第一篇：《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》要點解讀

對《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》要

點解讀

最高人民法院今年6月22日通過了《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“解釋”），該解釋將于2009年9月1日起施行。解釋對實踐中房屋租賃關系中的一些熱點難點問題及時做出了不少創新性的規定，對實踐有很強的指導意義，下面擇其要者作出簡要解讀。

一、嚴格限制無效租賃合同的范圍，將實踐中易被誤認為無效租賃合同的情形明確規定為有效，保障物盡其用，穩定租賃關系。

《合同法》第五十二條適用于所有類型合同的合同無效，對租賃合同當然也適用。此外，解釋將只適用于租賃合同的合同無效情形嚴格限定為三種，分別是：

1、關于一審法庭辯論終結前仍未通過行政審批補正為合法建筑的違法建筑物達成的租賃合同無效（解釋第二條、第三條）；

2、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同超過的部分約定無效（解釋第十五條）；

3、未經出租人同意的轉租合同無效（解釋第十六條）。

值得注意的是，解釋還從區分行政行為與民事行為、合同的實際履行以及權利應在合理期間內行使等角度出發，規定了特定情形下合同生效的條件，進一步排除無效合同范圍，具體為：

1、無特別約定時未辦理房屋租賃備案登記的租賃合同有效，特別約定以辦理房屋租賃備案登記為租賃合同生效要件但一方已經履行主要義務對方接受的合同也生效（解釋第四條）；

2、出租人明知或應知承租人轉租而沒在六個月內提出異議的轉租合同有效（解釋第十六條）。

二、將承租人優先購買權作為一項債權予以保護，廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條的規定，這部分內容新規定較多，對承租人的權益影響很大。

解釋新增了兩種承租人無優先購買權的情況。租賃關系中承租人主要是獲得房產的使用價值，“買賣不破租賃”原則保護承租人在租期內發生產權變動時有 1

權請求受讓人繼續履行原租賃合同，但租前已抵押抵押權人行使抵押權或租前已查封的情況除外（解釋第二十條）。法律賦予承租人同等條件下的優先購買權也是基于方便承租人繼續居住，而在不影響承租人繼續居住的前提下，基于產權共有關系和近親屬關系而需購買租賃房產則交易條件中隱含的交易便利及人情因素是承租人所不具備的，因此在交易價款及付款方式方面與出租人出賣給其他人相比往往有較大優惠。在不損害承租人繼續承租的前提下，解釋賦予產權共有人及出租人的近親屬享有比承租人更優先的購買權，此兩種情況無需通知承租人且無須賠償（解釋第二十四條）。

解釋對優先購買權的行使期限作了嚴格限制，過期作廢。債權作為請求權都是有期限的，承租人優先購買權也應受到行使期限的限制，解釋規定：在出租人通知后15天承租人仍未明確購買（注：根據最高院就解釋答記者問的內容，必須要有按同等條件交付押金或定金等履約擔保行為），或出租人拍賣房產的在拍賣5日前通知承租人但承租人未參加拍賣的（注：這里應理解為申請拍賣的5日前通知，但拍賣的原則是價高者得，參加拍賣事實上已無法行使同等條件下的優先購買權，即拍賣房產的情況下承租人無論是否參與拍賣都事實上喪失了優先購買權），承租人喪失優先購買權（解釋第二十四條、第二十三條）。當出租人未通知出賣租賃房屋時，承租人應在知道或應當知道之日起一年內行使優先購買權，超過該期限的，人民法院不予以支持（合同法第五十二條、第五十五條）。

解釋規定了具有債權特點的優先購買權救濟條款。債權的特點是可以存在多個同樣內容的債權、且各債權間地位平等，承租人優先購買權作為一種債權，也不能絕對排除善意第三人依法取得房屋產權。當第三人善意（不知有承租人或雖知有承租人但有理由相信承租人已放棄優先購買權）購買租賃房屋的，買賣合同有效（解釋第二十一條），此時如未辦理登記則承租人可行使優先購買權，但若已辦理登記手續的則第三人可以善意取得租賃房屋的所有權，對此承租人不能要求購買房屋（繼續履行），但可以要求出租人承擔違約賠償責任，但該賠償責任的內容法律并未明確規定（解釋第二十一條，第二十四條）。而當第三人與出租人惡意串通（即第三人與出租人簽訂買賣合同時明知有承租人存在、并且承租人想行使優先購買權而故意與出租人串通交易）購買出租房屋時，承租人可以通過訴訟主張買賣合同無效（合同法第五十二條、第五十五條）并要求行使優先購買權。

另外，由于抵押權追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的占有，與誰購買租賃房產并無太大關系，故當租賃房產為實現抵押權而被動出售（出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋還債），解釋也賦予承租人優先購買權，2即無論租賃關系成立在抵押關系前還是成立在后，承租人均可以請求以同等條件優先購買（解釋第二十二條）。

三、完善合同解除制度，當承租人侵害租賃房產或者出租房產不能實現租賃目的時，根據公平原則賦予合法利益受損害的當事人單方面的合同解除權，有利于特定情況下快速解除合同以減少損失。

實踐中租賃合同的履行產生的爭議除了租金支付問題外，主要集中在以下方面：承租人擅自改建擴建租賃房屋拒不恢復的；租賃房產因債務糾紛被法院查封導致無法使用的、租賃房產因不符合消防衛生等標準被城管依法查封；租賃房屋因權屬爭議導致無法使用的；租賃房屋因面積、位置等因素不符合法律、行政法規中規定的承租人經營某種行業的強制性條件導致無法實現租賃目的的。對這些影響繼續租賃的情況，解釋允許受損害方自由選擇是否單方面解除合同。

承租人擅自改建房屋主體和承重結構或擴建的，視為承租人未按照約定的方法或租賃物的性質使用租賃物，此時出租人可以要求在合理期限內恢復原狀，期限滿仍未恢復的，出租人可以解除合同并要求賠償房屋受到的損失（解釋第七條）。

當租賃房屋因下列情況而無法正常使用時承租人可以解除合同：租賃房屋被司法機關（法院、檢察院）或行政機關（城管、公安等機關）依法查封的；租賃房屋出現權屬爭議的；租賃房屋違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

四、細化合同無效或解除時對裝修歸屬及裝修費用的處理原則，強調裝修須經出租人同意，在此前提下雙方有約定時約定優先，無約定時則主要依據過錯程度保護守約方利益。

1、裝修未經出租人同意的，構成侵權，由承租人負擔裝修費。出租人可以要求承租人承擔恢復原狀或賠償損失等侵權責任（解釋第十三條）。

2、裝修經出租人同意，且合同無效的：

（1）如裝修與租賃房屋未形成附合，則所有權歸承租人：出租人同意利用的，承租人可按裝修現值折價賣給出租人；出租人不同意折價的，承租人可以拆除，因拆除造成房屋毀損的，出租人有權要求承租人恢復原狀；

（2）如裝修與租賃房屋形成附合，則所有權歸出租人： 出租人同意利用的，出租人基于不當得利應補償承租人；出租人不同意利用的，按過錯分擔裝修現值損失（解釋第九條）。

3、裝修經出租人同意，且合同有效的，則應按雙方對裝修問題的約定處理，無約定時：

（1）未形成附合的，裝修歸承租人所有，承租人可以拆除，但如拆除造成房屋毀損的承租人應恢復原狀（解釋第十條）；

（2）形成附合的，裝修歸出租人所有。合同履行至期滿終止的，出租人無需支付裝修費（解釋第二十條）。合同提前解除的，出租人是否應承擔剩余租賃期內裝修殘值損失（下稱“裝修殘值損失”），則依據導致合同解除的原因分別處理：

①因出租人違約致合同解除的，承租人可以請求出租人賠償裝修殘值損失； ②因承租人違約導致合同解除的，承租人不能請求出租人賠償裝修殘值損失；

③因雙方違約導致合同解除的，裝修殘值損失由雙方按照過錯程度分擔； ④因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的（此處未明確解釋第八條規定的因查封、權屬爭議、房屋使用條件而解除合同是否屬于不可歸責于雙方的事由），裝修殘值損失由雙方按照公平原則分擔，法律另有規定的適用其規定。

另處，對以上幾種合同解除的情形都適用的規則是：合同解除后，出租人同意利用裝修的，基于不當得利應當在裝修的利用價值范圍內對承租人予以適當補償。

第二篇：最高法院民一庭負責人解讀《審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

最高法院民一庭負責人解讀《審理城鎮房屋租賃合同糾

紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

轉租期超承租人剩余租期合同無效合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序穩定意義重大。解釋在準確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。解釋僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。

二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第52條規定的無效情形，就認定合同有效。

無效合同支付使用費是返還財產

對于有觀點認為，解釋規定合同被認定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理，這位負責人表示：“這種理解是錯誤的?！焙贤瑹o

效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無形財產，承租人只能采用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。對于房屋使用費按照何種標準確定，實踐中做法很多?？紤]到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，因此規定“當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”。將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標準確定占有使用費。

適用不同民法理論處理裝修問題

房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，解釋在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則。一是，對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作

為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是，出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償、如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯的情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當得利對承租人予以補償；合同履行期限屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。依法保護承租人優先購買權

對于解釋規定承租人優先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，這位負責人分析說，解釋規定的是“承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效”，而不是規定在任何情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。優先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點。承租人優先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日起施行的物權法，并未將優先購買權規

定為物權，該權利因此不具有“對世性”權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規定，就是基于該條規定與物權法規定相沖突。本解釋遵循法律規定精神，將承租人優先購買權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。承租人主張優先購買權有四種例外

按照解釋規定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優先購買房屋？對此，這位負責人表示，這種理解是錯誤的。解釋第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：

房屋共有人行使優先購買權的。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩定性，充分發揮物的用益價值，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。

出租人將房屋出賣給近親屬情形。親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。出租人履行告知義務后，承租人在15日內未明確表示愿意購買的。本項是對合同法第230條規定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。

如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。因此，本項將承租人接到通知后15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續的。物權法第106條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。

第三篇：最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋(最新)

關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

（第四稿）

一、合同的效力...............................................................................................................................1

第一條（售后回租）...............................................................................................................1 第二條（行政許可）...........................................................................................................1 第三條（融資租賃合同無效的情形）.................................................................................2 第四條（合同無效的處理）...............................................................................................3

二、合同的履行和租賃物的公示...................................................................................................3

第五條（告知義務）...........................................................................................................3 第六條（租賃物的受領）...................................................................................................4 第七條（拒絕受理租賃物的法律后果）...........................................................................4 第八條（租賃物毀損滅失的風險）...................................................................................4 第九條（出租人、承租人轉移租賃物的權利）...............................................................5 第十條（租賃物公示）.......................................................................................................5 第十一條（合同到期后租賃物的歸屬）...........................................................................6

三、合同的解除...............................................................................................................................6

第十二條（任意一方均可解約的情形）...........................................................................6 第十三條（出租人可以解約的情形）...............................................................................6 第十四條（承租人可以解除融資租賃合同的情形）.......................................................7 第十五條（合同解除的后果——租金及租賃物）...........................................................7 第十六條（合同解除的后果——責任承擔）...................................................................7

四、違約責任...................................................................................................................................8

第十七條（出租人對承租人平靜占有使用租賃物的擔保責任）...................................8 第十九條（出租人承擔瑕疵擔保義務的責任）...............................................................9 第二十條（承租人逾期支付租金的責任）.......................................................................10 第二十一條（逾期支付租金時出租人的解約選擇權）...................................................10 第二十二條（逾期支付租金導致解約時的租賃物處理）...............................................11 第二十三條（逾期支付租金導致解約時的損失賠償）.................................................11 第二十四條（承租人擅自處臵租賃物的責任）.............................................................12 第二十五條（承租人破產時租賃物的取回）.................................................................12 第二十六條（承租人破產時出租人債權的實現）.........................................................13 第二十七條（出租人破產）.............................................................................................13

五、其他規定.................................................................................................................................14 第二十八條（融資租賃案件的當事人）.........................................................................14 第二十九條（買賣以外的方式取得租賃物）.................................................................14 第三十條（融資租賃案件的審理范圍）.........................................................................14 第三十一條（涉外融資租賃合同糾紛的準據法）.........................................................15 第三十二條（訴訟時效）.................................................................................................15 第三十三條（司法解釋的溯及力）.................................................................................15 民二庭召開融資租賃司法解釋征求意見會.................................................................................16

最高人民法院

關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

（第四稿）

為了正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國企業破產法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

一、合同的效力

第一條（售后回租）

承租人將標的物出賣給出租人、再從出租人處租回，一方當事人以承租人和出賣人系同一人為由主張融資租賃合同無效的，人民法院不予支持。

第二條（行政許可）

法律、行政法規、部門規章規定租賃物的使用人需要取得行政許可，承租人已經取得行政許可，當事人以出租人未取得行政許可為由主張融資租賃合同無效的，人民法院不予支持。第三條（融資租賃合同無效的情形）

有下列情形之一的，人民法院應認定融資租賃合同無效：

（一）出租人不具有在中華人民共和國境內從事融資租賃經營資格的；

【三種意見：

1、只允許有資質的企業從事融資租賃業務；（該意見為傾向性意見）

2、出租人是企業的，須具備相應資質，但個人從事融資租賃業務不受限制；

3、不限制出租人資質?！?/p>

（二）以房屋等不動產為租賃物的；

【三種意見：

1、不允許不動產作為租賃物；（該意見為傾向性意見）

2、允許不動產作為租賃物；

3、有限允許不動產作為租賃物，僅限于商業地產，土地使用權、住宅等不允許。】

（三）以基礎設施收費權、股權等權利或者僅以軟件、商標權等無形資產作為租賃物的；

【三種意見：

1、不允許無形資產作為租賃物；（該意見為傾向性意見）

2、允許無形資產作為租賃物；

3、有限允許無形資產作為租賃物，允許的范圍包括軟件、商標權、專利權等知識產權，收費權、股權等不允許。】

第四條（合同無效的處理）

融資租賃合同被認定無效后，人民法院應區分下列情形分別處理：

（一）因承租人的過錯造成合同無效，出租人不要求返還租賃物的，人民法院可以判決租賃物歸屬承租人，承租人折價補償并賠償因其過錯給出租人造成的損失。

（二）因出租人的過錯造成合同無效，承租人要求退還租賃物的，人民法院可以判決退還租賃物，如有損失，出租人應賠償相應損失。

（三）因雙方過錯造成合同無效的，可以返還租賃物，并根據過錯大小各自承擔相應的責任。

租賃物正在繼續使用且發揮效益的，對租賃物是否返還，可以協商解決；協商不成的，人民法院可以根據實際情況作出判決。

二、合同的履行和租賃物的公示

第五條（告知義務）

出租人訂立買賣合同時應當告知出賣人其購買租賃物的目的是租給承租人。出賣人知道或者應當知道融資租賃關系的，人民法院應當認定出租人履行了告知義務。

出租人未履行告知義務，承租人向出賣人主張受領標的物、索賠、（行使解除權）等買賣合同權利的，人民法院不予支持；承租人要求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。

第六條（租賃物的受領）

依照合同法第二百三十九條的規定，有以下情形之一，承租人拒絕受領租賃物的，人民法院應予支持：

（一）租賃物嚴重不符合約定的；

（二）出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內交付租賃物，經承租人或者出租人催告，在催告期滿時仍未交付的。

承租人拒絕受領租賃物的，應當及時通知出租人。承租人無正當理由拒絕受理租賃物或者遲延通知造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第七條（拒絕受理租賃物的法律后果）

承租人拒絕受領租賃物，買賣合同尚未解除，出租人請求承租人支付租金的，人民法院應予支持；但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的除外。

承租人拒絕受領租賃物導致出租人損失，出租人要求承租人賠償的，人民法院應予支持。出賣人存在過錯的，承租人賠償損失后可以向出賣人追償。

第八條（租賃物毀損滅失的風險）

在承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔。租賃物毀損或者滅失，雙方均未主張解除融資租賃合同，出租人要求承租人繼續支付租金的，人民法院應予支持。

第九條（出租人、承租人轉移租賃物的權利）

未經承租人同意，出租人轉讓、抵押租賃物或者轉讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權利，受讓方、抵押權人以此為由要求解除或變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。

出租人存在前款行為而未及時通知承租人，承租人要求出租人賠償因此所造成的損失的，人民法院應予支持。

第十條（租賃物公示）

承租人或者租賃物的實際使用人未經出租人同意轉讓租賃物或者在租賃物上設立其他物權，第三人依據物權法第一百零六條的規定已經善意取得租賃物的所有權或其他物權，出租人主張對租賃物的所有權的，人民法院不予支持。

前款情形中，出租人在租賃物的顯著位臵作出標識表明該物為租賃物且該標識未被涂改、拆除，第三人主張構成善意取得的，人民法院不予支持。

第三人未按照其行業主管部門的要求在信貸征信機構進行融資租賃交易查詢，主張構成善意取得的，人民法院不予支持。

出租人授權承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關辦理抵押權登記的，人民法院對抵押登記的效力應予認可。第十一條（合同到期后租賃物的歸屬）

根據合同法第二百五十條的規定，租賃期間屆滿后租賃物的所有權歸出租人的，承租人應予返還。

租賃物因毀損、滅失或附合于其他財產而無法返還，出租人要求承租人給予合理補償的，人民法院應予支持。

三、合同的解除

第十二條（任意一方均可解約的情形）

依照合同法第九十四條的規定，有下列情形之一，一方當事人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持：

（一）出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷，且不能重新訂立買賣合同的；

（二）租賃物毀損、滅失且未能修復或選定替代物的；

（三）因不可抗力致使合同目的不能實現的。第十三條（出租人可以解約的情形）

依照合同法第九十四條及第二百四十八條的規定，有下列情形之一，出租人要求解除融資租賃合同，人民法院應予支持：

（一）未經出租人同意，承租人將租賃物進行轉讓、轉租、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分租賃物，嚴重損害出租人權益的；

（二）以售后回租方式訂立融資租賃合同，承租人在訂立合同前已經在租賃物上設立了其他物權，致使出租人無法取得租賃物所有權的；

（三）承租人未按約定的期限和數額支付租金，符合合同明確約定的解除條件，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的；

（四）合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人連續兩期未支付租金，且未付租金數額達到全部租金的百分之十五，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的；

（五）承租人被宣告破產的；

（六）承租人違反合同約定致使不能實現合同目的的其他情形。

第十四條（承租人可以解除融資租賃合同的情形）因出租人的過錯致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人要求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持。

第十五條（合同解除的后果——租金及租賃物）當事人請求解除融資租賃合同，但未對租金及租賃物的歸屬提出主張，人民法院判決解除融資租賃合同的，應當告知當事人就租金及租賃物的歸屬是否一并主張作出選擇。

第十六條（合同解除的后果——責任承擔）

融資租賃合同的解除不影響當事人因其違約行為承擔相應的賠償責任。融資租賃合同因租賃物毀損、滅失或者其他不可歸責于當事人的原因而解除，出租人要求承租人返還購買租賃物的價款及其利息的，人民法院應予支持。

融資租賃合同因買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷而解除，出租人根據合同約定或者以供貨人系承租人選擇為由主張承租人賠償其因合同解除而遭受的損失的，人民法院應予支持，但出租人對損害的發生或者擴大有過錯的，可以相應減輕或者免除承租人的賠償責任。出賣人存在過錯的，承租人賠償損失后可以向出賣人追償。

四、違約責任

第十七條（出租人對承租人平靜占有使用租賃物的擔保責任）

依照合同法第二百四十五條的規定，出租人有下列情形之一，造成承租人財產損失，承租人要求出租人承擔相應的賠償責任的，人民法院應予支持：

（一）妨礙、干擾承租人對租賃物的占有和使用；

（二）擅自取回租賃物；

（三）第三人因出租人的原因對租賃物主張權利，導致承租人無法占有、使用租賃物；

（四）影響承租人對租賃物占有、使用的其他情形。第十八條（出租人未行使索賠權或未履行協助義務的責任）

依照合同法第二百四十條的規定，出租人有下列情形之一，造成承租人對出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔相應的賠償責任的，人民法院應予支持：

（一）知道或者應當知道租賃物有瑕疵而不告知承租人的；

（二）融資租賃合同約定由出租人行使對出賣人的索賠權，而出租人怠于行使的；

（三）買賣合同的索賠權只能由出租人行使，而出租人怠于行使的；

（四）在承租人行使索賠權時不予協助的。第十九條（出租人承擔瑕疵擔保義務的責任）根據合同法第二百四十四條的規定，租賃物不符合約定且出租人實施了下列行為之一，承租人要求出租人承擔相應的賠償責任的，人民法院應予支持：

（一）在承租人選擇出賣人、租賃物時，利用自己的技能、經驗或者判斷幫助承租人作出選擇，并對租賃物的選定起決定作用或者形成不可忽視的影響的；

（二）直接干預或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的；

（三）擅自變更承租人已經選定的出賣人或者租賃物的。出租人根據承租人的要求，提供與出賣人、租賃物有關的信息，但未對相關信息進行篩選或者為承租人選定出賣人、租賃物提供意見，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院不予支持。

第二十條（承租人逾期支付租金的責任）

承租人逾期支付租金時，融資租賃合同約定承租人應當支付逾期利息或者一定數額違約金的，從其約定。

既約定逾期利息又約定逾期付款違約金的，人民法院應當告知當事人選擇適用逾期利息或者違約金條款。逾期利息或者違約金低于或者過分高于出租人的損失，當事人請求調整的，人民法院可以依照合同法第一百一十四條的規定處理。

在承租人逾期支付租金的情形下，合同對款項的償還順序有約定的，從其約定；未約定的，應當按照未付逾期利息、違約金、損害賠償金、其他應付款項、租金的順序償還。

第二十一條（逾期支付租金時出租人的解約選擇權）出租人根據合同法第二百四十八條提起訴訟，既要求承租人支付全部租金又要求解除合同的，人民法院應告知其作出選擇。出租人拒絕選擇的，人民法院可以判決解除融資租賃合同。

【兩種意見：

1、法院直接判決解除合同；（該意見為傾向性意見）

2、法院判決合同加速到期，承租人仍不履行租金支付義務的，出租人可以再起訴解除合同?！? 第二十二條（逾期支付租金導致解約時的租賃物處理）因承租人逾期支付租金導致融資租賃合同解除，出租人直接取回租賃物或者要求承租人返還租賃物，并要求承租人賠償損失的，人民法院應予支持。

出租人未能取回租賃物，提起訴訟后申請人民法院對租賃物先予執行的，人民法院可以根據案件的具體情況作出決定。

出租人取回租賃物或者承租人返還租賃物的，出租人可以委托有資質的機構對租賃物的價值進行評估，或者與承租人協商對租賃物進行處分；雙方無法協商達成一致的，訴訟期間可以申請人民法院委托具有相應資質的機構對租賃物進行評估、拍賣，拍賣不成的，出租人、承租人可以各自對外詢價，價高者買得租賃物。

租賃物的處分價款或者評估價值應當抵償出租人的債權。以評估價值抵償債權的，承租人可以按照評估價格買回租賃物。

第二十三條（逾期支付租金導致解約時的損失賠償）出租人要求承租人賠償損失的，承租人賠償的損失額應當相當于未支付的全部租金及其他費用減去租賃物經變賣或者其他方式處分后的價值，并按下列情形分別處理：

（一）租賃物的價值不足以彌補承租人未支付租金及其他費用的，承租人應當予以補足；

（二）租賃物的價值超出承租人未支付租金及其他費用的，合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，該超出部分價 值扣除租賃期間屆滿后的租賃物殘值部分歸承租人所有，殘值部分價值歸出租人所有；合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸承租人所有或承租人有權以象征性價款留購租賃物的，該超出部分價值在扣除象征性留購價款后歸承租人所有。

第二十四條（承租人擅自處臵租賃物的責任）因承租人擅自處分租賃物或者其他嚴重違約行為導致融資租賃合同解除，出租人要求承租人返還租賃物并賠償損失的，人民法院應予支持。因第三人善意取得或者其他原因無法返還租賃物的，承租人應予折價賠償。損失賠償額按照本解釋第二十四條規定的方法計算。

第二十五條（承租人破產時租賃物的取回）

承租人被宣告破產或進入強制清算程序的，租賃物不屬于承租人的破產財產，出租人可以取回租賃物，也可以委托破產管理人或清算組處理。

出租人取回租賃物的，應委托有資質的評估機構對租賃物的價值進行評估，或者與破產管理人、清算組協商處分租賃物；雙方無法協商達成一致的，可以申請人民法院委托具有相應資質的機構對租賃物進行評估、拍賣；拍賣不成的，出租人和破產管理人、清算組可以各自對外詢價，價高者買得租賃物。

租賃物的處分價款或者評估價值應當抵償出租人的債權。一方委托評估的，相對方可以按照評估價格買回租賃物。第二十六條（承租人破產時出租人債權的實現）租賃物處分價款或評估價值低于出租人債權額的，不足部分作為一般債權參加破產清償程序。所得租賃物處分價款或者評估價值超出出租人債權額的，合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，其超出部分扣除租賃期間屆滿后的租賃物殘值部分歸承租人所有或者由出租人折價支付給承租人；合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸承租人所有的或承租人有權以象征性價款留購租賃物的，該超出部分價值在扣除象征性留購價款后歸承租人所有。

出租人在取回租賃物前以書面形式明確向受理破產案件的人民法院表示放棄租賃物所有權的，其對承租人的全部債權均可以作為普通債權參與破產分配。

破產財產分配時租賃物尚未變現或評估的，管理人應當將出租人申報的債權按照普通債權分配額進行提存。自破產程序終結之日起滿二年租賃物仍不能按照法定程序變現或評估的，人民法院可以將提存的分配額分配給出租人。

第二十七條（出租人破產）

出租人破產時，租賃物已經交付給承租人使用且融資租賃合同的租賃期限尚未屆滿的，破產管理人可以同承租人就融資租賃合同繼續履行與否進行協商。

協商不成的，除非有本解釋第十七條規定的情形，管理人只能轉讓融資租賃合同項下的權利和租賃物的所有權。在同等條件 下，承租人申請對租賃物優先購買的，人民法院應予支持。

五、其他規定

第二十八條（融資租賃案件的當事人）

出租人、承租人因融資租賃合同發生糾紛，合同當事人未對出賣人提起訴訟，但人民法院經審查認為出賣人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以根據案件的具體情況通知出賣人作為第三人參加訴訟。

承租人與租賃物的實際使用人不一致，合同當事人未對租賃物的實際使用人提起訴訟，但人民法院經審查認為租賃物的實際使用人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以根據案件的具體情況通知租賃物的實際使用人作為第三人參加訴訟。

第二十九條（買賣以外的方式取得租賃物）

出租人根據承租人對租賃物的選擇，以租賃、定作等買賣以外的方式取得租賃物并提供給承租人使用的，出租人與承租人之間發生糾紛提起訴訟，人民法院可以將其作為融資租賃合同糾紛進行審理。

第三十條（融資租賃案件的審理范圍）

出租人與出賣人訂立的買賣合同中訂有仲裁條款或者事后達成書面仲裁協議的，人民法院在融資租賃合同糾紛案件中不應對買賣合同項下的權利義務關系作出處理。但融資租賃合同糾紛涉及租賃物的交付與受領、租賃物的質量瑕疵等與買賣合同有關 的事實的，人民法院可以根據案件具體情況作出認定。

第三十一條（涉外融資租賃合同糾紛的準據法）根據合同法第一百二十六條的規定，涉外融資租賃合同糾紛案件的當事人沒有協議選擇處理合同爭議所適用的法律的，應當適用租賃物使用地的法律。

第三十二條（訴訟時效）

當事人因融資租賃合同租金欠付爭議向人民法院請求保護其權利的期限，適用民法通則第一百三十五條的規定，自承租人欠付的最后一期租金屆滿后的次日起計算。

當事人因涉外融資租賃合同貨物買賣爭議向人民法院請求保護其權利的期限，適用合同法第一百二十九條的規定。

第三十三條（司法解釋的溯及力）

本解釋施行前本院發布的有關融資租賃合同的規定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。

本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

民二庭召開融資租賃司法解釋征求意見會

2012-04-21 08:48:00來源： 最高人民法院

為了規范《合同法》融資租賃合同章的法律適用，更好地解決審判實踐中的融資租賃合同糾紛，2012年4月11日至12日，最高人民法院民二庭在浙江寧波組織召開了融資租賃合同司法解釋征求意見會，就《關于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的解釋（第四稿）》征求行業協會及部分融資租賃公司的意見。

最高人民法院民二庭宋曉明庭長、劉竹梅副庭長，全國人大財經委的同志，最高人民法院民二庭第八合議庭全體成員，來自上海、江蘇、浙江等高院、中級法院以及融資租賃行業協會、融資租賃公司的30余位代表參加了會議。

會議由最高人民法院民二庭副庭長劉竹梅主持。宋曉明庭長發表講話，他指出，融資租賃進入中國已經有三十多年，其間既取得了較快的發展，也經歷了一些波折。融資租賃司法解釋的制定要注意平衡各方利益，要更多地思考法律規則對于融資租賃交易行為本身的影響和推動，要充分聽取出租人、承租人、出賣人以及與融資租賃交易相關的第三人等多方交易主體的意見。要更加注重司法解釋工作的科學化和規范化，準確把握法律精神，正確行使司法解釋權。

劉竹梅副庭長介紹了該司法解釋的制定背景。與會代表對該司法解釋稿給予了積極評價，并圍繞著該司法解釋稿中有關融資租賃合同的效力、租賃物范圍、融資租賃公示、違約責任的承擔、破產程序中如何取回租賃物等方面的內容進行了充分的交流，并結合實踐中遇到的問題，對司法解釋的修改完善提出了建設性意見。宋曉明庭長對大家熱情關注融資租賃司法解釋并踴躍提出寶貴意見表示感謝，并充分肯定了這些意見對完善該司法解釋的重要參考價值。

會后，融資租賃合同司法解釋小組將按預定計劃進一步修改完善司法解釋稿后，征求相關部委意見，穩步推動司法解釋工作繼續推進。

第四篇：最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

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最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

(2017年11月25日最高人民法院審判委員會第1597次會議通過)

法釋〔2014〕3號

中華人民共和國最高人民法院公告

《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于2017年11月25日由最高人民法院審判委員會第1597次會議通過，現予公布，自2017年3月1日起施行。

最高人民法院

2017年2月24日

為正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據《中華人民共和國合同法》

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《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規定，結合審判實踐，制定本解釋。

一、融資租賃合同的認定及效力

第一條人民法院應當根據合同法第二百三十七條的規定，結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關系作出認定。

對名為融資租賃合同，但實際不構成融資租賃法律關系的，人民法院應按照其實際構成的法律關系處理。

第二條承租人將其自有物出賣給出租人,再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應僅以承租人和出賣人系同一人為由認定不構成融資租賃法律關系。

第三條根據法律、行政法規規定，承租人對于租賃物的經營使用應當取得行政許可的，人民法院不應僅以出租人未取得行政許可為由認定融資租賃合同無效。

第四條融資租賃合同被認定無效，當事人就合同無效情形下租賃物歸屬有約定的，從其約定;未約定或者約定不明，且當事人協商不成的，法律咨詢s.yingle.com

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租賃物應當返還出租人。但因承租人原因導致合同無效，出租人不要求返還租賃物，或者租賃物正在使用，返還出租人后會顯著降低租賃物價值和效用的，人民法院可以判決租賃物所有權歸承租人，并根據合同履行情況和租金支付情況，由承租人就租賃物進行折價補償。

二、合同的履行和租賃物的公示

第五條出賣人違反合同約定的向承租人交付標的物的義務，承租人因下列情形之一拒絕受領租賃物的，人民法院應予支持：

(一)租賃物嚴重不符合約定的;

(二)出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內交付租賃物，經承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。

承租人拒絕受領租賃物，未及時通知出租人,或者無正當理由拒絕受領租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償的，人民法院應予支持。

第六條承租人對出賣人行使索賠權，不影響其履行融資租賃合同項下支付租金的義務，但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物為由，主張減輕或者免除相應租金支付義務的除

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外。

第七條承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風險由承租人承擔，出租人要求承租人繼續支付租金的，人民法院應予支持。但當事人另有約定或者法律另有規定的除外。

第八條出租人轉讓其在融資租賃合同項下的部分或者全部權利，受讓方以此為由請求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。

第九條承租人或者租賃物的實際使用人，未經出租人同意轉讓租賃物或者在租賃物上設立其他物權，第三人依據物權法第一百零六條的規定取得租賃物的所有權或者其他物權，出租人主張第三人物權權利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：

(一)出租人已在租賃物的顯著位置作出標識，第三人在與承租人交易時知道或者應當知道該物為租賃物的;

(二)出租人授權承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機關依法辦理抵押權登記的;

(三)第三人與承租人交易時，未按照法律、行政法規、行業或者地區主管部門的規定在相應機構進行融資租賃交易查詢的;

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(四)出租人有證據證明第三人知道或者應當知道交易標的物為租賃物的其他情形。

第十條當事人約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人的，因租賃物毀損、滅失或者附合、混同于他物導致承租人不能返還，出租人要求其給予合理補償的，人民法院應予支持。

三、合同的解除

第十一條有下列情形之一，出租人或者承租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持：

(一)出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認無效或者被撤銷，且雙方未能重新訂立買賣合同的;

(二)租賃物因不可歸責于雙方的原因意外毀損、滅失，且不能修復或者確定替代物的;

(三)因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實現的。

第十二條有下列情形之一，出租人請求解除融資租賃合同的，人民法

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院應予支持：

(一)承租人未經出租人同意，將租賃物轉讓、轉租、抵押、質押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的;

(二)承租人未按照合同約定的期限和數額支付租金，符合合同約定的解除條件，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的;

(三)合同對于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達到兩期以上，或者數額達到全部租金百分之十五以上，經出租人催告后在合理期限內仍不支付的;

(四)承租人違反合同約定，致使合同目的不能實現的其他情形。

第十三條因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物，承租人請求解除融資租賃合同的，人民法院應予支持。

第十四條當事人在一審訴訟中僅請求解除融資租賃合同，未對租賃物的歸屬及損失賠償提出主張的，人民法院可以向當事人進行釋明。

第十五條融資租賃合同因租賃物交付承租人后意外毀損、滅失等不可歸責于當事人的原因而解除，出租人要求承租人按照租賃物折舊情況

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給予補償的，人民法院應予支持。

第十六條融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷而解除，出租人根據融資租賃合同約定，或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明，但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由，主張承租人賠償相應損失的，人民法院應予支持。

出租人的損失已經在買賣合同被解除、被確認無效或者被撤銷時獲得賠償的，應當免除承租人相應的賠償責任。

四、違約責任

第十七條出租人有下列情形之一，影響承租人對租賃物的占有和使用，承租人依照合同法第二百四十五條的規定，要求出租人賠償相應損失的，人民法院應予支持：

(一)無正當理由收回租賃物;

(二)無正當理由妨礙、干擾承租人對租賃物的占有和使用;

(三)因出租人的原因導致第三人對租賃物主張權利;

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(四)不當影響承租人對租賃物占有、使用的其他情形。

第十八條出租人有下列情形之一，導致承租人對出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔相應責任的，人民法院應予支持：

(一)明知租賃物有質量瑕疵而不告知承租人的;

(二)承租人行使索賠權時，未及時提供必要協助的;

(三)怠于行使融資租賃合同中約定的只能由出租人行使對出賣人的索賠權的;

(四)怠于行使買賣合同中約定的只能由出租人行使對出賣人的索賠權的。

第十九條租賃物不符合融資租賃合同的約定且出租人實施了下列行為之一，承租人依照合同法第二百四十一條、第二百四十四條的規定，要求出租人承擔相應責任的，人民法院應予支持：

(一)出租人在承租人選擇出賣人、租賃物時，對租賃物的選定起決定作用的;

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(二)出租人干預或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的;

(三)出租人擅自變更承租人已經選定的出賣人或者租賃物的。

承租人主張其系依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物的，對上述事實承擔舉證責任。

第二十條承租人逾期履行支付租金義務或者遲延履行其他付款義務，出租人按照融資租賃合同的約定要求承租人支付逾期利息、相應違約金的，人民法院應予支持。

第二十一條出租人既請求承租人支付合同約定的全部未付租金又請求解除融資租賃合同的，人民法院應告知其依照合同法第二百四十八條的規定作出選擇。

出租人請求承租人支付合同約定的全部未付租金，人民法院判決后承租人未予履行，出租人再行起訴請求解除融資租賃合同、收回租賃物的，人民法院應予受理。

第二十二條出租人依照本解釋第十二條的規定請求解除融資租賃合同，同時請求收回租賃物并賠償損失的，人民法院應予支持。

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前款規定的損失賠償范圍為承租人全部未付租金及其他費用與收回租賃物價值的差額。合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，損失賠償范圍還應包括融資租賃合同到期后租賃物的殘值。

第二十三條訴訟期間承租人與出租人對租賃物的價值有爭議的，人民法院可以按照融資租賃合同的約定確定租賃物價值;融資租賃合同未約定或者約定不明的，可以參照融資租賃合同約定的租賃物折舊以及合同到期后租賃物的殘值確定租賃物價值。

承租人或者出租人認為依前款確定的價值嚴重偏離租賃物實際價值的，可以請求人民法院委托有資質的機構評估或者拍賣確定。

五、其他規定

第二十四條出賣人與買受人因買賣合同發生糾紛，或者出租人與承租人因融資租賃合同發生糾紛，當事人僅對其中一個合同關系提起訴訟，人民法院經審查后認為另一合同關系的當事人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

承租人與租賃物的實際使用人不一致，融資租賃合同當事人未對租賃物的實際使用人提起訴訟，人民法院經審查后認為租賃物的實際使用

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人與案件處理結果有法律上的利害關系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

承租人基于買賣合同和融資租賃合同直接向出賣人主張受領租賃物、索賠等買賣合同權利的，人民法院應通知出租人作為第三人參加訴訟。

第二十五條當事人因融資租賃合同租金欠付爭議向人民法院請求保護其權利的訴訟時效期間為兩年，自租賃期限屆滿之日起計算。

第二十六條本解釋自2017年3月1日起施行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規定》(法發〔1996〕19號)同時廢止。

本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。

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身

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件

會

定

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第五篇：城鎮房屋租賃合同解釋

最高院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛的司法解釋

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。

鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。

當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條 出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

第三條 出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

第四條 當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第五條 房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

第六條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經合法占有租賃房屋的；

（二）已經辦理登記備案手續的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

第七條 承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第八條 因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；

（二）租賃房屋權屬有爭議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；

（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內

裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；

（三）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；

（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。

第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。第十四條 承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。第十五條 承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

第十九條 承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。

第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

第二十二條 出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

第二十三條 出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

第二十四條 具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優先購買權的；

（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

第二十五條 本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。