第一篇：商鋪銷售培訓基礎資料(下)

商鋪銷售培訓基礎資料(下)

2013-08-21江蘇房地產聯盟

接昨日中篇。

3、實例分析

經營者：張先生，32歲，波特金馬廣場經營商家

購買分析：

2年前，張先生在商場租用了一間25平方米的鋪面，生意一直很好，可每年交納275元/平方米的租金，算下來十年租金就有82.5萬元，張先生覺得很不劃算。張先生算了一筆賬，若一次性投入100萬元購買50平方米的商鋪，產權40年，十年回報（按每年8%稅前計算）就是80萬元，其全部投資回報年限僅為12年。于是他當即決定投資，這樣經營、投資雙豐收的機會，精明的張先生怎能錯過？ 投資者：馮女士，41歲，職業投資人

購買分析：馮女士購買商鋪面積40平方米，用于投資。

馮女士是淮安資深的職業投資人，憑借其一貫敏銳的眼光和獨到的見解，在對波特金馬廣場作了詳細了解后，她投資這里帶租約的產權旺鋪。馮女士認為，這里的市場成熟度和火爆商氣是自己投資安全和穩贏的保障。因為看中的是更長遠的回報，馮女士認為現在購買，以后的增值空間將更大，只管坐等賺錢。購買與銀行存款分析：

面積：40平方米

單價：20000元/平方米

總房價：80萬元

首付款：40萬元

貸款額：40萬元（五成）

月供：4716元/平方米（十年）

年回報8%：64000元

月回報：5333元

銀行活期0.72%：5760元

折合月收益：480元

銀行五年期定期3.6%：28800元

折合月收益：2400元

七、如何引導客戶購買商鋪

1、引導角度

1)從無風險角度去引導；

2)從高回報角度去引導（銷售當中應以銀行利率、國債、保險等保守的投資方式作對比，從而帶出商鋪投資的低風險、高利潤的感覺）。

2、促銷賣點：

地理位置（CBD）；功能配套；商業規劃；招商品牌；投資保障；管理方式；優惠政策；

3、信心賣點：

發展商實力；承建商實力；設計公司實力；商業管理公司實力；物業管理實力；政府立項支持或政策傾斜；

4、策略

促銷賣點先行→興趣→信心賣點加強信心→產生購買欲

5、整個推銷大致過程：

1)介紹項目功能規劃情況；

2)介紹商鋪投資情況；

3)對比其他樓盤去分析本項目賣點的獨特性、吸引力和人流競爭力，讓客戶產生興趣；

4)再以投資顧問推價方式介紹商鋪；

5)最后介紹“有關投資計劃”，（投資類型、付款方式、價款情況）令客戶認同無風險、高回報。（附《計價表》）

項目單元：層區號商鋪

名稱

建筑實用面訂價

面積 積

付款優惠折成交價

方式 扣

定金

1、首期付款：簽署認購書起7天內%計

一次￥

性付

2、二期付款：簽署認購書一個月內%計

款 ￥

銀行

按揭

1、首期付款：簽署認購書起5天內%

2、樓款的余款%作銀行按揭，即元

3、年按揭，月供：元

4、年按揭，月供：元

辦理銀行按揭時交的費用，按相關銀行收取為準。

交首

期時

1、契稅：成交價的4%即元

繳交

2、印花稅：成交價的0.05%即元的稅

3、交易管理費：成交價的0.1%即元

費及

4、權證綜合費：成交價的0.3%即元

其他律師費：物業管理費：物業維修基金：

費用

6)客戶的異議處理；

7)填表登記意向；

6、客戶由于了解項目情況而形成在心中的價值，再對照接著介紹的價格和促銷措施優勢，分析投資本項目具備無風險、高回報、低支出的優點，最終令客戶深信該商鋪超值及回報高、低風險，則可達到成功銷售，讓客戶認同超值作為銷售思路的方向。

八、計算商鋪投資收益率的方法

方法一：租金回報率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業管理費）×12/購買房屋總價

這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。

弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

方法二：租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款）優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報率分析法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。

弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。一個簡單的投資價值評估公式

下面提供的方法是國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。

九、商鋪投資基本問答

1、問：廣場是由哪家房地產公司開發的？

2、問：商場的總建筑面積是多少？

3、問：有多少路公交車經停廣場？

4、問：商場共有幾部扶梯？共有幾部貨梯？

5、問：商場一次裝修后的層高是多少？

6、問：商場主、副通道寬各是多少米？

7、問：商場共有多少個鋪位？商場的經營面積是多少？

8、問：商場有幾個主要出入口？

9、問：單間商鋪的使用面積一般是多少？

10、問：商場交付使用時，是否已裝修好？

11、問：商場公共設施是否免費提供？

12、問：商場是否有防盜、廣播系統？

13、問：廣場有多少停車位？

14、問：各業戶所購買的店鋪地面由誰裝修？

15、問：商場什么時間竣工？

16、問：商場停車位如何使用？

17、問：商場公攤的面積有哪些？

18、問：商場的建筑結構是什么樣的？

19、問：商場的產權是多少年？

20、問：商場由哪個公司來管理？

21、問：商場是由誰設計的？

22、問：商場全部完工后與效果圖是否一樣？

23、問：各商鋪是否設有燈箱位？

24、問：近幾年商場周邊還會興建大的商場嗎？

25、問：商鋪的回報率及支付辦法是什么？

26、問：如何選擇商鋪的寬度及深度？

27、問：投資商鋪后，如何成功實現租賃？

十、經營者關鍵問題問答

1、問：商場何時能夠開業？

2、問：怎樣保證金馬廣場招商能夠招滿？

3、問：商場內出現經營品牌重復怎么辦？

4、問：經營管理公司與商場簽訂多少年管理合同？商場運營成功后，經營管理公司將來不管了怎么辦？

5、問：金馬廣場以產權銷售的模式面市，產權銷售與傳統意義上的商鋪轉讓銷售（門面轉讓）區別何在？

傳統意義上的商鋪轉讓銷售主要是商鋪的使用權轉讓，也就是所謂的門面轉讓。而“產權銷售”與“使用權銷售”的區別主要在于兩者的涵蓋面不同。產權即所有權，按照傳統法理，所有權包括四種權能：占有、使用、收益和處分權。使用權僅為所有權權能之一。具體到商鋪而言，產權擁有者不但可以將商鋪租賃給他人，獲得收益，還可以隨著商鋪所在地的房價上漲使物業升值，甚至在需要的時候，將商鋪抵押或套現，這些都是使用權所不具備的。

6、問：開發商銷售的建筑面積單價和使用面積單價有什么區別？公攤面積包括哪些內容？

一般開發商銷售的面積單價是指每平方米建筑面積的價格，投資人買的住宅，房產證上的面積指的就是建筑面積。建筑面積與實際的使用面積是有差異的，建筑面積由套內建筑面積和公攤面積兩部分組成。

公攤面積主要包括：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積等。

一個商場為了確保經營的需要，一般商鋪的公攤面積除此之外還包括大堂、通道、扶手電梯道等。因此商場鋪面的實際得房率要比住宅得房率低得多，設計合理的大型商場一般情況下，鋪面面積占建筑面積的得房率都在40～50％之間。

7、問：商場的經營管理公司與開發商一般是什么關系？

為了確保商場的經營管理，開發商必須成立一個專業的商業管理公司，以確保其經營品質。開發商與管理公司此種情況下是母子公司關系，即開發商出資組建管理公司，并向其注入必要且充足的資金以確保商場經營的需要。從我國一些大城市的管理經驗來看，一個好的、有專業管理經驗的管理公司往往是商鋪保值和升值的重要保障。

十一、如何進行商鋪貸款

1、貸款條件：

1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的中國公民；

2、具有本市常住戶口或有效居留身份證明；

3、具有穩定的收入，有償還本息的能力；

4、借款人與房產開發商簽訂了購買商鋪合同，已支付不低于所購商鋪全部價款40％的首付款，并同意以其所購商鋪作抵押擔保，且辦妥房產保險手續、房地產抵押登記（預售）及合同公證；

5、在商行開立儲蓄存款賬戶，并持有商行銀行卡；

6、借款人為外省市戶口且不在本地工作的，必須提供本市戶口的委托代理人的身份證件、住址、電話、單位等資料并辦理公證；

7、所購商鋪須為現房。

2、貸款額度

貸款最高額度不超過所購商鋪全部價款的60％。

3、貸款擔保方式

借款人向銀行申請個人商鋪貸款，必須以其所購商鋪作抵押。

4、貸款期限及利率

最長不超過10年。利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。

5、申請人應提供的資料

1、本人及財產共有人的身份證、戶口簿（戶籍證明）以及婚姻狀況證明；

2、借款人及財產共有人的收入及財產證明（如存折、存單、稅單、有價證券、房產等

3、營業執照、組織機構代碼證。未申辦營業執照的需提供所購商鋪的用途情況說明；

4、個人商鋪貸款申請表；

5、購買商鋪的合同原件；

6、購買商鋪的發票（首期付款）原件；

7、貸款行需要提供的其他資料。投保險種為財產險，保險費由借款人支付。投保金額不得少于所購商鋪的總價值，投保期限不得短于貸款期限，并在保險單上注明農業銀行為第一受益人。辦理房產抵押登記，根據《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》規定，個人商鋪貸款必須在房屋土地管理部門辦理抵押登記手續，借款合同自辦妥登記之日生效。

6、辦理流程

借款人填寫貸款申請表并提供有關資料→銀行受理與調查→貸款審核、審批→簽定借款合同、抵押合同、劃款委托書→辦理房屋保險、公證、抵押登記→發放貸款→借款人還款→貸款全部還清→辦理貸款清戶與撤押。

7、貸款償還方式

借款期在一年內（含一年）的，采用利隨本清的還款方式；借款期限一年以上的，可采用按月還款方式，具體可選擇“月等額還款法”或“月等額本金還款法”償還貸款本息，即貸款行按《劃款委托書》的委托，通過每月20日從借款人指定銀行卡內主動扣收，辦理還款轉賬手續。借款人提前歸還部分或全部的貸款，應提前一個月向銀行提出書面申請。提前歸還部分貸款的，剩余貸款可按“月還款額不變，縮短貸款期限”或“貸款期限不變，月還款額減少”的方式還款，貸款利率按原合同期限利率執行。

十二、相關手續辦理問題處理辦法

1、辦理按揭貸款手續遇到問題匯總處理辦法（詳見近期分享）

2、辦理房屋抵押及房證手續遇到問題匯總處理辦法（詳見近期分享）

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第二篇：會計基礎培訓有關資料

會計基礎知識培訓有關資料

一、具體業務：

1、年初建立新賬，登記期初余額：現金、銀行存款、財政專戶和有關資產賬戶。其中現金和銀行存款須按銀行和存款類別設置明細分類賬。各學校應建立的賬薄包括：各種現金日記賬、銀行存款日記賬、財政專戶備查賬、各種學生補助日記賬，各種固定資產臺賬、財物收發明細賬等（應加強資產方面的痕跡管理）。

2、撥入經費：撥入預算內經費和撥入預算外資金時，借記“銀行存款”增加。

3、轉賬支付：如轉付工資、單位承擔醫保經費和代扣個人承擔醫保經費、代扣個人所得稅、轉戶、工程款、轉付超過壹仟元的物資采購等，貸記“銀行存款”減少。

4、從銀行提取現金：借記“現金”增加，貸記“銀行存款”減少，注意增減相應的現金和銀行存款。

5、現金支付時：貸記“現金”減少。

6、轉戶：如從工資戶轉入經費戶時，經費戶借記“銀行存款”增加，工資戶貸記“銀行存款”減少。

7、收費繳存：存入收費，借記匯繳戶的“銀行存款”增加，轉付書費或繳入財政專戶時，貸記“銀行存款”減少。

8、每月移交單月末余額必須與現金日記賬和銀行存款日記賬月末余額核對相符。

9、取得的原始憑證必須合法、符合原始憑證的各項要求，應特別注意是否有出票單位的印章，大小寫是否相符。

10、自制原始憑證必須填寫在國家統一規定格式上，如工資冊、差旅費報銷單、臨時工工資、加班費、補課費、學生補助花名冊，有單位負責人的同意報銷手續，領款人的簽字，各類原始憑證須加蓋本單位的印蓋。

11、會議費的報銷必須有會議通知、填在規定表格上的具體購買項目的附件，并在封面上注明會議名稱和就餐人數。

12、超過1000元的維修費支出要有維修合同、工程決算清單。

13、差旅費的填制方法：須加蓋單位的公章，住宿費和生活補助費、市內交通費符合規定標準，有出差審批單，車費、住宿費的粘貼規整有序，并按以下順序疊放：差旅費報銷單、出差審批單、車票住宿票附件，粘貼的車票等要注意裝訂后能清晰可見，并有出差人的簽章或簽字，車票住宿票須是相應路程的車票住宿票。各項內容填寫完整，如小寫金額的合計，車費住宿費的張數等。填寫原始憑證整理單時，須把其中的誤餐費、生活補助費、市內交通費分項合計列出。

14、招待費（含住宿費）的支出須另填制“牟定縣行政事業單位招待費報銷單封面，招待費發票的粘貼規整有序，單位負責人簽批時須注明同意報銷多少元。（同意報銷**元，同意報銷人和日期）。

15、對各種附件最好進行打印，并加蓋單位公章。

16、每學期初向學生開具的收據必須符合原始憑證填制的有關要求，即一式幾聯一起開，不得跳行開，大小寫相符，大寫時不簡略的開，如大寫的零不用圓圈代替，開具時要加蓋單位財務專用章或公章，大寫前用一個三角符號標明。

17、大額物資采購除符合政府采購有關規定外，應與銷貨單位簽訂購貨合同，涉及固定資產的還應財政部門的審批手續。

18、向學生收取的一切費用必須開具相應的票據，并及時繳存開戶銀行。

19、學校的一切重大項目開支須符合內部控制規范的相關要求：即事先經學校班子會討論通過，形成會議決議并經參會的班子成員簽字。

20、每月按時報賬、對賬。25日以后不在辦理提款、轉款業務，報賬時應精心做好準備，認真檢查是否達到報賬的各項要求，各種表冊和印章是否帶齊。

21、各學校須建立相應的財務制度和內部控制制度，確保學校的一切財務收支的規范化動作，學校各項資產的安全與完整，同時，隨著對學生補助經費投入的加大，也應建立對學生補助財務及資金管理方面的規章制度。

22、發票的簽字：發票上單位負責人、經辦人、證明人的簽字一律用黑色或黑色鋼筆，不得使用鉛筆或圓珠筆簽字，并簽在指定位置上。屬用單位公用經費支出的發票單位負責人簽“同意報銷”，屬代扣款性質的 支付應簽“同意轉付”字樣，報賬時各類原始單據上的簽字必須齊全。

23、各學校必須加強對學生有關補助經費的管理，特別加強對學生寄宿制經費的管理，確保學生經費真正用于學生，賬務管理規范，檔案管理符合相關要求。

24、各種代扣款應及時繳付并保持平衡。

25、報賬時各種憑證張數應準確無誤，各種附件應加蓋“附件”字樣，整理時不記入憑證張數，注意工資報銷表上工資花名冊的張數和整理單上原始憑證的張數不同。

26、支付的各種設計費不能用到地稅局開具的發票作為報銷憑證，而應在取得設計單位開具的原始憑證時才能支付款項。

27、各學校必須按相關規定設置“財政專戶”備查賬，及時登記繳存和撥付情況。

28、各種附件要規范拆疊或不折疊。

29、每月8日以前把審批好的工資花名冊按時報到教育結算辦公室。

30、勞務費中超過一個月的臨時工工資第一月報賬時應有與受聘人簽訂的合同，并在合同中注明受聘時間和每月發放金額。

31、年底結賬。

二、單位負責人在本單位會計工作中的法定職責

單位負責人應當充分認識自己在單位會計工作的位置和職責，切實擔負起法律賦予的職責，依法組織領導本單位做好各項會計工作，確保單位會計資料真實、完整。具體來講，《會計法》賦予單位負責人的法定職責包括十項：

第一，對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負全責。單位會計工作和會計資料出現問題，單位負責人首先應承擔法律責任。

第二，組織領導單位會計機構、會計人員和其他相關人員嚴格遵守《會計法》的各項規定，依法進行會計核算，實行會計監督。

第三，對認真執行《會計法》、忠于職守、堅持原則，做出顯著成績的會計人員，給予精神的或物質的獎勵，不得對依法履行職責、抵制違反《會計法》規定行為的會計人員實行打擊報復。

第四，應當在單位財務會計報告上簽名并蓋章，并保證財務會計報告的真實、完整。

第五，應當組織本單位建立健全有效的內部控制制度，強化單位內部制約機制，保證辦理會計事務的規則、程序能夠有效防范、控制違法、舞弊等會計行為的發生。

第六，應當保證會計機構、會計人員依法履行職責，不得授意，指使、強令會計機構、會計人員違法辦理會計事項。

第七，對會計機構、會計人員發現會計賬簿記錄與實物、款項及有關資料不相符而無權處理的報告，應當及時作出查處決定。

第八，應當如實向受托的會計師事務所提供會計資料，不得與任何方式要求或示意注冊會計師及其所在的會計師事務所出具不實或不當的審計報告。

第九，應當組織本單位接受有關監督檢查部門依法的監督，如實提供會計資料和有關情況，不得拒絕、隱匿、謊報。

第十，應當依法任用具有會計從業資格的會計人員，并依法保障本單位會計人員的繼續教育和培訓，促進會計人員業務素質的提高。

從以上職責看，單位負責人是本單位會計工作的第一責任人。單位負責人如何履行這些職責，關鍵是要建立健全一整套行之有效的內部控制制度。這是加強經營管理、提高管理水平的客觀要求。《會計法》明確單位負責人為會計責任主體，并不是要求單位負責人事必躬親、直接代替會計人員辦理會計事務，而是應當建立健全有效的內部控制制度、內部制約機制，明確會計工作相關人員的職責權限，工作規程和紀律要求，并有正常途徑了解上述制度的執行情況，保證單位負責人的管理意志在各個環節得以實施，保證會計工作相關人員按照經單位負責人認可的程序、要求辦理會計事務，保證辦理會計事務的規則、程序能夠有效防范、控制違法、舞弊等會計行為的發生。因此，單位負責人應當重視單位內部會計監督制度的建立健全工作。

三、負責人怎樣防范違法會計行為

根據《會計法》規定，單位負責人為了有效地防范會計違法行為，應當重視以下幾方面的工作：一是對本單位實行嚴格的內部控制制度，強化內部管理；二是積極配合外部有關方面對本單位會計資料的真實性和完整性實行監督檢查；三是認真執行國家統一的會計制度。

四、有關現金管理

（一）現金支出的范圍：

各單位在下列業務中可以支付現金：

1、職工工資、津貼；

2、個人勞務報酬；

3、根據國家規定應發給個人的各種獎金；

4、各種勞保、福利費用以及國家規定的對個人的其他支出；

5、支付出差人員必須攜帶的差旅費；

6、支出各單位間現金支付限額（1000元）以下的零星開支；

7、經中國人民銀行確定需要支付現金的其他支出。

（二）現金收支的日常管理

收入的現金應及時送存銀行，不得用來直接支付自己的支出，即不得“坐支”現金。除此之外，還有以下具體規定：

1、從開戶銀行提取現金時，應寫明用途，并經開戶銀行審核；

2、不準用不符合財務制度的憑證頂替庫存現金，即不得“白條抵庫”；

3、不準謊報用途套取現金；

4、不準用銀行戶代替其他單位和個人存入或支取現金；

5、不準用單位收入的現金以個人名義存入儲蓄；

6、不準保留賬外公款，即不得設置“小金庫”。

五、會計基礎知識

（一）、會計憑證：是具有一定格式、用以記錄經濟業務發生和完成情況的書面證明。會計憑證按照其來源和用途，分為原始憑證和記賬憑證兩種。原始憑證，亦稱單據，是在經濟業務發生時，由業務經辦人員直接取得或者填制、用以表明某項經濟業務發生或其完成情況并明確有關經濟責任的一種憑證。原始憑證必須具備以下基本要素：

1、憑證的名稱；

2、填制憑證的日期；

3、填制憑證單位的名稱或者填制人的姓名；

4、經辦人員的簽名或蓋章；

5、接受憑證單位的名稱；

6、經濟業務內容；

7、經濟業務的數量、單價和金額；

此外，原始憑證還需載明憑證的附件和憑證的編號。

（二）、原始憑證的類別： 按來源劃分：

1、外來原始憑證。由業務經辦人員在業務發生或完成時從外單位取得的憑證，如銷售單位的發貨票、銀行收款通知等。

2、自制原始憑證。單位自行制定并由有關部門或人員填制的憑證，如工資人結算單、收款收據等。

（三）、原始憑證填制的基本要求：

1、真實可靠。即如實填列經濟業務內容，不弄虛作假，不涂改、挖補。

2、內容完整。即應該填寫的項目要逐項填寫（接受憑證方應注意逐項驗明），不可缺漏，尤其需要注意的是，年、月、日要按照填制原始憑證的實際日期填寫；名稱要寫全，不能簡化；品名或用途要填寫明確，不許含糊不清，有關人員的簽章必須齊全。

3、填制及時。

4、書寫清楚。

5、順序使用。

（四）、會計賬簿的登記：會計人員應當根據審核無誤的會計憑證登記會計賬簿。登記會計賬簿的基本要求：

1、準確完整：登記會計賬簿時，應當將會計憑證日期、編號、業務內容摘要、金額和其他有關資料逐項記入賬內，做到數字準確、摘要清楚、登記及時、字跡工整。

2、注明記賬符號。登記完畢后，要在記賬憑證上簽名或者蓋章，并注明已經登賬的符號，表示已經記賬。

3、書寫留空。賬簿中書寫的文字和數字上面要留有適當空格，不要寫滿格，一般應占格距的二分之一。

4、正常記賬使用藍黑墨水。登記賬簿時，要用藍黑墨水或碳素墨水書寫，不得使用圓珠筆或者鉛筆書寫。

5、特殊記賬使用紅墨水。下列情況，可以使用紅色墨水記賬：A、按照紅字沖賬的記賬憑證，沖銷錯誤記錄；B、在不設借貸等欄的多欄式賬頁中，登記減少數；C、在三欄式賬戶的余額欄前，如未印明余額方向的，在余額欄內登記負數余額；D、根據國家統一會計制度的規定可以用紅字登記的其他會計記錄。

6、順序連續登記。各種賬簿按頁次順序連續登記，不得跳行、隔頁，如發生跳行、隔頁，應當將空行、空頁劃線注銷，或者注明‘此行空白’、‘此頁空白’字樣，并由記賬人員簽名或者蓋章。

7、結出余額。凡需要結出余額的賬戶，結出余額后，應當在‘借或貸’等欄內寫明‘借’或者‘貸’等字樣。

8、過次承前。每一賬頁登記完畢結轉下頁時，應當結出本頁合計數及余額，寫在本頁最后一行和下頁第一行有關欄內，并在摘要欄內注明‘過次頁’和‘承前頁’字樣，也可以將本頁合計數及金額只寫在下頁第一行有關欄內，并在摘要欄內注明‘承前頁’字樣。

（五）、對賬和結賬：

對賬的主要內容：

1、賬證核對，核對會計賬簿記錄與原始憑證、記賬憑證時間、憑證字號、內容、金額是否一致，記賬方向是否相符。

2、賬賬核對。包括：總賬有關賬戶的余額核對；總賬與明細賬核對；總賬與日記賬核對；會計部門的財產物資明細賬與財產物資保管和使用部門的有關明細賬核對相符。

3、賬實核對。包括現金日記賬賬面余額與現金實際庫存數核對；銀行存款日記賬賬面余額與銀行對賬單核對；各種財物明細賬賬面余額與財物實存數額核對；各種應收、應付款明細賬賬面余額與有關債務、債權單位或者個人核對等。

結賬：是在把一定時期內發生的全部經濟業務登記入賬的基礎上，計算并記錄本期發生額和期未余額。結賬程序和方法是：

1、結賬前，必須將本期內所發生的各項經濟業務全部登記入賬。

2、結賬時，應當結出每個賬戶的期末余額。需要結出當月發生額的，應當在摘要欄內注明“本月合計”字樣，并在下面通欄劃單紅線。需要結出本年累計發生額的，應當在摘要欄內注明“本年累計”字樣，并在下面通欄劃單線；12月末的“本年累計”就是全年累計發生額，全年累計發生額下應當通欄劃雙紅線。

3、終了，要把各自賬戶的余額結轉到下一會計，并在摘要欄注明“結轉下年”字樣；在下一會計新建有關會計賬簿的第一余額欄內填寫上年結轉的余額，并在摘要欄注明“上年結轉”字樣。

會計人員職業道德規范的主要內容：敬業愛崗、熟悉法規、依法辦事、客觀公正、搞好服務、保守秘密。

六、會計監督

會計監督是會計的基本職能之一，是我國經濟監督體系的重要組成部分。會計監督可以分為單位內部監督、國家監督和社會監督。

（一）、加強會計監督的必要性：

1、在社會主義市場經濟條件下，必須強化會計監督。

2、會計監督必須以財政經濟法律、法規為依據。

3、單位領導人要保障會計監督的順利進行。單位領導人要對會計資料的合法、真實、準確、完整負有責任。要保證會計資料的合法、真實、準確、完整，在很大程度上取決于會計監督工作能否按照規定進行。

4、會計人員要認真履行會計監督職責；

5、加強國家監督和社會監督是單位內部會計監督有效進行的重要保證。

（二）、單位內部會計監督的主體和對象：各單位的會計機構、會計人員對本單位的經濟活動進行會計監 督。就是說，會計監督的主體是各單位的會計機構、會計人員；會計監督的對象是本單位的經濟活動。

（三）監督的具體內容：

1、對原始憑證進行審核和監督。A、對原始憑證真實性、合法性的審核和監督。《規范》第七十五條規定：“對不真實、不合法的原始憑證，不予受理。對弄虛作假、嚴重違法的原始憑證，在不予受理的同時，應當予以扣留，并及時向單位負責人報告，請求查明原因，追究當事人的責任。”B、對原始憑證準確性、完整性的審核和監督。《規范》第七十五條中同時規定：“對記載不準確、不完整的原始憑證，予以退回，要求經辦人員更正、補充。” 執行《規范》關于審核監督原始憑證的規定，需要做許多工作。第一，會計人員要認真學習財經法律、法規、規章制度，掌握經濟業務合法與非法的界限。第二，要總結在審核原始憑證方面的經驗，提高判別原始憑證真實性、合法性的業務水平。第三，要建立健全單位內部管理制度和內部控制制度，從制度上防范原始憑證不真實、不合法、不準確、不完整的現象發生。第四，要加強單位內部的票證管理。

2、對會計賬簿和財務報告的監督。《規范》第七十六條規定：“會計機構、會計人員對偽造、變造、故意毀滅會計賬簿或者賬外設賬行為，應當制止和糾正；制止和糾正無效的，應當向上級主管單位報告，請求作出處理。” 《規范》第七十八條規定：“會計機構、會計人員對指使、強令編造、篡改財務報告行為，應當制止和糾正；制止和糾正無效的，應當上級主管單位報告，請求處理。”

3、對財產物資的監督。具體要求是：A、各單位要建立賬簿、實物、款項和實物核查制度，保證賬賬、賬款、賬實相符。通過建立健全內部管理制度，使會計機構、會計人員對本單位各項財物、款項的增減變動和結存情況及時記錄、計算、反映、核對等會計基礎工作規范化、制度化。B、會計人員對賬實不符的情況要及時作出處理。

4、對財務收支的監督。A、會計機構、會計人員對審批手續不全的財務收支，應當退回，要求補充、更正。B、會計機構、會計人員對違反規定不納入單位統一會計核算的財務收支，應當制止和糾正。C、會計機構、會計人員對違反國家統一的財政、財務、會計制度規定的財務收支，不予辦理。D、會計機構、會計人員對認為是違反國家統一的財政、財務、會計制度規定的財務收支，應當制止和糾正，制止和糾正無效的應當向單位領導提出書面意見請求處理。單位領導人應當在接到書面意見起10日內作出書面決定，并對決定承擔責任。E、會計機構、會計人員對認為是違反國家統一的財政、財務、會計制度規定的財務收支，不予制止和糾正，又不向單位領導人提出書面意見的，也應當承擔責任。F、會計機構、會計人員對嚴重違反國家利益和社會公眾利益的財務收支，應當向主管單位或者財政、審計、稅務機關報告。

七、違反《會計法》的法律責任

違反《會計法》的法律責任，是指會計法主體因實施了違反《會計法》的行為，而應承擔的由法律規定的具有強制性的法律義務。《會計法》對違反法定會計核算程序和核算方法的責任，偽造、變造會計憑證、會計賬簿或者編制虛假的財務會計報告的責任、隱匿或者故意銷毀應保存的會計憑證、會計賬簿、財務會計報表的責任，授意、指使、強令他人偽造、變造或者隱匿、銷毀應保存的會計憑證、會計賬簿、財務會計報告的責任，單位負責人打擊報復會計人員的責任，行政部門工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等行為的責任都作出了明確規定。

根據我國《會計法》的規定，會計法主體違反《會計法》規定可能承擔的法律責任的種類包括行政責任和刑事責任。

（一）行政責任，是指行政法律關系主體，在國家行政管理活動中因違反了行政法律規范，不履行行政上的義務而產生的責任，包括行政處罰和行政處分。行政處罰，是指特定的行政主體基于一般行政管理職權，對其認為違反行政上的強制性義務、違反行政管理程序的行政管理相對人所實施的一種行政制裁措施。根據《中華人民共和國行政處罰法》的規定，行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得、沒收非法財物、責令停產、停業、；暫扣或吊銷營業執照、行政拘留，此外、還有法律、行政法規規定的其他行政處罰。行政處罰規定了三種行政處罰形式：罰款、通報、吊銷會計從業資格證。行政處分，是國家工作人員違反行政法律規范所應承擔的一種行政法律責任，是行政機關對國家工作人員故意或者過失侵犯行政相對人的合法權益所實施的法律制裁。行政處分的形式有：警告、記過、記大過、降級、降職、撤職、留用察看，開除。上述行政處分的形式，均適用于有違法會計行為的國家工作人員。

《會計法》第四十二條規定，有下列行為之一的，都屬于違法行為：

1、不依法設置會計賬簿的；

2、私設會計賬簿的；

3、未按照規定填制、取得原始憑證或者填制、取得的原始憑證不符合規定的；

4、以未經審核的會計憑證為依據登記會計賬簿或者登記會計賬簿不符合規定的；

5、隨意變更會計處理方法的；

6、向不同的會計資料使用者提供的財務會計報告編制依據不一致的；

7、未按照規定使用會計記錄文字或者記賬本位幣的；

8、未按照規定保管會計資料，致使會計資料毀損、滅失的；

9、未按照規定建立并實施單位內部會計監督制度或者拒絕依法實施的監督或者不如實提供有關資料及有關情況的；

10、任用會計人員不符合本法規定的。

有以上行為之一的，由縣以上人民政府財政部門責令限期改正，可以對單位并處三千元以上五萬元以下的罰款；對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，可以處二千元以上二萬元以下的罰款；屬于國家工作人員的，還應當由其所在單位或者有關單位依法給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。會計人員有以上所列行為之一，情節嚴重的，由縣以上人民政府財政部門吊銷會計從業資格證書。有關法律對以上行為的處罰另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務會計報告的法律責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，由縣級以上人民政府財政部門予以通報，可以對單位并處五千元以上十萬元以下的罰款；對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，可以處三千元以上五萬元以下的罰款；屬于國家工作人員的，還應當由其所在單位或者有關單位依法給予撤職直至開除的行政處分；對其中的會計人員，并由縣級以上人民政府財政部門吊銷會計從業資格證書。

隱匿或者故意銷毀依法應當保存的會計資料的法律責任。隱匿或者故意銷毀依法應當保存的會計憑證、會計賬簿、財務會計報告，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。單位犯前款的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接人員，依照前款規定處罰。

授意、指使、強令會計機構、會計人員及其他人員偽造、變造會計資料或者隱匿、故意銷毀依法應當保存的會計資料的法律責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，可以處五千元以上五萬元以下的罰款；屬于國家工作人員的，還應當由其所在單位或者有關單位依法給予降級、撤職、開除的行政處分。

八、公用經費支出的分類：

1、辦公費：反映單位購買日常辦公用品、書報雜志的支出，以及日常印刷費支出。

2、印刷費：反映大宗賬簿、表冊、票證、規章制度、資料的印刷支出。

3、水電費：反映單位支付的水費、污水處理費和電費。

4、郵電費：反映單位開支的信函、包裹、貨物等物品的郵寄及電話費、電報費、傳真費、網絡通訊費等。

5、交通費：反映單位車船等各類交通工具的租用費、燃料費、維修費、過橋過路費、保險費、安全獎勵等。

6、差旅費：反映單位工作人員出差、出國的住宿費、伙食補助費，雜費，干部及大中專學生調遣費、調干家屬旅費補助等。

7、會議費：反映會議中按規定開支的房租費、伙食補助費以及文件資料的印刷費、會議場地租用費等。

8、培訓費：反映各類培訓支出。按標準提取的“職工教育經費”，也在本科目反映。

9、招待費：反映單位按規定開支的各類接待費用。

10、勞務費：反映支付給單位和個人的勞務費用，如翻譯費、咨詢費、手續費等。

11、維修費：反映單位開支的固定資產（不包括車船等交通工具）修理和維護費用。如傳真機、電話交換機、計算機、打印機、復印機的維修費，教學、科研儀器和實驗設備的維修費等。

12、專用材料費：反映單位購買專用材料的支出，如藥品及醫療耗材，實驗室用品，專用工具和儀器，藝術部門專用材料和用品等。

13、辦公設備購置費：反映單位購置辦公家具和一般辦公設備的支出。

14、專用設備購置費：反映單位購買專用設備的支出，如通信設備、檔案設備等。

15、圖書資料購置費：反映單位購置的按固定資產管理的各類圖書、資料的支出。

16、反映上述科目未包括的日常公用支出。如離退休人員特需費、行政賠償費和訴訟費、會員費、工會經費、來訪費、其他雜項費等。

第三篇：鄉鎮人大代表培訓基礎資料

奈曼旗蘇木鎮新一屆人大代表培訓講稿（提綱）

（僅供參考）

第一部分 人民代表大會制度

一、人民代表大會簡介

人民代表大會是中華人民共和國國家權力機關。包括：全國人民代表大會；省、自治區、直轄市的人民代表大會；設區的市、自治州的人民代表大會；旗、縣、自治縣、不設區的市、市轄區的人民代表大會；鄉、民族鄉、鎮的人民代表大會。全國人民代表大會是最高國家權力機關，地方各級人民代表大會是地方國家權力機關。

人民代表大會由民主選舉產生,每屆任期五年。縣級以上的地方各級人民代表大會會議由本級人民代表大會常務委員會召集。鄉、民族鄉、鎮的人民代表大會會議由上次人民代表大會主席團召集。地方各級人民代表大會舉行會議時，選舉主席團，由主席團主持會議。

二、人民代表大會制度

人民代表大會制度是我國的根本政治制度。這一制度的內容主要有以下方面：

1、各級人大都由民主選舉產生，對人民負責，受人民監督。民主選舉是民主集中制的基礎。選舉權和被選舉權是 人民行使國家權力的重要標志。選民(在直接選舉中)或選舉單位(在間接選舉中)有權依照法定程序選舉代表，并有權依照法定程序罷免自己選出的代表，這對于保證各級人大真正按照人民的意志、代表人民的利益行使國家權力，是非常重要的。

2、人大和它的常委會,鄉鎮人大主席團集體行使國家權力，集體決定問題，嚴格按照民主集中制的原則辦事。

3、國家行政機關、審判機關、檢察機關都由人大產生，對它負責，向它報告工作，受它監督。

三、我國為什么實行人民代表大會制度？

我國實行人民代表大會制度，是因為這種政治制度最符合中國國情，并能夠使國家權力最終掌握在人民手中。我國是一個擁有13億人口、56個民族的國家。這樣的國家要管理好，必須有合適的政權組織形式，那就是人民代表大會制度。全國人民代表大會是最高國家權力機關，地方各級人民代表大會是地方各級國家權力機關，各級人大都由民主選舉產生，對人民負責，受人民監督；政府、法院、檢察院都由人大產生，對人大負責，受人大監督。人民代表大會制度的建立，便于人民群眾行使管理國家事務、管理經濟和文化事業、管理社會事務的各項權力。堅持按照人民代表大會制度辦事，是維護人民根本利益的可靠保證，也是我們國家能夠經得起各種風險、克服各種困難、保持長治久安的可靠保證。

四、蘇木鎮人民代表大會的職權

（一）蘇木鎮人民代表大會的主要職權

蘇木鎮人民代表大會的主要職權有：我國憲法對鄉、民族鄉、鎮人民代表大會的職權作了原則規定，地方組織法具體規定了鄉、民族鄉、鎮人民代表大會的職權：（1）在本行政區域內，保證憲法、法律、行政法規和上級人民代表大會及其常務委員會決議的遵守和執行；（2）在職權范圍內通過和發布決議；（3）根據國家計劃，決定本行政區域內的經濟、文化事業和公共事業的建設計劃；（4）審查和批準本行政區域內的財政預算和預算執行情況的報告；（5）決定本行政區域內的民政工作的實施計劃；（6）選舉本級人民代表大會主席、副主席；（7）選舉鄉長、副鄉長、鎮長、副鎮長；（8）聽取和審查鄉、民族鄉、鎮的人民政府的工作報告；（9）撤銷鄉、民族鄉、鎮的人民政府的不適當的決定和命令；（10）保護社會主義的全民所有的財產和勞動群眾集體所有的財產，保護公民私人所有的合法財產，維護社會秩序，保障公民的人身權利、民主權利和其他權利；（11）保護各種經濟組織的合法權益；（12）保障少數民族的權利；（13）保障憲法和法律賦予婦女的男女平等、同工同酬和婚姻自由等各項 權利。

第二部分人大代表的產生及權力、義務

一、各級人大代表的產生

各級人大代表都是依照法律規定，民主選舉產生的。

1、公民選舉權和被選舉權是普遍的。凡年滿18歲的中國公民，不分民族、種族、性別、職業、家庭出身、宗教信仰、教育程度、財產狀況、居住期限，都有選舉權和被選舉權；但是依照法律被剝奪政治權利的人、癡、苶、呆、傻人員不能行使權利的人員和檢察院、法院決定暫時停止行使權利的人(涉及國家安全犯罪或重大刑事犯罪)除外。

2、選舉采取直接選舉和間接選舉兩種方式。全國人民代表大會的代表，省、直轄市、自治區、設區的市的人民代表大會代表由下一級的人民代表大會選舉，即間接選舉。旗、縣、不設區的市、市轄區、鄉、民族鄉、鎮的人民代表大會代表由選民直接選舉。

3、選舉的具體步驟是，一是劃分選區，確定代表名額；二是進行選民登記，并張榜公布；三是提名推薦、醞釀、協商代表候選人；四是投票選舉。選舉采用無記名投票方式，實行差額。選區全體選民的過半數參加投票，選舉有效，代表候選人要獲得參加投票選民的過半數的選票才能當選。

二、代表的性質和地位

人大代表的性質是：人大代表是人民行使國家權力的代表。人大代表的地位是：人大代表是國家權力機關的組成人員。

三、代表的職權

我國各級地方人大代表除享有中華人民共和國普通公民的基本權利外，還享有法律賦予人大代表特有的權利。代表在人民代表大會會議期間的權利有：（1）出席本級人民代表大會會議，參加審議各項議案、報告和其他議題，發表意見；（2）依法聯名提出議案、質詢案、罷免案等；（3）提出對各方面工作的建議、批評和意見；（4）參加本級人民代表大會的各項選舉；（5）參加本級人民代表大會的各項表決；（6）獲得依法執行代表職務所需的信息和各項保障；（7）法律規定的其他權利。

代表在人民代表大會閉會期間的權利有：（1）活動權，參加代表小組開展的代表活動；（2）視察權，視察分集體視察和個人執證視察兩種。（3）約見權，依法約見本級和下級有關國家機關負責人；（4）提議臨時召集代表大會會議權；(五分之一以上人大代表提議可以臨時召開人民代表大會會議)（5）列席會議權；(旗人大常委會列席居住的蘇木鎮人民代表大會會議和列席常委會會議、工作委員會會議等會議的權利)（6）提建議、批評和意見權。此外，人大代表被罷免時有申訴的權利，在執行代表職務時，享有人身特別保護權和言論免責權，并在時間、經濟和物質上受到保障。

四、代表執行職務的保障

1.言論自由特殊保護。憲法和有關法律規定，人大代表 在本級人民代表大會各種會議上的發言和表決，不受法律追究。

2.人身特殊保護。地方組織法規定：“縣級以上的地方各級人民代表大會代表，非經本級人民代表大會主席團許可，在大會閉會期間，非經本級人民代表大會常務委員會許可，不受逮捕或者刑事審判。如果因為是現行犯被拘留，執行拘留的公安機關應當立即向該級人民代表大會主席團或者常務委員會報告。”代表法進一步擴大了人大代表人身特殊保護的范圍和內容，規定“對縣級以上的各級人民代表大會代表，如果采取法律規定的其他限制人身自由的措施，應當經該級人民代表大會主席團或者人民代表大會常務委員會許可”。這里所指的“其他限制人身自由的措施”，主要有監視居住、取保候審、行政拘留、司法拘留等。代表法有關鄉級人大代表的人身特別保護的規定與縣以上各級人大代表的規定有所不同，規定“鄉、民族鄉、鎮的人民代表大會代表，如果被逮捕、受刑事審判，或者被采取法律規定的其他限制人身自由的措施，執行機關應當立即報告鄉、民族鄉、鎮的人民代表大會”。即鄉級人大代表如果被逮捕、受刑事審判，或者被采取法律規定的其他限制人身自由的措施，執行機關應當立即報告鄉鎮人民代表大會，這里采取的是事后通報制，而不是事前許可制。我國憲法和法律規定人大代表享有人身特殊保護的權利，其目的在于保證人大代表依法執 行職務，防止有關機關對代表進行打擊、報復、陷害，這是我國人民代表人大制度在代表地位上的具體表現。當然，人大代表享有人身特殊保護權利，并不意味著人大代表是特殊公民，有超越法律之外的特權。代表如果有違法犯罪行為，同樣要受到法律的制裁。因此，人大代表應當格外珍惜這一權利，模范地遵守憲法和法律，認真履行職責，不辜負人民的重托。

3.執行職務的物質保障。有關法律規定，一是代表離開原單位執行代表職務，原待遇不變。無固定工資收入的代表執行代表職務，根據實際情況由本級財政給予適當補貼。二是國家為代表執行職務，提供物質上的保障，主要是交通、食宿、會議、誤工補貼等。三是縣級以上各級人大常委會要為代表執行職務提供服務和必要條件。

4.執行職務的時間保障。代表法規定，代表在本級人民代表大會閉會期間，參加由本級人民代表大會或者其常務委員會安排的代表活動，代表所在單位必須給予時間保障。至于代表個人安排的聯系、走訪選民等活動，應盡量安排在業余時間進行。

五、代表的義務

代表法中沒有專章規定人大代表的義務，但對代表提出了要求，也就是代表應盡的義務，主要有六項：一是要模范地遵守憲法和法律，保守國家的機密，在自己參加的生產、工作和社會活動中，協助憲法和法律的實施;二是按時出席本級人民代表大會會議，認真審議各項議案、報告和其他議題，發表意見，做好會議期間的各項工作；三是積極參加統一組織的視察、專題調研、執法檢查等履職活動；四是加強履職學習和調查研究，不斷提高執行代表職務的能力；五是與原選區選民或者原選舉單位和人民群眾保持密切聯系，聽取和反映他們的意見和要求，努力為便民服務；六是自覺遵守社會公德，廉潔自律，公道下派，勤勉盡責；七是法律規定的其他義務。

第三部分 人大代表如何提出議案和建議

一、代表議案的概念、條件和范圍

1.議案的概念。議案是人大代表向國家權力機關即人民代表大會提出的議事原案，也可以說，議案是人大代表討論、解決某一問題的辦法、措施、意見和方案。

2.議案的條件。（1）從提出議案的主體來說，要具備提議案的法定資格或符合法定的代表聯名人數。縣級人大代表必須有10人或以上聯名提出。鄉、鎮人大代表5人以上聯名，可以向本級人民代表大會提出屬于本級人民代表大會職權范圍內的議案。（2）從議案的內容來說，所提議案的內容必須屬于本級人民代表大會職權范圍內。（3）從議案提出的 時間來看，所提議案必須符合法定時間要求。一般代表大會規定了議案提出的截止時間規定。

3.議案的范圍。具體地說，代表可以向有立法權的本級人民代表大會提出制定、修改和廢止法律、法規的議案。代表可以提出對本行政區域內的政治、經濟、教育、科學、文化、衛生、環境和資源保護、民政、民族工作等重大事項作出決定、決議的議案。如本行政區域內執行憲法、法律、法規的問題，有關經濟建設和社會主義精神文明建設問題，改革開放中的重大舉措，有關國計民生的重大事項，人民群眾生活中迫切需要解決的帶有全局性的問題，以及其他屬于本級人民代表大會職權范圍內的需要大會作出決議、決定的問題和事項等。總之，議案內容應當是屬于本級人民代表大會職權范圍內的重大事項，不是一般性的問題，不屬于本級人民代表大會職權范圍內的事項和不需要由人民代表大會審議、決定的一般性問題，不宜作為議案提出，可以作為建議、批評、意見提出。

4.代表提出議案應當認真準備。一是要認真學習黨和國家的有關方針、政策、法律、法規，堅持解放思想、實事求是、與時俱進的思想路線，打好堅實的思想、理論、政策和法律基礎。二是精心選題。緊緊圍繞黨的中心工作和全縣、全鄉（鎮）改革、發展、穩定的大局，確定議案的選題。三是事先圍繞準備提的議案的有關問題和事項開展調查研究。代表要掌握有關問題的全面情況，了解人民群眾的意見和要求，以嚴謹的態度和科學的方法，進行分析、研究和論證，以避免片面性。平時也應注意做好議案相關資料的搜集工作。對于群眾的要求，既要看實際需要，又要看客觀條件，把群眾的迫切要求、局部利益與人民群眾的整體利益、長遠利益結合起來，正確表達人民的愿望。

5.書寫議案要符合規范要求。代表提議案，應按規范要求，書寫在本級人民代表大會統一印制的代表議案專用紙上，一事一案。應寫明要解決的問題、理由和解決的辦法。所有提案人均應署名，寫明議案領銜人和附議的代表的姓名。代表在寫議案時，內容要簡潔明了，字跡要清楚。在署名時，字跡要工整，便于辦理單位聯系、回復。議案寫好后，應在大會規定的議案截止時間前，送大會秘書處或議案審查委員會。

二、代表建議、批評、意見（一般簡稱為代表建議）的概念、條件和范圍

1.代表建議、批評、意見的概念。代表圍繞本級改革發展穩定的大局，政治、經濟、文化、社會生活中的重大問題和關系人民群眾切身利益、社會普遍關注的熱點、難點問題，在調查研究的基礎上對本級人大及其常委會（鄉鎮人大主席團）、人民政府、人民法院、人民檢察院和其他機關、組織提出的建議、批評和意見。2.下列情況不應當作為代表建議、批評和意見提出：(1)涉及解決代表本人及其親屬個人問題的；(2)代轉人民群眾來信的；(3)屬于學術探討、產品推介的；(4)沒有實際內容的；(5)屬于司法案件的；(6)其他不應當作為代表建議、批評和意見的。

3.代表建議、批評、意見的要求。代表建議、批評和意見應當實事求是，簡明扼要，做到有情況、有分析、有具體意見。代表提出建議、批評和意見應當一事一議，使用統一印制的代表建議、批評和意見專用紙，并親筆簽名。有條件的可以同時提供電子文本。代表建議、批評和意見可以由代表一人提出，也可以由代表聯名提出。聯名提出的，領銜代表應當采取適當方式，使參加聯名的代表了解建議、批評和意見的內容。參加聯名的代表應當確認建議、批評和意見的內容能夠真實表達自己的意愿。代表提出的建議、批評和意見要求撤回的，應當填寫撤回代表建議、批評和意見登記表，代表建議、批評和意見處理即行終止。

三、代表議案和建議、批評、意見的區別：

代表議案與代表建議的主要區別可歸納為以下“六個不同”：

一是法定層次不同。即議案是法定機關和法定提案人依照法定程序提請人民代表大會或人大常委會列入會議議程進行審議并作出決定的議事原案。建議、批評和意見是人大 代表向人民代表大會或人大常委會或“一府兩院”提出的對各方面工作的意見或建議。因此，議案的法定辦理層次高于建議。也就是說，按法定程序的要求，議案是當年由辦理單位要向本級人大及其常委會逐件報告辦理情況；而建議可當年必辦，也可根據當年情況緩辦。

二是提出方式不同。即議案必須是由法律規定的機關，或者代表按法定的聯名人數，依照法定的程序提出。而代表的建議、批評和意見，代表個人可以提出，代表聯名也可以提出。

三是提出時間不同。代表議案必須在人民代表大會會議期間規定的截止日期之前提出，而代表建議、批評和意見沒有截止日期的規定，會議期間可以提出，閉會期間也可以提出。

四是提出的范圍不同。即議案內容必須是屬于本級人民代表大會或者人大常委會職權范圍內的。而建議、批評和意見的提出，可以針對本級人民代表大會或者人大常委會職權范圍內的各方面的工作，也可以針對本級“一府兩院”和其它組織各方面的工作。因此，議案的范圍相對于建議小一些；而建議的范圍涉及“人大及其常委會、鄉鎮人大主席團”和“一府兩院”、其它組織各方面的工作，因而范圍相對于議案要大一些。

五是書寫形式不同。即議案的書寫形式要求由案由、案 據和方案三方面組成。建議、批評和意見的書寫形式沒有法定要求。

六是處理程序不同。即議案在處理程序上應由大會主席團或者人大常委會主任會議決定是否列入會議議程；而建議、批評和意見則是由人大常委會有關辦事機構直接交有關機關、組織研究處理的。

第四部分人大代表如何參加代表活動、當好人大代表

一、人大代表如何參加代表活動

代表小組是代表在閉會期間開展活動、履行代表職責的載體之一。代表應當積極參加代表小組活動。代表法第二十條規定：“縣級以上的各級人民代表大會代表，在本級或者下級人民代表大會常務委員會協助下，可以按照便于組織和開展活動的原則組成代表小組。縣級以上的各級人民代表大會代表，可以參加下級人民代表大會代表的代表小組活動。”第二十八條規定：“鄉、民族鄉、鎮的人民代表大會代表分工聯系選民，依法組成代表小組，反映群眾的意見和要求，協助本級人民政府推行工作。”代表小組的組建尊重代表意愿，堅持自愿結合、便于組織、便于活動的原則，既可以按居住狀況或者工作單位組建，也可以按行業系統組建，還可以采用條塊結合的方式組建。代表小組要圍繞黨的中心工作、本級人大及其常委會、鄉鎮人大主席團的決議或議題、本地區廣大群眾普遍關心的重要問題開展活動，一般有以下幾個方面：（1）學習、宣傳憲法、法律；（2）了解法律、法規和本級人大及其常委會、鄉鎮人大主席團決議、決定的貫徹實施情況；（3）聽取和反映人民群眾的意見和要求；（4）開展視察和調查研究活動；（5）協助政府推行工作；（6）交流代表活動情況和經驗。

代表小組可以根據實際情況，因地制宜、靈活多樣地開展活動。既可以單組活動，也可以組織若干小組聯組活動。每次活動前要選擇并安排好活動內容，可以組織學習、視察或調查，也可以走訪選民、接待選民來訪等。

代表小組要同本級人大常委會和鄉鎮人大主席團保持密切聯系，爭取支持和幫助。人大常委會以及鄉鎮人大主席團對代表小組的活動要加強指導、搞好協調、主動服務。

二、代表執行代表職務需要正確處理好幾個關系 當好人大代表，發揮權力機關組成人員應有的作用，依法認真履行職責，不辜負黨的期望和人民的重托，需要付出的努力是多方面的。根據憲法和法律的規定，總結多年來人大代表履行職責的實踐經驗看，一般需要處理好以下多種關系。

(一)集體行使職權與代表發揮作用的關系

人民代表大會行使的是國家權力，包括重大事項決定 權、國家機關重要人事選舉和任免權和對它所產生的其他國家機關的監督權，因此，它所審議和決定的問題，是關系到國家改革發展穩定的重大、根本性的問題。這就要求在決定問題的方式上，必須采取合議制的方法，經過來自各民族、各階層、各方面代表以民主的方式充分討論，最后按多數人的意愿決定問題。集體行使職權，是人大及其常委會、鄉鎮人大主席團職權行使的原則，也是人大代表執行職務的準則。因此，個人或少數人都不能以人大及其常委會、鄉鎮人大主席團的名義，決定和處理問題。代表個人也不干涉行政機關、司法機關的正常工作，人民群眾向代表反映的問題和意見，代表可以交人大常委會辦事機構統一辦理。

同時，人大代表是各級人民代表大會的組成人員，只有每個代表充分發揮作用，充滿活力，人民代表大會及其常委會才會有生氣、有活力。在人大及其常委會、鄉鎮人大主席團審議和決定問題時，任何一個工作環節，包括議案的提出和說明、議案的審議、議案的表決等，都需要代表或委員以對人民負責的高度熱忱和使命感，專心致志地思考問題，深入調查研究，提出自己的意見，最后投出神圣的一票。每個代表都有發揮作用的積極性和主動性、都能認真履行憲法和法律賦予的職責，國家權力機關所作出的決定、決議，或通過的法律、法規，才能更符合實際，體現人民利益和意愿。

(二)代表的權利與義務關系 在我們社會主義制度下，權利與義務是平等的，公民平等地享受權利，又平等地承擔義務，正如憲法所規定的：“任何組織或者個人都不得有超越憲法和法律的特權”。權利和義務又是統一的，公民在享受法定權利的同時，必須履行法定的義務。我國公民的權利和義務在本質上是平等的、統一的，但并不是在實際生活中不存在任何矛盾。就需要人們正確處理權利和義務的關系，對人大代表的權利和義務來說同樣適用。

為了發揮國家權力機關的功能和作用，保證人大代表依法履行職責，有關法律全面系統地規定了人大代表的權利，同時也規定了人大代表應當履行的義務。人大代表享有權利是執行代表職務的基礎，國家機關和全社會必須給予必要的保障和服務，如出席會議要安排、提出議案要處理、閉會期間執行代表職務提供方便等。人大代表也必須履行憲法和法律規定的義務，如模范遵守憲法和法律、密切聯系人民群眾等。人大代表的權利和義務是平等的，每個代表平等地享受權利，平等地履行義務，沒有只享受權利的代表，也沒有只盡義務的代表。代表的權利和義務又是一致的。組織法和代表法所規定的代表權利，在許多方面同時也是一種職責和義務，兩者是統一的。人大代表的特殊身份，絕不是特權的象征。

(三)代表行使職權與接受監督的關系 人大代表是國家權力機關的組成人員，代表職務是一種國家職務。憲法和法律規定的代表權利，不同于普通公民的權利，實質上是一種“公權”。人大代表在享受權利的同時，實際上同國家行政機關、審判機關和檢察機關的工作人員執行職務一樣，代表國家行使職權，只是行使職權的方式不同。人大代表行使職權權威性和嚴肅性決定，代表職權的行使必然產生一定的法律后果，國家和社會必須給予必要的保障，并按法定的程序處理。

我國憲法規定，國家的一切權力屬于人民。任何國家機關和國家工作人員的權力，都是人民賦予的，都要接受人民的監督。在我們社會主義國家里，沒有不受監督的特殊權力。人大代表由人民通過直接或者間接的方式選舉產生，必須對人民負責，受人民監督。代表法規定，“代表受原選區選民或者原選舉單位的監督。選民或者選舉單位有權依法罷免自己選出的代表。”這就要求代表密切聯系人民群眾，反映人民的意愿，傾聽人民的呼聲，主動匯報自己行使職權的情況，接受人民的監督。對涉及代表本人和親屬利害關系的問題，代表應當回避。

(四)執行代表職務與個人職業的關系

人大代表是人民推選到國家權力機關代表人民討論和決定國家大事、管理國家事務的使者，代表執行職務活動中的一言一行都關系著人民的利益。人大代表又是國家權力機 關的組成人員，代表執行職務是行使國家職權的行為，代表在代表大會上的發言和表決，提出的議案及建議、批評和意見直接影響著國家政策的確定。人大代表的人民性和政治地位決定，代表必須以對人民和國家負責的高度責任感，認真履行憲法和法律賦予的職責。不能無故不出席會議，不能對人大會議審議的議題漠不關心，不能不參加大會閉會期間的代表活動，不能“代表代表，會完就了”。

但是，我國的人大代表絕大多數是兼職代表，有的是黨政機關的領導干部，有的是企業事業組織負責人，有的是工作在社會主義現代化建設第一線的工人、農民和知識分子，基本都有自己的本職工作，這難免與執行代表職務產生矛盾。這就要求正確處理執行代表職務與開展本職工作的關系，以代表人民的利益執行代表職務為重，以討論和決定國家大事為重。同時應當看到，代表職務屬于公職，應當公私分明，不應借助執行代表職務進行個人職業活動，甚至謀取個人利益，如推銷產品、采購物資等。

(五)整體利益和局部利益的關系

在我們社會主義國家，人民的根本利益是一致的，但也存在著整體利益和局部利益、長遠利益和眼前利益、集體利益和個人利益的矛盾。我們的處理原則是，局部利益服從整體利益、眼前利益服從長遠利益、個人利益服從集體利益。

人大代表由選區和選舉單位選舉產生，要接受原選區和 原選舉單位的監督，要代表原選區和原選舉單位人民的利益。但是，人大代表是國家權力機關的組成人員，不僅僅是原選區和原選舉單位的代言人。在執行代表職務活動中，人大代表要從大局和維護人民的整體利益出發，發表審議意見，提出議案及建議、批評和意見，決定重大問題。

三、代表要增強四種意識

代表意識，是指人大代表對法律賦予自己職責的意識，對人大代表的權利和義務的認識以及對執行代表職務、發揮代表作用的態度，它是人大代表社會責任感、政治參與意識、國家觀念、憲法觀念、法律意識和民主意識的綜合反映。增強代表意識除了要有一個良好的社會環境外，更重要的是要靠代表自身的努力。代表應當從哪些方面增強代表意識呢？

（一）增強政治意識。人大代表在國家政治生活和社會生活中處于重要地位，人大代表不只是一種榮譽，更是一種國家職務，承擔著憲法和法律賦予的重要職責。代表法第二條規定：“全國人民代表大會和地方各級人民代表大會代表，代表人民的利益和意志，依照憲法和法律賦予本級人民代表大會的各項職權，參加行使國家權力。”這是對人大代表的重要政治要求，要求代表做到以人民利益和意志為活動準則，以人民的利益為己任，把人民的利益作為自己工作的出發點和歸宿，積極參加本級人大會議，參與審議和決定本行政區域內政治、經濟等方面的重大事項，選舉本級國家機關 領導人員，依照法定程序提出議案、質詢案和罷免案，在依法履行職責中，不斷增強政治責任感和參與管理國家事務的能力。

（二）增強公仆意識。人大代表作為人民派往國家權力機關的光榮使者，受人民的委托，代表人民管理國家，是人民的公仆。代表應熱愛代表工作，全心全意為人民服務，經常聯系選民，聽取和反映他們的意見和要求，在監督國家機關工作的同時，積極發揮人民群眾與政府之間聯系的紐帶和橋梁作用，并自覺接受選民的監督。

（三）增強民主意識。我國人民代表大會實行民主集中制原則。人大及其常委會、鄉鎮人大主席團在充分發揚民主的基礎上實行集中，按照少數服從多數的原則，集體決定問題，集體行使職權。每位人大代表在人大的各種會議上可以充分發表意見，他們的發言和表決權受到法律的保護。人大代表要真正把人民群眾要求什么、反對什么，真實全面地反映到國家權力機關中來，使人大做出的決策、制定的法律更有堅實的民意基礎。人大討論決定的問題往往都是國家或地方的重大問題，每個人大代表雖然只有一票的權利，但這一票責任重大，這一票要對人民負責，要充分反映和代表人民的利益、意志。

（四）增強法制意識。人大代表擔負著參與形成國家權力機關的決議、決定，審議決定本行政區域重大事項，協助 貫徹執行憲法、法律以及本級國家權力機關決議、決定的重要使命。代表的地位、作用、權利、義務、職責以及代表執行代表職務、開展代表活動的程序等，都有法律規定，必須嚴格依法辦事。因此，人大代表要認真學習憲法、法律，增強法制意識，增強遵守、執行和維護憲法、法律的自覺性。

第四篇：商鋪評估資料清單

房地產評估委托方需準備資料（復印件）清單

□評估對象范圍明細表

□《房地產權屬證明書》（如已辦理）

□《房屋面積測量成果報告書》或測繪圖（分戶圖）

□《國有土地使用權證》

□《建設用地規劃許可證》

□《建設工程規劃許可證》、《報建審核書》和《功能指標明細表》 □《施工許可證》

□《商品房預售許可證》和測繪圖（分戶圖）

廣州房地產土地評估有限公司

第五篇：商鋪代理銷售合同

房地產項目全案代理合同

甲方：

地址：

乙方：

地址：

甲乙雙方經過友好協商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，就甲方委托乙方（獨家）代理銷售甲方開發經營或擁有的事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方指定乙方為在 中國（地區）的獨家銷售代理，銷售甲方指定的，由甲方在興建的項目，該項目含（寫字樓、公寓、住宅、商鋪），乙方策劃代理銷售之部分為本合同約定的全部商鋪、寫字樓等可銷售物業，銷售面積約計平方米。

第二條 合作期限

１．本合同代理期限為 20個月，自 2006年10月16日至 2008年 6月16日。在本合同到期前的 30天內，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長 3個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

２．在本合同有效代理期內，除非甲方或乙方違約，雙方不 1

得單方面終止本合同。

３．在本合同有效代理期內，甲方不得在其他任何地區指定其他代理商。

第三條 費用負擔

1．本項目的推廣費用（包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等）由甲主負責支付。該筆費用所占比例不超過項目總銷售額的%如該推廣費用在銷售的過程中如出現不足的情況可根據實際需要給予調整。

2．具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負責支付。

3．甲方需要支付乙方前期策劃設計費用萬元（VI系統、樓書、平面設計、定位案、策略案、執行案、推廣案、階段性方案）該費用分兩次分清。第一次支付萬元，支付時間在合同簽定一個周之內，第二次支付萬元，支付時間為乙方將上述（VI系統、樓書、平面設計、定位案、策略案、執行案、推廣案、階段性方案）提交甲方后一個周之內。

第四條銷售價格

銷售基價（本代理項目層樓面的平均價）由甲乙雙方確定為元／平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認可后，有權靈活浮動。甲方所提供并確認的銷售價目表為本合同的附件。

第五條 代理傭金及支付

１．乙方的代理傭金為所售的項目價目表成交額的％，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。

２．甲方同意按下列方式支付代理傭金。

甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售

合同中指定房地產的代銷責任即告完成，即可獲得本合同所規定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應不遲于第３天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉來的代理傭金后應開具收據。

甲方直接收取房價款，乙方應得的傭金由甲方逐筆結算。３．乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應不遲于５天將房款匯入甲方指定銀行帳戶；屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

４．因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。

第六條 甲方的責任

１．甲方應向乙方提供以下文件和資料：

（１）甲方營業執照副本復印件和銀行帳戶；

（２）甲方應提供政府有關部門對開發建設＿項目批準的有關證照（包括：國有土地使用權證書、建設用地批準證書和規劃許可證、建設工程規劃許可證和開工證）和銷售項目的商品房銷售證書、外銷商品房預售許可證、外銷商品房銷售許可證；

（３）關于代售的項目的所需的有關資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內設備、建設標準、電器配備、樓層高度、面積、規格、價格、其他費用的估算等；

（４）乙方代理銷售該項目所需的銷售合同，以實際使用的數量為準，余數全部退給甲方；

（５）甲方正式委托乙方為＿項目銷售（的獨家）代理的委托書；

（６）甲方應確保一切資料提供的的及時性、有效

性、合法性和準確性。否則因此造成的一切損失有甲方負責。

（7）甲方保證客戶購買的＿＿的實際情況

與其提供的材料不符合或產權不清，所發生的任何糾紛均由甲方負責。

２．甲方應積極配合乙方的銷售，并保證乙方客戶所訂的房號不準確無誤。

３．甲方應按時按本合同的規定向乙方支付有關費用。

4．甲方負責出具售房發票。

第七條 乙方的責任

１．在合同期內，乙方應做以下工作：

（１）制定推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等）；

（２）根據市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；（３）按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內，進行廣告宣傳、策劃；

（４）派送宣傳資料、售樓書；

（５）在甲方的協助下，安排客戶實地考察并介紹項目環境及情況；

（６）利用各種形式開展多渠道銷售活動；

（７）在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產臨時買賣合約，并收取定金；

（８）乙方不得超越甲方授權向購房方作出任何承諾。２．乙方在銷售過程中，應根據甲方提供的項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

３．乙方應信守甲方所規定的銷售價格，非經甲方的授權，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應按

甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況（如客戶一次性購買多個單位），乙方應告之甲方，作個案協商處理。

４．乙方在合同期內，如果銷售面積達不到合同總面積的70%的情況下視其為違約，按違約規定處理。

第八條獎勵條款

１．如乙方在合同期內將層商鋪銷售面積達到層總面積的70%，甲方應對乙方提供30萬元人民幣的獎勵。

２．如乙方在合同期內將層商鋪銷售面積達到層總面積的80%，甲方應對乙方提供40萬元人民幣的獎勵。

３．如乙方在合同期內將層商鋪銷售面積達到層總面積的90%，甲方應對乙方提供50萬元人民幣的獎勵。

４．如乙方在合同期內將層商鋪銷售面積達到層總面積的95%，甲方應對乙方提供60萬元人民幣的獎勵。

第九條 合同的終止和變更

１．在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應通力協作作妥善處理終止合同后的有關事宜，結清與本合同有關的法律經濟等事宜。本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何經濟及法律責任，但甲方未按本合同的規定向乙方支付應付費用的除外。

２．經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第十條 違約責任，雙方違反合同約定的，支付的違

約金。

第十一條 其他事項

１．本合同一式四份，甲乙雙方各執兩份，經雙方代表簽字蓋章后生效。

２．在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。

甲方：（蓋章）

代表人：（簽字）

乙方：（蓋章）代表人：簽字）開戶行：帳號：