第一篇：房地產行業的最后總結

關于地產看法的總結

這幾年一直在關注地產的行業模式跟政策，看了挺多資料的，最后來個總結。

房地產剛開始發展的時候，跟所有行業的起步一樣，一個是需求的催生，一個是政策的扶持。從需求來看，1978年到2006年，城鎮人口增加了4億多，每年增加2000多萬，一個強大的需求在推動著房地產市場的強勁發展，尤其是東部沿海的城市，尤其是北上廣深這樣的大城市，人口都是以一種幾何級的速度在增長的，這是強大的需求。一個是政策的支持，政策的支持分很多種，國家對于房地產的支持，在剛起步的時候，真可謂是悉心扶持，開發貸，稅收優惠，消費支持，全方面的支持。經過政府的悉心照料，房地產才迎來了春天，轟轟烈烈的賺了大錢。

這是一個很成功的發展模式，滿足了一代人的住宅需求，地方政府也拿到了基礎建設的資金。如果不是房地產搞的這么好，依賴土地財政，估計現在還修不起那么多的高速公路。這是房地產的成功帶來的積極方面的影響。

需求與政策支持，兩大根本因素推動著房地產的發展速度。所謂需求，就是市場，就是利潤，資本是逐利的，商人是逐利的。

從2006年以后，房價經歷了幾輪大幅度的螺旋式上漲之后，現在已經處于一個比較高的位置，房地產行業本身，也處于一個相對更成熟的階段。

一個行業一旦成熟，利潤空間就會下降，跟經濟學理論描述的一模一樣，不會有哪個行業會有特殊，房地產也不例外。

現在的問題是，需求還在嗎？因為政策這一塊，已經不再需要討論了。一個行業一旦成熟，一旦有很多人愿意去做，政府就沒有必要再給予它優惠了；沒人做的時候才誘之以利，大把人做的時候，就沒有必要再誘之以利了。在過去幾年的時間，一直在討論房地產的調控問題卻遲遲沒有收到效果，原因應該是比較明確的，過去政府一直在以土地參股房地產，在沒有找到更合適的創收方式之前，調控對地方財政來說是巨大的危機（過去的調控無論是財稅政策還是信貸政策，力度都不是特別大）。現在唯一的出路，應該是加大持有環節的成本，就好像種果樹，果樹已經種好了，開花了，以后每年定期收割就行了。慢慢的，房產消費方面的利率會跟市場其他消費貸款的利率會漸趨一致。各種有關房地產的財稅優惠都會取消掉。

那我們現在回到需求方面的問題，需求是一個非常復雜的問題，涉及到人口規模，城市規劃，各類社會資源的分布分配等多方面的因素影響。就好像我們看到的那樣，在過去廣州的房價以比東莞佛山等城市快很多的速度增長，這就是廣州的人口比東莞佛山的增速要快的1廣發銀行朱文錄

多導致的，而天河的房價，又要比南沙增長的更快一些，這是城市規劃的作用，一個區域的發展程度與其相對城市的功能是息息相關的。從房價方面，我們可以看到需求的影子。需求在過去增長的非常旺盛，在未來呢？我認為這個可能是比較大的變量。

政策與需求，是兩個比較重要的因素，還有一個更為重要的影響因素，貨幣，考慮到信貸政策給予地產的支持在未來會小，我認為貨幣這個因素在未來對房地產的吹泡泡作用會弱化，雖然難以改變房地產本身是資金密集型的屬性，但去杠桿的作用依然會較為明顯。（去杠桿是一個很有意思的東西。一個行業一旦強大，具有強的還價能力，它就能從上下游占用資金來提高自己的資本收益；像房地產，主要是占用建材供應商的資金，要求墊資；要求下游的消費者交預收款，預付款就等于是免費使用資金了。去杠桿則是要求開發商用自有資金進行開發，給開發貸的比例較低，也要求給予消費者更少的貸款，更高的首付，更短的還款周期，更嚴格的貸款要求，等于去了地產商的一大資金來源。）

撇開貨幣的因素，從政策與需求看，房地產走向成熟，整個行業發展的增速肯定會下來，包括新開工面積，年竣工面積，都會下來，從高峰下來，步入穩定期。

那么我們來看房地產企業股權/股票投資還有機會嗎？

我在20121227關于房地產的總結是這樣子寫的：考慮到房地產市場逐漸走向成熟、超額利潤不可持續，行業整體利潤回歸合理的長期趨勢，地產的獲利模式由過去的持續擴張逐漸向未來的精耕細作轉變，我們的投資評估也應該由原來的資本持續升值向現金分紅實現資本利得這一標準轉變。

這句話直白的講就是，如果分紅有優勢的話，那可以繼續Hold住，如果分紅沒有優勢，想繼續依靠增速來維持估值，那就變的比較危險了。萬科之所以入股銀行轉型搞社區金融，最大的可能是因為在住宅開發這一塊，已經沒有多大的前途了。一個成熟的行業，利潤是不可能超過平均利潤率的，因為一旦有超額利潤，就會有資本想進來做，競爭消滅超額利潤。

股票投資是一個很有藝術性的工作，我認為股票投資里面最大的風險就是增速的放緩，一個行業，一旦成熟，增速放緩或者停止，帶來的必定是股價的大幅下跌，這個定律在大多數時候都會應驗，考慮到目前地產的估值并不是太高，所以急劇下跌的可能性不是特別大，但是招保萬金等地產公司，可能會迎來一個比較長時間的低迷期；而土地儲備比較多的公司，可能會比較痛苦，面臨土地長期貶值的一種狀況。

我們過去講的成本推動型或者需求拉動型的通脹，或多或少，都是一種貨幣幻覺，而房價，不過是貨幣幻覺在實體經濟上的一種映射，在未來，很大概率幣值會趨向于穩定，經濟2廣發銀行朱文錄的增速會放緩，也會削弱房地產對經濟的支柱作用，讓整體經濟走向一個更加健康的結構。

以后應該會比較少關注房地產，比較少關注股票了，大家也應該將更多的眼光關注到帶給人們更多美好產品和服務的行業里面去，去改善人們的生產生活環境，這個時代會變得更加美好，更加迷人，機會也會更加的多。

3廣發銀行朱文錄

第二篇：房地產行業企業文化

房地產行業企業文化

一、房地產業企業文化比較 企業是一種以經營為手段，以營利為目的的經濟組織。企業這種經濟組織的生存和發展行為的實施同其他社會行為一樣滲透著文化底蘊。企業文化作為企業組織和員工行為的一種精神顯現，更能折射出一個企業綜合素質的優劣。成功的企業都具有強勢文化，即全體員工都從內心深處認同并自覺遵守公司價值觀、制度、行為方式，認可并熱愛公司的標志、品牌形象，企業具有強大的內部凝聚力。因而，培育優秀的企業文化，滋養和提升企業的核心競爭力，是中國企業走可持續發展之路的一種戰略選擇。

企業文化形成使得企業這個團隊中的每個員工已不再是松散的個體，而是對企業的愿景、使命和核心價值有著共同認知的一分子。在企業文化的構成中，“愿景”是企業對未來所想達到的理想狀態的描述，是對未來的期望和追求，它能夠召喚并驅使人們努力奮斗，鼓舞并激發員工全心全意地投入和奉獻；“使命”指出企業努力的重點和方向；“核心價值”則是指導員工日常行為，并且改善對外界環境的適應力和內部協調的一些準則。企業的愿景、使命、價值觀不單單是口號，還必須落實到每個員工的行為中去。

在企業文化的建設上，需要企業的領導者將這一系列的理念融入到企業組織的結構設計，組織的系統和程序，組織的各種儀式，組織的哲學、信條，有關重要事件和人物的宣傳上，企業標示物的設計等方面，使企業的文化理念深入人心，成為每個團隊成員自覺的行為指南。需要強調的是，不同的國情有不同的企業文化，比如中國的企業文化講究親情，日本的企業文化要求忠誠，美國的企業文化重視契約；即使同一傳統文化背景下，不同的企業也有不同的特點，只有適合本企業境況、能有效增強團隊凝聚力，推動企業持續快速發展的企業文化，才可稱得上優秀的企業文化。

當一個企業確立了自己的愿景、使命和核心價值之后，企業的組織機構、組織規則和運作方式隨之與其趨向一致。共同的言行之中，團隊成員之間也會產生共同的感覺，更易于進行開誠布公地交流和溝通，更能贏得相互信任和支持。為了實現團隊遠景目標，企業領導者更注意建立科學的競爭和激勵機制。在這種良性運作機制中，更能體現管理的公平、公正和心從為本，在企業創業的舞臺上，每個人都可以展露才干，在努力奉獻企業的過程中，個人的期望和自我實現的需要大多會得到滿足。當每個人都充分發揮了個體積極性的時候，企業的工作績效將產生巨大的增長。由于良好的企業文化的作用，團隊之間的協作精神會大大增強，企業管理渠道暢通，從而獲得企業管理成本的降低和經營績效的提高。

任何一種企業文化在被團隊認知的同時，還具有一種外向張力。企業的愿景、使命和核心價值，既要傳播，還要每個成員付諸行為。傳播的途徑和手段是多樣的，廣告、宣傳報道、建筑和物品標符、文字描述、口頭宣講等，而且大多數企業都導入CIS進行系統整合和強化，達到眾所周知。企業文化的傳播功效越強，在公眾心目中的影響就越大；當一種優秀的企業文化與一個成功的企業模式形神合一時，這個企業的良好公眾形象就在市場上確立了。優秀的企業文化要求員工：在社會層面上，參與社會公益事業，遵守社會公德；在企業層面上，節約保護企業資源，敢于發表意見，積極參加集體活動；在團隊層面上，做到人際和諧，幫助同事；在自身層面上，積極學習，辦事主動，保護工作環境清潔。這些方面的集中表現就是團隊精神，團隊精神的物化就是企業的品牌形象。具有這種團隊精神的每個員工，都是企業的化身。

我國房地產業是在20世紀80年代市場經濟發展中催生的新興行業，由于幾十年積淀下來的商品房供應短缺引發了20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，因而也使這一新興行業在當時被視為“暴利”行業，蒙上了一層極強的投機色彩。隨著國家1994年～1997年宏觀調控政策到位，我國歷史上空前的房地產泡沫中誕生的各類房地產開發企業受到了徹底的洗

禮，企業從商品房空置帶來的市場壓力中尋求生機，從房地產價格下跌尋求自身的競爭優勢，在擠壓泡沫市場化過程中錘煉了這個新生產業，使業界在痛定思痛后走向成熟。進入21世紀，房地產中比重最大的住宅產業被列為國家新的經濟增長點，成為上世紀末中國經濟軟著陸后啟動內需的重點發展產業，城市居民住宅狀況成為我國全面建設小康社會的重要物質指標，更有上海市等房地產業較發達的城市將房地產列為“九五”規劃的支柱產業，一個資金密集型兼負我國城市改造重任的朝陽產業正崛起在中國大地，在改善人們居住環境的房地產經營中獲得發展，在產業的發展中贏得社會的尊敬，同時也伴生了具有我國特色的房地產企業文化。

從全國范圍來看，以下幾類企業具有較典型的代表性：

1、以萬科地產為代表的具自我更新特征的學院型企業文化。萬科地產是一家從商貿起家，從80年代投資房地產的深圳上市公司，應該說其當時介入房地產時企業基礎并不是太好，但由于它們創造了重視企業品牌打造與推廣，激勵員工學習并張揚個性的強勢企業文化，從而不僅塑造了中國地產的知名品牌——萬科地產，同時也造就了一批業界知名人士，使萬科地產在全國各大城市的房地產中均享有較高知名度，產品的城市覆蓋率與其品牌知名度一樣居全國前列，是我國房地產業中的佼佼者。但是由于其過度地激勵個性張揚與企業資源有限性的沖突，產生強文化下人員高流動率的奇怪現象，因而也制約了萬科地產經營規模的進一步擴大，在所發展的城市的市場份額均不是最大。

2、以中海地產為代表的具有傳統公司優化管理緩慢自我更新半學院型企業文化。中海地產是一家從香港承建業(工程總承包)起家的全國性房地產企業，它從90年代初涉足內地房地產，從行業相關性而言是水到渠成，加上其特有的“中國建筑”背景，工程管理具有明顯優勢，受其在香港從事工程總承包的成功經營模式影響，形成了強調團隊精神，注重產品細節，服務貫徹始終的強勢企業文化，并成功地將其注重工作細節的企業文化稼接到中海物業優質服務品牌。這種強勢企業文化由于過于強調工作細節，使得其企業資源未得到最大的發揮，加之傳統管理企業偏面強調服從精神而限制了員工創造性的發揮的弊端，制約了這類企業的發展，使之產品精細而品牌形象不夠鮮明，經營規模也非最大。

3、以合生創展與珠江地產為代表的具有自我更新管理棒球隊型的企業文化。合生創展是一家專業從事內地房地產開發的香港上市公司，90年代中期與廣東珠江投資戰略合作投資珠江三角洲房地產，兩公司戰略結盟帶來了土地開發、市場策劃、工程總承包、規劃設計、物業管理的資源優化組合，形成了重視工作結果，鼓勵員工創新與學習，包容多元亞文化的企業文化，從而使企業在較短的時間內獲得迅猛發展。正是這種新型的多元企業文化，造就了全國各地房地產業的一個個巨人，多種資源整合極盡其能。但是這種多元的包容性企業文化如何有效地解決主流文化的支配地位，是其持續健康發展須注重的問題。

4、以香港新世界地產為代表的具緩慢自我更新能力學院型企業文化。90年代初期，以新世界地產為代表的一批香港、臺灣頗具實力的上市公司大舉進軍中國內地房地產，由于其外資背景，在國內發展房地產受到諸多政策限制，形成了注重規范運作，激勵員工學習，注重企業長遠利益的企業文化。從而使企業的經營穩健抗風險能力較強。港臺及東南亞在內地投資的房地產公司大部分屬此類企業文化，它們在跌宕起伏的我國房地產市場投入巨資而回報并不高，但從國際環境看，外資企業在內地發展房地產仍規避并化解了這些企業(集團)系統風險。

從上述四例典型的房地產企業文化比較分析可以看出，我國的房地產企業文化處在傳統公司文化，緩慢自我更新企業文化與自我更新企業文化并存的狀態，并且各具特征，這一方面說明市場不平衡，各種企業文化均有其存在的合理性，另一方面說明我國房地產企業文化已經影響著企業的發展，從某種意義上講，企業文化的優良不在于形成時多么超前，多么具有感染力，而更重要的在于企業文化的不斷完善或調整機制，只有建立在自覺更新基礎上的企業文化才最具生命力，偏面地、不適應外部環境的企業文化都將成為制約企業發展的障礙。適者生存是市場經濟永恒的主旋律，正確處理好多元文化包容性與主流文化的關系，是企業適應我國尚欠成熟的房地產市場經濟發展的關鍵所在，偏面的主流文化對多元文化的排斥必將導致企業資源的流失，相反，過于弱勢的無主流文化支配的多元文化將導致企業持續發展能力的下降。

二、房地產營銷的產品策略

隨著人們的生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。在今后相當長一段時間里，我國的房地產業的潛力相當巨大，發展空間十分廣闊，必將是一個持續而穩定的經濟增長點，在我國經濟建設中起著不可忽視的作用。

可以說，這幾年及今后相當長一段時間都是我國房地產業發展的黃金時期，但在市場競爭中，充滿機遇的同時也隱藏著巨大的風險。房地產經營者只有把握好這一機遇，及時調整經濟策略，不斷提高創新意識，才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟，從而將優勢轉化為勝勢。擺在房地產商面前的是機遇和挑戰，如何調整經營策略，在廣闊而激烈的市場競爭中立足并不斷發展壯大，這是每個房地產企業所面臨和亟待解決的問題。

產品策略是房地產企業營銷中的首要問題。具體包括產品組合決策，品牌決策，包裝決策和顧客服務決策等。

1.品牌決策

市場經濟體制的一個重要特征就是競爭比較激烈，精明的商人都已意識到產品的質量是企業的生命。隨著人們生活水平的提高，人們的消費觀念逐步進入“品牌消費”時代。然而，住房這個大宗消費品長期的賣方市場導致住宅產業在粗放型，工業化水平低科技含量少，勞動生產鋁低的層面上進行。伴隨著市場經濟程度的加深，住宅產業的買方市場已經逐步形成，與此同時，房地產的各種改革不斷進行，政策逐步實施，住房已真正成為商品被推進了市廛這個大熔爐。誰能經受住考驗，誰就能占有市場份額。縱觀眼下的房地產市場，不難發現，不少開發商的營銷手段仍然停留在價位競爭呢和區位競爭階段，這種競爭，在過去一段時間內曾是主要的營銷手段，但在現在或是在將來很難有長期的轟動效應和刺激作用。只有品牌競爭才是打動消費者、奪取市場的關鍵。品牌是一種無形資產，能給有價的樓盤帶來高附加值，同樣的產品會因不同的品牌而具有不一樣的價格。

房地產品的品牌即是房地產品的名稱，它對于房地產品的廣告宣傳及其他營銷工作有很大影響。房地產名稱起得好，可以加深消費者對房地產的印象，擴大宣傳的效果。同時也會提高房地產的使用價值。所以，房地產品的品牌（名稱）的取定是房地產營銷好壞的一個不可忽視的方面。

（1）要有一個好的品牌名字 物業是開發商的產品，名牌產品必須有一個很好的名字。這是產品創名牌的前提條件。怎樣才能算是一個好的名字？1.能反映物業的性質 居住的、商業的、商住的、辦公的，要從名稱能開出來。2。能反映物業的檔次，3。能反映物業的環境位置等其他信息 物業“陽光小區”給人的感覺是小區采光好，通風好，是普通檔次的住宅。而從“碧桂山莊”則可以看出此物業是高檔次的，位于環境幽雅的碧桂山下的物業。4。能反映出物業的地點或所處區域，或物業地點的文化背景。具體的命名方法可以采取以下的方法：

1。命名組成一個系列 開發商對所開發物業，有意識地使命名相近或相似，從名稱便可以知道開發商是哪一家，與某個物業是姊妹物業等信息。這樣有助于提高品牌的知名度，提高整體品牌的競爭力。2。結合公司名稱命名 可以與公司名稱相同，也可以與公司名稱中一個字相同的方法命名。但直接以公司名稱來命名是要冒一定風險的。如果物業運作成功，對樹立物業品牌和公司品牌是一箭雙雕；若運作失敗或運作中出現其他不利與物業品牌的情況，處理不好，不僅損害此物業品牌形象，也直接殃及到企業品牌和相關物業。

（2）優質的物業是根本 在此提三個方面的問題：1。規劃和設計要有先進性和前瞻性。以

以往的住宅為例。我國的住宅設計在面積、戶型、結構等方面，這十幾年變化很大，可以說幾年就有一個小變化。如何才能使其不落后，能夠適應社會在未來一段時間的變化，需要開發商與合作者共同探討。在規劃中預留部分空地，留待以后根據社會經濟的發展，園區及周圍的發展情況擇機開發，也不失為良策。2。保證施工質量。這是決定產品一生的另外一個主要方面。我們認為盡管說施工質量是干出來的，但監督也是起著很大作用的一關。除了要選擇信譽良好的施工單位外，更要嚴格管理。不管是自行管理還是委托管理，必須監督施工單位嚴格執行材料驗收、質量管理等各項施工制度和措施，并嚴格執行包括“旁站”在內的完整性，購房者購買的是房產證上所注明的部分，如果開發商僅僅提供了這些，沒有提供完善的配套設施，就等于為購房者提供的是不完整的產品。從表面上看，似乎是沒什么，購房者只是埋怨生活的不方便。這實際上是“隱性”地侵犯了購房者的合法權益。當人們逐漸成為成熟的住房消費者以后，會產生許多糾紛甚至訴訟，“坑害消費者”這一名聲對樹立公司形象是極為不利的。

（3）、良好的售后服務 這是品牌樹立的主要工作。售前售后的態度始終如一是至關重要的。切忌售前顧客是上帝，售后顧客什么都不是。要知道對客戶的良好售后服務是品牌形成不可或缺的一部分。

售后服務包括保修期和保修期后的長期服務（物業管理）。一個產品在國家規定的保修期內完成保修任務是沒問題的，關鍵是占房地產品壽命98%的保修期以后的長期性服務。工業產品的經驗告訴我們，當同一種產品的性能、質量、價格差別不是很大時，產品的市場份額以及產品形象主要是由產品的服務情況來決定的，房地產品也不例外。所以，樹立品牌形象的工作重點在物業管理上。在仍然以自行管理為主的今天，購房者所關心的物業問題就由開發商來解決了。除了建立物業管理組織機構和規章外，我以為重點還要以下幾點工作：1。安全保障 大到國家，小至家庭，都是以安全為先，以居住區來說，應該讓在居住區生活的人有家的安全感。一個丟車失竊經常發生的園區，是不會有好的口碑的。保安巡邏，大型汽車不準駛進園區，自行車、汽車統一停放等管理都是行之有效的好方法。2。公共設施及綠化的 維護及時修繕 開發商在這方面應該舍得花錢，該投入的就要投入。3。為業主提供全方位的售后服務 包括有償和無償的服務。尤其在無償服務方面，本著為居民、方便居民的思想，做好點滴事情。4。積極提煉和樹立園區文化 增強人們對園區的親切感和歸屬感。生活在不同園區的人的層次，感覺、心理反應等不會完全相同，需要我們去體會和提煉，予以升華，予以積極倡導。當居住園區內的人們都有一份這樣的感覺時，物業就會升值，樹立品牌的目的也就達到了。

二、物業管理決策

物業管理決策的內容主要包括物業管理費用決策；物業管理方式的選擇；對物業管理公司的選擇以及對物業管理公司的監督知道決策等。對于房地產企業來說，物業管理在顧客服務中占重要地位，搞好物業管理會產生極大的社會效應和經濟效應。

一般的房地產企業在物業管理方面經常出現入不敷出的現象。針對這種問題可以采取以下七種渠道進行解決：市政府拿一點，區政府出一點，街道自籌一點，市政、綠化、房產部門支持一點，產權單位給一點，開發公司貢獻一點，居民掏一點。除此之外，物業公司還可以通過增加營業性的服務項目來增加收入。

物業管理的服務方式主要有以下幾種：〈一〉常規性服務。常規性服務是綜合服務的基本方式。它將公共的、經常性的、絕大多數業主認為必不可少的服務項目，通過“公共契約”的形式相對固定下來。它的服務范圍就是物業管理企業基本業務和專項業務的范圍，因而搞好常規性服務是物業管理企業生存發展的基礎。〈二〉委托性服務。委托性服務是綜合服務中具有委托代理性質的服務方式。它的服務項目林林總總，十分繁多。它是常規性服務的延伸和

發展；使綜合服務更加豐富多采和別具特色。〈三〉經營性服務。經營性服務是綜合服務中具有多種敬意擬稿職能的服務方式，一般具有規模細膩感和盈利性的特點。〈四〉無償性服務。無償性服務對于樹立物業管理公司的良好形象，增強公司的信譽，促進管理工作的正常開展，都是有利無弊的。

三、房地產行業企業文化建設

中國房地產業從上世紀80年代初起步，期間幾經波折已經從最初的無競爭，價格競爭，發展到今天的品牌競爭，競爭層面提高必然導致行業重新整合，所謂市場經濟適者生存。僅靠企業文化完成不了企業生存發展需要，但是通過優秀企業文化打造強勢品牌必將是今后房地產企業生存發展的重要手段。1.企業文化塑造品牌提升核心競爭力

房地產市場由于同質化嚴重，差異化競爭主要表現在品牌優勢和附加值上，因此，優秀的地產品牌文化已成為房地產項目持久核心競爭力的關鍵因素，并貫穿房地產實踐的全過程。房地產企業的競爭最終就是企業文化的競爭。全國的居住狀況正在從生存型向舒適型轉變，從過去的數量規模型向質量效益型轉變。所以發展住宅文化，提高住宅文化的內涵，是中國經濟發展、住宅建設發展到一個歷史階段的必然要求。而提高住宅文化的內涵，首先企業需要有特有的文化培育企業的核心競爭力，并依靠高性能管理打造產品的高質量，用產品的高質量提升企業的高信譽，創造企業的品牌，提升企業的形象。房地產文化絕不只是一個概念，其更重要的內在含義涉及到企業內在管理、外部形象、消費者的認可度等一系列問題。另外，房地產文化還牽扯到國家可持續發展的問題，房地產建設的可持續發展是在建設中節省資源，建成以后使用中更要節省資源。

然而，目前我國房地產企業在企業形象與品牌創建上還不成熟，主要存在以下幾方面的問題。

第一，多數房地產企業僅僅注重品牌的建設，而忽視了品牌的維護。不少地產企業非常重視品牌營銷，但卻不能提供令消費者滿意的售后服務，導致不必要的品牌資產損耗。不管消費者對錯與否，處理對消費者售后服務的鏈條越長、時間越長，對房地產企業品牌的維護都是不利的。

第二，品牌擴張缺乏長遠戰略。品牌價值評估的一個非常重要的因素是品牌的市場占有能力。地方性房地產公司在向異地擴張時，忽視本地房產的開發，致使競爭對手占據本地市場，從而喪失本地品牌優勢。第三，只有少數房地產企業品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。華潤置業、萬科、中遠等屬于這類品牌。這些開發商品牌企業在打造企業品牌時，不斷開發“項目品牌”，但是，項目品牌的知名度較低。

第四，項目品牌知名度相對于開發商品牌而言，知名度更低。小型房地產開發商，由于其企業品牌不具有震撼力，故只好先打出項目品牌，待項目品牌成熟后，在打出企業品牌，但是，如此而成功發展起來的品牌寥寥無幾。

2、房地產企業文化建設的內涵

房地產企業文化是一種管理文化，它是企業的價值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。

房地產企業文化必須符合科學性，符合經濟管理的規律；必須符合開放性，要面向世界，面向未來，面向全社會的大好市場；必須符合大眾性，要為企業的全體員工，對企業經營管理全過程、全方位服務。誰擁有企業的文化優勢，誰就擁有競爭的優勢、效益的優勢和發展的優勢。

微觀和宏觀兩個角度分析房地產行業建設的熱點要求。

1.房地產企業文化與現代人

企業的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業的進步與人的進步某種意義上說是同時的。而如何為人與企業的結合提供有效的載體和渠道，則是一個企業獲得持久發展所必須面臨的重要問題。因此，房地產企業文化就應運而生。企業人和企業的結合靠的是企業文化。市場經濟確定了人的主體地位，形成了人的全面關系，促進了人的各種文化能力的發展。企業文化為現代企業人全面發展提供了機遇和條件。

房地產企業文化通常代表一系列依存關系的價值觀念和行為方式的總和，這些價值觀念、行為方式往往是為企業內的員工所共有，往往是一個企業通過較長時間的沉淀所留存下來；企業文化這一延續特性也是各種微妙、難以覺察的社會力量共同作用的產物。企業員工通過對企業文化這種延續性知識的學習，把企業的價值觀念和自己的行為方式融合在一起。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業受到褒獎；反之將受到企業無形力量的打擊——這就是企業文化的威力。

2.房地產文化與消費市場

針對房地產行業具體特征要求，房地產企業最終必須與消費市場緊密結合起來，而優秀的房地產企業文化建設正是有效連接二者的橋梁。優秀的房地產文化必須完全與消費市場的品位定位同軌，只有房地產企業內在的企業文化與消費者市場的需求定位二者有機的結合，才能打造一套吸引目標群體的，反映本行業、企業特征的文化體系。尤其需要注意的是，這里所說的消費者市場不但包括針對消費者群體的文化的定位，還包括房地產公司開發的樓盤所處的當地政策、經濟大環境的文化定位。例如天津目前在全國基本處于二線城市的水平，隨著政府推動天津經濟發展步伐的加快，天津XX房地產公司很多樓盤開始打出了國際大都會、國際中心等文化招牌，緊密與經濟政策發展形勢接軌，而且在企業內部文化的建設上，天津XX集團也充分利用目前最先進的管理方法，并斥資100萬美元從哈佛引進了一整套企業文化體系，有效提升了企業的運作效率，提高了市場知名度。

3.房地產企業文化需要法制環境

如同建設行業的工作內容一樣，房地產行業的文化建設涉及面廣，不僅具有顯著的產業特色，而且又與社會文化處處相融。比如建筑文化，其固有的豐富內涵不僅業內人需要研究，而且所有觀賞體驗和享用建筑文化的社會人都有必要掌握若干。有學者提出的城建文化、居住文化、環衛文化、園林文化、環境文化、社區文化、生態文化同樣如此。過去產業文化不發達的根本原因在于，沒有適應產業文化生存與發展的法制環境。改革開放以后，國家法律法規體系的不斷完善，使產業文化的發展迎來了明媚的春光，特別是建設行業專業法律法規的配套產生，為房地產企業文化建設開拓出更加有利的發展空間。

但是，房地產企業文化的法制環境還有待進一步改善，主要表現是產業法規的體系不完善，已有法規調整的范圍和對象也需與時俱進做出相應的修改。這些問題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環境問題不能很好地解決就難以實現產業文化的更新與發展。

4.加快產業立法，推進房地產企業文化建設

從某種程度上說，房地產企業文化是房地產行業群體與個體形象、意識形態與行為準則、信念追求目標與實現手段的綜合體現，但客觀上也存在著地域和個性的差異。比如經濟發達地區或經濟效益好的部門，其房地產企業文化建設的品位與質量明顯高于經濟欠發達地區或經濟效益差的部門；同一群體中不同品質修養的人，對房地產企業文化的認知度和參與度則不一樣，導致的行為結果也不會一樣。由此可見，要使房地產企業文化建設步入健康的發展軌道，就必須建立比較統一的環境模式，這一環境模式的形成，惟一的支撐條件是產業法制化。根據十六大精神，在當前新的政治經濟形勢下，加快產業立法是推進房地產企業文化建設的第一要務。

文化是企業文明進步的標志，文化是一種傳統，是一種機制，也是一種使企業向前發展的力量，是一種塑造人健康發展的力量。因此，我國多級人大和行政機關應把建設產業法工作列入房地產企業文化建設的重要議事日程，通過完善法規體系，努力保障房地產企業文化跟上市場經濟的發展需要，與時代同步，營造房地產行業文化建設的新亮點。

廣州保利地產公司自2000年進入“房地產十強”后，后勁十足，2001年一舉殺入五強，今年公布再次榮升，晉身三甲。

保利花園以其人性化的規劃設計、突出的成套技術運用和超前的智能化管理，通過國家建設部嚴格評審，被評選為“國家康居示范工程”，代表了國內住宅開發以及住宅技術應用的高水準及新理念。

該樓盤采用地中海風格的建筑，瓦藍亮麗的坡屋頂、清新素雅的外立面，隱在綠意盎然的小區中，其出色的建筑風格深受同行和買家贊賞。

一個國有房地產公司在競爭激烈的廣州樓市中，如何能突圍而出，其“力量源泉”到底來自何方？廣州保利房地產公司宋廣菊副總經理快人快語：“公司能夠在競爭激烈的廣州房地產市場生存并得以進步，我想都可以歸結為保利公司的核心競爭力，也就是公司獨特的企業文化。”

宋廣菊說：廣州保利地產公司成立于1992年，公司從成立到現在，都充滿著一種軍隊的文化：如雷厲風行的作風、嚴明的組織紀律性和軍人特有的那種高度自我奉獻精神和責任心等優良傳統均是保利企業文化的重要組成部分。這也是保利得以在競爭激烈的市場中生存、立足、突圍，并取得今日成功的原動力。

第三篇：房地產行業培訓資料

職位背景、現狀及前景

自20世紀80年代后期以來，隨著房地產交易量日益擴大，房地產經紀人從業人員隊伍迅速發展成為一支數以十萬計的職業大軍，在房地產開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務、前期準備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業活動也隨社會經濟發展而進一步拓展，從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產經營開發的全過程，對促進房地產業的正常發展，日益發揮著不可替代的巨大作用。

根據南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于40萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。

近幾年來，本職業已成為常年招聘但總是招聘不足的職業之一，在人力資源市場上是典型的供方市場，缺口較大，就業形勢很好。本職業從業人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達15%以上，即一方面不斷有人進入，同時也有許多人被淘汰出局。與本職業直接相關的專業為“房地產經營開發”和“市場營銷房地產方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。當前，在國內大專院校中，普遍設置有“房地產經營開發”和“市場營銷房地產方向”等專業。

在港臺，本職業是比律師更為人們所看好的職業；在人口流動性較大的美國和西歐，更是最近百余年來平均收入穩居全國前二十名的傳統而又不斷獲得新生活力的職業之一。

由于國內房地產業中新建房勢頭正猛，二手房市場日見廣闊，加上社會上二次置業潮流方興未艾，本職業的前景預期十分良好，預計在未來的20-30年內，從業人員總數將呈幾何級數增長。整個行業從業人員將大幅增加，屬于快速發展的朝陽型職業之一。但由于本職業從業人員所從事的工作內容始終沒有一個完整、準確的界定，加之從業人員素質參差不齊，尤其是一些從業者見利忘義，化經紀為經營，化售房為炒房，干出很多先壟斷房源然后再抬價出售等不規范行為，成為導致當前房價增長過快的一個重要因素。因此，按照房地產經紀人的職業特點，標準化、制度化地建立起規范完整的職業體系和與國際慣例接軌的行業自律體系，制定統一的工作規范，對本職業從業人員素質的提高，整個職業穩定和健康地持續發展，具有十分重要的現實意義。

定義

[] [1]指溝通房地產賣方與買方之間聯系，促進達成交易并從中取得傭金的代理人，聯系人，中間人，經理人或介紹人。

工作內容

（1）采集、核實和分析客戶與房源等信息，設計與管理房號體系，填報和分析業務報表等；

（2）陪伴客戶查看房屋，測算購房費用等；

（3）代理契約鑒證與契稅繳納及權證辦理，咨詢與代理各類房貸事宜，協理房屋驗收與移交等；

（4）申辦租售許可證，調研房地產市場，核算與評估房價，設計價格體系，編制宣傳展示與管理用圖表文件，設計平面安排和處理面積誤差。

[]

職業要求

房地產經營開發、市場營銷房地產方向或房地產相關專業大專以上學歷。人事部、建設部頒發中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書:2002年12月開始，難度大，含金量高。

對市場營銷工作有較深刻認知；有較強的房地產市場感知能力；優秀的表達能力[3]。

[]

職業概況

自20世紀80年代后期以來，隨著房地產交易量日益擴大，房地產經紀人從業人員隊伍迅速發展成為一支數以十萬計的職業大軍，在房地產開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓、抵押、置換及典當等各類經濟活動過程中，以第三者的獨立身份，從事顧問代理、信息處理、售后服務、前期準備和咨詢策劃等工作，而且其從事的職業活動也隨社會經濟發展而進一步拓展，從規劃設計、建造運籌、經營促銷到物業管理的咨詢策劃，全方位地融入房地產經營開發的全過程，對促進房地產業的正常發展，日益發揮著不可替代的巨大作用。

根據南京房地產管理局最近公布的數據，南京地區房地產經紀從業人員數量就有4000余人。以此為基數進行推算，全國本職業現有從業人員不低于40萬人，而且還在不斷擴展之中。本職業從業人員在地域上主要集中分布在全國的大中型城市，但已有向中小型城市擴散的明顯態勢。

近幾年來，本職業已成為常年招聘但總是招聘不足的職業之一，在人力資源市場上是典型的供方市場，缺口較大，就業形勢很好。本職業從業人員的收入較高，但年更新率亦始終很高，達15%以上，即一方面不斷有人進入，同時也有許多人被淘汰出局。與本職業直接相關的專業為“房地產經營開發”和“市場營銷房地產方向”等，間接的有“傳播與策劃”等。當前，在國內大專院校中，普遍設置有“房地產經營開發”和“市場營銷房地產方向”等專業。

在港臺，本職業是比律師更為人們所看好的職業；在人口流動性較大的美國和西歐，更是最近百余年來平均收入穩居全國前二十名的傳統而又不斷獲得新生活力的職業之一。

由于國內房地產業中新建房勢頭正猛，二手房市場日見廣闊，加上社會上二次置業潮流方興未艾，本職業的前景預期十分良好，預計在未來的20-30年內，從業人員總數將呈幾何級數增長。整個行業從業人員將大幅增加，屬于快速發展的朝陽型職業之一。但由于本職業從業人員所從事的工作內容始終沒有一個完整、準確的界定，加之從業人員素質參差不齊，尤其是一些從業者見利忘義，化經紀為經營，化售房為炒房，干出很多先壟斷房源然后再抬價出售等不規范行為，成為導致當前房價增長過快的一個重要因素。因此，按照房地產經紀人的職業特點，標準化、制度化地建立起規范完整的職業體系和與國際慣例接軌的行業自律體系，制定統一的工作規范，對本職業從業人員素質的提高，整個職業穩定和健康地持續發展，具有十分重要的現實意義。

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相關內容

怎樣做好房地產經紀人

若想做一名合格的房地產經紀人，不僅要通曉房地產專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地產開發商和消費者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業中使自己立于不敗之地。

最近幾年，針對房地產經紀人的教育與培訓正在興起，國內最早一批房地產行業培訓講師徐東華先生就曾創辦國內最早的也是京城首家房地產中介行業執業培訓機構“領跑動力（北京）營銷顧問有限公司”，為房地產經紀人以及房地產經紀行業職業經理人提供具有實踐意義的培訓指導。

徐東華先生認為，房地產經紀人如果想做好，起碼應該具有以下特性：（1）對行業的熱愛；（2）強烈的企圖心；（3）能夠承受進入本職業初期承受較大壓力與快節奏工作的能力；（4）鉆研精神；（5）為客戶理財（房產理財、投資指南、信貸理財）的能力；（6）對資源（房源、客源）的累積以及對老客戶資源的二次發掘與轉介紹。房地產專業知識（包括房地信息）

所謂房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務。居間，通俗地說就是作中間人。居間是一手牽兩家：上家和下家，并在兩者之間起一種溝通、促進和平穩的作用。對一個房地產經紀人來說，掌握大量的市場信息是他從事好這項業務的先決條件。這些住處應該包括：房地產有關的法律、法規及相關的政策信息、購買對象變化信息等。在很大大程度上來說，經紀人就是利用信息制造利潤，信息就是他們最主要的資本。如果說居間側重的是信息的話，那么代理就非得要具備專業知識才行。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿于房地產生產各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地產法律、法規、條例的基礎上通曉房地產開發與經營、建筑學、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體地說，一要掌握房地產開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程序、項目可行性研究、工程建設與竣工驗收、資金融通、市場推廣。二要熟悉建筑基礎知識，了解建設工程全過程。三要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規定，以及產權產籍的一些基本知識。四要掌握房地產價格評估的理論和實務。

市場營銷知識

房地產開發到了今天這樣的局面，早就不是幾年前的單一產品競爭了。對于房地產商來說，他們所需要的也不是單純的中介服務，而是能夠提供開拓市場的完善營銷計劃和高超的市場策劃方案的中介服務。房地產市場生產與消費的分離特征，決定了房地產營銷的重要性。房地產在時間、數量、類型、房型、樓層所有權、信息、估價的分離，非得靠市場營銷來彌補。房地產市場營銷組合理論、市場預測和調研方法，乃至產品策略、定價策略、分銷和促銷策略都是房地產市場營銷中心必不可少的東西。要掌握市場營銷知識，就必須掌握市場調研、選擇目標市場、產品開發、產品定價、渠道選擇、產品促銷、售后服務等知識技能。

法律知識

房地產經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水平，但與房地產有關的法律法規是非掌握不可的。我國的房地產業發展得益于房地產法律法規的調整和完善，也就是

說房地產的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。房地產的三部法律《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城市規劃法》以及據此制定的部門規章和地方性法規，幾乎涵蓋了整個房地產事務。作為經紀人不但要掌握房地產方面的法律法規及各級政府部門關于房地產的政策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經濟法、行政法及行政訴訟法、民事訴訟法的知識。舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到經濟合同法、民法通則等法律知識。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理條件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租賃合同以什么方式生效等。代理買賣，就得熟悉《城市房屋轉讓管理規定》、《城市已權屬登記管理辦法》中轉讓的條件、交易程序、產權產籍知識及辦證程序。如果代理發展商，要掌握的法律知識就更多了。近年來時興的房地產律師見證業務足以說明法律知識的重要。房地產經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委托人的合法權益。

金融知識。房地產金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地產開發、經營與管理有著密切的聯系，房地產金融是房地產與金融聯姻的產物。房地產業的發展，要金融業作為后盾，金融業要拓展，房地產業是首選。特別是房改新制度實施、取消實物分房后居民到市場購買住房，經紀人的金融知識就顯得尤為重要。不論是作開發商的全過程代理還是抵押貸款，甚至房地產咨詢業務，都少不了金融知識。一般來說，經紀人應該熟悉國際金融慣例、現行國家金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續、還款方法以及住房分積金等知識。

談判技巧

談判是一門技術，更是一門藝術和科學。它通過談判各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能基本滿意的協議。房地產經紀人的談判也不例外，通過談判完成委托方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使市場的需求得到了滿足。在談判中常見的策略如時機運用策略、利益讓步策略、以誠取勝策略都是房地產經紀人所必須借鑒的。具體到居間或代理業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。對房地產經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產經紀人“該出手時就出手”，還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。但不能使用欺騙手段。

第四篇：房地產行業調查報告

房地產行業調查報告

城環學院 1204班 周春燕 201205059

一．總論

房地產行業是我國國民經濟中一個十分重要又很特殊的產業部門。在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，它不同于建筑業，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一個包括開發、經營、管理和服務等眾多行業的產業部門。它是隨著社會生產力的發展，特別是市場經濟的發展和工業化、城市化進程的加快，應運而生的，并迅速成長為國民經濟中一個獨立的巨大的產業部門。通過了解畢業大學生在地產企業中從事的工作內容及環境，探究對大學生素質的要求,讓即將走上工作崗位的我們做好一定心理準備和應變能力。

二、行業分析

1．房地產行業所涉足領域（1）土地開發和再開發；（2）房屋開發；

（3）地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押；（4）房地產經營，包括房產（含土地使用權）買賣、租賃、抵押等；（5）房地產金融資產投資；

（6）房地產中介服務，包括信息、咨詢、估價、測量、律師、經紀和公正等；（7）房地產售后物業管理，包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修、保安、綠化、衛生、轉租代收代付等；（8）房地產金融，包括信貸、保險等。2．房地產行業主要企業類型

房地產行業中就業崗位比較多的企業主要有五種：房地產開發公司、房地產代理公司、房地產交易機構、物業管理企業、房地產中介機構。

一般來講房地產開發公司注冊資本大多不低于500萬元；有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程、統計和工程質檢專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員才可以申請。而且要擁有開發項目的土地使用證；建立有自己的企業財務管理制度、工程質量安全管理制度、經營管理制度。房地產代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產中介機構。傳統房產代理公司的優勢在于對市場的把握及營銷策劃方面，而日益加劇的市場競爭，使開發商需要專業人士提供項目的可行性分析、發展定位、營銷企劃、銷售組織等一條龍服務。

房地產交易機構注冊資本（事業單位除外），大城市100萬元以上，中等城市60萬元以上，小城市30萬元以上。配備有相應的專職技術人員，大城市應在20人以上，中等城市應在10人以上，小城市應在5人以上。其中，工程技術（房地產相關專業）、經濟、財務負責人具有中級以上職稱，統計負責人具有助理級以上職稱，并有取得執業資格的房地產估價負責人和專門的政策咨詢人員。房地產交易有固定的交易場所，各項業務辦事窗口實行“一站式”服務，即一個窗口收件、一套資料內部傳遞、一次性收費、一個窗口發證。來辦理房地產轉讓（含商品房預售）、租賃、抵押等各項交易手續。

物業管理企業資質一級企業資質標準：注冊資本500萬元以上，具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于30人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書，管理兩種類型以上的物業；二級企業資質：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；

房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介機構咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。地產顧問是中介服務發展到一定階段的產物，當市場需要專業化的操作程序，在呼喚專業化的時候，中介服務就從單單的銷售終端慢慢過度到介入房地產的開發流程，在其中起到“顧問”的作用，保證整個過程的專業化，從而能生產出適銷對路的產品。

三、職業機會 1．職業發展路徑 房地產行業為畢業生提供了不同的工作崗位和多樣化的發展路徑。進入房地產行業后結合自身的特點設計與選擇個人職業發展，許多畢業生經過短短幾年的鍛煉就脫穎而出，有的成為公司的業務骨干，有的走上了公司重要的領導崗位，也有的業績平平依然在自己的崗位上耕耘。較合理的發展路徑如下：

（1）新員工培訓。第一年，大部分公司都有導師制的培養機制，公司為每一位新入職員工配一名導師，導師一方面幫助員工盡快適應新環境，協助解決新員工的職業困惑與職業心理健康等問題。

（2）至各個崗位后還將參加定期的基礎管理類以及專業技術類的培訓：部門業務培訓、工作技能培訓。

（3）職業經理人培訓，表現好的員工都有機會參加職業經理人培訓，提高管理技能、管理水平和商業知識。

（4）專業證書考核。根據自己的學歷和從業時間選擇自己可以報考的資格考試。選擇脫產、半脫產和業余地參加本職專業技術職稱或任職資格證書的培訓。（5）想進入高層的員工就要繼續深造充實自己，可以繼續攻讀學位。公司會根據工作的需要，選送各部門表現優秀的員工到國內、外院校脫產攻讀學位或定向進修。也可以選擇辭掉工作專心的去攻讀學位，根據個人實際情況而定。（6）擁有一定的業績和實力的時候，也就能坐上項目公司經理位置了。2．素質要求

能力是一個人完成任務的前提條件，是影響工作效果的基本因素。每一個行業對人的能力都有一定的傾向性，如果自己的傾向性與行業吻合，而行業又有發展前景就應該予以考慮。不同行業對人才的不同需求標準：IT業看重于知識技術、廣告媒體類看重于個人才華、財務類看重于技能和性格。房地產行業對人才的素質要求與科技類行業不同，更側重于注重個人工作能力。體現在能夠很好的適應環境變化，性情開朗熱情、自信善于交際。在群體中精神愉快、相處自然、常能機智的解脫窘境。在工作和學習上肯動腦筋，常表現出機敏的工作能力和辦事效率。在有壓力的情況下也能出色的完成任務。基本素質要求：

（1）適應力和自我管理能力較強（2）善于捕捉信息、靈活應變（3）時間觀念強

（4）善解人意、勸說能力強（掌握談判技巧）（5）誠實、守信用、樂觀（6）性格外向、人際交往能力強（7）口頭表達能力強和洞察能力強（8）幽默、自信

房地產中介行業1.從業方向：

本規定所稱房地產估價師是指經全國統一考試，取得房地產估價師《執業資格證書》，并注冊登記后從事房地產估價活動的人員。國家實行房地產估價人員執業資格認證和注冊制度。凡從事房地產評估業務的單位，必須配備有一定數量的房地產估價師。房地產估價師必須在一個經縣級以上人民政府房地產行政主管部門審核評定、取得房地產價格評估資質的機構（以下簡稱房地產價格評估機構）內執行業務。房地產價格評估機構的資質等級及其業務范圍，由國務院建設行政主管部門另行制定。房地產估價師執行業務，由房地產價格評估機構統一接受委托并統一收費。在房地產價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人造成的經濟損失，由房地產價格評估機構承擔賠償責任，房地產價格評估機構有權向簽字的房地產估價師追償。

新房、舊房，大房、小房，買房、賣房，換房、租房??房 產成為一種多樣化的商品，其交易也日益頻繁。換幾個地方、搬幾次家，將成為生活中的平常事。可怎么換房、怎么買房，這其中大有學問。有人把房產作為一種投資，越換越增值；有人卻因為一個錯誤的決定，而損失慘重；有人不知行情，舉棋不定。請個估價師作投資顧問，估算房產價值，也許能幫你拿個主意－－房地產估價師就這樣慢慢地走入我們的生活。

消費者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設計、房屋質量、開發商的實力和信譽、合法的手續??價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產更需要一種專業的估價，因為房地產具有獨一無二性和價值量大的特點。不同區位的房產價值相差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環境的變化還會引起房地產價值的變化。房地產作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應的估價費用。

日前，大量二手房上市，消費者需要評估房產的機會增多，房地產估價師也將更有作為。

2.職位職能: 房地產評估 3.職位描述: 房地產評估師 4.崗位職責：

1)配合承接房地產評估項目； 2)負責重要項目的現場查勘和調查； 3)撰寫房地產評估報告。5.任職要求：

4)持有注冊房地產估師資格證書；

5)良好的溝通能力和計算機應用能力，能適應經常出差； 6)具有相關經驗者優先。6.薪酬待遇： ? 年薪制； ? 包住宿。

四．探究房地產銷售對大學生素質的要求

（一）理論調研 1房地產基本知識

房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。2五力分析 所謂五力分析，是著名管理學家波特提出的對于微觀環境進行分析的框架模型。即存在五種力量：供應商，顧客，替代者，新進入者，競爭對手。這武裝那個力量影響著管理者獲取資源以及每日、每周、每月銷售產品的能力，對于短期決策具有重要的影響作用。3關于萬科的企業文化

萬科是是目前中國最大的專業住宅開發企業，是中國首個銷售過千億的地產企業。是個有信念、有理想、有些清高的企業，（因為王石就是這樣，他一直以來的主張就是“為商，不忘為人”）。具有陽光照亮下的體制，不行賄，不做假賬，具有社會責任感，渴望回饋社會，萬科有自己的公益性組織，但是行事很低調，自己投入錢，自己采訪受眾并幫助他們，其中一個為“愛佑童心”，幫助治療有先天性心臟病的嬰幼兒，員工自己做志愿者，自己掏腰包，關心愛護那些需要幫助的人。另外，萬科還主張綠色、環保，零排放、地球1小時的活動萬科都組織參與過，萬科也有專門研究環保的團隊。萬科人際關系較簡單，并且注重員工活動，經常組織員工參加各種活動，在職人員平均年齡35，老板都很平易近人，他們的經理辦公室都沒有門，就是為了拉近老板和員工之間的距離。萬科在業務方面對外溝通較多，主要為投融資，銀行。

（二）地產業對大學生的素質要求

要學會先思考，知道自己要達到的目的是什么，要怎樣做才可以達到，要有責任感，英語四六級水平足夠，多去實習，在實習中做出亮點，好實習之前要有一些小實習做基礎，也許那些小實習是在一些不起眼的企業做著瑣碎的事，但是這積累了一種經驗，有助于找到更好的實習。地產業有很多崗位你的專業是什么不重要，重要的是綜合能力強，面試前先打聽好老板的喜好。在萬科成績、學歷不重要，海歸人士也很少，在國企，成績、學歷重要。關于財務方面，萬科招會計專業的比較多，而招財務管理專業的比較少，可能是每個企業的傾向不同，需要應聘的大學生有會計思維，懂得會計的基本流程，具有快速學習的能力即可，同時使用office軟件的能力很重要。在學校的社團活動中，要“組織”一些活動，而不是只是“參與”，也許將來走入企業，老板也會讓你組織一些類似會議、類似聚餐之類的活動，在大學有一定經驗，有助于在企業中做得更好，得到老板的賞識。

（三）關于地產行業的前景

地產行業是個對國家整體行情依賴相當大的行業，國家的政策對行業的發展起到了很大的影響作用。從2008年以來，房地產行業一直保持的強勁的增長勢頭，在前幾年一度達到了200%的利潤率。但是王石說過，對地產行業來說，利潤率超過50%就是不正常現象，這也就是近一年國家大力調控房地產行業的原因。對于地產業未來的發展趨勢，任何人都無法預測，因為行業的走勢基本上取決于國家的政策的走勢，而政策，是無法預測的，這也就是為什么員工請王石預測一下萬科今后的發展趨勢的時候，王石回答說，天知道。

（四）分析總結

通過以上簡短的分析報告，我們可以大概在頭腦中有了清晰的概念，即房地產行業是一個高風險，高投入，高回報并存的較為特殊的行業。同時，在我國，為了更好，更快推動國民經濟的快速發展，政府政策、投機炒作，供給關系各方面的作用下，房價節節攀升，雖讓政府收入大幅增加，但與此同時，每一位百姓生活的幸福度卻在悄然降低。

我們完成這份報告，不僅是要對我們房地產行業有個充分情醒的認識，同時也是為我們在校大學生以后的就業環境有個更清晰地了解，對自身發展要求有清醒認識，為大家以后的就業發展鋪墊道路。對于大學生在地產行業找工作的問題。地產公司內部，是一個人才流動頻繁，充滿機會的地方，在行業內跳槽的現象很平常。萬科給員工提供了很多的公司內部跨省份的跳槽的機會，員工可以自由申請其他省份的其他職位，一旦面試通過對方決定采用這個員工，所在省份的公司的老總必須無條件放人，就避免了工作出色但是沒有升遷機會的現象的出現。但是一旦踏入了地產行業，將來轉行做其他行業的前輩，很少，只能局限在本行業范圍內。而對于在房地產行業找工作是更容易還是更困難，與房地產的市場行情有很大的關系，做好自身最重要。

還有一年半的在校時間，努力學好專業知識，學一門鉆一門。

第五篇：房地產行業調查報告

房地產行業調查報告

房地產行業調查報告1

誠通地產總經理王嘉敏還稱：“自己有幸能夠在盛世時代從事中國房地產事業，是我很大的榮耀。”

當記者問及各大開發商的如何面對人才緊缺的問題時，各大開發商都先為為自己的團隊和企業唱起了贊歌，還沉浸在世界杯賽的人們應該知道非常時刻贊歌的重要性。

眾所周知，人才的需求與行業的發展密切相關。房地產業初興之時，不少發展商、承建商甚至是剛洗腳上田的農民，所謂的房地產只是“起房蓋樓”，據說是蓋多少賣多少。而如今日漸成熟的房地產業已悄然變為買方市場，樓盤開發講究前期的總體策劃、設計、施工、管理、推廣及后期的環境綠化、小區文化建設等，相應的人才供需矛盾也凸顯出來。

記者在調查采訪時發現，一方面，房地產所謂的高薪誘惑著其他行業蠢蠢欲動的人才，更一方面，一些專業工種要求的人才苦苦難覓，像北京東方太陽城房地產開發有限責任公司公共關系部高玲就對記者說，我們企業一直都在吸納人才，特別是項目工程師，需求相對較大，但沒有多少人才特別合適，北京翰宏基業房地產開發有限公司董事總裁李威、首創置業北京楓樹置業有限公司副總經理尉朝輝、東華實業的控股公司粵泰集團聯合董事會銷售總監梁志鵬在接受記者采訪時均表示，現在房地產行業最緊俏的人才是將項目承擔下來的項目經理，各個企業都急缺專業的復合性人才。

新華聯：新型復合型人才緊俏

雖然是曾是外地公司，但多年在北京的開發經歷，讓新華聯集團的地產業務也名聲赫赫。據一位在新華聯發展多年的負責人說，新華聯對人才的重視程度值得一說。公司始終堅持對人才的培養是個系統工程。只有人才團隊的配合，企業經營的風險壓力才會降到最低。為此，公司在通州區特別修建了近5000平米的新華聯企業人才培訓中心。公司特別重視給年輕人機會，每年會在培訓中心從基層、中層員工中選拔人才。

人才是企業可持續發展的充分條件。現階段，地產界的新型復合型人才還是比較緊俏的，而且最好能夠掌握新的建筑元素和國際化趨勢。據記者了解，就中坤集團來說，公司較缺了解房地產界高科技、建筑技術、能源、生態方面的專家。很多業務因為沒有專項人才做，只能選擇與其他公司合作或者外包出去。這也是中坤集團董事長黃怒波現在比較憂慮的事。

黃怒波：職業經理人必須專業化

黃怒波認為，過去的地產企業多數是江湖式，一個人挑起大旗，象萬科這樣有規模、有系統的企業還是少數。未來的地產人才應該向精細化、專業化、職業化發展，這是地產人才的大趨勢。

目前，很多培訓機構的培訓業務還很單一。一方面，企業成熟發展后需要專業人才匹;另一方面，未來也需要迎合企業長遠發展的人才。這就需要相關機構能夠指導專業人才就業。這也許就是未來地產培訓業的一個重要商機。

中坤一直在尋找非常職業化、懂技術、營銷類的職業經理人，但在實際中如此全面的人才比較難尋覓。首先，空降兵在企業的實際發展中很難成功，不光是舊團隊會排斥;另外新人本身也需要時間適應，很多人缺乏耐心。另外，因為整個房地產市場從觀念和思想上還未形成人才團隊，也未形成科學的薪酬體系。所以，很多人才只選擇薪酬高的企業，缺乏對企業的整體判斷。以上種種原因，讓黃怒波這樣地產集團企業的創始人，都認為本土化培養人才的可行性會更高。

雖然市場的情勢，讓很多職業經理人危機感重重。黃怒波認為，作為職業經理人也應該借位調整，重新衡量和定位自己的核心競爭力。他堅信，不管市場怎樣變，專業化的人才是不會離開地產界的。因為房地產業投入有很高的回報，行業再發展幾十年都沒有問題，而且行業也需要吸納各大城市的專業人才。那些不專業的人，或者只是想撈一筆的人，只能算是過客，匆匆來匆匆走。

華遠：人才培養是個長期系統的工程

對華遠來說，每個員工都是企業事業與財富的擁有者。華遠對員工和人才有著獨辟蹊徑的理念。“現在談忠誠談奉獻，可能讓人感覺有些老套;但你會發現當企業做到的時候，員工自然也會做到。”華遠地產人力資源部總經理李春暉女士如是說。通常，一位面試遲到的應聘者在華遠不會得到第二次機會。

在華遠，培養人才是一個長期系統的工程。從新員工入職的第一天開始，公告會確定新人的業務帶崗人。接下來是三個小時的入職培訓，包括企業文化和規章制度的詳細介紹。

據記者了解，華遠還建立了自己的KSp梯隊計劃，從內部培養管理人才。進入梯隊的員工不僅業績要突出，還必須具有良好的周邊純凈，包括認同企業文化、有管理潛質等。通過相關審核后，人力資源部會出面和員工進行深入的溝通，了解員工對自己的規劃，為員工的成長、發展制定最好的執行計劃。

而在這之后的晉升道路上，員工并非單槍匹馬。他可以選擇高層或中層的管理人員作為自己的導師，而被選擇者必須無條件提供指導和幫助。年終時，這些“后備干部”還必須提交論文，以證明自己在管理方面的思考和技術領域的專業水平。身為企業靈魂人物的任志強還會親自指導，讓新管理團隊早日成長，能打硬仗。

林少洲：職業經理人要有主場意識

現任北京匯超房地產開發有限公司總經理的林少洲，曾是京城地產界卓有成就的職業經理人。在鼓起勇氣選擇創業之后，他又一次證明了自己的價值。回憶自己當初的職業經理人生涯，林少洲頗有感慨。他告訴記者，職業經理人要樹立正確的人生觀，擺正自己的心態。工作把握好可以走向成功，把握不好就是個負擔，認你很累。即使是現在，林少洲加班的時間也是所有員工最多的。但林說，在成長的過程中，你所付出的一切都會讓自己成為最大的受益者。這一點他深有體會。

從《萬科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是機會，才將很多人視為普通的工作做得很出色，讓王石都很有面子。他認為：成功的職業經理人最應該具備的素質是，責任感和信任、專業、學習和創新能力。

經歷了創業的艱辛，今天的林少洲對職業經理人和老板的理解認識，和幾年前大大不同。他認為，現在社會中已經很難分清楚誰是職業經理人，誰是老板了。大家都要做好本職的工作、業務。今天市場的大環境下，意味著未來的房地產市場會進一步細分，而職業經理人的發展空間會更嚴峻，很可能有一批人要轉行。他的忠告是，職業經理人應該有主場意識，除了責任外還要自覺。

根據對行業地毯式地掃描采訪，特制作如下房地產搶手人才排行榜，以茲參考。

NO1：項目管理人才

房地產開發多以項目公司或項目負責制的形式進行，因此需要專業管理者負責項目開發的整個過程，包括前期定位、策劃、規劃設計、工程施工和銷售管理等。項目管理人才由于其涵蓋多個專業、負責整個項目，因而要求人才具有統籌管理的素質、全面的知識結構和高度的工作責任心。目前，經驗豐富的項目管理人才正是人才市場上的稀有資源。

NO2：工程技術人才

工程技術是影響房地產開發質量最為重要的環節。由于該專業進入門檻高、人才培養周期長，因此是房地產開發企業最為重視的人力資源之一。從房地產市場競爭態勢看，開發企業要培養競爭力就必須在產品定位、材料和施工技術上追求創新，工程創新迫切需要專業的工程技術人才。

NO3：資金籌措人才

國家對房地產開發企業貸款政策的調整進一步要求開發企業重視對新的融資渠道和工具的研究，要求更多高質量的懂得資金籌措、營運的人才。據獵頭消息，這樣的人才一直供不應求。

NO4：地產估價人才

房地產估價師需要具備相當強的專業背景，不僅要求熟悉專業知識，了解基本規定，還需要掌握具體操作步驟，在工作中不斷地積累行業經驗，因此目前全國已取得房地產估價師執業資格的人數不足2萬人，僅占房地產估價從業人員的.20%。現階段的主要問題是從業人員素質及專業水平良莠不齊，在制度上還沒有對執業估價師進行細分的機制，尚未形成資深估價師群體。

NO5：市場研究人才

房地產市場不斷成熟，消費者需求多元化、決策理性化，企業競爭層面不斷提升，致使企業迫切需要把握市場動向，包括政策變化影響、產品發展趨勢、需求演變動態等等。只有緊追市場，才能建立競爭優勢，因此專業的市場研究人才是房地產開發企業急需人才之一。

NO6：房地產法律人才

房地產開發、交易是以各方契約為基礎的活動，契約交易以誠信為基礎、以法律為保障。因此，各類房地產企業都需要既熟悉市場和行業，又熟悉法律法規和相關政策的法律人才。我國目前房地產法律中介服務還處于起步階段，既熟知關于房地產的法律法規，又了解關于房地產方面的技術知識的法律人才非常缺乏。同時這類人才也是房地產企業人才爭奪的焦點。

NO7：物業管理人才

物業管理與服務作為房地產業的一個特殊配套工作環節，越來越受到長線經營的房地產企業重視，甚至直接成為房地產企業品牌運作的一個重要組成部分。因為對于絕大多數購房者來說，一個好的物業管理服務是買房以后及入住以后最重要的事，對開發商來說也是最能夠展現和體會其良好售后服務的一面。

NO8：房地產教育科研人才

房地產行業的管理、房地產企業的發展和房地產市場的引導需要房地產科研人才及時地進行總結、研究和預測;所有各類房地產專業人才的成長和培養需要系統的房地產教育。因此，房地產教育科研人才是影響行業有序發展的重要力量。隨著房地產業的健康持續地發展,將驅動許多高校和研究機構，致力于房地產各相關專業教育與科研的提高和發展。這一趨勢將引致出對房地產教育科研人才需求的不斷提高。

NO9：房地產策劃人才

“人若無謀，則事無成。”房地產行業進入新的整合期，對于策劃人才的需求日益迫切。目前房地產策劃人才通常從事某一環節的策劃，如房地產前期開發、后期營銷等，大多數人才尚未接受系統、全面的全程策劃培訓。于是，能夠從事房地產全案策劃的人才已經成為市場的“搶手貨”。

NO10：企業公關人才

房地產行業由于自身的行業發展特點，企業與政府部門之間、媒體之間以及社會各種不同團體、單位、個人的聯系非常多，以往一般企業只是設立了一個所謂的“外聯部門”打理與外界的關系，更多的只是停留在跑跑手續、通通關系、做做門面的層次和階段，離真正“企業公共關系”的境界差得很遠。而隨著房地產行業的成長，希望可持續發展的企業必定要把企業的公共關系管理納入工作日程，企業公關人員的培養也就越來越受到房地產企業的重視。

房地產是一個業務門類極其廣泛的行業，要使企業高效運作，當然不能缺人，特別是“一專多能”的復合型人才。

重視人才，首先必須創造一種使人才脫穎而出的機制。完善對人才的激勵和考核監督機制。與其花重金“挖他人墻角”，還不如加強自身隊伍的建設，提供穩住人才的環境。

房地產行業調查報告2

一、前言

20xx年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。20xx下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場的調控政策。

一是國家已經將支持房地產業穩定發展作為保增長的重點產業，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭20xx年經濟增長保持在8％以上，在就業和居民收入增長方面基本穩定了預期。隨著經濟適用房和限價房大量入市，20xx上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉向寬松，開發商迎來了又一春，房地產市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。

二、全國20xx年房地產市場形勢分析與展望

1、全國房地產開發企業完成投資及增速情況

統計局公布的最新統計數據表明，全國房地產開發本年完成投資億元，比去年同期增長：xx；全國房地產住宅商品房開發本年完成投資xx億元，比去年同期增長：xx；統計數據表明20xx年，全國商品房銷售面積達到萬平方米；銷售面積增速為％。

2、習水縣房地產開發企業完成投資及增速情況

統計局公布的最新統計數據表明：習水縣房地產開發本年完成投資億元，比去年同期下降；全國房地產住宅商品房開發本年完成投資xx億元，比去年同期下降xx％；統計數據表明：習水縣商品房銷售面積達到xx（萬平方米），銷售面積增速為xx％。

國家發改委數據顯示，從有關數據來看，房地產在經過了前一段時期調整后，已經率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數來看，已經份開始環比上升。全國房價已連續五個月上升，房地產開發投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產開發的國內貸款和個人按揭貸款大幅增長。

三、習水縣房地產開發投資情況

從去年1月份開始，習水縣房地產市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據統計，1至4月份習水縣城區銷售數據分別為xx套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區銷售量達到了套，到6月份時，這個數據是套，其中120－144平方米的戶型占了三分之一，100－120平方米的.戶型占了近四分之一。除#上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產市場的關注度大為上升。

隨著房市的火爆，各品牌開發商現有樓盤基本銷售完畢。多家開發商表示，將加快現有項目的開發力度，新盤開發將盡快上馬。業內人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優質樓盤的住房銷量穩步上升，同時，政府給予開發商的一系列優惠政策，減小了后續項目開發的壓力。20xx年下半年，新開發投資項目面積約平米，有實力的開發商都會加快施工進度，盡快啟動后續項目開發。在20xx年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。

四、20xx年住房市場價格形勢分析

1、政府關于促進房地產健康發展的意見

20xx年，市政府出臺了《關于進一步促進房地產業加快發展的意見》（以下簡稱《意見》）。

一、實行購房優惠政策

（一）對個人購房實施補貼。

（二）實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。

（三）實行房地產交易相關費用優惠。

（四）調整住房公積金貸款政策。

（五）實行銀行貸款利率優惠。

（六）支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。

（七）實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規定申請遷入辦理習水縣城區戶籍，相應可辦理子女入學等手續。

2、支持房地產企業發展

（八）減少城市基礎設施配套費。

（九）對行政事業性收費實行“一費制”。

（十）降低水電氣有線數字電視安裝費。

（十一）盤活存量建設用地。

（十二）鼓勵房地產信貸投入。鼓勵商業銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產企業的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現困難的企業和項目貸款給予重點傾斜。（十三）加大稅收支持力度。

3、營造良好發展環境

（十四）提高服務效能。為開發企業和購房者提供優質服務。

（十五）強化市場監管。

（十六）加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優勢特征，優化市場交易環境。

（十七）加大督查力度。加強房地產政策執行情況的督查督辦。

這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠；開發商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現有房源，減輕自己的資金壓力；政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經濟的發展。

目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態；同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。

房地產行業調查報告3

一、我市房地產行業發展的趨勢和動向

目前，我市注冊登記的房地產企業有1083個，其中××市區774個，市直屬企業144個。正常運行的公司約有60—70家。從調查分析的情況看，我市房地產業發展有以下幾個趨勢。

（一）私有制、股份制房地產公司成為該行業的主流。目前我市房地產企業的經濟性質以私有、股份、有限責任居多，約占全市房地產企業的80%左右。非國有企業的納稅人素質參差不齊，納稅意識較低，主觀偷稅和非故意偷稅的可能性都比較大。

（二）市區內房地產開發的重心轉移。主要轉向舊城改造、城中村改造、大中型工業企業、院校搬遷等方面，而且時間和項目比較集中。

（三）新項目開發地向市區邊緣轉移。主要表現為由市中心向市區邊緣、由大城市向小城市發展。隨著城市改造的深入，以及有關房地產開發相關規定的不斷規范，我市原有易開發資源萎縮，現有的可開發資源多集中在舊城改造項目中，由于開發成本過高，關系錯綜復雜，相當一部分房地產企業開始選擇地價相對便宜的城鄉結合部或經濟較發達，有賣點但房地產業尚在起步階段的小城市、縣級市的區域，謀求進一步發展。

二、房地產企業項目運作及會計核算特點

（一）項目運作的程序

一個房地產項目從開始立項到銷售結束大致分為三個階段：

第一階段（開工前期）：通過土地交易中心組織的土地掛牌、招標、拍賣程序獲得土地的使用權→取得計劃委員會印發的正式計劃書→規劃部門批準的→建設用的規劃許可證和建設工程規劃許可證→土地主管部門核發的建設用地批準書→建設局核發的建筑工程施工許可證（其中在核發施工許可證時，建設局將對房地產企業所開發項目的'施工圖、設計合同、施工合同、勘察合同、分包合同、監理單位以及資金量是否備足等情況進行審查）。

第二階段（組織施工期）：通過正式的招標程序，組織安排施工企業進場施工。

第三階段（預售期和產權轉移期）：根據國家規定的完工程度或投資比例，辦理預售證組織房屋銷售。預售房屋時必須取得房屋主管部門批準的預售許可證。房屋產權移交給購買者，必須到房管部門辦理產權交易手續。

（二）會計核算特點：

1、收入核算

房地產企業其主要經營收入項目包括“土地轉讓收入”、“商品房銷售收入”、“配套設施銷售收入”、“代建結算收入”、“出租產品租金收入”。

2、開發成本核算

（1）開發成本核算的內容。前期費用（征地費、拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、土地契稅、土地出讓金）；開發成本（建筑安裝工程費、材料費、配套設施費、配套費）；開發間接費用（為開發產品而發生的工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞保費等）

（2）開發成本核算及結轉的方法。目前多數房地產企業結轉開發成本的方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

由于房屋開發的自身特點，單位造價的形成會出現計劃成本與實際成本之分，即：前期開發成本費用高，中后期開發費用減少，而且大量公共配套設施需在總銷售面積中分攤，項目的開發周期一般又在1年以上；所以財務在核算銷售成本時，項目早期會出現對計劃預算的開發成本采取預提方式，隨著中后期成本支出逐漸減少，開發成本的結轉才會與實際最后成本逐漸接近，最后在工程辦理竣工結算后，企業財務再根據“工程價款結算單”對預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品的成本。

（三）稅金的計算特點

房地產企業在稅金計算有別于其他行業的特點有：

1、房地產企業采取預收款或預收定金方式，轉讓土地使用權或銷售不動產的，月末按“預收帳款”貸方發生額的5%交納營業稅及附加，對出租開發產品的出租收入，按5%交納營業稅，同時按規定交納城建稅和教育費附加或房產稅。