第一篇：2014下半年房地產(chǎn)走勢及政策建議

2014下半年房地產(chǎn)走勢及政策建議

2014年以來，中國房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了一些新的變化，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)回落，新開工面積和銷售面積均低于上年同期，一些城市的個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目還下調(diào)了銷售價(jià)格。如何看待上半年房地產(chǎn)市場形勢的一些新變化？這種變化是趨勢性的還是階段性的？房地產(chǎn)市場是否還具備平穩(wěn)發(fā)展的條件？如何進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策？本文將就這些問題展開討論。

上半年房地產(chǎn)市場主要運(yùn)行指標(biāo)明顯回落

1-5月份，房地產(chǎn)市場主要運(yùn)行指標(biāo)明顯回落。其中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比一季度回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落5.9個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開工面積59912萬平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄6.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降8.5%，降幅較一季度擴(kuò)大3.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額23674億元，同比下降8.5%，降幅較1-3月擴(kuò)大3.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比一季度回落3個(gè)百分點(diǎn)。

從價(jià)格變化情況看，5月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。5月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。總體來看，4月份以來，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比下降的城市開始增多，5月份價(jià)格環(huán)比下降的城市開始顯著增加。

今年以來房地產(chǎn)市場形勢變化的主要原因

今年以來房地產(chǎn)市場主要運(yùn)行指標(biāo)的明顯回落既有發(fā)展階段的原因，也有市場自身調(diào)整的因素，還有受政策影響的原因。從發(fā)展階段看，根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，即目前中國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、德國等典型經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會(huì)出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)市場也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。借鑒日本等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房市場發(fā)展規(guī)律，可以判斷中國住房建設(shè)的峰值已到，因此，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落、包括房地產(chǎn)新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著中國房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)市場也正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。

今年以來房地產(chǎn)市場主要運(yùn)行指標(biāo)的明顯回落還與市場自身運(yùn)行情況有關(guān)，特別是與近年來市場供應(yīng)量快速增長有關(guān)。2010年以來中國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達(dá)到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量尤為顯著。由于市場供應(yīng)量過快增長，市場競爭加劇，一些資金鏈較為緊張的房地產(chǎn)企業(yè)為加速回籠資金率先降價(jià)促

銷，今年以來，一些率先出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的城市均是近年來供應(yīng)量增長過快的城市。

從政策因素觀察，今年以來房地產(chǎn)銷售量的明顯下降主要受銀行貸款利率提高及其更加謹(jǐn)慎地發(fā)放住房貸款的影響，此外，現(xiàn)行的稅收和限購政策在抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí)，客觀上對數(shù)量龐大的改善型需求者也帶來較大影響，增大了改善型需求者的購房成本，抑制了改善型需求的釋放，也加大了市場的波動(dòng)。

對下半年房地產(chǎn)形勢的基本判斷

從目前房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況觀察，如果房地產(chǎn)信貸等政策不發(fā)生大的變化，預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年，房地產(chǎn)市場銷售情況仍不樂觀。

下半年房地產(chǎn)市場銷售狀況將主要取決于金融信貸等政策。房地產(chǎn)市場的銷售情況主要取決于居民的購房意愿和住房支付能力。雖然目前中國城鎮(zhèn)居民戶均住房套數(shù)已達(dá)到1套左右，住房短缺的問題基本解決，但也要看到，在現(xiàn)有存量住宅中，住房成套率（同時(shí)擁有廚房和衛(wèi)生間）只有80%，住房舒適度不高、配套設(shè)施不健全等問題仍比較突出，居民持續(xù)改善居住條件的愿望仍很強(qiáng)烈。居民的住房支付能力主要取決于首付和按揭貸款情況。由于居民的收入在短期內(nèi)難以出現(xiàn)大的增加，因此，居民的實(shí)際支付能力在很大程度上取決于按揭貸款情況。如果按揭貸款利率下調(diào)，居民在月供金額不變的情況下就可以增加貸款額，住房支付能力就會(huì)提高；如果按揭貸款利率上調(diào)，居民的住房支付能力就會(huì)下降。

下半年，如果房地產(chǎn)信貸政策繼續(xù)延續(xù)上半年的情況，則房屋銷售情況將會(huì)繼續(xù)下降；如果房地產(chǎn)信貸政策趨緊的狀況得以改變，則下半年的銷售狀況將會(huì)有所改觀。

下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于上半年。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢的最主要因素。今年以來，由于商品房銷售面積持續(xù)下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，同時(shí)受多種因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度加大、融資成本提高。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資源來源受到較大影響，資金鏈趨緊，這將制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資能力。如果短期內(nèi)房地產(chǎn)市場銷售狀況不能明顯好轉(zhuǎn)，下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會(huì)繼續(xù)回落。

房價(jià)走勢主要取決于市場銷售情況，但大幅回落的可能性很小。5月份以來，房價(jià)環(huán)比下降的城市開始顯著增多，這實(shí)際上是短期市場供求環(huán)境發(fā)生變化的結(jié)果。下半年，房價(jià)走勢將主要取決于市場銷售情況，如果銷售情況仍不樂觀，房價(jià)仍將面臨下行壓力。對一些供給量過大的城市，房價(jià)下行壓力會(huì)更大一些。但也要認(rèn)識到，目前全國的房價(jià)收入比處于1998年以來的最低水平，這也意味著2014年全國新建商品住宅銷售均價(jià)下降的空間并不大。

從房價(jià)收入比的變化情況看，1998年到2013年中國的房價(jià)收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來房價(jià)名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。從2008年房地產(chǎn)市場調(diào)整情況看，雖然受住房信貸政策調(diào)整等因素影響，2008年全國新建住宅銷售面積降幅甚至達(dá)到了20%，但即便如此，由于2008年全國的房價(jià)收入比處于1998年到2008年間的最低水平，2008年全國新建住宅銷售均價(jià)僅僅下降了2%。

需要指出的是，房地產(chǎn)市場是受政策變化影響較大的市場，金融、土地、稅收等政策的變化都會(huì)直接影響到房地產(chǎn)市場的供給和需求，進(jìn)而造成短期供求形勢的變化。如果下半年在信貸、稅收等政策方面進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，房地產(chǎn)市場形勢也將發(fā)生一定的變化。

防范和化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)目前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，需要重點(diǎn)防范和化解兩種風(fēng)險(xiǎn)。

一要重點(diǎn)防范房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是開發(fā)周期相對較長的資金密集型行業(yè)，也是典型的高杠桿行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的這種特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)開發(fā)周期中的資金來源對外部依賴性大，一旦資金來源出現(xiàn)問題，極易誘發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

從房地產(chǎn)業(yè)的資金來源看，不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，還是消費(fèi)者購房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調(diào)整會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性帶來較大影響。如銀行限制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款，將會(huì)直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)能力和開發(fā)進(jìn)度；如因宏觀環(huán)境變化等原因持續(xù)上調(diào)利率，將會(huì)影響購房人的支付能力進(jìn)而減少購房貸款需求和購房需求，開發(fā)企業(yè)的資金回籠就會(huì)受到較大影響。

根據(jù)中國人民銀行2014年第一季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，個(gè)人住房貸款利率小幅走高，3月加權(quán)平均利率為6.70%，比上年12 月上升0.17 個(gè)百分點(diǎn)。從近期對一些城市的調(diào)研情況看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和購房者普遍反應(yīng)貸款利率總體走高，且放款周期延長。而在今年1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金中，個(gè)人按揭貸款為5342億元，較去年同期下降了1.2%。短期內(nèi)宜高度關(guān)注房地產(chǎn)信貸情況對房地產(chǎn)市場流動(dòng)性的影響，注意防范房地產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二要重點(diǎn)化解部分城市供給過剩型的風(fēng)險(xiǎn)。2009年以來，部分城市房地產(chǎn)開工規(guī)模過大，房地產(chǎn)新增供應(yīng)量顯著超過當(dāng)?shù)氐恼Ｐ枨罅浚纱诵纬晒┙o過剩問題，這實(shí)際上是產(chǎn)能過剩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)。目前，一些城市待售房規(guī)模過大、供給過剩問題較為突出，需要采取有針對性的措施，化解部分城市供給過剩型的風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策

雖然上半年房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了一些新的變化，特別是投資增速回落幅度較大，新開工面積、銷售面積都出現(xiàn)了下降，但從全國的房價(jià)收入比、戶均住房套數(shù)、居民收入增速等指標(biāo)觀察，中國房地產(chǎn)市場仍具備實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的條件。進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，以持續(xù)改善居民居住條件為目標(biāo)，以調(diào)整市場供求關(guān)系為著力點(diǎn)，著重防范和化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，將短期調(diào)控政策和長期發(fā)展政策有機(jī)結(jié)合起來，加強(qiáng)金融、土地、稅收等各項(xiàng)政策協(xié)調(diào)配合，增強(qiáng)調(diào)控政策的針對性、預(yù)見性和系統(tǒng)性，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。

一要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購住房的政策。居民改善住房是一個(gè)持續(xù)過程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會(huì)經(jīng)歷多次換購住房的過程，以不斷改善居住條件。國際經(jīng)驗(yàn)表明，購房年齡人口主要集中在20-64歲，其中20-34歲以首次置業(yè)為主，35—64歲主要是改善型需求。

從中國人口結(jié)構(gòu)看，處于首次置業(yè)階段的年齡人口大約占全部購房年齡段人口的1/3，而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購房年齡段人口的2/3，即從需求側(cè)觀察，改善型需求群體對房地產(chǎn)市場的影響更為顯著。

因此，在住房總量不足的矛盾基本解決后，在住房政策方面，需要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購住房的金融、稅收等方面的政策，如降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)；進(jìn)一步完善信貸政策，支

持居民正常的改善型需求等。

隨著中國住房總量規(guī)模的擴(kuò)大，完善有利于居民持續(xù)換購住房的政策，不僅有利于不斷提高居民的居住水平，而且居民換購住房會(huì)對建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)增長形成較大的帶動(dòng)作用，這也會(huì)在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正常回落的影響。

二是要適當(dāng)收緊住房土地供應(yīng)規(guī)模，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。對住房新增供應(yīng)量過大和去庫存周期過長的城市，建議嚴(yán)控新增住房用地規(guī)模，通過減少土地供應(yīng)量逐步解決部分城市供應(yīng)量過大問題，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

三是實(shí)行中性的住房金融政策。房地產(chǎn)金融政策、特別是信貸政策的大幅調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響較大。要保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行，就要保持房地產(chǎn)信貸政策基本穩(wěn)定，為此，應(yīng)盡可能實(shí)行中性的房地產(chǎn)金融政策，既不鼓勵(lì)、也不抑制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款和對居民的住房消費(fèi)貸款。如因宏觀經(jīng)濟(jì)變化而調(diào)整貨幣政策、特別是利率政策時(shí)，要采取有效措施對沖利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響，如可實(shí)行首付與貸款利率反向調(diào)節(jié)政策，在利率水平提高時(shí)適當(dāng)降低首付比例，在下調(diào)利率時(shí)適當(dāng)增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號。

四是進(jìn)一步調(diào)整和完善限購政策。實(shí)行限購政策，意在抑制投機(jī)投資性需求。從近幾年各地的實(shí)踐情況看，限購政策是抑制投機(jī)投資性需求成本最低、效果最好的一項(xiàng)政策，宜繼續(xù)堅(jiān)持。但也要看到，目前一些城市的限購政策也影響到居民正常的置業(yè)需求，對人口的自由流動(dòng)等也帶來一些影響。建議在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步調(diào)整和完善限購政策。如可考慮對本地戶籍人口實(shí)行限購兩套、對非本地戶籍人口實(shí)行限購一套的政策，而不再要求就業(yè)、社保等方面的條件，也不再以家庭為單位。使限購政策既能夠發(fā)揮限制投機(jī)投資性需求方面的積極作用，又不影響居民正常的置業(yè)需求。（作者：鄧郁松 國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長）

第二篇：2018年政策變局及房地產(chǎn)走勢（精選）

2018年政策變局及房地產(chǎn)走勢

歷年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都是為下一年的經(jīng)濟(jì)工作定調(diào)，確定下一年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)以及政策?x擇。

首先，會(huì)議根據(jù)十九大關(guān)于中國社會(huì)主要矛盾的變化，以及中國經(jīng)濟(jì)從高增長階段到高質(zhì)量階段的闡述，提出推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期確定發(fā)展思路、制定經(jīng)濟(jì)政策、實(shí)施宏觀調(diào)控的根本要求，必須加快形成推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的指標(biāo)體系、政策體系、標(biāo)準(zhǔn)體系、統(tǒng)計(jì)體系、績效評價(jià)、政績考核，創(chuàng)建和完善制度環(huán)境，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)在實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展上不斷取得新進(jìn)展。

第二，在宏觀政策的選擇上，延續(xù)了去年積極財(cái)政政策和穩(wěn)健貨幣政策的組合。但在具體表述上又有所不同。財(cái)政政策強(qiáng)調(diào)“調(diào)整優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，確保對重點(diǎn)領(lǐng)域和項(xiàng)目的支持力度，壓縮一般性支出，切實(shí)加強(qiáng)地方政府債務(wù)管理。”穩(wěn)健的貨幣政策強(qiáng)調(diào)“管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，促進(jìn)多層次資本市場健康發(fā)展，更好為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。”可以說，相對于財(cái)政政策，貨幣政策表述和去年差別非常大。

第三，把防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治列為未來三年的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。這種提法非常新穎，三年三大攻堅(jiān)戰(zhàn)，政策精準(zhǔn)。特別是把防范重大金融風(fēng)險(xiǎn)列為三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之首，提出“重點(diǎn)是防控金融風(fēng)險(xiǎn)，要服務(wù)于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)，做好重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范和處置，堅(jiān)決打擊違法違規(guī)金融活動(dòng)，加強(qiáng)薄弱環(huán)節(jié)監(jiān)管制度建設(shè)。”

最后，對于大家關(guān)注的房地產(chǎn)政策，過去兩年“去庫存”的提法已經(jīng)悄然退出。政策側(cè)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)制度改革和長效政策上來。會(huì)議提出“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。”

這些政策意味著：其一，“多主體供應(yīng)”的提法，似乎會(huì)鼓勵(lì)一些國家部門或者國有企業(yè)利用自己的土地建住房，會(huì)不會(huì)淪為新的福利分房的做法值得關(guān)注；第二，今年力推租賃房，租賃市場一直是中國房地產(chǎn)市場的短板，應(yīng)該在公共政策層面給予更多的關(guān)注。政策特別強(qiáng)調(diào)“長期租賃”和專業(yè)化機(jī)構(gòu)化住房租賃市場的發(fā)展問題；三是強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，這意味著，至少在明年3季度之前，房地產(chǎn)政策松動(dòng)的概率都比較小，房地產(chǎn)繼續(xù)下行的概率很大；最后，會(huì)議公報(bào)談了完善促進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，但關(guān)于這幾天大家熱議的房產(chǎn)稅，會(huì)議并未直接提及。我的判斷沒有變，不僅明年出臺(tái)的概率為零，后年出臺(tái)的概率也非常低，明年能夠列入立法規(guī)劃已經(jīng)不易。有些人說2020年實(shí)施，純粹是不懂中國立法。房產(chǎn)稅可以說是中國最重大的一個(gè)稅收立法了，怎么重大都不為過，怎么復(fù)雜都不為過，立法的周期不會(huì)太短。

第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)幾個(gè)稅務(wù)政策的建議

一、酬金制下代管資金征收營業(yè)稅的問題

現(xiàn)行稅法規(guī)定：

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。在實(shí)際執(zhí)行中，物業(yè)管理企業(yè)替全體業(yè)主代管的資金被視為價(jià)外費(fèi)用中的代收款項(xiàng)征收營業(yè)稅。

當(dāng)前規(guī)存在的問題：

在酬金制下，物業(yè)公司代管的業(yè)主資金也需要繳納營業(yè)稅，我們認(rèn)為與營業(yè)稅的立法精神相沖突。理由如下：

1、根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部在 2003 年聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

2、由于現(xiàn)實(shí)中業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不具有法人主體資格，不能在銀行設(shè)立賬戶，向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，存放于物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定提供服務(wù)所需資金，按向業(yè)主委員會(huì)提交財(cái)務(wù)預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后，方可在代管資金中支付。

3、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的通知（發(fā)改價(jià)格

【2003】1864號）文中第十二條明確規(guī)定：“實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。”

我們的建議：

根據(jù)相關(guān)行業(yè)規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)酬金制下，因業(yè)主委員會(huì)無法開具法人賬戶而由物業(yè)公司預(yù)收的有指定用途的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，我們認(rèn)為并不屬于物業(yè)服務(wù)的價(jià)外費(fèi)用，不應(yīng)征收營業(yè)稅。對物業(yè)公司按酬金制方式收取的屬于物業(yè)公司所得的酬金征收營業(yè)稅。同時(shí)，物業(yè)公司在包干制下收取服務(wù)費(fèi)，其本質(zhì)上與酬金制一致，其營業(yè)稅也應(yīng)避免重復(fù)征收。

物業(yè)公司本身屬于低端勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，其功能是滿足業(yè)主需求，同時(shí)提供大量基層就業(yè)機(jī)會(huì)。物業(yè)公司本身較難產(chǎn)生盈利，對物業(yè)公司采用相對寬松的稅收政策將惠及最基層民眾。

二、土地增值稅預(yù)征政策

現(xiàn)行稅法規(guī)定

根據(jù)國稅發(fā)【2010】53號文，為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。在該文件的要求下，各地紛紛調(diào)高了

預(yù)征率，如上海制定了2%、3.5%、5%的三檔預(yù)征率。

當(dāng)前存在的問題

我們認(rèn)可土地增值稅預(yù)征的調(diào)節(jié)作用和其必要性，但對于以下兩種情況下，預(yù)征致使稅企業(yè)承擔(dān)了額外的稅負(fù)：

1、有明顯證據(jù)表明房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率高于清算稅率的；

2、有明顯證據(jù)表明房地產(chǎn)項(xiàng)目無增值額的。

以上兩種情況在清算后，勢必形成退稅，而在實(shí)際操作中，企業(yè)退稅始終存在巨大的障礙。

我們的建議：

對于有明顯證據(jù)表明房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算稅負(fù)率低于項(xiàng)目所在地土地增值稅預(yù)征率或無增值額的（如通過國土部門和建設(shè)部門文件能夠形成佐證的地價(jià)和工程成本，能證明項(xiàng)目稅負(fù)率低于預(yù)征率的），在主管稅局批準(zhǔn)的情況下，可按企業(yè)申報(bào)的實(shí)際稅負(fù)率預(yù)征。

三、土地增值稅分期清算問題

現(xiàn)行稅法規(guī)定：

根據(jù)國稅發(fā)【2006】187號文，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

當(dāng)前存在的問題

1、清算主體界定不清

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批由發(fā)改委負(fù)責(zé)，一宗地一個(gè)立項(xiàng)批復(fù)。按照國稅發(fā)【2006】187號文規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，則應(yīng)按發(fā)改委的立項(xiàng)批復(fù)為單位進(jìn)行清算。

關(guān)于分期，實(shí)際上沒有一個(gè)通用的定義，通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營狀況、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求和市場情況確定，不屬于國家有關(guān)部門審批范疇。各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對分期的定義也不統(tǒng)一，包括但不限于：立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、施工許可證、施工標(biāo)段、房地產(chǎn)公司營銷廣告中的分期標(biāo)準(zhǔn)等

2、獨(dú)立分期清算

《土地增值稅暫行條例》第一條：為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。條例中指出合理調(diào)節(jié)土地增值收益，而房地產(chǎn)項(xiàng)目中單期的收益并不能反映一宗土地的增值收益。唯一能真實(shí)反映土地增值收益的是一個(gè)項(xiàng)目整體經(jīng)營結(jié)果。

我們認(rèn)為，為防止房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期過長，長期無法進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)公司對土地增值稅先進(jìn)行分期清算是合理和必須的。但分期清算是保證稅款及時(shí)入庫的有效方法而不是目的，如何分期清算沒有明確，比如以分期為主體的獨(dú)立清算，還是以項(xiàng)目為主體分期進(jìn)行累計(jì)清算。分期清算后如不能進(jìn)行項(xiàng)目整體清算，會(huì)存在以下問題：

A:有損稅收中性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目如何分期是通過政府規(guī)劃部門的要求、設(shè)計(jì)、營銷的需要和企業(yè)的資金狀況進(jìn)行決策的。但在分期清算的情況下，因?yàn)椴煌姆制诜绞剑愗?fù)差異較大，現(xiàn)在變成了稅務(wù)導(dǎo)向的項(xiàng)目分期，對企業(yè)正常的經(jīng)營決策造成了較大的干擾，導(dǎo)致稅務(wù)導(dǎo)向而非商業(yè)導(dǎo)向的經(jīng)營決策。

B：容易導(dǎo)致稅負(fù)不公

分期清算需要借助各種分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行成本分?jǐn)偅壳岸悇?wù)機(jī)關(guān)、學(xué)術(shù)界、企業(yè)對成本分?jǐn)偡绞酱嬖诰薮蟮臓幾h。項(xiàng)目整體的收入和成本非常清晰且計(jì)稅口徑一致，但通過人為的分?jǐn)偤螅诓煌髽I(yè)、不同地區(qū)，差異非常大，導(dǎo)致了嚴(yán)重的稅負(fù)不公，企業(yè)在項(xiàng)目獲取時(shí)很難通過合理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行投資決策。企業(yè)所得稅雖然借助各種成本分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行預(yù)繳，但實(shí)際在項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，不同的成本分?jǐn)偡绞街荒茉谝欢ㄆ谙迌?nèi)形成時(shí)間性差異，最終的納稅總額不受分?jǐn)偡绞接绊懀恋卦鲋刀悤?huì)形成永久性差異。

我們的建議：

從稅收中性原則和土地增值稅的立法本意出發(fā)，同時(shí)考慮稅款的及時(shí)入庫問題，我們建議土地增值稅應(yīng)以項(xiàng)目整體作為一個(gè)清算單位，分期清算在性質(zhì)上仍屬于一種預(yù)交性質(zhì)，各期進(jìn)行滾動(dòng)加總清算，項(xiàng)目開發(fā)銷售完畢后，根據(jù)項(xiàng)目總銷售額和總成本進(jìn)行清算。

第四篇：2009房地產(chǎn)政策

一月

1月1日實(shí)施個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅新政

財(cái)政部、國稅總局聯(lián)合下發(fā)的通知。通知規(guī)定，個(gè)人購買不足兩年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年（含兩年）的非普通住房或者不足兩年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買超過兩年（含兩年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

新政執(zhí)行時(shí)間自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》開始施行

國土資源部最新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》自2009年1月1日起開始施行。根據(jù)新修訂的《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》，項(xiàng)目建設(shè)單位向發(fā)展改革等部門申報(bào)核準(zhǔn)或?qū)徍私ㄔO(shè)項(xiàng)目時(shí)，必須附國土資源部門預(yù)審意見；沒有預(yù)審意見或預(yù)審未通過的，不得核準(zhǔn)或批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目。

1月2日 國務(wù)院總理溫家寶簽署第546號國務(wù)院令

國務(wù)院總理溫家寶簽署第546號國務(wù)院令，宣布1951年8月8日由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

1月8日加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查

監(jiān)察部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》，要求加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查。

二月

2月18日國土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》

國土資源部網(wǎng)站公布《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》。據(jù)悉，該辦法為進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃編制工作和規(guī)劃審查報(bào)批程序，提高土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性，于日前出臺(tái)《土地利用總體規(guī)劃編制審查辦法》，并自發(fā)布之日起施行，同時(shí)廢止1997年10月28日原國家土地管理局發(fā)布的《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》。

三月

3月5日 溫總理闡述房地產(chǎn)市場2009年工作任務(wù)

國務(wù)院總理溫家寶在做關(guān)于政府工作的報(bào)告中對房地產(chǎn)市場2009年工作任務(wù)進(jìn)行了闡述，提出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。

3月11日 中央今年廉租房投入增數(shù)倍達(dá)330億元

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥3月11日在全國人大專題采訪中表示，今年中央用于各地廉租住房建設(shè)的資金投入將達(dá)330億元。齊驥還透露，今年前兩個(gè)月，相當(dāng)多城市住房銷售出現(xiàn)了回暖跡象。

3月30日 全國保障性安居工程工作會(huì)議在長沙召開

全國保障性安居工程工作會(huì)議在湖南長沙召開。會(huì)議確定，三年內(nèi)解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區(qū)墾區(qū)煤礦等棚戶區(qū)居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時(shí)，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)，今年安排近80萬戶。國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，保障性安居工程事關(guān)群眾特別是低收入群眾的切身利益，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。要認(rèn)真貫徹中央的決策部署，堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，加快建設(shè)保障性安居工程，切實(shí)保障和改善民生，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

四月

4月12日銀監(jiān)局重申：非改善型二套房貸 首付至少四成

銀監(jiān)局要求各銀行嚴(yán)格按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》的有關(guān)精神發(fā)放住房貸款。即對于已貸款購買一套住房，但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定，但貸款首付必須至少為四成。

4月27日兩部委特急徹查房產(chǎn)項(xiàng)目容積率

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與監(jiān)察部將對2007年至2009年3月底期間領(lǐng)取規(guī)劃許可證的所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理，重點(diǎn)對大中城市涉及提高容積率及改變土地性質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逐一清理檢查。

4月30日財(cái)政部對部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收等別進(jìn)行調(diào)整

財(cái)政部公布《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別》通知，對部分地區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)的征收等別進(jìn)行調(diào)整。從2009年5月1日起，各地依法獲得批準(zhǔn)的新增建設(shè)用地，均統(tǒng)一按照經(jīng)調(diào)整的《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別》計(jì)征新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別調(diào)整后，每個(gè)征收等別對應(yīng)的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)保持不變。新標(biāo)準(zhǔn)中，前幾等的征收等別調(diào)整不大，上海九個(gè)區(qū)仍為一等，北京城八區(qū)和上海浦東新區(qū)為二等。

五月

5月18日 國土資源部土地利用管理司對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持

國土資源部土地利用管理司發(fā)布《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地將給予減免費(fèi)用的政策支持。同時(shí)，各地被要求在6月30日前，完成未來3年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃的制定。

5月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》

2009年5月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部頒部《2009～2011年廉租住房保障規(guī)劃》，計(jì)劃用三年時(shí)間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。

5月24日 物權(quán)法兩部司法解釋出臺(tái)

最高人民法院公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，明確諸多業(yè)主最關(guān)注問題，并將于2009年10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

5月25日 國務(wù)院公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》

國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，明確指出要深化房地產(chǎn)稅制改革。研究開征物業(yè)稅。而新的物業(yè)稅實(shí)施方案將延續(xù)5年前的思路，“對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)”。

5月27日國務(wù)院13年來首次下調(diào)商品房資本金比例

國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

六月

6月9日 國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》

國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》。要求地方填報(bào)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地出讓價(jià)款，以及房屋售價(jià)等。

6月16日 財(cái)政部出臺(tái)新規(guī)打擊交易避稅

財(cái)政部和國稅總局日前下發(fā)《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》規(guī)定，除了直系親屬等三種情況之外，其他無償贈(zèng)與房屋的情形將被征收20%的個(gè)人所得稅。

在《通知》中規(guī)定三種情形中，房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：這三種情形包括房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。除規(guī)定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。此前國稅總局曾經(jīng)在2006年下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)定個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為時(shí)只需全額繳納契稅和印花稅，而無須繳納營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。只有受贈(zèng)人再次轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)候，才需要繳納個(gè)人所得稅。

隨著今年二手房交易量的升溫，尤其是隨著交易價(jià)格和成交總價(jià)的上升，二手房交易需要交納的稅費(fèi)也隨之水漲船高，不少二手房交易打起了通過無償贈(zèng)與來避稅的主意。此次財(cái)政部和國稅總局出臺(tái)新規(guī)也是為了加強(qiáng)個(gè)人所得稅收征管，堵塞稅收漏洞，可以有力的打擊通過無償贈(zèng)與規(guī)避房屋交易稅收的行為。

七月

7月17日銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策

銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理》的通知重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策，但仍強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)支持借款人購買首套及符合改善型標(biāo)準(zhǔn)的自住住房的貸款需求，與之前并無太大區(qū)別。政策意圖僅針對短期的過度投機(jī)行為，并無實(shí)質(zhì)性收緊政策。

7月20日最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》

最高人民法院日前發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前形勢下進(jìn)一步做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見》，妥善采用多種途徑處理房地產(chǎn)糾紛案件，成為《意見》的一項(xiàng)重點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至6月份，全國法院受理房地產(chǎn)民事案件67294件，同比上升10.58%。相關(guān)專家表示，這些案件中，增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的案件大量顯現(xiàn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金多來源于銀行貸款，按揭則是購房人支付房價(jià)款的主要方式。少數(shù)開發(fā)商為緩解資金壓力，以假按揭等違法方式套取銀行貸款，而部分購房人由于償還能力下降，拖欠銀行按揭貸款，加大銀行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

八月

8月27日 住房部首度摸底限價(jià)房公租房關(guān)注資金落實(shí)情況

今年中央財(cái)政安排了330億元用于廉租房建設(shè)，這筆資金是否已經(jīng)分解至市縣一級，地方配套資金是否已經(jīng)到位？對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日下發(fā)通知試圖摸底。地方需要上報(bào)2007-2009年中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金分解下達(dá)情況，如省級政府向市級政府分解下達(dá)的額度，市級政府向縣級政府分解下達(dá)的額度，各市財(cái)政向轄縣（市）財(cái)政實(shí)際撥付額度等，這些都要一一填寫。此外，地方還需要上報(bào)2009年實(shí)物廉租住房籌集計(jì)劃進(jìn)展情況，如通過集中新建、配建、購買、改建等方式各自籌集的廉租住房套數(shù)。

九月

9月1日國土部一周連發(fā)兩文從重治理開發(fā)商囤地

繼8月24日明確表態(tài)要求加強(qiáng)監(jiān)管之后，國土資源部網(wǎng)站9月1日正式公布《國土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（下稱《通知》）。《通知》明確要求，地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，及時(shí)向社會(huì)公開供地計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開發(fā)利用情況動(dòng)態(tài)信息。

《通知》要求，加快運(yùn)行建設(shè)用地“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺(tái)，重點(diǎn)對土地利用規(guī)劃和計(jì)劃執(zhí)行、土地審批及土地征收、土地供應(yīng)、項(xiàng)目用地開發(fā)利用等情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象的發(fā)生。此前8月24日，國土資源部已經(jīng)下發(fā)“禁令”：在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車圈地造成住宅市場供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。同時(shí)，對如何治理囤地現(xiàn)象，《通知》也作出明文規(guī)定。對因城市規(guī)劃調(diào)整造成已供地項(xiàng)目不能落地的，應(yīng)允許用地者報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后改變土地具體用途，或者通過協(xié)商調(diào)整安排給其他符合規(guī)劃的項(xiàng)目，但應(yīng)依法辦理相關(guān)供地手續(xù)。對取得土地后滿2年未動(dòng)工的建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進(jìn)盡快利用。1999年4月實(shí)行的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，已經(jīng)滿2年未動(dòng)工開發(fā)時(shí)，可以無償收回土地使用權(quán)。

9月4日住房保障時(shí)間表初定：三五年內(nèi)解決困難群體住房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新近日在接受中央電視臺(tái)采訪時(shí)表示，對于住有所居的理解，首先是從現(xiàn)在算起的三五年內(nèi)，要把這些困難群體的住房問題解決掉，在這個(gè)前提下，到時(shí)再來總結(jié)，看是否還需要提出新的工作任務(wù)和工作目標(biāo)。

9月14日國土部摸查地方土地儲(chǔ)備 三年賣地收入需上報(bào)

國土部14日下發(fā)的一份《關(guān)于開展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》（下稱《通知》）。《通知》要求地方在匯總相關(guān)數(shù)據(jù)后于10月10日前上報(bào)國土部，《通知》中要求地方政府上報(bào)的數(shù)據(jù)年份為2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全國土地調(diào)查抽查核實(shí)工作啟動(dòng)

國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將派出10個(gè)抽查組，分赴耕地、建設(shè)用地面積變化較為明顯的10個(gè)省區(qū)市，對第二次全國土地調(diào)查成果進(jìn)行國家級抽查核實(shí)。

9月28日銀監(jiān)會(huì)摸底土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)

銀監(jiān)會(huì)正在緊急招集人馬調(diào)研各省市土地儲(chǔ)備中心的融資狀況。調(diào)查對象直指商業(yè)銀行批準(zhǔn)的具有政府背景的兩大貸款主體——土地儲(chǔ)備中心和政府委托的企業(yè)法人。主要調(diào)研區(qū)域鎖定在地價(jià)和房價(jià)屢創(chuàng)新高的城市。

9月29日國土部：囤地要征增值地價(jià)

國務(wù)院最新發(fā)布的《關(guān)于集約用地的通知》（下稱《通知》）對開發(fā)商囤地行為再出狠招，除重申要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置兩年無償收回的政策外，《通知》明確，國土資源部正在制定辦法，將對閑置房地產(chǎn)用地征繳增值地價(jià)。

十月

10月1日 保監(jiān)會(huì)：保險(xiǎn)資金投資房產(chǎn)不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓

新修訂的《保險(xiǎn)法》已于10月1號正式實(shí)施，明確保險(xiǎn)資金“可投資不動(dòng)產(chǎn)”。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是購買辦公用房、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)等，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不允許進(jìn)行房地產(chǎn)的炒作。

10月16日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：住房公積金結(jié)余將建設(shè)保障房

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)等七部門日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，按照利用住房公積金閑置資金支持保障性住房建設(shè)的試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。該意見對試點(diǎn)目標(biāo)原則、職工權(quán)益保障、資金使用方向、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范、工程建設(shè)質(zhì)量等方面做出了明確規(guī)定。

10月21日銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行“貸”政策 加強(qiáng)監(jiān)管

中國銀監(jiān)會(huì)二十一日發(fā)布消息稱，要科學(xué)把握信貸節(jié)奏，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和機(jī)制建設(shè)。而在公眾關(guān)注的“二套房”方面，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確表示，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”政策不動(dòng)搖。

十一月

11月16日國土部設(shè)限住宅用地出讓面積

防止開發(fā)商壟斷國土部設(shè)限住宅用地出讓面積國土部近日印發(fā)《限制用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》和《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006年本增補(bǔ)本）》（下稱“新目錄”），對商品住宅用地的宗地出讓面積首度給出明確的上限，其中大城市20萬平方米，中等城市14萬平方米，小城市（鎮(zhèn)）7萬平方米。

11月25日 住房等補(bǔ)貼將納入工資管理不納入福利費(fèi)管理

財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)加強(qiáng)職工福利費(fèi)財(cái)務(wù)管理的通知》要求，企業(yè)為職工提供的交通、住房、通訊待遇，已經(jīng)實(shí)行貨幣化改革的，按月按標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放或支付的住房補(bǔ)貼、交通補(bǔ)貼或者車改補(bǔ)貼、通訊補(bǔ)貼，應(yīng)當(dāng)納入職工工資總額，不再納入職工福利費(fèi)管理。

11月26日 國稅總局：個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋征稅

國稅總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）。通知稱，個(gè)人將承租房屋轉(zhuǎn)租取得的租金收入，屬于個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

十二月

12月3日國家發(fā)改委：抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)

國家發(fā)改委等部門12月3日召開“抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”第三次部門聯(lián)合信息發(fā)布會(huì)，由發(fā)展改革委產(chǎn)業(yè)司、工業(yè)和信息化部原材料司負(fù)責(zé)同志介紹抑制鋼鐵、水泥、平板玻璃行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展等方面的有關(guān)情況。

12月9日個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年

國務(wù)院總理溫家寶9日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施；將減征1.6升及以下小排量乘用車車輛購置稅的政策延長至2010年底，減按7.5%征收。

會(huì)議指出，明年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的困難和挑戰(zhàn)仍然很多，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，仍然需要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需特別是增強(qiáng)消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動(dòng)作用。總的原則是，促進(jìn)消費(fèi)的政策必須進(jìn)一步加強(qiáng)，現(xiàn)行政策大部分要繼續(xù)執(zhí)行，同時(shí)為了進(jìn)一步加強(qiáng)對農(nóng)民和困難群眾的消費(fèi)支持，并且根據(jù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和環(huán)境保護(hù)的要求，對一些政策進(jìn)行必要的調(diào)整和完善。

第五篇：房地產(chǎn)政策

試論房地產(chǎn)調(diào)控政策對當(dāng)前常德市房地

產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

作者：不詳 更新時(shí)間：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年來，房地產(chǎn)調(diào)控政策一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，作為一個(gè)發(fā)展迅速的地級市，常德房地產(chǎn)市場在這幾年也經(jīng)歷了快速發(fā)展的過程，當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)如何發(fā)展，政策調(diào)控起著至關(guān)重要的作用。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；常德市；房地產(chǎn)市場；影響

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來，國家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

一、2012年上半年常德市房地產(chǎn)現(xiàn)狀

自住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)等階段，2010年以來，國家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控。本文以常德市為例，分析了房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，并為促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展提出政策建議。

1.2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)波動(dòng)較小，同比價(jià)格指數(shù)小幅度回落。2012年1-6月常德市房地產(chǎn)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地產(chǎn)同比價(jià)格指數(shù)分別為100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城區(qū)商品房銷售面積和銷售量緩慢下降。上半年城區(qū)商品房銷售面積為29.28萬m2，1-6月商品房銷售面積分別為63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，商品房銷售數(shù)量緩慢下跌，1-6月市城區(qū)商品房銷售量分別為609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根據(jù)市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：市城區(qū)商品房庫存量持續(xù)減少，截至本月底商

品房庫存量大概在2500-3000套，比上季庫存有所減少。

3.市城區(qū)商品房銷售額緩慢下跌。上半年市城區(qū)商品房銷售額12.7億元，1-6月商品房銷售額分別為2.63億元、1.29億元、2.52億元、2.16億元、2.16億元、1.94億元。其中2月包含春節(jié)，是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，故銷售額較小。

二、常德市房地產(chǎn)市場觀望加劇的主要原因

1.國家宏觀調(diào)控政策影響明顯。和2009-2011年常德市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展相比，2012年上半年，全市房地產(chǎn)市場一方面受調(diào)控政策的持續(xù)影響，投資型需求和改善型需求都受到抑制，銀行信貸額度的控制也使得部分剛性需求被暫時(shí)限制。另一方面，持續(xù)從緊的調(diào)控政策使得消費(fèi)者對未來市場預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度，加上部分項(xiàng)目在價(jià)格上采取明升暗降，使得消費(fèi)者對房價(jià)下降期望值加大，加上大眾對房地產(chǎn)市場不看好，市場觀望氛圍濃厚。

2.開發(fā)商新開盤和每月推出房源減少。2012年上半年，在調(diào)控政策未出現(xiàn)任何松動(dòng)跡象之時(shí)，常德市房地產(chǎn)市場總體上處于一種膠著狀態(tài)，開發(fā)商、購房者都在博弈。上半年常德市房地產(chǎn)開發(fā)商平均每月新開盤3-4個(gè)，推出房源300-400套，今年開發(fā)商推出房源和去年同期相比減少，一定程度上抑制了購房者購買需求。

3.購房者買漲不買跌的心理影響。在這種賣者看漲保值、買者看跌觀望的僵持局面中，潛在購房客戶由客戶看多、買少，轉(zhuǎn)換到了看少、買少的局面。上半年房地產(chǎn)銷售價(jià)格雖然較去年同期略有上漲，但房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售采用送面積、現(xiàn)金返還甚至是直接價(jià)格折扣等方式來吸引購房者，實(shí)際成交價(jià)格和去年同期相比基本持平。購房者預(yù)期房價(jià)持續(xù)走低，導(dǎo)致購房者延遲購房需求，市場觀望加劇。

三、促進(jìn)常德市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的對策建議

常德市房地產(chǎn)市場的發(fā)展既要保護(hù)低收入群體和普通大眾的購房需求，也應(yīng)促進(jìn)常德房地產(chǎn)市場可續(xù)續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是上游行業(yè)，輻射影響到建材、建筑等相關(guān)行業(yè)，對常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有推

動(dòng)作用。

1.保持調(diào)控政策的連續(xù)性和權(quán)威性。對當(dāng)前的過火房地產(chǎn)市場需持續(xù)調(diào)控，加強(qiáng)宏觀管理，充分考慮政策的延時(shí)性，增強(qiáng)政策的前瞻性，保持其連續(xù)性，進(jìn)行適當(dāng)?shù)念A(yù)調(diào)、微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2011年，“新國八條”、“限購令”、“調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅”相繼出臺(tái)，各種調(diào)控政策在很多人看來仍然是政府的暫時(shí)民意的妥協(xié)，但堅(jiān)持到現(xiàn)在，很多開發(fā)商、個(gè)人已經(jīng)謹(jǐn)慎起來，認(rèn)真面對這些政策。現(xiàn)在房價(jià)上漲的壓力仍然存在，但只有政府繼續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控，房地產(chǎn)市場才能保持可持續(xù)發(fā)展。

2.建立健全完善的土地管理審批制度。有一些企業(yè)無視國家土地管理法律法規(guī)，擅自改變土地用途，搞起來房地產(chǎn)開發(fā)；還有個(gè)別主管部門隱瞞不報(bào)，導(dǎo)致一些違法問題長期得不到解決。這說明我國目前的土地管理審批制度不夠完善。只有進(jìn)一步推進(jìn)國有土地的市場化供應(yīng)，不斷規(guī)范土地供應(yīng)方式，完善供應(yīng)市場，使土地資源在市場機(jī)制的作用下實(shí)現(xiàn)供需平衡，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.政府各部門要貫徹落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策。各相關(guān)部門須嚴(yán)格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，建立和完善房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)控管理措施，包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動(dòng)、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施。加大房地產(chǎn)市場價(jià)格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

4.加快建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中必須要考慮到低收入群體的購房需求，要求開發(fā)商建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房要占到新建住宅比重的10%左右，緩解低收入群體的購房壓力，使低收入群體能夠感受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的好處。

5.切實(shí)強(qiáng)化價(jià)格監(jiān)測工作。基層房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門需建立和完善價(jià)格監(jiān)測制度，及時(shí)收集和掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格信息，科學(xué)研判市場價(jià)格走勢，對市場價(jià)格變化情況及時(shí)進(jìn)行分析、研究，對重大的異常波動(dòng)情況及時(shí)搞好預(yù)警、預(yù)報(bào)，為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

6.全面落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。政府相關(guān)部門一方面應(yīng)加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，及時(shí)搞好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)做好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價(jià)格違法的行為及時(shí)糾正，對存在價(jià)格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作的有效落實(shí)。

2012年半年報(bào)常德市城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格情況的調(diào)查

住房問題是重要的民生問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控、保持房地產(chǎn)市場價(jià)格的合理水平，也一直是人們普遍關(guān)注、關(guān)心的問題。前段，根據(jù)市委主要領(lǐng)導(dǎo)的批示，我們深入到市相關(guān)部門走訪調(diào)查、召開部分房地產(chǎn)開發(fā)商座談會(huì)，并組織相關(guān)工作專項(xiàng)檢查，對我市城區(qū)目前房地產(chǎn)市場價(jià)格情況進(jìn)行了調(diào)查研究。從調(diào)研的情況來看，我們總的認(rèn)為，我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，政策調(diào)控仍需繼續(xù)堅(jiān)持、不可放松。具體情況如下：

一、目前我市城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格現(xiàn)狀

近兩年來，我市積極貫徹落實(shí)國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理，切實(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，努力維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格的基本穩(wěn)定。2011年，我市城區(qū)商品房投資建設(shè)、供應(yīng)銷售均維持了一定的增長，保障性住房建設(shè)規(guī)模明顯加大。2012年以來，市城區(qū)商品房開工建設(shè)、供應(yīng)銷售有所下降，但新房峻工仍有較大增長，保障性住房建設(shè)繼續(xù)保持了強(qiáng)勁勢頭。同時(shí)，房地產(chǎn)市場價(jià)格除了一段時(shí)間出現(xiàn)小幅波動(dòng)外，總體上保持了基本穩(wěn)定。

1、商品房銷售價(jià)格持續(xù)上升，且呈現(xiàn)高位平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢。近兩年來，我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格保持持續(xù)上升。2011年，市城區(qū)商品房成交均價(jià)為4171元/平米，同比上漲32%，其中商品住宅成交均價(jià)為3472元/平米，同比上漲22.73%。當(dāng)年的商品房銷售價(jià)格走勢主要是一季度房價(jià)上漲較大，自4月份起，在國家一系列調(diào)控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陸續(xù)上市，市城區(qū)商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)一定程度的下滑，成交均價(jià)一度跌至每平米3000元左右。進(jìn)入2012年，市城區(qū)商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)強(qiáng)力回升，1-4月，商品房成交均價(jià)達(dá)4656元/平米，同比上漲13.42%，創(chuàng)2009年以來的新高，5月份房價(jià)仍在每平米4600-4700元之間。據(jù)有關(guān)方面的信息表明，今年我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格將會(huì)維持在高位平穩(wěn)運(yùn)行的水平上，后期還會(huì)有小幅走高的趨勢。

2、商品房銷售價(jià)格秩序基本正常，但個(gè)別企業(yè)行為不夠規(guī)范。近兩年來，我市城區(qū)商品房價(jià)格雖然呈現(xiàn)持續(xù)上升勢頭，但是房價(jià)秩序總體上保持了基本正常，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或銷售企業(yè)都能夠誠信經(jīng)營，極少出現(xiàn)價(jià)格壟斷、價(jià)格欺詐、價(jià)格暴利等價(jià)格違法問題，也未出現(xiàn)過嚴(yán)重的“炒房”

現(xiàn)象和“天價(jià)”樓盤。據(jù)從市物價(jià)局“12358”價(jià)格舉報(bào)中心了解，這兩年該中心很少接到消費(fèi)者關(guān)于房價(jià)的價(jià)格違法問題的舉報(bào)投訴。但是，也有個(gè)別房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)不嚴(yán)格遵守和執(zhí)行有關(guān)調(diào)控和監(jiān)管規(guī)定，商品房銷售價(jià)格行為不夠規(guī)范。如，有的擅自突破備案的預(yù)售價(jià)格，有的不嚴(yán)格實(shí)施明碼標(biāo)價(jià)，有的搞虛假宣傳，蒙騙消費(fèi)者，還有的推出畸高房價(jià)，且不服從相關(guān)管理，等等。可見，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為還有許多工作要做。

3、商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，消費(fèi)者等待觀望成為主因。近兩年，我市城區(qū)房地產(chǎn)建設(shè)總體是平穩(wěn)的。進(jìn)入今年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了偏冷的現(xiàn)象，1-4月份，市城區(qū)商品房供應(yīng)和銷售分別比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的銷售金額卻同比增長3.92%（這也表明我市城區(qū)商品房銷售價(jià)格是較為強(qiáng)勁的）。我市城區(qū)商品房銷售出現(xiàn)小幅下滑，從原因上分析，除了國家宏觀調(diào)控政策的影響以及保障性、福利性房源較多上市外，消費(fèi)者等待觀望、持幣待購應(yīng)該是主要因素。據(jù)一些新開樓盤的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)反映，當(dāng)前消費(fèi)者看房的多、咨詢價(jià)格變化情況的多，普遍持有等待房價(jià)下降的心理，真正下決心購房的少。有關(guān)專業(yè)人士分析說，我市城區(qū)商品房價(jià)格回歸到一定水平、且穩(wěn)定一定時(shí)期后，消費(fèi)者的購房欲望會(huì)被較大激發(fā)，商品房銷售便會(huì)較大地拉動(dòng)起來。

二、物價(jià)部門前段在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中所做的工作

根據(jù)現(xiàn)行價(jià)格法律法規(guī)和政策規(guī)定，目前，省以下物價(jià)部門僅對經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格、國有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)管理，而商品房價(jià)格實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)價(jià)。在這種情況下，近兩年來，我市物價(jià)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省調(diào)控政策措施，在房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理方面也做了一些積極工作。

1、搞好商品房價(jià)格監(jiān)測和信息發(fā)布。按照省物價(jià)局要求，我局積極開展商品房價(jià)格監(jiān)測工作，監(jiān)測內(nèi)容包括多層經(jīng)濟(jì)適用房、不同地段高層及多層普通商品房、寫字樓和商業(yè)用房的價(jià)格情況。為此，我們確定市房管局和金城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為商品房價(jià)格監(jiān)測點(diǎn)，定時(shí)采集房地產(chǎn)價(jià)格，并做好房地產(chǎn)價(jià)格走勢的分析工作，確保監(jiān)測數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，為全省房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供數(shù)據(jù)支持。從2011年開始，我們固定每周四對江北城區(qū)、江南城區(qū)、德山開發(fā)區(qū)三地進(jìn)行采價(jià)，選取的采價(jià)樓盤均為價(jià)格處于中等、品質(zhì)較好的樓盤，像富華東郡、江山如畫和生活灣等，并通過市物價(jià)局網(wǎng)站、常德政府網(wǎng)和常德民生報(bào)開辟的《物價(jià)與民生》專欄發(fā)布商品房價(jià)格和其他重要民生商品價(jià)格，讓市民及時(shí)了解目前市城區(qū)各地樓盤均價(jià)及走勢，同時(shí)起到督促各樓盤明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)時(shí)實(shí)價(jià)的作用。

2、大力推行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作。去年以來，我局通過會(huì)議和文件、公告等方式，全面部署全市商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，從2011年5月1日起正式施行。商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)要求房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在開盤前一次性公開全部銷售房源，在商品房交易場所的醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表、公告牌或者價(jià)格手冊，有條件的還可同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價(jià)格和收費(fèi)進(jìn)行公示，并要求商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行“一套一標(biāo)”，除標(biāo)明總價(jià)外，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)。隨后，我局多次組織對商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況的巡查、檢查，落實(shí)效果較好。目前，市城區(qū)在售的商品房全部實(shí)行了明碼標(biāo)價(jià)，且絕大部分實(shí)行了“一套一標(biāo)”，促進(jìn)了公示價(jià)格及實(shí)際成交價(jià)格的統(tǒng)一，防止了價(jià)格欺詐等行為的發(fā)生。對于執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)不嚴(yán)格、不規(guī)范的，及時(shí)督促整改。如，今年4月，在對市城區(qū)15個(gè)在售商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)情況的檢查中，發(fā)現(xiàn)北金城、金色家園、雅林春曉、馨香東庭、富華東郡、鴻正苑二期、三一翡翠灣等7個(gè)項(xiàng)目的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)存在不同程度的缺失，我局及時(shí)責(zé)令其限期整改，并對未在限期內(nèi)整改或整改未達(dá)到要求的，依法予以了行政處罰。

3、積極規(guī)范商品房交易價(jià)格行為。商品房實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)價(jià)，物價(jià)部門對其實(shí)施管理主要是規(guī)范價(jià)格行為。近幾年，我們在規(guī)范商品房價(jià)格行為上做了一些積極的工作。2009年，我局會(huì)同市房地產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈湖南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則〉的實(shí)施意見》，主要從商品房銷售的信息發(fā)布、價(jià)格構(gòu)成、合同簽訂、前期物業(yè)管理等方面規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)交易價(jià)格行為，嚴(yán)禁商品房銷售價(jià)外收取水、電、氣等開通費(fèi)，切實(shí)落實(shí)“一口價(jià)”規(guī)定。同時(shí)，我局還多次組織開展包括房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在內(nèi)的價(jià)格誠信單位評選活動(dòng)，樹立價(jià)格誠信的典型，引導(dǎo)企業(yè)搞好價(jià)格自律。

4、切實(shí)加強(qiáng)保障性住房價(jià)格管理。近年來，我們在規(guī)范商品房價(jià)格行為的同時(shí)，還注意加強(qiáng)保障性住房價(jià)格管理，支持和促進(jìn)其發(fā)展。2011年，我局根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加快廉租住房建設(shè)意見的通知》精神，會(huì)同住建、財(cái)政等部門制定了保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策的文件，降低保障性住房有關(guān)行政事業(yè)性收費(fèi)和服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕建設(shè)成本，促進(jìn)保障性住房建設(shè)。同時(shí)，我們注意保持廉租房、公租房租金和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的合理水平。目前我市城區(qū)廉租房、公租房的租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)控制2004年的水平未作調(diào)整。經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格在嚴(yán)格實(shí)行成本審核、成本公開的基礎(chǔ)上，按照保本不盈利的原則制定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，保持經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房的適度差價(jià)，減輕了困難群眾的住房支出負(fù)擔(dān)。

三、下一階段加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理的對策建議

近幾年來，我市在落實(shí)國家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策上做了許多積極的工作，取得了良好的成效，但工作上也還有不少需要完善和加強(qiáng)的地方，保持房地產(chǎn)市場價(jià)格合理水平和平穩(wěn)運(yùn)行的任務(wù)還很艱巨。為此，提出如下意見建議：

1、堅(jiān)決貫徹落實(shí)國家、省房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先，要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，堅(jiān)定決心，切實(shí)做到抓好房地產(chǎn)調(diào)控管理不動(dòng)搖、不松勁。其次，要嚴(yán)格執(zhí)行國家和省一系列房地產(chǎn)的調(diào)控政策，貫徹落實(shí)市政府《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（常政發(fā)〔2011〕18號）文件精神，建立和完善房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)控管理措施（包括領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)、部門聯(lián)動(dòng)、聯(lián)合執(zhí)法等制度、措施），加大房地產(chǎn)市場價(jià)格執(zhí)法力度，從嚴(yán)查處捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等各類違法行為，維持良好的房地產(chǎn)市場秩序。

2、切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)測工作。進(jìn)一步完善和合理布局采價(jià)、監(jiān)測網(wǎng)點(diǎn)，建立和完善日監(jiān)測、周報(bào)告的價(jià)格監(jiān)測制度，及時(shí)收集和掌握房地產(chǎn)市場價(jià)格信息，科學(xué)研判市場價(jià)格走勢，對市場價(jià)格變化情況及時(shí)進(jìn)行分析、研究，對重大的異常波動(dòng)情況及時(shí)搞好預(yù)警、預(yù)報(bào)，并做到每半年專題分析、報(bào)告一次房地產(chǎn)市場價(jià)格情況，為房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控管理提供有效的信息服務(wù)。

3、全面落實(shí)商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定。一方面，加大政策宣傳力度，提供政策咨詢服務(wù)，尤其是對新進(jìn)入常德市場的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，及時(shí)搞好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)的相關(guān)法規(guī)和政策宣傳，幫助其做好商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作，做到“一套一標(biāo)”。另一方面，組織開展對城區(qū)各在售樓盤的定期巡查或不定期抽查，督促房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)一步完善商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)內(nèi)容，對不符合規(guī)范或者涉嫌價(jià)格違法的行為及時(shí)糾正，對存在價(jià)格違法行為又屢教不改的企業(yè)予以嚴(yán)厲查處，確保商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)工作的有效落實(shí)。

4、探索加強(qiáng)商品房價(jià)格備案管理。研究并建立商品房價(jià)格備案管理制度，明確房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)在獲得商品房預(yù)售許可之后，及時(shí)向物價(jià)部門報(bào)送預(yù)售價(jià)格，搞好明碼標(biāo)價(jià)前的備案把關(guān)，促使預(yù)售

價(jià)格與明碼標(biāo)價(jià)、實(shí)際售價(jià)相銜接、相統(tǒng)一，促進(jìn)商品房銷售價(jià)格的合理、規(guī)范。

5、積極開展重點(diǎn)商品房開發(fā)成本調(diào)查。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)價(jià)格行為，對于在備案管理或市場檢查中發(fā)現(xiàn)的過高價(jià)格的商品房樓盤，有重點(diǎn)地對其建設(shè)成本費(fèi)用（包括土地取得費(fèi)用、建安成本、稅費(fèi)、配套及財(cái)務(wù)費(fèi)用等）開展調(diào)查，及時(shí)糾正成本虛高等問題，并將成本調(diào)查情況適時(shí)予以公布，以提高商品房價(jià)格透明度，讓市民明明白白消費(fèi)。

常德市房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢分析

湖南省統(tǒng)計(jì)局 2005-08-11 16:00:2

4近幾年來，在第三產(chǎn)業(yè)中，常德市房地產(chǎn)業(yè)增加值比重日益增大，與餐飲、交通、金融、旅游等強(qiáng)勢行業(yè)成鼎足之勢，住房消費(fèi)已成為當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)。2004年，常德市房地產(chǎn)投資?23.97億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額的16.5%，實(shí)現(xiàn)增加值25.22億元，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的12.7%。然而，近年不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格抑制消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，影響著國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也引發(fā)了一些社會(huì)問題，成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。2005年5月11日，國家建設(shè)部等7部委出臺(tái)了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》（“新國八條”），宏觀調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快及房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。房地產(chǎn)價(jià)格作為房地產(chǎn)市場的核心，是政府宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)。本文從目前常德市房地產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)狀、上漲過快的成因入手，對房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展趨勢分析。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超出居民實(shí)際購買力

所謂房地產(chǎn)價(jià)格，是房地產(chǎn)開發(fā)生產(chǎn)和經(jīng)營全過程中的全部社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間而形成的價(jià)值和土地資本化的貨幣表現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)合理收入和社會(huì)公平分配的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國家征收房地產(chǎn)稅費(fèi)、制定房地產(chǎn)金融政策的客觀依據(jù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年，常德市房地產(chǎn)價(jià)格的房屋銷售指數(shù)為106.4，土地交易

價(jià)格指數(shù)為111.2，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅分別高于同期商品零售價(jià)格漲幅的6個(gè)和10.8個(gè)百分點(diǎn)。

商品住房作為最終消費(fèi)進(jìn)入居民家庭，盡管住房信貸按揭，延緩了居民現(xiàn)金支付時(shí)間，依然與居民家庭現(xiàn)金數(shù)量多少密切相關(guān)。改革開放以來，地方生產(chǎn)總值大幅度增長，為居民收入增長打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2004年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8871元，比“十五”時(shí)期開局年2001年增長42.1%，比上年增長12.3%，使居民商品住房購買能力相應(yīng)得到不斷提高。如何衡量商品住房價(jià)格是否過高，對不同的國家和地區(qū)來說，其貨幣表現(xiàn)則不盡相同。依據(jù)國際上認(rèn)同的一個(gè)通用標(biāo)準(zhǔn)，商品住房價(jià)格與居民家庭年收入比例的合理區(qū)間一般為1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房價(jià)格過高。以市轄區(qū)武陵區(qū)為例，多數(shù)商品住房價(jià)格為1300—1700元/平方米，中心繁華地帶為1800—2400元/平方米，最高達(dá)3100元/平方米。據(jù)城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查資料，同期武陵區(qū)城鎮(zhèn)居民家庭戶均可支配收入25726元，如購買一套中等戶型115平方米的住房，一般樓盤耗資14.95萬元—19.55萬元，中心繁華地帶樓盤耗資20.7萬元—27.6萬元，分別相當(dāng)于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消費(fèi)支出，用剩余的收入部分金融資產(chǎn)（手存現(xiàn)金、存款、有價(jià)證券、貸款）戶均13987元，則相當(dāng)于居民家庭最大可能儲(chǔ)蓄倍數(shù)更大。

諸如上述，目前常德市房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)位超越了合理區(qū)間，價(jià)格漲幅與居民收入不相適應(yīng)，已超出了居民實(shí)際購買能力。

二、構(gòu)成并推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因

常德市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消費(fèi)需求拉動(dòng)，價(jià)格內(nèi)在因素和外在因素的不合理性，成本推動(dòng)和利益驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)行為的綜合作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的過度失衡。

第一、居民消費(fèi)水平提高、城市化進(jìn)程加快和城市功能提升，使住房需求加大，總需求與總供給關(guān)系相互作用推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從理論上講，房價(jià)的上漲或下跌，其

根本的動(dòng)因都是由供求關(guān)系所決定的。在當(dāng)前，房價(jià)快速上漲是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的結(jié)果，主要表現(xiàn)在占80%以上的住房消費(fèi)需求的作用。其一，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型，住房消費(fèi)有效需求拉動(dòng)。常德市人均GDP突破1000美元大關(guān)之后，城鎮(zhèn)居民已進(jìn)入以改善住房條件和購買小汽車為代表的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級轉(zhuǎn)型初期，加快了住房消費(fèi)有效需求釋放。其二，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，住房消費(fèi)被動(dòng)需求推動(dòng)。2003年，常德市城鎮(zhèn)化率上升到30%，進(jìn)入人口城鎮(zhèn)化快速上升階段，2004年新增城鎮(zhèn)人口9.76萬人，比上年以1.5個(gè)百分點(diǎn)的速度發(fā)展，農(nóng)民工大量進(jìn)城，舊城改造和居民拆遷，推動(dòng)了住房消費(fèi)被動(dòng)需求釋放。其三，投資性需求膨脹是高檔房價(jià)過快增長的直接動(dòng)力。大批投資性資金流向房地產(chǎn)市場，購房以豪華和高檔商品住宅為主要對象，反過來又直接拉動(dòng)其價(jià)格快速增長，進(jìn)而造成整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲和結(jié)構(gòu)扭曲。其四，房地產(chǎn)開發(fā)商的投機(jī)行為與房屋銷售市場炒作現(xiàn)象的不利影響，使房屋銷售市場存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市場銷售的價(jià)格，最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者。

第二、房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在構(gòu)成不合理形成高房價(jià)基礎(chǔ)。在價(jià)格構(gòu)成中，成本是形成價(jià)格的主體部分，一般規(guī)律的比例70%左右。據(jù)調(diào)查，目前商品住房每平方米價(jià)格構(gòu)成中，建筑安裝費(fèi)用占的比重僅在40%左右，而60%來自各項(xiàng)政策性稅費(fèi)、房地產(chǎn)業(yè)利潤及其它行政性收費(fèi)。具體來講，一是稅費(fèi)種類繁多，稅制結(jié)構(gòu)不合理。現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)稅種，實(shí)際征收的12種，占全國實(shí)際征收稅種數(shù)量（24種）的一半。收費(fèi)項(xiàng)目就更加繁多。由于現(xiàn)行房地產(chǎn)政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦售租，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)過高，如土地增值稅的稅率高達(dá)30%—50%，企業(yè)的平均稅負(fù)水平達(dá)到40%以上，致使征收額占到商品住房價(jià)格30%左右；二是房地產(chǎn)行政事業(yè)重復(fù)收費(fèi)。市政建設(shè)重復(fù)收費(fèi)，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市政建設(shè)配套費(fèi)、單向性的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；征地費(fèi)與土地使用費(fèi)重疊；對土地轉(zhuǎn)讓收益重復(fù)計(jì)征；某些管理費(fèi)重復(fù)收取。三是房地產(chǎn)業(yè)利潤太高，利潤率普遍在20%以上，經(jīng)濟(jì)適用房的利潤率也不低于15%。由于房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)在構(gòu)成的不合理，形成了房屋銷售價(jià)格過高的基礎(chǔ)。

第三、高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過快增長，拉動(dòng)房屋銷售價(jià)格過快上揚(yáng)。目前，高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（別墅、高檔公寓、寫字樓）具有高定價(jià)和豐厚的利潤，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)商競

相投資，出現(xiàn)了過快增長，一般住房建設(shè)投資的比例呈下降趨勢。一方面增加建筑成本的需求，拉動(dòng)建筑費(fèi)用的過快上漲；另一方面由于一般住房建設(shè)和高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)在成本上相差不大，但利潤卻非常懸殊，因利潤的不均衡性，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目攀比，為追逐均衡利潤，追風(fēng)漲價(jià)，帶動(dòng)住房銷售價(jià)格上揚(yáng)。

第四、建筑裝飾材料等價(jià)格大幅上漲，使房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷提高，對房屋銷售價(jià)格上漲形成了推動(dòng)力。2004年，全市固定資產(chǎn)投資價(jià)格比上年上漲5.5%。其中，建筑安裝工程價(jià)格上漲7.9%、材料費(fèi)價(jià)格上漲4.29%，而建筑領(lǐng)域最受關(guān)注的建筑用鋼材價(jià)格上漲14.46%。在住房銷售價(jià)格中，作為成本的原材料和建安工程費(fèi)用所占比重在不斷增加，成為推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲的內(nèi)在動(dòng)力之一。

三、下半年乃至近兩年房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢判斷

在國家出臺(tái)一系列調(diào)控措施之后不久，中國人民銀行公布的二季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，炒房者的投機(jī)行為受到了遏制，近期有購房意向和為買房而儲(chǔ)蓄的居民人數(shù)所占比重雙雙回落。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)，1—5月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資140.56億元，同比增長33.2%，比去年同期增速回落15.4個(gè)百分點(diǎn)，比今年一季度和4月份分別回落12.2個(gè)和1.6個(gè)百分點(diǎn)。增幅在中部地區(qū)低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋銷售價(jià)格指數(shù)（105.4）環(huán)比回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。常德市房地產(chǎn)開發(fā)投資排在全省第四位，1—6月，投資9.44億元，比去年同期增長17%，增速回落29.2個(gè)百分點(diǎn)。這些信息可見，房地產(chǎn)市場房屋銷售價(jià)格正在下滑，盡管扣除政策時(shí)滯的影響，房地產(chǎn)價(jià)格增長速度也只是略有回落。

自2003年以來，全國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展通道，目前正處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的關(guān)鍵和敏感期。那么，在宏觀調(diào)控的大背景下，今年下半年及近兩年常德市房地產(chǎn)價(jià)格走向如何？可從以下幾個(gè)角度加以判斷。

——從供求發(fā)展趨勢角度看，回落的幅度不大。

從下半年開始，近兩年內(nèi)，需求會(huì)受到一定的影響，房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)平穩(wěn)回落。房地產(chǎn)市場需求分為生存需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。生存需求和改善需求是剛性的，當(dāng)前，可能有部分消費(fèi)者預(yù)期房屋價(jià)格下跌，持幣待購，但這部分需求是客觀存在的，且數(shù)量巨大，必然要釋放出來。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，全市綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境客觀力量推動(dòng)，測算市城區(qū)房地產(chǎn)市場需求，近兩年每年需增加住房建筑面積160萬平方米。對于投資性需求和投機(jī)性需求，在宏觀政策調(diào)控作用下，近兩年內(nèi)這部分需求肯定會(huì)大幅度下降。如今后投資渠道不暢，至于這部分從房地產(chǎn)市場中撤出的資金仍有可能重新回歸，將繼續(xù)推高下一輪房地產(chǎn)市場行情。在目前情況下，供給狀況近兩年內(nèi)難有大的改觀，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模存在過大，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)開發(fā)投資是不現(xiàn)實(shí)的。因此，供求雙方的發(fā)展趨勢表明，下半年及近兩年內(nèi)居民房屋巨大需求與供給短缺的矛盾會(huì)持續(xù)存在，房地產(chǎn)價(jià)格增長速度呈現(xiàn)回落態(tài)勢，但回落幅度不會(huì)太大。

——從房屋價(jià)格構(gòu)成角度看，下跌的空間不大。

土地成本走高。國家一些有關(guān)土地和拆遷政策的出臺(tái)，使土地取得費(fèi)、前期工作費(fèi)、施工工作費(fèi)上漲，土地補(bǔ)償費(fèi)用的提高。據(jù)湖南省統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的價(jià)格調(diào)查資料顯示：今年二季度全省土地交易價(jià)格與一季度相比走高，同比上漲6.3%，升高3.3個(gè)百分點(diǎn)，全市也仍維系上高漲幅。加上土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上導(dǎo)致土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡，在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)上漲。因此土地成本將呈逐步升高的趨勢。

建安成本增長。建筑安裝工程中，人工費(fèi)和機(jī)械使用費(fèi)價(jià)格呈上升勢頭，今年上半年人工費(fèi)上漲7.1%，比去年底多漲3.2個(gè)百分點(diǎn)；機(jī)械使用費(fèi)上漲5.7%，比去年底上漲了2.1個(gè)百分點(diǎn)。從建筑材料費(fèi)看，各種建材價(jià)格仍持續(xù)全面上漲。建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房竣工造價(jià)的上漲，2004年全市商品房平均竣工造價(jià)比上年增長13%。盡管近期建材價(jià)格漲幅有所回落，但電力、煤炭、石油供應(yīng)緊張的局面仍將持續(xù)，建材價(jià)格仍維持在高位。另一方面，隨著商品房屋的品質(zhì)逐步提高，配套設(shè)施和環(huán)境的不斷改善，在一定程度上將加大商品房屋的開發(fā)成本。

開發(fā)利潤難降。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力成本特別是專業(yè)技術(shù)人員工資將會(huì)持續(xù)上漲，項(xiàng)目期間的費(fèi)用短期內(nèi)也不可能明顯下降，擠壓利潤空間，同時(shí)對于企業(yè)的開發(fā)利潤，國家采取了加大普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、整頓規(guī)范市場秩序等宏觀調(diào)控政策，預(yù)期會(huì)下降一些。但房地產(chǎn)企業(yè)作為市場法人主體，其著眼點(diǎn)只能以盈利為中心，開發(fā)利潤難以明顯下降。

——從房地產(chǎn)市場主體行為角度看，下跌的動(dòng)力不足。

地方政府關(guān)鍵抓穩(wěn)定住房價(jià)格。地方政府是房地產(chǎn)市場的最大受益者，對巨額土地收益和房地產(chǎn)交易費(fèi)的高度依賴，房地產(chǎn)價(jià)格上漲既增加地方GDP，又獲得更多的土地出讓金，卻又沒有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本，也幾乎不承擔(dān)因房地產(chǎn)業(yè)膨脹帶來的土地減少、銀行壞帳、資源衰竭的最終責(zé)任。因成本和收益的極端不對稱性，決定了地方政府嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的力度，著力點(diǎn)放在穩(wěn)定住房價(jià)格，而不希望房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下降。

商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價(jià)格大漲大跌都不希望，其影響是中性的。從銀行業(yè)的利益出發(fā)，房地產(chǎn)價(jià)格的大漲和大跌都不符合銀行業(yè)的利益，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)價(jià)格的影響基本上是中性的，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款緊縮減少了房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量，對按揭貸款用戶的緊縮減少了房地產(chǎn)市場的需求量。但在目前商業(yè)銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，房屋銷售價(jià)格下跌會(huì)直接影響信貸資金的回收，隱含著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)力保自身利益，期盼房地產(chǎn)價(jià)格漲聲不斷。作為供給方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期盼有良好的房地產(chǎn)價(jià)格走勢，肯定不希望房屋銷售價(jià)格的下跌，他們會(huì)跟進(jìn)地方政府的博弈選擇相應(yīng)的對策，力保自己的利益最大化。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真的有暴利，那么房地產(chǎn)價(jià)格至少具有理論上的下跌空間；反之，如果盈利空間不大，那么住房銷售價(jià)格下跌的結(jié)果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)停止開發(fā)，甚至破產(chǎn)。

多數(shù)最終消費(fèi)者迫切希望買到低價(jià)適用住房。房屋最終消費(fèi)者行為是選擇、購買和使用房屋的各種行為。影響他們購買決策和行為有經(jīng)濟(jì)與非經(jīng)濟(jì)因素，房屋作為大宗商品，對購買行為理性的購房者來說，“買漲不買跌”已經(jīng)一去不復(fù)返了，肯定希望價(jià)格

下跌，買到廉價(jià)適用的住房。

以上分析可見，在整個(gè)房地產(chǎn)市場主體中，大多數(shù)人不希望房地產(chǎn)價(jià)格的下跌，總體希望近兩年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格增長保持相對穩(wěn)定狀態(tài)。

四、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的幾點(diǎn)政策建議

房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行是否穩(wěn)定，取決于房屋總供給與總需求兩者關(guān)系的平衡，供給減少引起價(jià)格上漲，供給增多導(dǎo)致價(jià)格下跌。為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，保障社會(huì)的穩(wěn)定，穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，最終基本上使房地產(chǎn)價(jià)格與居民的收入水平相適應(yīng)創(chuàng)造條件是可取的，需要做好各項(xiàng)工作。

1、積極發(fā)揮地方政府的作用。中央政府宏觀調(diào)控政策的是穩(wěn)定房價(jià)，不是打壓房價(jià)，相應(yīng)地方政府的政策跟進(jìn)，也應(yīng)是出于同樣的目的。宏觀調(diào)控的切入點(diǎn)是房地產(chǎn)價(jià)格，因此需要地方政府的積極作為。首先，應(yīng)該努力阻斷房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模過大和投資性需求過旺兩條不良傳導(dǎo)鏈，恢復(fù)宏觀經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行。具體要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃許可監(jiān)管，加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)調(diào)控和做好對閑置土地的清理工作。其次，強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要完善房屋供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住宅供應(yīng)。建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會(huì)同有關(guān)部門提出近兩年普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模，要以中低價(jià)位、中小套型普通商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為主，明年的項(xiàng)目要納入近期建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進(jìn)度安排，并有效解決商業(yè)營業(yè)用房空置較突出、高層建筑來勢太猛等問題。

2、努力按照市場規(guī)律辦事。要及時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢及價(jià)格變動(dòng)情況分析，科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)對土地的需求，適時(shí)披露房地產(chǎn)市場供求及房價(jià)、地價(jià)變動(dòng)等信息。為避免下半年和明年初出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格反彈，要繼續(xù)擴(kuò)大房屋供應(yīng)總量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市節(jié)奏，保持供給略大于需求的較好格局。

3、堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化“三化”建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，增加居民收入，大力

提高普通百姓的購房能力。切實(shí)提高城鎮(zhèn)居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，繼續(xù)發(fā)揮公積金對居民購買自住用房的支持作用，并幫助普通家庭改善住房條件。

4、相關(guān)部門要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售利潤的監(jiān)管，限制獲取暴利，遏制投機(jī)炒作。

[常德市統(tǒng)計(jì)局 許維煥 供稿]