第一篇：湖濱商業街項目簡介與定位

項目簡介與未來規劃

無錫湖濱商業街

湖濱商業街位于無錫市濱湖區，老湖濱路中段（五湖大道與中南西路之間），全長1.1公里，商業建筑面積17.1萬平米，周邊常駐人口近20萬人次，是由蠡湖街道投資8億元建設而成，是無錫市首條被權威機構評定的“中國特色商業街”。

街區自2006年啟動建設，2008年開街運營以來，經過不斷的建設和發展，目前已成功引進購物、餐飲、娛樂、休閑等各類商戶600余家。自開街以來，每年舉辦大型廣場活動——“啤酒狂歡節”，吸引了大量人流來此消費，已在無錫及無錫周邊地區形成了較大的知名度，日均人流量超3.5萬人次。

街區目前組成與業態分布具體構造：

街區乃東西向，東面有大型宴會廳（夏聯福記）與10000平米娛樂會所（盛世銘豪夜總會）；西面有大型賣場——歐尚超市為周邊常駐人群提供便捷購物服務。中段以餐飲業為主，主要有地方品牌：渝派富豪、五斗櫥川菜館、湖濱印象餐廳（姜母鴨）等；連鎖品牌：旺角金閣（旺角小館高端品牌）小肥羊火鍋、老北京涮涮鍋、許府牛雜等；以及快餐連鎖品牌：順旺基構成。此外加之特色靜吧與大型足浴會所、量販式KTV以及配套構成。此外，街區南北向，分別有三棟樓宇載體，綜合面積近8萬平米，分別是蠡湖國際公寓、蠡湖科技大廈與我方辦公大樓構成，為商業街日間消費形成有利保障。

湖濱商業街局部圖片

街區發展規劃：

2012年本街區按照“一體七街”的總體發展思路，著力引進國內、國際知名餐飲、休閑、娛樂等品牌，預計通過3～5年的努力，將湖濱商業街打造成無錫乃至全省知名的百億級商業旗艦。

“一體七街”規劃圖

2013年街區將按照“三體九街”發展為思路，具體內容如下：

具體規劃：

三體：①湖濱商業街東側城市綜合體，占地約30畝，規劃總建筑面積15萬平方米。將通過與四大集團（百聯集團、百盛集團、大東方集團、茂業集團）合作，打開東大門，把六中地塊與現夏聯福記、國聯證券建成錫城的超高層標志性建筑，重點引進超五星級酒店、大型百貨公司與寫字樓項目，規劃建設種類多樣、功能齊聚、特色鮮明的城市綜合體。

②蠡湖科研大廈南面超大型綜合體，占地約57畝，規劃總建筑面積20萬平方米。將在蠡湖科研大廈南面開發“太湖教娛城”項目，以“教育與娛樂相結合”的理念為中心，吸納各類培訓教育機構總部入駐，并通過與南京水游城開發運營團隊——上海鵬欣集團共同合作，引進國內一線影院，颯拉（Zara）、H&M、優衣庫（UNIQLO）等國際知名零售品牌，金寶貝、英孚教育等育教中心，通過“企業吸引商業，商業留住企業”的互補模式，形成園區與商業街區的交錯定位，將湖濱商業街向更深層次發展，為加速“三體九街”理念的

推動與實現而努力。

?湖濱商業街西面綜合體，即睦鄰中心，占地約20畝，規劃總建筑面積10萬平方米。將開放西大門，引進高檔餐飲、美容養生會所、時尚KTV、健身中心等業態，形成與其它兩個綜合體相呼應的小型綜合體。

九街：由每個綜合體項目分別延伸三條商業街區，結合建設以湖濱商業街為主的“一心、一環、兩軸、七區”，從而形成蠡湖經濟商圈。

①一心：以現有的湖濱商業街為主要景觀帶，在區塊中心營造廣場空間，形成特色商業街區的文化能量中心向周邊輻射。

②一環：中南西路、湖濱路、金水路、望山路核心區之環。

?兩軸：沿湖濱商業街的商業軸線；沿蠡太路、望山路及金水路的人文軸線。

④七區：時尚商業區、海派沿街區、海派私密區、開放休閑區、傳統水鄉區、近代創意區、高端品質區。

通過對蠡湖街道“三體九街”規劃的具體實施，將園區經濟與商業街經濟形成互補的良性效應，打造省內知名的大型商圈。

順頌商祺

招商部 何超 0*** 無錫市湖濱假日商業旅游發展有限公司 地址：湖濱街250號501室 電話：0510-85689999

第二篇：商業街市場定位與人口分析

商業街市場定位與人口分析

本文闡述了消費者群體目標對象的選擇，商業街市場定位所應考慮的消費者因素，并對對商業街市場定位提出了幾點建議。

任何商場、商業街在建成之前，都應該進行恰當的定位。商業街市場定位，是根據消費者的數量、需求、偏好以及購買力的不同，對各種類別，層次的消費者進行細分，以確定該商業街的規模、經營門類及商品檔次等。

由于不同年齡、職業、文化層次的人在購買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業街市場定位的成功與否并不以決策者們的主觀意愿為轉移，而是通過消費者的購買狀況反映出來。所以，成功的市場定位應建立在對消費者及其消費行為認真分析的基礎之上。

企業在對商業街定位之前，首先應該認真分析為之服務的那個顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費中所產生的影響，并充分了解市場，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費者需求相吻合，并定期了解消費信息，對定位不當之處及時進行調整，否則將會浪費有限的資金及空間。商業街的供給，可分為生產資料和消費品兩大類，本文著重分析消費品商業街市場定位與人口因素之間的關系。

一、消費者群體目標對象的選擇

消費者群體目標對象的選擇，指的是一條商業街消費者主體的界定，也就是一條商業街所能吸引到的、在商業街內有消費意愿的消費者群體。

不同的商業街所應考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而如果對所有的消費者都進行考慮，又浪費人力財力。所以應選擇消費者主體進行分析。分析消費者主體，應該考慮商業街的地理位置及商品設置兩個主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業街可以在較廣區域的人口中再進行細分，而較偏僻地區的商業街，就應著重選擇該商業街所能輻射到的一定區域的人口。以上海為例，浦東新區正在發展的商業街所要考慮的消費者主體就應以在浦東新區內生活和工作的人口為主，與市中心的商業街所要考慮的消費者主體應有所差異。

從商品設置的角度來看，以日用品為主的商業街應重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業街，其輻射區域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購買；而當購買耐用品之時，就更看重產品的質量與信譽，所以對交通便利因素考慮得少一些。如果商業街的產品設置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，如果商業街內流動人口比重較大，決策者們就應該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力。總之，不同的商業街其消費者主體的界定應有所不同，對消費者進行細分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。

二、商業街市場定位所應考慮的消費者因素

１．消費者的數量

一定數量的消費者是建成一條商業街的先決條件，也是確定一個商業街規模大小的基礎。市場規模的大小由那些有購買欲望并且有支付能力，同時能夠接近商品或勞務的現實購買者與潛在購買者決定，如果現實購買者與潛在購買者越多，市場規模就越大。而這些購買者數量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費水平已定的條件下，人口數量越多，增長越快，市場規模就越大。所以人口數量因素，應成為商業街規模確定必需考慮的因素。

例如９０年代之前，浦東新區一直沒有一條大規模的商業街，其關鍵原因就是消費者群體未達到一定規模。隨著改革開放及市場經濟的發展，浦東新區吸引了大量的常住居民及流動人口，在這些人口數量達到一定的規模時，浦東新區就具備了建成一條大規模商業街的條件。

所以決策者們在為商業街市場定位之前，只有充分了解本商業街所能吸引到的現實購買者及潛在顧客群的數量規模，并分析周圍已有的其它商業街的定位及供給情況，才能做到市場定位的合理、準確。

２．消費者的性別、年齡結構

隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費中所體現出的差異越來越明顯，不同性別年齡結構的人在購買力、消費心理及消費層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購物較容易有沖動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的思考較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，對于商品更注重質量與品牌，持幣待購現象比較普遍，有一定的購買潛力。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所體現的差異性更大。在城市中，２０—２４歲的年輕人，大多還處于結婚的準備期，對耐用品的需求量不高；２５—２９歲的年輕人逐漸進入婚姻期，對耐用品的需求量比例上升。一些商場的消費調查表明，在購買耐用品的顧客中，為婚姻之用的比例很大。中年人購買耐用品，大多是對商品的更新換代，所以非常注重商品的質量。

不同性別的消費者在消費中的差異主要體現在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為謹慎、細膩和愛美。在大城市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設置“女人街”也正是充分利用了這一特點。決策者們在為商業街定位之前，應充分考慮以上因素，不僅要分析消費者中各性別年齡段人口所占比例，還要對未來各年齡段人口數進行預測，注意下一階段的變動趨勢，不斷調整，才能取得成功。

３．消費者的職業特征

不同職業的人所處的工作、生活環境及收入水平差異較大，反映在消費上，也會形成較大的差異。如果把從事不同職業活動的人按腦力勞動者和體力勞動者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動者的想象力和聯想力較豐富，審美意識強，他們比較注重商業街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產品的追求注重品牌和內在質量。隨著市場經濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應兼顧不同單位類型的勞動者在需求中表現出的差異。一般而言，在外資企業工作的職員，工作節奏較快，自由支配的時間很少，所以他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。

另外，由于所處環境的關系，他們多追求高檔名牌產品，女性對服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對這類消費者應體現出商品的新風格、新款式，時髦商品可以首先在他們身上展示出路。

４．消費者的文化程度構成消費者的文化程度構成，是人口素質中的一個重要部分，對商品需求的影響相當明顯。人們的市場需求隨人口文化結構的變化而不斷變化。文化素質較高的消費者對文化消費等發展資料的市場需求相對較大，而文化程度構成較低的階層，即使收入水平與知識分子階層相當，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消費資料上。對于一個城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區域內的居民及工作者的文化層次不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業街市場定位之前，應充分了解到這一因素。

同時需要注意的是，同樣是大學及以上的人口，在業與不在業的人相比，他們的消費層次是不同的。

第三篇：商業街定位及運營方案

關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想（意見稿）

關于稻城亞丁景區多民族商業街項目

整體思路定位及未來運營設想

根據四川省委省政府、甘孜州委州政府、稻城縣委縣政府對亞丁景區旅游發展的高度重視，香格里拉的核心區域亞丁景區已經順利進入了旅游發展的快車道，景區各方面的旅游配套服務項目日趨完善，亞丁機場計劃在今年年底前正式試航運營，這面臨著亞丁景區即將迎來越來越多的旅游愛好者前來參觀，即將迎來亞丁旅游景區又好又快發展的新局面和千載難逢的商業契機。

根據亞丁景區服務配套功能的日趨完善，盡量滿足中外游客在旅游途中的消費需求。不斷豐富亞丁景區的旅游文化內容，逐步提升亞丁景區的國際旅游形象，拉動地方旅游經濟產業鏈迅速發展。

我公司結合亞丁景區目前的發展狀況，經多方研究和慎重考慮，決定立項開發建設商業街項目，為亞丁景區做好配套服務。為使該項目設計思路及功能布局更加完善，公司管理層及相關部門負責人多次召開會議反復討論及科學論證，根據公司管理層的各方意見，達成共識，共同認為現有的多民族商業街項目在項目整體思路定位方面和規劃設計等方面缺乏理念設計和思路創新，商業街的整體藝術風格及地方特色還存在很多不足。

為實現企業未來經濟效益和社會效益迅速、科學、合理的長遠發展，建立良好的旅游發展口碑，為項目前期的立項開發正式啟動，后期項目順利完成招商運營應預先做好各項充分準備工作打好堅實的基礎。根據項目工程的時間安排計劃進度，商業街后期竣工交付后，必然面臨著市場的招商、開業和整體的營運等諸多方面的工作。為使以上工作盡快落實和展開執行，以便獲得良好的招商和經營成果，現綜合以上項目思路定位存在的不足之處，特提出以下商業街項目規劃設計思路定位及未來運營設想方案，以供參考。

一、商業街命名

多民族文化特色商業街

二、生存意義

1、滿足游客購物消費需求、娛樂消費需求、餐飲消費需求、住宿消費需求、游

覽觀光需求、民俗表演需求。

2、為景區大環境做好服務配套，豐富景區的觀光游覽內容。

3、延長游客在亞丁景區休閑旅游的停留時間。

4、帶動景區其它配套服務項目的二次消費和地方相關產業鏈的有利發展。

5、為前來亞丁景區休閑旅游愛好者留下美好難忘的回憶。

三、商業街的建筑風格定位思路設想

1、整體建筑風格要明顯突出康巴文化、香巴拉亞丁文化、多民族文化，要用合理的藝術風格把三者文化元素巧妙的融為一體，使之成為亞丁景區別具特色的一大亮點。

2、商業街的建筑格局應充分體現集中、集密、高低錯落有致、胡同相互之間要

連貫通暢。

3、商業街個體單店的外立面可根據經營者的經營特色進行裝修設計，我方審核。

4、商業街的思路定位和運營設想目標是：全力打造：“人無我有，人有我優”的項目發展理念。

四、商業街文化氛圍體現

1、商業街街區范圍內應充分挖掘康巴文化中多元、復合性特點，整合各地文化

資源。例如：用雕塑的藝術形式充分體現嘉絨文化、木雅文化、三巖文化、扎巴文化、部落文化、太陽神圖騰等藏文化，另過往游客無不驚嘆叫絕、震撼心靈。

2、充分利用地方的節慶文化，根據當地節慶文化制定的時間，開展商業街民俗

舞蹈表演和現場互動節目，吸引過往游客在商業街的停留時間，間接帶動商業街的經營收入，為游客豐富旅游內涵，為經營者增加經營信心。本地文化節慶內容比較豐富，例如：康定四月八轉山會、九龍的游海節、理塘賽馬節、德格的格薩爾王節。本地民俗表演節目也是比較豐富的，例如：色達的藏戲、巴塘的弦子等。

3、服飾文化：只要以藏式服裝為主，商業街經營者可根據自己經營的民族特色

為自己或員工著相應的服裝，體現商業街多民族文化氛圍，為商業街增添一道亮麗的人文民族風情。

五、市場分析

要通過對亞丁景區周圍商業環境，行業狀況進行深入了解，并且要通過考察調研掌握比較成熟的知名古鎮、古城、古街、大型旅游風景區商業街的經營狀況，環境優略勢對比、地方產品特色等方面進行深入了解，來確定亞丁景區商業街的市場定位。相關工作還有待外出考察，力爭把亞丁景區的商業街打造成極具特色的多民族文化特色商業街。

六、經營策略

經營布局規范了商業街的硬件功能，而經營模式則是為了完善商業街的軟件功能，只有好的硬件基礎，再加上強大的軟件支持，亞丁景區多民族文化特色商業街才能獲得良好的招商和經營成果。

在經營模式的建立方面，依據市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的經營模式：

-------統一招商、協助經營、部分自營

-------整和市場、完善政策、合理回報

1、統一招商

除經營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪和整體買斷的商鋪，應采用統一招商的原則。對于投資戶購買的商鋪，應有公司與商戶簽定委托代管協議，由市場方統一招商。

市場的招商采用品牌聯營、資本聯營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應以租賃為主。

2、協助經營

商業街的經營形成協作經營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰的散亂，由公司進行市場的整體推介，協助進駐商戶經營。

--強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓所有來景區的游客主動來此消費。--每年都有很多地方民族盛大節日，通過節慶活動提高商業街的文化及藝術魅力。

--同演藝中心藝術團體掛鉤合作，在周末和旅游旺季舉行商業街民族風情歌舞表演，以此來吸引過往游客前來觀看，帶動商業街消費。

--與旅游公司合作，形成亞丁旅游定點購物景點，吸引中外游客及本地游客來此觀光消費。

--全方位貼心物管服務，給經營者一個輕松的經營環境，消費者一個享樂的旅游購物天堂。

--定期促銷推介，形成旅游人氣最旺地，帶來巨大消費。

3、部分自營

公司必須有充分的思想準備，在招商效果欠佳或部分商戶不愿進入的行業進行自營，采用部分自營帶動商戶進駐，促進旅游市場發展。在自營項目獲得發展后，如不愿長期經營，可采取逐步退出的辦法。具體包括：

--市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；

--經營項目有風險，經營戶不敢經營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；

--有市場前景，但需要引導消費的項目，如旅游商品等；

--游客生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價超市；

--適當的公益性項目，如免費的休閑區；

4、整和市場

--整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；--整和市場空間，進行合理商品布局，因業態不同可采用一二組合經營或一二層分割經營；

--整和招商，與投資戶簽定托管協議，進行統一招商；

--整和推廣，避免單兵作戰，整個市場有經營方進行統一的廣告、促銷推廣；

5、完善政策

--向政府及主管部門爭取免稅、免費的相關政策，讓在此經營的商戶受益；--完善商業物業的管理和服務功能，提升市場軟環境的競爭力；

--強化托管和統管措施，提高管理水平和能力；

6、合理回報

--保證市場和經營戶合理的收益，實現雙贏；

--通過市場整體機能的完善，帶動該亞丁旅游片區土地及租賃價格的提升，使市場經營者和物業所有者均能獲得良好的回報；

--通過市場經營業績的提升，促進存量盤的銷售；

七、招商計劃

1、成立商貿公司（或旅游商貿中心）

市場的招商和經營都有賴于合理機構的成立，而商貿公司具備了展開上述業務的功能，以便對經營和招商方案進行審核，制定詳細可行的經營和招商政策，并展開操作和執行。

2、確立市場經營模式

經營模式決定了市場經營的方式，經營模式確立，方可確定招商的政策，是

聯營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結合。因此，經營模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開；

3、制定具體的招商政策

--招商的目標和原則；

--招商工作的各項規章制度；

--制定不同商戶（規模和經營商品等）的招商政策；

--制定不同商戶的準入條件；

--確定招商合同樣本；

--確定租金標準和聯營等條件；

--確定優惠幅度和條件；

--部分大項目的招商方案；

4、招商區域和目標客戶確定

--招商區域以稻城、甘孜州、西南地區為主，大客戶和品牌客戶的招商區域為全國；

--招商的目標客戶參見市場定位；

5、大客戶及品牌商戶的招商

--招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高旅游市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應提前展開，預計在商業街竣工前5個月即可展開；

--收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；

--由公司抽調專業人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負責客戶的招商和合作談判；

6、市場招商的全面展開

--針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；

--針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發布招商信息，向社會廣泛告之，配合業務人員展開人員推介；

--該階段工作在商業街竣工前3個月應全面展開；

7、商戶的登記和初選

--制定商戶登記表（主要包括經營商品和面積等）；

--所有意向商戶均應填表登記，交納定金，建立預定檔案；

--對登記的經營商戶按經營大類進行分類，劃定經營區域；

--對經營商戶進行初選，對不符和經營要求的商戶另行規劃；

8、商戶資格審查

--審查經營類型；

--審查經濟實力；

--審查經營能力；

--審查品牌優勢；

--優先商戶和淘汰商戶確定；

--確定首披進駐商戶；

--其余商戶視招商情況決定是否入場；

9、與商戶簽定合同

--交納租金或保證金；

--簽定正式合同（聯營或租賃等）；

10、自營項目確定

對招商效果不佳，但有必要經營的項目，確定自營的范圍和規模，展開籌備；

11、開業籌備

--一次裝修標準（初裝修），建議由公司進行統一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；

--二次裝修（精裝修），由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設計、材料供應和裝修施工方面的支持；

--統一街道廣告牌制作，進行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛；

--組織和督促商戶進貨；

--進行店堂的布置及商品陳列；

--進行開業活動的籌備；

--商業街部分街區開業（為二次開業預留伏筆）；

12、經營活動展開

詳細的經營活動參見經營策略；

八、招商策略

8．1廣告策略

1、廣告形式

以硬廣告傳播為主，充分告之招商信息，期間配合新聞造勢；

2、訴求內容

以對招商政策的訴求為主，配合物業優勢的訴求；

3、廣告媒體及投放規格

--報紙廣告，以地方主流報紙投放為主，在大客戶招商階段，定期有省內權威或國內權威的新聞機構進行廣告投放；

投放規格以1/2版為宜，強勢推廣期可進行整版投放；

--影視廣告，以地方電視臺、和省臺、央視投放為主；

投放規格以30秒招商廣告、配合15秒購物廣告和5秒形象標板廣告投放，并依據招商進度，隨時投播字幕廣告；

--印刷品廣告，建議印制5000份招商手冊，規格為16開、12-16個P，主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；

印制20000份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用；

制作招商政策說明書100份，主要用于對準客戶或大客戶推介和談判；--戶外廣告，以廣告牌、布標、巨副、展板、彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告為主；

廣告牌以利用現階段發布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；

布標、巨副、展板主要在促銷期間加以應用，以擴大傳播效果；

彩旗、POP掛旗、商品燈箱廣告等主要應用于景區商業街現場，用來烘托現場氣氛；

8．2促銷策略

A、公關活動

1、活動主題

亞丁景區多民族文化特色商業街招商經營推介會

2、活動目標

--借經營推介會，加強與經營商戶間的溝通，獲取大量準客戶資料，促進招商；

--借經營推介會，對市場招商政策進行全方位的推廣；

--引起社會廣泛關注，提高傳播效果；

--邀請各媒體參與，進行新聞炒作；

3、活動內容

--發布招商信息和招商政策公告；

--展開客戶登記和預定；

--邀請知名商界人士發言，活躍現場氣氛；

--進行自營項目的供應商投標；

4、活動地點

建議在甘孜州和稻城兩地展開，如有必要可考慮增加省會成都；

5、活動時間

活動時間建議在商業街竣工前1個月展開。

B、開業慶典

1、活動主題

香格里拉亞丁商業第一街--暨亞丁多民族文化特色商業街開業慶典

2、活動目標

--借慶典傳達開業信息，強化市場信心；

--借開業慶典提升市場品牌形象；

--借開業慶典吸引大量游客前來購物、消費，提升商業街人氣，增強商戶信心；

--借慶典形成良好的經營勢頭，促進商業街未完成招商目標的商戶進駐；

3、活動內容

具體活動內容需要企劃部提策劃方案，經公司管理層召開專題會議討論確定。

4、活動地點

多民族文化特色商業街現場，主會場還有待考證；

5、活動時間

預計在商業街竣工以后，并且盡量選擇亞丁景區旅游最旺的時候舉行，具體時間依據招商成果而定；

C、開業后的促銷活動

主要參照經營策略中協助經營部分展開，詳細的操作方案依據時間進程提交。

九、以上商業街項目的整體思路定位和運營設想還需要更加深入的了解和考究，為公司企劃部提供有效的項目策劃意見。由于對同類型的民族文化著名商業街區還沒有進行實地考察、了解，有待進一步深入研究探討。希望該設想方案能為商業街項目規劃設計、思路定位、落地開發提供科學、合理、具有創新理念的參考依據。

項目部：楊光照

2012年3月29日

第四篇：商業街市場定位調查報告設計方案

四川理工學院調查報告

設計方案

《大學城商業街市場定位分析》

專

業：

統計學 班

級：

2011級1班 指導老師： 學

生：

學

號：

2014年12月13日

一、前言

商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體。商業街規模大小不一，和經營的商品的類型有關，比如，經營服裝的商業街和經營建材的商業街其規模可能會有較大的差別。但商業街的規模必須體現市場需求和所經營的商品適合的經營規模。如果一個商業街盲目追求規模效應，那么商業街將會面臨市場承接力不夠引發的經營困境，所以對于商業街的市場定位和結構設計是非常重要的。在大學城這種高消費人流量密集的商業街尤其要對顧客的需求有一個明確的了解。商業街的市場定位一旦出現偏差就會導致商業街的衰退所以我針對大學城商業街的市場定位，規劃設計了一份調查報告。

二、調查目的

要求詳細了解大學城商業街的消費者組成部分，消費者對其的認知程度以及大學城商業街內的店鋪競爭及其銷售情況，為大學城商業街做出準確的市場定位。

1.了解大學城商業街的消費者主要構成 2.對于主要消費人群有針對性的調查其消費結構 3.了解消費者對大學城商業街的各種店鋪的評價

4.全面了解消費者對于大學城商業街的不同店鋪的支持程度

三、調查內容

3.1 調查前分析

那么現在的商業街會出現了什么問題呢？經過了解大學城商業街作為一個商業街其商業氣氛卻是尚欠濃厚，無法與其他商業大街相比。不同年齡層次的消費人群具有不同的生活方式和消費偏好，從滿足消費群體的需求出發，這是商業項目定位及業態組合設計的基本則。針對此原則列出了以下幾個調查重點。

大學城商業街坐落于幾所大學之間地理位置極佳，人流量巨大，對此次調查的重點是放在學生身上。大學生消費能力調查是主要的對此提出問題應了解附近大學生的消費比重進行了解。了解了消費比重之后我們還需要知道被調查者每次來到商業街的消費情況。這有助于我們對大學城商業街有更加準確的定位。學生整體消費能力并不是太強，消費層次劃分比較明顯。學生消費結構比較簡單，對于各式各樣的商品需求并不是那么巨大，但是學生對于服裝，娛樂，餐飲的消費還是巨大的。還有一個不能忽視的方面就是現在學生的通訊消費，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在學生消費支出的首位，交通、通訊（手機話費、上網等）支出排在第二位，絕大大部分學生用于服飾、學習、聚餐交際方面的支出不大。

在大學城商業街的店鋪與學生日常生活配套越高那么對于這種商鋪的發展應該是越來越好的因此我們還要調查大學生對于商業街的店鋪的支持率以便更加準確的定位大學城商業街，根據以往的調查項目銀行、水果店、超市、風味餐飲店的支持率排在前列，73%的項目的支持率超過

50%。支持率低于50%的項目是KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數碼港，因為這些項目并不是必備性商業同時wi-fi也是吸引學生就餐或消費的重要手段。

當前吸引學生消費的主要因素也是我們所必須了解的，各種各樣的商家吸引大學生購物，消費的手段不一樣。但是在我看來吸引當前大學生消費的主要因素任然是價格，質量，潮流。講求實體，理性消費任然是大多數大學生的消費觀念。在購買商品的時候大學生多數是本著經濟實惠的原則，在消費時也會兼顧到實惠的高標準。我們新建商業項目是滿足學生的生活需要的配套設施，定位優先應該放置學生所需要的餐飲，商業零售，生活服務，引進大眾品牌符合學生的消費特點，物美價廉，適合中低消費水平。

3.2調查對象

大學城商業街附近客人 分析單位：個人

3.3調查工具

問卷調查（見附件）

3.4調查程序及時間安排

1、準備階段：調查報告設計，修改，論證。確定調查人數，時間，安排調查人員名單，經費預算

2、實施階段：培訓調查員的語言舉止，打印調查報告，準備小禮物

3、研究階段：將收集的信息進行匯總、歸納、整理和分析。

4、總結階段：將調研結果以書面的形式——調研報告表述出來，并進行評估。3.5調查時間評估：

調研方案、問卷的設計、修改、論證--------------1周左右

實地訪問階段-----------------------1周數據統計分析階段--------------------1周調研報告撰寫階段-------------------------1周3.6經費預算

材料費：調查問卷200份 20元

小禮物：100元

共計：120元

四、調查具體實施方案

調查主要以調查問卷為主：在完成市場調查問卷的設計與制作以及調查人員的培訓等相關工作后，就可以開展具體的問卷調查了。把調查問卷平均分發給各調查人員，統一選擇上午九點之后或傍晚這段時間開始進行調查（因為九點各大超市才開門營業，便于集中調查，能夠給本次調查節約時間和成本）。調查員在對消費者調查時說明來意，并特別聲明在調查結束后將贈送被調查者精美禮物一份以吸引被調查者的積極參與、得到正確有效的調查結果。調查過程中，調查員應耐心等待，切不可督促。記得一定要求其在調查問卷上寫明姓名、電話號碼，以便以后的問卷復核。調查員可以在當時收回問卷，也可以第二天收回這有力于被調查者充分考慮，得出更真實有效的結果。（調查問卷見附表）

大學城商業街調查問卷

姓名： 電話：（官方調查，絕不會泄露您的信息）

1.您是否是附近大學學生？

□是 □ 不是

2.您在大學城商業街的消費占你平時消費的比重是多少？

□5%以下 □5% □10% □15% 其他： 3.您平均一次在大學城商業街的消費情況？

□ 10元以下 □ 10-20元 □ 20-50元 □ 50元以上

4.您對大學城的各種商鋪的滿意程度？（不支持、支持、滿意、非常滿意）

小吃鋪 電子數碼店 服裝店

餐 館 酒 店 奶茶店

銀 行 體育用品店 水果店

超 市 KTV 眼鏡店

咖啡館 洗衣店

其他：（請注明具體店鋪名稱）

5.您會去一家新店（或者從來沒有去過的店鋪）消費是有下面那種因素在決定？（多選）□免費wifi □店面招牌 □促銷傳單 □校園論壇/貼吧 □同學介紹 其他： 6.您對于那種店鋪最感興趣或者愿意消費？

□高端服裝 □數碼專賣 □特色小吃 □酒吧 □桌游吧 □奶茶店 其他： 7.您平時每一周會來商業街消費幾次？

□1-2次 □3-4次 □4次以上

8.您在商業街逛街如果累了會去那里休息？

□街邊長椅 □帶有wifi的奶茶店或者小吃店 □咖啡館 其他： 9.您覺得下面那種裝修風格的店鋪您更加愿意光顧？

□豪華高貴 □溫馨小店 □簡潔風格 □干凈整潔 其他：

10.您對目前大學城商業街是否滿意？請提出您寶貴的意見，您的意見是我們改正的動力：

第五篇：校園文化商業街市場定位策劃

校園文化商業街 市場定位策劃方案

校園文化商業街市場定位策劃方案

目錄

目錄..................................................................................................................................................0 【摘要】...........................................................................................................................................2 【關鍵詞】.......................................................................................................................................2 【前言】...........................................................................................................................................3

一、大學校園商業街市場環境分析...............................................................................................3

（一）市場環境分析.......................................................................................................................3

（二）競爭者分析...........................................................................................................................4

（三）消費者行為分析...................................................................................................................4

（四）經營現狀分析.......................................................................................................................5

二、SWOT分析..................................................................................................................................6

（一）優勢.......................................................................................................................................6

（二）劣勢.......................................................................................................................................6

（三）機遇.......................................................................................................................................6

（四）挑戰.......................................................................................................................................6

三、大學校園商業街目標市場戰略...............................................................................................7

（一）目標市場的細分...................................................................................................................7

（二）目標市場定位.......................................................................................................................7

（三）目標市場的改造...................................................................................................................7

四、大學校園商業街市場定位策略...............................................................................................8

（一）租金優惠政策.......................................................................................................................8

（二）經營.......................................................................................................................................8

（三）業態組合...............................................................................................................................9

（四）產品策略.............................................................................................................................10

（五）價格策略.............................................................................................................................10

（六）過程管理.............................................................................................................................11

五、效果預測.................................................................................................................................12 【結論】.........................................................................................................................................13 【謝辭】.........................................................................................................................................13

第1頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

【摘要】

從整體來看校園商業街面臨的競爭是比較激烈的，并且許多商業街都還運用著比較陳舊的商業形式來經營，要想在競爭中取得更高的競爭優勢，就必須擴大校園商業街的經營范圍，這才能迎合大眾消費群體的口味。

校園商業街最重要的環節仍然是服務，服務營銷對會員俱樂部起到了相當大的作用。可以毫不夸張地說一句：“服務等于利潤，利潤等于生命，即服務等于生命”。對于校園商業街而言，應加強顧客關系管理、加強團隊建設、促銷手段的多樣化、有形展示的改進和服務流程的優化。

【關鍵詞】

環境分析

目標市場

營銷策略

第2頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

【前言】

商業街，作為城市化進程的產物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。但就在這樣一個花團景簇之地，殘紅敗綠卻隨處可見。定位，已成為了各大商業街晉升發展的桎梏，也成為了眾多商業地產發展商和零售商爭相矚目的焦點。唯有擁有有自己的特色，與眾不同才能在如此激烈競爭中求得生存求得更大的利益。此次策劃就是在突破傳統商業街模式下以獨特新穎的創意來為商業街求的成功求的利益。

一、大學校園商業街市場環境分析

（一）市場環境分析

大學城市場，越來越多企業關注的市場。隨著中國高等教育的普及，大學城高校市場將會是企業的一塊非常具有戰略意義的市場。這不僅體現在高校市場人數和需求越來越多，更體現在高校是一個具有一批高素質的人群和一塊非常具有規律性組織的群體。而高校市場的巨大空間更是讓許多懂得經營的個體及企業追逐向往。

1、經濟環境分析

隨著90后的崛起，大學生往往是當前家庭結構的核心，90后的意見將影響家庭的消費行為。校園內的市場推廣，影響的將不僅僅是一個人，而是一個消費行業。因為校園市場的推廣具有集中、高效、忠誠、開發成本低、延續的特點，在封閉的大學環境下，大學生有強烈的群體認同感，在消費行為上相互影響，形成信息擴散的效果，使校園推廣具有事半功倍的效果。

2、購物環境分析

每學期自開學開始，高校周邊商業從租房到餐飲，從培訓到圖書，從休閑到美容，從網吧到KTV，無一不是熱鬧的場景，一些特色店和休閑店也越來越受到歡迎，如能提供交流、看書、上網、喝茶、聊天、聽音樂的地方，對于習慣了三點一線（宿舍、教室、食堂）的高校學生來說是一個很好的去處，而對于商家來說則是商機無限。

第3頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

（二）競爭者分析

只要想生存的就必定會受到競爭者的威脅。如何打敗競爭者就必須知道競爭者的優勢和劣勢，以此來更好的調整我們的策劃方案。我們將校園內部商業街與大學城周邊的商業街進行比較。鳴凰街就是一個比較成功的商業街。

坐落在大學城外圍的鳴凰商業街所處地域所涉及到的消費群有一大部分是我們共同的消費群體。這對我們來說是有一定的威脅。鳴凰街本身已有一定的知名度，存在許多的老顧客。要想得到這些老顧客我們商業街必須要有我們吸引他們的特色。鳴凰街是一個多功能的商業街，相對校內商業街而言，其飲食、娛樂、服務更加齊全，能多元化的滿足消費者的需求。而校內商業街在價格、地理位置上占據絕對的優勢。

從整體來看校園商業街面臨的競爭是比較激烈的，并且許多商業街都還運用著比較陳舊的商業形式來經營，要想在競爭中取得更高的競爭優勢，就必須擴大校園商業街的經營范圍，這才能迎合大眾消費群體的口味。

（三）消費者行為分析

1、消費能力

學生整體消費能力不強，消費層次分化比較明顯。月均消費支出在 800 元以下占 65%，這部分以基本的生活需要為主；月均消費支出在800-1000元占 22%，月均消費支出在1000元以上占 13%。

大學生月平均消費層次比例圖13%22%800以下800-10001000以上65%

第4頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

2、消費結構

學生消費結構比較單一。伙食及日用品支出排在學生消費支出的首位，交通、通訊（手機話費、上網等）支出排在第二位，其次就是服裝、餐飲交際等，絕大部分學生用于學習、數碼產品等方面的支出不大。

3、消費傾向

講求實際、理性消費仍然是區內學生主要的消費觀念，在購買商品和服務時，學生大多本著經濟實惠的原則，兼顧檔次和品牌。喜歡復古帶點新穎創意的產品的人尤其多，充滿好奇心，喜歡特別、不一樣的東西。對休閑娛樂以及餐飲非常重視。

4、消費需求

與學生日常生活相配套的商業項目的支持率較高。銀行、水果店、超市、風味餐飲店的支持率排在前列，73%的擬設置項目的支持率超過50%。，持率低于 50%的項目是 KTV、咖啡、體育用品、眼鏡店、洗衣房、數碼港，因為這些不是必備性商業，不是每個學生都需要的。

根據以上描述可以看出大學生消費群體的消費能力并不是很高。消費人群大都都是年輕有活力的群體喜歡符合潮流的一些流行元素，對休閑娛樂及餐飲業非常重視。

（四）經營現狀分析

大學城校園商業街現在以超市、手機充值營業廳、理發店為主，而在服裝、餐飲等方面的經營幾乎為零。

據調查，大學生對餐飲和服飾的要求不斷提高，而校園商業街顯然不能滿足大學生的需求，于是帶動了校外商業街的發展。與此同時，校內商業街原本經營充沛的超市等行業就相對收到了冷落，一定程度上被瓜分了一定的份額。而原本校內商業街所具備的價格和地理優勢也不能發揮出最大的功效。

而在校園商業街的經營中，超市、飾品店及理發店數量偏多，若將這些店的數量重新進行規劃，替補上服裝、餐飲稀缺的情況，一定會為校園商業街帶來更大的利益。

第5頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

二、SWOT分析

（一）優勢

1、商業街本身在校園內，所能吸引的消費者比較多。

2、由于校內實施的一些店鋪優惠政策，商品價格低廉。

3、地理位置優越。

（二）劣勢

1、商業街一些業態還不夠全面。

2、商業街對一些市場反應不能及時處理好。

3、商業街的一些規章制度還不夠完善成熟。

4、商業街還不能穩定顧客群。

（三）機遇

圍繞大學城來把握商機，需要動態調整和快速把握。

1、把特殊節日列入到對高校學生重點展開攻勢的時段，如圣誕節、元旦、情人節、開學等，因為在這些節日，大學生會加強消費力度。

2、許多商家可以借助一些大型體育賽事、重大校園活動或新聞以及元旦、圣誕節、情人節等節日進行渲染促銷。

3、動態把握大學生在不同情景下的消費心理，進而“贏銷”市場。

4、新穎的創意，定會滿足顧客的好奇心，對商業街的發展非常有利，增加消費者。

（四）挑戰

1、商業街的招商可能會受到校外商業街的一些壓迫與局限。

2、繁華的景象定會讓競爭者使出各種促銷手段，對我們會有一定的影響。

3、網購的流行一定程度上影響商業街發展。

第6頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

三、大學校園商業街目標市場戰略

（一）目標市場的細分

1、餐飲供應量較大，項目周邊常住人口有限，流動人口不多，建議商業街的餐飲以風味特色為主，符合大眾型消費檔次，今后根據商圈人口結構的變化進行調整。

2、通過對學生的訪談和調查，學生普遍反映生活不便，生活服務設施不全，要求增加銀行、郵政等急需的配套服務項目，考慮到學生公寓的地理位置，因此需要適當加大生活服務設施的比重。

3、商業零售類以符合學生需要的眼鏡店、蛋糕房、水果店、休閑食品等業種為主，服裝類主要定位于針對女生消費的時尚休閑服飾，因為女生對服飾的需求大，對品牌沒有具體的要求。

（二）目標市場定位

商業項目市場定位要充分考慮到目標消費市場的實際需求、消費能力、消費結構、消費習慣等因素，從而確定合理的經營檔次和業態，同時結合商圈內供應的實際情況，揚長避短。我們建議校園商業街以滿足學生餐飲、購物、生活服務需求為核心，以社區商業為模式，傾力打造集購物、餐飲、娛樂休閑、社會服務等功能為一體的多業種組合，具有時尚潮流的商業步行街，將其塑造為學生消費的樂園。學生為主要目標消費人群，經營檔次定位不高，以滿足學生生活消費需要為宗旨，今后將根據該商圈人口狀況的變化對業態進行適當調整，逐步提高部分業態的經營檔次，使之更符合商圈的實際需求。近期招商引進適合于大眾型消費的品牌商家，提升商業形象，形成商業特色。

（三）目標市場的改造

整條商業街以主題市復古風來呈現，所有商業街店鋪都會以復古風來裝修，以形成統一。在商業街的開頭會以張榜的形式來介紹各大店鋪的名字。

商業街一共分成兩層，對餐飲娛樂和購物化有專門的區域。一層中有一些小型露天的娛樂的場所和特色餐飲區還有主題公園供消費者游玩。二層則是大型娛樂場所，如KTV，迪吧等。

第7頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

四、大學校園商業街市場定位策略

營銷策劃的總目標是通過營銷策劃將產品信息傳播出去，提高產品的知名度，吸引目標消費群，使其有了嘗試消費的愿望，建立和促進企業與顧客的關系，推動產品的銷售。

1、地域市場戰略

2、消費群細分戰略

3、產品差異化戰略

4、技術壁壘戰略

5、創新營銷模式戰略

（一）租金優惠政策

由于校園商業街周邊處于建設開發階段，常住人口不多，商業氛圍尚不成熟，建議通過優惠政策，吸引商家進駐。

1、房租逐年遞增、返租獎勵相結合建議前二年實行上述第 4條較優惠的租金價格，減少商家初次投入成本，降低其經營風險，第三年采用遞增的租金策略。同時通過一定的租金返回的優惠政策，來加強對商家的控制和管理。

2、裝修免租期

建議根據入住商家規模、品牌的大小給予商家相應的裝修免租期，小型商家為 2 個月免租期，主力店為3 個月免租期。

3、個案特殊處理

對于知名品牌的三產企業，建議報公司領導批準，采用特事特辦的方法，實行更加優惠的租金政策，吸引品牌商戶的入住。

（二）經營

1、經營原則（1）：商家賺錢優先

任何一個街區，只有讓商家賺到錢，才能保持可持續健康發展。（2）：以特色贏取核心競爭力

第8頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

集“吃、喝、玩、樂”為一體體驗式步行街；西安稀有級生態園林式步行街區，異域風情一支獨秀，特色就是生命，特色就是競爭力。

（3）：避免內部惡性競爭

在經營項目及商家的選擇上，根據三大業態定位，堅決不會引進內容同質化的商家，避免內部商家的惡性競爭；在經營上要求各商家必須通過自己特色的服務內容和特色的經營手段吸引顧客，杜絕街區內部低價競爭，否則將無條件清退相關商家。

2、經營模式

只租不售、統一管理、統一運營

擯棄租售結合、售后返租的傳統商業運作模式，率先引進“只租不售、統一管理、統一運營”的國際化流行商業運營模式，與入駐商家共同承擔市場風險，保證街區按照既定的特色路線健康發展。

3、商戶經營項目的考核標準 ——審查商戶經營類型； ——審查商戶經濟實力； ——審查商戶經營能力； ——審查商戶品牌優勢；

——審查營業執照等相關證件；

——審查項目經營計劃書（含裝修方案、風格定位、價格體系等）。

（三）業態組合

據最新的一項統計數據表明，消費者進商業街60%以上是為了娛樂、旅游和休閑以及特色餐飲，而只有不到40%的人是專為購物而來。所以商業街應該主打餐飲娛樂休閑，商業街業態以餐飲業和大眾娛樂業為主，零售業服務業為輔。

1、餐飲業

將來到商業街來的消費者，吃是第一項，購物是第二項。而通過我們自身進行的問卷調查發現，想在商業街嘗到有特色的食物與進行一些不一樣的娛樂項目的人比較多。相對來說購物成為了第二選擇。

2、大眾娛樂業

必須是大眾都能參與的，高檔的娛樂業不適合商業街

3、百貨業

4、通訊服務業

5、專賣店和專營店

第9頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

（四）產品策略

雖然大學城很多商業產品但整體不夠豐富，項目也比較局限，希望更多的企業能開發更多特色的品項。比如圍繞大學生的“吃喝”，可以運作系列的特色餐飲店，從洋快餐麥當勞、KFC、西式比薩，到中式餐館的川菜、粥店、火鍋店、掉渣餅、大排檔等。也可以是快餐、便檔、冰吧、休閑吧、可以是酒吧和茶樓、可以是蛋糕店。因為在大學城周邊投資餐飲，一定要突出特色，除了價格上便宜容易被學生群體接受外，還要突出特色，可以是地方特色，可以是中華名吃，如鴨血粉絲湯、如川味火鍋店、沙縣小吃、如麻蝦店、如燒烤店等等。

除了圍繞大學生的吃喝，還有大學生服裝、美容保健、理發店、眼睛店、化妝品類產品等，這些店在大學城周邊最受關注，但需要的是符合大學生的習慣與行為，如在服裝方面，學生比較追求時尚，但與社會人追求的時尚有所不同，主要體現在款式的新穎上，如“韓”流的入侵使“韓”版服飾已經成為學生追求的風潮。在美容保健的投資方面，由于大學生消費水平有限，他們對質地和品牌的要求并不高，因而需要在性價比方面具有吸引力。

此外，許多學生因為個人因素，紛紛選擇外出租房，每逢大學城開學，周邊房源立即告急，房源很緊張，除了在校生租房，校園周圍的考研大軍是導致房源緊張的主要原因。由于要提前半年進入備考階段，從大學城高校開學前一兩個月，大學城周圍的房子就會緊俏。同時周邊的小旅社也是從周一到周末天天爆滿；另一方面是家教市場火暴，許多學生為了勤工儉學，都選擇兼職和家教，衍生了相應的家教中介市場。“認證培訓”、“技能營銷”、“四六級”、“公務員”、“考研”、“駕照”等培訓在大學城也異常火暴，現在的學生為了提升將來在職場中的競爭力，紛紛選擇充電，去考認證和駕照，掌握更多的技能，由此，圍繞大學城周邊的教育培訓類市場涌潮著巨大商機。

（五）價格策略

因為學校在房屋租金上施行了優惠政策，所以商品成本相對就比較低廉。商家可根據市場的需求情況及競爭激烈程度來確定定價，保證了一定的客流量，不會流失。針對不同的服務設施進行不同的定價策略，進行各種不同形式的定價方式，以便于顧客選擇組合消費，從而帶動整體消費水平上升。

第10頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

（六）過程管理

服務是服務營銷的精髓，而服務質量則是服務營銷的關鍵和核心。

1、加強和顧客的服務溝通（1）避免服務不好的印象

肯定的第一印象會帶來良好的收益，而不良的第一印象帶來的危害，比能意識到的還要嚴重。顧客不但不能忍受不好的服務并因此流失，而且會將不好的印象向更多的人傳播。所以要避免給顧客留下服務不好的印象。

（2）考慮顧客的實際情況

在為顧客提供服務的過程中，要考慮顧客的實際情況，按照顧客的感受來調整服務制度，也就是為顧客提供個性化的、價值最高的服務。

（3）經常考察服務制度，彌補服務中的不足

制定服務制度的目的是更好的為顧客服務，幫助顧客解決問題，滿足他們的需求，達到和超過他們的期望。如果因為制度問題影響了顧客服務質量的提高，就要及時地修改制度。對服務中的不足，要及時彌補，而不是找借口推脫責任。通過“服務修整”，不但可以彌補服務中發生的問題，還可以使挑剔的顧客感到滿意，使你和競爭者之間產生明顯差別。

（4）建立良好的服務制度

通過良好的服務制度，可以很好的指導顧客，讓他們知道你能像他們提供什么以及怎樣提供。通過良好的服務制度，可以極大的提高內部員工的服務意識，提升服務質量。

2、正確處理顧客異議

（1）事前做好準備

在開始工作時就要將顧客可能會提出的各種異議列出來，然后考慮一個完善的答復。面對顧客的異議，做一些事前準備可以做到心中有數、從容應對，反之，就不能給顧客一個圓滿的答復以說服顧客。

（2）爭辯是服務的第一大忌

不管顧客如何批評，服務人員永遠不要與顧客爭辯。爭辯不是說服顧客的好方法，正如一位哲人所說：“你無法憑爭辯去說服一個人喜歡啤酒。”與顧客爭辯，失敗的永遠是服務人員。

3、改善顧客感知服務質量的差距（1）提高服務質量，確立服務標準

為了在市場上獲得競爭優勢，就必須提高服務質量。把自己的產品和服務以及市場營銷過程中競爭對手的標準進行對比，逐漸提高自身的服務水平。同時 第11頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

可以根據服務流程把達誠容易出現問題的服務點找出來，確立執行達誠的服務標準和規范。

（2）加強員工培訓

僅有提供優質服務的意識是不夠的，商業街還需要定期進行員工培訓，讓員工接受新的服務技巧，改善服務態度，豐富服務產品的知識。

五、效果預測

本方案在于指導校園商業街運行和市場定位策劃使之達到最好的效果。通過市場定位策劃對校園商業街的宏觀環境，微觀環境等方面進行了分析，在了解消費市場和競爭者的發展以及自身經營狀況后，以服務營銷理論為基礎，站在消費者需求規劃整體發展的高度，根據該商圈人口狀況的變化對業態進行適當調整，逐步提高部分業態的經營檔次，使之更符合商圈的實際需求。近期招商引進適合于大眾型消費的品牌商家，提升商業形象，形成商業特色。

經過這些改革措施的實施，必將吸引更多的客戶群，并且穩定已有的客流，改善以往因業態種類貧乏而引發的顧客流失。校園商業街將會出現空前繁榮的景象。

第12頁

共12頁

校園文化商業街市場定位策劃方案

【結論】

校園商業街最重要的環節仍然是服務，服務營銷對會員俱樂部起到了相當大的作用。可以毫不夸張地說一句：“服務等于利潤，利潤等于生命，即服務等于生命”。對于校園商業街而言，應加強顧客關系管理、加強團隊建設、促銷手段的多樣化、有形展示的改進和服務流程的優化。

【謝辭】

感謝所有給我幫助的老師和同學，謝謝你們！

在文案的寫作過程中也學到了做任何事情所要有的態度和心態，首先做學問要一絲不茍，對于發展過程中出現的任何問題和偏差都不要輕視，要通過正確的途徑去解決，在做事情的過程中要有耐心和毅力，不要一遇到困難就打退堂鼓，只要堅持下去就可以找到思路去解決問題的。而且要學會與人合作，這樣做起事情來就可以事倍功半。

總之，此次論文的寫作過程，我收獲了很多，為將來的人生之路做好了一個很好的鋪墊。再次感謝我的大學和所有幫助過我并給我鼓勵的老師，同學和朋友，謝謝你們！

第13頁

共12頁