第一篇：登記、房屋、物業問題

新建商品房要先辦理

初始登記后才能辦理轉移登記

我國《城市房地產管理法》確定了房屋登記發證制度，新頒布的《物權法》確立了登記簿制度，房屋自記載于房屋登記簿上發生物權效力。我們通常稱的所有權初始登記是指房屋權利的第一次登記，對其之后的物權變動具有原始根據效力。因此，新建的商品房屋應當先辦理初始登記后才能辦理轉移登記。

如房地產開發企業在房屋竣工以后，應當向房地產登記機關申請辦理初始登記，登記機構在審核用地、建設工程規劃許可證等有關的證明文件以后，向申請人頒發房屋所有權證。只有先辦理了初始登記后，開發商才能行使房屋的其他權利，比如房屋買賣、抵押等。在現實情況中，商品房的銷售一般不可能到房屋竣工以后才進行，只要開發企業領取了商品房預售許可證，就可以進行銷售。但房屋登記機構在為購房人辦理轉移登記時，必然會審核開發企業是否已辦好初始登記，如果沒有辦理初始登記，將導致開發商和購房戶將無法辦理房屋轉移登記。

□ 李軍

房產證記載的面積是套內面積還是建筑面積？

根據住房與城鄉建設部《房屋登記簿管理試行辦法》和《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》)的規定，現行的房屋登記簿和房屋權屬證書、登記證明上均應當記載房屋的建筑面積而不是套內面積。

建筑面積包括房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。而套內建筑面積則由套內使用面積、墻體面積及陽臺面積三部分組成；應分攤公用面積是指本棟各業主共同使用或共同擁有部分的面積，按各套內建筑面積大小按比例分攤而得的面積。分攤的共有建筑面積包括：（1）各產權戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。（2）套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

因此，商品房建筑面積的計算可用公式表示為：建筑面積 =套內建筑面積 +應分攤公用面積 =套內使用面積 +墻體面積 +陽臺面積 +應分攤公用面積。

□ 李軍

什么是物權優先效力

謝勇軍

物權法規定：如果抵押權設定在先，出租在后，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。這是什么意思？ 這是一個物權優先效力的問題,意思是擔保物權優先于用益物權。比如一棟房子被抵押后再行出租，房子抵押期限屆滿債務人無法清償其債務，那么債權人可將房子拍賣，承租人不能再繼續承租該房屋。

法院可對哪些未進行

登記的房屋進行查封

□ 李軍

下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：一是作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；二是被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；三是被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

最近，市民張先生聽朋友說買房子辦產權證，要有房產登記簿，是房屋的產權真正依據。張先生納悶了：有了房產證還要登記簿干嗎？究竟房屋登記簿是什么？它和房產證有什么區別？它的具體內容是什么？

根據《物權法》第十六條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。”和第十七條規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。”可見，房產證是房屋登記部門發給產權人作為其享有權利的證明，具有證據作用，它只是房屋登記簿的外在表現形式。因此，房產證僅具有初步證明的作用，并不具有代表產權的功能，發生糾紛時，如果出現“一房兩證”的情況，登記簿就起決定性作用。

房屋登記簿是由房屋登記機關建立的，市民在購買房屋時都會由個人或是購買房屋委托的機構向房屋登記部門遞交申請，包括購房合同、發票和購房人的相關證明，由房屋登記機構據此進行房屋登記，并頒發產權證。登記機關在進行房屋登記的同時，還要建立房屋登記簿，將所有的房屋信息記錄在登記簿上并予以公示。

□ 梁曉

物業管理知識問答

問： 我市規定物業服務費如何浮動？

答：根據《南充市物業服務收費管理實施細則》規定，實施政府指導價的，獲得全國城市物業管理（示范）住宅小區或大廈稱號的可在政府指導價的基礎上上浮15%，省優稱號的可上浮10%，市優稱號的可上浮5%。

問：物業服務企業在公共秩序維護方面承擔何種職責？是否應對業主人身和財產負責？答：《物業管理條例》規定，物業服務企業應當協助做好物業管理區域的安全防范工作。發生安全事故時，在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

物業服務企業原則上不對業主生命安全和戶內財產承擔責任，但物業服務企業違反物業服務合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業服務企業應依法承擔相應的法律責任。

問： 物業管理師的定義？

答：物業管理師是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格》證書并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》，從事物業管理工作的專業管理人員。問：所有權人對自己的不動產或者動產，有哪些權利？

答：依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

問：業委會屆滿何時選舉新的業委會？

答：業委會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉并報告物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府。

問：新老業委會工作移交時間規定是多少?

答：應當自任期屆滿之日起10日內進行全面移交。

問：業委會成員資格終止何時移交資料、財物等？

答：應當在終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交給業委會。

問：物業專有部分指哪部分?

答：單個業主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。問：臨時管理規約生效與失效時間是多少？

答：臨時管理規約自首位物業買受人承諾之日起生效，業主大會制訂《業主管理規約》生效之日起失效。

問：專項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的？

答：是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

問：物業管理區域重大事件如何分級的?

答：根據《南充市物業管理區域重大事件報告制度暫行規定》的規定，重大事件按嚴重性和影響程度依次分為一級、二級、三級和四級等四個層次，并分別用紅色、橙色、黃色、藍色示警。

問：重大事件處置原則？

答：按照“分級管理、快速處置和及時報告”的原則處置。

問：業委會委員每屆任期為多少年？

答：業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權

問：物權受到侵害，權利人如何處置？

答：權利人通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

問：物業服務收費原則？

答：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

房屋產權中的幾個權利問題

□ 謝勇軍

有的購房者交了購房錢以后，怕房子拿不到手，擔心過一兩年的時間如果開發商把房子賣給別人的話，應該怎么辦?

物權法出臺之后,這樣的擔心完全可以打消。因為在《物權法》里面，專門規定了預告登記制度。實際上就是包括期房的預告登記，記載的這個權利人就是對未來期房所享有的權利的人，對他要進行優先保護。假如說出現了一房二賣，要對他進行優先保護，以后有誰再來買的時候，他一查預告登記。就知道這個房子，已經賣給某某人了，他也不可能再去買

了。如果他要再去買那么他自己假如說受到損失的話，那他自己要承擔風險的，當然開發商要承擔責任的，這是毫無疑問的。

現實生活中，還發生過這樣的案例，兩個人對房屋的產權有爭議，打起了官司，一方打贏了官司，卻發現對方已經到登記機關作了變更，把房子轉賣給別人了。針對這樣的情況，物權法有沒有什么規定呢？

因為在《物權法》里面有規定，你可以主張辦一個異議登記，就是在登記簿上注明。這個產權是有爭議的，過去的話出現這種情況，你就必須要到法院打官司，但是等到打完官司，可能這個房子你都已經把它賣掉了。現在就是說你不用打官司，你可以事先你就要求，在上面注明這房產有爭議了，他(開發商)就不敢隨便賣了。

對小區里一些設施的歸屬，很多業主都有疑問。小區的綠地是我們業主自己的，還是開發商的?法律有沒有這個規定？

《物權法》明確規定：比如綠地、管理用房，屬于全體業主共有，也就是說開發商不能保留所有權，不能完全通過約定來解決。這個在法律上規定就是屬于業主共有的。

在一些小區，對電梯間的廣告收入的歸屬，業主和物業以及開發商之間往往發生爭執。電梯間的廣告，電梯本身是屬于共有財產。這個問題由業主委員會通過有關的公約或者由業主委員會來共同決定怎么來利用電梯進行做廣告。

物權法首次明確了建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業住宅用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利，對該建筑物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。建筑物區分所有權人對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。

第二篇：房屋登記申請書

房屋交易申請表 申請人依法申請以下類型房屋轉移業務：□買賣

□互換 □贈與 □繼承 □受遺贈 □房屋分割

□房屋合并 □出資入股 □拍賣 □生效法律文書 □企業終止 □改制 □權利人分立、合并 □其他 申 請 人 情 況

轉讓方

姓名（名稱）

證件 類型 證件號碼 共有情況/份額 通訊地址及聯系方式

共有人

代理人

﹨

委托關系申明：

委托人確為申請登記房屋的權利或權利關系人，經核對身份真實無誤。如有不實，代理人愿承擔法律責任。

[代理人簽章] 受讓方 姓名（名稱）

證件類型 證件號碼 共有情況/份額 通訊地址及聯系方式 共有人

代理人

委托關系申明：

委托人確為申請登記房屋的權利或權利關系人，經核對身份真實無誤。如有不實，代理人愿承擔法律責任。

[代理人簽章] 房屋坐落

原權證號

房屋狀況 幢號 單元 方位 房屋總層數 所在層數 建筑面積 規劃用途 房屋性質

成交價格（總金額：大寫）：

抵押權 設置情況

地役權 設置情況

租賃權 設置情況

告知 事項

根據《物權法》等相關法律規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未未經登記不發生效力。共有房屋，應當由共有人共同申請登記。婚姻關系存續期間取得的財產，雙方另有約定的除外（書面形式），遺囑或贈與合同中確定只歸夫妻一方的財產除外。申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任。

詢問內容

轉讓方

1、你（們）是否已向受讓方全面真實地介紹了轉讓房屋的情況。（）

2、你（們）是否愿意將該房屋所有權轉讓給受讓方并申請登記。（）

3、你（們）提交的登記資料和申請填寫的內容是否真實、合法、有效。（）

4、你（們）是否能保證受讓方受讓的房屋不受他人追索。（）

5、該轉讓房屋是否為夫妻共有。（）

6、該轉讓房層是否還有其他共有人。（）

7、該轉讓房屋是否有查封或限制。（）

8、你（們）是否愿意對申請的事項及詢問的答復承擔法律責任。（）

受讓方 1、你（們）是否已全面，充分了解受讓房屋的情況，現自愿受讓該房屋并申請登記（）

2、你（們）提交的登記資料和申請填寫的內容是否真實、合法、有效。（）

3、該受讓房屋是否為夫妻共有。（）

4、該受讓房屋是否還有其他共有人。（）

5、你（們）是否愿意對申請的事項及詢問的答復承擔法律責任。（）

其他問題：

申請人承諾以上回答及提交的申請登記材料、申請信息真實、合法、有效，如有不實，由申請人承 擔一切法律責任。

特此承諾 轉讓方簽章：

受讓方簽章：

代理人簽章：

代理人簽章：

申請日期：

****年**月**日

申請日期：

****年**月**日

受理意見

簽字：

****年**月**日 初審意見 簽字：

****年**月**日 復審意見 簽字：

****年**月**日

第三篇：房屋登記委托書

房屋登記委托書

本人購買

開發企業

開發的坐落于棟樓（間），簽訂的商品房買賣合同號

為。本人自愿委托代為辦理該房屋的下列登記業務：

預購商品房預告登記 □

預購商品房抵押權預告登記 □

房屋所有權登記 □

房屋抵押權登記 □

我以將所有信息準確、真實的告知受托人，受托人可代我回答登

記機構的相關詢問 □

領取相關權屬證書、證明 □

委托人（單位）受托人

證件號碼：

日期：日期：

委托人授權辦理登記業務經辦人

日期：

第四篇：房屋登記委托書[范文模版]

房屋登記委托書

委托他人代表自己行使自己的合法權益，被委托人在行使權力時需出具委托人的法律文書叫委托書。隨著社會不斷地進步，我們在許多事務中都可能會用到委托書，委托書的注意事項有許多，你確定會寫嗎？下面是小編幫大家整理的房屋登記委托書，歡迎閱讀與收藏。

委托人：______________（男）出生日期：_______年_____月____日身份證件名稱及號碼：______________聯系電話：______________

受托人：______________（女）出生日期：_______年_____月____日身份證件名稱及號碼：______________聯系電話：______________

委托人_______決定將名下《房屋所有權證》編號為京房權證_______字第_______號、位于_______市_______區_______號房地產（下稱“房屋”）的解除抵押登記及出租，現委托人_______因故不能親自辦理房屋的上述事項，特委托_______代為辦理該房屋的以下事宜：

1、代為辦理銀行提前還款的受理、遞件、簽字等相關手續；

2、代為辦理房屋解除抵押登記的受理、遞件、簽字等相關手續；

3、代為簽訂房屋租賃合同；

4、代為辦理房屋出租過程中的交接手續；

5、代為辦理與上述問題有關的`其他事項。

委托期限：自本委托書簽署至委托事項辦理完畢止。

受托人有權轉委托。

以上受托人在委托權限內所簽署的文件及對應的行為，委托人均予以承認并承擔一切法律責任。

委托人：______________

_______年_____月____日

委托人：姓名_________

性別____

年齡_____

住址___________________________

身份證編號_____________________受托人：

姓名________

性別____

年齡______

住址___________________________

身份證編號_____________________

本人工作繁忙，不能親自辦理的相關手續，茲委托受托人____________為我的代理人，全權代表我辦理相關事項，對代理人在辦理上述事項過程中所簽署的有關文件，我均予以認可，并承擔相應的法律責任。本授權委托書自委托人簽字之日生效。

委托人：（印章）

__年__月__日

單位：______________（全稱）

單位地址：______________

房屋坐落：______________

法定代表（或負責）人：______________

郵政編碼：______________

代理人：______________

聯系電話：______________

現授權委托_______同前來辦理上述房屋_______的_____________________登記手續。

代理期限：至_______年_____月____日止。

授權單位（蓋章）：______________

法定代表（或負責）人（簽名）：______________

_______年_____月____日

第五篇：房屋登記證明

房屋登記證明

“房屋登記證明”估計是經轄區房屋登記機構登記備案的證明，這樣你就大可放心，根據有關規定，房屋竣工后，辦理房屋登記應當登記到你朋友名下，你朋友也應當成為最終權利人。至于如何辦理房產證，得根據轄區房屋登記機構的要求情況來辦理。最壞情況你還可以向人民法院申請房屋產權確認，憑法院確認書向轄區房屋登記機構申請房屋登記，取得房產證。

我國實行房地產申報登記制度，意即，凡涉及到房地產產權的事項(例如預售、預租、抵押、租賃、產權轉移、權利人變更等等)，當事人都應向房屋所在地的房地產登記機構申報，取得登記證明。只有取得證明，登記的事項才受法律保護。至于房產證，那只是房屋經初始登記或轉移登記后取得的成果，是代表已經完成“產權登記”該事項的形式。

《房屋登記辦法》第二條規定：“本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。”第二十六條規定：“房屋權屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。”

按照《物權法》的要求，登記簿首次現身房屋登記。所謂“登記簿”，是法律規定的不動產物權登記機構管理的、記載當事人不動產權利的特定簿冊。由此，房產證不再是房屋唯一合法憑證，如果說“房產證”是房子的身份證，那么“登記簿”就是房子的戶籍。這表明“登記簿”比“房產證”更具有權威性和法律效力。因為房產證可以造假，但登記信息由監管部門直接把關，是唯一的。新的《房屋登記辦法》已于7月1日開始實施，其最大的變化是將以“房產證”為準的原則改為以“登記簿”為準，房屋到底屬于誰，以登記簿記載的權利人為準。

《房屋登記辦法》第二十五條規定：“房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放房屋權屬證書。”因此，登記簿在房產證產生之前就存在了。房產證對外證明房屋權屬，如果出現“一房兩證”的情況，登記簿就起決定性作用了。基于登記簿的法律依據地位，權利人如果遺失房屋所有權證需要補辦，就不用像原來那樣公告6個月后再補辦，只要刊登遺失申明后就能到登記機關申請補辦，而登記機關將按“登記簿”記載的內容予以補辦。

《房屋登記辦法》第五條第二款規定：“房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，由房屋登記機構管理。”這一款是按照《物權法》要求確定的，它強調了登記的效力。比如：甲與乙訂立買賣合同，將自己的房產轉讓給乙，乙按合同規定預付房款，同時約定1個月后雙方一起到房管部門辦理房產轉移登記手續。又有不知情的丙與甲協商欲買甲的房產，價格比乙略高，甲轉而將房產賣給丙，并與丙一起辦理了房產過戶登記，領取了房產證。根據相關規定，法律保護丙對該房產的所有權，而乙對該房產不享有所有權，他只能根據購房合同請求甲承擔賠償損失等違約責任。因此，簽了合同還必須辦理房屋權屬轉移登記手續，不辦理登記，即使已經占有或使用了所買賣的房屋，也不能取得所有權。

房屋登記簿制度執行以后，將對房產交易安全起到保護作用。當交易雙方初步達成一致準備簽訂房屋買賣合同時，一方當事人不應只根據對方房產證的記載就與之訂立合同，而應當到房地產管理部門查閱房屋登記簿，以了解對方是否為真正的房屋所有權人、該房屋上是否設定了抵押等情況，因為只有登記簿上的記載才是具有公信力的權利歸屬證明。

房屋登記的生效時間。《房屋登記辦法》規定辦理房屋登記，按照申請、受理、審核、記載于登記簿、發證的程序進行。在整個程序中，記載于登記簿的時間就是申請人取得該房屋物權效力的時間，因此，登記機構受理了申請，并不代表申請人已經取得了房屋的所有權，在記載于登記簿之前，申請人還可以撤回登記申請。