第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式調(diào)研____徐杰__200904030039___09工程管理一班范文

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理模式調(diào)研

【摘要】文章分析了房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的核心．剖析了房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營所需的基本素質(zhì)。探討了房地產(chǎn)企業(yè)成功所需的 技能。并對加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營管理提出了幾點(diǎn)意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)營管理；

一、房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的核心是品牌經(jīng)營

隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來越大，若使得房地產(chǎn)企業(yè)成功的發(fā)展，選擇品牌競爭作為企業(yè)競爭的主要形式，不失為一明智之舉。當(dāng)今消費(fèi)者的購買作出決定主要依據(jù)的是對廠商的認(rèn)知。具體到房地產(chǎn)業(yè)，就是顧客對房地產(chǎn)企業(yè)的印象如何。也就是房地產(chǎn)企業(yè)的品牌塑造是否與顧客的購買欲望相吻合。中國房地產(chǎn)業(yè)自進(jìn)人市場化運(yùn)作以來，其營銷競爭先后經(jīng)歷地段、規(guī)劃、質(zhì)量，概念等幾個階段。到今天，已發(fā)展到服務(wù)品牌競爭的新階段。社會分工的日益精細(xì)化使房地產(chǎn)企業(yè)愈發(fā)具備整合、共享、提升資源的能力，產(chǎn)品在很多地方是模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的，但核心是品牌，品牌聚集的目標(biāo)客戶群體即使在全國也是一致的。品牌產(chǎn)品占有及瓜分市場份額成為市場發(fā)展的趨向，從而形成一種以優(yōu)秀品牌帶動商品房銷售的發(fā)展趨勢。品牌的形成反映在房地產(chǎn)企業(yè)在房屋的建設(shè)、銷售、轉(zhuǎn)讓、出租、售后管理過程中能夠形成的具有自己獨(dú)特的競爭優(yōu)勢的經(jīng)營實(shí)力，也是企業(yè)的文化素質(zhì)、技術(shù)、產(chǎn)品、管理等各方面能力在市場上綜合優(yōu)勢的反映。房地產(chǎn)品牌對消費(fèi)者和房地產(chǎn)企業(yè)具有較大的意義：一方面，消費(fèi)者要提高生活質(zhì)量，滿足受到尊重的需求及自我實(shí)現(xiàn)的需求，需要通過品牌住宅來顯示個人財富、身份地位、成就以及風(fēng)度和個性，從而贏得別人的尊重；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過創(chuàng)造品牌來提高開發(fā)產(chǎn)品的競爭力，增加市場占有率和利潤率，以吸引更多的消費(fèi)者，達(dá)到進(jìn)一步擴(kuò)張的目的。在當(dāng)前的社會經(jīng)濟(jì)背景下。中國房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功就必須以品牌經(jīng)營為核心。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成功經(jīng)營的所需的基本素質(zhì)

(一)科學(xué)先進(jìn)的企業(yè)內(nèi)部管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的基本素質(zhì)之一。中國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理素質(zhì)可總結(jié)為一個根本、兩個側(cè)重點(diǎn)和三個建設(shè)。一個根本是管理以人為本，兩個側(cè)重點(diǎn)是標(biāo)準(zhǔn)化管理及IS09000質(zhì)量保證體系，三個建設(shè)是制度建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)和組織建設(shè)。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要謀求自身的發(fā)展，在眾多的同業(yè)強(qiáng)手中立于不敗之地，就必須有獨(dú)具特色的宗旨、經(jīng)營理念和企業(yè)精神，尊重人性，為員工、客戶和社會做有益的事情，并始終把這一理念作為指導(dǎo)指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高準(zhǔn)則。為謀求更好的發(fā)展就必須具有自己獨(dú)特的企業(yè)經(jīng)營理念和企業(yè)精神，更要尊重人性，盡可能多地考慮企業(yè)員工和客戶的利益，為社會做盡可能多的益事，并把以人為本的這一理念作為指導(dǎo)企業(yè)發(fā)展的最高行為準(zhǔn)則，也可以說實(shí)施以人為本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成功的根本所在。

第二，質(zhì)量是企業(yè)產(chǎn)品的生命，是品牌經(jīng)營的基礎(chǔ)。ISO9000質(zhì)量保證體系是全世界頂級專家經(jīng)過對全球成千上萬成功企業(yè)的質(zhì)量管理的總結(jié)和科學(xué)周密的研究論證而形成的的企業(yè)質(zhì)量管理體系。實(shí)施ISO9000質(zhì)量保證體系是房地產(chǎn)企業(yè)成功的基礎(chǔ)。該體系不僅可用于質(zhì)量保證．也是企業(yè)步人科學(xué)化管理的明智起點(diǎn)。第三，制度建設(shè)、文化建設(shè)和組織建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)取得成功的前提條件。企業(yè)制度的目的是保證企業(yè)各要素的資源按既定的標(biāo)準(zhǔn)在生產(chǎn)中進(jìn)行合理高效的流動。制度建設(shè)是所有管理活動的出發(fā)點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)取得成功的前提條件之一。健康的企業(yè)文化的重要作用表現(xiàn)在將企業(yè)中不同的有相當(dāng)大差異的員工，通過組織凝聚成一個有競爭力的集體。它的形成是房地產(chǎn)企業(yè)取得成功的又一前提條件。企業(yè)組織建沒是指企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、人才梯隊建設(shè)與權(quán)力分配。房地產(chǎn)企業(yè)要取得成功就要形成一定的競爭力。企業(yè)競爭力的形成首先取決于企業(yè)中的人才數(shù)量和人才能否發(fā)揮應(yīng)有的作用。進(jìn)行組織建設(shè)對房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺。

（二)外包管理素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)的第二基本素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)的工作，如工程建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理、銷售等等，都可采取外包的形式。房地產(chǎn)企業(yè)欲獲得競爭優(yōu)勢，正確認(rèn)識、行使業(yè)務(wù)外包非常必要。房地產(chǎn)企業(yè)切忌“小而全、大而全”的思想，應(yīng)在充分發(fā)展自身核心競爭力的基礎(chǔ)上，通過外包的形式整合、利用其外部最優(yōu)秀的專業(yè)化資源，從而達(dá)到降低成本、提高生產(chǎn)效率、降低風(fēng)險、增加資金運(yùn)用效率和增強(qiáng)企業(yè)對環(huán)境的迅速適應(yīng)能力。房地產(chǎn)企業(yè)在成功地實(shí)現(xiàn)了外包管理的基礎(chǔ)上，可將其主要資源向其欲培養(yǎng)的核心能力方面傾斜，從而實(shí)現(xiàn)競爭能力的不斷增強(qiáng)。外包管理是房地產(chǎn)企業(yè)必備的基本素質(zhì)之一。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成功所需的技能

(一)房地產(chǎn)營銷策劃技能

房地產(chǎn)營銷策劃技能是房地產(chǎn)企業(yè)成功應(yīng)必備的第一技能。房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的成功首先要取決于項目開發(fā)前的營銷策劃。如果企業(yè)所開發(fā)的項目市場定位不準(zhǔn)確，建筑策劃不符合顧客的功能要求，廣告方案媒體選擇不當(dāng)?shù)龋紩?dǎo)致項目的失敗。因此房地產(chǎn)營銷策劃技能是成功房地產(chǎn)企業(yè)必備的第一技能。

(二)項目管理技能

從90年代起，隨著境外房地產(chǎn)公司大量涌入境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一種新的房地產(chǎn)項目管理模式隨之產(chǎn)生．這就是項目公司管理。項目公司是為某一特點(diǎn)的項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)該項目的開發(fā)和銷售，當(dāng)該項目全部開發(fā)銷售完成后，項目公司可依法注銷或轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司。如項目的開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債，項目公司可依法宣布破產(chǎn)清算。因而許多大型房地產(chǎn)公司會根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目成立各自的項目子公司，以降低開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成功的關(guān)鍵是要有一支優(yōu)秀的技術(shù)隊伍和三個系統(tǒng)：IS09000質(zhì)量保證體系，網(wǎng)絡(luò)化的開發(fā)進(jìn)度控制系統(tǒng)、動態(tài)投資控制系統(tǒng)，三大系統(tǒng)可確保工程的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制達(dá)到理想的目標(biāo)。如IS09000質(zhì)量保證體系的實(shí)施，使房地產(chǎn)企業(yè)對質(zhì)量控制的深度和廣度加大了很多。網(wǎng)絡(luò)控制系統(tǒng)嚴(yán)密、周全，經(jīng)過一年多的運(yùn)行，保障了開發(fā)工程快捷、有序地進(jìn)行，發(fā)揮了重要作用。

（三)物業(yè)管理技能

雖然物業(yè)管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)可采取外包的形式，交由其他物業(yè)公司或由業(yè)主確定的物業(yè)公司承擔(dān)。但由于政府制定的物業(yè)費(fèi)用偏低。或由于傳統(tǒng)原因顧客對物業(yè)交費(fèi)的不理解，或由于大多數(shù)物業(yè)企業(yè)管理素質(zhì)的低下，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛時有發(fā)生，這嚴(yán)重?fù)p害了房地產(chǎn)開發(fā)商的形象。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要擁有自己的一支優(yōu)秀的物業(yè)管理隊伍，才能使以品牌經(jīng)營為核心真正實(shí)現(xiàn)。

四、搞好房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理需要加強(qiáng)的幾個方面

①制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度尋求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，自成立以來．在制定最初的經(jīng)營管理思路時，就要有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，并將這種規(guī)劃與當(dāng)前社會發(fā)展緊密結(jié)合起來，在企業(yè)規(guī)劃中，要有一定的前瞻性，時刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，這樣才能使企業(yè)的決策建立在一種科學(xué)的態(tài)度上，避免企業(yè)經(jīng)營陷入戰(zhàn)略性發(fā)展瓶頸。在房地產(chǎn)企業(yè)項目進(jìn)行項目開發(fā)產(chǎn)品定位階段，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，房地產(chǎn)企業(yè)必須要用科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度來研究和了解城市建設(shè)發(fā)展的總體規(guī)劃情況，及時掌握當(dāng)年或近期內(nèi)城市建設(shè)發(fā)展的意向。要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃擬定新開發(fā)的項目意向，切實(shí)加強(qiáng)市場調(diào)查研究，掌握消費(fèi)者心理，以便生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品來滿足用戶的需要，以便達(dá)到企業(yè)制定的發(fā)展和戰(zhàn)略目標(biāo)，并取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益。從實(shí)踐來說，每個城市都有地段位置差別，市區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)地段位置是不同的，再加上人口分布的差異，使這些地段的土地市場營銷價格有很大差別。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在市場開發(fā)過程中，要應(yīng)盡量選擇好的地段位置，在城市發(fā)展的主要方向上搞連片的綜合開發(fā)。并抓住市場營銷特點(diǎn)和機(jī)遇，生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品是非常重要的。

②努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的各項指標(biāo)，優(yōu)化節(jié)能設(shè)計。項目產(chǎn)品定位后，在進(jìn)行項目規(guī)劃方案產(chǎn)品設(shè)計時，一定要由專業(yè)設(shè)計人員、專業(yè)策劃人員、專業(yè)銷售人員、專業(yè)施工管理人員、以及公司決策層高管組成的專業(yè)小組仔細(xì)推敲產(chǎn)品的戶型、功能、面積、采光，通風(fēng)、經(jīng)濟(jì)性、開發(fā)周期等各項指標(biāo)，同時要認(rèn)真考慮建筑產(chǎn)品的節(jié)能指標(biāo)，因為我國是個人口大國，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的日益提高，社會資源的需求越來越大，同時，社會資源的浪費(fèi)也越來越大，因此在房地產(chǎn)開發(fā)的項目產(chǎn)品規(guī)劃方案設(shè)計時，就要充分考慮產(chǎn)品的節(jié)能設(shè)計，優(yōu)化節(jié)能設(shè)計，這一要求，既是建立節(jié)約、環(huán)保型社會的要求，同時也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡的社會義務(wù)。因此，專業(yè)小組要通過大量的市場調(diào)查，了解當(dāng)前本地市場的需求，同時借鑒本地一些目的成功開發(fā)經(jīng)驗，只有這樣，規(guī)劃方案產(chǎn)品的確定才是科學(xué)地、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亍⒛芙?jīng)得住市場的選擇，也才能使產(chǎn)品的各項指標(biāo)最終達(dá)到合理的地步。

③貫徹產(chǎn)品的各項指標(biāo)，加強(qiáng)施工管理。

在規(guī)劃方案產(chǎn)品設(shè)計確定后，即可進(jìn)入規(guī)劃產(chǎn)品施工圖設(shè)計，在施工圖設(shè)計時，要認(rèn)真貫徹項目規(guī)劃方案確立的各項指標(biāo)，認(rèn)真處理好產(chǎn)品安全性與經(jīng)濟(jì)性，舒適性的關(guān)系，即在保障建筑產(chǎn)品的安全使用的前提

下，從結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)計到水電配套設(shè)計都要體現(xiàn)規(guī)劃方案產(chǎn)品定位的各項指標(biāo)，不要任意刪減或增加。在項目施工階段，要把產(chǎn)品定位時的開發(fā)周期以及質(zhì)量要求指標(biāo)，分解為各階段指標(biāo)，與工程施工單位簽定合同時，就要把工期和質(zhì)量做為一種目標(biāo)要求明確寫入合同中，并在后期的施工階段中進(jìn)行過程跟蹤考核。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做為項目開發(fā)主體，要認(rèn)真關(guān)注建筑產(chǎn)品施工質(zhì)量，對可能影響建筑產(chǎn)品后期使用的工序，如可能引起跑冒、滲、漏等現(xiàn)象以及門窗密閉不嚴(yán)、開啟不靈的工序要加強(qiáng)監(jiān)督。這些問題看上去雖小，但對居民的房屋正常使用都有不可忽視的影響，嚴(yán)重時，由于居民的報怨還可影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場形象，因此要認(rèn)真加以重視。目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)因在施工管理中忽視了上述重點(diǎn)環(huán)節(jié)和工序的管理，而導(dǎo)致后期由于滲、漏水、窗戶和門密閉不嚴(yán)，開啟不靈，居民意見很大，進(jìn)而造成企業(yè)形象受損。

4建立完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，提高物業(yè)管理水平。現(xiàn)在，消費(fèi)者購買商品時，不僅需要優(yōu)惠的價格，更需要優(yōu)○

質(zhì)的質(zhì)量和服務(wù)，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品住房來說，完善的售后服務(wù)無疑更是消費(fèi)者考慮的重點(diǎn)，沒有哪位住戶愿意去購買一套今天開裂、明大漏水的住得提心吊膽的房子。住房與人民的生活息息相關(guān)，這決定必須建立完善的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。這其實(shí)也是對品牌意識和質(zhì)量體系的有益補(bǔ)充。服務(wù)不僅僅是售后服務(wù)的概念，而是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程。每一個環(huán)節(jié)都要細(xì)心滿足消費(fèi)者深層次的需求，形成人性化的售前售后服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。售前服務(wù)直接關(guān)系到開發(fā)的房產(chǎn)和物業(yè)能否銷售出去，關(guān)系到資金的變現(xiàn)和增值；售后服務(wù)更是維護(hù)品牌，樹立企業(yè)形象的關(guān)鍵。其中尤其是物業(yè)管理，將實(shí)現(xiàn)品牌的后向延伸，使顧客真正體驗到品牌的價值。對物業(yè)的精心管理將最大限度地發(fā)揮物業(yè)的效能，提高用戶的滿意度。從實(shí)踐來說就是在房屋產(chǎn)品竣工交付使用后，開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真做好竣工后質(zhì)量回訪和維修工作，及時解決居民的質(zhì)量投訴，真正做到以人為本，在這一階段，開發(fā)企業(yè)要端正態(tài)度，不要認(rèn)為房屋交付使用后，自己的任務(wù)已完成，就不愿再進(jìn)行質(zhì)量回訪及維修，殊不知這樣造成的后果是隨著質(zhì)量投訴的增多，開發(fā)企業(yè)的形象也隨之受損，因此開發(fā)企業(yè)不僅交付的是房屋產(chǎn)品，也是一種社會責(zé)任。

5進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。目前房產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢明顯，開展技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新，提高產(chǎn)品差異化，○

提高產(chǎn)品的附加值，是房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力的關(guān)鍵。因此項目結(jié)束后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)真總結(jié)，總結(jié)項目中技術(shù)和管理方面的得與失，進(jìn)行不斷提高，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，才能真正在市場經(jīng)濟(jì)中不斷發(fā)展壯大，才能把企業(yè)做大做強(qiáng)。

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第二篇：企業(yè)經(jīng)營管理模式調(diào)研報告

企業(yè)經(jīng)營管理模式調(diào)研報告

就企業(yè)經(jīng)營模式及經(jīng)營現(xiàn)狀等問題，分別對柏巢公司、建安公司和辰旭公司進(jìn)行了調(diào)研，并通過調(diào)研，初步掌握了企業(yè)的基本情況。現(xiàn)將調(diào)研掌握的情況歸納、分析和總結(jié)如下。

一、企業(yè)經(jīng)營模式定位和評估

目前，國內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營管理模式是集團(tuán)通過控制方式進(jìn)行經(jīng)營和管理。其形式主要有資本控制型、戰(zhàn)略控制型、人事控制型、文化導(dǎo)向型等管理模式。前三種管理模式已經(jīng)比較成熟，國內(nèi)外許多企業(yè)都建立了規(guī)范的運(yùn)作形式，但對于集團(tuán)公司的文化管理模式卻鮮有報導(dǎo)。

新星宇集團(tuán)公司采用的是資本控制和人事控制的方式。根據(jù)了解的情況，我們認(rèn)為，建安企業(yè)處在制度管理的層面上，確切地說，處在硬管理，即投資控制、人事控制控制階段。

依據(jù)行業(yè)特點(diǎn)和企業(yè)自身實(shí)際，兩年來，經(jīng)過不斷摸索，新星宇建安版塊初步形成了全面承包的經(jīng)營管理模式。在這種模式下，形成了三種經(jīng)營方式，即總公司——分公司——項目部三級管理的承包模式、個體掛靠承包模式、聯(lián)營和自營的經(jīng)營模式。這三種經(jīng)營模式是建安版塊在市場機(jī)制引導(dǎo)下，根據(jù)本企業(yè)實(shí)際，揚(yáng)長避短，深化改革，立足于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化而發(fā)展起來的，值得鼓勵發(fā)展壯大的經(jīng)營方法和發(fā)展方向。

在吉林省的建筑市場上，建安企業(yè)屬于專業(yè)化的中型建筑企業(yè)。實(shí)踐證明，盡管還有很多需要完善和改進(jìn)的地方，但這類企業(yè)的特點(diǎn)比綜合類建筑業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)得更快，運(yùn)作靈活方便，在建筑施工過程中，參與競爭更靈活并能獲得較好經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)營模式。從目前情況看，這三種經(jīng)營模式，得到了經(jīng)營者的普遍認(rèn)可。

二、基本經(jīng)營管理模式和現(xiàn)狀

（一）基本經(jīng)營模式

在經(jīng)營模式上，建安版塊采用了全面承包的經(jīng)營管理模式的基本形式，簡述如下。

第一，總公司——分公司——項目部三級管理的承包模式

在這方面，建安公司做得比較成功，也很靈活，有分公司直接管理項目，在經(jīng)營中二級和三級管理是靈活的。

這是目前采用的最基本的經(jīng)營模式。分公司負(fù)責(zé)人、財務(wù)、質(zhì)量安全、經(jīng)營負(fù)責(zé)人由總公司派駐。分公司根據(jù)工程情況，每年對管理人員定崗定編，基本采用在公司內(nèi)部招用的方式。分公司實(shí)行承包制，建安公司的分公司每年上繳40萬元管理費(fèi)；柏巢公司的分公司每年上繳10萬元，分公司承攬工程按進(jìn)款額除以0.7的0.5%的標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)。員工的“四險一金”由分公司自行負(fù)責(zé)。分公司負(fù)責(zé)經(jīng)營（業(yè)務(wù)的跟蹤和標(biāo)書的制作，但需要經(jīng)過總公司審核），工程質(zhì)量、安全管理，施工方案編制以及各項目部的管理。

分公司在承包機(jī)制下，有業(yè)務(wù)承接的決策權(quán)，可以根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行有策略的投標(biāo)和承接工程。項目經(jīng)理一般是本企業(yè)員工，同時，也有聘用他企業(yè)有能力項目經(jīng)理的掛靠。項目管理人員主要由項目經(jīng)理自行解決，但分公司在項目部派駐專職的質(zhì)量、安全管理人員（建安采用分片負(fù)責(zé)的辦法）。項目經(jīng)理負(fù)責(zé)項目的具體實(shí)施和作業(yè)班組的招用，并參與業(yè)務(wù)信息的收集、跟蹤。在財務(wù)管理上，統(tǒng)一由總公司管理，分公司和項目部不設(shè)立賬戶；在企業(yè)管理上，項目經(jīng)理享有充分的人事權(quán)，可以相對獨(dú)立地對工程的質(zhì)量、安全、成本、進(jìn)度進(jìn)行控制。分公司和項目經(jīng)理在工程合同簽訂前，先進(jìn)行成本核算，投標(biāo)，但合同的簽訂則由總公司負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)，項目風(fēng)險由分公司和項目經(jīng)理共同承擔(dān)。總公司和分公司有嚴(yán)格的管理制度，總公司定期對項目的質(zhì)量、安全、管理情況進(jìn)行檢查、考評、獎勵或處罰。民工工資一般由項目部負(fù)責(zé)管理和發(fā)放，分公司起督促、溝通和協(xié)調(diào)作用。

第二，個體掛靠承包模式

個體掛靠的，基本屬于分公司的管理行為,但在三項驗收等方面，都接受總公司的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督。分公司根據(jù)企業(yè)的實(shí)際，將工程承包給某個體（不一定是本企業(yè)的職工）。分公司由承包人組建，機(jī)構(gòu)管理人員和項目部管理人員均由其招用，項目經(jīng)理由其任命（或由其本人擔(dān)任項目經(jīng)理），作業(yè)班組由項目部負(fù)責(zé)招用。掛靠項目，每年上繳分公司的管理費(fèi)不低于工程總造價的1.5%。除了重點(diǎn)項目外，總公司基本不派管理人員對項目進(jìn)行管理。分公司獨(dú)立核算，但不設(shè)立獨(dú)立帳戶，資金統(tǒng)一由總公司劃撥管理，項目的墊資和質(zhì)量保證金由承包人負(fù)責(zé)，工程風(fēng)險由承包人個人承擔(dān)，民工工資由項目部負(fù)責(zé)發(fā)放。

第三，聯(lián)營和自營的模式

總公司——分公司——項目部和個體掛靠的經(jīng)營模式是公司架構(gòu), 這種模

式通過公司架構(gòu)來實(shí)現(xiàn)。而自營則是在這種架構(gòu)下的一種謀求發(fā)展的手段，它通過總公司—分公司—自營項目部實(shí)現(xiàn)；聯(lián)營是通過總公司—分公司—掛靠實(shí)體實(shí)現(xiàn)的。

聯(lián)營是根據(jù)工程情況和企業(yè)的實(shí)力，沿用下來的一種成功的合作方式，主要解決資金不足的矛盾，這種方式在建安版塊運(yùn)用的很多。自營是新近采用的獨(dú)立運(yùn)營的經(jīng)營方式，其目的是為了做強(qiáng)企業(yè)，增加積累。通過兩年的實(shí)踐，取得了初步成效。

棚戶區(qū)改造和經(jīng)濟(jì)適用住房，是建安公司今年發(fā)展的重點(diǎn)自營項目。他們采用優(yōu)勝劣汰的方式選擇清分包隊伍，從建筑材料、半成品供貨商的選擇，到對自營項目部采取限額領(lǐng)料的控制，都采取有針對性的措施，同時，加大了管理力度，引進(jìn)了多名經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)人員加強(qiáng)管理，分工明確、嚴(yán)看嚴(yán)管，目前工程進(jìn)展順利。

柏巢公司已著手做的自營項目有6400多平方米，工程總造價約5514萬元。因工程開工較晚，上半年共完成產(chǎn)值698萬元。自營工程采取人工大清包的方式，按平方米造價包死，周轉(zhuǎn)材料及垂直運(yùn)輸設(shè)備均歸分包者。經(jīng)營成效將有突破，預(yù)計自營工程將產(chǎn)生利潤532萬元。

（二）企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀

現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式比較好地調(diào)動了經(jīng)營者的積極性，也是切實(shí)可行的方式，成效也比較顯著。在這種模式下，建安版塊得到了長足的發(fā)展，尤其是建安公司進(jìn)入到了新的發(fā)展時期，成為了集團(tuán)公司發(fā)展的主力軍。

建安公司現(xiàn)有17個土建分公司和一家機(jī)械設(shè)備租賃公司。截止到6月末建安公司累計完成產(chǎn)值17140萬元，完成了計劃的19.5％；在建項目66項，施工面積79萬平方米，其中自營開工項目11萬平方米，累計合同產(chǎn)值62214萬元，完成去年同期的127%。

建安公司在開拓本地建筑市場的同時，在松原、吉林、白山、通遼、包頭、黑龍江、內(nèi)蒙古等地區(qū)擴(kuò)展了外阜市場的經(jīng)營，為建安公司走出省外，奠定了良好的基礎(chǔ)。

柏巢公司有5個分公司，面對激烈的市場競爭，他們不斷探索企業(yè)的經(jīng)營模式，他們從多個方面給予分公司扶持，促進(jìn)這五個分公司的發(fā)展。在做好自營項目的同時，不放棄聯(lián)營項目的運(yùn)作，上半年共對外簽訂工程合同21項。截止6

月末，累計完成產(chǎn)值5407萬元，完成全年計劃的24.58%。

三、建安版塊的發(fā)展方向和建議

經(jīng)營模式的本質(zhì)說到底，就是盈利方法和手段, 也是壯大企業(yè)和賺取更多利潤的方式。既然如此，我們應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確企業(yè)的發(fā)展方向，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際，考慮更穩(wěn)妥、更靈活、更便捷的發(fā)展方式。

第一，堅持自營為主的發(fā)展方向，這是建安版塊今后一個長期的發(fā)展方向，自己承攬工程，自己做項目，增加積累，壯大企業(yè)自身實(shí)力。

第二，朝著品牌輸出的方向努力。目前，建安企業(yè)還停留在靠資質(zhì)尋求合作伙伴的階段。今后，要繼續(xù)打造新星宇品牌，以質(zhì)量、信譽(yù)和品牌求生存和發(fā)展。第三，遵循市場規(guī)律，堅持優(yōu)勝劣汰的法則。對于合作項目，應(yīng)當(dāng)采取大浪淘沙的方式，留下施工能力強(qiáng)、管理水平高和有實(shí)力的合作伙伴。

第四，精簡分公司，不搞盲目擴(kuò)張。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，以及分公司的能力整合現(xiàn)有的資源。建議分公司的數(shù)量應(yīng)當(dāng)控制在10個左右，年產(chǎn)值在1億元以上。一是管理的需要，在管理跟不上發(fā)展步伐的狀況下，企業(yè)做得越大，其危機(jī)也就越多，損失也越慘重。建安公司就采取了果斷措施，限定在7月15日前，各分公司必須將管理費(fèi)上繳，否則取消分公司資格。二是保護(hù)企業(yè)利益的需要，在現(xiàn)有的經(jīng)營模式下，個別分公司經(jīng)營慘淡，甚至連管理費(fèi)都難以上繳。

第五，提高企業(yè)承攬項目的能力。這是企業(yè)資金、品牌、形象、人才等綜合實(shí)力的反映，應(yīng)當(dāng)在創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)工程的基礎(chǔ)上，將承攬工程任務(wù)重心向一類工程項目轉(zhuǎn)移，以此提高承攬工程任務(wù)檔次，進(jìn)一步拓展市場空間。

第六，扶持實(shí)力相對弱公司的發(fā)展。辰旭公司發(fā)展比較緩慢，工程不飽和，集團(tuán)公司可以考慮從工程項目、資金、管理、人才等方面給予一定的扶持，幫助他們盡快發(fā)展起來。

第七，培養(yǎng)優(yōu)秀的工程和技術(shù)人員。在調(diào)研中，柏巢和辰旭公司一致反映，希望增派大學(xué)生，以便培養(yǎng)自己的人才。在這方面，要保證人才的基本待遇，并創(chuàng)造適合其發(fā)展和展示才能的空間。

第三篇：房地產(chǎn)工程管理

房地產(chǎn)工程管理 工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，也是一個實(shí)質(zhì)性的環(huán)節(jié)，怎樣做好工程管理一直是一個困擾房地產(chǎn)開發(fā)商的主要問題。工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，時間是金錢，效率是生命，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本，只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義“造名，更要造實(shí)”，好的名聲必須要好的東西來保證。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價，一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。

那么怎樣去做好房地產(chǎn)工程管理呢？我認(rèn)為方式有三，其

一、選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位。這些單位是工程建設(shè)的先頭兵，好的勘探隊伍能準(zhǔn)確的對土質(zhì)情況進(jìn)行定位，提供合理的基礎(chǔ)設(shè)計依據(jù)，從而節(jié)約工程造價。優(yōu)秀的設(shè)計單位能精確的對房屋進(jìn)行設(shè)計，優(yōu)化工程結(jié)構(gòu)，減少和避免不必要的浪費(fèi)，節(jié)約了工程造價和加快了工程進(jìn)度。其

二、選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理。施工企業(yè)和項目經(jīng)理的素質(zhì)好壞，直接關(guān)系著工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。怎樣去選擇，應(yīng)當(dāng)有一整套的組織架構(gòu)，如：施工企業(yè)資質(zhì)、施工企業(yè)技術(shù)力量、施工企業(yè)機(jī)械設(shè)備、近三年的工作業(yè)績、企業(yè)可靠度和誠信度、項目經(jīng)理資質(zhì)、項目經(jīng)理素質(zhì)及能力、員工素質(zhì)及能力等，只有多方面了解和掌握這些信息，加大篩選的力度，才能為我們選擇優(yōu)秀的項目班子提供合理的依據(jù)。其

三、建立高效合理的管理模式。這種模式雖是一種廣泛的行為，但也可進(jìn)行系統(tǒng)的分類，如：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。工程材料主要是指工程甲供材，我們要加大甲供材的市場調(diào)研，多方面進(jìn)行比較和區(qū)分，合理的選價和選材，嚴(yán)把材料質(zhì)量和數(shù)量關(guān)，提高材料的供應(yīng)速度，這就同時加快了工程進(jìn)度、提高了工程質(zhì)量和降低了工程成本。工程隊伍是工程建設(shè)的主體，要對工程隊伍進(jìn)行行之有效的管理，如：合理的施工組織設(shè)計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進(jìn)度和工程質(zhì)量。工程資料是工程的檔案，記錄著工程建設(shè)的整個過程，表現(xiàn)著工程特征。真實(shí)具體的做好工程資料，能切實(shí)反映工程質(zhì)量的好壞，為工程質(zhì)量的評定提供了合理的依據(jù)。

第四篇：調(diào)研報告：建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式的困境及創(chuàng)新

建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式的困境及創(chuàng)新

摘要：現(xiàn)階段我國的全面改革有了進(jìn)一步深化，在諸多領(lǐng)域的改革都如火如荼的進(jìn)行著，建筑施工企業(yè)的經(jīng)營掛辦理模式的創(chuàng)新就比較關(guān)鍵。本文主要就建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新需求和出現(xiàn)的困境進(jìn)行詳細(xì)分析，然后結(jié)合實(shí)際探究經(jīng)營管理模式創(chuàng)新的策略。

關(guān)鍵詞：建筑施工

經(jīng)營管理模式

創(chuàng)新

引言

通過加強(qiáng)建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新，就能有助于建筑企業(yè)在市場發(fā)展中的競爭地位提升，為建筑企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。對建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理模式加強(qiáng)理論研究，對實(shí)際發(fā)展有著十分積極意義。

一、建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新需求和發(fā)展困境分析

1.建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新需求分析

建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新有著其實(shí)際需求，這是建筑企業(yè)現(xiàn)代化企業(yè)制度建設(shè)發(fā)展的需求。在當(dāng)前的建筑施工企業(yè)的招標(biāo)承包制度下，已經(jīng)逐漸的向著市場化的方向邁進(jìn)，在經(jīng)營的意識思想觀念等方面都有著改變，在這種環(huán)境下，不斷進(jìn)行建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新就顯得尤為重要。只有將施工企業(yè)的經(jīng)營管理模式進(jìn)行積極創(chuàng)新，使之能夠和時代發(fā)展要求相契合，才能保證建筑施工企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新，是時代發(fā)展要求，是市場的完善的需求，充分重視經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新發(fā)展，才能保障建筑企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2.建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新的困境分析

建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理模式創(chuàng)新中，還有諸多影響因素阻礙，由于施工企業(yè)的管理體制在當(dāng)前還沒有得到完善化，會對企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新有著阻礙。實(shí)際經(jīng)營管理中沒有注重對施工企業(yè)的管理工作優(yōu)化，有的施工企業(yè)為能在成本上得以減少，就對管理部門進(jìn)行了撤銷，從而造成管理的整體水平不高。在具體的管理過程中存在著職責(zé)不清以及操作不規(guī)范的問題，不能有效實(shí)現(xiàn)科學(xué)合理化的管理。

建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理中，資金的缺乏是重要的阻礙因素。由于在具體的經(jīng)營管理中，資金的支持是最為重要的，缺少了資金的支持就必然會影響到管理的質(zhì)量水平。而從建筑施工企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營管理的現(xiàn)狀來看，沒有注重整體的戰(zhàn)略把握，經(jīng)營活動開展沒有科學(xué)合理的呈現(xiàn)，這就對施工企業(yè)的良好發(fā)展有著諸多的不利。

另外，施工企業(yè)經(jīng)營管理的創(chuàng)新意識不強(qiáng)。沒有將先進(jìn)的管理理念和方法在具體管理中加以應(yīng)用，這就造成了經(jīng)營管理的效率水平相對比較低下，沒有從整體上將建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理水平提升。面對日益嚴(yán)峻的市場發(fā)展環(huán)境，施工經(jīng)營管理就愈來愈重要，在這一方面沒有得到重視，就必然會影響企業(yè)的正常發(fā)展。

二、建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新策略探究

1.建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新原則

建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新，要能遵循相應(yīng)的原則，這樣才能保障經(jīng)營管理模式的作用充分發(fā)揮。要能在經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新過程中，和實(shí)際的生產(chǎn)力發(fā)展能夠得以適應(yīng)，還要能夠和市場的發(fā)展需求緊密結(jié)合。在這些原則上充分重視，才能真正的促進(jìn)建筑施工企業(yè)良好發(fā)展。

2.建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理模式創(chuàng)新策略

第一，從企業(yè)經(jīng)營管理的思想觀念上加強(qiáng)創(chuàng)新。要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新，就要從思想觀念上及時轉(zhuǎn)變，對企業(yè)的管理層的創(chuàng)新意識要加強(qiáng)，管理層要在管理人才的培養(yǎng)以及經(jīng)費(fèi)的投入方面進(jìn)行加強(qiáng)，通過全新的管理模式來加以應(yīng)用。要能將經(jīng)營管理模式和時代發(fā)展的需求緊密結(jié)合，只有在這些方面得到了充分重視，才能為之后的經(jīng)營創(chuàng)新管理的工作實(shí)施打下基礎(chǔ)。

第二，注重對建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理體制的創(chuàng)新。只有在良好科學(xué)的體制保障下，才能有利于具體的創(chuàng)新措施得以落實(shí)。這就使得創(chuàng)新必須能夠和經(jīng)營管理的原則以及企業(yè)自身發(fā)展的特征相結(jié)合，在企業(yè)的內(nèi)部制度方面加強(qiáng)創(chuàng)新，進(jìn)而構(gòu)建一個科學(xué)規(guī)范合理化的管理體系。還要注重企業(yè)的管理層次和項目管理層次的區(qū)別，對兩者的特征能有詳細(xì)的了解，在戰(zhàn)略性的指導(dǎo)上以及過程管理層面得到加強(qiáng)。

第三，加對建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理中用人機(jī)制的創(chuàng)新。對人才的科學(xué)應(yīng)用，才能真正促進(jìn)企業(yè)的經(jīng)營管理水平，這就需要對用人機(jī)制加以改善，將管理模式進(jìn)行優(yōu)化。對人才選拔機(jī)制以及用人機(jī)制都要和實(shí)際的崗位需求相結(jié)合，并要在崗位職責(zé)上加以明確化、具體化。注重對管理人員的專業(yè)化培訓(xùn)，不斷的加強(qiáng)其自身的專業(yè)化水平。從人才方面進(jìn)行加強(qiáng)是比較關(guān)鍵的舉措，對此企業(yè)需要充分重視，為保證公司長遠(yuǎn)發(fā)展和整體提升，不要過于計較對于人才培養(yǎng)的前期投入。

第四，對建筑施工企業(yè)經(jīng)營管理中的資金管理要能結(jié)合實(shí)際進(jìn)行強(qiáng)化。從這一管理層面來看，資金作為是企業(yè)經(jīng)營管理的重要支持，保障資金的科學(xué)化管理，才能真正的有利于管理的效率水平提升。這就要能在資金的流量出入方面進(jìn)行強(qiáng)化，對經(jīng)營活動以及籌資活動等各個方面都要加以充分重視，注重對資金管理的統(tǒng)一化，要最大程度的減少資金流動風(fēng)險的發(fā)生。

除此之外，對建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新，還要能充分注重經(jīng)營的理念多元化，在手段以及技術(shù)等方面的創(chuàng)新也要給予充分重視。

三、結(jié)語

總而言之，處在當(dāng)前的改革發(fā)展背景下，加強(qiáng)對建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理模式的創(chuàng)新，就能有利于建筑企業(yè)的良好發(fā)展。此次主要從理論層面對經(jīng)營管理的困境以及需要遵循的原則進(jìn)行了簡要分析，然后對相應(yīng)的措施實(shí)施進(jìn)行了探究，希望能通過此次的研究，對我國的建筑施工企業(yè)的經(jīng)營管理水平的提升起到一定啟示作用。

第五篇：淺析房地產(chǎn)項目工程管理

淺析房地產(chǎn)項目工程管理

論文原創(chuàng)性聲明

本人鄭重聲明：本人所呈交的本科畢業(yè)論文《淺析房地產(chǎn)項目工程管理》，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立進(jìn)行研究工作所取得的成果。論文中引用他人的文獻(xiàn)、資料均已明確注出，論文中的結(jié)論和結(jié)果為本人獨(dú)立完成，不包含他人成果及使用過的材料。對論文的完成提供過幫助的有關(guān)人員已在文中說明并致以謝意。

本人所呈交的本科畢業(yè)論文沒有違反學(xué)術(shù)道德和學(xué)術(shù)規(guī)范，沒有侵權(quán)行為，并愿意承擔(dān)由此而產(chǎn)生的法律責(zé)任和法律后果。

論文作者（簽字）：

日期：

****年**月**日

中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

摘 要

2005年以來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，投資額、開工竣工面積、銷售額已連續(xù)數(shù)年的迅速增長。面對如此情景,國家出臺眾多法規(guī)以加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,特別是2011年可說是房地產(chǎn)業(yè)的隆冬。今后房地產(chǎn)企業(yè)可以利用的資源將會十分有限，如何利用有限的資源創(chuàng)造更大的價值，如何提高工作效率將會是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的頭等問題。我國的房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展起步晚,制度不完善，傳統(tǒng)的集權(quán)化組織結(jié)構(gòu)越來越不適應(yīng)現(xiàn)代化的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展,如何在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面對特定的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行更為合理的調(diào)整,提高企業(yè)的資源利用能力和項目管理水平,使其適應(yīng)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，將是企業(yè)面臨的一個重大問題。

關(guān)鍵詞：

1、房地產(chǎn)；

2、項目；

3、工程管理

中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

目 錄

一、房地產(chǎn)項目工程管理含義………………………………………1

二、房地產(chǎn)項目工程管理的現(xiàn)狀……………………………………2

（一）房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀 ………………………………2

（二）房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀………………………………2

三、房地產(chǎn)項目施工管理的對策……………………………………3

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理…………….……………………3

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理………………….………………3(三)房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理………………….………………4

四、結(jié)論…………………………………………………..…………10 致 謝…………………………………………………..……………11 參考文獻(xiàn)………………………………………..……………………12

中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

一、房地產(chǎn)項目工程管理含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效地實(shí)現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)。運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)主要包括成果目標(biāo)和約束性目標(biāo)。成果目標(biāo)是指投資回報率，銷售率等到投資效益指標(biāo)，以及項目的外部功能要求；約束性目標(biāo)指建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電迅、消防等幾十個部門，以及最終用戶消費(fèi)者的相互制約影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確保總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理貫穿于項目的整個開發(fā)運(yùn)營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃管理、設(shè)計管理、施工管理和物業(yè)管理四個部分。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

二、房地產(chǎn)項目工程管理的現(xiàn)狀

隨著人們生活水平和住房品位的提高，小區(qū)建設(shè)需考慮的功能越來越全，配套設(shè)施科技含量越來越高，同時營銷策略、融資方式不斷變化，競爭日趨激烈，國家政策、市場消費(fèi)行為的變化等需要房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)性強(qiáng)、知識面廣、應(yīng)變能力快。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的不僅僅是幾個純粹的開發(fā)項目建設(shè)或者項目銷售,而是處理不斷發(fā)生和變化的項目工程相關(guān)事件或是對紛繁復(fù)雜的各種資源進(jìn)行整合。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)是管理眾多不斷變化因素的系統(tǒng)性平臺。然而當(dāng)前大部分企業(yè)對房地產(chǎn)項目的運(yùn)作采用自主式管理，公司自己組建項目部，組織招投標(biāo)，選擇施工單位，監(jiān)理單位，組織工程實(shí)施、項目試運(yùn)行，選擇物業(yè)管理公司，承擔(dān)過渡期物業(yè)管理和售后服務(wù)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，導(dǎo)致項目質(zhì)量，進(jìn)度，成本，效率不高。不少房地產(chǎn)開發(fā)項目存在著質(zhì)量低劣、交房逾期、空置率高、缺乏與客戶溝通等問題,這表明了當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中項目管理人員匱乏,項目管理水平低下的狀況。要解決這些問題,開發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫,加強(qiáng)對項目制管理的研究和應(yīng)用,把項目制管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理模式,給予積極關(guān)注。

（一）、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)商追求利潤最大化，因而在選擇設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等單位時，往往采用低價中標(biāo)，在合同履行過程中，又常拖欠進(jìn)度款、墊資，中標(biāo)單位對質(zhì)量保證體系缺少經(jīng)濟(jì)支撐。在設(shè)計上，專業(yè)不配套、不齊全；在施工圖設(shè)計上，對方案、套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等方面缺少研究；施工上，層層分包，材料進(jìn)場檢驗、質(zhì)量驗評走過場；售后服務(wù)等方面存在問題大都轉(zhuǎn)嫁給施工單位、物業(yè)管理單位，使問題得不到有效解決，尤其是當(dāng)前市場急跌環(huán)境下對許多房產(chǎn)企業(yè)而言面臨生死考驗。

（二）、房地產(chǎn)項目成本管理現(xiàn)狀

無論是從項目決策階段以及設(shè)計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

本，影響房地產(chǎn)投資效益。

三.房地產(chǎn)項目施工管理的對策

房地產(chǎn)開發(fā)項目施工管理是指從項目開工準(zhǔn)備到竣工驗收的全過程所進(jìn)行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成，所以開發(fā)項目的工程施工管理，主要是以合同管理為手段，運(yùn)用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法，對投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行有效的控制，對開發(fā)項目施工建設(shè)中的技術(shù)活動和經(jīng)濟(jì)活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和合同規(guī)定的目標(biāo)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃管理

規(guī)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”，項目開發(fā)剛開始，千頭萬緒。這一階段的重點(diǎn)工作，就是確定建筑的規(guī)劃方案，此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規(guī)劃方案的謹(jǐn)慎取舍，因為建筑規(guī)劃方案在整個項目開發(fā)中具有極其重要的作用，關(guān)系到項目開發(fā)的成敗，所以必須認(rèn)真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理

設(shè)計理念的先進(jìn)與否、建筑布局的適用效率、結(jié)構(gòu)設(shè)計的規(guī)范合理，對給水、排水、供熱、燃?xì)狻㈦姎狻㈦娪崱⒅悄芑卜老到y(tǒng)等統(tǒng)籌設(shè)計的好壞，都將直接影響工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為此，房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計管理應(yīng)做好以下幾個方面的工作：

1、注重對設(shè)計單位的選擇，切忌因過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計費(fèi)用而選擇素質(zhì)差、缺乏設(shè)計實(shí)力的設(shè)計單位。一定要以《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等國家有關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位承擔(dān)設(shè)計任務(wù)。

2、保持與設(shè)計人員的工作性溝通，隨時掌握設(shè)計的進(jìn)度，及時解決設(shè)計中出現(xiàn)的，需由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定的相關(guān)事宜，同時要把對于項目的設(shè)計要求、希望達(dá)到的目標(biāo)等與主要設(shè) 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

計人員進(jìn)行溝通、探討。

3、要督促設(shè)計單位嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)注重提高工程的科技含量，并按要求進(jìn)行施工圖審查。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以身作則，不要自行變更已審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計文件，以杜絕工程隱患，確實(shí)需要改進(jìn)圖紙時，必須按照有關(guān)規(guī)定程序辦理手續(xù)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理

施工階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金籌資源聚集在一個特定的時空點(diǎn)上來的施工生產(chǎn)活動。它是實(shí)施投資效益的基本環(huán)節(jié)。施工階段的工作，包括施工準(zhǔn)備，如人力準(zhǔn)備，通過招標(biāo)投標(biāo)確定施工隊伍，建材和施工設(shè)備的準(zhǔn)備，落實(shí)水電交通運(yùn)輸?shù)韧獠織l件；組織施工，如在開工之前，建設(shè)單位應(yīng)辦理開工手續(xù)，在向規(guī)劃部門領(lǐng)取開工執(zhí)照后，施工單位方可進(jìn)行施工，在施工過程中，督促監(jiān)理單位工作，協(xié)助施工單位處理施工中常遇到的技術(shù)問題，監(jiān)督施工單位按圖施工，保證工程質(zhì)量等。概括起來，該階段的主要任務(wù)就是通過招標(biāo)投標(biāo)優(yōu)選施工單位，對建設(shè)過程進(jìn)行總體組織、協(xié)調(diào)與項目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全的控制。以及設(shè)計變更管理，合同管理，信息管理等工作。

1、質(zhì)量控制

工程質(zhì)量體現(xiàn)設(shè)計意圖的實(shí)現(xiàn)程度。工程質(zhì)量管理是以合同約定的質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)以及國家規(guī)范為目標(biāo)的監(jiān)督活動。質(zhì)量管理的主要任務(wù)是檢驗施工過程中的材料、工藝是否滿足設(shè)計要求和合同約定。質(zhì)量管理工作主要有以下幾方面內(nèi)容:(1)檢驗原材料,保證材料質(zhì)量

為保證材料質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提出檢驗的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同。有些重要材料應(yīng)當(dāng)在簽訂購貨合同前取得樣品，材料到貨后再與樣品對照檢查，或進(jìn)行專門的化驗或試驗。對砂、石、水泥、鋼筋等原材料必須嚴(yán)格送檢，并出具相關(guān)的檢驗合格的報告。未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的材料禁止使用。(2)檢驗配套設(shè)備

工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗報 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

告等制度；對于主要設(shè)備的試驗和檢查，應(yīng)到到制造廠進(jìn)行監(jiān)督或考慮指定到政府相關(guān)部門進(jìn)行檢查和驗收,并出具相應(yīng)的檢驗合格報告。(3)明確施工過程中控制質(zhì)量的具體措施和評定方法

檢查各項施工設(shè)備、儀器，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差；嚴(yán)格控制混凝土質(zhì)量，設(shè)立水泥、砂、石和水配比的嚴(yán)格計量手段控制水灰比，確保混凝土達(dá)到設(shè)計所要求的相應(yīng)強(qiáng)度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質(zhì)量是否可行；混凝土試塊制作必須現(xiàn)場取樣，其養(yǎng)護(hù)必須與澆筑的混凝土養(yǎng)護(hù)的同等條件下進(jìn)行；制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求實(shí)施。

(4)加強(qiáng)工序驗收、中間檢查、隱蔽驗收和最終驗收

房地產(chǎn)開發(fā)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗收部位，施工方在進(jìn)行自檢基礎(chǔ)上提前通知驗收,且要求通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內(nèi)容、時間和地點(diǎn)。若驗收合格在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工。倘若查驗不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收，有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗，施工方必須按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，嚴(yán)禁在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。(5)確立質(zhì)量文件檔案制度

匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

2、進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度度控制涉及整個項目實(shí)施階段的進(jìn)度，包括設(shè)計準(zhǔn)備階段的工作進(jìn)度，設(shè)計工作進(jìn)度，施工進(jìn)度，物資采購工作進(jìn)度等。進(jìn)度控制是指對工程項目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時間和銜接關(guān)系編制計劃，將該計劃付諸實(shí)施，在實(shí)施的過程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計劃要求進(jìn)行，對出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計劃，直至工程竣工，交付使用。進(jìn)度控制的最終目的是確定項目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)項目進(jìn)度控制的總目標(biāo)是建設(shè)工期。開以企業(yè)進(jìn)度控制主要內(nèi)容有以下幾方面：（1）及時掌握工程建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

定期要求監(jiān)理單位匯報建設(shè)的實(shí)際進(jìn)度并提供必要的進(jìn)度報告，對涉及重大問題及時組織參加協(xié)調(diào)進(jìn)度會，并提供現(xiàn)場會紀(jì)要；掌握檢查進(jìn)度偏差的方法，通過實(shí)際進(jìn)度與計劃進(jìn)度比較，確定進(jìn)度偏差值的大小，以便采取進(jìn)度調(diào)整措施，開發(fā)企業(yè)只對施工總進(jìn)度實(shí)施控制，而無需過多地掌握承包單位具體的作業(yè)進(jìn)度狀況，重點(diǎn)是對工程進(jìn)度的里程碑點(diǎn)的檢查與控制，檢查進(jìn)度偏差的方法，可采用：S形曲線比較法，“香蕉” 曲線比較法和前鋒線比較法。均能直接判定進(jìn)度狀況及進(jìn)度偏差值，并對工期及后續(xù)工作的進(jìn)度影響進(jìn)行分析；參與監(jiān)理單位組織的現(xiàn)場會議，及時掌握掌握施工實(shí)際進(jìn)度，特別是網(wǎng)絡(luò)計劃中關(guān)鍵控制節(jié)點(diǎn)的完成情況，下達(dá)有關(guān)進(jìn)度的決策。（2）籌措資金并及時兌付工程進(jìn)度款

根據(jù)施工協(xié)議條款約定的時間，方式，對監(jiān)理已確認(rèn)的工程量，按其相應(yīng)的單價和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及時兌付工程進(jìn)度款。如不能及時兌付應(yīng)與承包單位勾通協(xié)商，避逸因進(jìn)度款撥付不及時面造成停工，影響總進(jìn)度目標(biāo)工期拖延控制決策監(jiān)督承包單位按批準(zhǔn)的施工進(jìn)度計劃組織施工，定期檢查計劃執(zhí)行情況，采取措施調(diào)整進(jìn)度計劃，避免或減少工期延誤；合同中約定拖延工期的處罰條款，約束承包方的進(jìn)度管理行為。（3）控制工程變更

對施工中所出現(xiàn)的工程量變化，應(yīng)及時根據(jù)承包方的申請，進(jìn)行核準(zhǔn)后，根據(jù)合同文件批準(zhǔn)工期拖天數(shù)擴(kuò)所增加的相應(yīng)費(fèi)用；對合同范圍內(nèi)的工程變更，可隨時指令承包商隨時執(zhí)行，并核準(zhǔn)工程延期及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；對合同外的變更，僅時工程量或款額超過一定的界限，可根據(jù)原工程量清單中規(guī)定工程量的變更限制，適當(dāng)調(diào)整合同單價及批準(zhǔn)工期拖延；對工程性質(zhì)、結(jié)構(gòu)類型、工程規(guī)模及數(shù)量發(fā)生變化的變更，如超合同范圍面在工程范圍內(nèi)，可下達(dá)工程變更指令確認(rèn)新增項目，而不在工程范圍，可協(xié)商重新簽訂協(xié)議。為保證工程順利進(jìn)行盡可能減少或避免在工程建設(shè)實(shí)施過程中發(fā)生變更。因無法避免也應(yīng)在承包商修改工作前提出，避免返工浪費(fèi)和工期延誤。

3、成本控制

為了有效地控制建設(shè)項目投資，業(yè)主應(yīng)在建設(shè)前期確定建設(shè)規(guī)模，采用技術(shù)先進(jìn)，功能合理，經(jīng)濟(jì)節(jié)約的設(shè)計方案，做到投 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

資決策正確；同時，在施工階段做好工程價款結(jié)算的審查與管理，對工程變理及時確定調(diào)整價款，合理處理索賠和進(jìn)行反索賠。施工階段成本控制的主要內(nèi)容包括以下幾個方面：（1）組織對費(fèi)用支出的審核

通過對項目的劃分，將建設(shè)項目劃分到分部分項工程，審查每期個單項工程和分部分項工程清單與單價，按形象進(jìn)度制訂撥款計劃。（2）做好備料款工作

承發(fā)包雙方應(yīng)在合同中約定預(yù)付工程款的時間和數(shù)額，開工后嚴(yán)格按約定的時間和比例扣回。具體備料款的數(shù)額，要根據(jù)工程類型、合同日期、承包方式和材料設(shè)備供應(yīng)體制來確定。備料款的扣回應(yīng)隨工程所需主要材料儲備的逐步減少抵沖工程款的方式陸續(xù)扣回。（3）做好工程價款的結(jié)算工作

工程價款的結(jié)算是施工階段成本控制的主工工作內(nèi)容，它貫穿于施工的全過程。工程價款的預(yù)付與結(jié)算支付，必須實(shí)行監(jiān)理工程師簽證制度，以確保有資金不超付，又能滿足施工進(jìn)度的要求。

（4）做好工程價款調(diào)整的控制工作

在施工過程中，施工條件、設(shè)計變更、合同條件、技術(shù)規(guī)程、施工順序和進(jìn)度安排等的變化引起的工程變更。常因工程變更及材料，勞動力，設(shè)備價格等因素，造成工程價款的增加。對于工程價款的調(diào)整，應(yīng)按合同規(guī)定的有關(guān)方法進(jìn)行。總之施工階段的成本控貫穿于施工全過程，首先應(yīng)預(yù)測工程風(fēng)險及可能發(fā)生的索賠的誘因，采取防范措施。如合同要求及時提供施工場地，設(shè)計圖紙及材料與設(shè)備，減少索賠的發(fā)生，通過經(jīng)濟(jì)分析確定投資控制最容易突破的控制重點(diǎn)。其次在施工過程中做好各方與各項工程的協(xié)調(diào)，慎重決定工程孌更，嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理工程師簽證制度，并按全同規(guī)定及時向施工單位支付進(jìn)度款。最后審查施工單位提交的工程結(jié)算書，對工程費(fèi)用的超支進(jìn)行分析，采取控制措施，并公正處理施工隊單位提供的 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

索賠。

4、安全控制

建設(shè)工程項目職業(yè)健康安全管理的目的是防止和減少生產(chǎn)安全事故，保護(hù)產(chǎn)品生產(chǎn)者的健康與安全，保障人民群眾的生命和財產(chǎn)免受損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在安全管中應(yīng)抓好如下幾方面工作：

（1）審核施工單位施工組織設(shè)計中關(guān)于安全目標(biāo)及安全保證措施，并督促其嚴(yán)格按照審核后的安全目標(biāo)和措施執(zhí)行；

（2）監(jiān)督施工對于安全的投入、安全檢查制度、安全教育制度及現(xiàn)場的安全施工方案，多看現(xiàn)場，做到心里有數(shù)，對于安全隱患及時提出并及時整改，或者以通知單形式責(zé)令施工單位整改，必要時局部暫停施工，絕不能放松。

（3）、制定安全檢查制度，協(xié)同監(jiān)理單位對本項目進(jìn)行普遍檢查，專業(yè)檢查和季節(jié)性檢查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查現(xiàn)場、查隱患、查事故處理情況等；

（4）、定期或不定期召開安全文明施工專項會議，提出問題并落實(shí)解決方案、加深安全教育，將安全隱患消滅于萌芽狀態(tài)之前。

5、工程設(shè)計變更管理

設(shè)計變更管理是一項重要內(nèi)容,變更常伴隨著工程合同價格的調(diào)整及實(shí)施進(jìn)度的調(diào)整,是合同雙方利益的焦點(diǎn)。因此,合理確定并及時處理好項目變更,既可以減少不必要的糾紛,保證合同的順利實(shí)施,又有利于對工程造價的控制。做好設(shè)計變更管理需注意如下題：

（1）建立嚴(yán)格的設(shè)計變更審批制度，切實(shí)把投資控制在合理的范圍之內(nèi)。（2）設(shè)計審核

對設(shè)計修改與變更應(yīng)通過現(xiàn)場設(shè)計單位代表請設(shè)計單位研究審核，設(shè)計變更必須進(jìn)行工程量及造價增減分析，經(jīng)設(shè)計單位同意。設(shè)計變更經(jīng)監(jiān)理工程師會簽后交施工單位施工。（3）按合同管理變更

建設(shè)工程施工承包合同中，均包括工程變更的條款，工程師有權(quán)向承包單位發(fā)布指令，要求對工程的頂目、數(shù)量或工藝進(jìn)行變更，對原標(biāo)書的有關(guān)部分進(jìn)行修改。（4）嚴(yán)格控制變更 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

由于工程變更所引起的工程量變化，有可能造成合同項目投資超出原來的預(yù)算投資，必須予以嚴(yán)格控制，密切注意其對未完工程投資支出的影響及對工期的影響。（5）公平處理變更費(fèi)用

施工條件的變更，往往是指未能預(yù)見的現(xiàn)場條件或不利的自然條件，即在施工中實(shí)際遇到的現(xiàn)條件同招標(biāo)文件中描述的現(xiàn)場條件有本質(zhì)的差異，施工單位向業(yè)主提出施工價款和工期的變更要求，由此而引起索賠。工程變更均會對工程質(zhì)量、進(jìn)度，投資產(chǎn)生影響，因此應(yīng)做好工程的審批工作，合理確定變更的單價、價款和工期限延長的期限，并由監(jiān)理工程師下達(dá)變更指令。

對于參與項目建設(shè)任何一方提出的設(shè)計變更要求和建議,首先交由監(jiān)理單位審查,分析研究設(shè)計變更在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上的合理性與必要性后,提出設(shè)計變更建議的審查意見。一般設(shè)計變更,在業(yè)主授權(quán)范圍內(nèi)由監(jiān)理單位審查批準(zhǔn),報項目部備案,屬業(yè)主授權(quán)范圍外的,由監(jiān)理單位組織審查,項目部批準(zhǔn)；對重要設(shè)計變更由項目部組織最終審查后批準(zhǔn)。

6、合同管理

主要是合同的簽訂以及執(zhí)行的管理，簽訂前審核合同的條款，對于牽涉到質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本的條款的細(xì)化、減少、增加提出建議，對于合同簽訂后，則對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和管理，工期、進(jìn)度款、質(zhì)量以及甲乙方的責(zé)任等與現(xiàn)場對照，有偏差的及時提出并改正。

7、信息管理

主要是施工現(xiàn)場的一些信息收集與反饋，對于建設(shè)主管部門所發(fā)出的信息的收集，了解行業(yè)的動態(tài)對于本工程的影響，主要是工地現(xiàn)場的資料管理，包括圖紙、聯(lián)系函、修改單、合同、計劃書、總結(jié)、預(yù)結(jié)算書、公司發(fā)文、內(nèi)部發(fā)文等等所有紙質(zhì)和電子文檔的整理歸檔，全部文件要準(zhǔn)確、真實(shí)、及時地存檔，做好文件收發(fā)借用等詳細(xì)登記。

8、組織協(xié)調(diào)

主要就是我方與各參建單位、或是建設(shè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，同時也包括與公司或部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，妥善處理好各相關(guān)單位之間的關(guān)系，使各單位和諧共存、融洽互助，可以采取現(xiàn)場調(diào)解或者會議調(diào)解的形式，主要針對各相關(guān)單位的負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，重點(diǎn)協(xié)調(diào)資金問題、質(zhì) 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）

量問題、安全問題和進(jìn)度問題，保證項目生產(chǎn)順利進(jìn)行。

三、中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了一個新的巔峰階段,市場規(guī)模不斷擴(kuò)大,企業(yè)間的競爭異常激烈。面對新形勢,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何搞好工程項目管理,是企業(yè)生存的根本,也是提升核心競爭力的關(guān)鍵。依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理，在項目實(shí)施階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營，加強(qiáng)管理，最終實(shí)現(xiàn)項目工程建設(shè)按時、按質(zhì)、按量地交付使用或銷售，達(dá)到為項目建設(shè)增值的目的。企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競爭優(yōu)勢為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房地產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為前提。

結(jié)論 中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）遠(yuǎn)程與繼續(xù)教育學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）