適用本意見。

4、業主與業主團體(業主大會、業主委員會)之間因內部管理行為發生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請處理。

5、商業物業管理區域或特種物業管理區域內因物業管理行為發生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規定的除外。

二、關于管轄

6、當事人一方違反物業服務合同約定造成另一方損害，發生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據訴訟性質依法確定管轄。

三、關于訴訟主體

7、業主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：

(1)物業管理企業違反合同約定損害業主公共權益的；

(2)業主大會決定提前解除物業服務合同，物業管理企業拒絕退出的；

(3)物業服務合同終止時，物業管理企業拒絕將物業管理用房和《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料移交給業主委員會的；

(4)其它損害全體業主公共權益的情形。

業主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業主委員會的，由全體業主行使提起訴訟的權利。

8、業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。

業主委員會起訴且法院已經受理后，業主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。

9、物業管理企業侵害的權益僅涉及單個業主或部分業主的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。

10、物業管理企業因業主違反物業服務合同的約定而起訴業主委員會或要求將業主委員會列為共同被告的，不予準許。

11、物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：

(1)物業使用人與物業管理企業直接簽訂物業服務合同的；

(2)物業使用人接受物業服務，已經與物業管理企業形成事實上的物業服務關系的；

(3)業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的；

(4)物業使用人違反《物業管理條例》和業主公約的規定的。

在上述(3)、(4)情形下，業主可以列為共同被告。

12、因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業管理企業為被告。沒有選聘物業管理企業的，應以實際提供物業服務的單位為被告。

四、關于物業服務合同的效力

13、物業管理企業雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規定的物業管理資質的，可以確認其所簽物業服務合同的效力。

14、物業管理企業與業主委員會簽訂物業服務合同后，違規將物業服務全部轉托給其他物業管理企業的，如果該轉托行為已經公告且業主接受了物業服 務的，應依公平原則確定業主向實際提供物業服務的物業管理企業支付適當的物業服務費用。

15、物業服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。

物業服務合同到期后，雙方沒有解除合同并繼續履行合同的，視為合同自動延續。

16、業主委員會代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同后，單個業主或部分業主要求解除物業服務合同的，不予支持。

五、關于管理權糾紛

17、物業管理企業依據物業服務合同行使管理權。業主違反規定妨害物業管理秩序的，物業管理企業可予以制止，并要求其承擔民事責任。

18、物業管理企業違約或違規利用物業共用部位、共用設施設備營利，損害業主公共權益的，業主委員會可以要求物業管理企業恢復原狀，賠償損失，并返還收益。

19、業主在物業共用部位搭建自用設施，妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。

20、業主在小區內飼養動物，構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求業主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。

21、業主違反物業服務合同或業主公約的規定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業管理秩序的，物業管理企業可以要求其承擔相應的民事責任。

六、關于管理費糾紛

22、有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；

(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

23、業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業服務費用的，一般不予支持。

24、物業管理企業與業主委員會雖未簽訂書面的物業服務合同，但業主 事實上接受了物業服務的，物業管理企業可以要求業主交納相應的物業服務費用。

雙方當事人沒有約定物業服務收費標準的，法院可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定應交納的物業服務費用。

25、業主拖欠物業服務費用，物業管理企業依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

26、審理追索物業服務費案件，應依照現行法律關于訴訟時效的規定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業管理企業明顯怠于行使權利的，可認定其在持續主張權利。

27、業主拖欠物業服務費用的，物業管理企業可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

七、關于代收代繳糾紛

28、業主拖欠公共性服務或特約服務等物業服務費用，物業管理企業應當通過合法途徑進行追索。

物業管理企業采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業服務費用給業主造成損失的，業主可以要求物業管理企業承擔賠償責任。

29、物業管理企業與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業主造成損失的，業主有權選擇要求物業管理企業履行合同義務，并賠償損失。物業管理企業承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。

30、物業管理區域實行整體供熱的，部分業主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。

八、關于管理責任糾紛

31、物業管理企業未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業主可以要求物業管理企業承擔違約責任。

32、物業服務合同約定有財物保管服務，在發生財物丟失或毀損時，業主可以要求物業管理企業依保管義務承擔相應的賠償責任。

物業服務合同沒有約定財物保管服務，但物業管理企業在其職責范圍內 未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業主可以要求物業管理企業承擔與其過錯相適應的賠償責任。

33、物業管理企業在其物業管理區域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協議，物業管理企業有過錯的，可以根據其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業管理企業應當承擔的賠償責任。

34、物業管理企業或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

35、物業管理企業的受雇人員在履行職務中給業主人身或財產造成損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

36、因物業管理企業疏于管理，致使物業管理區域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

37、物業管理區域內發生電梯事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

38、物業管理企業怠于行使管理職責，致使物業管理區域內發生火災、水災、物業坍塌等事故，造成業主人身或財產損害的，業主可以要求物業管理企業承擔相應的賠償責任。

39、第三人侵權造成業主人身或財產損害，受害人起訴要求物業管理企業賠償損失的，可根據物業管理企業是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業管理企業應否承擔相應的賠償責任。

40、本意見自2004年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規定的，按法律和司法解釋的規定執行。

第四篇：江蘇省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的解答

江蘇省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的解答 江蘇高院

1周前

為公正、規范地審理建設工程施工合同糾紛案件，依法維護健康有序的建筑市場環境，6月26日，省法院印發了《江蘇省高級人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件若干問題的解答》。

2018年6月12日，江蘇省高級人民法院召開第6次審判委員會，對建設工程施工合同糾紛案件審理中的若干問題進行了專題討論。近年來，隨著建筑業改革不斷推進，新型建設工程合同糾紛不斷涌現，建設工程施工合同糾紛案件審理中遇到許多疑難復雜問題。為公正、規范地審理建設工程施工合同糾紛案件，依法維護健康有序的建筑市場環境，根據《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（簡稱《建設工程司法解釋》）等相關法律、行政法規、司法解釋規定，結合我省實際情況，制定本解答：

一、建設工程合同案件的管轄

1、建設工程合同案件專屬管轄如何理解？

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第28條規定建設工程施工合同案件按照不動產專屬管轄確定受訴法院，即建設工程施工合同糾紛一律由建設工程所在地人民法院管轄。“建設工程施工合同糾紛”還包括建設工程價款優先受償權糾紛、建設工程分包合同糾紛、建設工程監理合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛、建設工程勘察合同糾紛、建設工程設計合同糾紛。

尚未開工建設的建設工程施工合同糾紛，以及達成結算協議的建設工程施工合同糾紛，均適用專屬管轄。

工程款債權轉讓的，債務人與受讓人因債務履行發生糾紛的，由于該債權源于建設工程施工合同，按建設工程施工合同糾紛適用專屬管轄。

二、建設工程施工合同效力

2、商品房未經招投標程序簽訂的建設工程施工合同效力如何認定？

當事人以商品房未經招投標程序主張簽訂的建設工程施工合同無效的，除符合《招標投標法》第3條規定的必須招標的項目外，不予支持。

（備注：《招標投標法》第3條：在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：

（一）大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；

（二）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；

（三）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。前款所列項目的具體范圍和規模標準，由國務院發展計劃部門會同國務院有關部門制訂，報國務院批準。法律或者國務院對必須進行招標的其他項目的范圍有規定的，依照其規定。

國家發展和改革委員會2018年6月1日施行的《必須招標的工程項目規定》第二條：全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目包括：

（一）使用預算資金200萬元人民幣以上，并且該資金占投資額10%以上的項目；

（二）使用國有企業事業單位資金，并且該資金占控股或者主導地位的項目。第三條：使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目包括：

（一）使用世界銀行、亞洲開發銀行等國際組織貸款、援助資金的項目；

（二）使用外國政府及其機構貸款、援助資金的項目。第四條：不屬于本規定第二條、第三條規定情形的大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目，必須招標的具體范圍由國務院發展改革部門會同國務院有關部門按照確有必要、嚴格限定的原則制訂，報國務院批準。

國家發展和改革委員會2018年6月6日施行的《必須招標的基礎設施和公用事業項目范圍規定》第二條：不屬于《必須招標的工程項目規定》第二條、第三條規定情形的大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公共安全的項目，必須招標的具體范圍包括：

（一）煤炭、石油、天然氣、電力、新能源等能源基礎設施項目；

（二）鐵路、公路、管道、水運，以及公共航空和A1級通用機場等交通運輸基礎設施項目；

（三）電信樞紐、通信信息網絡等通信基礎設施項目；

（四）防洪、灌溉、排澇、引（供）水等水利基礎設施項目；

（五）城市軌道交通等城建項目。）

3、未取得建設工程規劃許可證、施工許可證所簽訂的建設工程施工合同的效力如何認定？

發包人未取得建設工程規劃許可證，與承包人簽訂的建設工程施工合同，應認定為無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經規劃部門認可的，可以認定有效。

發包人未取得建設工程施工許可證的，不影響建設工程施工合同的效力。

三、工程價款結算

4、建設工程施工合同無效，建設工程經竣工驗收合格的，發包人或承包人請求參照合同約定支付工程價款的，如何處理？

建設工程施工合同無效，建設工程經竣工驗收合格的，發包人和承包人均可以請求參照合同約定支付工程價款。

（備注：最高人民法院2011年6月29日給我院的關于常州長興集團房地產開發有限公司與南通新華建筑集團公司建設工程施工合同糾紛請示一案的答復指出：《建設工程司法解釋》第2條確立了建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格時的折價補償原則，即參照合同約定支付工程價款。該條的本意并不是賦予承包人選擇參照合同約定或工程定額標準進行結算的權利。根據該條規定精神，建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，發包人也可以請求參照合同約定支付工程價款。）

5、建設工程施工合同無效，建設工程經竣工驗收合格的，合同約定的哪些條款可以參照適用？

建設工程施工合同無效，建設工程經竣工驗收合格的，當事人主張工程價款或確定合同無效的損失時請求將合同約定的工程價款、付款時間、工程款支付進度、下浮率、工程質量、工期等事項作為考量因素的，應予支持。

6、出借資質的一方或者轉包人要求按照合同約定支付管理費的，如何處理？

出借資質的一方或者轉包人要求按照合同約定支付管理費的，根據《建設工程司法解釋》第4條的規定，不予支持。

7、《建設工程司法解釋》第21條黑白合同的規則，審判實踐中如何適用？

強制招投標的建設工程，經過招投標的，當事人在招投標之后另行簽訂的建設工程施工合同與經過備案的中標合同實質性內容不一致的，備案的中標合同有效，另行簽訂的合同無效，應當以備案的中標合同作為結算工程價款的依據。

強制招投標的建設工程，當事人在招投標之前進行了實質性協商簽訂了建設工程施工合同，后經過招投標另行簽訂了一份實質性內容不一致的建設工程施工合同并進行備案的，前后合同均無效，參照雙方當事人實際履行的合同結算工程價款。

非強制招投標的建設工程，經過招投標或備案的，當事人在招投標或備案之外另行簽訂的建設工程施工合同與經過備案的合同實質性內容不一致的，以雙方當事人實際履行的合同作為結算工程價款的依據。

合同履行完畢后當事人達成的結算協議具有獨立性，施工合同是否有效不影響結算協議的效力。

8、固定總價合同履行中，承包人未完成工程施工的，工程價款如何確定？

建設工程施工合同約定工程價款實行固定總價結算，承包人未完成工程施工，其要求發包人支付工程款，發包人同意并主張參照合同約定支付的，可以采用“按比例折算”的方式，即由鑒定機構在相應同一取費標準下計算出已完工程部分的價款占整個合同約定工程的總價款的比例，確定發包人應付的工程款。但建設工程僅完成一小部分，如果合同不能履行的原因歸責于發包人，因不平衡報價導致按照當事人合同約定的固定價結算將對承包人利益明顯失衡的，可以參照定額標準和市場報價情況據實結算。

9、《建設工程司法解釋》第20條規定的按照竣工結算文件結算工程價款，審判實踐中如何適用？

建設工程施工合同專用條款中明確約定發包人收到竣工結算文件后，在合同約定的期限內不予答復視為認可竣工結算文件，當事人要求按照竣工結算文件進行工程價款結算的，應予支持。建設工程施工合同專用條款中未明確約定，當事人要求按照竣工結算文件進行工程價款結算的，不予支持。

建設工程施工合同專用條款有此明確約定，發包人有證據證明在合同約定的期限內提出異議的，承包人要求按照竣工結算文件進行工程價款結算的，不予支持。

建設工程施工合同無效的，不影響該條款約定的效力。

10、當事人約定以行政審計、財政評審作為工程款結算依據的如何處理？

當事人約定以行政審計、財政評審作為工程款結算依據的，按照約定處理。但行政審計、財政評審部門明確表示無法進行審計或者無正當理由長期未出具審計結論，當事人申請進行司法鑒定的，可以準許。

11、欠付工程款利息標準如何確定？

當事人對欠付工程價款利息計付標準有約定的，按照約定處理，但不得超過年利率24%。

沒有約定的，參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條第4款的規定，可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。

12、發包人與承包人在工程款已屆清償期，約定以房屋折抵工程價款的，對該抵債協議的效力如何認定？

發包人與承包人在工程款已屆清償期，約定以房屋折抵工程價款的，一方要求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷，經審查抵債協議系當事人真實意思表示，且不存在《合同法》第52條、第54條規定情形的，對其主張不予支持。

13、發包人能否以承包人未開具發票作為拒絕支付工程款的先履行抗辯的事由？

發包人以承包人未開具發票為由拒絕支付工程款的，不予支持，當事人另有明確約定的除外。

四、建設工程價款優先受償權

14、建設工程價款優先受償權起算如何確定？

建設工程施工合同的承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，具體起算按照以下方式確定：

（1）工程已竣工且工程結算款已屆期的，自建設工程竣工之日或者建設工程施工合同約定的竣工之日起算；（2）建設工程施工合同解除、終止履行的，自合同實際解除、終止之日起算；

（3）工程已竣工驗收合格，但合同約定除質保金以外的工程款付款期限尚未屆滿的，自合同約定的工程款付款期限屆滿之日起算。

15、建設工程施工合同無效，承包人是否享有建設工程價款優先受償權？

建設工程價款優先受償權不受建設工程施工合同效力的影響。建設工程施工合同無效，承包人仍然享有建設工程價款優先受償權。

16、實際施工人是否享有建設工程價款優先受償權？

實際施工人在總承包人或者轉包人不主張或者怠于行使工程價款優先受償權時，就其承建的工程在發包人欠付工程價款范圍內可以主張優先受償權。

17、工程款利息是否屬于建設工程價款優先受償權的范圍？

承包人主張將工程款利息納入建設工程價款優先受償權范圍的，不予支持。

18、承包人行使建設工程價款優先受償權的方式如何認定？

承包人通過提起訴訟或申請仲裁的方式，主張建設工程價款優先受償權的，屬于行使建設工程價款優先受償權的有效方式。

承包人通過發函形式主張建設工程價款優先受償權的，不認可其行使的效力。

19、承包人放棄建設工程價款優先受償權的效力如何認定？

法律并未禁止承包人放棄建設工程價款優先受償權。承包人自愿放棄建設工程價款優先受償權的，只涉及承包人自身利益的，該放棄行為有效。但該放棄行為損害實際施工人等第三人利益的，對該第三人不產生效力。

20、工程款債權轉讓的，建設工程價款優先受償權是否一并轉讓？

建設工程價款優先受償權依附于工程款債權，承包人將建設工程價款債權轉讓的，建設工程價款優先受償權隨之轉讓。受讓人是否實際享有建設工程價款優先受償權，仍應進行實體審查。

五、民事責任承擔

21、發包人主張掛靠人與被掛靠人對工程質量承擔連帶責任的如何處理？

掛靠人以被掛靠人名義訂立建設工程施工合同，發包人要求掛靠人與被掛靠人就工程質量承擔連帶責任的，應予支持。

22、實際施工人起訴發包人主張工程款的，發包人的責任如何認定？

實際施工人依據《建設工程司法解釋》第26第2款的規定起訴發包人主張工程款的，發包人應舉證證明已向總承包人支付的工程款數額。發包人未能舉證已付工程款數額的，應當與承包人對工程欠款承擔連帶責任。

23、層層轉包中，實際施工人要求所有轉包人、違法分包人均承擔責任的，如何處理？

建設工程因轉包、違法分包導致建設工程施工合同無效的，實際施工人要求轉包人、違法分包人對工程欠款承擔連帶責任的，應予支持。前手轉包人、違法分包人舉證證明其已付清工程款的，可以相應免除其給付義務。發包人在欠付的工程款范圍內承擔連帶責任。

24、合作開發房地產合同各方對承包人的責任如何承擔？

合作開發房地產合同中的一方當事人作為發包人與承包人簽訂建設工程施工合同，承包人要求合作各方當事人對欠付的工程款承擔連帶責任的，應根據合作開發協議等證據查明事實，依法作出裁判。

25、建設工程領域，項目部或項目經理以施工企業名義對外借款，出借人要求施工企業承擔責任的如何處理？

建設工程領域，項目部或者項目經理不具有對外借款的職權，其以施工企業名義對外借款的，出借人要求施工企業承擔還款責任的，原則上不予支持。出借人舉證證明項目經理系獲得施工企業授權，或具有款項進入施工企業賬戶、實際用于工程等情形，導致其有理由相信項目部或項目經理有代理權的，出借人要求施工企業承擔還款責任的，可予支持。

六、其他

26、本解答自印發之日起施行。

本解答施行后受理的一審案件適用本解答的規定。

本院以前有關規定與本解答相抵觸的，不再適用。

第五篇：江蘇省高級人民法院關于審理委托理財合同糾紛案件若干問題的通知（本站推薦）

? ? ? ? ? ? 【法規標題】江蘇省高級人民法院關于審理委托理財合同糾紛案件若干問題的通知 【頒布單位】江蘇省高級人民法院 【發文字號】

【頒布時間】2004年07月29日 【生效時間】2004年07月29日 【全

文】

江蘇省高級人民法院關于審理委托理財合同糾紛案件若干問題的通知 各市中級人民法院、各基層人民法院：

2003年以來，全省各級法院陸續受理了一批以委托人和受托人約定，委托人將其資金、證券等金融性資產委托給受托人，受托人在證券市場從事投資、經營活動并承諾到期后不論盈虧均向委托人返還本金、支付固定回報或者除支付固定回報外對超額收益按比例分成為主要特征的委托理財合同糾紛案件，由于此類案件不但在法律適用上缺乏明確規定，而且關系到各投資、經營主體的重大利益和證券市場的穩定，為穩妥處理此類糾紛，我院在就其中主要法律問題請示最高人民法院的同時，通知全省各級法院暫緩對此類案件的判決。由于種種原因，最高人民法院相關司法解釋在短時期內尚不可能出臺，2004年全省法院受理的委托理財合同糾紛仍呈不斷增多趨勢。為及時有效地保護各方當事人的合法權益，維護證券市場的穩定，經研究決定，恢復審理委托理財合同糾紛案件。現將有關事項通知如下：

一、依法慎重、妥善審理委托理財合同糾紛案件。要從維護證券市場正常秩序，保證證券市場健康有序發展的高度出發，一方面要采取積極有效的措施，維護債權人的合法權益，制裁證券領域的違法違規行為；另一方面要注意把握證券領域在交易主體、交易規則、系統風險等方面有別于其他領域的特點，在尊重當事人意思自治、維護債權人利益的同時，正確區分當事人的過錯與市場自身特點造成的風險與損失，準確分配當事人的舉證責任，從公平原則出發，妥善確定當事人的民事責任。全省民商事審判人員要加強對證券交易知識與法律規定的學習，在案件審理過程中要加強調解力度，盡可能減小證券市場的震蕩。發現存在內幕交易、操縱市場、高息攬存、集資詐騙等違法犯罪嫌疑的，要及時向有關部門移送案件或證據線索，必要時應向有關部門發出司法建議。

二、審理委托理財合同糾紛案件應當注意以下幾個問題：

（一）要全面分析當事人約定的主要權利義務內容，正確認定合同性質。當事人在合同中約定，由委托人向受托人交付資金，受托人自行開設證券賬戶進行證券交易，委托期限屆滿后由受托方向委托方返還本金并支付固定回報，或除支付固定回報外對超額投資收益約定由委托人與受托人按比例分成的，應認定雙方成立以委托理財為表現形式的借貸關系，并以借款合同糾紛確定案由。

當事人在合同中約定，由委托人自行開設賬戶并投入資金或購買證券資產后，將賬戶控制權委托受托人進行證券交易，受托人承諾委托期限屆滿后向委托人返還本金并支付固定回報，或者除支付固定回報外對超額投資收益約定由委托人和受托人按比例分成的，應認定雙方之間成立有保底條款的委托代理關系，并以委托合同糾紛確定案由。

（二）要根據合同法、證券法及相關法律法規的規定，正確認定合同效力。對于被認定成立以委托理財為表現形式的借貸關系的合同效力，應根據人民法院審理借款合同糾紛的一貫原則認定。對于被認定為有保底條款的委托合同的效力，除受托方為證券公司外，一般應認定為有效，委托人請求受托人按照約定返還本金及約定回報的，人民法院應予支持。但是，由于市場風險導致受托人難以履行合同，受托人請求減少支付超出正常孳息部分的回報的，人民法院可以酌情予以調整。

根據證券法第一百四十二條、第一百四十三條規定，證券公司辦理經紀業務，不得接受客戶的全權委托而決定證券買賣、選擇證券種類、決定買賣數量或者買賣價格。證券公司不得以任何方式對客戶證券買賣的收益或者賠償證券買賣的損失作出承諾。因此證券公司與客戶簽訂有保底條款的委托合同的，應認定合同無效。

對于合同無效，雙方均有過錯的，應根據過錯大小，對損失分別承擔責任，在一般情況下，應認定受托人對損失承擔主要責任。當事人以已經向對方支付回報或對方已經享受盈利為由進行抗辯的，已經支付的回報或已經享受的盈利可以沖抵損失。當事人不提出上述抗辯的，法院不主動理涉。受托人以雙方之間在本案所涉委托理財合同之外簽訂其他委托理財合同，并已經按約向委托方支付回報進行抗辯的，法院不予支持。

（三）在審理委托合同糾紛案件過程中，應當注意證券市場所特有的風險性與波動性，要根據當事人的申請，在符合法律規定的情況下采取先予執行、財產保全等措施，盡快固定當事人的損失范圍，避免當事人對訴訟過程中因證券市場波動而導致的損失產生不必要的爭議，防止因此給法院的審判工作造成被動。委托資產本金損失的計算，以委托人實際交付的委托資金和證券交付當日市值之和，減去委托資產控制權實際轉移至委托人當日委托資金和證券市值余額之和。

三、各級人民法院在審理委托理財合同糾紛案件過程中要注意總結經驗，上下級法院之間加強聯系溝通，發現新情況、新問題及時上報。

以上通知，請認真遵照執行。在最高人民法院相關司法解