第一篇：萬科公司基本面分析

萬科公司基本面分析

萬科企業股份有限公司是中國大陸首批公開上市的企業之一。公司主要從事興辦實業(具體項目另行申報)；國內商業；物資供銷業(不含專營、專控、專賣商品)；進出口業務(按深經發審證字第113號外貿企業審定證書規定辦理)；房地產開發等業務。截止2010年末，公司累計已進入了46個城市市場，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲和環渤海灣區域為中心的三大區域城市群帶發展以及其它區域中心城市的發展策略。2010年，萬科榮登“2010最受贊賞的中國公司全明星榜”，在“房地產開發”行業榜中位列第1位；在中國證券報評選的“上市公司金牛百強獎”中，萬科位列百強榜第4位，房地產公司第一位，并且獲得“我心目中的金牛上市公司前十強”第一名；在證券時報社主辦的“中國主板上市公司價值百強”評選中，公司獲得“中國上市公司價值百強”、“中國主板上市公司十佳管理團隊”、“中國最具社會責任上市公司”。

萬科企業股份有限公司(“本公司”)原系經深圳市人民政府深府辦(1988)1509號文批準，于1988年11月1日在深圳現代企業有限公司基礎上改組設立的股份有限公司，原名為“深圳萬科企業股份有限公司”。

1991年1月29日，本公司發行之A股在深圳證券交易所上市。

1993年5月28日，本公司發行之B股在深圳證券交易所上市。

1993年12月28日經深圳市工商行政管理局批準更名為“萬科企業股份有限公司”。

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，以房地產為核心業務

是中國大陸首批公開上市的企業之一。至2005年12月31日止，公司總資產219.9億元，凈資產83.7 億元。1988年12月，公司公開向社會發行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元，資產及經營規模迅速擴大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過配售和定向發行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域房地產業務的發展。1992年底，上海萬科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發被確定

為萬科的核心業務，萬科開始進行業務調整。萬科企業股份有限公司被巴菲特雜志、世界企業競爭力實驗室、世界經濟學人周刊聯合評為2010年（第七屆）中國上市公司100強，排名第53位。

市場地位：

萬科企業股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業住宅開發企業。2009年公司完成新開工面積560.9萬平方米，竣工面積536.4萬平方米，實現銷售金額634.2億元，營業收入488.8億元，凈利潤53.3億元。

萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現，公司連續七次獲得“中國最受尊敬企業”稱號。同行業間的競爭：

由于地產行業的超額利潤，許多企業蜂擁而至，行業內企業競爭激烈，就目前而言，與萬科形成激烈競爭的房地產公司主要有：上海綠地(集團)有限公司、順馳中國控股有限公司、碧桂園集團、中海地產股份有限公司.但是萬科憑借其核心競爭力即:擁有優秀的管理團隊以及在其領導下，充分利用市場資源、發揮技術優勢，通過專業化經營塑造了房地產業第一品牌。潛在進入者的威脅：

我國房地產新進入者的威脅比較大，主要原因是：（1）進入門檻比較低：由于我國的房地產開發公司數量多而且大部分規模小，而房地產產品又具有比較明顯的不可移性，使得房地產行業的進入門檻不高。（2）高額利潤的誘惑:由于我國的房地產業正處于高速發展階段，目前是一個贏利能力較強的行業。因此許多有資金實力的集團公司涉足房地產開發房地產行業。但從另一方面來講:投資地產需要大量資金作為支持,因此投資風險是比較大的.從這點來看由于萬科經營多年對國內房產行情了解甚多再加上其雄厚的資金力量,萬科占據不容忽視的優勢地位!買方的談判能力：

由于消費者購買房地產產品大多是零散購買，購買者分散而弱小，議價能力幾乎沒有。另外房地產開發過程復雜，生產周期長，消費者的房地產信息成本較高，因此目前來說消費者力量相對較弱，但隨著我國房地產行業的高速發展，房地產市場逐漸由賣方市場向買方市場轉變，買方的談判力量有逐漸增強之勢。

萬科公司的談判地位：

由于土地的出讓由地方政府壟斷，政府是開發商的唯一土地供應商，處于壟斷地位，議價能力極強。并且土地供給缺乏價格彈性(價格的上漲幅度會遠大于由價格引起的土地供給量的增加幅度)，因此房地產開發公司在土地使用權的獲得方面談判能力不強，但在其他方面，比如原材料的采購，工程項目的招標方面，公司的談判地位相對較高。

替代品：

租房和二手房.但由于國人保守思想,渴望擁有自己的房子,因此威脅不大!未來發展前景:

萬科成立于1984年，是中國大陸首批公開上市的企業之一。作為中國目前最大的房地產公司，萬科的發展在過去的幾年中經歷了很多波折。

面對市場的不確定性，萬科在策略上做出了多次調整，近二十年來，中國的房地產業幾經潮起潮落、大浪淘沙，但萬科依然保持著持續增長的勢頭，行業領跑者的地位不可動搖。目前，萬科與上海建工集團已進行了緊密合作，后者為推進萬科產業化進程專門成立了“萬科事業部”，負責墻面的組裝。接下來，中建總公司和中鐵建設總公司也將成為萬科的合作伙伴，共同推進產業化實踐。萬科今后將尋求與更多國有背景的大建筑公司合作，而小的建筑隊在這一領域將逐漸失去生存機會.根據機構預測均值計算，2012年度凈利潤比上年增長28.99% 截至2012-04-23，共有90家機構對萬科A2012年度業績作出預測，平均預測凈利潤為124.15億元，平均預測每股收益為1.12元（最高 1.21元，最低1.00元）。

第二篇：基本面分析的邏輯

市場基本面分析的邏輯

基本面包括范圍較廣，但總體歸類無外乎分為，經濟，政治，突發事件三大類, 其中最為常見的是對于經濟數據的分析，現就一些常見經濟數據做出分析上的一些簡單邏輯；

GDP數據： 通常的邏輯：哪國（地區）數據表現出正面狀態（利好）則對該國（地區）貨幣構成支撐作用；

非通常邏輯：避險貨幣國家（例如美國，日本）該數據表現正面------利好于風險貨幣（相對則利空于避險貨幣），因投資市場通常表現出風險偏好情緒，由于世界經濟目前聯動性較強，避險貨幣好、國家的該數據表現良好意味著可能會帶動世界經濟走好，既然經濟向好，則這時資本市場往往會追捧風險貨幣（高風險意味著高收益），相對而言，避險貨幣會受到打壓，此與通常邏輯相左，也是目前（08年危機之后）市場在大多數情形下表現出的邏輯；

央行利率：升息（或傾向于升）對該貨幣構成支撐

反之，降息=壓力

PMI：（采購經理人指數）采購活動可自側面反映出經濟狀況，故，此數據市場對其反映基本與GDP類似

CPI:(消費者物價指數)此數據對于外匯市場來說

通常邏輯：經濟學上普遍認為3%是一個重要的界限，高于3%對于經濟狀發展而言可能會起到負面作用，3%以下則被認為是合理的狀態，低于1%則被認為有通縮風險，1-3%之間被認為是合適狀態

那么在合理狀態區間此數據對市場一般構不成太大影響，對于此數據而言，分析時需要結合央行未來貨幣政策傾向，例如，央行表示出：如果未來CPI 升高那么會傾向于加息，那么此時CPI 高于市場預期則是對該貨幣的利好

就業數據：就業市場也可以從側面反映出經濟狀況，通常邏輯為

哪國該數據表現正面，會對哪國貨幣構成支撐

非通常邏輯

與GDP類似的分析方法，目前對于美聯儲而言，其將就業市場表現與貨幣政策向掛鉤（失業率高于6.8%會持續寬松貨幣政策）那也就是說如果美國失業率未來降低（目前是7.9%）那么則是對美元構成支撐（退出寬松貨幣政策會對該貨幣構成支撐）

房價指數：房地產市場作為重要的經濟組成部分，也可以從側面反映經濟的狀況，一般而言，該數據表現正面（高于預期或前值）則對該國貨幣夠成正面影響

消費者信心指數： 一般而言，在經濟向好時人們均傾向于大膽的消費，反過來，消費活動也會對經濟構成拉動作用，所以此數據表現正面則代表經濟向好，則對該國貨幣構成支撐；

非通常邏輯而言，與GDP分析方法相似

貿易帳：此數據僅存一種邏輯

順差為正面

逆差為負面

央行經濟評估報告： 此事件在新聞發布會當時會對貨幣市場構成較大影響，若傾向于正面，則對貨幣夠成強勁支撐，如果表示出對未來經濟悲觀看法，則對該貨幣構成較大壓力

政治方面：

大選，重要政治角色任命，央行長任命，諸如此類重要職位人物更替，需要具體關注和分析最有可能的繼任者先前所持有的政治或經濟主張而定

軍事局勢：一般而言，亞太，或者中東局勢的不穩定會對作為避險貨幣的美元構成支撐（日元除外，因其處于亞太地區內），另外中東局勢的不穩定可能也會影響到原油的供應，引起原油的上漲

突發事件：如恐怖事件，地震，海嘯等

例如911 當時美元有較大程度下跌，日本地震當時日元本身反而有較大幅度上漲（因日震后分散于世界各地的日資紛紛轉移資金回本國支持災后重建，資金回流反而對日元短時間內構成支撐，但長期而言，這種災難的影響對于經濟而言顯然是負面）

第三篇：期貨應用技術分析---基本面

期貨應用技術分析之基本面分析

期貨投資者在入市前必須對市場狀況和影響未來價格變化的因素進行周密細致地調查研究和分析預測，盡可能多地掌握必要信息，而不能盲目進入市場進行期貨交易。

預測出其他交易者的心理和反映是比較困難的，可能高估，也可能低估，因此，在買一個牛市信息出現時，并不是每一個交易者都會做多，等著價格上升獲利，也不會有熊市信息發布后直接做空，等著獲利機會，錯綜復雜多變的交易行為往往使得期貨價格很不規則，呈現出明顯的隨機性。

在眾多影響期貨價格的因素中，供求因素是最基本，最重要的因素，其他因素對期貨價格的影響最終都是通過影響市場的供求因素來實現的，所以基本面分析就是建立在供求均衡理論假設的基礎上的。

影響期貨市場變化的因素：

1.市場供求關系（長期影響因素）

2.貨幣因素（主要表現在貨幣匯價和利率兩個方面。Eg：利率上升，期貨價格會下跌）

3.政治局勢和政策措施（政策進行與否，通過1.新聞的真實性；2.新聞的時效性；3.新聞的重要性；4.新聞的指示性。

4.投機和心理因素（信心，大戶，交易所打壓，政要講話，央行干預，電腦故障

5.經濟形勢

經濟信息的來源

1.通過期貨交易所獲取各種市場交易的信息（報告，公告）

2.政府及其機構的有關報告（有一定的滯后性。中央銀行，財政部門...3.從信息咨詢公司獲取

4.注意利用專家的預測性意見和文章（及時性）

5.報刊，雜志，電視，廣播（作為一個成功的基本面分析者來說，就是善于通過這些傳播媒介獲取自己所需要的信息）

6.圖書館是我們取得歷史性經濟信息的好地方（如出現了以前類似的情形，我們就可以以歷史為鑒）

只是我的一些小筆記，希望對大家有幫助

第四篇：對特變電工公司基本面分析和研究

對特變電工（600089）基本面分析和研究

劉輝（090780219）

摘要：特變電工股價經歷了前期大跌之后，現在已有所回升。我國將進入“十二五”時期，國家繼續深入推進西部大開發戰略，在財稅等政策方面傾斜程度加大。在全球環境壓力日漸增大，發展低碳經濟成為必然選擇的大背景下，電力行業的發展將面臨新的機遇，未來一年，特變電工的股價將持續上行。經濟復蘇，外圍環境的轉好，特變電工值得長期投資持有。關鍵詞：特變電工，公司分析，投資價值

一、引言

我國已經步入“十一五”末期，即將迎來嶄新的“十二五”時期。盡管在“十一五”期間，我國經濟保持了近年均10%的增長，但是經濟的快速增長是以高耗能、高排放，能源利用效率不高，環境污染較大為代價的，長此下去，環境將進一步惡化，不僅人民生存受到威脅，經濟發展也將難以為繼，進而影響“十二五”戰略目標的實現。

電力作為最重要的能源供給形式，其基礎地位將在“十二五”時期得到加強。特變電工立足新疆，有其良好的地域優勢和政策傾斜背景，隨著我國電力行業的發展，各種電力設備需求不斷加大，公司發展空間和盈利增長前景看好。通過對特變電工公司的基本面的分析和研究，揭示其未來巨大的盈利空間，更好的做好投資安排。

二、宏觀分析

就全球而言，世界各國基本上已步出金融危機的影響，經濟向好發展。但是由于為應對經濟危機而實施的寬松的貨幣政策、財政政策和各種經濟刺激計劃，發展中國家和發達國家面臨著相異的政策效應。以中國、印度、巴西等位代表的發展中國家普遍承受著越來越嚴重的通脹壓力，十月CPI均創今年以來新高，預計十一月將持續甚至更嚴重；相反的，美國、日本等發達國家卻面臨著通貨緊縮的問題。全球經濟形勢越來越復雜，各國面臨著多變的經濟調節任務。

就國內而言，目前通貨膨脹是我國經濟的熱點和亟需解決的問題。十月我國的CPI攀上近兩年來新高的4.4，預計十一月將創新高，通脹壓力更大。

三、行業分析

圖1電力設備及各子行業的毛利率走勢

如上圖，電力設備及格子行業的毛利率走勢平穩，并保持在較高的水平。目前電力行業存在的主要問題：發電設備增速趨緩；節能減排任務艱巨；普遍遭遇成本壓力，面臨著獲得更高利潤的瓶頸。電力設備的投資方向是再生能源設備和節能產品，立足于此，才能獲得新的利潤增長點和公司更大的發展。

四、公司分析

（一）公司情況簡介

1、公司簡介

特變電工是1993年2月26日經新疆維吾爾自治區股份制試點聯審小組批準（新體改[1993]095號），以定向募集方式設立。1997年5月經中國證券監督管理委員會批準（證監發[1997]286號），向社會公開發行人民幣普通股3,000萬股。1997年6月股票發行上市。1997年6月12日公司在昌吉州工商行政管理局登記注冊,股本8,168萬元。1998年5月20日公司股東大會通過了1998配股預案，并經新疆維吾爾自治區證券監督管理辦公室批準（新證監辦函[1998]017號）及中國證券監督管理委員會批準（證監上字[1998]109號），在上海證券交易所按每10股配3股配股，并于1998年9月30日完成，股本變更為9,331.96萬元。1998年11月20日公司臨時股東大會審議通過了資本公積轉增股本的方案，以總股本9,331.96萬股為基數，向全體股東每10股轉增6股，股本變更為14,931.13 6萬元。2000年3月1日召開的1999股東大會審議通過了1999利潤分配預案,以 1999年末總股本14,931.136萬股為基數,向全體股東每10股送紅股2股,共送紅股2 ,986.2272萬股；以1999年末總股本14,931.136萬股為基數，向全體股東按每10 股轉增4股的比例轉增股本，資本公積轉增股本5,972.4544萬股，送股和資本公積轉增股本后,股本變更為23,889.8176萬元。2000年3月1日召開的1999股東大會審議通過了2000年配股方案,并經中國證券監督管理委員會烏魯木齊證券監管特派員辦事處批準(烏證監辦函[2000]10號文)及中國證券監督管理委員會批準(證監公司字[2000]47號),以總股本23,889.81 76萬股為基數,向全體股東每10股配售1.875股,股本變更為25,949.0176萬元。2002年第二次臨時股東大會審議通過了2002配股方案，公司2004年第一次臨時股東大會決議審議通過了《關于延長配股方案有效期的議案》,并于2004年9月 16日獲得中國證監會《關于核準特變電工股份有限公司配股的通知》（證監發行字 [2004]143號文）的核準,以公司總股本25,949.0176萬元為基數,按每10股配售3股的比例向全體股東配售,股本變更為29,861.4976萬元。2005年5月29日召開的2004股東大會審議通過了資本公積轉增股本的方案，以2004年12月31日總股本29,861.4976萬股為基數，向全體股東每10股轉增3股，股本變更為38,819.9469萬元。2006年4月17日本公司召開了2006年第一次臨時股東大會暨股權分置改革相關股東會議，會議通過了《特變電工股份有限公司資本公積金轉增股本及股權分置改革方案》，本公司以2005年12月31日總股本38,819.9469萬股為基數，向全體股東每10股轉增1股，轉增后股本變更為42,701.9416萬元。本公司因股權分置改革，非流通股股東以獲得的全部轉增股份共計16,779,643 股及其持有的28,872,798股向流通股股東支付對價，非流通股股東共計向流通股股東支付45,652,441股對價。2007年9月5日召開的2007年第三次臨時股東大會審議通過了資本公積轉增股本的方案，以2007年6月30日總股本42,701.9416萬股為基數，向全體股東每10股轉增 10股，轉增后股本變更為85,403.8832萬元。

2、經營范圍

變壓器、電抗器、互感器、電線電纜等電氣機械及器材制造、銷售、檢修、安裝、回收、運輸服務及相關技術咨詢服務；硅及相關產品的制造、技術研發及咨詢服務；礦產品開發、加工；新能源、建筑環境環保及水資源利用技術、設備工程項目的研究、實施及咨詢服務；太陽能硅片、電池片、電池組件、控制器、逆變器、蓄電池等太陽能系統相關組配件和環境設備的制造、安裝及技術咨詢服務；太陽能光伏離網和并網及風光互補系統、柴油機光互補系統等新能源系列工程的設計、建設、安裝維護；太陽能集中供熱工程設計、制造安裝，太陽能光熱產品的設計、制造；承包境外機電行業輸變電、水電、火電站工程和國內、國際招標工程；上述境外工程所屬的設備、材料出口；對外派遣實施上述境外工程所需的勞務人員；進口鋼材經營，電力工程施工總承包三級（具體內容以建設部門核發的資質證書為準）；貨物或技術進出口業務；一般貨物和技術的進出口代理（國家禁止或限定公司經營的商品和技術除外）；房屋出租、純凈水生產（限下屬分支機構）、飲食服務、水暖電安裝。[1]

(二)股本結構

特變電工只在上海證券交易所上市，100%的人民幣A股。

控股股東是新疆特變（集團）有限公司，該公司法人代表為陳偉林，注冊資本共7500.00萬元。

實際控制人為張新，擔任特變電工董事長，中國國籍。

（三）SWOT分析

圖2SWOT分析

1、內部優勢-S：

（1）特變電工母公司資源支持

是中國重大裝備制造業核心骨干企業，國際電力成套項目總承包企業，中國最大的變壓器、電線電纜、高壓電子鋁箔新材料、太陽能核心控制部件研發、制造和出口基地。擁有對外經濟技術合作經營權和國家外援項目建設資質。（2）企業公關能力和政策支持

特變電工的發展得到了黨和國家領導人的高度關注和親切關懷。胡錦濤、江澤民、吳邦國、溫家寶、賈慶林等黨和國家領導人先后蒞臨公司視察，并對公司的發展給予了高度評價和殷切期望。

（3）生產經驗、技術和能力公司承擔了我國十五、十一五一大批代表世界輸變電設備最高水平的1000kV特高壓交流變壓器及電抗器、±500—±800kV直流變壓器、750kV變壓器及電抗器、750kV-1000kV擴徑導線等科研攻關計劃，掌握了百萬千瓦發電機主變壓器，大型水電、火電、核電主機變壓器等自主知識產權的核心技術；承擔了高純鋁、電子鋁箔兩個產品的四項國家高技術研究項目（“863”計劃）及兩項自治區級重點科技攻關項目。（4）超高壓導線技術全國領先

110kV—500kV高壓電纜及750kV超高壓大截面導線的制造技術處國內領先水平。（5）企業的凝聚力較強

核心價值觀是特別有遠見，特別擅學習，特別能戰斗，特別可信賴。

2、內部劣勢-W：

（1）生產資源獲取能力弱

公司所處地域的地理和經濟環境的外圍影響，用于設備生產的原材料要的獲得和運輸有一定的困難，成本也上升。（2）戰略規劃和管理設備生產類企業，公司的重心一直在技術攻關上，較國內其他公司晚認識到戰略規劃和公司內部管理的重要性，起步晚。（3）營銷管理能力

有全國頂尖的研發團隊，研發能力強，但是不注重產品宣傳，往往是好產品不能得到很好地推廣。

（4）基礎管理水平

缺乏具有專業管理能力的領導者，現任的領導者基本都是因技術突出而得到提拔的，因而在企業做大之后很難帶領企業尋找新的發展突破口。（5）企業的激勵機制不足

員工激勵措施不完善，員工不能以企業發展為己任，使一個任務不能得到很好地執行。

3、外部機會-O:（1）“低碳”經濟概念的提出

控制環境污染，減少溫室氣體的排放，成為各國政府制定經濟政策，調整經濟中心考慮的首要因素。逐步減輕化石能源的利用比例，加大電力使用，大力開發新能源，各種電力設備需求增大。

（2）國家“十一五”發展規劃及GDP快速增長

“十一五”規劃的提出了西部大開發的戰略，而特變電工地處新疆，受到了很多的政策上的照顧；經濟的快速發展，對電力等能源的需求猛增，電力設備缺口明顯。（3）線纜行業市場逐步走向規范和成熟

市場在一步步的探索中慢慢地建立機制，越來越成熟和規范，生產出來的產品能夠很好的銷售出去，迅速的轉化為公司的利潤，加快公司的發展壯大。（4）新疆實施能源戰略，工程項目多作為西部大開發的關鍵省份之一，同時新疆由于其自身擁有的地理和能源優勢，成為中國東部和中部能源的主要供應地，項目多，設備需求大。（5）中亞等鄰家的經濟發展，且已和我國建立戰略合作

公司參與了非洲標志性工程——通往總統家鄉的260公里成套輸變電項目工程、土耳其國家電網建設，成批量運用于巴基斯坦水利電力建設的500kV變壓器。

4、外部威脅-T：

（1）西部市場信用環境差

西部經濟較東部和中部明顯不發達，資本市場還處于建立的初期，信用環境差，使公司的融資和營收賬款的收回面臨較大的困難。

（2）行業集中度低，市場競爭激烈，存在惡性競爭

市場份額在一定的時間內是一定的，面對有限的市場，各個廠商都采取各自的措施來瓜分市場，而運用低價格成為了較多企業的選擇，競爭很激烈。（3）周邊配套廠家少，沒有形成產業集群（4）上游供應商和下游客戶兩頭擠壓（5）原材料價格波動，原材料供應不暢

（三）PETS分析

圖3PETS分析

（四）五力模型分析

圖4電力行業五力分析

五、投資建議

通過上面的分析可以知道，由于國家提倡“低碳”經濟，電力、太陽能等能源的使用比例將增大，各種電力設備的需求增加，該行業業績將明顯好轉，利潤增加，同時公司在同行業中的競爭力和盈利能力處在前幾位，未來的一段時間上漲幅度很大。

參考文獻

[1]和訊 http://[2]http://.cn

第五篇：萬科公司戰略分析報告上

萬科集團調查分析報告

---宏觀因素分析及行業競爭分析

一、政治要素

最近幾年，國家制定了很多相關的政策，法律來限制瘋漲的房價。而這些具體的政策也給房地產業帶來了很大的影響。其中有：

1、政府調控采取了平穩的步驟

（1）前期----營業稅優惠政策有力地促進二手房市場

（2）部分城市的房價和成交量一直飆升，市場已經顯得過熱，房地產優惠政策適當退出。

2、限制房地產開發的的貸款管理。

對項目資本金比例達不到 35% 或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款；對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；限制了房地產商的資金來源，規范了房地產行業。

3、加強住房消費貸款管理

商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于 20% ；對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于 30% ；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。增加了投資者投資房地產的成本，減少了消費者購買房屋的成本。

二、經濟要素

我國的房地產市場的發展和宏觀經濟依然保持著較為密切的相關性，國內房地產的周期與GDP 增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。但不管宏觀環境還是微觀環境的改變對于房地產這個對于經濟政策敏感的行業都會造成很大的影響。國家的經濟環境變化如下：

1、國民生產總值持續高速增長 這是影響房地產行業的最主要的經濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。中國連續GDP連續這么多年的經濟飛速發展，人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。同時導致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了買房。所以房地產業火熱，房價上漲。

2、提高存款準備金

中央銀行存款儲備金持續提高，這一提高將會進一步收緊房地產行業的資金來源，造成”銀根”緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產業來說，只是一種牽連。同時，由于現在的房地產行業的籌資方式多樣化，致使很多優秀的房地產企業還是可以挺過去。

3、股市影響

股市和房市是一個互動的聯合體，隨著這幾年的中國經濟的高速增長，股市的發展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國股市的衰落，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產行業。同時，國內的調整股市的政策，經濟規定都相應的影響了房地產業的發展。

三、社會與文化因素

目前我國家庭結構發生了顯著的變化，向小型發展。這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結果。

同時隨著觀念的改變，很多年輕人結婚后不愿與父母一起居住，家庭購房需求加大。

1、人口老齡化加快

人口老齡化對房屋類型和區位條件產生新的需求，養老型住宅目前缺口較大。

2、城市舊城改造規模大

我國六七十年代建造的房子如今開始出現不同程度上的質量問題，因此，政府陸續對這些房子進行整修或重建。

3、社會城市化

中國的經濟發展迅速，而中國舊有的農村人口密集將會逐漸向城市轉移。每年約有1200萬人從鄉村轉移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產的行業的發展。房地產業需求旺盛。說明房地產市場在不斷擴大，房地產需求也在逐年變大，這對于房地產企業來說是好消息。

四、技術要素

1、技術創新

各種新的建筑工藝和建筑材料不斷出現，新的房屋防水技術能有效的降低房屋漏水滲透率和技術應用成本。

2、融資創新

現在房地產投資面臨著最為關鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產行業的融資變得更加的困難。但是，房地產行業也有著自己的創新融資方法。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業的發展。其次是購房者的預付款，最后是公司上市。

3、銷售創新

房地產行業在經過去年以及今年的政府宏觀調節，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環境。房地產行業也依據自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。

4、項目改造比例提高。

當大規模城市建設發展到一定階段，瓶頸也會出現，大量舊城、舊宅涌現，地產項目的更新換代和升級改造勢在必行，且越來越多。這類改造項目雖不如全新的地塊開發容易操作，但由于未來新的土地供應越來越少，項目該做比例也將越來越高。

行業和競爭環境分析

近年來我國房地產行業呈現以下趨勢：

1.經營狀況：收入與利潤保持增長，但業績增速呈放緩態勢。（1）營業收入增速放緩，業績分化更趨明顯；（2）凈利潤額達歷史新高，但凈利潤率下降，與毛利率走勢相背離。

2.股東回報：實際回報穩步提升，財富創造面臨挑戰。（1）凈資產收益率再度提高，有效保障股東收益水平；（2）資金成本快速上升，經濟增加值普遍下滑。

3.財務穩健型：債務壓力持續加大，現金流困局待破解。（1）有效負債水平創新高，短期償債風險需警惕；（2）回款減緩導致資金更趨緊張，七成公司經營現金“入不敷出”；（3）存貨規模快速攀升，資產減值風險加大。

4.投資價值：估值水平仍處低估，龍頭上市公司價值凸顯。（1）房地產上市公司市值 仍處低谷，上行空間可期；（2）房地產上市估值抑制或觸底回升。