第一篇：房地產行業的SWOT分析之

房地產行業的SWOT分析之——Opportunity

一、商業地產迎來發展的黃金期

2010年歲初，房地產緊縮型調控拉開大幕，關于“遏制房價過快上漲，抑制投機性需求”的調控政策密集發布，受此影響，住宅市場觀望情緒明顯加重。而受新政影響較小的商鋪投資人群，卻有明顯增多的趨勢。相比高位運行的住宅市場，尚處在起步階段的商鋪地產迎來了絕佳的發展契機。

未來我國商業地產市場將蓬勃發展，真正屬于商業地產的“黃金十年”即將來臨。而我國城市化的不斷推進和國民消費能力的不斷提高，零售業將穩步增長，從而將持續推動我國商鋪地產的穩健增長，預計未來五年（2011-2015年）商業營業用房投資額將維持快速增長勢頭。

二、保障住房受政策影響開始蓬勃發展

2008年11月，住房城鄉建設部按照國務院關于加大保障性住房建設規模的要求，提出2009年至2011年三年間，通過投資9000億元，將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經濟適用住房。這對參與保障房建設的地產公司及上下游產業鏈而言都是一個良好的契機。一方面，參與保障房建設的房地產企業可以獲得部分利潤，另一方面也可以通過保障房的建設來提高自己的社會聲譽和影響力。天量保障性住房計劃將是地產商們在宏觀調控背景下生存發展的新機遇。

三、創新融資為房地產企業帶來新血液

面對銀行信貸、股市融資、債券融資等傳統融資渠道受限，房地產上市公司積極爭取拓展融資渠道，通過不同融資方式緩解資金壓力，維持企業的資金水平，房地產上市企業融資創新成為新趨勢。

例如房地產投資信托基金，一般是以股份公司的形式出現，通過發行股票或收益憑證募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款的投資。中小投資者通過房地產投資信托基金的方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規模房地產投資的利益。

這些新型融資方式為房地產打開了新的大門，有效防止了房地產行業資金鏈斷裂。

第二篇：金融行業swot分析

這份規劃總共分為三個部分：自我探尋、SWOT分析和最終規劃。

一、自我分析

做好職業生涯規劃必須是建立在正確認識自我的基礎之上的，如果沒有真正了解自己之所長，之所好，就對自己的人生做出決策，那么這只是把自己的人生完全當做了一場賭博，也違背了職業生涯規劃的初衷。

為了探尋真實的自我，我對自己的人格、能力、價值觀和職業觀念進行了分析。

1.人格分析

為了幫助自己認識自己的人格，我進行了MBTI性格分析，分析的結果顯示我屬于INTJ型的人。

通過上網查閱資料，我發現 INTJ型的人有以下特征：

第一、他們是完美主義者。他們強烈地要求個人自由和能力，同時在他們獨創的思想中，不可動搖的信仰促使他們達到目標。

第二、他們思維嚴謹、有邏輯性、足智多謀，他們能夠看到新計劃實行后的結果和生活中轉變為真實物質的理論體系。

第三、他們對自己和別人都很苛求，往往幾乎同樣強硬地逼迫別人和自己。他們并不十分受冷漠與批評的干擾，作為所有性格類型中最獨立的，INTJ型的人更喜歡以自己的方式行事。面對相反意見，他們通常持懷疑態度，十分堅定和堅決。

這些特征也比較符合現實中的我，所以具有一定的參考價值。INTJ型的人適合的職業領域有：科研、科技應用、技術咨詢、管理咨詢、金融、投資領域和具有創造性行業。

上述的職業多數是符合我的職業興趣，特別是金融領域正好是和我現在所學的知識有較大的相關性。所以，我把這一職業領域作為了自己今后的大致發展方向。

2.能力分析

經過對自身的思考，我把自己的現狀與能力分類進行了對比，很快我發現了自己到底擅長什么，有在什么地方比較薄弱。

首先，我較為明顯的能力長處是察覺細節的能力。平時，在我觀察一件事物時，我總是能在同樣的時間里比別人發現更多的細節，這大概是因為我屬于 INTJ型的人，喜歡吹毛求疵。另外，我在興起之時會寫寫七言律詩，我不知道這算不算一種創新能力，可是，往往當我在寫論文、報告之類的文章時，我的文字又會變得異常的生硬。

再者，我的能力弱項是交際溝通能力和自我管理能力，我常常覺得與人溝通，和陌生人交際是一件十分頭痛的事情，我不知道怎么營造一種良好的溝通氛圍，不清楚怎樣在交際中創造有趣的話題等等，另外，我常常對自己定下過與遠大的計劃，把自己弄得焦頭爛額的，但是又在計劃無法按時有效地實現時自責，我想這是因為我不太善于自我管理吧。

在其他能力上，我沒有什么特別之處，比較偏向于中性。

3.價值觀分析

通過斯普朗格對于價值觀的分類和自身的對比，我發現自己的價值觀偏向于經濟型和理論型，在追求物質滿足的同時，我還是一個對生活充滿幻想的人，正是因為對生活充滿著幻想，所以我有著對完美的追求。

對于物質、完美的過分追求會讓一個人的內心失去平衡，所以，在今后我還應注意調整自己的價值觀，不要走向這種極端。人生當中還是有很多東西值得去追求的，對于愛、家庭和人際關系的追求能讓我們的內心與外界形成聯系，從而達到一種內外的均衡，畢竟有愛，有美滿家庭和良好人際關系的人生才會有更多的幸福源泉；對于健康的追求是人生一切活動的原始資本，失去了這一資本也就別談什么職業生涯規劃了；對于歡樂的追求是讓我們的內心達到一種內部均衡，無論擁有多么優越的物質條件，沒有一種好心態，內心最終還是會失衡的；對于道德的追求是完成一個人對于社會的回報，我們的財富雖然是通過自己的勞動得來的，但是這些財富中還有社會資源的成分，這些是我們要回報社會的，如果我們無法回報社會，那么我們至少要做到不危害社會。

總之，價值觀應該建立在身體健康之上，再從各方面平衡地發展。

4.職業觀念分析

職業觀念的認識對生涯規劃也十分的重要，樹立正確的職業觀念和做好生涯規劃是正相關的。我認為正確的職業觀念是建立較高的職業價值觀。

職業絕對不是一種賺錢、維持生活的手段，而是將我們的人生價值儲存在我們的職業之中，通過自己的敬業來實現人生價值的提高，這就是成功，而這種成功不僅僅取決于我們對于自己職業成果的滿足感，還取決于社會對我們職業成果的評價，也就是我們為社會做了什么。所以，我覺得自己要從自我實現和社會認同兩方面入手，建立一種較高的職業價值觀，從而樹立一種較為正確的職業觀念。

以上關于自我分析的所有內容，在其中，我對適合自身人格和興趣的職業領域做出了初步選擇，就是往金融和投資這領域發展，我還闡述了對于自身能力的認識，多元價值觀的平衡發展，以及正確職業觀念的建立。

二、SWOT分析

在認識到了自己是一個怎樣的人，對于自己今后的職業發展有怎樣的興趣和自己適合怎樣的職業之后，正確地解析目前自身的處境是一件十分重要的事情，因為這樣我才能知道自己的選擇是否值得付出努力去爭取，自己又該往哪個方向去努力和付出多少的努力來是自己能夠勝任金融行業的工作，來面對來自各方面的挑戰。

1.自身優勢

關于自身的優勢，我覺得自己沒有什么特別的優勢，自己除了現在還年輕，正處于學習的黃金時期，還有很好的學習機會，我可以通過自己的不斷努力，用邊際產出正處于頂峰的時間來一點一滴地換取自己在專業知識、心理素質等各方面的優勢。

2.自身劣勢

關于自身的劣勢，我可以列出一長串，但是我并不認為這是一種自卑，而是對于自身的正確認識。

第一、從事金融行業需要很好的數學基礎，這體現在金融中涉及各種資產的定價、風險的計算等等，從異物交易，到貨幣貿易，到股票市場，債券經營，直至如今的基金運作，每一個過程都充斥著數學的身影，沒有很好的數學素養，就不能就很難在越來越復雜的金融世界中提取抽象的概括，把握它的運行規律。面對金融行業的數學高要求和自己薄弱的數學功底，這就形成了我的劣勢之一。

第二、隨著電子技術在金融行業的推廣，我想在不久后的將來，金融行業將面臨一場數字化的風潮，也就是說，在未來，從事金融行業不僅僅要有扎實的數學功底，還要與時俱進，掌握各種分析軟件的運用方法，而在進入大學以來，我只學過vb基礎編程的皮毛而已，這樣如何去應對數字化的風潮呢？

第三、金融還是一個需要無限想象力的行業，需要人們去不斷運用想象力去創新，把各種資產組合配對，分散風險，提高收益，這點是我在這學期選修了金融工程這門課程之后體會到的，同時我也深深地察覺到了自己在這方面的不足。

第四、我是XXXXX的學生，可能缺乏金融專業理論基礎知識和對于經濟金融形勢的變化的敏銳思維和反應能力，而當初選擇XXXXXX專業的原因是我覺得在我們學校學了金融也沒什么用，還不如現在學一門具有比較優勢的專業，將來再另尋深造。

以上我對于自身主要劣勢的分析，寫到此處，我發現我面臨的壓力不小?。?/p>

3.機會

隨著中國市場經濟改革的不斷深化，信貸業的發展必然有長期利好的趨勢，所以金融行業的前景可謂是一片光明。

第一、隨著中國經濟的發展，人們的收入在不斷的提高，在滿足消費之余，人們對資產保值增值的需求將會越來越旺盛，有專家介紹，按照1個理財顧問服務100人估算，我國理才顧問的缺口至少10萬人。旺盛的需求在將來會為中國金融業的茁壯成長提供充足的養分，于是，金融人才也會成為新世紀的寵兒。

第二、中國目前處于產業轉型時期，在未來，中國的產業光靠單一的國企是難于發揮活力的，越來越多的中小企業會不斷地涌現，國家也會對它們的發展給予更多的關注，而中小企業的融資現狀是不容樂觀的，許多商業銀行為了規避風險不敢為中小企業提過信貸，但是現在企業的發展是不能離開信貸的，所以發展中小企業的信貸市場是強勢所趨，這需要大量的金融人才去創新，去制定完善的制度。

第三、中國人口老齡化問題越來越嚴重，所以中國的社會保障基金將會面臨前所未有的壓力。這就需要通過研發新的金融服務產品，如開發滿足老年人需求的年金服務、基本生活必需品貸款、基本生活金融服務等，來為今后的老人解決生活保障問題，緩解社會保障基金的壓力，為人們的養老提供第二道保障。

第四、“三農”問題始終是盤旋在中國社會上空的一個難題，要改善農民的生活，建造富裕的農村，打造現代化農業，農村金融的發展是解決這個難題的要點之一，農村金融體系的完善能夠幫助農業提供資本支持，從而解決農業發展的硬件問題。然而，完善農村金融體系仍然需要金融人才。

第五、中國實現國際化步伐的前進，越來越多的外資金融機構將會進入我國的市場，這將為中國的金融人才提供更廣闊的舞臺，但是全球化使得各國的金融體系變得異常的曖昧，一國金融體系的一個噴嚏可能會是外部的金融體系變得異常的神經質，也就是說，全球化為世界各國提供“杠桿”，實現繁榮的同時又似乎也放大了發展的風險，這樣，在未來中國需要很多的金融人才來為規避全球化的金融流感打預防針，并為中國的金融體系開藥治病。

4.威脅

從事金融行業的威脅來自于國內的教育深化，也就是國內人才市場上的競爭，還有世界扁平化后，來自全球各個角落金融人才對于稀缺金融崗位的激烈角逐。

第一、在我國，隨著教育深化問題的加劇，從事證券投資、金融市場、金融工程等高端職業的學歷要求在逐步提高，最低要求碩士學歷；而低級職位人員在金融危機以后，薪酬縮水還算其次，更嚴重的問題是許多公司人員過剩，因此，新的職位空缺是非常難得的。

第二、在經濟危機的影響下，曾供職于世界知名金融機構的資深人士也開始到中國來尋找就業機會，其中包括外國華僑、華人、海外留學生和歐美人士，2008年我國銀行招聘中，應聘人數直線上升，應聘人員簡歷中，出現不少海歸派，特別是一些曾在國外金融領域任職的金融人才，甚至還有歐美資深銀行家。

所以如何在競爭越來越白熱化的金融行業為自己占下一席之地的問題成為了懸掛在我們這些準職場人頭頂上的達摩克利斯之劍，最后，市場只會留下最精英的人才。

三、最終規劃

通過SWOT分析，我對自己的優勢、劣勢做出了定性的分析，又通過對金融行業的機會和威脅的分析，我清楚地了解了從事金融領域職業的前景和挑戰，接下來就能做出未來5年的具體職業生涯規劃了。

1.未來兩年的規劃

未來兩年的規劃是對自己所剩無幾的大學時光的規劃，為了把自己的劣勢一項項的化解，我為自己做出了如下的規劃：

第一、（2010年11月到2010年12月）考取證券從業資格證，這個證書雖然有點水，但是也算是剛剛推開金融門縫的敲門磚。

第二、（2010年11月到2012年9月）從現在開始復習高等數學、線性代數和概率與數理統計這些基礎的數學知識，為自己打下扎實的數學基礎，在掌握了基礎的數學知識和思維之后，在學有余力的前提下在涉足隨機序列和控制論等比較高深的領域。

第三、（2010年11月到2012年3月）打好經濟學的功底，如今在大學里學習的經濟學知識是幫助我們養成一種經濟思維，并不是偏向于某一領域的專業應用的，在今后，經濟思維對于全球宏觀經濟起落的把握很有作用，而這種對于全局把握的能力是高級金融人才不可或缺的。其實，在暑假里，我就開始重讀大一時學習的微觀經濟學和宏觀經濟學，時隔一年，回味經典讓我感觸良多，也深深的體會到了任重而道遠。另外，在這段時間里，我還要開始學習金融基礎理論知識。

第四、（2011年1月到2012年3月）從這學期寒假開始，我將開始準備考研，由于我在今后想要在上海發展，所以我打算報考XXXXX的研究生，雖然XXXXX管理學院的金融學碩士點雖然在國內排不上前列，但是考慮到報考熱門大學競爭激烈，而考研的志愿只有一個，所以風險巨大，而我不是個風險偏好者。

以上是我對剩余大學生活的規劃，雖然看上去只是簡單的三點，但是實際展開還是十分復雜而艱巨的事情，特別是考研，據說我們學院已經面臨了連續7年的考外校研究生的大蕭條，這對我的打擊不小，但是使我對考研艱苦有了心理準備。

2.未來兩年后的規劃

我對未來兩年后的職業生涯規劃的認識還不是十分的明確，畢竟，未來有諸多的不確定性，不過定下大致的努力方向還是能讓自己有所準備的，避免自己與未來迎面相撞時措手不及。兩年后，我的考研結果已經確定，規劃可以分為兩種可能：

第一、先說不好的可能，如果考研失敗，那么我將選擇直接就業，畢竟在那時，考研不能作為我全部的出路所在，考不上研我絕對不會嘗試第二次，因為讀不上研究生并不代表失去了一種更好的選擇，就像我在規劃的開頭表達的那樣，對于沒有嘗試過得選擇不能全然的否決，說不定考研不適合我，而直接就業能把我引入一片新天地。由于沒有金融專業的背景，我估計自己只能從一些最基礎的崗位做起，比如推銷金融產品之類的營銷服務。

第二、這條路是我朝思暮想的，也是我在幾個月后開始為之拼搏的-----考研成功，考研的成功意味著我能接受更深層次的金融學教育，在這三年中，我當然會努力扎根于金融學的土壤，貪婪地吸取養分，同時還可以開始去像證券公司、銀行、保險公司之類的金融機構實習，積累實踐經驗，不要僅僅停留在紙上談兵層面上，就像培根所說“To spend too much time in studies is sloth.”，總之，研究生階段將是我對未來就業最后沖刺！

四、結束語

通過對自身的層層透視，奮斗目標的初步確立，外部環境的利好利空分析，籠罩在我未來彼岸之前的濃霧被驅散了許多，漸漸地，我看到了來自彼岸隱隱約約的光明，這絲光亮喚起了靈魂深處的青春熱血，使我興奮不已，我感到，我的熱血能夠使迷霧蒸發，用不了都久，我就能沐浴在彼岸的溫暖陽光中！

第三篇：中國房地產企業swot分析

一、萬科（000002，SZ）

優勢

1、中國房地產龍頭企業，主營住宅物業發展，競爭優勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。

2、萬科強大的競爭力不僅體現在其強大的銷售規模和跨區域運營能力，還體現在其穩健的商業模式、完善的公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。

3、公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。

4、公司的增長方式由規模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，這將有助于公司在市場調整期的平穩增長。5、1992?2008年公司收入和凈利潤的復合增速分別為28.7%和33.6%。

劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發展需要，低于行業平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。

機 會

1、中國房地產行業集中度仍較低，萬科將通過整合行業資源提高市場占有率。

2、住宅產業化或將成為萬科未來核心競爭力的主要來源之一。

威 脅

綠城、恒大等民營房地產公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優勢，對其未來增長構成有力威脅。

二、保利地產（600048，SH）

優 勢

1、公司最大的競爭優勢在于其資源優勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。

2、土地儲備規模快速增長，保利地產項目儲備增至3200萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環渤海和西南地區，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優勢。

3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產的營業額和凈利潤的復合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業其他競爭對手。

4、良好的執行力將保證公司高速發展。劣勢

1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市場調整時的銷售價格彈性較小。

2、經營風格偏激進。

機 會

1、保利地產基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。

2、二、三線城市化進程提速。

威 脅

保利集團將深圳等地的地產業務注入保利香港（119，HK），與保利地產產生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。

三、中海地產（688，HK）

優 勢

1、公司是具有央企背景的中國房地產龍頭企業，品牌優勢明顯。

2、公司憑借母公司中國建筑的強大背景跨區域發展房地產，資產規模龐大。

3、公司實施全國性的品牌擴張策略，競爭優勢強，經營業績良好，過去六年實現凈利40%以上的復式增長。

4、公司共擁有土地儲備約3450萬平方米，可滿足4年的開發規模需要。公司獲取土地質量較高，主要布局于主要經濟發達地區，區位優勢明顯。

5、發展物業以中高端物業為主，毛利率水平較高。

6、資產負債表狀況良好，公司的凈現金流為正，持有現金超過300億元。劣勢

1、公司在一線城市購地成本偏高，從而導致銷售價格調整彈性較小。

2、公司2009年斥資227億元購入1165萬平方米項目儲備，一改其穩健的項目儲備作風，其業務增長的穩定性可能有所波動。機會

房地產行業的集中度仍偏低，中海外有望通過整合行業資源提升市場占有率。

威 脅

1、中海外與中國建筑的另一家子公司中建地產存在同業競爭關系，兩者在多個地區房地產業務出現重合。

2、政府對閑置土地的態度越發嚴厲，土地持有成本上升將難以避免。

四、恒大地產（3333，HK）

優 勢

1、一體化、標準化和規模化的開發模式是公司的重要特征，恒大借助該模式在短時間內將其業務從廣州市快速復制到全國30余個中心城市。

2、公司是中國內地擁有土地儲備最多的開發商，公司在內地30個城市擁有近6000萬平方米土地儲備，其中土地儲備超過100萬平方米的城市達11個，規模優勢明顯。3、2009年恒大地產的銷售額達303億元，預計已鎖定2009年和2010年業績的80%和50%。恒大從2009年開始業績有爆發式增長，2008.2010年的凈利潤復合增長率有望超過200%。

4、通過體育營銷，品牌知名度較高，恒大女排、恒大足球俱樂部幾乎婦孺皆知。

劣 勢

1、盡管流動性得到極大緩解，但負債比率整體偏高，公司仍需要更高的財務安全性。

2、公司的產品線過于豐富，分別涵蓋中檔物業、中高端物業、旅游地產、酒店和商用物業，這可能導致其核心產品的競爭力被削弱，以及對個別領域的控制力不夠。

機 會

橫向整合行業資源，擴大市場份額。

五、中糧地產（000031，SZ）

優 勢

1、公司是中糧集團旗下唯一的房地產上市公司。中糧集團對公司持續的資產注入以及資金支持，是公司增長的重要動力。

2、“工業地產+住宅地產”的雙業務架構，兼具穩定性和成長性。工業地產穩定的贏利和現金獲取能力有利于支撐目前公司住宅地產的大規模開發，使公司業務運營兼具穩定性和成長性。

3、住宅地產在中糧集團入主后獲得了長足發展，項目儲備規模和布局均取得重大突破。

4、房地產資產質量高、贏利能力強。

5、財務彈性較強，債務壓力較輕，依然具有較大的融資空間。劣勢

1、住宅地產業務經營規模較小，在開發項目數量、土地儲備等方面較國內排名前列的房地產開發企業有較大差距。

2、資產規模及凈資產規模均較小，資金實力有限，限制了公司的發展速度。

機 會

中糧集團正整合其業務，中糧地產將直接受益于其母公司對其核心業務（食品和房地產）的整合。

威 脅

1、中糧地產和中糧置業部分業務重合，存在同業競爭的情況。

2、中糧地產的住宅業務現金流能否支撐其商業地產的快速擴張，存在不確定性。

六、招商地產（000024，SZ）

優勢

1、公司是招商局集團直屬企業，是國資委重點支持的5家央屬地產企業之一，綜合實力強，并實現快速增長。

2、公司在深圳擁有強大的競爭優勢和品牌知名度，深圳市場占有率達5%。本地購房者的品牌忠誠度較高，消費黏性強。

3、大股東蛇口工業區將持續注入土地等優質資產，外延式的增長是招商地產重要的競爭優勢。

4、公司實施開發+經營的業務架構，較高的毛利率水平和穩定現金流的運營模式使得公司抵御市場風險的能力較強。此外，融資渠道日趨多元化。

5、土地質量較高，公司的土地儲備超過50%位于一線城市，土地成本較低。

劣 勢

1、公司超過50%的土地儲備項目集中于珠江三角洲，其他地區的土地儲備量較小。

2、在全國的品牌影響力有待提高，招商地產在深圳以外地區知名度有限。

機 會

1、隨著《深圳城市更新辦法》的推出，蛇口工業區的地塊未來可能有較大的升值空間。

2、擁有龐大的潛在市場和顧客群。

威 脅

1、公司的全國化步伐略顯遲緩，競爭對手的快速擴張，珠江三角洲、長江三角洲和環渤海地區的市場空間受到擠壓。

七、金地集團（600383，SH）

優 勢

1、深圳國資背景，項目運作能力和產品開發能力是金地集團的核心競爭力。其在戰略協調能力、產品定位能力、品牌管理能力、團隊協同能力以及團隊管理能力等方面優勢明顯。

2、嘗試通過平安信托進行項目融資，融資渠道多元化。

3、土地儲備總量和結構合理，珠三角、長三角和環渤海地區的項目分布穩定。新增項目儲備毛利率水平高于存量。

4、成功開發多個“金地”品牌的住宅社區，在一線城市知名度較高。

5、公司面對市場調整時，保持敏感和靈活的策略，保證了財務安全。

劣 勢

1、公司典型順周期運作項目，決策調整往往滯后于市場變化，長期回報率偏低。

2、借助信托模式發展上海項目，盡管降低經營風險，但也將降低公司在項目的報酬率。

機 會

1、公司產品定位中端，在高房價的背景下，自住和改善性需求將對公司業績有較強支撐。

2、深圳舊城區改造提速，為公司業務增長提供新的機遇。

威 脅

公司在一線城市業務比重較大，而一線城市的增長空間日趨有限且政策風險較大，均對公司在未來的增長形成隱患。

八、北辰實業（601588，SH）&(588,HK）

優勢

1、唯一一家同時在滬、港兩地上市的內地房地產公司，融資渠道豐富。

2、資產質量高。公司在北京的住宅開發項目及所有的持有物業項目，基本集中在亞奧區域核心位置及周邊地區。

3、物業發展是公司未來收入增長的強大動力，長沙三角洲將是未來5年公司主要的贏利增長點。

4、投資并經營的物業面積達120萬平方米，投資物業和酒店收入占比超過15%，有效平滑公司現金流。

5、公司現金流較為充沛，融資渠道通暢，留給公司較大的發展空間。

劣 勢

1、長沙項目樓面地價約2500/平方米，較長沙4300元/平方米的房價來說，土地價格偏高。

2、長沙項目投入資金巨大，開發周期相對較長。

3、長沙項目是公司開發的首個北京以外的項目，跨區域開發能力不確定。

機 會

1、北辰實業的投資物業和商業物業主要集中在亞奧商圈。奧運的建設和發展將進一步促進該區域的商業繁榮，從而提高公司資產的增值潛力。

2、政府政策推進二、三線城市的城市化進程，利好長沙三角洲項目，降低其發展風險。

威 脅

1、奧運會后，北京市的酒店、零售和寫字樓租金表現疲軟，投資物業收入增長放緩。

2、由于寫字樓市場與商鋪市場將有大面積新增供應入市，商業地產仍面臨壓力。

九、華潤置地（1109，HK）

優 勢

1、母公司華潤集團是國資委直屬企業，同時也是萬科地產的大股東，實力雄厚。

2、華潤置地全面轉型為綜合物業發展商，住宅開發與投資物業出租互補成為其主要的運營模式。3、2009年銷售額為250億元，較2008年猛增212%。此外，以“萬象城”為龍頭的持有型物業的比例不斷上升，預計未來投資物業對總贏利的貢獻可達到20%.30%，能有效增強公司抗周期波動能力。

4、母公司持續資產注入成為華潤置地獨特的競爭優勢。2004年以來，母公司共六次向華潤置地注入地塊和項目，總計1450萬平方米。而華潤置地則用股權作為對價，成功融資超過100億元。

5、拓展住宅增值服務，有助于挖掘華潤集團內部資源的整合潛力，增強差異化競爭優勢。

劣 勢

1、目前母公司持有的土地儲備有限，母公司注入模式已難以持續。

2、地產業務過度多元化，使資源整合難度加大，并可能影響核心業務增速。

機 會

直接受益于母公司的房地產資產整合。

威 脅

萬達集團、寶龍地產等一批專業的商用物業發展商逐步發展壯大，對公司的投資性物業的發展空間構成威脅。

十、遠洋地產（3377，HK)）

優 勢

1、中國人壽、中國遠洋集團和中化集團，三大股東實力雄厚。

2、公司在環渤海灣地區具有很強的競爭優勢。其連續六年在北京住宅市場占有率第一，目前市場占有率約為5%。2009年公司60%的銷售收入來自北京。

3、土地儲備定位精準，堅持以“環渤?！睘楹诵?，逐步進入長三角、珠三角等地區。土地儲備超過1260萬平方米，78%的土地儲備位于環渤海灣地區。4、2009年遠洋地產的合約銷售額將達約140億元，年增幅達222%。2008.2011年贏利復合增長預計達32%。

5、公司增發新股和發行債券，穩固資產負債表，為增長提供保證。

劣 勢

公司對北京市場的依賴度過高，北京市場波動對業績影響較大。此外，公司正處在區域級地產商向全國擴張的轉型階段，較其他跨區域發展的大型地產商，公司的資源配置、運營效率和產品線的控制力不具備優勢。

機 會

北京私人住宅存貨量處于歷史低位，為924萬平方米，庫存消化時間為6個月。這對于公司在北京地區業務有著積極意義。

威 脅

2009年北京地區的房價上漲過快，客觀上對需求產生抑制作用。北京的房地產市場高位盤整，公司在2009年的銷售額增長難以持續。十一 方興地產（817，HK）

優 勢

1、公司是中化集團的房地產旗艦公司。在母公司注入優質資產的支持下，其持有商業物業面積增至90萬平方米，已成為內地最大的商業地產上市公司。

2、資產質量優良。公司旗下的物業基本是發達地區的高級酒店和甲級商用物業，成熟運營多年，出租率較高，客流、品牌知名度和現金流都有穩定保證。上海金茂大廈等多個物業已具有極高的品牌價值和市場知名度。

3、中化集團仍擁有北京、上海多個優質物業和地塊，并待陸續注入方興地產。公司具有較大的外延式發展空間。

4、公司在2009.2010年的贏利可見度較高。而公司40.6億元巨資購買的北京廣渠門地塊將對公司的戰略轉型和確立北京市場份額有著重要影響。

劣 勢

1、北京廣渠門地塊的開發和北外灘后期項目開工將考驗未來公司現金流。

2、公司業務向住宅開發傾斜，將面臨應付持續龐大的資本開支和營利問題。

機 會

2010年上海世博會預計吸引約8000萬游客來上海觀光旅游，將顯著提升上海金茂君悅酒店的入住率和客房收入。

威 脅

內地高端寫字樓的景氣度并未如住宅一樣出現回暖的跡象，需求仍較平淡。如果金融危機進一步加深，商業物業市場仍會偏淡，方興地產的業績也將會受到影響。

十二、金融街（000402，SZ）

優 勢

1、公司是北京國資背景，綜合競爭力強，營利模式獨特。其為金融機構提供物業配套的商業地產模式，區別于其他商業地產發展商。

2、公司商業地產項目資產質量高、出租穩定，多位于北京、天津的核心地段，具有較好的升值潛力。公司擁有的可出租面積超過30萬平方米，營業收入的貢獻率占到10%。

3、投資物業的公允價值變動收益和房地產開發業務雙輪驅動，推動公司業績快速增長。開發業務快速增長，并在2010年進入收獲期。

劣 勢

1、相對于住宅開發，商業房地產開發對公司現金流的要求較高，而項目回收期也較長。

2、商業地產的投資需求比例較高，從而使商業地產的增長不確定性較強大。

機 會

1、預計REITs將在2010年推出，金融街位于京津的高質量的商業地產符合REITs投資標的要求，將為公司提供新的融資渠道。

2、保險資金可以投資商業房地產的新政策，將對商業房地產市場有著積極影響。

3、金融行業有望成為中國新的經濟增長引擎，金融行業的物業配套需求旺盛。

威 脅

金融危機以來，商業房地產的租金較為疲弱，而實體經濟復蘇基礎不穩，也抑制商業房地產租金的增長。

十三、富力地產（2777，HK）

優 勢

1、具有較強的綜合競爭力、穩健的擴張策略和高效率的運營模式。

2、在廣州地區具有明顯的競爭優勢，2009年廣州地區貢獻銷售額超過80億元。較強的跨區域發展房地產能力，保證業務重心逐漸由廣州向華北轉移，區域經營風險下降。

3、銷售快速上升，提前完成2009年230億元銷售目標，廣州地區貢獻超過80億元，2010年銷售目標達300億元。

4、商業及酒店項目逐漸成為富力地產收入的重要來源，2009年中期時占到總營業收入的5%。

5、廣州亞運城“地王”地塊的獲取充實富力地產在廣州的土地儲備，與雅居樂和碧桂園聯合開發也大大減低了經營風險。

劣 勢

1、商業項目和高端產品拉低了整體組合的周轉速度。

2、高負債使富力面臨脆弱的財務基礎，而高成本土地則使公司在低谷中降價促銷的能力減弱，上述不利因素均制約了公司未來幾年的擴張速度。

機 會

1、亞運會對于廣州地區的銷售將產生推動。

2、回歸A股市場融資。

3、REITs的推出，將為富力地產的商業地產提供新的融資渠道，提高資產流動性。

威 脅 1、2010年銀行信貸政策不明朗，而公司也將為廣州亞運城地塊支付至少85億元的土地出讓金，將增加公司財務負擔。

2、廣州即將立法征收土地閑置費，公司將增加土地持有成本。

十四、合生創展（754，HK）

優 勢

1、擅長發展大型社區、產品性價比高以及多商業模式，保證合生創展的核心競爭力。

2、土地儲備戰略具有前瞻性，緊扣城市未來發展熱點大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。此外，理性的土地策略，保證公司的財務安全。

3、產品線定位中高端產品，產品利潤率高，需求剛性強。產品線豐富，便于抵抗風險，形成品牌和產品影響力。

4、北京市場的銷售額主導力仍很強。5、2009年銷售額達150億元，較2008年增長58%。未來兩年贏利能見度較高，復合增速超過30%。

6、適度的商業地產項目以維持物業組合的多元化，為其帶來穩定的現金流收入。

劣 勢

1、家族企業在治理結構的硬傷，制約公司的成長。2、2009年銷售增速約為58%，低于主要競爭對手。

3、公司發展方向過于依賴其創始人的市場嗅覺，發展風險較大。

機會 產品線豐富，產品定位中高端，性價比高，在房地產行業競爭的新格局里處于優勢地位。

威 脅 1、1500萬平方米的京津新城的開發不順暢，銷售未達預期。

2、土地新政使大規模拿地的機會越來越少，經營模式難以為繼。

十五、碧桂園（2007，HK）

優 勢

1、快速開發、快速銷售是公司的核心競爭優勢，其在三、四線城市快速開發大型住宅社區具備較強競爭力。

2、碧桂園模式，既保持較高的資產周轉率，且營業利潤率也優于行業平均水平。過去三年碧桂園的平均存貨周轉率為1.53，而平均營業利潤率則為29.98%，均優于行業平均水平。

3、一體化的開發模式，使碧桂園可以進行標準化的建設和集中采購，以發揮規模效應、降低建筑設計成本，并縮短建設周期。

4、土地成本低（約255元/平方米），一體化規劃和施工，使成本得到有效控制，提升贏利。

劣 勢

1、碧桂園模式在異地擴張，尤其是珠三角以外地區，面臨較強的不確定性。

2、酒店的過度建設，影響資產周轉率。

3、物業發展過快，以及造價偏低，可能導致碧桂園開發的物業存在質量隱患。

機 會

1、房價的快速上升，使低價銷售的碧桂園的價格優勢得以凸現。

2、近期中央政府放松對中小城市戶籍的限制，加速城市化進程，碧桂園將直接受益于該新政策。

威 脅

公司能否成功復制商業模式，具有相當不確定性。

十六、綠城中國（3900，HK）

優 勢

1、綠城是跨區域發展的品牌地產商，主營中高檔住宅物業，在長三角地區具有較高的品牌知名度。

2、土地儲備的區位優勢明顯，集中布局于經濟發達的長三角地區。

3、在浙江的房地產市場具有絕對的主導力，在杭州等多個城市的市場占有率均排名第一。

4、融資手段靈活,而多個聯營公司發展項目也降低了項目風險。

5、銷售快速增長，2009年銷售額達510億元，同比2008年增長235%。在售物業規模龐大，為銷售增長提供了保證，預期綠城目標2009.2012年每年銷售及利潤增長可達30%及35%。

劣 勢

1、激進的土地儲備策略。2009年下半年綠城中國在凈負債率達135%的情況下，購入大幅土地儲備斥資超過200億元。

2、資本負債比率一直居高不下，高負債運營模式充滿財務隱患。

機 會

綠城中國的激進式擴張可能將改寫房地產新競爭格局。

威 脅

1、激進的拿地策略對公司的財務安全造成威脅，尤其在2010年銀行信貸政策不明朗的情況下，流動性風險偏高。

2、房價不斷上升，使終端對消費信貸有很高的依賴程度。如信貸收縮或者利息率上升，則購房需求將會快速萎縮，使得銷售的大幅增長難以持續。

十七、龍湖地產（960，HK）

優 勢

1、龍湖地產采取“多業態、區域化聚焦”的戰略，市場定位較為清晰，以開發中高檔住宅為主。目前正將其模式逐步復制到全國多個城市。

2、龍湖地產在重慶、成都和北京具有較強的市場主導力，在重慶住宅市場銷售額連續五年排名第一。

3、物業產品類型多，且品質較高。

4、高素質的物業管理團隊，并享有相當知名度，對于自住和改善性需求的客戶有較強的黏性。

5、分權式決策架構保證了較高的運營效率。

6、物業銷售回款大增，以及成功在香港上市融資，有效提升了公司的財務安全性。

7、增長性良好。2009年完成銷售額187億元，同比增長60%。

劣 勢

1、龍湖地產高度依賴重慶、成都和北京的市場表現。如這些市場發生波動，對公司將造成負面影響。

2、公司正將其業務拓展至全國范圍，由于區域差異度大，因此其模式復制的成功概率不確定。

機 會

直接受益于區域振興規劃政策的扶持以及成渝經濟新區的快速發展。

威 脅

即將進入的長三角和珠三角市場競爭日趨白熱化，進入門坎較高，龍湖地產將面臨激烈的競爭，成本支出和營利能力面臨考驗。

十八、寶龍地產（1238，HK）

優 勢

1、公司具有獨特的營利模式，其以租售并舉的營利策略來發展綜合商用物業。公司的住宅和部分商用物業的銷售維持營運現金流，而商用物業和酒店業務為其提供較高的贏利水平和業績穩定性。

2、公司立足于內地高增長的二、三線城市，依靠當地政府將其核心物業“寶龍城市廣場”的發展與城市新區建設相結合，項目運營的成功率大大提高。

3、通過與當地政府的合作，公司享受土地和稅收優惠，有效降低運營成本。目前寶龍集團的平均地價約為500元/平方米。

4、營利能力較強,毛利潤率水平維持在50%以上，主要得益于較低的土地成本和較強的成本控制能力。

劣 勢

1、公司過于依賴物業銷售，由于尚未進入全面回收期，公司自持的物業租賃業務和酒店業務的收入貢獻僅占到公司營業收入的3%，無法給予公司以有力支撐。

2、目前租賃業務對關聯公司的依賴度較強。

機 會

1、其發展模式將直接受益于二、三線城市的城市化進程加速，以及消費零售的快速增長。

2、REITs的即將推出為寶龍地產提供了新的融資渠道。

威 脅

1、“寶龍商業模式”對資產變現能力提出很高要求，未來可能面臨現金流風險。

2、由于區域特征不同，商業模式能否在多個城市成功復制具有不確定性。

十九、SOHO中國

優 勢

1、獨特的商業模式：開發商業地產，統一規劃、銷售并出租。

2、在改造爛尾樓項目積累豐富經驗，成功運作多個爛尾項目。

3、主營北京的商業房地產，定位準確，逐步進入其他一線城市。

4、項目運作周期短，周轉率高，贏利水平高，平均毛利潤率超過40%。

5、現金流充沛，經常保持正現金流。

6、公司和潘石屹的品牌知名度高。

7、銷售團隊經驗豐富，效率較高。8、2010年銷售收入超過130億元，創歷史新高。

9、謹慎的開發理念，理性的項目儲備策略，有效降低了財務風險。

劣勢

1、過于依賴個別項目，單個項目風險大。

2、業績波動性較大。

3、商業地產分割出售給物業管理帶來困難。

機 會

1、發展城市由北京向上海等一線城市延伸。

2、REITs的推出，將為商業地產商提供一條有效的融資途徑。

威 脅

一線城市的可用于發展商業地產的土地和項目稀少，土地儲備有限，影響了公司未來發展空間，也限制了投資者給予其更高的估值。

二十、雅居樂地產（3383，HK）

優 勢

1、雅居樂的財務安全性、運營效率、成長潛力與銷售均處于中上水平，綜合能力較佳。

2、土地成本優勢明顯，土地儲備平均成本為591元/平方米，銷售價格彈性較大。而定位中高端的低密度住宅，則使其營利能力較為突出。

3、旅游地產和商業地產運營增強了雅居樂抗波動能力。

4、公司的存貨周轉率優于同類公司。

5、龐大而低廉的土地儲備，總計達3650萬平方米。

劣 勢

1、短期內旅游地產的資本投入大，而產出有限，直接考驗雅居樂的現金流狀況。

2、公司加大投資于高端住宅和旅游地產，很大程度上削弱了公司危機應變的能力與空間，靈活性被削弱。

機 會

海南國際旅游開發區的獲批，將使雅居樂在海南的項目直接受益。

威 脅

近年來旅游地產、酒店的投資快速增長和高端化的發展趨勢，削弱了雅居樂在該領域的競爭力。

第四篇：swot分析醫療行業

（1）引子

筆者最近受邀擔任某醫療器械公司市場部經理。四月份初次見面時，公司總經理信心滿滿。產品屬于某領域尖端前沿，委托國內某權威機構開發，樣機已經完成即日將運抵公司。只要裝配外殼稍加調試即可定型，馬上就要進入臨床試驗和產品注冊。因此給我的任務也很急迫，要求筆者盡快入職，抓緊臨床方案和其他注冊材料準備。計劃八月份取得產品注冊證，然后由某知名代理商總經銷。公司前景一片光明，目標是趕超國外知名品牌。資金、人員、渠道、廠房均已落實，一切均在掌握之中。

無奈世事難料。樣機運到后，幾番試驗調試均不成功，無法實現預期功能。反復折騰之后，總算明白了一點基本原理，但關鍵的核心技術始終無法突破。合作方面對此景一聲抱歉推托了事，留給公司一批外行欲罷不能，只好將樣機死馬當活馬醫。眼看進入十月份了，資金已捉襟見肘，秋季展覽會即將臨近，代理商頻頻催促，原來志得意滿的總經理陷入半瘋狀態，其他人也揣揣不安。公司還能生存多久已成了疑問。一個當初根本沒有意識到有風險的環節出了問題，導致一長愿景美好的藍圖即將化為泡影。

（2）風險意識

這位總經理在決策之時顯然沒有風險意識?？陀^地說，公司起步條件還是不錯的。人數雖然不多但很精干，都來自某上市醫療器械公司，具有豐富的經驗和較強的業務素質能力。產品屬于前沿技術，市場正在快速發展。合作研發單位是國內在該領域僅有兩家權威科研單位之一，科研實力和業內聲譽都很強。資金雖然有限，但若計劃順利也不成問題?？偨涗N商銷售網絡覆蓋全國，實力雄厚。期間筆者以此項目申請初創科技型中小企業創新基金，在撰寫項目申報書過程中，了解到合作單位和首席專家的一些背景。和總經理和其他同事一樣，對其科研實力和合作結果從未產生懷疑，對技術優勢這一條最不擔心。只是覺得公司與對方簽訂的合同有點模糊，知識產權歸屬不甚明晰。

也許各方面看似不錯的條件滋長了一種盲目樂觀的情緒，或者是過于相信合作方實力，對雙方合作關系的可靠性信心十足，大家都沒有意識到風險的存在和威脅。結果最放心的環節反而出了問題。

筆者多年擔任醫療器械公司市場部經理，曾參加美國IDG集團主辦風險投資培訓班，先后主筆撰寫多份科研計劃項目申報書，成功獲得2006年廣州市粵港關鍵領域重點突破項目等300多萬資金。盡管如此，筆者對醫療器械存在的風險沒有認真深入思考。每次寫到這一方面內容時都不以為然，以為做什么事都有風險，這些專家也太吹毛求疵小題大做了。如今仔細回想，才發現風險意識的重要性。在選擇、投資、啟動、參與某個醫療器械產品項目時，如何分析預測評估風險是一個大問題，竟然沒有人能給出現成的解決方案。盡管項目申報書或商務計劃書提供了一套標準模式，投資公司也有各自一套評估體系，但企業自己卻經常是盲目的。企業處于獲取合作投資機會等原因，趨向于夸大成功概率，低估失敗風險。偶爾編造、拼湊資料數據也不足為怪。書中也提到劣勢和威脅，但多加掩飾淡化。獲利目標驅使人們對風險采取一種鴕鳥心態，導致戰略決策失誤和執行落實偏差。

除了主觀原因導致企業風險意識淡薄和缺乏之外，現實中沒有一種簡便有效的風險分析預測評估方法或工具也是重要原因之一。如前所述，企業撰寫的項目申報書和商業計劃書可信度較低，因為這類文件主要是給別人而不是自己看的。撰寫人通常也不是決策者自己，而是一個或一組御用筆桿文人。而投資公司的評價體系多基于和側重財務分析，對醫療器械行業特點、產品技術、市場環境等如霧里看花，沒有多少真實了解。投資經理多是財會專業或MB 出身。投資公司的評估也多帶有自己的利益色彩，其客觀性完整性公正性都有疑問。

（3）什么是風險？

風險是影響目標達成的負面因素。不同的風險有不同的含義。醫療器械風險包括技術風險、管理風險、財務風險、市場風險等。從行政管理監督角度還有安全風險。技術專家關

心技術可行性，財務專家關系投資預算平衡，管理部門關系產品安全。實際上市場風險才是最大的風險，一切問題都最終體現在企業和產品項目的成敗上。所謂成功，就是實現市場化。所謂風險，就是影響市場化目標實現的各種負面因素。技術風險、管理風險、財務風險、安全風險等都是其中之一。市場風險不僅僅來自于市場營銷過程。

經典的市場營銷理論從需求分析開始，到市場細分，產品定位，價格體系，分銷渠道，促銷方式，再到營銷管理，效益核算，涉及市場營銷各個環節?，F代營銷觀念突出企業社會責任感和顧客參與。當今市場上，國際國內政治、文化、社會、心理、自然、科技對市場營銷的反影響力日益增強。市場風險就存在于這個作用與反作用過程中。突出地表現在幾個方面。宏觀上，全球化、科技進步、綠色環保意識、文化沖突、廉政風暴等。微觀上，客戶需求層次提高、競爭趨向激烈、成本不斷攀升、促銷手段同質化、采購方式改變、人力資源流動不穩等。這些方面都孕育著巨大的風險。

醫療器械市場還有自身特殊性。一是專業性強，二是差異性大，三是變化較快。醫療器械門類繁多，涉及專業知識比較深廣，理論技術進步很快。伴隨而來的市場風險也同樣具有專業性、差異性和多變性。換句話說，只有具備相當的專業知識，結合不同類別的產品類別和目標用戶，與時俱進地分析判斷，才能及時準確地掌握醫療器械市場風險。

（4）區別與聯系

風險分析與SWOT分析意義不同，但關系非常密切。SWOT分析通過發揮優勢，克服劣勢，抓住機遇，避開威脅，制定相應的營銷策略。雖然認識到劣勢和威脅所在，但并沒有具體指出什么是風險，以及風險有多大。一般企業都認識到資金短缺時間緊迫是最常見的“風險”。其實任何項目都有資金時間限制，無窮資金無限時間的項目是不存在的，這樣的項目當然沒有風險。戰略決策必須建立在這個框架之內。企業可以通過合理的戰略安排和有效的管理執行規避?？梢杂行б幈艿牧觿莺屯{就構不成風險。

真正的風險來源于項目賴以生存發展的根本，也就是企業最得意最驕傲，因而也經常是最放心的地方，即SWOT分析中列出的優勢和機遇之中。俗話說：“機遇與風險并存”。優勢越大，機遇越好，風險也就越大。面對優勢和機遇，人們不是規避躲閃，而是擴大優勢抓住機遇，將希望寄托其上，押寶投注拼命一搏。對優勢和機遇的著迷常使人忘記背后隱藏的風險。這就是所謂燈下黑。打死會拳的，淹死會水的。最風光的地方最危險。

（5）優勢/機遇就是風險

優勢/機遇與風險如影隨形，相依共存。人們只能面對而無法消除。以下是項目申報書和商業計劃書中常見的優勢和機遇，以及伴隨而來的風險。

擁有自主知識產權——世上沒有絕對保密的東西。一旦核心技術外泄失竊，或者被模仿超越，或者被更先進技術取代，優勢立即蕩然無存。大眾消費品可能憑借幾百年構筑起的品牌堡壘自我保護，如可口可樂、雀巢咖啡，即使配方被竊也未必崩潰。醫療器械產品不存在這樣的品牌堡壘。

市場需求潛力巨大——在全球化時代，沒有封閉的市場。需求對所有的企業開放。產品一旦流行，跟風者就會蜂擁而至，假冒偽劣，惡性競爭也隨之而來。如果看到某個產品熱銷，而你只是一位后來者，極有可能等你開發出產品，市場已經發生變化。2003年非典期間，某知名企業立即投入開發心肺衰竭急救設備。沒等試驗做完，非典就銷聲匿跡了。沒有同類競爭產品——沒有先例就意味著沒有現成的市場。一切都需要自己從新開拓。不僅需要在產品推廣、客戶教育、病例積累、知識普及、公關活動、政府通關等市場培育中投入大量資金時間，而且極有可能先進變先烈，為后來者鋪路搭橋。特別是一些有創的，帶放射源的，內植材料，機理不明（中醫理論）的醫療器械。某知名專家主導開發的微波消融腫瘤治療設備，因沒有醫院敢接受同意臨床試驗，至今仍處于樣機階段。

產品技術領先工藝先進——醫療器械研發制造工程師有一種傾向，即沉湎于技術迷宮

里不能自拔。依靠技術的思維，專家的自負，本行的習慣，制造出一臺精美絕倫的產品，自鳴得意孤芳自賞。經常是合格而不合理，先進而不實用。工程師與臨床醫師之間溝通障礙屢見不鮮。

管理團隊經驗豐富——既往的成功不代表以后的成功，今天的團隊也未必是團結高效的組合。團隊成員的個人資歷，工作經驗，榮譽證書，輝煌成就只能作參考。成功者往往背負歷史包袱，固守自己的慣性思維不能超越。面對新事物新情況，難以接受他人意見和建議。一個高手云集的團隊又可能山頭林立，互不服氣。某個人影響力太大對企業也可能不利。分銷商實力強大——分銷商話語權太大，表明企業自身銷售能力很弱，基本依靠分銷商生存。分銷商是典型的唯利是圖實體，總是傾向于擠壓企業利潤，降低客戶利益，擴大自己獲利空間。如果沒有有效的掌控手段，分銷商將最終損害客戶，破壞企業產品品牌聲譽。通過掌握產品定價權，耗材配送權，售后服務，統一促銷行動，嚴格劃分市場區域等手段，保持對分銷商控制力。完全放手就會有尾大不掉、惡奴欺主的風險。

客戶關系良好鞏固——醫療器械銷售環節中人際關系仍是最有效的，因而也是最脆弱的。醫院院長，器械科長，科室主任每一次任免換屆都意味鏈條斷裂，過去所有投入付之東流，一切需要從頭做起。隨著國家打擊商業賄賂力度加大，采購程序公開透明，招標投標成為必然，過去依賴個人關系的銷售模式越來越不靈了。掌握重要客戶關系的銷售人員也有隨時流動的風險。

（6）六字真經

由此可見，要發現什么是真正的風險，就要從企業賴以生存發展的根本，也就是所謂優勢和機遇中去尋找。市場競爭從六個方面考驗企業的優勝能力，概括起來六個字：“勢，利，人，友，器，用”。

勢（相對態勢）

不是每個企業都明白自己所處相對態勢的。所謂態勢，上至天文，下至地理，意指在當今國際國內政治、經濟、文化、軍事、環境、科技形勢下，在醫療器械行業發展進程中，以及市場各要素影響下，企業所處地位和變化傾向。企業要根據自身實力和戰略目標找準自己的定位和方向。很多企業在初創時并不明確自己未來愿景是什么，只是從某個具體產品項目開始構筑理想大廈。無論是通過嚴密的可行性分析，還是通過道聽途說只言片語獲取靈感，企業至少應該回答三個問題：是否符合科學技術發展趨勢？是否符合國家產業支持政策？是否符合市場需求發展方向？順勢者昌，逆勢者亡。

進一步回答：關鍵核心技術處于該領域什么位置（前沿、成熟、淘汰）？各級政府政策支持力度（優先、一般、限制）？市場需求潛力大?。ň薮蟆⒂邢?、萎縮）？回答過這些問題，企業基本就可以掌握自己所處相對態勢，進而明確定位和方向。

顯然，技術越是尖端前沿，政府越是號召鼓勵，市場潛力誘惑越強，這類產品項目風險也越大。企業要根據自己實力和目標選擇最合適態勢，才能最大限度發揮所掌握有利條件。定位不準，方向偏差，企業就要承擔極大風險。比如微創無創是外科器械發展方向，但具體實現有多種途徑。創新固然可喜，改進或許更佳。八仙過海各顯神通。只要找到最合適自己的路，就能順勢而為，借勢發展，才能事半功倍，快速壯大前進。在當今鼓勵創新追求區隔的年代，企業切忌落入創新陷阱：為了創新而創新。一味地標新立異，只是為了擁有自主專利，或者竭力與競爭對手有所區別。這樣極有可能使自己陷入窘境。特別是關鍵核心技術沒有突破，基本原理還沒有完全明白之時，刻意追求外觀新穎，構造獨特，功能多樣，不僅增加成本，很可能增加技術工藝難度最終無法實現。國內醫療器械廠家經常犯此類錯誤。利（有利條件）

企業能否生存發展，不會依賴一種條件，而是取決于四大支柱——資本、技術、人才、市場——有效協調配合。合理的資金安排，到位的人員配置，恰當的技術組合，準確的市場

行動，都是圍繞企業相對態勢而確定的。高超的決策和英明的領導，可以始終保持這四位一體處于最佳動態平衡，有效支撐企業定位和方向。一旦這種動態平衡被打破，企業就會根基不穩方向偏移。在失衡狀態時，任何一方都不單獨成為有力條件；而在平衡狀態下，任何一方也不會單獨構成風險。資金不在多少，人才不論高低，技術不分先后，市場不計大小，只要適合企業相對態勢，只要恰到好處搭配使用，也能成就一番事業。因此，企業最大風險一來源于不明白確定自己所處相對態勢，二不能掌握發揮有利條件協調配套。企業如果過分強調依賴某一單方面有利條件，本身就隱藏極大風險。比如聲稱企業資金雄厚，人才強大，技術領先，市場廣闊等等。很多失敗企業不是缺乏有利條件，反而是某些條件太有利導致傲慢自負，利令智昏，看不見風險所在。大廈將傾，獨木難支。

人（關鍵人物）

對企業最重要的人物也是最危險的人物。對某個個人依賴性越大，風險自然也越高。醫療企業企業內掌握核心技術和市場資源的人最關鍵，他們的個人品質，與企業利益關系，產權關系，忠誠度等因素，時刻左右企業進程。這類風險只能意會不能言傳，企業心知肚明卻無可奈何，不能拿到桌面上公開論及。企業與關鍵人物之間的關系有時是十分微妙的，外人根本無法了解掌握。項目申報書和商業計劃書也很難顯示其中奧秘，投資公司和主管部門也無從知曉透里。

對研發生產型企業，關鍵核心技術掌握至關重要。嚴格的指標要求，明晰的產權關系和牢固的利益制約是企業維系關鍵人物的三項基本保證。三條紐帶中任何一條缺失都構成風險。銷售型企業對重要銷售人員也要有類似的紐帶。不要相信人品道德，不要相信朋友義氣，不要相信賭咒發誓，不要相信輿**道，不要相信因果報應。市場經濟只有法律才是唯一相對可靠的保證。

友（合作盟友）

醫療器械行業三種合作關系比較重要。

企業與合作研發制造單位之間的關系；企業與總經銷商之間的關系；總經銷商與區域分銷商之間的關系?？蒲性核痛髮Ｔ盒Ｊ亲灾餮邪l項目主要來源。近來很多企業與客戶如醫院直接建立產品研發合作關系。這樣做的好處是直接在醫學臨床實踐中開發并檢驗科技創意。理論上合作單位名氣越大，實力越強，水平越高，對企業和項目越有利。然而，合作實踐中證明其中也潛伏著巨大風險。

其一是從科技創意到實用產品之間的實現距離。處于科學理論技術前沿的臨床專家和科技專家不乏嶄新創意，但要從技術工藝上實現并非易事。其二是主業和副業之間的關系。很多科技專家和臨床專家本職業務就十分繁忙，應酬極多。合作單位本身也有自己的課題項目，和企業合作只是副業。因此很少有時間精力投入到合作項目中。其三是合作雙方責任權益劃分問題。企業上門求助的單位大多吃皇糧且家大業大，與企業合作沒有生存上的壓力。雙方是一種不平等的關系。即使簽訂合同協議，對這樣的單位和個人也沒有約束力。項目進展順利時雙方是酒肉朋友，項目遇到難題時兩邊是**兩重天。一方是企業農夫心里如湯煮，一方是公子王孫把扇搖，完全無所謂的心態。最可悲的結局是，企業成了合作方的提款機冤大頭，反被其控制操縱。筆者曾就職的一家企業，因為在項目上完全倚重某醫學專家，結果公司成立不久該醫學專家就用自己的皇親國戚充斥各利益部門，業務骨干反而受到排擠。最大股東明知失控也只能忍讓遷就，雖然騎虎難下，進退兩難，但害怕對方撒手顆粒無收，只好陪著笑臉與狼共舞。

器（客戶利益）

醫療器械市場活動首要前提是給客戶（醫院、醫師和患者）帶來利益。很多企業都聲稱能給客戶帶來更大利益，但客戶利益提升是以成本提高和風險增大為代價的。過度強調客戶利益，不僅增加成本，也促使客戶期望值高出企業實際承受能力，反而降低客戶滿意度。

不切實際抬高企業承諾，只能給自己造成不堪重負的局面。盛名之下，其實難符。一旦出現醫療事故不良事件，對企業將造成毀滅性打擊。

用（輔助支持）

構成一個完整市場環境的除了客戶，企業，產品，渠道之外，還有各種輔助支持因素。這些輔助因素對市場有效運轉提供基礎支持和潤滑催化作用。市場越是成熟完善，這些輔助因素就越重要。政府行政辦事效率，金融服務水平，信息資訊便捷性，公共服務完善配套（餐飲、住宿，休閑、娛樂、交通、商業等）屬于一般性輔助因素。為醫療器械行業提供專業服務的有物流、保險、咨詢、信貸、外貿、會展、設計、印刷、廣告、傳媒、通訊等。其風險大小取決于企業對某項具體服務的依賴程度。比如企業開展醫療器械電子商務，如果目標市場網絡發展和信用體系尚不具備，就會面臨較大風險。銷售模式創新尤其需要注意研究目標市場具體條件，并非越新奇獨特越好。

（7）小結

醫療器械市場風險分析、預測和評估，不僅對投資公司和政府部門有用，對企業自己也非常重要。企業在選擇、投入、啟動、參與某個產品項目時，應該具備基本的風險意識。人們習慣性認為企業在市場競爭中面臨的劣勢和威脅就是風險，其實是一種誤解。真正的市場風險來源于企業賴以生存發展的根本，也就是在人們引以為傲的優勢和機遇當中。對此人們要么不予正視，要么視而不見，要么見而不認，要么認而不懼，要么懼而不防。分析、預測和評估市場風險需要合適的方法工具。本文提供一套簡單實用的“六字真經”組合，通過分析企業相對態勢（勢）、有利條件（利）、關鍵人物（人）、合作盟友（友）、客戶利益（器）、輔助支持（用），確定什么是對企業生存發展的最大優勢和最好機遇，從而發現什么是企業面臨的真正風險。

（8）最后贈言

對一個資金有限，時間緊迫的企業來說，選擇開發和經銷某一醫療器械產品項目時，應注意避開以下高風險陷阱。敢為天下先，不要成先烈。

一、過于尖端前沿或偏門冷門，市場尚無先例，幾乎沒有示范用戶和窗口單位。

二、無論過去怎么輝煌，如今明顯淘汰過時落后，而且沒有新用途新市場支持。

三、基本原理不明，或不能掌握關鍵核心技術和關鍵人物。

四、與主要合作方權益關系模糊松散，成敗無關對方利害的。

五、因偶然因素導致流行，已經火暴熱銷一段時間。

六、功能替代品很多，有其他更簡便廉價方式滿足需求。

七、市場沒有成熟銷售網絡，企業自己無力開拓市場。

第五篇：會展行業的SWOT分析

SWOT分析法是一種戰略分析法，它的實質是：通過與競爭對手相比，分析自身的優勢劣勢，判斷分析自身所處的環境，外部存在的機會與威脅，最終從戰略上提出問題解決方案。運用SWOT分析法，我國會展業面臨如下環境：

(一)S-strength(優勢)：主要體現在(1)市場潛力和發展空間大。從我國的情況看，會展業基本上還處在一個初步發展的階段，呈現的基本的特征是：人口多，潛在消費市場巨大;我國已成為全球制造中心，國外工商企業在我國大型批量采購較多;一些產業鏈已基本形成;涉及會展業的企業數量龐大，管理水平和效率都較低，運行質量不高;因而現階段我國會展業的發展的空間很大。(2)本土化經營，文化背景一致，與客戶有著深厚的民族感情，了解客戶的現狀和本土文化，有著固定的網絡和渠道，熟悉政策環境，利用其廣大的社會資本在短期內利于爭奪客戶。

(二)W-weakness(劣勢)主要體現為：(1)會展整體規劃不夠理想，各自為政，條塊分割，以省及城市的行政區域為基礎制定會展發展戰略規劃。實際上，由于會展業運作本身具有功能整合和跨邊界的特點，一個城市發展會展產業要與當地的經濟發展水平相適應，甚至要與當地的產業結構、服務行業發展等相匹配。(2)會展技術水平較低，基礎設施不完善。會展技術主要指信息化技術、展館設施配套和展示技術、運輸、管理技術等。縱觀我國的會展業，其技術裝備水平低，生產效率不高，服務水平較差。(3)人才短缺。當前我國整個會展業中，專業人才非常少，存在著較大的缺口，這制約了我國會展的進一步發展，削弱了我國會展業的可持續競爭力。(4)經營規模小，服務水平低。我國會展企業數量較多，但規模相對而言都比較小，服務水平普遍較低，出現了結構性供需矛盾。一方面，一些低層次的、單一的和低技術含量的會展服務供給過剩，高層次的和高技術含量的會展服務供給不足;另一方面，由于各省市自辦會展的比例過大，專業會展市場的有效需求不足，需求不足導致先期建設的高水平會展中心經營困難，正在經歷高投入，低回報或無回報的時期。

(三)O-opportunity(機會)。隨著大量外資企業的進入，擴大了會展業市場容量。由于我國在勞動力成本和原材料供應方面的比較優勢以及巨大的市場前景，許多跨國公司正準備將我國變成制造基地，成為全球制造中心，這一趨勢無疑會增加我國會展業市場的容量。與此同時，一些國外會展企業的進入有利于我國會展企業與國際接軌，提高管理水平和增強競爭力。隨著國內市場國際化，國際市場一體化的發展，國內會展企業被推到國際競爭的大潮中，在與世界大公司的同臺較量中，我國的會展企業可以借鑒吸收它們的先進理念和成功運作經驗，提高管理水平，與國際接軌;吸收國外先進的管理組織方式，提高企業的競爭力，迅速向規范和現代化會展企業靠攏。

(四)T-threat(威脅)。主要體現在：(1)中國加入WTO三年來，特別是大陸和港澳CEPA安排的實施，外商也越來越看好中國國會展業，中外會展企業的合作呈現多層次、全方位態勢。美國、德國、英國等會展業發達國家的一些著名公司都在尋找與中國的合作項目，或合作建立企業、或合作辦會展，形式多樣。大量跨國會展企業的進入，加劇了市場競爭，會展業面臨重新洗牌。一方面，一些大型的跨國物流企業紛紛搶灘中國市場，如德國漢諾威、意

大利米蘭和德國法蘭克福展覽公司這三個世界展覽業巨頭都在黃浦江畔設立了分支機構。這些大型的跨國企業憑借強大的資金、技術優勢和先進的專業管理經驗，全面進軍國內市場，這使得國內某些勢單力薄的會展企業必將淘汰出局;另一方面，也迫使一些有眼光的會展企業為了避免陷入孤軍奮戰、分散經營的局面而適時調整戰略，加強合作和結盟，搞“兵團”作戰，從資源、資金、網絡的規?；胧?，利用信息技術整合企業內部業務流程，通過兼并、代理、戰略聯盟等方式走規?；洜I之路。(2)人才爭奪戰。國外會展公司的進入，勢必加強了對人才的爭奪，他們為了推行本土化建設，不惜重金利用各種手段從國內會展企業“挖”走高素質的人才，這將使得國內會展業人才爭奪的競爭加劇。

長松咨詢觀點：我國到目前為止缺乏會展經濟的“市場規則”、會展行業協會不健全、展覽業市場收費采取雙軌制、會展業管理不規范、會展主題不明確、會展設施不配套、設備陳舊落后、會展場館面積小、會展的規模不大、會展雜亂等?！堕L松組織系統》工具包——為企業度過公關危機，讓數千家企業成功發展壯大的選擇，值得您的信賴！