第一篇：上海商業街市調報告

上海商業街市調報告

黃浦區：世界一流高檔消費區

——加快打造世界一流高檔消費區。結合外灘地區現代服務業的規劃發展，黃浦區將在外灘沿線加緊引進國際商業、餐飲業以及休閑娛樂業的頂級品牌。重點推進外灘南段（九江路至延安路）金融貿易區的配套優化。拓展餐飲、休閑功能，引進國際頂級商業品牌、知名風味餐飲和特色休閑吧座。

——繼續推進國際一流南京路建設。重點抓住世茂國際廣場和即將建成開業的新世界綜合消費圈，全力推進打造規模最大、功能最全、影響力最廣的南京路西藏路商圈。

——深度開發豫園旅游文化商業城。根據建設傳統民俗型多功能街區的核心定位，結合老城廂歷史風貌的整體保護和開發，進行商業結構調整，促進商旅文聯動，深化功能拓展。——重點建設北京路等主要專業特色街區。調整和加快提升專業特色街的經營結構和整體能級，引導和形成一批適合現代消費趨勢的專業特色商街。重點推進北京路“國際裝備制造業服務貿易區”調整改造建設。配合推進福州路文化街的調整開發，健全圖書出版、文化用品經營，開發引進音像、動漫項目。

盧灣區：建設“一圈”、“兩中心”

——淮海中路商圈：未來1～2年內，淮海中路不再新增大體量的商業面積，進一步推進結構調整，形成以中高檔精品百貨、品牌專賣等為主的時尚商業功能；以影視文化、各式餐飲、綜合娛樂等為主的休閑服務功能；以商務辦公、會議展覽等為主的商務中介功能；以人文景觀、展示博覽、賓館服務等為主的都市旅游功能；以表演藝術、影視傳播、服裝設計、科技服務等為主的科學藝術功能；

——打浦橋商圈：形成中心城區獨特的集商業商務、現代居住兩大功能于一體的“都市商住區”格局。打浦橋地區中檔商務資源充足，依托優越的區位、便利的交通，與淮海中路國際商務區錯位互補，共同支撐盧灣區現代服務業的發展，同時對周邊地區形成一定的集聚和輻射。抓住中國入世商業零售業等服務業即將全面開放、上海籌備2010年世博會及區域南部濱江世博地區開發啟動等歷史性機遇，充分依托打浦橋地區區位交通和原有、新建商業商務資源等優勢，全力構筑區域性商業商務和綜合服務功能集聚的載體與平臺，將打浦橋地區建設成為“兩大中心”，即以集聚中外資、海內外大中型企業總部和區域總部，地區性采購中心、銷售中心、營銷中心、品牌代理中心，以及腹地產業鏈關聯企業為主，成為區域商務中心；以集聚社區生活服務、商務配套服務、城市綜合服務為主，成為上海區域性商業中心。

靜安區：完善各項商業功能

——南京西路商圈

梅龍鎮廣場：內有伊勢丹百貨商場、大食代美食廣場、環藝電影院及60多家國際高、中檔品牌專賣店；

中信泰富廣場：內有近百家專賣店，其地下室有恒信鉆石店，底層有國際著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等專賣店，二、三樓有Sprit上海最大的旗艦店及美亞音響旗艦店，四樓有著名的金錢豹餐飲總匯；

恒隆廣場：內有國際著名品牌專賣店140多家。其中匯聚了已進入上海市場的國際頂級、一線品牌的70%，均為旗艦店，如路易威登、卡地亞、愛瑪仕、紀梵希、香奈爾等等；久百城市廣場：集聚了200多個國際品牌，二線以上品牌占60%以上，其中一批一線品牌首次登陸國內和上海，并日漸得到國內外高端消費群的認可；

金鷹國際購物中心：為南京西路商圈規模最大、品類最為齊全的單體百貨之一。——曹家渡商圈

曹家渡商圈以靜安為主，已開業的有開開商城和滬西一百等大型商廈，目前商圈內有著名的餐飲王朝酒家、席家花園、知味館等，娛樂休閑業有天上人間夜總會、智慧泉桑拿浴室、千子蓮足浴等。

未來曹家渡商圈商業以服務本地區居民和周邊居民為主，提供便捷服務與購物。徐匯區：中心商業、社區商業齊頭并進

——中心商業布局：“一圈一城三街”

徐家匯商業中心：總營業面積達45萬平方米以上，2004年商圈內銷售額達到47.84億元。

龍華旅游城：有樂購大賣場等商業設施7萬平方米，依托區域內龍華寺、龍華塔等深厚的佛教文化底蘊以及周邊一大批新建的樓盤住宅，同時結合旅游，區域內已開始集聚人氣，區域商業將有新的發展和提升。

三街：（1）衡山路娛樂休閑特色街。主要為娛樂休閑、咖啡酒吧、酒店賓館、美容健身等。（2）宜山路建材家居特色街。今年將對宜山路建材街的原有功能進一步改造提升，積極發展家居設計、裝飾藝術展示、有關裝飾裝潢業務及產品方面的咨詢、信息發布等。（3）淮海中路（徐匯段）服飾百貨街。有美美百貨公司和襄陽服飾市場等商業設施。

——社區商業布局、趨勢：

新建完善4個區域商業中心：龍華旅游商業中心、鐵路南站地區商業中心、田林-漕河涇地區會展旅游商業中心和華涇商業中心；新建8個鄰里（居住區）商業中心以及近萬個街坊商業網點。

閘北區：

七浦路服飾街、洛川東路休閑美食街、青云路眼鏡街、天目西路不夜城商務購物休閑街等社區商業特色街已經成型，并在社區居民和中外客商中有了一定的知名度。

閘北區還對社區商業中心進行了重新規劃。除調整完善已建成的永和、大寧、彭浦三個社區商業中心外，本區還規劃新建天目、靈石、中興三個社區商業中心，這三個商業中心將融購物、餐飲、休閑、娛樂、服務于一體，預計可容納人口5萬至7萬人，建設規模達2.5萬至3萬平方米。

在這些社區商業中心綜合服務中，涵蓋了居民購物、餐飲、維修、美容美發、洗衣、家庭服務、廢品回收等基本生活需求。商業中心選址的原則基本為距居民區數百米的本社區范圍，目前已先后建成包括臨汾路、延長中路、中華新路、陽成路、運城路等在內的綜合服務街。屆時，閘北區域內80多萬居民得到便利。

楊浦區：

五角場商圈的５條馬路被賦予了不同個性：淞滬路為科技文化街；翔殷路為專賣店一條街；黃興路因匯集了大潤發、百安居等大賣場，被定為賣場街；四平路在已有宏通海鮮城、白玉蘭賓館的基礎上，將發展為休閑美食街；邯鄲路將依托復旦大學、楊浦科技孵化基地發展為信息街。

控江路商業街區為如今控江路的西段（鞍山路——江浦路）為著名的區級商業中心，江浦路控江路坐落著上海的三甲醫院——新華醫院，控江路內環外黃興路－雙陽路段則有楊浦大劇院、華聯吉買盛。好飾家。控江路北側有長白、延吉、控江、鳳城、鞍山等五大新村，串聯起和平公園、楊浦公園和內江公園等三處綠地，東段還有百年名校上海理工大學（原滬江大學）。

虹口區：

四川北路是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業街，是上海開埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業街舊貌，形成了今天四川北路特有的現代化“平民商業大街”、“上海四川路，中華名品街”。改建后的四川北

路，以高品位、中低價的商品，現代電子技術的服務，及利用周邊人文景觀建設起來的現代文化旅游和娛樂設施的特色，加上一批著名的商貿企業先后進駐四川北路，吸引著越來越多的市民和國內外的游客。四川北路商業的消費對象歷來以普通市民為主，加上旅游和體育活動，更使這條繁忙的商業大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達90萬人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場共同構成上海市級商業中心，通稱“四街一場”。四川北路以其鮮明的個性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，堅持為大眾服務的經營方針，立足于國貨名品，扶持民族工業，成為國內名牌最多、質量最優、門類最全的商品中心。“走走逛逛其他路，買賣請到四川路”的廣告語正是迎合了買價廉物美商品的顧客的心。

長寧區：，“中山公園商業圈”、“環虹橋商業圈”將出現在上海西區。7個商業項目分別為新虹橋上海城、新世界百貨新寧購物中心、友誼購物中心、萬都商業中心、圣約翰商場、新錦江商廈和中山公園地面與軌道交通換乘中心（長寧商城），其中新寧購物中心今年元月部分試營業，3月末全面開業。新虹橋上海城今年5月初也將開業，圣約翰商場與新錦江商廈正在進行內裝修，年內都將相繼開業。，中山公園換乘中心（長寧商城）使中山公園地區真正成為地域性的商業中心，每天將有30～40萬出行換乘人流在此光顧，普陀區：

真北路商業街區有綠洲中環中心、百聯中環購物廣場、百聯中環生活廣場、新偉商貿城、新長征商務大廈、新長征中環大廈、農工商118廣場、金沙商務廣場，加上上海勝益商務中心。

寶山區：

西城區的商業中心則有兩處。一是在蕰川路、楊鑫路口，以北上海商業廣場為主體的社區商業中心，主要標志性業態為大型綜合超市、家居賣場、休閑餐飲娛樂中心、專賣店鋪等，商業面積7萬平方米左右。廟行通河社區商業中心擁有兩部分，一是由共康商業街、長臨路、共和新路、共江路口節點商業設施，及規劃中的長江西路延伸段商業休閑街組成，標志性商業業態主要有家樂福超市賣場、好美家建材賣場、大康度假城、共康服飾城、4家4S汽車銷售店等；二是位于通河路商業街及周邊長江路、呼瑪路、共江路區域，標志型商業業態有華聯吉買盛大型綜合賣場，通河、虎林沿街商業等，規劃使長江西路、虎林路、通河路、呼瑪路、共江路連成一體。高境商業中心由殷高西路商業街，殷高西路南、江楊南路節點景瑞天際城商業項目、殷高西路北長江國際商貿中心，以及吉浦路、三門路節點樂購大型超市等組成。

浦東新區：

陸家嘴地區相繼建成了眾多的商務樓和標志性建筑物，一個國際化大都市形象在此逐漸顯現。為與這一地區的形象相匹配，以新上海商業城、正大廣場為核心的集購物、休閑、餐飲、娛樂的市級商業區基本形成，隨著旅游、會展與商務辦公功能的不斷完善，她不僅成為浦東居民購物、休閑好去處，而且還吸引了眾多的國內外顧客。

隨著浦東城市建設進程的推進，繼濰坊、金楊、花木等聚住區之后，滬東、昌里和一些集鎮地區相繼形成了30萬左右人口規模的集中居住區域，在這些地區原有商業設施的基礎上，引導商家到此開設主題百貨店、大賣場、超市等各類零售商店，從而形成區域性商業中心。浦東西南角的昌里地區是一個老城區，在上世紀80年代初人口就相對集中。在浦東開發開放中，一些新型的住宅小區拔地而起，人口不斷增多，購買力也逐年上升。除了昌里路商業街、浦東商場等一些原有的商家企業外，易初蓮化、好又多量販、家得利大賣場、華聯吉買盛四大主力賣場相繼落戶，服務周邊上鋼街道、南碼頭街道的30萬人口；滬東地區是一個新型的居住地址，在這里傳統與現代居住環境相互交融，輻射滬東街道、浦興街道、金

洋街道共25萬人口。去年一年里易初蓮花、文峰購物中心和好到家裝飾城相中這一地區，使其商業布局更趨合理。

閔行區：

高速鐵七寶新客站節點區域，閔行規劃范圍東至中春路、南至中誼路、西至區界、北至滬青平公路，用地面積約為1.5平方公里。

規劃功能定位布置交通樞紐區、商業旅館業綜合服務區、會展區、文化娛樂區、科技文化工作區和居住區等不同功能與層次。綜合服務區內重點布置現代商務辦公、高檔酒店賓館、休閑健身娛樂、品牌精品專賣及商業步行街等商旅結合具有代表新城特色、時代特征的標志性項目，并合理布置區域內不同層次的商業服務業的配套。滬閔路南方百聯購物中心節點區域（原梅隴地區商業中心）。規劃范圍東至萬源路、南至淀浦河、西至虹梅南路、北至古美西路。以現有的南方百聯購物中心、南方大酒店、錦江樂園等為主。吳中路虹梅路節點區域（原虹橋地區商業中心）：發揮主城區的區位優勢，以現代城市人文景觀、建筑風格、時尚商品、商務樓宇進一步集聚人流，商流。

青浦區：

趙巷市郊商業商務集聚區建設已呈規模。奧特萊斯品牌直銷廣場經營狀況良好。吉盛偉邦綠地國際家具村自2007年10月開業以來，已有152家國內外家具企業入駐，經營品牌300多個。青浦新城商貿圈建設也有新發展，百聯橋梓灣購物中心等商業中心人氣旺盛，消費增長保持上升勢頭，全年實現銷售額3.7億元。凱特利廣場蘇寧電器店開張營業，人流如潮；集購物、餐飲、娛樂和商務為一體的一站式購物中心――港隆廣場也已建成，正式對外招商營業。

松江區：

新浜郊外商業商務區：位于新浜鎮滬杭高速公路收費站東側區域，規劃總建筑面積約10萬平米，首期規劃商業建筑面積約6萬平方米。規劃引進奧特萊斯品牌折扣店，九亭郊外商業商務區：位于軌道交通9號線九亭站點區域以及周邊區域，商業商務建筑面積約20萬平米，是依托城市軌道交通樞紐，集交通換乘、商務辦公、酒店公寓、購物餐飲、休閑旅游、社區服務為一體的郊外商務商業區。主要由核心商業區和綜合商務區組成。松江新城郊外商業商務區：位于松江客運樞紐站及周邊1平方公里的核心區域，包括嘉松公路以東，旗天路以南，松江區行政中心和軌道9號線松江站周邊區域。以松江新客運中心新建大型商業商務設施為載體，集文化教育、研發科技、商務服務、現代商業、會展博覽、旅游居住等多種功能，主要包括客運中心、購物中心、周邊商務樓群和高級酒店、公寓、停車場等多個功能區。奉賢區：

奉賢南橋購物廣場。

金山區：

有瑞鑫百貨、石化百貨、農工商大賣場、華聯、聯華超市、卜蜂蓮花、樂購、國美電器、永樂家電、蘇寧電器等一批大型商業設施和購物場所。臨海而建的世安海升大酒店、修葺一新的金山賓館，上海總工會投資的海鷗大廈，還有已經裝修完畢的金山濱海皇冠大酒店（城市沙灘旁）為居家購物、商貿洽談和休閑娛樂提供便利場所。嘉定區：

嘉定城中心商業街。

崇明縣：

崇明南門輪渡站上來后就是崇明八一路商業步行街.

第二篇：蚌埠商業市調報告（本站推薦）

室外步行街服務式招商

市調報告

目錄

一.蚌埠商業市場環境調研及分析 1.1 城市經濟概況 1.2主要商圈調研及分析

1.3室外步行街相關業態調研與分析

二．項目周邊環境調研與分析 2.1本項目商業位置分析

2.2本項目目標消費人群調研與分析 2.3周邊區域各業態競爭狀況與租金水平分析 2.4與大商業經營關系分析

一.蚌埠商業市場環境調研及分析 1.1 城市經濟概況

蚌埠，總面積5952平方公里，總人口367.81萬，境內山水相連，四季分明。有著悠久的歷史和燦爛的文化。史載蚌埠“古乃采珠之地”，故素有“珍珠城”的美譽。

蚌埠地處安徽省東北部、淮河中游，京滬鐵路和淮南鐵路交匯點，同時也是京滬高鐵、京福高鐵的交匯點。全國重要的綜合交通樞紐，有皖北中心城市、淮畔明珠之稱。高校及科研院所較多，為安徽科教文化第二城。

蚌埠市地處淮河中下游，水路運輸優勢明顯，是安徽省重點建

設的水路樞紐。作為千里淮河第一大港，蚌埠港為全國28個主要內河港口之一，年吞吐量上千萬噸。蚌埠港可四季通航江蘇、上海、浙江、江西等省市，還可以借助已開放港口通達海外。

2013年蚌埠全年生產總值（GDP）1007.85億元，按可比價格計算，比上年增長11.1%。分產業看，第一產業增加值172.36億元，增長3.9%；第二產業增加值515.68億元，增長14.3%；第三產業增加值319.81億元，增長9.5%。三次產業結構由上年的17.8:50.0:32.2調整為17.1:51.2:31.7，其中工業增加值占GDP的比重為45.3%，比上年提高1.3個百分點。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。

蚌埠市城市規劃的主要目標是：規劃結合城市兩主四副的城市空間結構，設置4個市級商業中心和4個區級商業中心。市級商業中心分別指老城商業中心、光彩商業中心、高鐵商業中心和長淮衛商業中心；區級商業中心分別指姜橋商業中心、大禹商業中心、李樓商業中心和淮上商業中心。

1.2主要商圈調研及分析

蚌埠主要商圈有五個商業聚集地：淮河路商圈、文化廣場商圈、張公山商圈、龍子湖大學城商圈、東海大道光彩商圈。淮河路商圈是蚌埠市蚌山區老城區傳統行政中心和商業中心，主要包括淮河路沿街商鋪、國貨路步行街沿街商鋪、南山路沿街商鋪、中榮街沿街商鋪，中山街沿街商鋪、中平街沿街商鋪、五家大型購物中心、兩家大型的電器賣場和以個體租賃經營為主的服飾類小商品市場，其定位呈現以商務商貿功能為主。是蚌埠規模最大、最集中、最密集的商業街區。隨著老蚌埠蚌埠飯店，老百大超市，南山賓館的搬遷，未來幾年淮河路商圈會有大型SHOPPING MALL的出現，該區將會大力發展金融、商業、服務業等第三產業，形成蚌埠市傳統核心商務區。文化廣場商圈位于蚌埠市新城區核心位置，三家大型的超市大賣場和一家大型的家居建材市場，是蚌埠市近年來發展迅速的幾個商業副中心之一，周邊新開發建設的小區很多，配套設施完善，人口居住密度大，以中高檔消費為主。張公山商圈位于禹會區，主要于百大拓基購物中心，白馬商城，張公山美食廣場為主，沿街服飾商鋪和餐飲商鋪個體經營為輔，該區域人口密集，消費以中低檔為主。

(一)淮河路商圈市調 淮河路商圈

淮河路商業街位于蚌埠市城市商業中心,是蚌埠市乃至皖北地區最著名的商業街，是蚌埠商業發展的代表和城市經濟繁榮的象征。淮河路商圈經過長期的歷史積淀和政府的積極引導，已經具備了明顯的區位優勢、資源優勢、產業優勢和發展優勢，以淮河路為中軸線，北至淮河南圈堤、南至勝利路、東至中榮街、西至朝陽路，構成了蚌埠市的核心商圈

淮河路最繁華地段，長約660米，平均寬度28米，該路段現有商業、服務業經營面積約17.5萬平方米，其中道路北側約4萬平方米，南側約13.5萬平方米，現有經營單位約120戶以國有、集體、私營企業為主，另外有少量個體戶。經營商家匯集了眾多重量級商場，除百大、百 惠、物

美 華

運、新 世 紀 廣 場 等 商 業 龍 頭 外，還 吸 引 了 蘇 寧 電 器、宏 圖

三 胞、麥 當 勞、雅 戈 爾、報 喜 鳥、亨 達 利、老 鳳 祥 等 許 多 知名商家入駐；經營業態涵蓋百貨、超市、專業店、專賣店、餐飲、住宿、娛樂、金融等十多個領域；經營品種包括服裝、鞋帽、電器、黃 金 珠 寶、眼 鏡、通 訊、日 用 百 貨 等 百 余 種 商 品.蚌埠百大購物中心是由合肥百大集團投資新建的大型綜合零售商業企業，總投資1.43億元，建筑面積2.13萬平方米，地上七層，地下一層。該項目是蚌埠市3461計劃重點工程和蚌埠市重點招商引資項目。蚌埠百大購物中心是完全按照現代百貨店設計、規劃的精品時尚店，定位于時尚、休閑，以女性、年輕人與兒童為主要目標客群，擁而一流的硬件設施，獨特的歐式建筑風格，全石材外立面，富麗堂皇，是蚌埠市乃至安徽省外觀最經典、最具特色的商場，讓人耳目一新，過目不忘。由國內著名商業設計公司

進行商業環境與布局設計，吸取日本與臺灣百貨精華，打造安徽省內一流的店堂環境與商業布局。集購物、休閑、餐飲等功能于一體，打造一站式消費生活方式。在品牌引進方面，依托百大集團強大的品牌資源，引進眾多國際國內名品精品，很多品牌將是首次在珠城亮相，商品結構以化妝品、品牌珠寶、女裝、休閑、精品童裝為主。招商條件： 裝修費商家自理

聯營保底 扣點：10%～30%，按品牌不同酌情收取1%的廣告促銷費或VIP卡費

人員聘用及開支營業員由商場代聘培訓上崗或供應商聘用商場培訓上崗，并每位營業員收取500元押金，在品牌退場不經營時予以退還；營業員工資：底薪1200-3000元不等，另外加提成，節假日加班需按國家法律有關規定支付加班費。

水電費 商業用電（根據專柜內照明瓦數，營業時長，計算用電量，有些品牌分攤公共區域照明費用）0.9 元/度 返 款 統一收銀，每月結算。

合同期限一年；進駐品牌條件需同時提供品牌授權證書，產品質檢報告，經營企業的三證等。

＊ 交通易達性：多條公交線路經過；商場內兩組自動扶梯和一部垂直觀光電梯使項目內部各樓層交通易達性較好。＊ 客流量：商場處于淮河路核心位置

定位：中、高端市場，以白領、公務人員、私營業主等中高收入群體為主要目標，經營商品類型：以中高檔商品為主，適合注重生活品質的人群

＊ 整個項目規劃設計：回”字型的賣場動線規劃，使各主通道為“之”字型處理，讓顧客在不同的位置都有曲徑通幽的感受；流線型的商場燈光設計，柔和、明亮的燈光給顧客以溫馨的享受

（二）文化廣場商圈市調

蚌埠寶龍城市廣場位于安徽省蚌埠市新城綜合開發區淮河文化廣場南向、蚌埠市城市幾何中心，項目占地288畝，總建筑面積49萬㎡，集購物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國際社區、酒店式公寓等于一體。

第一期包括總建筑面積130,935平方米的公寓單位、總建筑面積52,049平方米的商店及零售店，以及總建筑面積12,559平方米的停車位。第一期建筑工程于2006年9月開始，并于2008年12月竣工。

第二期包括總建筑面積220,255平方米的大型多業態綜合性商業地產項目及總建筑面積75,411平方米的停車位。綜合性商業地產項目包括二家大型超級市場、一家大型百貨公司、一家多院電影院。項目于2009年10月開業。

業態包括：

1、大潤發超市及合家福超市

2、蚌埠百大寶龍店

3、大型娛樂中心（凱撒皇宮、水調歌頭、英皇國際、寶馬會、菲比酒吧等）

4、大型餐飲中心（必勝客、麥當勞、肯德基、柚子料理、紅都源自助餐廳、老約翰、巴黎香吻、超群餅屋、貴多料理、金釜山自助烤肉等）

5、水景商業步行街

6、橫店影城

7、配套社區住宅

8、酒店式公寓

寶龍步行街商圈位于蚌埠寶龍廣場中段及廣場南區，為蚌埠新城區商業中心，是蚌埠目前規模最大的商業街區。步行街內店面以臨街店面和室內步行街兩塊，小面積商鋪為主。

步行街周邊住宅生活區較多，形成良好的購物氛圍，以年輕學生和上班族及周邊居住人群為主，因此該商圈商品組合以中檔的服飾類、生活休閑類商品為主，是市區居民購物的主要聚集地。周邊小區輻射：

寶龍住宅、寶龍公寓、沁雅二期、沁雅三期、金山花園、水晶城、三星家園、華府天地等中高檔住宅。

該商圈的主要經營形式有兩種：（1）租金，該商圈大部分的出租型的商場及街店采用此經營形式。（2）扣點，商圈內的百大購物中心商場會采取聯營扣點形式。

1、根據商家由于位置、承租面積、物業狀況、經營品類等因素租金差異較大，商鋪租金平均每月每平方米25-100元不等。部分商鋪會有贈送30%-50%商鋪面積優惠政策，物業費6元。

2、在收租方式上，出租型的商鋪采用合同每3-5年一簽，并且給予優惠政策免租期6-24個月不等。

臨街店鋪又比內鋪及二樓鋪位租價要高。租金不因經營品類的不同，而有所不同.3、寶龍水景步行街全長800米，位于住宅和公寓中間。商鋪主要以兩層為主，主要經營餐飲，小型酒吧，及辦公使用。經營情況一般，空鋪較多。租金水平偏低，基本月租金：20-60元/月/平。

華夏第一街區 項目簡介：

蚌埠華夏第一街位于新城區中心，32萬平方米體量。融匯家樂福超市、蘇寧電器、商業步行街、星級酒店、配套住宅等業態。集休閑娛樂、餐飲、商業購物、金融及商務服務、居住生活為一體。“華夏第一街區”環抱蚌埠市城市中心淮河文化廣場，緊鄰會展中心、歌

劇院、休閑中心、圖書館及亞洲最大800米音樂噴泉，會展經濟、廣場經濟、街區經濟的會合。

業態分類：

1、淮河文化廣場

占地18萬平米，包括會展中心、歌劇院、科技館和休閑中心，有荊、涂二山圖騰和智慧之光大型雕塑，大型熱帶植物點綴期間，亞洲最大800米音樂噴泉演繹都市繁華。

2、首創街區BLOCK 華夏第一街區，BLOCK街區帝國，前瞻的眼光，決定恒久價值，敢為天下先的噴薄全國，主宰生活方向，引領城市潮流，BLOCK街區的領跑者演繹世界魅力。

周邊住宅生活區較多如：阿爾卡迪亞、財富廣場、華夏尚都、沁

雅花園、米亞花園、豐澤園、紫荊名流、等中高檔小區，以年輕學生和上班族及周邊居住人群為主，因此該商圈商品組合以中檔及中低檔次餐飲、服裝鞋帽、生活休閑類商品為主，主要面向工薪和學生階層，是市區居民購物的主要聚集地。

蚌埠華夏第一街商鋪基本為鄰街商鋪，商鋪多為兩層，其中漢明街沿街商鋪租金水平在80-100元/月/平。內街分為兩層，一層租金在30-50/月/平，二層租金在20-30/月/平。暫無物業費用。目前華夏第一街商鋪屬于300多個業主，無論是業態規劃還是招商經營都是各自為政各行其是。其中包括辦公、廣告公司、煙酒店、培訓教育、餐飲等。

（三）張公山商圈市調

張公山商圈位于蚌埠市禹會區張公山生活社區，主要有白馬生活購物廣場，張公山美食城，商業綜合體百大拓基廣場等幾個商業項目。

白馬生活購物廣場位于禹會區張公山公園西側，是禹會區重大招商引資項目之一，該生活購物廣場面積約3萬平方米，是以服裝批發零售為中心的服飾類小商品的批發集散地，同時配套地下農貿菜場，購物超市等，是禹會區較大的商業項目。白馬生活購物廣場內商鋪為室內商鋪，商鋪分為一層和地下負一層共兩層，其中一層商鋪面積約15-30平米，租金水平在3000-5000元/月；臨街內外通形式的商鋪面積約30-50平米，月租5000-7000元。負一層商鋪面積基本和一層相近，按區位、面積計算，月租金

2000-3000

元不等。

張公山美食城位于張公山生活社區中心地帶，該美食城面積約1萬平方米，匯集各種餐飲及風味小吃，是禹會區最大的美食廣場。廣場約有120個鋪面及攤位，經營各色小吃，快餐，燒烤，火鍋等美食，鋪面面積30-50平米，可設外擺，月租金3000-5000元。攤位在中心區域，配套供食客用餐的桌椅板凳，月租金在1200-2000元。

位于蚌埠市禹會區華光大道與長樂路交匯處，是由百大集團與拓基地產聯袂打造的綜合性城市綜合體商業項目。項目占地面積4萬平米，總建筑面積15萬平米，項目毗鄰張公山居住區中心地帶，由4棟高層住宅、1棟3萬平米百貨商場及圍繞商城的配套商鋪組成。生活配套設施一應俱全，涵蓋百貨零售、生活超市、健身娛樂、配套商鋪等，是目前禹會區體量最大，業態最全的城市商業綜合體項目。

（四）龍子湖商圈市調

大學城龍湖春天商業街位于龍子湖區大學城附近，周邊有安徽財經大學、蚌埠醫學院、安徽電子學院、蚌埠學院4所大學，在校學生3萬人左右，項目約3萬平方米，是大學城附近規模最大、最集中、最密集的商業街區。步行街內店面以臨街店面為主，小型品類商城為輔。

步行街內商鋪多為經歷多次變換承租人，費用為轉讓費和租金兩部分。龍湖春天步行街的商鋪空鋪出租少，多為轉讓，50平米左右鋪面轉讓費5萬-15萬，租金3-8萬左右一年，租金每年遞增5%-8%。

龍湖春天步行街周邊住宅生活區少，以周邊大學學生為主，因此該商圈商品組合以中低檔次的服飾類、生活休閑類商品為主，主要面向學生階層，是大學城附近學生生活購物的主要聚集地。

該商圈的主要經營形式是租賃，根據商家位置、承租面積、物業狀況、經營品類等因素租金有一定差異，商鋪租金平均每月每平方米70-80元左右。多數都收取轉讓費，從5萬-15萬之間不等。物業費從1.28元。另外周邊有高鐵站、各銀行網點、公交車站等生活配套。

水游城: 項目面積130萬平方米。

位于東海大道與工農路交叉口，萬達廣場西面。項目涵蓋大型購物中心、商業步行街、高端住宅、商務寫字樓、SOHO公寓等多種業態；集購物、休閑娛樂、文化、餐飲、商務辦公、居住六大功能，自身建設配套有幼兒園及名校學府，預計開業時間為2017年。

由于步行街還未交付，招商暫時未啟動，其商鋪價格15000-24000之間，略低于萬達售價。

釣魚臺生活城 項目面積：5萬平方米

項目位于釣魚臺生活城坐落于蚌埠城市南北主干道朝陽路中段 十一中對面。

項目主體由1棟高22層的精品商務公寓和4層農貿副食品專業市場共同組成 整合星級農貿、農副及日用百貨為主的專業商場。預計開業時間 2015年10月1日

其項目在萬達商圈覆蓋范圍以內，由于項目定位生活配套，體量較小，商鋪租金相對較低，一樓報價80元/平方，二樓40元/平方，三樓35元/平方，四樓20元/平方，免租期一年。大品牌入駐仍有優惠政策

項目：海亮明珠 面積：10萬平方

項目位于蚌埠市龍子湖景區與高鐵站之間。

商業配套10萬方，項目建成后將會是高鐵新城商業中心。海亮明珠項目整體規劃以高層住宅為主。室外步行街，私家會所、露天游泳池、社區幼兒園、二實小學區等等配套。預計開業時間2015年底。位于高鐵南站，地理位置相對欠佳，前期人流量較少，后期有可能成為南站商圈的中心。目前步行街一樓40元/平方，二樓35元/平方，6-8個月免租期，物業條件完善

項目：金大地城市廣場 面積：67萬平方

項目位于東海大道與延安路交叉口，萬達廣場與百樂門廣場對面。通過本次市調了解到金大地項目由于資金短缺，有可能60%被銀泰收購，銀泰目前暫未進駐，商業街租金及其它情況尚未明確

萬達廣場入駐蚌埠一年以來，帶動了整個光彩商圈的形成，目前環萬達周邊三面，5個商業項目正在籌建，預計2016年底陸續建成開業，多個住宅項目也在建設，預計未來3-5年內會形成以萬達為核心的東海大道商圈。

總括來講，蚌埠商業發展由中區慢慢向北區和南區的擴展的趨勢，隨著新城區東海大道兩側小區的建成，居住人口增加，蚌埠未來新城區的建成，商業氛圍逐漸形成，新城區商業圈也將在不久的將來形成。

蚌埠市所轄的三縣四區范圍，總面積為5952平方公里蚌埠市市域總面積602平方公里，戶籍總人口110萬人，城鎮化率55％。2013年蚌埠全年生產總值（GDP）1007.85億元，按可比價格計算，比上年增長11.1%。分產業看，第一產業增加值172.36億元，增長3.9%；第二產業增加值515.68億元，增長14.3%；第三產業增加值319.81億元，增長9.5%。三次產業結構由上年的17.8:50.0:32.2調整為17.1:51.2:31.7，其中工業增加值占GDP的比重為45.3%，比上年提高1.3個百分點。人均GDP31482元（折合5164美元），比上年增加3483元。據統計，今年1-11月份,全市限上企業完成實現社會消費品零售總額161.6億元，同比增長19.8%，高于全省5.1個百分點，總量居全省第5位，增速居全省第4位,綜合排名居全省第3位。截至11月底，全市限上企業614家。場運行主要特點

一是全市限上企業增長水平穩居全省前列。今年以來，全市限上企業實現社會消費品零售總額保持快速發展良好態勢，1-11份，全市限上企業實現社會消費品零售總額161.59億元，同比增長19.8%，高于全省平均增長速度5.1個百分點，居全省第4位。11月份當月，全市限上實現總額20.03億元，同比增長20.1%，高于全省均增長速度4.7個百分點。

二是龍子湖區、高新區增速居前。1-11月份，龍子湖區、高新區限上企業分別實現社會消費品零售總額23.18億元、12.06億元，同比分別增長26.1%、23.9%，分別高于全市6.3個百分點、4.1個百分點，居全市前2位。11月當月，懷遠縣限上企業實現社會消費品零售總額同比增長35.9%，位居全市第1位。

三是蚌山區限上實現額占比突出，增速有所加快。11月份，全市限上企業實現社會消費品零售總額20.03億元，其中蚌山區限上企業實現總額9.96億元，占全市總量的49.73%。1-11月份蚌山區限上企業實現社會消費品零售總額70.84億元，占全市總量的43.84%。1-11月份實現零售額增長21.4%，高于全市增速1.6個百分點，增速排全市第4位，增長位次不斷前移。

四是經開區限上實現額增長持續下降。11月份，經開區限上企業實現社會消費品零售總額同比下降14.1%，連續5個月出現負增長，1-11月份零售總額同比增長8.7%，排全市末位，低于全市11.1個百分點，自下半年以來，限上實現額增長明顯趨緩。

總體來講，蚌埠市城市居民消費信心平穩，消費欲望穩步提升。

二．項目周邊環境調研與分析 本項目商業位置分析

本項目位于蚌埠市東海大道與航苑路交匯口，萬達廣場東側，地理位置優越，周邊沿東海大道兩側在建高檔小區有東側百樂門，翰林銀座，恒大御景灣，北面鳳凰國際，金大地 西邊有水游城，御湖世家等大批在建項目，未來3-5年周邊小區入住人口在10萬左右，發展潛力巨大，將為該區域拉攏大量的人氣和客流。

本項目距離蚌埠是第一商圈淮河路步行街距離2公里，目前沒有直達公交線路，項目航苑路沒有公交線路，東海大道上公交線路主要以連接東面高鐵站和西面張公山商圈，總體來講，目前項目公交線路較少，交通不是很便利。

近幾年蚌埠市區陸續開業的購物中心有百大購物中心，商之都購物中心，百大寶龍購物中心，百大拓基購物中心，匯金廣場，由于受本市經濟發展制約，整體運營情況不太理想定位重疊，都標榜是時尚百貨，但由于所處區域的主力消費人群基本一中低檔為主，業態單一，逐漸演變為以其中的大型超市賣場為中心的百姓平價商場，沒有達到預期的SHOPPING MALL的效果。淮河路步行街商鋪林立，但是由于鋪位有限，商家太多，熱炒之下，房價飆升，又多以遍布專賣店的運動休閑品牌為主，經營品類相對單一，消費年齡層次偏低，基本處于飽和狀態，新的品牌很難進入。寶龍澳門風情街全長800米，基本上以中小型餐飲為主，附帶一些小型酒吧，棋牌以及辦公用房，沒有統一規劃，業態檔次較低，經營情況不佳。華夏街區因為無統一的管理規劃，開發商頻繁更換造成目前街區內業態較亂，街面較亂，空鋪率較高，商戶經營情況很差。龍子湖大學城西班牙風情街由于客戶定

位較為單一，整體業態檔次不高，經營情況較一般。張公山商圈是老城區商圈，居民較集中，距離中心商圈比較遠，客流量較大，但是基本以小型餐飲及小型零售業態為主，經營情況一般。

本項目以北，高檔小區較為集中，5分鐘路程內住宅小區10個，30分鐘路程內住宅小區達20個，居民整體收入較高，人群以年輕，家庭式為主

與大商業經營關系分析。

蚌埠萬達廣場是蚌埠市區投資最大、規模最大、檔次最高的城市綜合體。項目集大型購物中心、商業步行街、5A級甲級寫字樓、五星級酒店、高檔住宅為一體。其中購物中心包括一條近400米長的3層室內步行街，十余家主力店，是蚌埠市最大的一站式購物中心，功能齊全，是集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，購物環境符合都市生活節奏和現代消費的需求，具有較好的發展前景和較強的競爭優勢。但二期珍珠坊與大商業之間相隔航苑路，無法充分依托大商業的客流量，業態規劃要與大商業與金街錯位經營，打造時尚、休閑娛樂一條街。

蚌埠萬達金街經過半年左右的招商工作，業態主要以中小型餐飲、小型服裝零售以及生活配套為主。目前二期珍珠坊563間商鋪由于在鋪型結構、街區定位與一期金街區別較大，無法充分利用大商業的人流，所以，我們更需要對步行街的商業形態進行適合上述業態的精準、細致的規劃引導。西段沿街鋪面為雙層，面積較大，業態定位以中大型餐飲為主，步行街內鋪面二層以酒吧、網咖、臺球棋牌室、美容美體以及茶樓的體驗類業態為主。街內一層以服裝零售及特色輕餐為主。項目規劃前期以外圍大型餐飲帶動商業氛圍的形成，東段北側沿街鋪面定位于大型足浴、中型快捷酒店、酒吧，內街為婚紗攝影或古玩特色街區。統一規劃，統一管理，分節點統一開街。

第三篇：房地產商業市調報告

篇一：房地產市場調查報告 房地產市場調查報告

一、背景介紹

縱觀2007年－2013年xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。

我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二、影響房價的變動因素

1、房價組成要素：

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。配上圖：需求供給曲線

稅金及費用：2007年房地產企業的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

房產稅的開征現狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業用房產免稅。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。

對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤

2、社會因素

國民經濟的發展水平體制改革的深化程度 居民收入水平的變化 政策導向 社區環境選擇 地理位臵

其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

三、政府的調控政策

三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度 稅制的設臵 房地產稅的開征 規范性文件的出臺

國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了（銷）預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四、房地產公司如何確定未來的經營戰略。

一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，那么就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。篇二：鹽城商業地產調研報告

鹽城商業地產調研報告前言“什么叫商業地產。我看報紙上談了很多商業地產，但很少有人搞明白。我 個人理解，商業地產不是商業，也不是地產，也不是簡單的商業加地產。我認為，商業地產是以零售物業的租金收入為目的的長期房地產投資。目的明確，是以零 售物業租金收入為目的，如果開發后銷售出去，稱不上商業地產。我們在大連有 一個大型開發項目，做了 5 萬多平方米的二層底商，建完后全部出售了，這就不 叫商業地產，這是房地產，房地產開發本來就包含住宅、寫字樓、底商建筑等。如果開發目的不是以零售物業租金收入為目的，就不能叫商業地產。”——王健 林 商業地產一些心得

1、解決資金 在做商業地產他是一個相對比較漫長的階段，它不想住宅運營周期短！這就要求 開發商要有一定的經濟實力

2、找到人才 人才不管在什么行業都是比較重視的，做商業地產一定要注重人才這點 很重要，在項目開始進標、規劃、運營、管理都要一個好的決策。其中特別 在規劃方面先做商業規劃，然后找租戶，找到合適的主力店、次主力店租戶，再做商業物業管理。這樣才有利于商業的銷售。

3、只租不售 主力店面一律租售給主力店面；如果主力商鋪先進行銷售，在銷售之后，再進行 商業規劃、整合，有兩個方面保證不了，一是經營的整體性，二是經營的有效性。

1一、目前鹽城市場主力商業項目調研 據目前市調結果來看鹽城市場主要有以下兩種商業地產模式

1、購物+餐飲+ 娛樂；

2、專業店鋪 ? 購物+餐飲+娛樂

1、金鷹奧萊城 ? 地址：人民南路 ? 開業時間：2012 年 5 月 18 日 ? 主力店面：男裝名品諾貝達、沙馳、雅戈爾、運動品牌—耐克、阿迪達 斯、匡威 ? 定位： 第一，引進品牌純正，質量上乘的馳名的品牌；第二，全年打折的銷售策 略，物美價廉，給消費者一個心動的理由；第三，地理位置靠近市區，交通方便，給消費者一個精致、舒適的購物環境。? 主要支撐點 外部壞境：內港湖風景區、游樂場、鹽城電視塔 品牌效應：金鷹旗下打折店鋪 主力店面跟隨：一線品牌提前簽訂 ? 業態分布 專業店面+娛樂場所 ? 物業管理 統一有金鷹有限公司進行管理 ? 目前經營情況 客戶光顧情況不是太好，特別是二樓店面光顧人員較少：主要原因

1、周邊居住 人員較少，它所吸引的客戶為高端之下低端之上的業主，這類客戶本身的分量就 比較少，2、業態分布比較單一，吸引點較少

3、下線店面比較少，交通不方便2? 銷售價格 自持物業 商鋪有商家進行返點 15-25%

2、金鷹購物中心 金鷹國際購物中心項目外立面金鷹國際購物中心項目概況 投資公司 經營公司 ? ? ? ? 基本情況 ? ? 功能定位 開業時間 ? ? 開業當天銷售額 400 萬 停車位 120 個+100 高級時尚百貨店，突出生活時尚 2009 年 1 月 16 日 金鷹商貿集團有限公司 鹽城金鷹國際購物中心有限公司 鹽城最高檔購物中心 總建筑面積 62000平方米? 業態分布以及分配比? 項目優勢

1、位于市中心最繁華的地段

32、建筑設計；為金鷹國際量身定做的商業建筑體，設計和動線優良

3、品類組合：金鷹國際在江蘇有著良好和廣泛的影響 ? 項目劣勢

1、主干道比較比較擁堵

2、車位配比不夠

3、餐飲比較少，比較缺乏！? 經營與管理

1、人員都有金鷹公司內部招聘

2、內部商家都是和金鷹擁有長期的合作關系

3、物業都有金鷹有限公司持有

4、租金在銷售商營業額中返點 15%-25% ? 目前經營情況 隨著近今年的發展，金鷹注重了餐飲行業的投入，在地下負一層，做了臨時小吃，效果不錯。增加了營業額度。在鹽城高端產品市場做的比較好

3、五洲國際廣場 ? 開發商：五洲置業有限公司 ? 建筑面積:約 3 萬平方米 ? 定位：集購物、美食、休閑、娛樂、影院、酒店、旅游、商務、辦公、居住于一體的國際級商業大都會。? 業態分布 一樓：品牌服飾店面為主+飯店 二樓：餐飲 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項目優勢

1、位于市中心最繁華的地段

42、以商業地產開發運營為主，以品牌商業自主運營已開發和運營商業地產面積 超過 600 萬平米

3、擁有自己的一批跟隨店面

4、招商程度較好 ? 項目劣勢

1、主干道比較比較擁堵 ? 銷售價格 1f-銷售價格內街 36000 元/每平方米 的價格）外街 50000 元/每平方米（反點之后優惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣除。2f--銷售價格 25000 元/每平方米，優惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣 除 3f--銷售價格 18000 元/每平方米，優惠 3 年反房價 24%，在房價中一次性扣 除 4f--自持物業 ? 目前經營情況 目前經營良好，特別是餐飲這個區域。

4、寶龍城市廣場 ? 開發商：鹽城寶龍置業發展有限公司 ? 建筑面積：3 萬平方米 ? 定位：檔次最高的集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能于一體的城市綜合體 一樓：百貨+超市（永輝）二樓：餐飲+服飾店鋪 三樓：餐飲 四樓：電影院+游戲廳 主要以購物休息為主 ? 項目優勢

1、位于老城區和新城區結合點位置獨特，2、以商業地產開發運營為主，以開發商自持物業為主。5篇三：2014年無錫市房地產商業市場調研報告 江蘇省無錫市大北莊地塊調研報告 2014年12月16日 地塊概況：

地塊位于無錫西南部中國唯一的無錫國家工業設計園內，在太湖大道和蠡溪路交叉口的西北角，本項目可用地面積為24910平方米，容積率：≤6.5，建筑密度：＜50%，綠地率：＞20%，用地性質：商業用地，商務辦公用地。1-6月無錫市區共出讓27幅國有建設用地使用權，土地成交總面積137.22萬平方米，同比減少36.79%，成交金額52.27億元，同比減少30.13%，基本都以底價成交。從季度來看，今年二季度土地供應節奏相比一季度明顯放緩，土地成交面積49.67萬平方米，環比減少43.27%，成交金額16.95億元，環比減少52.01%。

分區域看，上半年濱湖區出讓地塊最多，為10幅，土地成交面積72.9萬平方米。從土地性質看，上半年住宅用地面積約75.57萬平方米，占比為55.08%。由此綜訴本地塊所屬濱湖區去年土地成交金額為無錫各區之首，優越的發展前景成為兵家必爭致地。

大北莊地塊隔太湖大道相望為蠡湖新城；地處蠡園、蠡湖中心公園、勃公島、蠡湖之光、黿頭渚等風景名勝的中心地帶，距五里湖僅500米；南側太湖大道直通滬寧高速公路（距錫東入口僅20分鐘），規劃中的軌道交通4號、5號線在地塊東側交匯；西側經快速內環與無錫機場、京滬高鐵無錫東站無縫對接。城市屬性：（1）城市概況

無錫市先后榮獲全國十大最具經濟活力城市；中國制造業十大最具競爭力城市；最具幸福感城市；中國大陸創新能力最強城市；中國最佳商務城市；連續多年入選福布斯大陸最佳商業城市。支柱產業主要以高檔紡織、服裝加工、精密機械、汽配工業、電子信息特色冶金、金屬制造、精細化工、生物制藥為主。目前常住人口684.41萬。（2）城市交通無錫重要的地理位置促使無錫成為了華東地區主要的交通樞紐，現已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網絡。

鐵路：無錫鐵路站現為華東地區僅有的三個客貨特等站之一。

公路：無錫是滬寧線上的公路中樞，滬寧高速、滬宜高速、京滬高速、寧杭高速、沿江高速等途經無錫。

312、104國道穿過無錫，無錫已成為全國54個公路運輸中心之一。航空：無錫蘇南碩放國際機場，又名無錫碩放機場。

海運內河：無錫依托長江、京杭大運河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里程1656公里，已開通營業航運線221條。（3）城市人口

無錫市下轄下轄共6個行政區、1個新區、7個鎮、41個街道。面積1224.85平方公里，（另有太湖水域397.8平方公里）人口超過470萬。無錫戶籍口徑總人口470.07萬人（常住人口為684.41萬人）市區平均人口密度最高的是南長區，每平方公里為13661人。城市經濟：（1）經濟總量

gdp年增幅總體上呈下降趨勢；

gdp總量在江蘇省位列第二，但近幾年gdp增長處于瓶頸期，逐年下降。

（2）產業結構

2010開始，無錫的第三產業比重逐年增加，產業結構進一步優化，顯示了無錫正在進行產業結構的調整。無錫的第三產業比略高于長三角地區的平均值43%，但是與發達城市相比還有明顯差距。第三產業發達是長三角地區很多城市的顯著特征，未來還將商貿物流等服務業的增長，繼續擴大第三產業比重。大北莊地塊位于黿頭渚等風景名勝的中心地帶，有明顯的發展前景和優勢。

第三產業比重橫向比較（3）主要工業產業

無錫支柱產業：高檔紡織及服裝加工、精密機械及汽車配套工業、電子信息及高檔家電業、特色冶金及金屬制品業、精細化工及生物醫藥業等。

主力產業：精密機械及汽車配套工業是第一產業，其次比重較大的是高檔紡織及服裝加工，電子信息及高檔家電業也有較大份額。

次主力產業：旅游業也是無錫重要的產業之一，同時無錫正努力打造動漫產業,僅從產量來說，目前已位居全國第二。

主要企業：江蘇小天鵝集團有限公司、無錫威孚集團有限公司、紅豆集團有限公司、無錫夏普電子元器件有限公司、海瀾集團公司、索尼電子(無錫)有限公司、申達集團公司 · 江蘇無錫商業大廈集團有限公司、江蘇華宏集團公司、江陰江東集團公司、江陰新和橋化工有限公司、江蘇三木集團公司、江蘇萬翔集團公司、tcl數碼科技(無錫)有限公司、無錫松下電池有限公司、· 江蘇倪家巷集團公司、無錫第一棉紡織廠、尼康光學儀器（中國）有限公司、江陰新潮科技集團有限公司、希捷國際科技(無錫)有限公司、江蘇華西集團公司、中油江蘇銷售分公司、中國一汽集團無錫柴油機廠 等。（4）城鎮人均可支配收入

無錫市城鎮人均可支配收入38999元，位列全國第十三位。在江蘇省位居第二，僅次于蘇州。城鎮化率，人均可支配收入，固定資產投資，社會消費水準等各項指標緊跟長三角發達城市。無錫有望成為下一個上海、蘇州一樣綜合實力強勁的國際化大都市。無錫2008-2013年人均可支配收入 無錫在長三角經濟圈指標排名 無錫市城市規劃（1）城市定位 無錫市2001—2020年城市總規劃將城市定位為國際制造業基地，特大型生態濱湖山水城市，歷史文化名城，著名旅游勝地，蘇錫常都市圈中心城市，蘇南物流中心和交通樞紐，中國最大動漫產業中心城市，濱水花園城市。

第四篇：上海96廣場市調報告

96廣場

? 一.96廣場基本情況介紹 地 址：浦東新區東方路796號 開 發 商：上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司

建筑面積：60000平方米 層 數：地下2層，地上3層 開業時間：2008年11月

經營定位：陸家嘴96廣場是融時尚購物、特色餐飲、休閑體驗等服務功能為一體的綜合性商場

二.96廣場周邊情況以及商業圈

96廣場基地東鄰城市主干道東方路，其余三面為區內道路。東方路地區以優越的交通和特殊的區域條件，正在成為毗鄰陸家嘴地塊最具吸引力的地塊之一。地鐵二號線世紀大道路站在本基地的東側，本工程通過地下層的商業街預留與地鐵連通口。96廣場周邊商務氛圍濃厚，被五星級酒店及甲級寫字樓環繞，包括湯臣金融大廈、裕安大廈等多座商務樓和酒店，乳山、梅園、竹園、濰坊等多個社區。

三.96廣場內部動線以及各樓層業態

1、內部動線

96廣場以主題化的廣場和繞有情趣的空間設計吸引人們來此購物、休閑、飲食或逛街。地面建筑分區組成，構筑成南北、東西兩條主次軸線，形成了二條人行步行街。

2、樓層業態

96廣場B2樓為停車場，B1樓是寶大祥青少年兒童購物中心，有品牌童裝，湯姆熊電玩城以及金寶貝早教中心，1F主營品牌服飾，咖啡簡餐，有H&M、Ochirly、Only、VeroModa、以及COSTA、哈根達斯，俏江南等，2F主營流行服飾，休閑餐飲，有純彩日本料理，吾米粥海鮮火鍋，烹大師火鍋，上海會館等，3F主要經營大型餐飲，有渝信川菜，望湘園等。

3.建筑規劃 1.建筑特點

品賞前衛的味道，圓形廣場弧形建筑，作為表演舞臺，是整個項目的一個亮點。

2.動線設計

96廣場的動線設計，南北、東西兩條主次軸線通過東方路側開放型的入口廣場，人們可以便捷地進入陸家嘴·96廣場的步行街系統。入口廣場通向地下一層商業街的自動扶梯提供了便捷的人流運輸，扶梯的前方是橫跨A區、B區建筑的觀光人行天橋。

品牌的排放也是比較合理的，例如內街的COSTA，哈根達斯，沿街的VERO MODE,ONLY。

四、結論及建議

96廣場是一個開放式的商業街區，受天氣影響較多，例如：下雨天，冬天，夏天這樣的季節。在經營過程中遇到這樣的天氣，就很難聚集人流，而且整個商業街區體量比較小，設置的娛樂項目很少，例如影院類的就沒有，周邊有很多寫字樓，例如有湯臣金融大廈、裕安大廈等多座商務樓，在白領聚集的較多的地方，影院還是會聚集人流的。再一個就是周圍的商圈也比較多，人流被截流了很多。所以，96廣場很難形成固定的人流。

第五篇：上海玫瑰坊市調報告

上海玫瑰坊市調報告

市調日期： 市調人員：

● 市調目的： 考察上海玫瑰坊項目業態分布，品牌規劃。

? 玫瑰坊

一.玫瑰坊基本情況介紹

地 址：長寧路890號

開 發 商：上海利雄置業發展有限公司

建筑面積：1.7萬平方

(商鋪7800平方米，商鋪250余間)層 數：地下2層，地上2層

開業時間：2004年5月

客戶定位：以年輕、時尚的人群為主

經營定位：以中高檔為主的特色商業街

二.玫瑰坊周邊情況以及商業圈

項目位于匯川路和長寧路交匯處，地下負一層直通軌道2、3、4號線中山公園站。地下與之串聯的有“上海小馬路”，地上則處于中山公園商圈，周邊項目有龍之夢購物中心、百聯西郊購物中心、香港新世界百貨巴黎春天、多媒體生活廣場、新寧購物中心、米蘭時尚廣場等。但由于地上地下商圈缺乏“連接”，即所謂的“商業聯動性”，整體上很難起到互補的作用，所以綜觀整個上海地下商圈，經營境況普遍不好，這也是大家常說的“上海地下商業在尷尬中前行”，而如何改變這一現狀也是商業人士所深思的。

三.玫瑰坊內部動線以及各樓層業態分析以及品牌設置

1、內部動線：

玫瑰坊商業街呈現雙三角形獨特設計，讓項目能三面臨街，達到最好的展示效果。但是這樣的動線相對所形成的死角也會比較多。

2、建筑規劃與設計: 玻璃、金屬相結合,時尚現代、簡潔明快的風格別具匠心的觀光電梯，與街名相符合的走廊花籃，絢麗的屋頂設計，這些都是玫瑰坊街區展示的特點所在。

設計時刻意突出“街”的創意，把地下兩層、地面兩層的空間以一道長長的斜坡相連

美中不足在于公共區域空置較大，僅做部分綠化裝飾，浪費較多。個人感覺局部裝飾應考慮整體效果，同時要讓顧客有眼前為之一亮的感覺。如在廣場設置卡通雕塑，營造專業市場氛圍，提高購物情趣。

3、樓層業態：

女性時尚店月光館物、Pastra、泡店心情等，經營飾品和細小擺設；炫動卡通、風信子、千棵樹等，經營卡通玩偶、靠墊、紗幔、坐墊等；ONLY、江南布衣等，經營時尚、Office女裝 ；蒂美和十月媽咪則以準媽媽們的服裝為主要經營范圍。戶外運動用品在普通運動館基礎之上的戶外旅游運動用品專區，使喜歡各類運動的大小朋友都可以有物可尋，主要品牌有Sport One；始祖鳥、Gregory、Osprey登山包；Columbia、Asolo、Garment鞋；極星、TTISS、Kingcamp沖鋒衣、Kingcamp帳篷、LEKI登山杖、SIGG水壺、BUFF頭巾等。餐飲主要有若葉日本料理、禾祿回轉壽司、豐隆肉骨茶、意大利比薩、肯德基、SPR咖啡、MAX甜品、美仕唐納滋休閑小點等。

總的來說，玫瑰坊商業街的各樓層動態相對來說比較零散，個樓層經營的范圍都差不多。主營的店鋪主要是以特色新穎的店鋪為主。引入風格各異的小店，價格適中，大多是外面不常見到的東西。著重引入一些個人作坊，或是個人原創設計的品牌，還有一些具有民族特色的服飾。街區商鋪沒有合理的規劃，招商沒有實現統一，看起來比較零散，使人逛起來也不清晰。

四.結論及建議

項目位于地鐵站，人流的流動性較強，沒有固定的消費人群。目前在玫瑰坊經營的店鋪中，只有50%左右可以維持收支平衡或盈余，其余店鋪的經營情況都不理想。而人流量是其中的致命因素，同樣遭此命運的米蘭時尚廣場，經營狀況也不理想，現在已經有一部分商鋪關門大吉。中山公園商圈最重要的問題就是“走過路過不留人”，中山公園的途經人流量達到30.6萬人/天，而徐家匯地鐵站是31萬人/天，兩者幾乎相當，但是沒有像樣的商業中心，始終留不住人。” 為了把人留住，玫瑰坊一直在調整，以適應目標人流的需要。自玫瑰坊開業以來，招商工作從未中斷，定位也一直在調整。從商業利潤來考慮，希望引入中高檔為主的商品和服務；客戶定位則以年輕、時尚的人群為主。地鐵能夠集聚人流，同時也能發散出去。中山公園周邊居民少，就地消費少。雖然它也是換乘站，但一個在地上，一個在地下，客觀上已經把人流分散出去。

中山公園地下經營的規模雖然較大，但是經營能否形成特點是關鍵。但是，那些符合玫瑰坊理念的店鋪，也未必能活得很好。據了解，此前玫瑰坊曾引進一家“方程式酒吧”，以去年剛剛啟動上海賽區的F1方程式賽車為主題。梅亮山曾經認為，F1賽車在上海有不少擁躉，應該能夠經營不錯。事實上，由于店主經營不善，又無法承受租金壓力（玫瑰坊租金單價介于15-30元/平/天之間）。玫瑰坊曾經嘗試給予一定的優惠和扶持，但仍然無法持續，只能關門了事。地鐵商城的成功，除了要有特色之外，地上與地下的呼應非常重要。歷數上海幾個成功的地下商城，沒有哪個是脫離地面商圈而獨立發展成功的。浦東的亞太盛匯地上與地下未形成呼應就是致命傷。

事實上，從玫瑰坊到僅一街之隔的新寧購物中心，購物者就需要穿行兩個路口再翻越人行天橋。由于長寧路是交通干道，中拓辦姚志康將其稱為中山公園商圈的“天塹”。

對于玫瑰坊而言，商圈的成熟意味著競爭更加激烈。玫瑰坊戶外運動區的招商已明顯感受到旁邊“龍之夢”的威脅。不少運動品牌在一個區只設一家分店，選擇了“龍之夢”，就不會到玫瑰坊來。