第一篇：商業街地產項目的規劃與設計

商業街地產項目的規劃與設計

隨著中國經濟的飛速發展，商業地產項目、商業街建筑規劃及景觀規劃等日益受到來自各界的關注。近年來北京、上海、廣州等城市一些知名的住宅項目，已將商業街的建設作為整個項目開發的重要組成部分。同時，目前國內對大型商業地產項目即購物中心的立項和規劃、建設也越來越多，并進行了廣泛的招商宣傳。

然而這些仍然無法與國外真正意義上的Shopping Mall相比。根本原因在于，國內發展商普遍缺乏有效的經驗，對商業地產開發的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的問題就是對于商業地產和住宅項目的開發缺乏根本性的區別。很多發展商曾經運作并開發大量住宅項目，取得了一些成績也獲得了一定的經驗，但如果就此認為商業地產也可以如住宅項目那樣輕松地找土地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然后對外招商，那么將來的形勢將是嚴峻的，可想而知遇到的困難也將越來越多。

為什么商業地產和住宅項目存在很大的區別？首先從商業地產項目的規模與形態上，可分兩大類，一類是服務于大型綜合商業的Shopping Mall，即購物中心；還有一類是商業街的商鋪店面。作個形象的比喻，如果商業地產是傳銷，那么住宅項目就是直銷。做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型比例以及住宅產品的類型，然后直接進行銷售。

但大型的綜合商業地產項目則完全不同，其銷售對象并非直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。因此發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計，這一過程最為艱難。例如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多2萬平米，即使確定了能夠解決十萬平米的主力店，那么還有十幾萬平米等待解決，這對于發展商無疑將形成巨大的壓力。同時發展商要將店鋪銷售出去，就必須先決定主力店的形式，例如是倉儲式還是家電用品銷售。因為對于不同的主力店，其賣場的比例大小也不同。以國外某大型商場為例，他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都有一系列的要求，如果發展商自己在做設計時不符合這樣的要求，那么項目越深入，后期招商的困難將越來越大。

國外主力店招商的評估辦法

主力店招商有一系列的具體要求，其中對項目的市場判斷尤為重要。而對于發展商，了解商業地產和住宅開發之間的區別則是最重要的。首先，同樣是商業地產，其定位卻不盡相同。例如體驗式的商業，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容，還有一些業態是無法互相兼容的；而有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它們的定位也不一樣；即使同是大型業態，如國內的許多大型超市，也首先需要明確商業業態的具體形式，才能根據實際需求進行設計。

另外即專業顧問機構的重要性。目前，全球能夠做大型商業地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司僅僅十幾家。然而國內發展商對此缺乏足夠的認識，導致專業化的顧問機構在國內還沒有市場。并且，國內發展商將政府領導的題詞等放于招商資料的前幾頁，而國際企業、財團和連鎖店等最為看重的卻是市場分析、財務分析等。這就使得中國的發展商缺少了信譽保證，招商過程中自然阻力重重。

例如國外某大型商場其進入中國的目的即為了贏利，因此對項目必然會進行認真而專業的評估：市場如何、開發商的房子如何、開店的效益如何，否則不會輕易投資。而國內如果無法提供這方面的評估，就需要聘請顧問公司這樣的中介機構。這是因為對方希望通過代表自身利益的機構進行評估。而顧問機構最重要的作用就是整合資源，找到非常好的招商渠道，吸引主力店進來。其次，大的主力店機構相對強大，總部設在法國、歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們合作，通常不知該找哪一級部門，因此更需要通過顧問公司這樣的中介機構建立特殊的合作顧問關系。主力店招商之前不應進行建筑設計

北京五合曾執筆國內許多購物中心的設計。他們認為，首先對于大型商場或購物中心，商家比較重視內部空間的可視性，加大可視性可對公共購物產生顯著的引導作用。例如商場中某一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，其出租或出售就非常方便，否則很難出租。這樣的整體空間可通過天窗和中庭的變化和設計，令顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。例如上海某知名廣場其中庭設計就非常簡潔、合理；而另一廣場則相對走向極端，中庭極其復雜，十幾層高，進去以后有游樂場的感覺，同時商場內天橋縱橫纏繞，令人頓感繁復。

同時，目前的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。例如北京五合在深圳負責的一個項目，融合了三家主力店、小的精品店和品牌店、購物街，以及室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分等。為此，他們設計了室外廣場及舞臺等，因為這不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。這些室外宣傳或促銷活動由現代商業演化而來，并已逐漸形成了一種模式。同樣，由他們主持設計的王府井富陽廣場也提供了這樣的表演舞臺，對商場的宣傳、銷售等活動起到了積極的影響。

此外對于大型商場，其交通組織非常復雜，因此首先要考慮的是如何從一開始就疏導人流，例如通往二層或直接通向三、四層的扶梯設于商場門口附近，緩解入口處人流的壓力。另外即如何將人流引入商場深處，因為顧客能夠看到、走到的地方效益才會更大，對于大型商業建筑而言這才是最重要的。北京五合提供的處理方式即通過大中庭、天窗的引導作用，保證店鋪的均好性。

如何規劃商業地產設計

在商業地產設計方面，首先要明確開發者、使用者和消費者之間的關系。這一點與酒店設計相似，商業地產開發商并非自己使用店面，其銷售對象是主力店，因此必須按照主力店的要求去設計。

以購物中心類商業地產的設計為例，發展商應與專業的商業顧問公司合作，目的是明確商業業態的特點和具體操作方式。因為每個項目都有自身明確的市場定位，應當以高度專業化的方式進行操作，由專業顧問公司代理或策劃、招商。而如果設計普通商業街的商鋪，發展商可以自己操作，但在市場判斷上可能還會存在風險。因為有的商業只是住宅區的配套，商業盈虧并不重要，只要大型住宅項目銷售順利即可。于是，有些大型商業街設有餐飲消費空間，裝修氣氛也很好，但其硬件配套如通風排煙設備等較為欠缺，經營就必然受到影響。

可以說，商業地產操作的核心是通過策劃、規劃和設計使項目升值。在整個合作過程中，發展商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風險承擔者。因此，整個操作應當以專業的態度和技術進行。對于地產開發，重視專業顧問機構就極為重要，同時也應慎重選擇有商業項目專長的設計師或設計團隊。因為，發展商對建筑設計質量的重視程度和投入如何，對于項目的后期回報無疑將具有著重大的影響。

商業地產是新一輪城市開發建設的高潮和機會。它面臨著新時期設計需求的變化，從而將直接導致結構的變化。這不僅需要發展商具有高度的商業敏感性，重視專業技能和科學資訊，同時對于投資招商也應認真而慎重。

第二篇：商業街規劃設計要點

商業街規劃設計要點

2008-12-31 10:34:56 作者： 來源：互聯網 瀏覽次數：0 文字大小：【大】【中】【小】

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商業街規劃設計要點:

一、尺度近人

二、空間的限定

三、風格色彩的多元化

四、面材的軟化與精化

五、重視非建筑元素

商業街規劃設計要點

空間規劃設計

一、尺度近人

建筑物的尺度設計是影響人對建筑空間感受的關鍵要素之一。商業街的理想氣氛應該是使用人覺得親切、放松“平易近人”，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。

商業街的尺度應該以行人的活動為基準，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關注范圍一般也就在10米——20米之間，而超過20米寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的范圍內“之”字前行。這恰好說明了商業街建筑外觀設計的重點應該在建筑外觀設計的第三個層面上。

建筑外觀造型的設計可以分為三個層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際輪廓線。著名建筑的外觀輪廓往往都很醒目，使人過目不忘，如悉尼歌劇院、天壇等。第二層面是人在中距離上對建筑的感知方面，也就是建筑外觀的中觀元素。包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等。而第三個層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內。這一層面上的設計重點應該是建筑的細部和材質的運用。商業街的設計重點也應在首層外觀的細部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質色彩與劃分等等。建筑師的設計深度不應僅僅停留在第一個層面上，缺少細部的設計無法滿足購物行人對建筑的尺度要求，必然會空洞沒有人情味。

國外商業街經常被作為設計樣板，這與國外商業街的小體量、小尺度的人性化設計分不開。國內的設計容易偏重于氣派、豪華、厚重的形象和氣勢。商業街設計的尺度把握應該以人為本。

二、空間的限定

人在商業街內的活動和感知空間是三維的。所以設計師對街道的長度方向、寬度方向和高度方向都應有針對性地設計。首先商業街的長度隨商業的規模而定，沒有一定之規。但室外建筑空間根據心理感受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的“積極空間”和發散的、通過性的、難以聚合人氣的“消極空間”。作為商業街這樣一個有聚合要求。需要行人購物休息能夠駐足停留、感受觀賞環境的空間，它必須是一個通過建筑手段塑形成的“積極空間”。也就是在商業街的兩端需要某種形式的空間標志物和限定物，標志著商業街的起和終。同時也起到把車行交通空間同步行購物空間隔離的目的。

例如在北京珠江國際城商業街設計中，入口一端的一座中西合璧的牌樓作為標志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通與步行空間隔開。小區中心一端以一座高聳的鐘塔既作為商業街結束也標示著小區的中心。兩端標志的建立確立了商業街的寬間范圍，購物人能隨時感知自身在這一空間內的位置，預知未走的路程。這一手法避免了購物者在大市場內常有的混亂與迷失感。

從人的行為模式來看，一般步行商業街的寬度宜在10——20米之間，超過20米寬的街道難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/3——1/4。商業街的寬度也與商業規模有關，但不等于說街越長樓越高，街應該越寬。空間的舒適度也是必須考慮的。若寬于20米，“街”的感覺則可能被“廣場”的感覺取代。

商業街空間的高度方向的限定應遵循以行人為模數的原則，并考慮二次空間的應用。住宅區的商業街經常是同住宅建筑合二為一的，也就是底層商業。頂部住宅，特別是高層建筑因與商業建筑個性不同，與商業街的建筑設計手法不必相同。多層、低層住宅如有可能，在尺度和色彩上適當加以商業特點能提高商業街與住宅的整體性。

在首層商業與二層住宅之間用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業空間與居住空間在室外區分開是必要的。既能降低噪音和視覺干擾，也可使上下不同的建筑個性有一個明確的區分帶。雨罩騎樓這樣的空間劃分手段能將建筑主體所形成的外部空間劃分成次一級的二次空間。騎樓這樣的空間正好適應購物行人的尺度，無論建筑主體有多高，這樣的二次購物空間給人穩定的舒適感。

三、風格色彩的多元化

自然形成的傳統商業街的誘人之處在于其不同時期建造，風格迥異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達到統一的繁華效果。新設計的商業街往往因人為的統一而流于單調乏味。為追求傳統商業街的意境，設計師應有意識地放棄追求立面手法簡單的統一，甚至應刻意創造多種風格的店鋪共生的效果。

不同風格的建筑單元拼在一起使人聯想起小鎮風情。即便是同樣設計的不同單元，也通過材質、顏色的變化，加強外觀差異化。商業街的魅力就在于繁雜多樣立面形態的共生。這也是商業街與大型百貨商廈的區別。

四、面材的軟化與精化

商業街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據自身商業的性質特點，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設計僅僅是一個基礎平臺。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會同原建筑設計立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設計應考慮改造外裝的可能，預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。

為突出人情味，商業街表面構件上越來越多地應用了軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設計更趨近裝修裝飾設計、也要求設計師不能停留在建筑框架的設計深度上，必須以裝修的精度來做商業街立面設計。換句話說，商業街的外觀設計已經很室內化。

五、重視非建筑元素

商業街室外空間與氣氛的形成，主要決定于建筑的空間形態和立面形式，但也取決于其它一些建筑元素的運用，比如室外餐飲座、涼亭等功能設施，花臺、噴泉、雕塑等、燈具、指示牌、電話亭等器材、燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業街與人發生親密接觸的界面。若想使這一界面更“友善”，就需要從景觀、園林的角度深化商業街的設計。

總之，商業街的設計不應是簡單滿足規模、流量、流程等技術指標，也應重視它所給人的心理感受。而為達到一個舒適、活躍而有新意的視覺與空間效果，設計師必須考慮人的尺度，從裝修裝飾與景觀設計的深度來要求商業街外觀的設計成果。

第三篇：商業街規劃設計要點

商業街規劃設計要點

一、尺度近人

建筑物的尺度設計是影響人對建筑空間感受的關鍵要素之一。商業街的理想氣氛應該是使用人覺得親切、放松“平易近人”，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。

商業街的尺度應該以行人的活動為基準，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層。對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關注范圍一般也就在10米——20米之間，而超過20米寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的范圍內“之”字前行。這恰好說明了商業街建筑外觀設計的重點應該在建筑外觀設計的第三個層面上。

建筑外觀造型的設計可以分為三個層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際輪廓線。著名建筑的外觀輪廓往往都很醒目，使人過目不忘，如悉尼歌劇院、天壇等。第二層面是人在中距離上對建筑的感知方面，也就是建筑外觀的中觀元素。包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等。而第三個層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。人所能感受的范圍也就在一層高之內。這一層面上的設計重點應該是建筑的細部和材質的運用。商業街的設計重點也應在首層外觀的細部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質色彩與劃分等等。建筑師的設計深度不應僅僅停留在第一個層面上，缺少細部的設計無法滿足購物行人對建筑的尺度要求，必然會空洞沒有人情味。

國外商業街經常被作為設計樣板，這與國外商業街的小體量、小尺度的人性化設計分不開。國內的設計容易偏重于氣派、豪華、厚重的形象和氣勢。商業街設計的尺度把握應該以人為本。

二、空間的限定

人在商業街內的活動和感知空間是三維的。所以設計師對街道的長度方向、寬度方向和高度方向都應有針對性地設計。首先商業街的長度隨商業的規模而定，沒有一定之規。但室外建筑空間根據心理感受模式可以分為向心的、有聚合力的、所謂的“積極空間”和發散的、通過性的、難以聚合人氣的“消極空間”。作為商業街這樣一個有聚合要求。需要行人購物休息能夠駐足停留、感受觀賞環境的空間，它必須是一個通過建筑手段塑形成的“積極空間”。也就是在商業街的兩端需要某種形式的空間標志物和限定物，標志著商業街的起和終。同時也起到把車行交通空間同步行購物空間隔離的目的。

例如在北京珠江國際城商業街設計中，入口一端的一座中西合璧的牌樓作為標志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通與步行空間隔開。小區中心一端以一座高聳的鐘塔既作為商業街結束也標示著小區的中心。兩端標志的建立確立了商業街的寬間范圍，購物人能隨時感知自身在這一空間內的位置，預知未走的路程。這一手法避免了購物者在大市場內常有的混亂與迷失感。

從人的行為模式來看，一般步行商業街的寬度宜在10——20米之間，超過20米寬的街道難有近人的尺度。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/3——1/4。商業街的寬度也與商業規模有關，但不等于說街越長樓越高，街應該越寬。空間的舒適度也是必須考慮的。若寬于20米，“街”的感覺則可能被“廣場”的感覺取代。

商業街空間的高度方向的限定應遵循以行人為模數的原則，并考慮二次空間的應用。住宅區的商業街經常是同住宅建筑合二為一的，也就是底層商業。頂部住宅，特別是高層建筑因與商業建筑個性不同，與商業街的建筑設計手法不必相同。多層、低層住宅如有可能，在尺度和色彩上適當加以商業特點能提高商業街與住宅的整體性。

在首層商業與二層住宅之間用雨罩、騎樓、遮陽等形式將商業空間與居住空間在室外區分開是必要的。既能降低噪音和視覺干擾，也可使上下不同的建筑個性有一個明確的區分帶。雨罩騎樓這樣的空間劃分手段能將建筑主體所形成的外部空間劃分成次一級的二次空間。騎樓這樣的空間正好適應購物行人的尺度，無論建筑主體有多高，這樣的二次購物空間給人穩定的舒適感。

三、風格色彩的多元化

自然形成的傳統商業街的誘人之處在于其不同時期建造，風格迥異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達到統一的繁華效果。新設計的商業街往往因人為的統一而流于單調乏味。為追求傳統商業街的意境，設計師應有意識地放棄追求立面手法簡單的統一，甚至應刻意創造多種風格的店鋪共生的效果。

不同風格的建筑單元拼在一起使人聯想起小鎮風情。即便是同樣設計的不同單元，也通過材質、顏色的變化，加強外觀差異化。商業街的魅力就在于繁雜多樣立面形態的共生。這也是商業街與大型百貨商廈的區別。

四、面材的軟化與精化

商業街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據自身商業的性質特點，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設計僅僅是一個基礎平臺。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會同原建筑設計立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設計應考慮改造外裝的可能，預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。

為突出人情味，商業街表面構件上越來越多地應用了軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設計更趨近裝修裝飾設計、也要求設計師不能停留在建筑框架的設計深度上，必須以裝修的精度來做商業街立面設計。換句話說，商業街的外觀設計已經很室內化。

五、重視非建筑元素

商業街室外空間與氣氛的形成，主要決定于建筑的空間形態和立面形式，但也取決于其它一些建筑元素的運用，比如室外餐飲座、涼亭等功能設施，花臺、噴泉、雕塑等、燈具、指示牌、電話亭等器材、燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業街與人發生親密接觸的界面。若想使這一界面更“友善”，就需要從景觀、園林的角度深化商業街的設計。

總之，商業街的設計不應是簡單滿足規模、流量、流程等技術指標，也應重視它所給人的心理感受。而為達到一個舒適、活躍而有新意的視覺與空間效果，設計師必須考慮人的尺度，從裝修裝飾與景觀設計的深度來要求商業街外觀的設計成果。

一．設計前期和場地設計（90）

201.規劃確定的新建居住區、統建住宅和大型公共建筑應建人防地下室 202.市區新建9層以下、非深基礎的民用建筑項目，總建筑面積超過7000M2者應修建人防地下室

203.公共建筑物的出入口宜設置在主干道兩側

204.地震設防的城市，干路兩側的高層建筑應由道路紅線向后退讓5--8M 205.次干道兩側可設置公共建筑物的出入口，并可設置機動車和非機動車的停車場等設施

206.市區建筑容積率大于4的地區（城市規模≤200萬人口的城市），其道路支路的密度應在6--8公里/公里2 207.建筑物一級耐久年限 100年以上

建筑物二級耐久年限 50--100年

建筑物三級耐久年限 25--50年

建筑物四級耐久年限 15年以下

208.居住區規劃設計中綜合技術經濟指標中總建筑密度為第二位、綠地率位第三位

209.建筑物和建筑突出物均不得向道路上空排泄雨水

210.綜合醫院設計規范要求在門診、急診入口附近均應設車輛停放場地 211.改擴建步行商業街的紅線寬度不宜小于10M（不按人流量確定）

新建步行商業街，應留出不小于5M的寬度供消防車通行

步行商業街如設有上空頂蓋時，凈高不宜小于5.5M 步行商業街長度不宜大于500M 步行商業街的各個出入口附近應設置停車場地 212.商業步行區的道路寬度可采用10-15M 緊急疏散出口的間距為160米

距城市次干道距離不宜大于200米，距公交站不宜大于100米

步行區應進行無障礙設計

213.村鎮道路是規劃范圍內的寬3.5M以上道路的總稱。

分四級：一級14--20M，二級10--14M，三級6--7M，四級3.5M 214.山地南低北高，依山勢平行建住宅群，可在滿足日照要求條件下，縮小建筑間距，對提高建筑密度有利

215.夏季主導風向應朝向長的建筑吹，并引導風穿堂過 216.居住區級公建服務半徑800-1000M；

小區級公建服務半徑400-500M；

組團級公建服務半徑150-200M；

217.居住區級道路按紅線寬度計算20M,道路車道寬為9米

小區路按路面寬度計算5-8M 組團路按路面寬度計算3-5M 宅間小路也應計入道路用地面積2.5M 218.道路旁設騎樓，柱外緣距道路紅線大于0.45；騎樓底層外墻到道路紅線3.5米；凈高3.6米；騎樓地面應于人行道地面相平，無人行道時高出路邊界0.1-0.2 219.小區路設人行便道時，人行便道不計算

220.配建停車場屬于公建用地,居民小汽車停方場屬道路用地 221.居住區規劃的總用地分別為居住區用地和其他用地二類 222.居住區內公共綠地的總指標為1.5M2/人

223.居住區的室外兒童游戲場的適用坡度應為0.3-2.5% 224.機動車與非機動車混行的道路,其縱坡宜按非機動車道要求控制 225.公共汽車站停車場停車總數不超過50輛時可設一個出入口

客車進出口應用文字和燈光分別標明進站口和出站口

每組停車數量不宜超過50輛

站場停車超過50輛，應按組設汽車水箱供水點

226.一類高層民用建筑主體部分與建筑耐火等級為一、二級的汽車庫之間的防火間距為20米 227.廣場地面坡度，一般滿足排水0.3%--3%，尤以0.5%--2%為宜 228.消防車道寬度不應小于3.5M 消防車道凈高不宜小于4M 建筑的沿街部分超過160M時，應設穿過建筑物的消防通道

229.易受積水雨水影響的樓地面應比同層相鄰使用空間部分低20-50，以免溢水

230.居住區住宅建筑應避免視線干擾，窗對窗及陽臺視線干擾距離不宜小于18米

231.建筑周圍應設環形消防通道，可利用交通道路 232.汽車坡道出入口與平地相銜接按坡度1/2 i‰計

233.殘疾人非機動車道最小寬度不得小于2.5M，橫向坡度2.5% 234.當建筑設有進車道時，室內地坪應盡可能接近室外平整地標高，一般室內外高差為0.15M 235.考慮地下水位、地質條件，地下水低的地段，可考慮挖方，減少建筑基礎埋深，地下水位高的地段不宜挖方

236.居住區干道有縱坡控制要求應大于0.3%坡，宜平緩，稍低于附近居住區用地的標高

237.建筑物坡道，汽車一般最大8%，手推車不大于6%，電瓶車不大于4%，自行車可不大于3% 238.順風坡區，風向平行等高線，建筑斜交等高線布置，通風良好

迎風坡區，風向垂直等高線，建筑順等高線或斜交等高線布置，通風良好 239.山地高壓風區，風壓較大，不宜建高樓以免背面渦風區產生更大渦流 240.背風區，可能產生繞風或窩風，布置居住建筑，通風不好 241.山地建房時，為防山洪危害，要靠修建排洪溝，攔洪壩 242.面積較大，地勢較平坦的地段，多用暗溝排水

場地排水方式，建構筑物比較分散的場地多用明溝排水

建構筑物標高變化比較多的地段，多用明溝

道路標高高于建筑物標高的地段，多用明溝 243.室外管線亞熱帶地區不需要專門規范及標準設計 244.供水管材一般不用工程塑料管

245.膨脹土地區管線布置應避免埋深、依據山勢布置、采用管溝敷設是應避開暗流地帶、建筑物四周不應作明溝排水

246.蒸汽管或熱水管可架空敷設，地溝敷設，不可與煤氣管共架敷設，不應直埋

247.直埋電纜與建筑關系不允許埋入散水，且距建筑物散水0.5M凈距

248.地下電纜可與道路交叉布置，但電纜中心線至路面最小垂直凈距應為1M 249.污水在下，給水次之，煤氣在上，電力、電訊依次靠近建筑，彼此錯開 250.公園游人集中場所范圍內不宜選用大規格的苗木

251.綠地率指居住區內公共綠地、專用綠地、宅旁綠地和道路綠地四種綠地，不包括屋頂、曬臺等人工綠地

252.土方工程系統圖，‘+’表示填方，‘-’表示挖方，中間無符號表示不需工程挖填土方量，屬施工待整平區

253.表示道路橫拱排水應在路面之上畫箭頭

254.對車流量較多基地出入口距城市道路交叉口紅線大于70M 距人行道、引橋道、地鐵出入口大于5M 距公交站臺大于10M 距中小學、公園、殘疾建筑大于20M 當基地道路坡度較大時，應設緩沖段與城市道路連接

255.在大城市車輛較多的主干道，靠近交叉路口附近設置公交中途站，一般應設在交叉路口100米以外處

256.不允許突入道路紅線的建筑突出物有：

臺階、平臺、窗臺

地下建筑及建筑基礎

除基地內連接城市管線以外的其他地下管線 257.有人行道的

2米以上窗扇、窗罩，0.4米

2.5米以上活動遮陽，人行道減1米，≤3米

3.5米以上陽臺、凸形封閉窗、雨蓬、挑檐≤1米 5.0米以上雨蓬、挑檐，人行道減1米，≤3米 258.無人行道的

2.5米以上窗扇、窗罩，0.4米 5.0米以上雨蓬、挑檐，≤1米

259.地下建筑物距離用地紅線應不小于地下建筑物深度的0.7倍，不得小于5米

260.場地雨水暗溝的坡度大于0.4%；明溝的坡度大于0.2% 261.場地設計標高應高于洪水位標高0.5-1.0米，否則應采取防洪措施 262.市區中心的臨街建筑，應根據面臨道路的寬度控制建筑高度

263.基地內車行路邊緣至相鄰無出入口的建筑物的外墻間的距離不應小于1.5米

基地內車行路邊緣至相鄰有出入口的建筑物的外墻間的距離不應小于3.0米

基地內車行路邊緣至相鄰有出入口并通汽車的建筑物的外墻間的距離不應小于6-8米

各類管道支架和圍墻時為1.0米 264.居住區道路邊緣到建筑物的距離

無出入口居住區道路高層5米，多層3米；小區路3米；組團、宅間2米

有出入口居住區道路高層5米，多層5米；小區路5米；組團、宅間2.5米

距山墻高層4米，多層2米；小區路2米；組團、宅間1.5米

距圍墻均為1.5米

265.基地地面坡度不應小于0.3%；地面坡度大于8.0%時應分成臺地，臺地連接處應設擋土墻或護坡

266.基地車行道的縱坡不應小于0.3%，亦不應大于8.0% 在個別路段可不大于11.0%，但其長度不應超過80米，路面應有防滑措施

5-6%(800)、6-7%(500)、7-8%(300)、8-9%(150)、9-10%(100)、10-11%(80)橫坡宜為1.5-2.5% 267.基地人行道的縱坡不應大于8.0% 大于8.0%時宜設踏步或局部坡度可不大于15.0%的坡道，路面應有防滑措施；橫坡宜為1.5-2.5% 268.建筑物底層地面應高出室外地面至少0.15米 269.當場地路坡度較大時應設緩沖段再銜接城市干道 270.人行道＞1.0M；橫坡1-2%；距建筑物1.5M 271.道路的轉彎半徑小車6M；貨車9M 272.停車場通道的最大縱坡度小型車為直線15%；曲線12% 273.在豎向設計中，計算土石方平衡時，對于非粘性土壤使用的松散系數為1.5-2.5 274.當道路的縱坡為1%時，雨水井的設置間距宜為60-80米

275.當場地的匯水面積大于3000平方米時，應設至少2個雨水井 276.道路交叉口的視距＞21M 277.一般小型汽車場25-30M2/輛；小型汽車庫30-40M2輛 278.停車場直線通道的最大縱坡可以做到15% 停車場曲線通道的最大縱坡可以做到12% 279.倒車進，順車出的行駛方式進入停車場可使得通道寬度最小 280.停車場的場內車行道的寬度最小為6米

281.地面停車場內，小汽車與小汽車之間的橫向凈距應保證有1.0米

282.停車場出入口，50輛以上2個，500輛以上3個；出入口之間大于15M 283.地下停車庫100輛以上2個出入口 284.多層車庫＜100輛，可設一個雙車道出入口；出入口寬度＞7M；單車寬+0.8（1.0）；雙車寬+1.8（2.2）

285.自行車單臺停車尺寸為2*0.6 自行車坡道凈寬不應小于1.8M；縱坡一般在2.5-4%范圍

286.環境保護三同時為主體工程與環保工程同時設計、同時施工、同時投產 287.建筑造價的相關因素：建筑場地購置費用；建筑設計費用；建筑施工費用；建筑施工監理；不可遇見費用 288.建筑法規的相關因素：建筑各項法規的約束；建筑規范的要求；地區民族、傳統、信仰的傳統要求

289.區域性地形圖常用1/5000至1/10000；總圖常用1/500至1/1000的地形圖

290.我國地圖等高線是以青島平均海平面作零點高程，以米為單位計

291.九度地震設計烈度地區不宜建設；八度以下地震區要注意高度、密度、防火、防爆、疏散等措施

292.停車場出入口處視線避免遮擋，出入口后退2M的道中線上兩側各60°角范圍無障礙物

293.地面設計小于3%自然坡一般選擇平坡式

大于3%一般擬定臺階式；場地長度超過500M，坡度小于3%，也可用臺階式

中坡地與陡坡地的分界線為25% 294.場地建筑至道路的排水坡度最好1-3%。一般允許0.5-6% 295.場地建筑地坪高，進車道略低，一般差0.15M 296.場地建筑地坪高，遇人行道一般差0.45-0.6M；允許0.3-0.9M 297.城市型道路有雨水口，一般最小縱坡0.3%，比建筑室內地坪低0.25-0.3M 298.郊區型道路有邊溝排雨水，豎向設計為方便排水，場地坡度宜在0.3-8%范圍

299.明溝排水坡度一般為0.3-0.5%；特殊困難可采用0.2%；

300.地下管線從建筑向道路路牙，由淺至深，依次為通訊電纜、電力電纜、熱力管溝、壓縮空氣、煤氣、氧氣、乙炔、給水、雨水，最后為污水管 301.地下管線重疊，將常檢修和小管徑放上面 302.地下管線可敷設于綠化下，但不宜于喬木下面

303.煤氣管與熱力管至喬木中心的最小水平距離為1.5米 304.各種地下管道之間的最小垂直距離為0.1米

305.土石方圖方格網間距一般為20-40M；一般概算可取20M格，詳細計算可采取5M格

306.綠化布置分規則式（西洋式）、自然式（結合地貌空間）、混合式（中西合一）、中國式（因山取勢人工造園）工四種 307.樹木與建筑物的間距

至喬木中心 至灌木中心

外墻有窗 3.0—5.0 2.0 外墻無窗 2.5 1.5 308.路拱橫向坡度

水泥、瀝青混凝土路面 1.0--2.0% 整齊塊石路面 1.5--2.5% 不整齊塊石路面 2.0—3.0% 碎石礫石等粒料路面 2.5—3.5% 309.道路縱坡在8%--11區間；

11%坡長不應超過80M，宜有防滑措施； 5-6%坡長不應超過800M；

最小縱坡不宜小于0.3% 310.剛性路面指現澆混凝土路面、預制塊路面

柔性路面指瀝青、粘性、塑性路面

311.一般高層建筑的基礎埋深不應小于建筑主體高度的1/10-1/12 312.根據高層建筑消防規定,應保證有1/3外墻直接落地,以便發生火災時可以用云梯撲救

313.磚混結構建筑的建筑面積估算可以以軸線計算面積加上6%的圍護面積 314.經營一個旅游賓館，合理的間數應為200間

315.居住區內的商業服務、金融郵電與文體中心等采用的布置方式有

獨立成片集中布置

沿街線狀布置

沿街與成片集中布置相結合

316.文化館建筑在總平面設計布局時，宜采用分散式的形式 317.道路路邊緣與喬木中心的最小間距為1.0米 318.生活區內主要車行道的寬度一般為5.5-7.0米 319.地下車庫的坡道坡度為10%，與平地相接時，設坡度為5%的緩坡段，長度為3-6米

320.一般混凝土路面的拱坡坡度為1.0-2.0% 321.停車場庫應設兩個出入口的條件是

地下停車庫車位大于25輛

地面停車場車位大于50輛

多層停車場車位大于100輛

322.為了有較好的行駛條件，道路的變坡點距離應在50米以上

323.道路縱斷面變坡處，當相鄰縱坡差大于1-2%時，應設置豎曲線，其豎曲線的最小半徑凹型為100米，凸型為300米

324.給居民區配套的商業中心，每100平方米營業面積應考慮7.5個自行車車位

325.居住區內步行道的最小縱坡應為≥0.5%

326.在坡地坡度的分級中，中坡地與陡坡地的分界線為25% 327.標準籃球場地的外圍尺寸為15米*38米 328.停車場內停車坪的排水坡度應為不大于0.5% 329.垂直式停車方式車位占地面積最小

330.一塊坡度較大的地形擬采用臺階式的處理方式，臺階高度不宜大于6米 331.停車場出口距地下行人通道應保證至少50米距離

332.基地內應有排除地面及路面雨水至城市排水系統的設施 333.道路的轉彎半徑小車6M；貨車9M 334.一般小型汽車場用地面積25-30M2/輛；小型汽車庫30-40M2輛

微型汽車的停車面積與當量小汽車的換算倍數為0.7 中型汽車的停車面積與當量小汽車的換算倍數為2.0 大型汽車的停車面積與當量小汽車的換算倍數為3.0 335.停車場通道的最小平曲線半徑小型車7米；直線坡度15%；曲線坡度12% 中型車10.5米；直線坡度12%；曲線坡度10% 大型車13米；直線坡度10%；曲線坡度8%

第四篇：商業街規劃

商業地產業態及規劃

技術工作計劃

產品管理中心

2011--5 5--5 5

商業地產業態及規劃設計工作計劃分三部分，根據區域不同及規模不同可參照模式具體調整，詳細內容如下；

一、商業地產業態分類及功能 ：

商家業態定義表

一級 二級 三級 說明 商家舉例 購物 綜合 賣場 百貨

康城百貨、香港新世界、百盛 超市

家樂福、沃爾瑪 便利店

7-11、可得便利店 專業 賣場 建材家居賣場

百安居、紅星、美凱龍 電器及數碼賣場

國美、頤高 汽車賣場

奔馳專賣店、本田專賣店 服裝 品牌男裝

九牧王、古士旗 品牌女裝

伊可愛、愛特愛 品牌休閑裝

班尼路、愛得樂 品牌折扣店

奧特萊斯、路易維斯 品牌鞋專賣店

紅蜻蜓、奧康

生活 日用 化妝品及箱包皮具

蘭蔻、雅詩蘭黛 鐘表眼鏡

羅西尼手表、寶島眼鏡 禮品 包含茶葉、煙酒專賣等 捷強煙草糖酒連鎖、天賦名茶 家居 用品 床上用品

圣布凡、南方寢室 家居用品

齊家家紡、叁宅一舍 家具專賣

紅蘋果、皇朝家私 珠寶 飾品 珠寶

夢妮兒珠寶、雅儷珠寶 精品飾品

哎呀呀、流行美 醫療 保健 藥店

老百姓大藥房、同仁堂 保健品

燕之屋、唯一海味參茸店 數碼 通訊 手機專賣

三星手機專賣 數碼產品 含家庭影院及音響、電腦、攝影器材、相機等 佳能專賣店、尼康專賣店 商場 配套 照片沖印店

柯達、都市彩虹 花店

天瑞達花店 干洗店

天天新洗衣、衣本色洗衣 童裝 童品 童裝 包含童品 麗嬰房、皇家寶貝 兒童玩具

大飛車 成人玩具 包含動漫、模型、魔術用 品等 小博士

運動 用品 運動品牌服飾

NIKE、ADIDAS、匡威、李寧 健身器材 包含戶外用品 萬年青 食品 專賣 糖果店

面包房

面包新語、萬千糕餅 餐飲 西餐 連鎖 咖啡廳

星巴克、上島咖啡 西式快餐

肯德基、麥當勞 風味餐廳

拉斯維加斯式自助餐廳、金本涮 涮鍋、時尚引、新口味 中餐 連鎖 中餐酒樓

陶然居、俏江南 中式快餐

真功夫、小胖子 風味小吃

橋香源、蒙自源、半畝園、餛飩 侯上河豆花香、南粥北面 休閑 美食 茶室

五福茶藝、紫韻茶苑 水吧 包含冰激凌店 仙蹤林、哈根達斯冰激凌 休閑 美食廣場 美食廣場

新食尚、食全食美 美容 美體 美容店 包含 SPA 館 詩婷、柔婷、克里緹娜國際美容 美發店

美甲店

效顏美甲、進巍美甲、楓葉天使 美甲 休閑 康體 桑拿洗浴中心

范美桑拿 養生按摩館

漢方洲 水療、活水館

亞特蘭大活水館 大眾 休閑 網吧

零度聚陣、星空聯盟 棋牌室

娛樂 大型 娛樂 夜總會

一代佳人、大富豪、美麗傳說 迪廳

KTV KTV

錢柜、東方之子 自助式 KTV

麥樂迪、康康柳丁 酒吧 演藝吧

普拉那酒吧 清吧

阿倫故事、樂百森法國酒吧 游樂 兒童 樂園 兒童游樂場

玩具反斗城、開心果玩具城 幼童親水館

大型 游樂 電玩城

世嘉游藝天地、南夢宮 主題公園

方特樂園、歡樂谷 戶外游樂場

嘉年華 運 運動 溜冰場

冠軍溜冰場、尚美溜冰場、動 場館 球館 包含保齡球、臺球、乒 乓球、羽毛球館 翡翠桌球城、小瑞乒乓球館 瑜伽館

圣瑪瑜伽、悠季瑜伽 健身房

青鳥健身、欣動健身 訓練館 包括柔道、散打、跆拳 道等訓練場館 永光柔道、王中王武術散打 文化 數碼 影院 連鎖影院

星美院線、金逸 歌劇院

音像 圖書 書城

新華文軒連鎖、東方書城、上 海書城 連鎖書店

新華書店、席舒書店 音像專賣

中唱、太平洋影音、新華音像 連鎖 攝影 藝術婚紗攝影店

鐘愛一生、玫瑰花園 兒童攝影店

芝麻開門、金色童年 培訓 機構 兒童教育

吉的堡、佳音、紅黃藍 語言培訓機構

新東方、美聯國際、白金漢國際 職業技術培訓機構 包含藝術培訓班等 北大青鳥 古玩 古玩

收藏 收藏

展館 博物館

主題展覽

旅游 旅游 服務及 產品專賣 土特產商店

森和土特產、香洲潤雨 旅游紀念品商店

錦江錦院 旅游服務機構

林老爺子旅游、南湖國旅 酒店 五星級連鎖酒店

寶龍大酒店、希爾頓酒店、海 航酒店、皇冠假日酒店 商務快捷酒店

如家、格林豪泰、最佳西方財 富酒店、喜來雅快捷酒店連鎖 經濟型酒店

錦江之星、7 天連鎖酒店 商務 金融 商務 工商稅務代辦服務點

保險壽險工作室

郵政通訊服務廳 包含電信、快遞、圖文 影印室等

金融 證券交易所

銀行

中國銀行、工商銀行、農業

銀 行、建設銀行、招商銀行 高尚 人居 國際 社區

二、商業地產業態規劃標準手冊：

在遵循 “交通優先、功能分區、突出商業、公共空間”、以實現“城市貢獻和兩個統一”的原則下，整體設計工作分解為 6 個設計階段：

1、概念設計階段（摘牌前）； 2、方案設計階段，含深化設計階段（摘牌后）； 3、初步設計階段（★初步設計是完善和實現建筑設計方案以及指導施工圖設計的重要階段，相關未落實的設計條件均需在此階段提供完整，因此原則上本階段商管公司應確認所有的設計條件；包括提供基本的步行街業戶的房產技術要求等。非正常拆改在商業步行街初步設計完成后原則上不得再有）； 4、施工圖設計階段； 5、實施階段（★此階段的設計變更，若屬“錯、漏、碰、缺”情況可正常拆改）。

6、營運階段（★反饋設計、建筑問題，逐步完善設計和建筑品質）

根據規劃院在上述各階段中所進行的各種產品評審、圖紙審核、方案會簽并形成會簽意見的要求，以及集團商管公司與規劃院“關于設計工作流程和操作要點”，為不

斷完善“萬達廣場”的設計品質和建筑品質，集團商業管理公司將不同設計階段的相關意見及建議進行了匯編，形成《萬達廣場（步行街）規劃/設計意見及建議（關注點）100 項》，以此做為商管系統反饋產品規劃設計相關意見和建議以及實施新項目商管籌備工作計劃的重要參考依據和業務指導，并將在不斷總結和完善的過程中，能進一步充實和豐富集團《萬達廣場強制性設計準則》，真正使我們的“萬達廣場”成為人文建筑、綠色建筑、品味建筑。同時要求商管系統應及時跟蹤集團規劃院、成本控制部、項目公司等相關部門，落實對意見及建議的采納和實施情況。

目錄 第一階段：產品定位研討會（一）關于項目“產品研討會”市場調研及產品建議提綱 ：一、項目所在城市主要經濟指標 商圈狀況分析 個案分析 本項目分析 產品及平面規劃建議（二）關于項目總體的平面規劃設計建議 主要業態結構和規模、空間布局 交通組織、人車動線、出入口（包括各業態客用、貨用及車場等）

停車場（規模、車位數等）

配套功能及有關還建部分各項設施的建議 結合萬達綜合體本身的結構特點，建議主力店的區域內盡量不出現伸縮縫，減

小由于地震、漏水等對其造成的影響； 商業管理用房的設計要求；（三）關于步行街的平面規劃設計建議 步行街設計規模及原因分析 步行街整體布局的問題 步行街內部交通組織的建議 步行街內部配套設施問題 升降電梯位臵和扶梯區域內人流動向的合理性 涉及經營管理的問題 涉及停車場的問題（四）建議、意見反饋方法和形式 市場調研 演示形式和內容 第二階段：方案及深化設計（一）室內商業步行街設計：

關于步行街主入口 關于步行街主出入口商鋪

關于避風閣設臵 關于步行街室內通道 關于步行街次主力店 關于步行街出入口交通

關于步行街設臵客流計數系統 關于步行街頂棚 關于 LED 關于商鋪裝修 關于商鋪面積 關于商鋪開門 關于商鋪層高 關于商鋪天棚 關于商鋪的調整 關于扶梯 關于垂直梯 關于地下電梯廳 關于公共衛生間 關于貨物通道 關于地下設施 關于配套設施 關于員工休息室 關于垃圾房的建造 關于步行街油煙排放(二)關于機電系統配臵及計量 關于空調系統

關于用電系統 關于屋頂設施 關于設備房（三）關于地下室及停車場 關于地下停車場 關于地下室廣告 關于地下餐廳設臵 ：關于地下室附屬功能（四）關于管理用房 關于管理用房面積及標準 關于管理用房設施 關于管理用房平面功能設計（五）建議、意見反饋形式

第三階段：6＋1 單項設計（一）關于外力面及廣告位設計 關于外立面設計效果 關于廣告位的設計 關于廣告位的計量 關于廣告位的制作標準（二）關于泛光及照明設計 關于泛光及照明設計（三）外環境及景觀設計（商業＋住宅）

商業廣場及園區 關于外廣場地磚及鋪裝 關于外廣場木裝材料 關于外廣場井蓋 關于外廣場配套設施 關于景觀照明 關于休閑設施 關于交通組織及動線 燈具及小品（四）關于步行街內裝設計 關于商鋪立面 關于步行街通廊地面 關于電梯 關于商鋪 關于步行街廣告 關于衛生間 關于空調設施 關于服務臺 關于休閑設施 關于衛生設施（五）關于導示系統設計

室外導示 室內導示 導示制作及按裝 第四階段：擴初（初步）及施工圖設計階段 關于施工建造細節 第五階段：“產品定位研討會”關注內容（一）項目“產品研討會”市場調研及產品建議 1、項目所在城市主要經濟指標：（數據采集時間段：前一，可參照《“萬達廣場”城市商業信息匯編》）

項目所在城市的城市 GDP、商業 GDP、人均 GDP、人均月收入、可支配收入、恩格爾系數；

人口總量、分布、年齡結構、性別結構、就業狀況； 城市機動車保有量（分私家車、計程車、公交線路等）； 統計年鑒（城市經濟指標）總表 商圈狀況分析：

商圈結構組織； 建成時間及演變過程時間節點； 商圈現狀：規模、店鋪數量、各業態（百貨、超市、電氣、步行街等）數量、租金水平； 商圈的主要消費特點：分品類數量占比、業態的數量配比、租金水平分段占比。

個案分析：（選取原則：以出租形式統一經營的購物中心或步行街）

整體規模、業態結構、業態配比； 租金水平； 輔助及配套設施情況 在建新項目調查與分析 本項目分析：

交通組織、配套設施 周邊環境、各種現有業態情況，該區域人口狀況、消費水平項目 SWOT 分析 2、產品及平面規劃建議：

關于項目總體的平面規劃設計 主要業態結構和規模、空間布局 1）、新興業態內容的增加及比重； 2）、各主力店的比鄰關系及匹配； 交通組織、人車動線、出入口（包括各業態客用、貨用及車場等）

停車場（規模、車位數等）

1)萬達商業綜合體一般設臵大型城市廣場（3000~10000平米左右）。大型城市廣場應結合城市主要交通道路設臵，其他廣場結合步行街入口設臵；（規劃院強制條文已列）

2)項目周邊交通是否較為復雜？為方便客流出入，建議增設車輛港灣停靠站；

3)根據實際考查當地購物消費出行習慣，及市區停車位規劃是否嚴重不足？建議在合理設臵機動車停車位的同時，應充分考慮在項目地上及地下設臵較為充足的非機動車停車位； 4)停車場的出入口位臵，對停車場內的車輛出入交通組織是否有利？同時出入口是否可能造成室外路面的交通擁堵，是否應考慮在適當位臵增加出入口的可能性，形成便捷的車流動線；建議地下停車場保證吞吐能力達到 1000 輛/小時以上； 5)項目整體在交通組織方面如何與環境（項目各業態板塊間、項目周邊大環境）相銜接？大、小交通動線組織（機動車、非機動車、人流）、平面、立體（各車道、樓梯、客、貨、扶梯等）動線組織產生的沖突點如何解決？ 配套功能及有關還建部分各項設施的建議； 結合萬達綜合體本身的結構特點，建議主力店的區域內盡量不出現伸縮縫，減小由于地震、漏水等對其造成的影響； 商業管理用房的設計要求； 3、關于步行街的平面規劃設計 步行街設計規模及原因分析（重點掌握分析當地市場主要業態數量即注冊的個體店總量、城市已有步行街的規模和經營狀況等）； 步行街整體布局的問題 1)步行街內各業態劃分格局的合理性（如商鋪的寬度、進深、面積大小）

2)步行街業態與其他業態的聯動及是否存在相互影響問題？ 3)若為三層室內步行街，其第三層的業態規劃以餐飲業態為主，重點布臵具有當地餐飲美食文化特色的餐飲業態。如有重油煙餐飲業態，必須放臵在三層，以減少其對一、二層的影響，并盡量高空排放。（規劃院強制設計條文）建議屋頂油煙井距高層水平距離 20米以上； 4)根據具體情況室內步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布臵輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業態。（規劃院強制設計條文）

步行街內部交通組織的建議（包括街寬、出入口位臵、客、貨梯及通道的設臵等），涉及步行街交通節點設計問題，包括但不限于以下問題：

1)步行街的長度以 280～350 米為宜。（規劃院強制條文已列）

2)步行街出入口設臵位臵的合理性； 3)步行街出入口的寬度、高度、門廳大小的合理性； 4)步行街出入口的數量與客流動線的匹配性； 5)步行街內部豎向交通的設計位臵和數量的合理性； 6)地下和地上停車場的出入口設計的合理性； 步行街內部配套設施問題（考慮夜間通道、垃圾通道、衛生間、煙道走向等）

1)餐飲的定點位臵和是否預留油煙通道？ 2)餐飲和娛樂區域是否需留專用夜間通道？ 3)餐飲區域是否規劃專用垃圾清運通道？

4)衛生間位臵和數量的合理性？ 升降電梯位臵和扶梯區域內人流動向的合理性 涉及經營管理的問題 1)步行街區域與其他業態之間的管理交叉問題？ 2)步行街管理的安全性和方便問題？ 涉及停車場的問題 1)地下和地上停車場的位臵和數量的合理性？ 2)是否考慮非機動車停車的需要和位臵？ 3)是否考慮機械車停車的需要和位臵？ 4、意見、建議反饋方法和形式 市場調研 1、市場調研原則：實用性＋準確性 2、市場調研內容：標準化＋統一化 3、市場調研標準：表格化＋數據化（招商部、物管部、人力資源部編制標準化表格）

演示形式和內容 1、演示形式：采用 PPT 文件形式，以集團商管公司 CI 為頁面設計標準進行演示。

2、演示內容：

（1）項目所在城市主要經濟指標：表格＋數據（可參照《“萬達廣場”城市商業信息匯編》）

（2）商圈調查與分析：

a.主要商圈和位臵（標準：在地圖上進行特殊標注和分層展示）； b.主要商圈介紹：包括位臵、范圍和距離、規模和檔次、業態分布及數量、消費人群、日客流量、底商租金水平和租賃情況（數量、比例）

c.結論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況城市商業及商圈突顯特點和關注點；（3）個案調查與分析 a.已開業主要商業體的位臵、開業時間、產品形式、業態配比、經營規模和檔次、消費人群、商品結構、服務設施、優勢和劣勢、日客流量、年營業額、室內鋪位租金標準； b.在建新商業項目的位臵、開業時間、產品形式、建筑規模、經營定位、開業時間

c.結論分析：用精練的文字條理化高度提煉和概況商業個案的共性特點和差異化；（4）項目 SWOT 分析 a.對新項目的優勢、劣勢、機會、威脅方面進行客觀、準確和全面評價及評估，包括位臵、規模、交通、環境、配套、產品、定位、政策、品牌等。

（5）產品設計建議 建議原則：統籌兼顧，重點關注（步行街）

建議方式：結合規劃方案和上述要項進行合理表述

5、方案及深化設計關注內容

集團規劃院完成深化設計后兩周內向集團商務部提供主力店和步行街計租面積，并統一由商務部向商管公司提供，進行租賃經營決策文件的編制 室內商業步行街設計：

關于步行街主入口 1)是否緊鄰交通主干道、主通道？ 2)是否入口設計醒目、寬敞、通透？ 3)是否設計有入口外廣場，便于室外商業促銷活動？建議至少保證一處出入口可以進出車輛（展示用）； 4)商業廣場主出入口門高不低于 3 米； 5)步行街主出入口兩側及上方立面應采用通透玻璃幕墻設計，以增強該區域商鋪的通透性和良好采光，充分提高商鋪價值； 關于步行街主出入口商鋪 步行街出入口處的兩側商鋪商業價值最高，而步行街出入口處設臵的通往主力店的通道距離出入口太近，考慮到各主力店是否均有獨立的對外主出入口，建議調整此通道于步行街出入口到中庭的區間內，調整后此通道處可作黃金商鋪； 關于避風閣設臵 商業廣場主出入口是否設臵了“避風閣”（北方地區應設計卷簾門）？

步行街出入口設雙層門，并設風幕，不宜設門簾；（規劃院強制條文已列）

關于步行街室內通道 為確保步行街商鋪整體連貫性，建議各層與主力店的通道應適當減少，主力店在步行街開口設臵的原則：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設主力店開口，主力店的開口位臵盡量設在步行街的盡端部以帶動整個步行街的人流，非零售型（如影院、KTV、網吧等）的業態開口一定要和其入口大堂結合，開口尺寸為 4~8 米；（規劃院強制條文已列）

關于步行街次主力店 根據肯德基、麥當勞、必勝客的租賃條件要求，應保證步行街主出入口處的店鋪面積不低于 150平米，并在一二層增加樓梯設計或留口，具體位臵需在施工時另行確定； 關于步行街出入口交通 為方便顧客購物需要，建議在步行街主出入口兩側規劃出租車等候區域； 關于步行街設臵客流計數系統 步行街的出入口要設臵客流計數系統；（集團文件規定）

關于步行街頂棚 1）一定要加蓋封頂，一是保持室內步行街產品的純粹性；二是避免冬季無法正常經營；步行街采光頂的開口寬度，應較下層開口兩側各

擴大 800mm；（規劃院強制條文已列）

2）一定要設計為玻璃采光頂，為便于后期經營管理，提升建筑品質，建議玻璃采光頂由連續設計方式改為分段設立； 3）步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考慮廣告裝飾物的安裝，需要預留一定數量的吊掛件，中庭的吊掛件預留最低 4～6 個（商管建議最好達到 8 個），采光廊按每跨預留一處吊掛件，宜考慮電動提升裝臵。中庭的采光天棚及步行街的采光廊應進行節能設計，必須設臵電動遮陽裝臵。（規劃院強制條文已列）

關于 LED 1）是否設有步行街入口大標識系統、,LED 的規格應該多大，視距應保障多少? LED 顯示屏且視覺醒目程度? 2）中庭的采光天棚在設計中要考慮方便安裝 LED 電子屏，總荷載20KN。（規劃院強制條文已列）

關于商鋪裝修 1)室內商業步行街各商鋪，除餐飲類商鋪外，其他商鋪均為精裝標準交鋪； 2)餐飲區應預留廚房點位位臵和排油煙位臵； 關于商鋪面積 零售和服務類商鋪面積一般為 100 ㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為單間 100 ㎡左右。所有商鋪單元進深宜 8 米～16 米（商管建議不宜超過12 米），面寬 8.4 米（規劃院強制條文已列），盡可能減少不符合設計

要求的商鋪數量，降低招商難度； 關于商鋪開門 1)室內商業步行街各商鋪不能有門對門式設計，一則影響商鋪引客的便利性，再則做店招形象也不方便，同時有些商戶門對門比較犯忌諱，所有商鋪門應全部正對步行街； 2)室內商業步行街各商鋪主立面，除預留店招位臵外，應全部采用通透白玻璃到頂設計；次立面也應盡可能設計為玻璃墻（包括部分商鋪與主力店通道的次立面）； 關于商鋪層高 室內商業步行街的剖面：步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為 5.4 米，二、三層層高為 5.1 米，走道吊頂下凈高分別控制為 3.6 米和 3.3 米；（規劃院強制條文已列）

關于商鋪天棚 應充分考慮步行街商鋪內以及公共區域內的天花檢修口設計和預留。

關于商鋪的調整 1)商戶提出的特殊具體設計要求是否和規劃沖突問題的解決； 2)應考慮商戶升級換代的預留性，建議自有物業商業區域考慮設臵百變租區，以適應后期招商調鋪的面積需要和房產技術需要（如服飾改為餐飲）； 3)建議步行街商鋪盡可能按柱距進行分割，以方便日后商鋪布局調整；

4)建議設計合理動線，將墻體改為防盜卷簾和防火卷簾，使同層不同業態的經營場所聯通，充分調動客流。

關于扶梯 1)根據步行街面積及空間距離，為避免前期投資增大，后期維護成本過高，建議配臵數量適當的扶梯； 2)步行街的人流主要以電動扶梯和觀光梯來組織人流的垂直交通，設臵的一般原則是，在步行街的主入口 10 米左右距離設第一組扶梯，扶梯的間距控制在 45 米～70 米之間，也就是在樓板開洞的兩個洞口至三個洞口之間設，步行街內的扶梯必須有一部通地下停車場以便將人流直接引入步行街。扶梯應靠洞口一側并平行布臵；（規劃院強制條文已列）

3)設臵位臵應避免對商鋪的經營造成影響，特別是不宜設臵在步行街主入口處； 4)為使步行街客流動線生動，方便顧客目的性購物，建議各層扶梯由平行布局調整為交叉布局； 5)扶梯應設臵光感、變頻裝臵； 關于垂直梯 1)步行街內的所有垂直電梯應具有三方通話功能 2)主力店各樓層的客梯是否可以相互抵達，且不會造成相互管理影響或干擾； 關于地下電梯廳

1)建議在電梯廳不設計排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進電梯底坑，損壞電氣設備； 2)鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個向外的緩坡，即使發生跑水事故，短時間內也不致影響到電梯的運行安全。

關于觀光梯 1)步行街中庭觀光電梯數量和位臵是否適宜并滿足使用，且與中廳面積匹配（橢圓型中庭，其位臵在短邊所在弧邊上為宜）； 2)觀光梯在中庭設臵，以 2～3 部為一組，觀光梯轎廂要做成玻璃通透，井道為鋼結構。觀光梯應通到地下停車場。在停車場設臵通透玻璃候梯廳，候梯廳需設計空調及安全欄桿；（規劃院強制條文已列）

關于中庭 中庭設臵的位臵：一般中庭設在步行街的轉折處、入口處；中庭的平面尺度：

兩個中庭要分主次，大的 500~700平米（開洞面積），小的 300~400平方米（開洞面積）；中庭的間距：

80～100 米；（規劃院強制條文已列）

關于公共衛生間 1)衛生間不合適設臵在黃金位臵，應設計在較隱蔽的位臵，衛生間的出入口應設計在步行街與其他業態連接的通道內，而不能直接對步

行街開口，否則對周邊商鋪均有較大負面影響，百貨一樓可以不設衛生間； 2)每層步行街至少應設臵一處專用衛生間，以保證步行街與主力店錯時營業時使用需要； 3)步行街衛生間的設臵：根據步行街的長度不同一般設 3～5 處衛生間，衛生間的間距 80～100 米，面積 70～100平方米，每處衛生間蹲位；男廁不少于 3 個；女廁不少于 6 個；男衛生間小便池不少于3 個；公用洗手盆不少于 3 個。應與主力店合用并作無障礙設計并應考慮設母嬰室，以方便帶小孩的顧客使用。（規劃院強制條文已列）

4)為避免出現員工與顧客爭搶使用衛生間的現象（尤其是餐飲區域員工），建議在步行街增設“員工專用衛生間”； 5)步行街設計的洗手間應充分考慮設臵有保潔用水點； 6)建議在步行街、超市、百貨、影院等區域增設殘疾人衛生間專用設施，以滿足不同人群的需要；

7)由于各設備機房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場管理等人員及員工餐廳的實際需要，建議在地下室合適位臵增設衛生間； 8)衛生間內的梳妝鏡離梳妝臺高度為 400 公分為宜。

關于顧客通道 1)在步行街主力店入口做客流緩沖區設計； 2)步行街兩側店面之間寬度：

首層 10～11 米，二、三層 16～17 米，步行街樓板開口尺度：層數為 2 層的步行街，開口寬度宜 8 米；層數為 3 層的步行街，開口寬度宜 9 米；開口長度：為 16~25 米。步行街走道凈寬宜 4 米，“橋”的凈寬度宜 3.5 米，在中庭周圍走道凈寬可適當加寬至 5～6 米；規劃院強制條文已列）

3)2 層以上的廊橋不宜過密（間隔在 30~50 米）； 4)主力店與步行街的連通口至少有兩處，其寬度應為一個柱距；（規劃院強制條文已列）

5)各主力店與步行街通道接口處應設臵防盜卷簾，并且控制權在步行街一側； 6)設計中應考慮公共區域通道運營安全問題（如 KTV 場所），建議不采用玻璃等易碎材料做墻面。

7)因影城、KTV、餐飲等租戶的營業時間與步行街營業時間的不同，影城、KTV、大餐飲租戶應設立單獨的顧客進出通道，以方便顧客在步行街關門后的進出。

關于夜間通道 餐飲和娛樂區域需設計專用夜間通道，并貫通商場、機動車停車場、非機動車停車場，出入口可直接通往建筑體外； 關于貨物通道 1)通道寬度不小于 2.5 米，應設計位于大租戶的貨物倉庫附近，并與貨運電梯相聯通； 2)由于貨梯可兼顧消防梯的緣故，各層均可到達，由此對百貨、影院

夜間的安防工作帶來了不便，為此建議對以上區域增加門禁設計； 3)貨梯不宜安臵在步行街主入口的明顯位臵； 4)步行街的貨梯（客貨梯）一般間隔 80～100m 設一組，噸位為 1.6～2 噸，貨梯可與主力店合用（百貨宜單獨設臵）；（規劃院強制條文已列）

5)應步行街較長，為方便步行街客戶運貨尤其是餐飲租戶，建議設立專門的泔水或貨運通道； 6)餐飲區域應規劃設計專用垃圾清運通道。

關于地下設施 1)建議考慮步行街、各主力店業態設計，完善步行街卸貨區、貨運通道和專用貨梯； 2)為方便超市送、卸貨的需要，建議增加卸貨平臺的規劃，并建議在超市區域增加獨立的貨梯設計； 3)為便于觀察配電室設備運行狀況，建議將配電室與值班室之間的隔墻改為防暴玻璃窗； 4)為方便對各主機設備的管控，建議增設運行值班室； 5)建議將開閉所與其它變電所規劃在同一層，以方便安裝施工及運行管理，節約投資； 6)地下各設備用房門口通道寬度是否合適？，是否利于設備運輸安裝和日后維修？ 7)為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當位臵增加步行

街倉庫用房的規劃，面積不小于 200平米； 8)若超市設臵于地下區域，其臨時推車停放區周邊不宜設臵有設備間門口。

關于配套設施 1)整個步行街總體量、單層面積和長度是否適宜？貨梯、扶梯、觀光梯、衛生間、消防通道等配套設施是否匹配得當？

2)不宜將消防控制中心設臵在一樓黃金臨街位臵，應改在其它低價值位臵； 3)區域面積設臵消防樓梯數量是否過密？建議在消防要求允許的情況減少該樓梯設計，以增大可租賃面積； 關于吸煙室 建議在步行街各層適當位臵設臵一處吸煙室，面積在 10平米左右，并加設排煙設施。

關于員工休息室 應設在 B1 層靠近員工專用通道附近，面積不小于 60 ㎡（約為步行街建面的 0.5%）； 關于垃圾房的建造 1)垃圾房的位臵應設在靠近地下停車場出入口，并兼顧貨梯及卸貨區，充分考慮垃圾運送通道應注意當地垃圾車的高度，盡量靠近主通道標高最高區域； 2)垃圾房應區分設臵招綜合垃圾房、建材垃圾房和危險品垃圾房；

3)考慮到步行街將設臵較多餐飲商鋪，建議在地下停車場設立各主力店及步行街小商戶相對獨立的 4-5 個卸貨區域，卸貨區域應接近各業態入口處，并與貨梯區、垃圾房組合設計，垃圾房應相對獨立，分設干、濕垃圾房，每組面積各不小于 60 ㎡為宜，不建議主力店共用垃圾房； 4)關于濕垃圾房的建造標準補充建議墻面、地面統一鋪瓷磚，墻面到頂、排污溝亦應鋪磚，并配臵上下水、照明、滅蠅燈等設施；其中危險品垃圾房還應配臵防暴燈、防潮燈及泄暴口 5)適當增大垃圾房的面積，且一定要設計排風系統，特別是危險品垃圾房應設臵可燃氣體 報警裝臵和自動強制排風系統，確保廣場消費環境品質。

關于步行街油煙排放（另附內容）

6、關于機電系統配臵及計量 關于空調系統 1.鑒于第三代綜合體建筑體量大、業態復雜、綜合性強、現代化程度高的特點，建議在空調、照明、小動力等方面采用“自動控制系統”設計，兼具手、自動切換功能；其中空調主機采用廠家自主控制系統（制冷機組聯動控制、冷凍泵、冷卻塔聯動控制），“樓宇自控系統”只采集數據不進行控制，各家商鋪支路空調水閥獨立控制；照明系統采用“回路控制“設計方式；小動力（插座）部分采用整層控制；

2.中央空調系統的設計應盡量將需要深夜服務的業戶（如電玩、KTV、影院、酒吧等）系統合并空調機組相關運行參數可與樓宇自控系統共享，以達到樓宇自控系統對末端設備適時調節的作用； 3.由于步行街通道為全部開敞式設計，每層中間有天井，建議在一層頂部增設側出風空調設備，分別在冬季供暖和夏季供冷使用，保證步行街內不出現溫度分層現象； 4.建議增加衛生間內、通往各主力店通道部位的空調風口設計。

關于用電系統 1.是否給供電局預留了（一般為 10KV）開閉站的位臵并標明？ 2.所有強弱電間門應向外開； 關于屋頂設施 1.屋頂設備層設施的安裝位臵，建議統一規劃、排列所有排油煙風機、油煙凈化器的安裝位臵，包括出風口的方向，以免影響塔樓客戶、管理公司和公寓樓的辦公、居住環境； 2.應充分考慮群樓的風機等設備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設備的相關噪聲、煙氣、異味、飄水等對住宅、寫字摟的影響和預防處理； 3.除考慮到“步行街”頂部排油煙風機或室外機設備基礎的預留及室內機與室外機冷媒管、控制線、電源路徑的設計外，應將“主題餐廳”屋面的設計一并考慮；

關于系統計量 1.各主力店、公寓樓設備系統應相互獨立，實現獨立計量管理； 2.建議不同業態的機電系統的設計應相對獨立，避免造成運營后期界面分割困難，給設施設備維護保養工作出現糾紛和扯皮； 關于設備房 1.相同業態的的變電所和制冷機房緊鄰設臵，各自的變電所與制冷機房中間應設臵值班室，亦可同時照看運行，并設臵值班用衛生間。

2.充分考慮設備房的通風和散熱問題。

7、關于地下室及停車場 關于地下停車場 1、人行走道與車行通道之間建議有明確區分，避免人車混行； 2、進出口設計的合理性，實現“單進單出”； 3、車場內部應設計為“單循環”交通形式，盡量避免交叉口； 4、針對個別大型車輛無法進入地下車庫，以及鑒于今后百貨上換貨、內部調改的需要，建議增加大型、重型車輛停車位的設計，以供其及整座萬達廣場日后的使用； 5、地下車庫必須預留機械停車（規劃院強制條文已列），由于機械式停車位的后期維護、保養投入較高，管理難度較大，顧客的認可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，建議不采用該種停車方式；

6、IC 卡智能收費管理系統，具備自動發卡、辦理長期卡等功能；收費軟件應具備停車收費、已停車輛數量統計、空余車位統計、停車區域信息顯示板“空”與“滿”的自動調節等功能； 7、為避免今后自行車的亂停亂亂放，影響到廣場的整體形象，增加自行車存車處的規劃；非機動車停車位：1000~2500 輛（規劃院強制條文已列）； 8、收費亭面積 2000×2000mm，高 2500mm，并安裝分體空調； 9、、車庫出入口道閘應盡可能設臵在水平路段位臵； 10、車道地面增加指引方向形狀的減速帶，按出入方向分別按>>>>或<<<<紋路設臵。

關于地下室廣告 1、地下停車場應在合適的位臵設計按裝一定數量的燈箱廣告并分區設臵。廣告位主要位于以下各處：內墻面燈箱廣告、立柱燈箱廣告、坡道墻面廣告；轉角出口處以燈箱為主；部分位臵可考慮集中長條燈箱； 2、車場施工同時，必需預留管線和廣告所需的取電點；

關于地下餐廳設臵 在地下室設臵 600 至 1000平左右員工餐廳（含廚房）；（規劃院強制條文已列）

關于地下室附屬功能 1、地下出入口是否設計安裝門禁、監控？

2、為便于設備安裝和日后維修，地下各層設計的主力店或次主力店的制冷機房、水泵房、變電所開門應面向車場等開闊區域； 8、關于管理用房 關于管理用房面積及標準 1.大商業用房面積不宜超過 1000平米，不含食堂；（規劃院強制條文已列）

2.考慮到企業未來與外界溝通的形象，大商業物管用房位臵應設臵在地上區域，綜合體商業用房面積不低于 1000 ㎡，且綜合體插蠟燭銷售部分物管用房面積應參照項目當地相應法規規定住宅管理用房面積提供； 3.根據萬達廣場的物業管理模式及綜合體的產品特點，管理用房中除了大商業管理用房之外（包括大商業中的插蠟燭物業），還要單獨設臵住宅部分的管理用房； 4.住宅部分的管理用房，應嚴格按照各地方政府規定比例配臵，按住宅總建筑面積的 5‰預留，且位臵獨立，避免后期出現住宅物管用房產權糾紛問題的出現； 關于管理用房設施 1.考慮到今后對屋頂設備的維護及人員緊急疏散的需要，建議插蠟燭部分塔樓及商業管理用房，分別在屋頂設計緊急出口； 2.管理用房中的員工宿舍應具備采光通風條件，并配套設臵淋浴間、更衣室、訪親室；

3.員工食堂應考慮燃氣管道、新風、油煙排放風道及凈化器，上下水、隔油池等設施； 4.物管用房內使用相對獨立的中央空調，接入相對獨立的天然氣管道，使用相對獨立的上下水。弱電系統（消防、電話、網絡）均應相對獨立。其在物管用房內的具體點位布臵在施工圖紙中予以明確。

5.商業管理用房不能因陋就簡，要盡量一次性滿足面積需求，合理設計功能布局，因為商管某種辦公條件代表了萬達在當地的對外形象。

6.各城市萬達廣場的物業管理用房設計建造標準按照《房產技術條件》的相關規定設計。

關于管理用房平面功能設計 a)建議、意見反饋形式

第三階段：6＋1 單項設計關注內容 ★6＋1＝6 個單項工程設計（外立面＋泛光照明＋景觀＋內裝＋導示系統＋智能化系統）＋1 個單體建筑方案（一）

關于外立面及廣告位設計 關于外立面設計效果 1.商業裙樓及塔樓墻體顏色不宜過暗，應關注裙樓的晝夜色彩感，增強商業經營氣氛； 2.嚴禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墻、鋁板幕墻為主。北方城市以

石材為主，結合部分玻璃幕墻及鋁板。商業裙樓部分的色彩不能過于灰暗。（規劃院強制條文已列）

3.步行街出入口外立面應設計顯明、大氣，并配有雨棚及“步行街標識”； 4.步行街入口個數設計若在 2 個以上，應增設門號，便于顧客識別； 5.凡有對外采光的商鋪，應保證立面玻璃幕墻的透光率，確保正常經營；一樓櫥窗全部為白玻璃； 6.塔樓與裙樓之間應有過度結構設計和處理（即不要在一個立面上），防止塔樓墜物傷害廣場行人安全及裙樓泛光對塔樓業主的光污染； 7.隱藏式 LED 的燈光顏色要求不應過暗、過冷；室外應設臵大型LED，面積根據外立面的形式統一設計，在 LED 周圍不能有其它廣告位和店招，同時應考慮 LED 的維護保養以及防水的需求；（規劃院強制條文已列 關于廣告位的設計 1.重點關注外墻廣告位設臵位臵、數量和大小與整體建筑品質的合理匹配； 2.萬達廣場店招及主力店店招與廣告位在設計位臵及內容方面應有不同的定位和區別； 3.外立面廣告位的數量分配原則，應按照 08 年 5 月 24 日集團總裁會《會議紀要》文件要求執行； 4.外墻廣告位需根據外立面的高度及長度進行總體的確定，寬度與高

度比宜為 1：1.618 黃金比例，面積宜大于 30平米；(規劃院強制條文已列）

5.萬達廣場、萬千百貨等主店面，在今后的經營中將有許多的促銷、展示等活動，屆時將需要懸掛一些條幅，為此建議，在商業樓體部分的結構面上預埋不銹鋼掛環，供其使用； 關于廣告位的計量 1.所有廣告位、店招及相關照明的電源，建議在配電室內設立獨立的配電箱/柜，采取集中控制方式，并接入樓宇自控系統（BA 系統）；廣場 LOGO 建議由光控開關控制； 2.為保證今后在實際使用中計量的準確及權屬的明確，建議對每塊廣告位進行獨立計量，最好能實現遠傳抄表； 關于廣告位的制作標準 1.燈箱廣告應在四周預留散熱孔，以保證內部燈具的可靠運行； 2.燈箱內部的電器元件須使用知名品牌，如歐司朗、GE 的電子鎮流器、光源等；安裝、配線符合規范要求； 3.內臵廣告燈箱的燈具應與廣告畫布保持一定距離，不小于 300mm，以免過熱引發事故； 4.戶外廣告位鋼結構支架應做全面防銹處理，筋、梁密度分布合理； 5.內襯鍍鋅板厚度要符合要求，鉚接牢固、密度合理，以避免在刮風時出現噪音； 6.廣告牌邊框應采用不銹鋼包邊，并進行磨邊處理，以避免刮傷顧客； 7.處于今后維護、更換、清潔的考慮，樓體外立面廣告位建議設計可

滑動式爬梯以及吊籃； 8.外立面廣告位內側應設臵檢修口，方便維護；

（二）關于泛光及照明設計 1．關注商業綜合體夜間整體商業氛圍和泛光效果，泛光和照明明暗結合，泛光色彩應合理搭配； 2．“萬達廣場”及主力店店招的泛光及照明應明亮鮮明，增強遠視效果； 3．廣告位的照明應盡量采用以外臵照明（金鹵投光燈）為主，內部襯托照明為輔的設計。

4、對泛光照明系統的控制提出具體的控制方式（比如：列不列入樓宇自控系統，還是單獨設臵一個獨立的智能控制系統；分區域或分系統）。

5、對泛光照明的開啟及熄燈的時間制定具體要求。

6、提出控制系統前端設臵的位臵。

（三）關于外環境及景觀設計 商業廣場及園區 1、考慮廣場景觀整體格調應以簡約為主以及維修保養的方便； 2、考慮外環境所處地區（尤其是沿河、湖附近或地下水層較淺的區域）以及多功能作用（即可以做臨時停車又可以做活動舞臺），外廣場地面應設計上車條件，為避免今后出現不均勻塌陷現場，應根據地質承載力的實際現狀，重點處理基礎和墊層，砼墊層至少

200MM； 3、廣場應間隔布臵水、電預留接口，便于后期營運需要進行功能調整； 4、人防出口、燃氣調壓站等公共設施外墻的裝飾要與周圍景觀相配合，建議設計成廣告位或指引圖例，以提高利用價值； 5、為滿足百貨等主力店做各種促銷活動的需要，建議門前廣場可盡量擴大； 6、為保障積水能夠迅速排出園區，建議將用于分界的中央通道略低于兩側地面，形成一條自然的導流帶，向市政道路分流，避免積水全部流向一側，造成單側承受大量積水現象的發生； 關于外廣場地磚及鋪裝 1、廣場地面應采用防滑、耐用、抗壓、便于清洗的材質，建議采用600*600 規格的天然石材，面積不宜過大，既便于日后維修更換，更換后色差也不會很突出。

2、機動車行使部分厚度建議大于 4cm 或達到上車地面的要求。

關于外廣場木裝材料 外廣場木質地板需考慮防腐。由于該種地板下易腐爛有味，不易保養，建議盡量少采用此材料地板； 關于外廣場井蓋 井蓋是否采用抗壓型并便于開啟，金屬型井蓋、樹篦子是否防盜； 關于外廣場配套設施 1、外廣場是否設臵保潔取水點并加裝計量裝臵？

2、是否滿足外廣場指定多種經營所需功能設臵，包括但不限于：供電、給水、排水？ 3、所有景觀中心配電箱是否有防水、防漏電、防滲外箱？ 4、所有外場燈柱、雕塑注意防雷電； 5、由于地埋燈易損壞、發熱燙傷人，建議取消地埋燈；若確需，應慎重選擇地埋燈，確保無故障使用壽命，所有選用地燈必須封樣處理； 6、售賣亭位臵及數量，建議廣場四個立面外圍均增加售賣亭設計，數量每側應不少于 2 個； 7、外廣場扶梯應在實用、美觀、便于維護保養等方面綜合考慮，建議在設備選型上采用可在室外運行的扶梯，或在扶梯上增加雨棚，且外形風格要與建筑及外環境協調； 關于景觀照明 燈光是否明確照度，既保證商業的突出性也不影響住宅的使用 關于垃圾箱設臵 1、外廣場垃圾桶是否有可回收和不可回收兩部分并配備煙灰缸； 2、建議外廣場垃圾箱間隔距離應不大于 50 米，且應靠近綠化帶、休閑椅等附近設臵； 關于休閑設施 中心長椅、休閑椅要堅固，不能輕易拆卸。

關于交通組織及動線 1．重點關注廣場內外動線及交通與城市周邊大交通的關系和交通組

織； 2．出于今后維護保養成本以及維修的考慮，汽車坡道周邊不建議設計水系景觀，以免出現滲漏，增加維修成本； 3．設臵地面停車位既使得車流動線復雜且不安全，又增加了物業管理成本，建議將停車位統一設臵在地下； 4．人行走道與車行通道之間建議有明確區分，避免人車混行，并且人行通道要有明顯高差，符合人的行走習慣，以免造成行人的摔傷； 5．交通指示牌是否設臵于路口和廣場四周？ 6．車行路面（如車庫出入口）不宜鋪裝，如出于環境裝飾的需要，可選擇彩色水泥或環氧樹脂漆工藝處理； 7．車庫出入口道閘應設臵在水平路段位臵； 8．為保證小區整體形象、品質，建議道邊（含商業和住宅）不設或少設機動車停車位，并在景觀設計方案中道邊位臵兼具攔車樁功能； 9．應結合實際情況，結合人車動線合理設臵公交車站位臵； 10．為保障整體交通流線的通暢，建議盡量減少車行流線對商業廣場的穿越； 11．商場出入口處應避免出現臺階，盡量用緩坡代替； 12．城市道路的斑馬線應在環境設計圖中體現出來； 關于坡道及無障礙設計

1、主力店正門口通往市政道路的人行過道處，建議增加“無障礙通道”設施； 2、出入口、主要道路、主要建筑等應進行無障礙設計，并與城市道路無障礙設施連接； 3、園區內的“無障礙通道”建議采用不銹鋼護欄制成，避免用土建矮墻顯得過于生硬，欠缺一些人文的感覺； 4、按規范設計盲道并敷設盲道磚；

綠植配植 1、廣場隔離用的綠植，建議選用“檜柏籬”； 2、墻體綠植目前采用株狀植被，最好采用藤蔓狀且比較豐茂的植被； 3、靠近市政道路的區域，建議采用組團式栽植，以區別于行道樹，實現空間開敞，透露商業元素； 若廣場空間較大，在不影響立面的情況下，可考慮栽植大規格、豎向及坡度 1、在商業廣場各面主入口要盡可能減少臺階設計，以坡道設計較合理； 2、坡道坡度最大不要超過 8％； 3、建議盡量減少垂直擋墻設計，否則應通過面材美化或采取分層式立體綠化設計；

燈具及小品 1、；室外標識位臵、移動式花缽及樹池擺放位臵

2、內街道旗燈的旗底端距地面應不小于 2 米； 3、建議前期設計中加大對景觀、塑像等的設計投入，使之成為城市區域標志。

4、原則上建議盡量不出現垂直擋墻，如出現應立面和坡度做疊錯設計美化； 住宅區景觀 1、為方便通知及公示內容的傳達，建議在單棟結構建筑物（如獨棟寫字樓、公寓）門前增設兩塊“公告欄”的設計； 2、住宅入口附近在不影響整體商業氣氛的同時可適當增加綠化緩沖帶，以保證住宅的私密性；（一）關于步行街內裝設計 關于商鋪立面 關于步行街商鋪店招門面設計，商鋪店招應統一預留標準空間，由商戶自行設計安裝店招。建議將店招設臵在鋪門上方，寬度與鋪門一致；鋪門兩側的玻璃幕墻到頂，底部加踢腳線保護； 關于步行街通廊地面 1、步行街的室內裝飾設計：地面以淺米黃進口人造石為主；（規劃院強制條文已列）

2．由哈爾濱二期和成都萬達廣場開業后發現，步行街三樓餐飲區的地磚極易被污染，且不易清潔，建議今后更換步行街地磚，特別是餐飲層。

3．中庭地面建議鋪裝獨立設計，明顯區別于其它區域：比如拼花、環形裝飾燈帶等。

關于電梯 1．觀光梯井道立面建議采用圓弧形玻璃裝飾； 2．自動扶梯要考慮做防墜網； 3.圖紙中扶梯兩端與護欄銜接的部位及兩扶梯之間的間距部分建議在該處應做明確設計，除采用不銹鋼造型連接外，為防止縫隙略大，再增加安全玻璃的攔隔； 關于商鋪 1.目前在給各精裝商鋪作天花燈具的設計時，考慮到在周邊采用不同燈具予以突出不同的效果，初衷較好、周到，但結合以往的管理經驗，各商鋪在進行裝修、陳列時，周邊往往放臵高柜，柜內設有點綴照明，為此建議店鋪內周邊的燈具仍選用普通燈具，僅在電量預留中予以考慮即可，以滿足商鋪自行改動之需； 2.各商鋪玻璃門采用的均為 1 米/扇，請注重合頁及地簧的選擇，在以往的運營中經常出現玻璃門下垂及無法定位的現象； 3.針對于暗槽內的燈具，出于便于維修更換的考慮，建議采用“卡扣”式安裝； 關于步行街廣告 1.步行街商鋪間的間隔柱正立面應設計滾軸式廣告燈箱，規格可分區域統一；步行街的商鋪間隔立柱大部分寬為 700mm－800mm，建議

燈箱外框以柱寬為準，高度以 1800mm 規格制作為宜； 2．各燈箱廣告位應獨立或分區域安裝計量電表；各商鋪的 LOGO 電源建議接入商鋪自己的配電箱； 3．廣告燈箱應外形美觀、醒目，配合步行街整體設計風格； 4.“滾軸式廣告燈箱”的設計、安裝，建議考慮今后維修的方便，盡量采用卡扣或裝飾螺絲的固定方式，避免使用打玻璃膠的方法，并且注意對封閉式燈箱散熱口的設計； 關于中央大廳 1.中央圓弧大廳地面若采用不銹鋼壓條作為裝飾時，請事先考慮不銹鋼壓條的材質、長度比，以免在今后的使用中出現翹起、變形的現象，造成磕、絆顧客； 2．建議觀光電梯附近增加廣告液晶屏和樓層指示等； 3．中庭建議設臵 100 千瓦獨立促銷電源； 4．所有電線、電纜建議采用阻燃、難燃型號； 關于衛生間 1.“衛生間”內建議增加應急照明設計。為體現更為人性化、更加周到的設計及服務，建議在衛生間內增加“母嬰護理臺”的設計； 2.衛生間內的梳妝鏡離梳妝臺高度為 400 公分為宜； 3.結合商業類公共場所的特點以及出于顧客感官意識及衛生的考慮，建...

第五篇：龍湖花園商業街項目規劃與營運評析

龍湖花園商業街項目規劃與營運評析報告

一、商業地產項目概述

(一)來源

龍湖地產有限公司（香港聯交所股份代碼：960），創建于1994年，成長于重慶，發展于全國，是一家追求卓越、專注品質和細節的專業地產公司。集團總部設在北京，現有員工6900多人，業務領域涉及地產開發、商業運營和物業服務三大板塊。公司于2009年11月19日在香港聯交所主板掛牌上市。

經過十幾年的潛心發展，龍湖形成了集投資規劃、開發建設、商業管理和物業服務為一體的全過程運作能力和系統、高效的多業態綜合開發能力，產品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業及大型城市綜合體等多種業態，每一種業態都擁有城市標桿性的代表作品。其中發展之一是龍湖花園商業街

花園商業街結合地形原貌，形成了從城市廣場到社區活動中心，再穿越中心綠地直至湖邊的中軸線，實現了城市風格到自然風格的自然過渡。建筑從湖岸線開始，又以這條中軸線為中心依次對稱布置低層、多層、中高層、高層住宅，使小區建筑層層疊疊、錯落有致，同時“借景”于周圍自然山地的地形。沿湖綠化保留原來山石、植物和道路的自然風貌，配以垂柳、桃花、櫻花及灌木球形成綠色屏障，既劃分了住宅空間的界面，又起到了與湖面的自然連接作用。

（二）基本信息

? 項目四至：東:紅錦大道;南:新南路;西:九龍湖;北:米格爾酒店;? 其他名稱：龍湖花園 ? 物業類型：普通住宅 ? 銷售狀態：售罄

? 最早開盤日期：2005-09-15 ? 最晚交房日期：2006-12-31 ? 銷售代理：自銷

? 銷售報價：住宅 日期:2006-09;銷售單價:3000-3000元/㎡;? 投資商：重慶龍湖地產發展有限公司 ? 開發商：重慶龍湖地產發展有限公司

? 售樓處地址：重慶市渝北區新牌坊紅錦大道 ? 售樓處電話：023-67458666 ? 物業管理：新龍湖物業管理公司 ? 物業管理費：0.80元/㎡.月 ? 容積率：3.50 ? 裝修情況：毛坯 ? 園林風格：現代 ? 外立面風格：現代 ? 外墻：涂料;面磚

? 進戶門：入戶門采用高級防盜門，內門預留門洞； ? 窗材：鋁合金窗

? 電梯廳：高級地磚、高級墻磚

? 安保系統：車輛出入管理系統、紅外線智能安防系統 智能化設施：住宅單元配置對講系統 ? 供熱系統：燃氣：小區設燃氣管網到戶

? 供水系統：供水采用二次加壓。每戶配獨立水電表；廚房：供水到位，預留排水管接口；衛生間：供水到位，預留排水接口。

? 其他配置：電視、電話、寬帶：線路到戶，開戶費住戶自理

（三）建筑特色 ?

1、緊鄰1000畝龍湖別墅區，及1000畝城市森林公園；

2、純花園洋房社區；

3、地中海托斯卡納風格，僅254戶，面積約為120-180㎡，戶型為平層、底躍、頂躍；

4、建筑品質，傳承龍湖別墅；

5、別墅級獨棟洋房(整棟一個單元，一梯兩戶)，配置觀光電梯，端頭戶型占到82%，270度通風采光面，約36米私屬采光面.6、人車完全分流，車行地下，直接入庫，小區內道路全是人行通道； 7、70%的綠化率，最大化將所有空地做綠化，種更多的植物，能讓房前屋后都做成花園。

8、別墅級景觀打造，春意滿園，四季花香。

二、項目區域評析

（一）龍湖花園位于渝北區九龍湖畔

1、渝北區位于長江北岸、嘉陵江東岸，地處重慶都市發達經濟圈和兩江新區核心區，是重慶新的城市中心和行政中心。

2、渝北區區級重要開發平臺主要有空港工業園區、重慶（渝北）臺商工業園區、空港新城、現代農業科技園區和洛磧物流加工區。具有較大的發展空間。

3、一個區域的發展與交通的發展也有直接的關聯

（二）綜合交通發展現狀

1、農村公路快速發展

2、運輸產業突飛猛進。

3、重慶機場已成為全國十大機場，全球百強機場

4、鐵路發展日新月異。

5、港口碼頭不斷完善。但也存在不足：

1、對外通道不足

2、區域內部交通發展不平衡

3、公路網技術等級偏低

4、城市公交基礎設施差

5、內河航運相對落后

6、空港與寸灘港的快速聯接通道還不完善

7、資金短缺 交通發展趨勢：

1、基本建成以航空、鐵路、高速公路、快速干道為主體，以交通換乘樞紐、客貨站場為依托、各種交通方式有機銜接、內外通達、安全便捷的綜合交通樞紐；

2、建成城鄉一體交通網絡，形成以高速公路為主線、“五縱五橫”為骨架、鄉村公路為基礎的城鄉一體化交通網絡，實現鎮鎮通公交、村村通客車；

3、全面實現鄉村公路通達暢通，包括道路安保設施，橋梁建設維護等，實現“暢通、快捷、安全”

（三）渝北未來經濟社會發展的戰略定位為“兩江核心、重慶門戶、西部高地”

1、相對兩江新區內的其他兩個行政區，渝北擁有納入面積、建設用地和功能區數量的絕對優勢，理應是兩江新區城市建設的中心、產業聚集的核心。

2、渝北區位優勢得天獨厚，渝北的發展已融入重慶發展大格局中，必須利用好兩江工業開發區、兩路寸灘保稅港區、北部新區、江北國際機場、重慶會議展覽館等戰略平臺，進一步擴大開放，加快城市建設，必定成為重慶對外開放第一門戶和重慶城市形象展示門戶。

3、兩江新區作為統籌城鄉綜合配套改革試驗的先行區，將加快統籌城鄉發展進程，同時強力輻射兩江新區渝北外圍6鎮，促進渝北全域協調發展，使渝北成為西部地區統籌發展、科學發展示范窗口，與東部浦東、北部濱海相呼應。可見渝北區未來將有很好的發展現狀，當然房地產的發展也會伴隨著渝北區的發展而有更好的發展

（四）評析

一個地區的經濟發展迅速將會引導該地區的經濟更上一層樓。而就渝北區的交通發展趨勢來看，渝北區的經濟即將步入一個新的階層，這樣的一個經濟交通體是渝北區發展的前提。渝北區的發展也將帶來多方面經濟的發展，包括房地產的發展。

渝北區將是兩江新區城市建設的中心、產業聚集的核心，這將會吸引大量的商家前來投資建設自己的一片新天地，并且從中獲得更多的利益，這就給房地產的招商帶來了便利。

渝北區具有的獨特區位優勢也將會吸引大量的人們過來居住或者是開店經營，這給房地產的銷售增加了方便。

總之，龍湖花園在區域上已經占了很大的優勢。

三、項目地段評析

九龍湖畔位于新牌坊中心地段.出入方便.2003年開發.（一）周邊環境

大學：渝大、重慶大學

中小學：新牌坊小學、龍湖巴蜀小學 幼兒園：龍湖幼稚園

商場：重百、家樂福、世紀新都 郵局：距新牌坊郵政投遞局500米

銀行：大門右惻200米建設銀行、招商銀行

醫院：324醫院、江北一院、中醫婦幼保健院，保證居民健康 其他：創世紀酒店，為旅游人員提供方便 有利于經濟的發展

交通狀況：門口就是車站 133路、208 路、809路、151路、166路.等，方便人員流動

（二）地段特色

1、小區風格自然，突出山地特色

2、空間設計具有生活化

3、戶型設計超前多樣

（三）評析

房地產開發首選的就是地段，擁有一個好的地段，再加上精心的設計，那么將會有一個很好的效益。

從地段考量一個樓盤的性價比，不能只看它當前是否成熟優越，更要看它今后是否有發展空間。成熟優越的地段自然好，但土地成本的高昂、地段位置的稀缺以及發展商高漲的利益預期，都使樓盤售價不菲，未來價值空間狹窄。所以，結合城市的發展關注一個樓盤地段未來的前景，往往比關注當前的地段價值更為有意義，許許多多的購房者也因此從中獲得巨大的財富升值。

龍湖花園在地段的選擇上就考慮了多方面的因素。首先，新牌坊處于相對較偏的地段，現在的經濟發展還有一定的空間；其次，新牌坊未來的發展有很好的前景，但還不至于給房價帶來很大的起伏。最后，它周邊的環境建設已趨于完善，環境優雅，是居住的良好地段，很多居民都會選擇此處。

所以在地段上也是一大優勢所在

四、項目形象、產品定位等評析

◆ 項目形象：

從上面的圖片中可以看出龍湖花園的室內設計獨特之處，彰顯了其寬敞舒適的一面，很適合于居住。

周邊景色宜人，抬眼望去中有自然地氣息、有鳥語花香的陪伴，給人以舒暢之感。

◆ 產品定位：

（一）針對四個特性進行項目商業街的市場定位

1、區域組團商業的差異性： 項目位于渝北高尚住區組團，且新牌坊龍湖片區商業漸至完善，尤以餐飲類商業構建渝北新牌坊片區特色商業走廊。但隨著市場的成熟，區域商業開發的遞增，政府規劃涉外商務區的延伸，主題式商業街（社區第三代商業街的延伸）必將成為區域商業發展的趨勢。

2、區域組團商業的互補性：

在渝北高尚住區組團，商業的發展不僅僅是娛樂休閑的逐步完善，還需要文化品位、時尚品調作烘托，以確保商業街能走熱、走俏。因此商業街的推廣定位要對周邊的單一商業氛圍進行多元素的補充，引進有品位、文化、競爭力的商業業態，特別是具有知名品牌的主力商家。

3、本項目商業的獨特性：

與周邊競爭性商業相比，本項目商鋪分割面積較大，無論跨度、徑深、層高等都體現出需要入住具有一定資金實力和品牌效應的商家。通過項目四星級酒店高檔商業物業的支撐，可以營造文化類、酒店式配套服務型商業街以及項目商業街運用的酒店式管理等創新模式。

4、區域周邊商業環境的完善性：

周邊鄰近高檔社區商業街（龍湖?水晶酈城、重慶財富中心等），同時有政府辦公機構的遷入，又臨近上丁企業工業園，并且商業街就近生態公園，為項目商業街的環境增加了生態亮點。但項目周邊商業配套還不夠完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商業街的娛樂、休閑配套引導系統。

（二）項目商業街的市場定位

1、項目市場客層定位：（1）投資者決策分析

※ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業環境、發展商實力、主題規劃、價格、廣告力度、配套設施等。

※ 客戶存在購買恐懼。對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規劃調整、區域競爭等等。

※ 客戶的投資特征和動機非常明顯。※ 老客戶對購買的影響又比較大。（2）客戶性質分析

※ 經營戶。經營戶是本項目商業的第一主力客戶，該部分客戶主要以經營為目的，商業定位、商業氛圍的營造和未來商業發展的區域和趨勢是他們關注的核心，同時也注重商鋪的投資價值和可變現能力。

※ 投資戶。投資戶是本項目商業的第二主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關注的主要點。（3）客戶區域分析

※ 重慶市各主力商圈商家為主要客戶群。他們對商業地塊位置及周邊的商業氣氛已經非常熟悉，對區域商業價值有自己的判斷。

※ 次要客戶群體重慶市個體品牌的經營者以及其它區域的投資。（4）客戶特點：

※ 商業意識強，財富意識濃厚，具備高超投資或經商技能； ※ 比較講信用，但更能追求個人利益； ※ 尋求更大發展，積累更多財富 ※ 經營商業的同時更注重文化品位

2、項目主題定位分析

（1）本項目滿足豪布斯卡（HOPSCA）的條件

● 選址：項目位于重慶北部核心CBD圈層，享有大面積生態綠地，且整個項目的容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復合性商業街區特色 ● 符合豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：

擁有四星級商務酒店、高檔商務辦公寫字樓（緊鄰上丁企業工業園）、生態公園綠地（動步公園、社區園林景觀）、涉外領事館、數量較大的停車場、酒店式國際商務公寓、主題式會所、酒店俱樂部、社區幼兒園、小學、中學等。● 需要完善豪布斯卡（HOPSCA）的組成元素：

立體購物中心、精品商業藝術館、24小時金融服務、24小時商業專車服務

（2）為滿足北部CBD高端人群居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求，為項目特身量定出復合商業生活系統；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所、幼兒園于一體。集中體現復合商業街區形態。

3、定位分主題：

以項目東西南北四條街作參照 ⑴東面：休閑商業娛樂公園 ⑵南面：街區購物消費公館 ⑶西面：精品美食美肴中心

⑷北面：酒店商務辦公及配套服務專區

（三）項目商業街的功能定位（1）多功能復合商業街區

立體購物公園+商務辦公+國際時尚健身+文化視聽+科技娛樂+個性搜奇+美食餐飲（2）定位依據：

※ 重慶北部商業規劃，重慶北部CBD核心區域，營造了復合商業街區的規劃氛圍。※ 社區內外生態環境、社區自身物業的配套規劃需要文化+品位的商業

※ 項目商業街所屬資源配套與國外HOPSCA豪布斯卡商業定位相似，所以要求功能上強調復合和互補性。

龍湖花園在市場地位上的優勢是其成功的最重要的關鍵，它所具有的獨特之處是其他商業街無法比擬的。此外，由于它是多功能的復合商業街區，對附近的居民有很大的方便之處。這就是很多的居民選擇它的原因。

五、業態項目的評析

屬于多業態項目，從多方面發展

（一）南面

1、選擇大型超市作主力店（2000——5000平米），為南面街區的商軸核心，容易產生人流車流的聚集效應，帶來更多招商契機。

2、選擇大型商家品牌將直接決定整個項目的社區地位與整個小區商業的經營檔次。同時周邊零售店也應具有相應的檔次與格調，以不破壞整個小區商業的氛圍與環境。

3、大型超市將引進重慶新世紀或者人人樂、重百等品牌美譽度較高的商家進駐，以形成本物業的商業龍頭效應，拉升本物業的商業定位，帶動本物業相關小業態商家的入駐經營，從而促進商業街的形象完善和人氣遞增。

4、大型超市對店面選擇嚴格，特別是徑深和跨度，因此南面設超市需拿一部分車庫面積出來，以彌補鋪面徑深的不足（超市徑深至少40米以上適宜）

（二）東面

規劃為綜合性娛樂中心（如餐廳、酒吧、Disco、卡拉OK及私人會所的復合體）、SPA、美容美發研修中心、纖體會館、酒吧、音樂餐廳、精品家飾、健身理療會所、咖啡廳（上島咖啡）、西式糕點（如荷蘭屋）、運動休閑物品專賣、體育運動俱樂部、藝術茶吧、耍吧等

1、東面是整個社區的形象面、擁有高級會所，相鄰動步公園、高檔社區及政府機構等，因此需要綜合性休閑娛樂業態作支撐，同時東北面有四星級商務酒店配套，西式餐飲及高品質健身中心也能進行合理的業態銜接。

2、東面基本上是底商，商業口岸潛力不容低估。

3、片區消費客群文化品位、身份都較高，所以精品+文化+運動+音樂類消費商業服務必須保持高品質。

（三）西面

規劃為美食餐飲一條街，大型中餐店（如阿興記大飯店、順風123）、各類品牌特色店（如鵝掌門、辣子雞、泰安魚、泉水雞等）、各類品牌特色小吃店、各地品牌風味店等。同時輔助引進相當規模的洗腳城（二樓）、桑那按摩中心（二樓），以增加餐飲的服務配套需要。

1、選擇美食餐飲店務求品種與類別相互區隔，食客互補，跳開相互之間的惡性競爭，形成真正的餐飲一條街，并將這條街打造成重慶市社區商業中有名的一條餐飲街區。

2、西面考慮與龍湖水晶酈城的業態對接，以增加商業街的人氣。

3、西面較好的停車位易于運作餐飲及相關配套服務所需。

（四）北面

規劃為酒店商務辦公、商務休閑及配套專區，主要有24小時金融服務中心、24小時商務專車服務中心（汽車出租、汽車美容、汽車配件、汽車展示）早點（早餐）服務店、晚點（夜消）服務店、辦公家什、辦公器材、健身中心、中等經營類公司辦事處、專業培訓中心等。

1、北面有四星級商務酒店規劃，所以相應有商務工作休閑配套。

2、北面緊鄰上丁企業工業園，所以配套有辦事處、培訓中心、金融網點

3、北面配置汽車類系列性服務，在服務酒店商務辦公的同時也在提升北面街區商業的附加值。

龍湖花園從東西南北四個方向上規劃其發展項目，保證了地段的多方面利用，造就了一個多方經濟共同發展的局勢，給附近的經濟發展帶來了進步的階梯。附近的居民也將有更多的利益可循。

六、項目空間布局的評析

1、小區內分級明確，空間變化豐富，既保證了中部空間視野的聚合，又注重各組團的獨立特色，封閉與開敞共存。

2、通過道路旁插，建筑布置增加整體空間尺度感；利用建筑自然形成庭院花園空間，讓區域內業主產生親密、安全的感覺。

3、每個居住庭院，點綴有座椅、雕塑和適合不同年齡業主的休閑設施，使業主在小區內能夠在不同層次和空間進行和諧自由的交流，人們在房中可以透過玻璃望見庭院的綠草、嬉戲的孩童，造就了自然、親切的空間感。

4、道路通達順暢，在中部和東南兩側設置主入口，既保證小區與城市自然的連接，又保證小區的交通有效循環。

5、組團內有環形通道，設置了完善的車輛門禁系統，實行人車分流，同時考慮了足夠的架空地下停車位，小區的車位配置率達70%左右。

七、項目外立面簡要評析

1、針對客戶的不同需求，龍湖花園推出以多層為主，配以高層、中高層、低層相結合的綜合性的住宅類型。主導套型面積以120至150平方米左右，有兩房兩廳單衛，、三房兩廳雙衛、四房兩廳雙衛及躍層、別墅等100多種套型，提供廣泛的選擇，以滿足客戶使用的多項需求。

2、花了非常大的力氣在小區的細部設計上，體現人文關懷。如小區在重慶市第一家設置無障礙通道；第一家設計室外空調位和冷凝水有組織排放；第一家將小區水泥路面改為瀝青路面，以減少揚塵、噪音和夏季反光；第一家設置單元入戶大堂；第一家在社區內引入老人足底按摩道；第一家設置室外健身器材以方便不進健身房的老人??這數十項細小但用心良苦的處理，讓人感到濃厚的“以人為本”的氣息，在重慶的住宅小區設計中產生了較大的震動。

八、項目招商策略的評析

（一）采用集約性、大型投資商戶策略 具體使用政策：

1、先引進主力商家，在主力商家的選擇上，一定要注意對主力商家的經營品種與檔次以及商家的社會知名度與美譽度進行考核，盡量讓商家本身的品牌就能吸引投資者的目光。

2、依據引進商家的情況，以及商家的租金情況與當時的市場銷售價格，確定商場物業的租售價格，3、對主力商家根據其租用面積（1000平米以上）實行低租金并根據具體情況實行一定年限不增加租金增調部分的費用。（原則上2000平米以上可考慮兩年內減免租金增調部分的費用半年，3000平米以上可考慮兩年內減免租金增調部分的費用一年）

（二）評析

先引進主力商家（一般具有一定的品牌產品），用主力商家的商譽與知名度吸引大量的投資者，解決了資金的問題。

根據引進商家的情況確定市場銷售價格，并采用低租金戰略，平衡了市場的需求價格，招來更多的購買者。解決了銷售的難題。

這種戰略的應用使得房地產商的利益最大化，也為其解決了許多的難題。商家的利益也得到了保障，使得雙方的關系融洽，促進了進一步的合作，增加了資源。

九、項目營運效果評析及預測

從目前國內房地產市場來看，90％以上的住宅項目都能贏利，但80％以上的純商業項目都陷入困境。

對于走可持續開發戰略的開發商而言，一個商業項目能暫時取得良好銷售業績并不算成功，商業地產項目要達到銷售旺、招商旺和經營旺“三旺”，形成良性循環的局面，才算真正成功，不然商業項目后續運營的失敗將會給開發商后續發展造成很大的負面影響。

（一）商業地產項目失敗類型解析 首先，是資金問題——導致項目無法繼續開發，成為爛尾工程。

商業地產的開發絕對是資金密集型行業，但由于其贏利模式比較復雜，回報比較慢或不太明朗，不像住宅開發那樣簡明直接。如果資金來源僅依靠自有資金及銀行貸款，容易產生資金鏈斷裂的問題導致后續開發資金不足，變成爛尾項目，這樣的案例在國內比比皆是。

其次，是運營管理模式問題——運營管理架構組合形式或管理方組建模式都會影響商業項目的正常運營管理。

商業項目的運營管理絕不僅僅是物業管理，其包含了物業經營和物業管理兩大部分內容。物業經營是物業管理的提升、發展和利潤體現，通過“盤活”商業物業，使其“保值增值”，并持續獲得收益來源，這是商業物業開發最核心的終極目標，（主要內容包括：商場的日常營業管理服務工作、商業業態的調整優化、商場的整體形象包裝和推廣、業主和商戶的客戶服務、商場物業租賃管理服務等一系列工作。而物業管理則是物業經營開展的前提，主要工作內容為：商場物業的硬件設施管理維護、保安和安全系統工作的開展、清潔綠化及其他維護等一系列服務相關工作。）

在實際運營管理中，物業經營是核心內容，物業管理圍繞著物業經營來服務，從功能配置上從屬于物業經營；兩部分緊密聯系，不可分離，此點與單純的住宅物業管理有很大差異。

商業項目的開業運營需要建立專業的運營管理團隊，該團隊的管理架構組合形式或管理方組建模式都會影響商業項目的正常運營管理，導致項目運營失敗。

再次，是開發贏利模式問題——主要是銷售成功但經營失敗的類型

鑒于國內開發商的實力、資金、開發經驗等原因，國內商業地產項目的開發贏利模式有純租賃、租售并舉、純銷售等多種模式，大多數贏利模式導致的失敗類型主要是銷售成功但經營失敗的情況，這樣的失敗類型在商業項目中最具代表性。從廣州早期的新中國大廈（甚至已經爛尾）到現在全國各地已運營及在開發的商業項目，案例可謂不勝枚舉。因此，結合具體項目而言，商業部分開發的贏利模式必須要考慮適合持續經營，不要因為小利而影響項目整體。

最后，是定位錯誤問題

主要是項目整體定位錯誤以及商業業態的定位和整體定位不匹配的問題。一定的商業規模有其相適應的整體功能，如果規模沒有達到一定的要求，而盲目提出不切合實際的定位，招商和后續運營管理必將陷入困境；另外，商業項目定位為購物中心、百貨商場、主題商場等功能業態，其相應的主力店、業態比例都有不同的要求，僅僅從形象上打造定位，而不是從業態功能上配合整體定位，也將導致后續運營整體的失利。對于商業項目來說，值得借鑒的就是商業要確定合理的定位，以此確定合理的開發規模，不宜盲目打造“代表性購物中心”、“大型商業中心”。不少發展商短期行為，純粹為了套現，這種項目基本上100％經營失敗。實際上，很多這樣的項目在招商、銷售方面成績也不佳，其經營管理基本上100％失敗的。

（二）評析

龍湖花園已經實現了招商旺、銷售旺的目的，但是經營旺還要看招商的質量是否合格才行。由于龍湖花園商業街采用的是集約型、大型商戶策略，再加上管理層的良好策略的篩選，商家的質量是很高的，所以想實現經營旺機率也是很大的。

綜合分析龍湖花園商業街的營運效果是可嘉的，將會有一個很好的收益。