第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理1422

一、名詞解釋

1.房地產(chǎn)投資:是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的資金或實物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。

2.市場定位:是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在細分市場上所處的地位和客戶對產(chǎn)品某些屬性的重視程度，塑造出本企業(yè)產(chǎn)品與眾不同的鮮明個性或形象傳遞給目指標。的必要性

15、房地產(chǎn)市場調查的內13個人住房抵押貸款:是A房地產(chǎn)市場失靈B住房容有哪些 指借款人以本人名下的房問題和住房保障C宏觀經(jīng)A國內外市場環(huán)境調查產(chǎn)抵押，向貸款人申請用濟周期循環(huán)D房地產(chǎn)價B市場需求容量調查 C消于個人合法合規(guī)用途的人格劇烈波動 E房地產(chǎn)市場費者和消費者行為調查D民幣擔保貸款。非均衡 競爭情況調查E市場營

二、簡答題 8、房地產(chǎn)開發(fā)程序的建銷因素調查 1、房地產(chǎn)投資風險包括設階段的工作包括哪六個

三、論述題 哪些風險環(huán)節(jié)A質量控制B進度控請結合實際分析“房地產(chǎn)A房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風制C成本控制D合同管理泡沫”的成因及“過度開險：通貨膨脹風險、市場E安全管理 F竣工驗收 發(fā)”的誘因 供求風險、周期風險、變9、房地產(chǎn)市場特性與功A房地產(chǎn)泡沫的成因，主現(xiàn)風險、利率風能包括哪些A房地產(chǎn)市場要有三個方面：險、政策風險、政治風險、特性：市場供給的壟斷性、1）土地的有限性和稀缺性標客戶，是該產(chǎn)品在細分市場上占據(jù)強有力的競爭位置。

3.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場:房地產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。

4.盈虧平衡分析:是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關系的方法。

5.土地一級開發(fā):是由政府或其授權委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行地上、地下市政基礎設施和社會公共配套設施建設，使土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件活動。

6.敏感性分析:是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。

7.房地產(chǎn)抵押貸款:是銀行或其他金融機構以借款人提供房產(chǎn)或地產(chǎn)作為還款的物質保證的抵押貸款。8.房地產(chǎn)投資信托基金:是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。9.房地產(chǎn)開發(fā)投資:是指投資者從取得土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用 者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤的過程。

10清償能力指標:是考察項目計算期內償債能力的指標。

11房地產(chǎn)市場:是指從事房地產(chǎn)交易活動的場所。12速動比率:是反映項目快速償付流動負債能力的或然損失風險 B房地產(chǎn)投資的個別風險：收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險 機會成本風險、時間風險、持有期風險 2、房地產(chǎn)開發(fā)的步驟與階段 A房地產(chǎn)開發(fā)的步驟：提出投資設想、細化投資設想、可行性研究、獲取土地使用 權、合同談判與協(xié)議簽署、工程建設、竣工交用、物業(yè)資產(chǎn)管理階段：1.投資機會選擇與決策分析階段2.前期工作階段3.建設階段4.租售階段3、房地產(chǎn)市場的參與者包括哪些 A土地所有者或當前土地使用者B開發(fā)商C政府及政府機構D金融機構E建筑承包商F專業(yè)顧問 G消費者或買家 4、房地產(chǎn)開發(fā)投資中的專業(yè)顧問主要包括那些 A建筑師 B工程師 C會計師 D造價工程師或經(jīng)濟師E房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人F律師 5、房地產(chǎn)投資分類 A按投資主體劃分：政府投資、非盈利機構投資、企業(yè)投資和個人投資 B按經(jīng)濟活動類型劃分：從事土地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資C按物業(yè)類型劃分：居住物業(yè)投資、商業(yè)物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投資、酒店與休閑娛樂設施投資和特殊物業(yè)投資 6、開發(fā)商對目標市場的選擇一般有哪幾種模式A市場集中化B選擇專業(yè)化C產(chǎn)品專業(yè)化D市場專業(yè)化E全面覆蓋F大量定制 7、政府干預房地產(chǎn)市場市場需求的廣泛性和多樣性、市場交易的復雜性、房地產(chǎn)價格與區(qū)位密切相關、存在廣泛的經(jīng)濟外部性、市場信息的不對稱性B房地產(chǎn)市場功能：配置存量房地產(chǎn)資源和利益、顯示房地產(chǎn)市場需求變化、指導供給以適應需求的變化、指導政府制定科學的土地供給計劃、引導需求適應供給條件的變化 10工程招標的類型與程序 A招標類型：公開招標、邀請招標 B招標程序：申請招標、編制招標文件、編制招標工程標底、確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函、投標人資格審查、招標工程交底及答疑、開標、評標和決標、簽訂合同

11、房地產(chǎn)投資有哪些特點 特點：區(qū)位選擇異常重要、適于進行長期投資（長期性）、需要適時的更新改造投資（適應性）、投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風險（投資價值不確定性）、變現(xiàn)性差、易受政策影響（政策影響性）、依賴專業(yè)管理（專業(yè)管理依賴性）、存在效益外溢和轉移（相互影響性）。

12、影響消費者購買行為的主要因素 A社會文化因素B個人因素C心理因素 13、房地產(chǎn)間接投資包括哪些A投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券B投資房地產(chǎn)投資信托基金C購買住房抵押支持證券 14政府宏觀調控房地產(chǎn)市場的手段有哪些

（一）土地供應政策

（二）金融政策

（三）住房政策

（四）城市規(guī)劃

（五）地價政策

（六）稅收政策

（七）租金控制

是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。2）投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。3）金融機構的過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。B過度開發(fā)的誘因主要有三個方面，即：（1）開發(fā)商對市場預測的偏差。（2）開發(fā)商之間的博弈和非理性行為。（3）開發(fā)資金的易得性。

2、開發(fā)商如何分析競爭對手當市場差不多已經(jīng)被瓜分完畢時,企業(yè)的發(fā)展在很大程度上要依靠從競爭對手那里奪取地盤,為此企業(yè)必須定制自身的發(fā)展戰(zhàn)略、了解客戶、了解競爭對手，才能取得競爭優(yōu)勢，在市場商戰(zhàn)中獲勝。

（一）識別競爭者

（二）確定競爭者的目標

（三）確定競爭者的戰(zhàn)略

（四）判斷競爭者的反應模式

（五）企業(yè)應采取的對策（企業(yè)明確了主要競爭者和其優(yōu)劣勢及反應模式之后，就要決定自己的對策：進攻誰、回避誰。）

3、經(jīng)濟評價指標都有哪些 A盈利能力指標：

（一）靜態(tài)指標：成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、靜態(tài)投資回收期、現(xiàn)金回報率、投資回報率

（二）動態(tài)指標：財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、動態(tài)投資回收期B清償能力指標：利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理練習題2

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練習題二

（一）單項選擇

1．（）是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變人類生存的物質環(huán)境的活動。

A．房地產(chǎn)經(jīng)營

B．房地產(chǎn)管理 C．房地產(chǎn)開發(fā)

D．房地產(chǎn)運作

2．房地產(chǎn)開發(fā)是一個復雜的過程，需要各種資源，主要包括（）。

①土地 ②勞動力 ③資金 ④建筑材料 ⑤城市基礎設施 ⑥城市公用配套設施 ⑦專業(yè)人員的經(jīng)驗

A．①②③④

B．①②③④⑦ C．①②③④⑤⑥⑦

D．①②③④⑤⑦

3．一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一下程序排列正確的是（）。

①規(guī)劃設計與方案報批 ②投資機會找尋 ③可行性研究 ④獲取土地使用權證 ⑤投資機會篩選 ⑥施工建設與竣工驗收 ⑦市場營銷和物業(yè)管理 ⑧簽署合作協(xié)議

A．②⑤④③①⑥⑧⑦

B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦

D．②③⑤④①⑧⑥⑦

4．投資機會選擇和決策分析，是整個開發(fā)過程中最重要的一個環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的（）。

A．前期工作。

B．初期工作。C．前提工作。

D．項目可行性研究。

5．根據(jù)開發(fā)項目的特點，開發(fā)商在主要通過（）方式獲得土地使用權的同時，也可以通過（）方式，獲得公益性或部分公益性項目的土地使用權。

A．有償出讓；有償轉讓

B．行政劃撥；有償出讓 C．有償出讓；行政劃撥

D．行政劃撥；有償轉讓

6．為了降低建筑安裝工程費用的風險，開發(fā)商可以采用（）的合同形式。

A．固定單價合同

B．成本加酬金合同 C．分包合同

D．固定總價合同 7．以下不屬于經(jīng)營性用地的有（）。A．工商業(yè)用地

B．旅游用地 C．娛樂用地

D．商品住宅用地 8．房地產(chǎn)開發(fā)項目的預租售，一般能夠令開發(fā)商（）。

A．減少風險

B．增加銷售收入 C．降低銷售成本

D．減少稅收負擔 9．經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地，目前采?。ǎ┓绞焦┑亍．協(xié)議出讓

B．招拍掛出讓

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C．行政劃撥

D．行政劃撥兼協(xié)議出讓 10．出讓城市國有土地使用權，出讓前應當制定（）。

A．土地利用計劃

B．控制性詳細規(guī)劃 C 修建性詳細規(guī)劃

D．土地利用總體規(guī)劃 11．（）是建設工程項目管理隊伍中的核心之一。

A．項目經(jīng)理

B．房地產(chǎn)估價師 C．預算師

D．高級經(jīng)濟師

12．邀請招標是非公開招標方式的一種，被邀請參加投標的承包商通常在（）之間。

A．2-8

B．3-5 C．3-10

D．4-10 13．為了便于監(jiān)督管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)機構的工作效率，開發(fā)商宜采用（）發(fā)包。

A．專業(yè)工程

B．建筑工程全過程 C．分部工程

D．分階段 14．在承包方式和內容上，房地產(chǎn)開發(fā)商通常選擇（）。

A．全部包工包料總價合同方式

B．全部包工包料成本加酬金合同 C．專業(yè)工程發(fā)包的總價合同

D．部分包工包料的單價合同 15．房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標程序，排列正確的是（）。

①編制招標文件 ②確定招標方式 ③招標工程交底及答疑 ④簽訂合同 ⑤申請招標

⑥編制招標工程標底 ⑦開標、評標和決標 ⑧投標人資格審查

A．⑤①⑥②⑧③⑦④

B．⑤⑥①②⑧③⑦④ C．⑤①⑥②⑧⑦③④

D．⑤⑥①②⑧⑦③④ 16．（）是招標工程的預期價格，是審核投標、評價、決標的重要依據(jù)。

A．標價

B．標底 C．報價

D．競價 17．（）是指項目管理機構以合同中規(guī)定的質量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督與管理活動。

A．安全管理

B．進度控制 C．質量控制

D．成本控制 18．（）是指一項目進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經(jīng)濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。

A．時間控制

B．安全管理 C．質量控制

D．進度控制

19．對于功能復雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目，開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選擇（）。

A．買方代理

B．賣方代理 C．聯(lián)合代理

D．雙重代理 20．編織工程進度計劃的方法有橫道圖法和（）。

A．網(wǎng)絡圖法

B．表格法 C．竣工圖法

D．坐標圖法

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（二）多項選擇

1．房地產(chǎn)開發(fā)都可以分為那些階段（）。A．投資機會選擇與決策分析。

B．前期工作。C．建設階段。

D．租售階段。

2．工程項目管理的主要內容包括控制和管理，其中管理是指（）。

A．進度管理

B．投資管理 C．合同管理

D．信息管理 3．屬于土地收購儲備范圍的土地類型（）。

A．新增建設用地中用于公共利益的土地 B．已列入危舊房改造計劃的土地 C．依法收回的閑置土地

D．政府依法收購和整理的國有土地 4．一般情況下，土地使用權出讓方式包括（）。A．招標

B．掛牌 C．拍賣

D．協(xié)議

5．對于擁有資金但缺少土地資源的開發(fā)商來說，可以通過（）的方式，與當前土地使用權擁有者合作，也是獲得土地使用權的一種重要方式。

A．土地轉讓

B．公司入股 C．并購

D．合伙 6．房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理體現(xiàn)在（）。A．開發(fā)項目的選址審批

B．核發(fā)《建設工程施工許可證》 C．規(guī)劃方案及初步設計審批

D．核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》 7．《建設用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了（）。A．用地性質

B．位置 C．面積

D．界限 8．房地產(chǎn)開發(fā)建設項目的招標方式包括（）。A．公開招標

B．開標 C．邀請招標

D．決標

9．建設工程施工階段的工程質量控制工作主要包括（）。A．對原材料的檢驗

B．工程的配套設施 C．確立有關質量文件的檔案制度

D．對各項施工設備、儀器進行檢查 10．招標文件通常包括（）等。

A．合同文件

B．投標須知 C．招標方式

D．工程標底

11．以下幾種情況中，房地產(chǎn)開發(fā)商傾向于自行銷售房地產(chǎn)項目的有（）。

A．房地產(chǎn)市場高漲、市場供應短缺，所開發(fā)的項目很受使用者和投資。B．大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司在進行物業(yè)銷售時。C．房地產(chǎn)開發(fā)商有特定的銷售對象。D．高檔的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

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12．盡管有些房地產(chǎn)開發(fā)商也有自己的銷售隊伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因為物業(yè)代理具有某些優(yōu)勢，具體包括（）。A．物業(yè)代理對房地產(chǎn)市場當前和未來的供求關系。B．物業(yè)代理具備豐富的租售知識和經(jīng)驗的專業(yè)人員 C．物業(yè)代理信譽更高，更易銷售 D．物業(yè)代理更加熟悉市場情況

13．在下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導向的房地產(chǎn)定價方法是（）。

A．隨行就市定價法

B．認知價值定價法 C．領導定價法

D．挑戰(zhàn)定價法 14．對房地產(chǎn)項目制定租售方案時，主要應該考慮的因素包括：（）

A．租售時間

B．出租還是出售 C．租售進度

D．租售價格

15．房地產(chǎn)開發(fā)商只有掌握科學的房地產(chǎn)定價方法，靈活運用定價策略，才能確保預期利潤和其他目標的實現(xiàn)。開發(fā)商定價的方法包括（）。

A．成本導向定價法

B．收益導向定價法 C．競爭導向定價法

D．購買者導向定價法

（三）判斷題

1．開發(fā)項目竣工驗收由承包商組織進行。（）

2．與橫道圖法相比，采用網(wǎng)絡圖進行工程進度控制，最大優(yōu)點在于能夠表明各項工作之間相互聯(lián)系和相互制約的關系，并能找到關鍵工作和關鍵路線。（）

3．土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。（）

4．工程項目的規(guī)模較大，建設周期長，技術復雜的房地產(chǎn)開發(fā)項目建設，應采用邀請招標。（）

5．公開招標的費用要低于邀請招標的費用。（）

6．看物業(yè)代理公司過往的業(yè)績，主要看其共代理了多少個房地產(chǎn)項目或成交額有多少。7．價值定價法是成本導向定價的一種定價方法。（）8．目標定價法和領導定價法一樣，都屬于競爭導向定價。（）9．宣傳和廣告策略是房地產(chǎn)項目營銷的決定因素。（）

10．價格是市場營銷組合因素中十分敏感而又難以控制的因素。（）

第三篇：關于××市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作情況的調研報告

關于我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作情況的調研報告

根據(jù)市人大常委會工作安排，9、10月份，張大勇副主任帶領城建環(huán)資委員會及工作室的同志，對我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理工作情況進行了廣泛深入的調研。先后到市國土資源房管局、城鄉(xiāng)建設委、規(guī)劃局等相關部門進行了座談交流，到市北區(qū)召開了相關部門、部分人大代表、街道社區(qū)居民代表參加的座談會，召開了房地產(chǎn)方面專家和房地產(chǎn)企業(yè)負責人座談會，多層面征求意見建議。

一、基本情況

近兩年，中央反復強調“房住不炒”的定位，提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。按照中央和省市委的要求，我市不斷加強房地產(chǎn)市場調控，進一步加大住房保障力度，通過一系列政策措施的實施，確保了我市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（一）開發(fā)建設穩(wěn)步增長。

今年1-9月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1079.3億元，同比增長4.6%。全市各類房屋新開工面積1937萬平方米，同比上升22.3%。今年前8個月，全市已批復供地方案的住宅用地12008畝。全市房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收收入308億元，同比增長29.6%，占全市稅收收入的比重為22.5%。

（二）調控力度不斷加大。

我市先后出臺了限購、限貸、限售、限價、限賣等調控措施，抑制投資投機性購房行為，保護支持剛性和改善性住房需求。今年前8個月，全市新建商品住宅銷售10.2萬套，同比減少11.3%；銷售面積1175.3萬平方米，同比減少7.3%。截至今年9月底，全市新建商品住宅庫存10.66萬套，同比增長3.2%，庫存去化周期為9.2個月，庫存水平處于合理區(qū)間下限。

（三）市場變化特點明顯。

一是商品住宅價格回穩(wěn)。從9月份價格指數(shù)情況看，同比上漲10.4%?？紤]到政策影響的滯后性，以及最近房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新變化，多數(shù)專家及機構預判近期房地產(chǎn)市場商品住宅銷售量將繼續(xù)回落，銷售價格趨于穩(wěn)定或小幅下行。二是一二手房價格倒掛。去年我市對新建商品住房實施限定預售價格等政策，對抑制新建商品住宅價格上漲發(fā)揮了較大作用，但因購房需求高于房源數(shù)量，推高了新建商品住房周邊二手房交易價格，個別區(qū)域出現(xiàn)二手房價格高于新房價格的倒掛現(xiàn)象。三是主城區(qū)冷外圍區(qū)域熱。前8個月，西海岸新區(qū)、即墨區(qū)和膠州市占據(jù)全市新建商品房銷售面積排名前三位，合計占比56.4%；相較于外圍區(qū)域市場的火熱，主城區(qū)受土地供應不足、建成房源少、價格過高等因素影響明顯，市南、市北、李滄和嶗山四區(qū)合計僅占全市新建商品住宅銷售面積的11%。四是房地產(chǎn)新興業(yè)態(tài)發(fā)展快。與農業(yè)農村相關的文化旅游、健康養(yǎng)生、休閑度假等房地產(chǎn)開發(fā)建設項目蓬勃發(fā)展，但缺少相關政策制度保障和規(guī)劃指引。

二、存在問題

（一）市場供需矛盾依然突出。

一是住宅用地資源趨緊。尤其是主城區(qū)可用土地少，市南、市北、李滄、嶗山及部分熱點區(qū)域住宅有效供應無法匹配市場需求，市場供需失衡導致穩(wěn)控市場壓力增大；部分已供住宅用地不能及時轉化為有效的住房供給，2011年至2016年六年間，全市累計供應住宅用地2192宗、11.4萬畝，但因種種原因有2.4萬畝尚未開發(fā)利用，占供應總量的21.2%。二是供地結構不盡合理。商業(yè)地產(chǎn)房屋供應過剩，工業(yè)、物流、養(yǎng)老、旅游等跨界地產(chǎn)比重偏低。三是供需價格矛盾突出。受土地價格、原材料、人工等成本剛性增長影響，開發(fā)企業(yè)對房價依然存在較高預期，企業(yè)追求利潤與購房者企盼低價房源的矛盾依然突出。四是二手房市場不夠活躍。二手房價格高而市場接受度不高，主要原因是二手房大多為早年建設的老房子，基礎設施配套不完善、內部結構不合理、物業(yè)服務水平低，我市每年新增上市二手房40余萬套，約7萬套成交,成交率僅為17.5%。

（二）住房租賃市場發(fā)育不成熟。

一是住房出租利潤低。受近兩年青島房價漲速快于租金漲速的影響，出租房屋的利潤空間較小。二是開發(fā)企業(yè)住房租賃積極性不高。按照現(xiàn)在的租金和稅費政策，租賃企業(yè)每月實際收益的約25%將用于繳納各種稅費，拉長了企業(yè)的投資回報周期。三是租賃住房供需結構性矛盾突出。我市的租賃住房需求群體主要為來青、留青工作的大學畢業(yè)生或外來務工人員，受個人經(jīng)濟能力、職住因素等影響，需求多為面積小、租金低的主城區(qū)房屋；但我市住房租賃市場的房源多為周邊區(qū)域大面積房屋，交通

便捷、生活便利、性價比高的小面積房屋較少。四是商業(yè)辦公用房利用率低。已建成的商業(yè)用房、辦公用房等市場需求不足，閑置率較高，造成資源浪費。

（三）市場監(jiān)管存在漏洞。

房地產(chǎn)市場監(jiān)管涉及工商、物價、土地房管、建設、規(guī)劃、城管等多個部門，由于個別環(huán)節(jié)職責不清、溝通不暢、配合不緊等原因，造成市場監(jiān)管存在漏洞。存在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計不完整、不一致、不規(guī)范，數(shù)據(jù)信息公布不全、不及時等現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構為規(guī)避限購、限價等調控政策，出現(xiàn)了銷售現(xiàn)場信息公示不實、在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用，通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價，未取得預售許可證銷售商品房，捂盤惜售或變相囤積房源，違背購房者意愿搭售車位車庫、簽訂陰陽合同、虛假裝修，拒絕公積金貸款等違法違規(guī)亂象。

(四)配套設施建設不完善。

老城區(qū)部分建設項目，新開發(fā)地塊受周邊區(qū)域環(huán)境限制，項目紅線內外建設進度不銜接，房地產(chǎn)項目竣工驗收后周邊道路、管網(wǎng)等市政配套設施不能同步交付使用，導致房屋建成后無法及時移交。部分垃圾轉運站、公廁等鄰避項目，道路、管網(wǎng)、公共綠地等市政設施，學校、醫(yī)院、養(yǎng)老機構、幼兒園等公益項目，由于規(guī)劃、征地、資金等原因，不能與房地產(chǎn)項目同時建成使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出讓土地上建設的用于行政管理與社區(qū)服務的配套設施，按規(guī)定應當由區(qū)市政府按照房地產(chǎn)成本價回購，但現(xiàn)實中存在政府不愿出資回購，企業(yè)又無權對外銷售的現(xiàn)

象，導致建成后的公共服務設施閑置。2016年12月，我市出臺了既有住宅加裝電梯的政策，社會關注度高，但目前得以實施的項目很少。

三、意見建議

（一）堅持綜合施策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

要毫不動搖地堅持“房住不炒”的定位，堅持調控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保障人民群眾剛性居住需求，堅決遏制投機炒房，引導需求穩(wěn)步釋放，避免出現(xiàn)房價大起大落。要加快轉變發(fā)展方式，大力推動新舊動能轉換，培育新的經(jīng)濟增長點，不斷降低對土地財政的依賴。要根據(jù)城市總體規(guī)劃和人口分布，結合城市有機更新、人口變動、產(chǎn)業(yè)布局、住房保障、房地產(chǎn)市場走勢等實際情況，科學測算房地產(chǎn)建設空間布局和建設總量，科學制定房地產(chǎn)建設計劃。要建立完善房地產(chǎn)市場評價和監(jiān)測預警體系完善對房地產(chǎn)調控工作的評價考核機制，嚴格落實調控主體責任。

（二）保障土地供給，不斷滿足人民群眾住房需求。

要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房政策體系，根據(jù)住房人群需求情況，科學合理確定商品房、保障房、公共租賃用房供地比例、商住比例和供地區(qū)域；在切實保障中低價位、中小套型普通商品住宅用地供給的同時，適度增加改善型、高品質商品住房供地；滿足不同層次的住房需求。要積極應對人口老齡化趨勢，適度增加醫(yī)療服務、健康養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)土地供給。要進一步加大老舊城區(qū)改造更新和棚戶區(qū)改造力度，提高環(huán)境質量，改善居住品質。各職能部門要加

強溝通協(xié)調配合，加強房地產(chǎn)用地供后監(jiān)管，對已供土地的開竣工、建設進度等情況進行動態(tài)監(jiān)測。積極盤活存量土地，依法從快處置閑置土地，進一步提高土地利用效率，確保已供應的土地盡快形成有效住房供應。

(三)加強規(guī)劃引領，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

要站在經(jīng)濟社會發(fā)展全局的高度，積極推動房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。在新一輪城市總體規(guī)劃修編過程中，要結合我市經(jīng)濟社會發(fā)展水平、住房供需狀況、城市發(fā)展布局、軌道交通等基礎設施建設、人口流動變化趨勢、老舊城區(qū)改造更新等實際情況，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間，科學編制住房發(fā)展規(guī)劃，合理規(guī)劃住房和用地規(guī)模、結構、時序，引導相關資源合理配置。要統(tǒng)籌基礎設施和空間布局，進一步增強軌道交通沿線、重點交通樞紐周邊等人口導入重點區(qū)域的承載力和吸引力，引導產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和人口有序流動，促進職住平衡，創(chuàng)造安居樂業(yè)的良好環(huán)境。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)布局，大力推動農業(yè)農村的文化旅游、健康養(yǎng)生、休閑度假等房地產(chǎn)新興業(yè)態(tài)的發(fā)展，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施。

（四）規(guī)范市場秩序，切實維護好購房者合法權益。

要下大力凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，維護房地產(chǎn)市場秩序，加快建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)信用體系，強化信息共享，推動信用體系建設成果服務于行業(yè)發(fā)展和監(jiān)督管理，加大守信激勵和失信懲戒力度。要堅決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構惡意炒房、違背購房者意愿搭售車位車庫、虛報裝修價格、虛假宣

傳、簽訂陰陽合同等違法違規(guī)行為，并記入企業(yè)或責任人信用不良記錄，向社會公布。進一步加大力度，采取切實可行的措施，加快已入住未辦證房屋的不動產(chǎn)權證辦理效率，維護購房者合法權益。要加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理相關數(shù)據(jù)的統(tǒng)計發(fā)布工作，確保數(shù)據(jù)的準確性、及時性，為政府科學決策、為房屋交易各方提供準確可靠的參考依據(jù)。要加強政策解讀和市場信息公開，定期發(fā)布權威信息，及時釋疑解惑。要加強宣傳引導，充分利用廣播、電視、報刊、網(wǎng)絡等主流媒體正面發(fā)聲，營造良好輿論氛圍，引導群眾理性買賣、租賃房屋。

（五）盤活存量房源，推動二手房市場和租賃市場發(fā)展。

要加大存量房普查力度，掌握真實可靠的數(shù)據(jù)資料，強化政策研究，盡快出臺和完善相關政策措施，加速存量房流轉，快速形成有效供給，實現(xiàn)房產(chǎn)資源合理配置。要進一步激活二手房市場，合理引導房價，健全交易制度，透明交易信息，穩(wěn)步提高二手房在住房交易市場中的份額。要加強老舊小區(qū)的維護管理和基礎設施改造更新，調整和完善加裝電梯的政策措施，推動這項惠民工作的落實，不斷提升環(huán)境質量和物業(yè)服務水平。要完善住房租賃交易服務平臺，為租賃市場供需提供高效、準確、便捷的信息服務，規(guī)范中介機構房源信息發(fā)布、服務收費和企業(yè)、個人出租住房行為。要鼓勵閑置或者利用效率低的商業(yè)辦公用房，引入衛(wèi)生醫(yī)療、養(yǎng)老健康、教育培訓、文體娛樂等基礎配套屬性的功能性產(chǎn)業(yè)。要全面清理住改商、住改辦等現(xiàn)象，引導企業(yè)購置、租賃商業(yè)用房、寫字樓開展經(jīng)營活動。

(六）完善配套設施，為市民提供宜居的良好環(huán)境。

要加強道路交通、地鐵、醫(yī)院、學校、商業(yè)服務等重大基礎設施規(guī)劃建設，提升房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域成熟度和便捷性，提高房地產(chǎn)用地使用價值和居住品質。要根據(jù)人口聚集和城市發(fā)展狀況，科學配置、優(yōu)先同步建設居住區(qū)配套市政設施，以及幼兒園、農貿市場、社區(qū)綜合體、養(yǎng)老機構、公園綠地等居住區(qū)公共服務設施，完善居住區(qū)功能，增強居住的便利性和舒適性。要參照配套幼兒園規(guī)劃建設模式，調整居家養(yǎng)老規(guī)劃設計規(guī)范，把養(yǎng)老機構建設納入城市基礎設施配套費建設范圍。擬出讓的土地周邊規(guī)劃的公共配套設施，要同步建設，未建設或未納入同步建設計劃的，要暫停該土地供應。在土地出讓方案及土地出讓合同中，明確由土地競得人代建的公共配套設施，要按規(guī)定的建設時限和要求，與開發(fā)項目同步建設、同步驗收，確保公共配套的完整性。

第四篇：2008星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營管理目標完成責任書

2008星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)營管理目標

責任書

依據(jù)贛州城市開發(fā)投資集團有限責任公司以及星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事會2008總體經(jīng)營管理規(guī)劃安排，星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008必須完成的經(jīng)營、管理、安全運營工作目標如下：

一、經(jīng)營目標：

1、星洲灣在2008年9月1日（含）之前開盤

2、實現(xiàn)產(chǎn)品銷售利潤壹億元人民幣

二、管理目標：

系統(tǒng)建設、團隊建設、組織氛圍改進符合公司發(fā)展要求

三、安全運營目標：

無任何重大安全、質量、管理、財務事故發(fā)生

以上三項指標具體考評細則另附文件詳解，承擔組織考評結果的第一責任人為星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理張峰。

星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司星洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

董事會總經(jīng)理

簽署簽署

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)2014（范文模版）

《規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)》任務書

本任務要求正對目標地塊完成房地產(chǎn)的策劃案。

題目：***項目開發(fā)方案（或***可行性研究報告）

項目地點：武漢市洪山區(qū)，具體見大范圍和小范圍位置圖。

面積約為：0.5平方公里（沒有準確地形圖）

要求：每個人完成一份。

一、作業(yè)內容

摘要

第一部分 項目初始創(chuàng)意及調研計劃

第二部分 項目概況

第三部分 市場分析

第四部分 開發(fā)計劃與資金計劃

第五部分 投資收益分析

第六部分 結論與建議

后記

二、作業(yè)內容具體要求

摘要：報告內容、工作安排及報告結果。

第一部分 創(chuàng)意（調研計劃）

一、初始創(chuàng)意

要求對目標消費者和產(chǎn)品分別進行描述。語言簡潔，不要超過一頁。

二、調研計劃

此部分相當于工作計劃，也可放在附錄中。

第二部分 項目概況

一、宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如

市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。

二、宗地現(xiàn)狀

1、四至范圍；

2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)

有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質、開工

狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等

因素分割土地；

附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；

三、項目周邊的社區(qū)配套

（一）周邊3000米范圍內的社區(qū)配套

1、交通狀況

（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

（3）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。

附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；

2、教育：大中小學及教育質量情況。

3、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

5、文化、體育、娛樂設施

6、公園

7、銀行

8、郵局

9、其他

附圖：生活設施分布圖。

（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

四、項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）

1、治安情況

2、空氣狀況

3、噪聲情況

4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）

6、周邊景觀

7、風水情況

8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。

9、其他

五、大市政配套（說明距宗地距離、成本、接入的可能性，此部分可以適當簡化）

1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。

2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

4、通訊（有線電視、通信網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

5、永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

6、燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

六、規(guī)劃控制要點

1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

3、綜合容積率、住宅容積率

4、建筑密度

5、控高

6、綠化率

7、其他

七、土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

第三部分：市場分析

一、當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境分析

收集當?shù)厝丝凇DP、人均家庭收入、就業(yè)、產(chǎn)業(yè)結構等數(shù)據(jù)，對未來人口和經(jīng)濟的趨勢進行預測。另外，使用可以獲取的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，分析人口、就業(yè)以及產(chǎn)業(yè)結構。

二、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析

（一）市場區(qū)域界定

1、確定物業(yè)用途，初步確定產(chǎn)品特征

2、界定市場區(qū)域

3、可能的市場機會分析

（二）需求分析

（三）供給分析

（四）吸納與缺口分析

（五）區(qū)域住宅目標市場各項指標成長狀況（近3-5年）

?

?

? 開工量/竣工量 銷售量/供需比平均售價

（六）區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢

三、地塊分析

（一）場地分析

（二）位置分析

四、競爭性項目調查與分析

1、各檔次產(chǎn)品供應狀況

2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

3、區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況

附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖

片。

附表：周邊同類項目調查表

4、分析：本案在區(qū)域市場內的機會點和威脅點

5、結論：

?

?

?

? 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢 本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及總價控制 本案在區(qū)域內開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題

五、區(qū)域市場目標客層研究和市場定位

1、各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

2、本案目標人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。

3、確定目標客戶

4、市場定位

六、整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

七、產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標準、不同類型產(chǎn)品的比例。

第四部分：開發(fā)計劃

一、里程碑事件及時間。

二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市

場的占有率。（按季列示）

三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

第五部分：投資收益分析

一、成本預測

附表：投資估算表

二、收入測算及稅務分析

1、收入測算

2、營業(yè)稅及附加

3、所得稅

4、土地增值稅

附表：收入及稅金測算表

三、項目資金預測

1、資金投入計劃

2、資金回款計劃

3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況（可假設），列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

附表：資金計劃表（投入計劃和回款計劃）、資金來源與運用表（圖）

四、經(jīng)濟效益分析

1、現(xiàn)金流量表

2、主要經(jīng)濟指標

3、敏感性分析

4、盈虧平衡點分析

運用單變量求解，計算在設定回報率的情況下的土地報價。

計算盈虧平衡和保本時的銷售價格（平均價格）。

附表（圖）： 現(xiàn)金流量表、項目主要經(jīng)濟技術指標、敏感性分析表（圖）。

第六部分：綜合分析與建議

一、優(yōu)勢：

二、劣勢：

三、機會：

四、結論和建議