第一篇：萬科投資分析

萬科投資分析

一、公司概述

（股票代碼：000002）全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產(chǎn)藍(lán)籌股。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡(jiǎn)單不復(fù)雜；

二、規(guī)范不權(quán)謀；

三、透明不黑箱；

四、責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。

二、宏觀經(jīng)濟(jì)分析

1、財(cái)政政策；積極的財(cái)政政策，重視市場(chǎng)配置資源的作用

面對(duì)外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不確定，明年我國(guó)可望繼續(xù)實(shí)施積極財(cái)政政策。由于財(cái)政政策具有區(qū)別對(duì)待、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、重點(diǎn)突出的特征，未來圍繞“十二五”加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，財(cái)政政策將成為落實(shí)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)控的主力型政策。下一步將積極審慎地推進(jìn)增值稅、資源稅、房產(chǎn)稅等改革，逐步改變我國(guó)當(dāng)前以間接稅為主的稅收體制。

2、貨幣政策：實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持合理的社會(huì)融資規(guī)模

央行近日發(fā)布第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，下一階段將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，但也首次明確提出，會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。健全宏觀審慎政策框架，綜合運(yùn)用價(jià)格和數(shù)量工具，提高貨幣政策有效性。密切監(jiān)控跨境資本流動(dòng)，防范“熱錢”流入。加強(qiáng)儲(chǔ)備資產(chǎn)的投資和風(fēng)險(xiǎn)管理，提高投資收益

3、政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

我覺的新的貨幣政策必然影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金融通，中小企業(yè)的生存面臨巨大考驗(yàn)。而國(guó)家的宏觀調(diào)控主要是強(qiáng)調(diào)了抑制房?jī)r(jià)過快上漲，房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性應(yīng)該不大。從目前來看，全國(guó)的一些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌的情形。年關(guān)將近，有些開發(fā)商甚至大打促銷。可這并意味著是房?jī)r(jià)大幅下降的預(yù)兆，這或許只是開

發(fā)商為回籠資金的手段。根據(jù)國(guó)家的政策的調(diào)控，房?jī)r(jià)應(yīng)該在未來的時(shí)間內(nèi)逐漸趨于合理的態(tài)勢(shì)，但由于房子對(duì)于國(guó)民而言是剛性需求，所以房地產(chǎn)業(yè)在日后國(guó)家的政策下，會(huì)日趨均衡合理。

三、行業(yè)分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1)投資繼續(xù)保持較快發(fā)展

2)土地開發(fā)面積增速持續(xù)大幅增長(zhǎng) 3)供銷總量基本平衡 4)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升 5)商品房需求依然旺盛

2、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題1)供求結(jié)構(gòu)矛盾明顯

2)局部地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲過快 3)房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)

4)房地產(chǎn)開發(fā)土地購(gòu)置呈高速增長(zhǎng) 5)住房保障體系不完善

3、確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對(duì)策 1)弱化國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的根本推動(dòng)力 2)確定政府公共管理績(jī)效的考核標(biāo)準(zhǔn) 3)引導(dǎo)房地產(chǎn)的理論管理

4)積極履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)和市場(chǎng)監(jiān)管職能 5)弱化外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的助力6)制定產(chǎn)業(yè)政策,追求公共利益

四、公司情況分析

1、萬科SWOT分析

? 優(yōu)勢(shì)

1)中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，綜合競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)占有率和品牌價(jià)值排名第一。

2)萬科強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能

力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營(yíng)銷策略等。3)公司財(cái)務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。

4)公司的增長(zhǎng)方式由規(guī)模速度增長(zhǎng)向質(zhì)量效益增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)

目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場(chǎng)調(diào)整期的平穩(wěn)增長(zhǎng)。5)1992年~2008年公司收入和凈利潤(rùn)的復(fù)合增速分別為28.7%和

33.6%。

? 劣 勢(shì)

土地儲(chǔ)備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會(huì)影響其增長(zhǎng)并增加土地購(gòu)置成本。? 機(jī) 會(huì)

1）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場(chǎng)占有率。

2)住宅產(chǎn)業(yè)化或?qū)⒊蔀槿f科未來核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要來源之一。? 威 脅

綠城、恒大等民營(yíng)房地產(chǎn)公司的高速擴(kuò)張，削弱了萬科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，對(duì)其未來增長(zhǎng)構(gòu)成有力威脅。

2、萬科20110年報(bào)財(cái)務(wù)分析

2008-2010年萬科集團(tuán)償債能力財(cái)務(wù)指標(biāo) 財(cái)務(wù)指標(biāo) 流動(dòng)比率(--)速動(dòng)比率(--)現(xiàn)金比率(%)

2008 1.7575 0.4269 30.948

2009 1.9149 0.5912 33.7974 0.1004 67.0017 188.4252 1602.1304

2010 1.5852 0.5568 29.021 0.0139 74.6861 282.931 2468.1269

現(xiàn)金流量債務(wù)比率(--)-0.0004 資產(chǎn)負(fù)債率(%)產(chǎn)權(quán)比率(%)利息保障倍數(shù)(--)

67.4441

189.9294 1061.9252

通過對(duì)萬科公司連續(xù)三年財(cái)務(wù)指標(biāo)的比較，不難發(fā)現(xiàn)近三年萬科公司保持了比較穩(wěn)健的負(fù)債政策和產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，對(duì)外長(zhǎng)期償債能力也較強(qiáng)。

從長(zhǎng)期償債能力來看，萬科集團(tuán)在前兩年，資產(chǎn)負(fù)債率都保持在67%，而到了2010年該比率達(dá)到75%，產(chǎn)權(quán)比例也從188%增加到282.9%，增幅比例很大。資產(chǎn)負(fù)債率的提高說明萬科企業(yè)充分運(yùn)用了了財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，此外這也和房地產(chǎn)企業(yè)的政策有關(guān)，由于企業(yè)在2010年采取了擴(kuò)大規(guī)模的戰(zhàn)略決策，四處購(gòu)買土地，導(dǎo)致企業(yè)的借款急劇擴(kuò)大，銀行借款擴(kuò)大了10億多，所以使得2010年資產(chǎn)負(fù)債率增幅較大。

通過長(zhǎng)期負(fù)債財(cái)務(wù)指標(biāo)，我們還能了解到該企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。在前兩年萬科公司的負(fù)債總額是股東權(quán)益總額的1.88倍，而到了2010年，該比例更是達(dá)到了2.82倍。這充分說明該企業(yè)長(zhǎng)期采用高負(fù)債的籌資策略，這一籌資方式符合房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，還有利于萬科企業(yè)降低財(cái)務(wù)成本、資本成本。但是較高的負(fù)債也給企業(yè)帶來了較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此作為萬科的高管層，應(yīng)充分考慮到企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在遭遇經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，更應(yīng)該采取措施保證企業(yè)的還貸能力。

總而言之，萬科作為A股地產(chǎn)板塊的領(lǐng)軍企業(yè)，不論是企業(yè)規(guī)模還是其管理水平，在A股上市公司中都是搖搖領(lǐng)先的。

五、萬科趨勢(shì)分析

1、房地產(chǎn)業(yè)未來走勢(shì) 1)我國(guó)房市已進(jìn)入調(diào)整期

2)我國(guó)房市中長(zhǎng)期供應(yīng)仍然偏緊，未來的發(fā)展前景趨好 3)我國(guó)房市其他方面的趨勢(shì)

A.價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理B.供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化C.市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善D.市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高E.政府行為會(huì)得以規(guī)范

第二篇：萬科財(cái)務(wù)分析

1，短期償債能力分析，流動(dòng)比率，速動(dòng)比率，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率都比較低，萬科的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率在整個(gè)行業(yè)中處于中上水平，但是由于投資的房地產(chǎn)過多，它的短期償債能力偏低。2，長(zhǎng)期償債能力分析

資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債/資產(chǎn)總額

資產(chǎn)負(fù)債率越小，企業(yè)的償債能力越高，國(guó)

際上通常認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)該高于60%，所以對(duì)于長(zhǎng)期償債的安全性不是很高；而資產(chǎn)負(fù)債率的上升使萬科財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大，而產(chǎn)權(quán)比率高于了100%，更加說明了萬科的自有資產(chǎn)對(duì)償債風(fēng)險(xiǎn)的承受能力不高。企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。萬科作為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的龍頭企業(yè)，近幾年償債能力的偏低和償債保障程度的降低很可能會(huì)成為萬科的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的瓶頸。

反映總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的指標(biāo)是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

它是企業(yè)銷售收入凈額與資產(chǎn)總額的比率。這一比率可用來分析企業(yè)全部資產(chǎn)的使用效率。如果這個(gè)比率較低，則說明企業(yè) 利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的效率較差，最終會(huì)影響企業(yè)的獲得能力。這樣，企業(yè)就應(yīng)該采取措施提高各項(xiàng)資產(chǎn)的利用程度從而提高銷售收入或處理多余資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（Fixed Assets Turnover，是指企業(yè)年銷售收入凈額與固定資 產(chǎn)平均凈值的比率。它是反映企業(yè)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，從而衡量固定資產(chǎn)利用效率的一項(xiàng)指標(biāo)。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高；表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用充分，同時(shí)也能表明企業(yè)固定資產(chǎn)投 資得當(dāng)，固定資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能夠充分發(fā)揮效率。反之，如果固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率不 高，則表明固定資產(chǎn)使用效率不高，提供的生產(chǎn)成果不多，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力不強(qiáng)。運(yùn)用固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率時(shí)，需要考慮固定資產(chǎn)凈值因計(jì)提折舊而逐年減少因更新重置而突然增加的影響；在不同企業(yè)間進(jìn)行分析比較時(shí)，還要考慮采用不同折舊方 法對(duì)凈值的影響等。

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

是反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的 指標(biāo)。它是流動(dòng)資產(chǎn)的平均占用額與流動(dòng)資產(chǎn)在一定時(shí)期所完成的周轉(zhuǎn)額之間比率。在一定時(shí)期內(nèi)，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，表明以相同的流動(dòng)資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額越多，流動(dòng)資產(chǎn)利用的效果越好。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用周轉(zhuǎn)天數(shù)表示時(shí)，周轉(zhuǎn)一次所需要的天數(shù)越少，表明流動(dòng)資產(chǎn)在經(jīng)歷生產(chǎn)和銷售各階段時(shí)占用的時(shí)間越短，周轉(zhuǎn)越快。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)任何一個(gè)環(huán)節(jié)上的工作得到改善，都會(huì)反映到周轉(zhuǎn)天數(shù)的縮短上來。按天數(shù)表示的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能更直接地反映生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的改善。便于比較不同時(shí)期的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，應(yīng)用較為普遍。

企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說明企業(yè)的應(yīng)收賬款

回收得越快；反之，則企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金過多地呆滯在應(yīng)收賬款上，會(huì)嚴(yán)重影響企 業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。

應(yīng)收賬款賬款周轉(zhuǎn)率

反映企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，比率越高應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)速度越快，流動(dòng)性越強(qiáng)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額 4，

第三篇：萬科財(cái)務(wù)報(bào)告分析

萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告

——淺析萬科負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率及融資環(huán)境

廖靜嫻藍(lán)曉斌梁莉詩(shī)丘嘉豪

【摘要】萬科無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。最新報(bào)告顯示萬科再次蟬聯(lián)2012年上市房企綜合實(shí)力的冠軍。基于對(duì)萬科的勢(shì)態(tài)分析，我們選取了萬科的資產(chǎn)負(fù)責(zé)率，存貨周轉(zhuǎn)率及融資環(huán)境作為我們的分析主線，并根據(jù)部分房企企業(yè)在2011年的銷售額目標(biāo)完成程度統(tǒng)計(jì)，選取了保利、招商、金融街、億城四個(gè)比較對(duì)象。對(duì)此，通過分析萬科逐年遞增的資產(chǎn)負(fù)債率，巨額的存貨量和當(dāng)前的融資環(huán)境等對(duì)萬科的財(cái)務(wù)進(jìn)行分析。【關(guān)鍵詞】萬科成功之道財(cái)務(wù)問題融資環(huán)境

萬科無疑是房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。王石帶領(lǐng)一群善于思考的頭腦人物，規(guī)范化，專業(yè)化和透明化的管理模式，以“尊重人”為核心的企業(yè)文化，產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略更使萬科的產(chǎn)品具有成本優(yōu)勢(shì)，這都是萬科領(lǐng)跑的能量來源。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵，強(qiáng)大的融資能力和融資創(chuàng)新能力有效的支撐了萬科不斷發(fā)展壯大過程中的財(cái)務(wù)需求。但隨著萬科規(guī)模的不斷擴(kuò)大，過高的資產(chǎn)負(fù)債率讓萬科在業(yè)務(wù)開拓可能會(huì)出現(xiàn)難以掌控的問題。且面對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的高速擴(kuò)張，萬科將面臨新一輪的挑戰(zhàn)。

1987年香港鴻基地產(chǎn)以定向協(xié)議出讓方式取得中國(guó)第一塊土地使用權(quán)時(shí)，這就標(biāo)志著中國(guó)長(zhǎng)期封閉的房地產(chǎn)市場(chǎng)。改革開放以來，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，20多年過去了，我國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)或者建筑業(yè)占GDP比重已將超過了百分之五，實(shí)實(shí)在在的成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我們也逐漸肯定房地產(chǎn)行業(yè)的成績(jī)。但在房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展中也出現(xiàn)了行業(yè)投資過大、房?jī)r(jià)上漲過快等問題，為此國(guó)家自03年開始開對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，陸續(xù)出臺(tái)一系列的政策和措施，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的穩(wěn)定繁榮發(fā)展。

本文通過三條特色財(cái)務(wù)主線對(duì)萬科地產(chǎn)進(jìn)行淺析，其主旨在于理清萬科現(xiàn)存的財(cái)務(wù)，并通過找出問題，提出相關(guān)建議。三條主線分別為：

一、萬科在財(cái)務(wù)上的成功之道；

二、萬科將迎來的財(cái)務(wù)問題；

三、萬科當(dāng)前的融資環(huán)境。

一、萬科在財(cái)務(wù)上的成功之道

萬科以其極高的存貨周轉(zhuǎn)率在短短的幾年內(nèi)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，發(fā)展壯大，其規(guī)模已成為當(dāng)今中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)中，存貨的比重必然占總資產(chǎn)的大部分，萬科地產(chǎn)也不例外，通過研究近5年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，存貨在流動(dòng)資產(chǎn)和總資產(chǎn)的的占有率均高于60%，但如此高的存貨占有比率，萬科是如何在行業(yè)中保持較高的存貨周轉(zhuǎn)率的呢？以下選擇了同行業(yè)中不同目標(biāo)完成度的代表性企業(yè)與萬科進(jìn)行比較，首先從存貨周轉(zhuǎn)率上進(jìn)行比較分析（圖1）：

圖 1

根據(jù)最新行業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率有以下幾個(gè)分界值：0.3、0.1、1.4、2.6、6.4分別對(duì)應(yīng)較差值、較低值、平均值、良好值、優(yōu)秀值，從圖表上可以得出，萬科在同行業(yè)中基本上高于平均值的50%，并且歷年在龍頭競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中也保持著數(shù)一數(shù)二的地位，依據(jù)存貨周轉(zhuǎn)率（次數(shù)）=銷貨成本÷平均存貨余額的公式，結(jié)合萬科近五年的財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，萬科的平均存貨余額明顯低于同行業(yè)80%以上企業(yè)。

萬科的存貨量由2007年的664億增加到2011年的2083億，增幅達(dá)3倍之多，同時(shí)，全部上市的房地產(chǎn)企業(yè)的2011年存貨總量高達(dá)2.47萬億，以此相對(duì)應(yīng)的是，存貨周轉(zhuǎn)率的下降，從圖1來看，五個(gè)企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率都程下降的趨勢(shì)，對(duì)應(yīng)存貨消化能力的下降，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。萬科在今年制定“多賣房，少拿地，現(xiàn)金為王”的銷售策略來進(jìn)一步加速存貨的消化能力，對(duì)此，我們通過存貨銷售期來看萬科對(duì)存貨的控制。(圖2）：

圖 2

圖2顯示，五個(gè)企業(yè)的存貨銷售期都有增加的趨勢(shì)，但萬科相對(duì)于其他四個(gè)企業(yè)來說，銷售期較短，比較穩(wěn)定。從萬科的管理來看，主要有兩個(gè)方面的過人之處。

一、萬科產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品戰(zhàn)略緊密相連，行業(yè)內(nèi)著名的“大量拿地，快速開工，以標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化取勝”，讓造房子想造汽車那樣，從生產(chǎn)到銷售，讓產(chǎn)品迅速占領(lǐng)市場(chǎng)。索尼，惠普等這些都成為了萬科的學(xué)習(xí)對(duì)象，對(duì)于這種跨行業(yè)的學(xué)習(xí)，使萬科在房地產(chǎn)行業(yè)中保持自己的特色。

二、萬

科在客戶關(guān)系管理上注重加強(qiáng)物業(yè)管理能力，在住房中配套高質(zhì)量的物業(yè)管理，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)能超越客戶的期望。把客戶的滿意度來改進(jìn)企業(yè)的服務(wù)戰(zhàn)略，是大多數(shù)房產(chǎn)的宗旨，但萬科能在客戶的期望上進(jìn)一步的超越，對(duì)于這種企業(yè)帶給客戶的期望，讓客戶成為了萬科銷售的王牌。

二、萬科將迎來的財(cái)務(wù)問題

（一）萬科不斷上升的資產(chǎn)負(fù)債率。

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大幅上升，幾乎國(guó)內(nèi)一線地產(chǎn)商都有極高的資產(chǎn)負(fù)債率。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)正面臨資金鏈?zhǔn)站o的問題，很多房企都選擇降價(jià)促銷。顯然，萬科的高速擴(kuò)張也為其帶來極高的負(fù)債率。財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，萬科2011年的2962億資產(chǎn)規(guī)模中，就有2284億來自負(fù)債。

從圖3可以看出，五個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率基本呈逐年上升的趨勢(shì)，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年136家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為62.57%。萬科2011年的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)78%，屬于中等偏高水平。“萬科堅(jiān)持資產(chǎn)負(fù)債不超過60%”這是在幾年前萬科的負(fù)債情況，但從數(shù)據(jù)看來，不但萬科且同屬一流企業(yè)的負(fù)債也出現(xiàn)了上升的趨勢(shì)。

我們通過風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇來分析萬科的高負(fù)債率。從風(fēng)險(xiǎn)來看，潘石屹曾經(jīng)說過“高負(fù)債對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說非常可怕，這會(huì)讓企業(yè)面臨政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)容易遭遇危機(jī)。現(xiàn)金流太少也會(huì)令企業(yè)在投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)時(shí)，無力出手。”過高的資產(chǎn)負(fù)債率意味著企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重，財(cái)務(wù)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的增大。讓企業(yè)在應(yīng)付債務(wù)的同時(shí)缺乏足夠的資金去擴(kuò)展其他業(yè)務(wù)。

從機(jī)遇來看，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過，只有把資產(chǎn)在泡沫中快速放大。房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。高負(fù)債在某種程度就像人超越了自身?xiàng)l件的限制，超限運(yùn)行，長(zhǎng)時(shí)間的情況下必將出現(xiàn)異常后果。然而房地產(chǎn)是一個(gè)選擇，雖然風(fēng)險(xiǎn)很大。但這不失為一個(gè)能讓企業(yè)成為變異基因的“巨人”的機(jī)會(huì)。

萬科在前幾年都通過迅速的兼并來擴(kuò)大規(guī)模，2005年至今，萬科收購(gòu)的企業(yè)達(dá)上百家。在高負(fù)債下，萬科與同行業(yè)同樣面臨新的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，這也許是房地產(chǎn)行業(yè)新的冬眠期的資金儲(chǔ)蓄期。

圖3

（二）從負(fù)債中的預(yù)收賬款看高負(fù)債率

從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析萬科的負(fù)債時(shí)，發(fā)現(xiàn)負(fù)債中預(yù)收賬款占負(fù)債的比重大約有50%。（圖4）。

在企業(yè)償還負(fù)債中，預(yù)收賬款大部分都是預(yù)收了客戶預(yù)付的購(gòu)房款，到房子建成后，房產(chǎn)企業(yè)只需要把房子交給客戶，而并不需要用真金白銀去還債。而且，很大程度上，企業(yè)的預(yù)收賬款在未來的期間都可以確定為營(yíng)業(yè)收入。預(yù)收賬款越多，說明公司越能力越大，2007年到2011年不斷上升的高額的預(yù)收賬款，也說明了萬科對(duì)于購(gòu)房者的資金占用能力較高。

圖4

三、萬科當(dāng)前的融資環(huán)境

（一）融資環(huán)境及結(jié)構(gòu)

據(jù)中國(guó)上市企業(yè)上百?gòu)?qiáng)發(fā)布報(bào)告，2011年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場(chǎng)不確定性因素增強(qiáng)，伴隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的上升、融資渠道的從緊、庫(kù)存壓力的增加，來自不同層面的風(fēng)險(xiǎn)正考驗(yàn)著上市房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展能力。房地產(chǎn)里的大企業(yè)相對(duì)容易獲取銀行的青睞，但是很多企業(yè)如萬科等都一直在擴(kuò)展融資渠道，如利用信托的融資方式。資金無疑是房地產(chǎn)企業(yè)開拓市場(chǎng)的一個(gè)重要的要素，巨額的融資也是房地產(chǎn)行業(yè)突出的特點(diǎn)。

2012年5月11日在萬科召開的股東大會(huì)上，萬科具有強(qiáng)大的融資能力和融資創(chuàng)新能力，采取對(duì)融資適度從緊的穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策。且融資多元化，與實(shí)力較強(qiáng)的投資公司合作，這不但令萬科的綜合實(shí)力增強(qiáng)，而且提高了萬科抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。另外，萬科的融資規(guī)模不斷的擴(kuò)大有賴于其自身的優(yōu)勢(shì)條件：對(duì)股東利益的創(chuàng)造和保護(hù)，融資運(yùn)作中對(duì)于股份制和公眾公司的深刻理解和具體契合，不斷提升適應(yīng)于增長(zhǎng)的組織能力。在具有強(qiáng)大的融資能力下，如何有效的運(yùn)用資金，讓其創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，這有三方面的因素：有效的治理結(jié)構(gòu)，有效投資并保持穩(wěn)健，以透明化運(yùn)作強(qiáng)化資本。

（二）從每股收益看萬科的回報(bào)率

我們利用每股收益的杜邦分析來看萬科在有效利用融資資金的優(yōu)勢(shì)。與其他四個(gè)企業(yè)相比較（圖5），萬科的每股收益呈逐年上升的趨勢(shì)，2011年相比2008年增幅達(dá)50%。根據(jù)每股收益=每股凈資產(chǎn)*凈資產(chǎn)收益率。通過圖6，可以看到2008年的每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率有所下跌，這也導(dǎo)致了每股收益在2008年下跌的原因，隨著金融環(huán)境的好轉(zhuǎn)，每股凈資產(chǎn)與凈資產(chǎn)收益率逐年上升，盈利能力不斷上升，投資者得到回報(bào)，這與萬科融資戰(zhàn)略密不可分。

圖5 圖6

四、小結(jié)

萬科較高的存貨周轉(zhuǎn)率使得其銷售期較短，比其他企業(yè)更具競(jìng)爭(zhēng)了，但是隨著規(guī)模的不斷擴(kuò)大，負(fù)債和高存貨量在一定程度上成為企業(yè)發(fā)展的負(fù)擔(dān)，加之萬科在通過并購(gòu)擴(kuò)張模式中，導(dǎo)致企業(yè)枝葉過多。近期，社會(huì)上關(guān)于萬科房產(chǎn)質(zhì)量的問題也比較多，加之高管人員的流失，王石說，萬科會(huì)為了質(zhì)量淪為老二，這句話一定程度上是反映萬科追求高質(zhì)量的外在體現(xiàn)，另一方面，難道不是也反映萬科在高速發(fā)展中遇到問題，需要進(jìn)一步解決嗎？

破山中賊容易，破心中賊難，企業(yè)要取得巨大的成就，必須不斷的超越自我，突破現(xiàn)在的界限。滄海橫流，方顯英雄本色。越是經(jīng)濟(jì)寒冬，領(lǐng)跑者越需要沉著應(yīng)對(duì)，備足糧草和棉衣，團(tuán)結(jié)更多的盟友.等待新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

[1]決策資源房地產(chǎn)研究中心，《萬科之道》，中信出版社，2009版 [2]國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)督與考核評(píng)價(jià)局，《企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值2011》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社 [3]相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來源：和訊網(wǎng)

萬科集團(tuán)(000002)

財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)10會(huì)計(jì)三班

陳恩燃 2010931191

2013.06.20

流動(dòng)資產(chǎn)比例很高，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，流動(dòng)資產(chǎn)中現(xiàn)金比例也較高，說明短期償債能力較強(qiáng)。在資產(chǎn)中存貨的比例最大。

資產(chǎn)總額增長(zhǎng)說明萬科還在不斷擴(kuò)大規(guī)模，庫(kù)存現(xiàn)金也有所下降說明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。

萬科擁有巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展的保障，又是萬科風(fēng)險(xiǎn)的主要來源。而2011年存貨的大量積存主要受國(guó)家地產(chǎn)調(diào)控政

策的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)因素。建議萬科應(yīng)近一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制好存貨數(shù)量，并采取一定的促銷手段，為企業(yè)籌措資金。

存貨激增的同時(shí)，短期負(fù)債也出現(xiàn)大幅上升。

持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物不斷增加，保證了企業(yè)的支付能力。

應(yīng)付賬款增加是由于工程量的增加。

一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債大幅上升，說明萬科近期的還款壓力很大。

一般認(rèn)為流動(dòng)比率應(yīng)在2：1以上，萬科房地產(chǎn)的流動(dòng)比率降低，說明其短期償債能力降低。

速動(dòng)比率保持比較穩(wěn)定，說明公司受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響較小。

一般認(rèn)為，資產(chǎn)負(fù)債率的適宜水平是40%～60%。資產(chǎn)負(fù)債率較高。股東權(quán)益比率較低，也說明公司償債能力較差。

公司利息保障倍數(shù)下降，說明萬科的長(zhǎng)期償債能力在減弱。

由圖可知最近幾年萬科銷售收入和凈利潤(rùn)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)。

盡管業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，2011年受國(guó)家政策調(diào)控的影響，盈利能力開始減弱，2011年銷售增長(zhǎng)率為41.5%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為31.2%,凈利潤(rùn)增速小于銷售收入。

同時(shí)2011年的銷售毛利率為39.78%，比上年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售凈利率為16.16%，比上年下降了1.27個(gè)百分點(diǎn)，主要因?yàn)槭袌?chǎng)景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加。

凈資產(chǎn)收益率和股本回報(bào)率逐漸上升，說明萬科房地產(chǎn)獲利能力升高，獲得的利潤(rùn)較高。

2010年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入比2009年增加了53%，可以說經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入增長(zhǎng)非常迅速，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中創(chuàng)造現(xiàn)金能力大大增強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入作為企業(yè)主要資金來源，增強(qiáng)了企業(yè)自身“造血”功能，企業(yè)具有較強(qiáng)的償債能力和支付能力，增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力，有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量減少的主要原因是購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量增加 2010年購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量比2009年增加了92%，但現(xiàn)金流入與2009年相比還是大幅增加的，現(xiàn)金流入比較充裕，總體看來，萬科發(fā)展勢(shì)頭良好。

綜合評(píng)價(jià)

一.杜邦分析原理介紹

杜邦分析法，又稱杜邦財(cái)務(wù)分析體系，簡(jiǎn)稱杜邦體系，是利用各主要財(cái)務(wù)比率

指標(biāo)間的內(nèi)在聯(lián)系，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行綜合系統(tǒng)分析評(píng)價(jià)的方法。該體系以凈資產(chǎn)收益率為龍頭，以資產(chǎn)凈利率和權(quán)益乘數(shù)為核心，重點(diǎn)揭示企業(yè)獲利能力，資產(chǎn)投資收益能力及權(quán)益乘數(shù)對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響，以及各相關(guān)指標(biāo)間的相互影響作用關(guān)系。

杜邦分析法中涉及的幾種主要財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：

凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)

資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)

二．杜邦分析數(shù)據(jù)。

杜邦分析法中涉及的幾種主要財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系為：

凈資產(chǎn)收益率=資產(chǎn)凈利率*權(quán)益乘數(shù)

資產(chǎn)凈利率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利率*資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率*權(quán)益乘數(shù)

數(shù)據(jù)分析結(jié)果：

（1）凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)綜合性很強(qiáng)的與公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)相關(guān)性最大的指標(biāo)，而凈資產(chǎn)收益率由公司的銷售凈利率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)所決定。從上面數(shù)據(jù)可以看出萬科房地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率較高，而且從2012年-2013年的增幅較大，說明了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小。

（2）權(quán)益乘數(shù)主要受資產(chǎn)負(fù)債率影響。負(fù)債比率越大，權(quán)益乘數(shù)越高，說明企業(yè)有較高的負(fù)債程度，給企業(yè)帶來較多地杠桿利益，同時(shí)也給企業(yè)帶來了較多地風(fēng)險(xiǎn)。該公司權(quán)益乘數(shù)大，說明萬科地產(chǎn)的負(fù)債程度較高，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。

（3）銷售凈利率反映了企業(yè)利潤(rùn)總額與銷售收入的關(guān)系，從這個(gè)意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。萬科房地產(chǎn)的銷售凈利率在這兩年間有所提升，說明了該企業(yè)的盈利能力有所提升。

http://www.tmdps.cn/so/?key=%E4%B8%87%E7%A7%91%E8%B4%A2%E5%8A%A1%E6%8A%A5%E8%A1%A8%E5%88%86%E6%9E%90%E6%8A%A5%E5%91%8A

第四篇：萬科財(cái)務(wù)報(bào)表分析

萬科股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析

公司金融課程論文2

郭紅霞 11703班 學(xué)號(hào)1107534016

摘要：2013年2月20日國(guó)務(wù)院確定的“國(guó)五條”政策措施，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有太大影響，但3月1日晚國(guó)務(wù)院發(fā)布調(diào)控工作的通知后，房地產(chǎn)界原先樂觀的預(yù)期已不復(fù)存在。面對(duì)“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則加碼升級(jí)，業(yè)界內(nèi)已很難再輕松起來。

作為地產(chǎn)龍頭萬科，這幾年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)迅速，股價(jià)漲幅巨大，在整體A股市場(chǎng)估值處于高位，那么在“國(guó)五條”細(xì)則打壓下，龍頭萬科還能繼續(xù)保持高增長(zhǎng)，高業(yè)績(jī)嗎？本文主要通過對(duì)萬科2012年財(cái)務(wù)報(bào)表與2013年第一季度財(cái)務(wù)報(bào)表的對(duì)比分析，來說明萬科業(yè)務(wù)前景和財(cái)務(wù)績(jī)效，給出目前股票價(jià)值判斷，從而有助于投資者認(rèn)識(shí)萬科的內(nèi)在價(jià)值，更好的進(jìn)行投資。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；萬科；財(cái)務(wù)報(bào)表分析

引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)個(gè)人擁有的金融資產(chǎn)總量已超過了23萬億元人民幣，其中個(gè)人擁有儲(chǔ)蓄額已超過了16萬億元，我國(guó)個(gè)人金融資產(chǎn)的總量的積累導(dǎo)致人們對(duì)優(yōu)秀投資理財(cái)理論的需求。對(duì)于廣大投資者而言,尤其是中小投資者,在我國(guó)現(xiàn)階段的證券市場(chǎng)上，如果想在房地產(chǎn)行業(yè)中捕捉到投資機(jī)會(huì)，進(jìn)行理性投資，不盲目跟風(fēng)，將自己的投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低，正確分析房地產(chǎn)上市公司的投資價(jià)值就顯得尤為重要。

萬科是我國(guó)證券市場(chǎng)中一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司，其前瞻的公司戰(zhàn)略，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)，完善的公司治理結(jié)構(gòu)，以及優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，吸引了許多投資者的目光。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭上市公司，投資者希望在買入它的同時(shí)了解它的內(nèi)在價(jià)值和未來成長(zhǎng)性，特別是在“國(guó)五條”調(diào)控細(xì)則遏制住房投機(jī)性需求，擠壓住房投資炒作泡沫之后，萬科未來的成長(zhǎng)能否依舊支撐其目前的價(jià)格，這是本文研究的主旨所在。

一、公司概況

萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國(guó)大陸首批公開上市的企業(yè)之一。

萬科成立早期，主要采用多元化經(jīng)營(yíng)模式，涉足多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)、進(jìn)出口、商業(yè)、工業(yè)、投資和廣告娛樂業(yè)等。在發(fā)展進(jìn)程中，萬科逐漸放棄多元化經(jīng)營(yíng)模式，1992年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過收縮非主營(yíng)業(yè)務(wù)、調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，至2000年，住宅開發(fā)房地產(chǎn)成為萬科的主營(yíng)業(yè)務(wù)。

上市以來,公司保持了經(jīng)營(yíng)規(guī)模和業(yè)績(jī)的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，從1989年到2007年，營(yíng)業(yè)收入從2.35億元增加到355.3億元，凈利潤(rùn)從0.12億元增加到53.18億元，總資產(chǎn)從1989年底的1.89億元上升到2007年底的1001億元，凈資產(chǎn)從0.49億人民幣達(dá)到339.2億元。到2005年，業(yè)務(wù)擴(kuò)展到19個(gè)大中城市，樹立了住宅品牌，分別于 2000 和 2001 年入選世界權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志——布斯的全球最優(yōu)秀 300 家和 200 家小型企業(yè)，獲“2005 中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力 TOP10 評(píng)選”第一，在規(guī)模性、盈利能力專項(xiàng)評(píng)選中分列第一和第四，在行業(yè)中業(yè)績(jī)優(yōu)異。其良好的業(yè)績(jī)、企業(yè)活力及盈利增長(zhǎng)潛力為投資者帶來了穩(wěn)定增長(zhǎng)的回報(bào), 受到市場(chǎng)廣泛認(rèn)可。

二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析

（一）資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析

表1 資產(chǎn)負(fù)債表（金額單位：人民幣元）

項(xiàng)目 資產(chǎn) 貨幣資金 應(yīng)收賬款 預(yù)付款項(xiàng) 其他應(yīng)收款 存貨

流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì) 資產(chǎn)總計(jì) 負(fù)債及所有者權(quán)益 流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì) 負(fù)債合計(jì) 股本 資本溢價(jià) 留存收益 所有者權(quán)益合計(jì) 負(fù)債和總股本合計(jì) 2013年3月31日

2012年12月31日

2011年12月31日

52,258,688,500.11 1,818,703,512.65 33,371,503,081.22 23,884,692,786.26 289,765,724,060.82 401,099,311,941.06 16,794,936,093.69 417,894,248,034.75

299,237,121,799.42 34,030,698,996.86 333,267,820,796.28 11,006,757,559.00 25,832,961,971.04 47,786,707,708.43 84,626,427,238.47 417,894,248,034.75

52,291,542,055.49 1,886,548,523.49 33,373,611,935.08 20,057,921,836.25 255,164,112,985.06 362,773,737,335.37 16,027,877,740.00 378,801,615,075.37

259,833,566,711.09 36,829,853,376.18 296,663,420,087.27 10,995,553,118.00 25,700,912,050.21 45,441,729,819.89 82,138,194,988.10 378,801,615,075.37

34,239,514,295.08 1,514,813,781.10 20,116,219,043.31 18,440,614,166.54 208,335,493,569.16 282,646,654,855.19 13,561,785,174.86 296,208,440,030.05

200,724,160,315.26 27,651,741,167.76 228,375,901,483.02 10,995,210,218.00 22,492,191,573.03 34,345,136,756.00 67,832,538,547.03 296,208,440,030.05 該公司總資產(chǎn)12年比11年增加了8259317.51萬元，同比增長(zhǎng)27.88%。具體來看，貨幣資金、應(yīng)收賬款等都有不同程度的上漲，反映公司部分短期投資已收回，短期償債能力比較強(qiáng)；預(yù)付賬款增加，反應(yīng)公司生產(chǎn)用原材料市場(chǎng)供應(yīng)比較緊張，生產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大；存貨增加，一方面反應(yīng)公司庫(kù)存原材料，產(chǎn)品在增加，另一方面也由于本期在建工程的完工增加了固定資產(chǎn)，相應(yīng)的要求配套存貨增加。

從負(fù)債結(jié)構(gòu)分析，公司負(fù)債總額12年比11年增加6828751.9萬元，上漲了29.90%。其中流動(dòng)負(fù)債比去年增長(zhǎng)5910941萬元，反映公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，信譽(yù)好，產(chǎn)品有市場(chǎng)，有 利潤(rùn)，但公司短期償債壓力增大。

從所有者權(quán)益分析，公司所有者權(quán)益12年比11年增加了1430565萬元，其中股本增加了34萬元，漲幅0.0031%，歸屬于公司股東的股東權(quán)益上漲了20.50%，反映公司資本充足，經(jīng)營(yíng)狀況良好。

（二）利潤(rùn)表分析

表2 利潤(rùn)表（金額單位：人民幣元）

項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)總收入 營(yíng)業(yè)總成本 營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 利潤(rùn)總額 所得稅費(fèi)用 凈利潤(rùn) 2013年1-3月 13,999,905,876.13 11,641,557,150.02 2,395,144,445.56 2,394,885,503.42 605,516,273.76 1,789,369,229.66

2012年

103,116,245,136.42 83,023,173,062.97 21,013,040,794.06 21,070,185,138.11 5,407,596,715.05 15,662,588,423.06

2011年

71,782,749,800.68 56,716,379,546.64 15,763,216,697.19 15,805,882,420.32 4,206,276,208.55 11,599,606,211.77 該公司13年第一季度實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1399990.59萬元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)178936.92萬元，但這里主要以2012年的分析為主，2012年公司營(yíng)業(yè)收入首次突破千億，達(dá)1031.2億元，同比增長(zhǎng)43.7%。實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)125.5 億元，同比增長(zhǎng)30.4%。其中主語業(yè)務(wù)收入比上年增加3133349.53萬元，上漲43.65%，主營(yíng)業(yè)務(wù)成本較去年上漲了51.34%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加524982.41萬元，上漲33.30%，同時(shí)利潤(rùn)總額上漲了33.31%；凈利潤(rùn)比上年增加406298.22萬元。以上數(shù)據(jù)反映公司主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，利潤(rùn)在增加，但成本有所增加，營(yíng)業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用較去年有較大增加，由于有上年未分配利潤(rùn)，因此可供股東分配的利潤(rùn)比上年有所增加。

從項(xiàng)目分析看，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)突出，有利潤(rùn)；公司固定資產(chǎn)在增加，生產(chǎn)規(guī)模在擴(kuò)大；公司經(jīng)營(yíng)狀況良好，產(chǎn)品有市場(chǎng)；公司有信譽(yù)，償債能力比較強(qiáng)；公司總體盈利能力比較強(qiáng)；短期償債壓力在增大；生產(chǎn)用原材料市場(chǎng)供應(yīng)比較緊張；庫(kù)存原材料、產(chǎn)品在增加；營(yíng)業(yè)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用增幅較大。

四、績(jī)效評(píng)估

（一）償債能力分析

表3 償債能力相關(guān)數(shù)據(jù)表

償債能力指標(biāo) 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù) 存貨周轉(zhuǎn)率 資產(chǎn)負(fù)債率 2012年 1.40 0.41 6 1293 78.32%

2011年 1.41 0.37 8 1442 77.10%

變動(dòng)幅度-0.01 +0.04-2-149

+1.22個(gè)百分點(diǎn)

在短期償債能力分析中，流動(dòng)比率是一個(gè)重要的指標(biāo)，流動(dòng)比率是反映一塊錢的流動(dòng)負(fù)債需要多少流動(dòng)資產(chǎn)來支撐，2012年萬科的流動(dòng)比率為1.4，比上年降低了0.01，流動(dòng)比率低于2，反映公司負(fù)債增加，償債能力有所降低。速動(dòng)比率是指在流動(dòng)比率的流動(dòng)資產(chǎn)中扣除了存貨，因?yàn)?2年存貨比11年存貨大，所以扣除存貨后，速動(dòng)比率同比上年增長(zhǎng)了0.04，說明在不考慮存貨的情況下，萬科的償債能力較去年有所提高。但由于存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn)，因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。

在長(zhǎng)期償債能力分析中，資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度，是一項(xiàng)重要指標(biāo)。萬科近年來進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債權(quán)融資，但仍保持著穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率，為更大程度的利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性，控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過度，作為萬科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。從上表可知，12年的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)明顯比11年減少了149天，說明12年的存貨周轉(zhuǎn)率高于11年的存貨周轉(zhuǎn)率。12年萬科實(shí)現(xiàn)了較好的存貨周轉(zhuǎn)。12年萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較去年有大幅度的上升，原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升，較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。

（二）盈利能力分析 1.營(yíng)業(yè)收入分析

表4 按投資區(qū)域劃分

2012年 廣深區(qū)域 上海區(qū)域 北京區(qū)域 成都區(qū)域 主要業(yè)務(wù)收入比例 28.46% 21.40% 32.93% 17.21%

凈利潤(rùn)比例 33.60% 17.29% 31.49% 17.62%

結(jié)算面積比例 26.67% 15.86% 34.69% 22.78%

營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從表4可見，北京區(qū)域和廣深區(qū)域是起利潤(rùn)的主要來源。究其原因，以深圳和北京為核心重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的主要原因。

2.期間費(fèi)用分析

表5 期間費(fèi)用表

項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 管理費(fèi)用 投資收益 所得稅 2012（萬）305,637.77 278,030.80 92,868.80 540,759.67

2011（萬）增減幅 255,677.51 257,821.46 69,971.50 69,971.50

19.54% 7.84% 32.72% 28.56%

重大變動(dòng)原因 銷售規(guī)模增長(zhǎng)

經(jīng)營(yíng)規(guī)模增長(zhǎng)，人工費(fèi)用增加 聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)公司結(jié)算收入增加 利潤(rùn)總額增長(zhǎng)

期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本管理水平密切相關(guān)。12年與11年相比，營(yíng)業(yè)費(fèi)用上漲19.54%，管理費(fèi)用上漲7.84%，究其原因，主要是因?yàn)殇N售規(guī)模的增長(zhǎng)以及人工費(fèi)用的增加。

3.營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)分析

表6 相關(guān)盈利數(shù)據(jù)表

盈利能力指標(biāo) 毛利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)率 凈資產(chǎn)報(bào)酬率 2012年 25.85% 13.08% 19.66%

2011年 28.80% 15.01% 18.17

變動(dòng)幅度-2.95個(gè)百分點(diǎn)-1.93個(gè)百分點(diǎn) +1.49個(gè)百分點(diǎn)

公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為25.84%，較11 年下降2.95 個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率13.08%，較2011 年下降1.93 個(gè)百分點(diǎn)。盡管利潤(rùn)率同比下降，但公司凈資產(chǎn)收益率有所上升。報(bào)告期內(nèi)，公司全面攤薄凈資產(chǎn)收益率為19.66%，較2011 年提高1.49 個(gè)百分點(diǎn)，為近十年來最高水平。

這一方面是因?yàn)楣窘?jīng)營(yíng)效率的提升，一定程度上克服了2011 年市場(chǎng)低谷時(shí)售價(jià)、利潤(rùn)率下滑的影響；另一方面公司近年來全面推進(jìn)裝修房戰(zhàn)略，裝修業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。

五、總結(jié)與展望

截止2012年末，公司保持著安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。雖然由于預(yù)收賬款由 2011 年底的1111.0 億元增長(zhǎng)至1310.2 億元，公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到78.3%，較2011 年的77.1%增加1.2 個(gè)百分點(diǎn)，但預(yù)收賬款隨著項(xiàng)目結(jié)算將轉(zhuǎn)化為公司的營(yíng)業(yè)收入，并不構(gòu)成實(shí)際的償債壓力。除預(yù)收帳款外，公司其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為43.7%。截至報(bào)告期末，公司的凈負(fù)債率為23.5%，仍然保持在行業(yè)較低的水平。

公司繼續(xù)貫徹現(xiàn)金為王的策略，保持良好的資金狀況。截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金 522.9 億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款總額355.6 億元。年內(nèi)，盡管加大了投資力度，公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的流入和流出總體仍然保持平衡。相對(duì)充裕的資金狀況將使公司能夠更加靈活的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

報(bào)告期內(nèi)，公司以市場(chǎng)、客戶、股東為導(dǎo)向，持續(xù)提升效率，優(yōu)化管理，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略。在銷售和開發(fā)穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)，公司的專業(yè)能力得到鞏固和提升，產(chǎn)品服務(wù)內(nèi)容也日趨豐富。

2013年公司將繼續(xù)堅(jiān)持和城市同步發(fā)展的策略，聚焦主流市場(chǎng)，圍繞“好房子，好服務(wù)，好鄰居”的產(chǎn)品和服務(wù)理念，以“做對(duì)產(chǎn)品”，“買對(duì)土地”為重點(diǎn)，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，提升運(yùn)營(yíng)效率，重視合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

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第五篇：2017萬科財(cái)務(wù)分析

2017萬科財(cái)務(wù)分析

篇一：2017年最新萬科a個(gè)股分析報(bào)告

2017年最新萬科

個(gè)股分析報(bào)告

2016年10月

a

現(xiàn)在很多人都喜歡投資房地產(chǎn),萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要支柱,肯定也是很多人投資的目標(biāo)。不過,盡管如此,我們也不能隨意的就買了萬科的股票,因?yàn)楣墒酗L(fēng)云變化太快,我們?cè)谫I之前一定要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)肅認(rèn)真的分析才行。

一、房地產(chǎn)板塊行業(yè)分析

1.1房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

近年來我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其巨大的投資價(jià)值和升值空間使越來越多的公司,企業(yè)加入其中,許多消費(fèi)者也選擇買房作為一種重要的投資手段。在預(yù)見的未來,房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更加慘烈,投資價(jià)值依然巨大。主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)特點(diǎn):

宏觀調(diào)控穩(wěn)定行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的爆炸式發(fā)展一方面給國(guó)家?guī)砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)利潤(rùn),但同時(shí)又給居民的生活造成了不良影響。這些因素使得國(guó)家把對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控上升到了政府政策高度。近年來政策調(diào)控越來越多,力度也越來越大。

2008年金融危機(jī)爆發(fā),國(guó)家投資4萬億元刺激經(jīng)濟(jì),增大內(nèi)需。國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政和適度寬松的貨幣政策,房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展。2008年的救市政策使得投資性需求異常活躍,剛性需求得以釋放,房?jī)r(jià)飛速上漲,于2009~2011年國(guó)家政策力度前所罕見,通過提高房貸首付比例,增加經(jīng)濟(jì)適用房,打擊投機(jī)和炒房行為等措施來遏制房?jī)r(jià)上漲。2011年1~2月，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資4250憶元,同比增長(zhǎng)35.2%,其中中西部城市增速明顯加快,國(guó)家宏觀調(diào)控使得一二線城市普遍限購(gòu),限價(jià),以及其近乎到達(dá)頂峰的房?jī)r(jià)使其投資價(jià)值,升值空間大幅度下跌,與此同時(shí),三線和部分二線城市房地產(chǎn)行業(yè)投資熱度空前,利益巨大。一季度一線城市和限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市土地成交面積同比下降41%,43%。總的來說,全國(guó)大城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定,限購(gòu)較嚴(yán)的二線城市房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲,限購(gòu)較松的二線城市和三線城市房?jī)r(jià)上漲較快。

行業(yè)效益有所減少,但依然較大,保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。我國(guó)人口眾多,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的加快的國(guó)情決定了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大剛性需求,與此同時(shí),國(guó)家的調(diào)控政策也決定了房?jī)r(jià)將會(huì)平穩(wěn)上漲,但與前幾年不同,商品房熱度將有所減緩,保障性住房和商業(yè)地產(chǎn)將成為新的投資熱點(diǎn)。我國(guó)大中城市(諸如省會(huì)城市)特點(diǎn)是人口基數(shù)大,外來人口眾多,具有很好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。房屋的剛性需求極大。同時(shí),當(dāng)前我國(guó)的高儲(chǔ)蓄率以及金融信貸市場(chǎng)的發(fā)展,以及 “一人有難,眾人相幫” 等的傳統(tǒng)中國(guó)文化,為很多不具買房條件的居民提供了方便。從而使得這些市有著巨大的房屋需求量。特別是城市外來人群和新婚的年輕人等購(gòu)買住房的主要群體。同時(shí)居民收入的增加使其有了改善居住環(huán)境的需求。巨大的需求量直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升。同時(shí)二三線城市房?jī)r(jià)將會(huì)加速上漲,與一線城市相比,二三線前幾年房?jī)r(jià)一直處于較低狀

態(tài),相對(duì)來說有很大的投資和發(fā)展空間,由此近兩年來,武漢,長(zhǎng)沙,西安,鄭州等城市房?jī)r(jià)開始大幅度提升。房地產(chǎn)業(yè)高收益,低投入是其主要原因。開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)與開發(fā)使得房?jī)r(jià)提升,同時(shí)房?jī)r(jià)的提升又導(dǎo)致更多的企業(yè)開發(fā)商品房,由此造成二三線房?jī)r(jià)近兩年一漲再漲,且漲幅巨大。

1.2房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征分析

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè),具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)、地域性強(qiáng)的特點(diǎn)。隨著中國(guó)居民購(gòu)買了的增長(zhǎng),住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購(gòu)房信貸政策的良好發(fā)展,中國(guó)房地產(chǎn)住房需求也會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)增長(zhǎng),其中可能會(huì)有相對(duì)需求下降的現(xiàn)象,但總趨勢(shì)是增長(zhǎng)的。

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力趨于分化,寡頭壟斷嚴(yán)重。我國(guó)土地為政府所壟斷,國(guó)家競(jìng)標(biāo)拍賣土地,從而使土地價(jià)格提升,進(jìn)而直接影響房?jī)r(jià)。土地價(jià)格的不斷提升,致使開發(fā)商開發(fā)商品房的成本提升,即生產(chǎn)成本提升。“地王”不斷出現(xiàn),地價(jià)的飆升使得小型房地產(chǎn)企業(yè)幾乎無容身之地,而萬科,恒大等公司以其強(qiáng)大的資本壟斷房地產(chǎn)市場(chǎng),囤地現(xiàn)象嚴(yán)重,壟斷寡頭的“血拼”造成了房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng)。由此造成了惡性循環(huán)。市場(chǎng)價(jià)格由幾個(gè)寡頭所決定,同時(shí)壟斷廠商在長(zhǎng)期可以調(diào)整生產(chǎn)規(guī)模來獲得利潤(rùn),因此房?jī)r(jià)很難下降。

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的前景分析

篇二：財(cái)務(wù)與成本管理——萬科集團(tuán)盈利能力分析

無錫太湖學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院期末考查作業(yè)

2015-2016-2

作業(yè)日期：2016年6 月 6日

萬科集團(tuán)盈利能力分析

摘要：本文主要是通過對(duì)企業(yè)盈利能力以及其相關(guān)概念進(jìn)行了分析，同時(shí)對(duì)于萬科地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)進(jìn)行了概述，通過對(duì)萬科地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算分析，找到目前萬科地產(chǎn)存在的盈利問題，進(jìn)而提出自己對(duì)于改進(jìn)萬科地產(chǎn)盈利能力的相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞：萬科集團(tuán)，盈利能力

一、盈利能力作用意義概述

盈利能力，也稱獲利能力，是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤(rùn)的能力，追求利潤(rùn)最大化是企業(yè)的動(dòng)力所在。盈利能力分析是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn),是企業(yè)管理活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)分析、償債能力分析等分析工作的根本目的是通過分析及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，改善企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)償債能力、經(jīng)營(yíng)能力，最終提高企業(yè)盈利能力，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞最終可通過企業(yè)的獲利能力來反映，無論是企業(yè)的管理層、投資者、債權(quán)人、或其他利益相關(guān)者都非常關(guān)心企業(yè)的獲利能力。因?yàn)槠髽I(yè)獲利能力的大小，與管理人員的工作業(yè)績(jī)、投資者的投資收益、債權(quán)人的債權(quán)安全、企業(yè)職工的工資水平乃至整個(gè)國(guó)家的財(cái)政收入等都息息相關(guān)。作為投資人,主要關(guān)注的是企業(yè)投資的回報(bào)率；而對(duì)于一般投資者而言,關(guān)心的是企業(yè)股息、紅利的發(fā)放問題；對(duì)于擁有企業(yè)控制權(quán)的投資者,則會(huì)更多地考慮如何增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率、追求長(zhǎng)期利益的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)；債權(quán)人也要通過盈利狀況的分析以準(zhǔn)確評(píng)價(jià)企業(yè)債務(wù)的償還能力，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。所以不論是投資人、債權(quán)人還是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員,都日益重視企業(yè)盈利能力的分析。這就需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行盈利分析，才能反映和衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理存在的問題，進(jìn)而采取措施解決問題、提高企業(yè)收益水平。

二、萬科公司營(yíng)運(yùn)能力的分析

（一）萬科集團(tuán)簡(jiǎn)介

萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實(shí)現(xiàn)

銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤(rùn)40.3億元。

萬科1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。至2008年末，業(yè)務(wù)覆蓋到以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈為重點(diǎn)的31個(gè)城市。當(dāng)年共銷售住宅42500套，在全國(guó)商品住宅市場(chǎng)的占有率從2.07%提升到

2.34%，其中市場(chǎng)占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個(gè)城市排名首位。

萬科1991年變成深圳證券交易所第二家上市公司，2006年底總市值為672.3億元，排名深交所上市公司第一位。上市16年來，萬科主營(yíng)業(yè)務(wù)收入復(fù)合增加率為28.3%，凈利潤(rùn)復(fù)合增加率為34.1%，是上市后繼續(xù)盈余增加年限最長(zhǎng)的中國(guó)企業(yè)。公司在開展過程中兩次當(dāng)選福布斯“全球最好小企業(yè)”；屢次取得《投資者聯(lián)系》、《亞洲錢銀》等世界威望媒體評(píng)出的最好公司管理、最好投資者聯(lián)系等獎(jiǎng)項(xiàng)。

（二）萬科集團(tuán)盈利模式分析

作為一家專業(yè)的住宅開發(fā)公司，萬科企業(yè)股份有限公司現(xiàn)已居于房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭地位。其有一套自己的盈利模式。特點(diǎn)可以概括為三個(gè)方而:專注于商品住宅開發(fā)，業(yè)務(wù)聚焦經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，享受高凈利率，業(yè)績(jī)更多來源于規(guī)模擴(kuò)張。

圖1：萬科地產(chǎn)盈利模式分析

（三）萬科集團(tuán)盈利數(shù)據(jù)分析

(1)凈資產(chǎn)收益率。萬科12到14年的資產(chǎn)收益率分別為16.370a,13.120a,8.7600,呈逐步降低之勢(shì)，且降幅越來越大。但經(jīng)過聯(lián)系職業(yè)平均值來看，萬科的凈資產(chǎn)收益率每年均比職業(yè)平均值高，而且12年到14年萬科的凈資產(chǎn)收益率比行業(yè)平均值分別高1.31,1.45,2.27個(gè)百分點(diǎn)，由此能夠得出萬科的凈資產(chǎn)收益率較同職業(yè)來說是一向處以職業(yè)前列，并在不斷進(jìn)步。一起13到14年凈資產(chǎn)收益率在遭受全球金融危機(jī)的影響下，仍堅(jiān)持了相對(duì)較好的收益率，也說明了萬科公司具有比較穩(wěn)定的盈余能力。

(2)每股收益。截比到14

年第三季度，萬科的每股收益出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，且跌幅逐

步加人，標(biāo)明公司的獲利能力在削弱，股東的出資效益在變差，每一股所獲得利潤(rùn)在削減。

(3)銷售毛利率。從2012年至2013年，萬科的主經(jīng)營(yíng)務(wù)收入由355個(gè)億上升到410個(gè)億，有一個(gè)較人的上升，但因?yàn)橹鹘?jīng)營(yíng)務(wù)成本上升幅度較人，致使13年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較12年比較僅增民1個(gè)億，銷售毛利率降低2.99個(gè)百分點(diǎn)。依據(jù)14年前三季度的數(shù)據(jù)推算，14年的主經(jīng)營(yíng)務(wù)收入為394個(gè)億，主經(jīng)營(yíng)務(wù)成本為275個(gè)億，主經(jīng)營(yíng)務(wù)利潤(rùn)為129個(gè)億。主經(jīng)營(yíng)務(wù)收入有小幅降低，主經(jīng)營(yíng)務(wù)成本人幅提高，主要是因?yàn)殇摬牡纫幌盗薪ú膬r(jià)格上漲形成的，截至第三季度，萬科14年的銷售毛利率為30.2100,與13年比較降幅較人，標(biāo)明萬科的盈余能力在削弱。但與職業(yè)平均值比較，萬科的銷售毛利率仍高出同職業(yè)9個(gè)百分點(diǎn)。

(4)銷售凈利率。2013年的凈利潤(rùn)較12年有所降低，降低幅度高達(dá)16.7400,其中有挨近一半的降幅都是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)收開銷造成的。依據(jù)14年前三季度的凈利潤(rùn)推算14年的全年凈利潤(rùn)為39.43億元，根本與13年相等。14年的主經(jīng)營(yíng)務(wù)收入為394個(gè)億，與13年比較有小幅降低。12年到13年的銷售凈利率降幅較人，截比14年第三季度，銷售凈利率有所上升。標(biāo)明萬科的凈利潤(rùn)開端了一個(gè)比跌上升的進(jìn)程，一起也標(biāo)明房地產(chǎn)職業(yè)的景氣指數(shù)有所上升。

(5)總資產(chǎn)報(bào)酬率。2012年到2014年，萬科的資產(chǎn)總額始終保持增民的態(tài)勢(shì)。萬科總資產(chǎn)的添加沒有帶來凈利潤(rùn)的平等添加，致使公司的總資產(chǎn)報(bào)酬率不斷降低，標(biāo)明公司使用資產(chǎn)發(fā)明的利潤(rùn)在不斷降低，公司的資產(chǎn)使用功率低下，盈余能力較弱。

(6)每股凈資產(chǎn)。萬科2012年到2014年的凈資產(chǎn)總額呈上升趨勢(shì)，且13年到14年第三季度上升幅達(dá)較人。在流通股股數(shù)削減的情況下，凈資產(chǎn)總額的添加天然引起每股凈資產(chǎn)的添加。

三、萬科盈利能力存在的問題及對(duì)策建議

（一）萬科盈利能力存在的問題

通過對(duì)萬科的盈利能力分析，可以較清楚的看出萬科的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力狀況以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，并且得出如下結(jié)論：

1，費(fèi)用控制水平較好，但仍有很大的提升空間

作為市場(chǎng)占有率第一的企業(yè)，其期間費(fèi)用稍高于行業(yè)均值，一部分在于萬科比較注重品牌規(guī)模效應(yīng)的宣傳；另外公司實(shí)行快速銷售的管理模式。公司應(yīng)該注意資產(chǎn)擴(kuò)張是否會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)效益的增大，避免盲目擴(kuò)張帶來負(fù)面的影響，控制好成本費(fèi)用，促進(jìn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的提高。

2，貨幣資金比重較大，尚未充分利用

萬科一向秉持“現(xiàn)金為王”的原則，認(rèn)為行業(yè)正處于調(diào)整前，因此公司認(rèn)為這種策略更有利于股東的利益。但這一做法稍有保守，資金并沒有充分利用。但是在2007年以后，萬科一改該策略，開始大規(guī)模拿地。公司可以在以后的經(jīng)營(yíng)中，稍微調(diào)整貨幣資金的比重，加快公司的發(fā)展。

（二）對(duì)策建議

盡管萬科一直在房地產(chǎn)行業(yè)保持領(lǐng)先地位，但是通過分析，萬科的利潤(rùn)質(zhì)量還是存在一些問題，這里有外部環(huán)境因素的影響，也有自身的原因。下面從內(nèi)部環(huán)境因素方面對(duì)萬科提出一些對(duì)策建議：

1，進(jìn)一步提高費(fèi)用控制水平，加強(qiáng)內(nèi)部控制，降低管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的比例，促進(jìn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的提高，實(shí)施收縮策略，必要時(shí)實(shí)行降價(jià)促銷，減少開支回籠資金，調(diào)整期內(nèi)不應(yīng)追求短期效益，應(yīng)確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性，適時(shí)調(diào)整新項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏。2，提高資金的使用率，減緩?fù)恋財(cái)U(kuò)張進(jìn)度，因?yàn)橥恋刈鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)的存貨變現(xiàn)能力很差，會(huì)降低存貨周轉(zhuǎn)率，若長(zhǎng)期占用會(huì)降低公司的資金使用效率及盈利能力，進(jìn)一步拓展融資渠道，在條件許可的情況下可以進(jìn)行股權(quán)融資，減小行業(yè)資金整體緊張的局面帶來的不利影響。改變自身的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，而不能依靠大量籌資來滿足經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金的需求。

通過以上對(duì)萬科的盈利能力進(jìn)行實(shí)證分析，不難發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于僅從利潤(rùn)額等絕對(duì)數(shù)方面入手來說，結(jié)合相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，能夠更加準(zhǔn)確、客觀、全面地評(píng)價(jià)上市公司的盈利能力，這些指標(biāo)是依據(jù)上市公司現(xiàn)有的收益水平，分別從不同的角度對(duì)盈利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)的。凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率分別從凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)的利用效率方面展示上市公司的盈利能力。而每股收益是從投資回報(bào)方面反映上市公司的盈利能力。在實(shí)際運(yùn)用中，需要對(duì)該公司連續(xù)幾年的利潤(rùn)變動(dòng)以及盈利能力分析指標(biāo)進(jìn)行分析，以此從動(dòng)態(tài)角度對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展趨勢(shì)做出全面的評(píng)價(jià)和合理的預(yù)測(cè)，為企業(yè)的利益相關(guān)者提供決策依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 徐曉然.國(guó)內(nèi)房企業(yè)績(jī)難掩隱憂,萬科銷售穩(wěn)增強(qiáng)者恒強(qiáng)--萬科地產(chǎn)2011年財(cái)務(wù)報(bào)表分析

[J].時(shí)代金融(下旬),2013,(4):37-38.[2] 王秋麗.萬科房地產(chǎn)信息化管理案例研究[D].中山大學(xué),2009

[3]張紅,林蔭,劉平,.基于主成分分析的房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析與預(yù)測(cè)[J].清華大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2010,(3).篇三：2017年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析

▄ 前言

行業(yè)研究是開展一切咨詢業(yè)務(wù)的基石，通過對(duì)特定行業(yè)的長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的行業(yè)市場(chǎng)研究報(bào)告，以專業(yè)的研究方法幫助客戶深入的了解行業(yè)，發(fā)現(xiàn)投資價(jià)值和投資機(jī)會(huì)，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高管理和運(yùn)營(yíng)能力。

行業(yè)研究是對(duì)一個(gè)行業(yè)整體情況和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，包括行業(yè)生命周期、行業(yè)的市場(chǎng)容量、行業(yè)成長(zhǎng)空間和盈利空間、行業(yè)演變趨勢(shì)、行業(yè)的成功關(guān)鍵因素、進(jìn)入退出壁壘、上下游關(guān)系等。

一般來說，行業(yè)（市場(chǎng)）分析報(bào)告研究的核心內(nèi)容包括以下三方面： 一是研究行業(yè)的生存背景、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)生命周期、該行業(yè)在整體宏觀產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位以及各自的發(fā)展演變方向與成長(zhǎng)背景；

二是研究各個(gè)行業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的特征、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、市場(chǎng)進(jìn)入與退出的難度以及市場(chǎng)的成長(zhǎng)性；

三是研究各個(gè)行業(yè)在不同條件下及成長(zhǎng)階段中的競(jìng)爭(zhēng)策略和市場(chǎng)行為模式，給企業(yè)提供一些具有操作性的建議。

常規(guī)行業(yè)研究報(bào)告對(duì)于企業(yè)的價(jià)值主要體現(xiàn)在兩方面：

第一是，身為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者、管理者，平時(shí)工作的忙碌沒有時(shí)間來對(duì)整個(gè)行業(yè)脈絡(luò)進(jìn)行一次系統(tǒng)的梳理，一份研究報(bào)告會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的脈絡(luò)更為清晰，從而保證重大市場(chǎng)決策的正確性；

第二是如果您希望進(jìn)入這個(gè)行業(yè)投資，閱讀一份高質(zhì)量的研究報(bào)告是您系統(tǒng)快速了解一個(gè)行業(yè)最快最好的方法，讓您更加豐富翔實(shí)的掌握整個(gè)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)態(tài)、趨勢(shì)以及相關(guān)信息數(shù)據(jù)，使得您的投資決策更為科學(xué)，避免投資失誤造成的巨大損失。

因此，行業(yè)研究的意義不在于教導(dǎo)如何進(jìn)行具體的營(yíng)銷操作，而在于為企業(yè)提供若干方向性的思路和選擇依據(jù)，從而避免發(fā)生“方向性”的錯(cuò)誤。

▄報(bào)告信息

? 【出版日期】2016年7月

? 【交付方式】Email電子版/特快專遞

? 【價(jià)格】紙介版：7000元電子版：7200元? 【文章來源】http:/// ▄ 報(bào)告目錄

第一章 房地產(chǎn)的相關(guān)概念

第一節(jié)、房地產(chǎn)概念闡釋

一、房地產(chǎn)的定義

二、房地產(chǎn)的特征

三、房地產(chǎn)的類別

四、房地產(chǎn)的自然形態(tài)

第二節(jié)、房地產(chǎn)行業(yè)概述

一、房地產(chǎn)行業(yè)的定義

二、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

三、房地產(chǎn)行業(yè)的地位

四、房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域

第三節(jié)、影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素

一、成本因素

二、經(jīng)濟(jì)因素

三、政策因素

四、社會(huì)因素

第四節(jié)、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容和特點(diǎn) 紙介+電子：7500元

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的層次

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容

三、房產(chǎn)地市場(chǎng)分析的特點(diǎn)

四、提高分析有效性的途徑

第二章 2014-2016年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

第一節(jié)、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展綜述

一、發(fā)展?fàn)顩r回顧

二、行業(yè)發(fā)展形勢(shì)

三、短周期化特征

四、行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

五、行業(yè)泡沫淺析

第二節(jié)、2014年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

一、2014年發(fā)展特征

二、開發(fā)投資完成情況

三、商品房的銷售情況

四、房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

五、2014年市場(chǎng)熱點(diǎn)

第三節(jié)、2015年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

一、2015年發(fā)展特征

二、開發(fā)投資完成情況

三、商品房的銷售情況

四、房產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

五、2015年市場(chǎng)熱點(diǎn)

第四節(jié)、2016年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析