第一篇：集體土地征收前期工作(一書四方案)

集體土地征收前期工作

2008-05-07

服務事項名稱：集體土地征收前期工作

項目編號：FWF-

3責任機關：市國土資源局區縣分局

承辦部門：市國土資源局區縣分局

設立依據：1.《中華人民共和國土地管理法》

2.《中華人民共和國土地管理法實施條例》

申請方式：書面申請

辦理結果：征地報批相關資料（一書四方案等）

收費標準：不收費

辦理時限：30工作日

辦理程序：

一、受理

受理部門：分局業務受理部門、規劃主管科室、主辦科室

條件：

1、申報項目已經取得市、區縣發改、規劃部門批準文件；

2、已與被征（占）地單位簽定《征地補償安置協議》。

申請人需提交如下材料：

1.建設用地申請表；

2.土地行政主管部門建設用地預審意見；

3.發改行政主管部門出具的項目審批、核準或備案文件。（中央單位的建設項目在國家發改委或國家部委立項的，還需提交市建委的《項目計劃通知書》）；

4.規劃行政主管部門批準的《規劃意見書》和附圖；

5.釘樁坐標成果通知單；

6.土地情況調查表；

7.征地補償安置協議；

8.村民大會或村民代表大會決議；

9.建設用地勘測定界技術報告書和1：2000勘測定界圖；

10.單獨選址的建設項目，依法可以改變土地利用總體規劃的，提供規劃局部調整方案及附圖（符合土地利用總體規劃的免交）；

11.建設項目總平面圖或線形工程平面圖；

12.林業主管部門同意使用林地的意見（未占林地免交）；

13.是否壓覆重要礦床的證明（批次項目免交）；

14.地質災害危險性評估報告（批次項目免交）。

本崗位責任人：分局業務受理部門、規劃主管科室經辦人員、主辦科室經辦人員

崗位職責及權限：

業務受理部門對申請人提交的材料按照受理條件進行初步審查。審查通過，給申請人一份書面《行政服務事項材料收件單》，然后在0.5個工作日內轉交主辦科室；同時，將制作圖件所需材料（材料4、5、9等）復印送規劃主管科室。規劃主管科室在3個工作日內，制作擬征（占）土地1：1萬土地利用現狀圖和1：1萬或1：2000土地利用總體規劃圖各3份，并轉交主辦科室。如果制作圖件所

需要的材料有問題，應出具《行政服務事項補正材料告知書》轉交主辦科室。

主辦科室應在收到材料（含1：1萬土地利用現狀圖和1：1萬或1：2000土地利用總體規劃圖）之日起3個工作日內（含收件當日），按照受理條件進行詳細審查，將1：1萬土地利用現狀圖和1：1萬或1：2000土地利用總體規劃圖及《行政服務事項補正材料告知書》轉交業務受理部門；不予受理的，應出具《行政服務事項退件通知書》轉交業務受理部門。

業務受理部門應在收到材料0.5日內告知申請人領取1：1萬土地利用現狀圖和1：1萬或1：2000土地利用總體規劃圖及《行政服務事項補正材料告知書》，通知申請人將圖件轉交被征地單位確認范圍（確認范圍時間不計入辦理時限）。不予受理的告知申請人領取《行政服務事項退件通知書》。主辦科室未按時作出不予受理的決定或未提出補正材料的，視為受理，受理日期以業務受理部門收到申請材料之日起計算。

時限：7個工作日

二、公示

標準：1.征地補償協議符合民主程序，2.征地補償標準不低于本地區最低保護價；

3.及時在被征地單位張貼公告；

4.如有聽證，負責組織聽證并提出解決意見；

本崗位責任人：主辦科室經辦人員

崗位職責及權限：

1.經辦人按照固定格式制作公示文本并在被征地單位張貼。

2.已公示無異議的，擬定公示情況說明，進入初審環節；

3.存在異議的，組織召開聽證大會并整理分析意見，提出處理意見告知用地單位；

4.組織整理相關材料。

時限：3個工作日（公示、聽證不計入辦理時限）

三、初審

標準：

1、申請人提交的申辦材料齊全，符合法定形式規范、有效；

2、報批資料填寫齊全，數據準確；

3、報批材料主體一致；

4、申請集體土地征收范圍與立項、規劃批準范圍一致；

5、已公示并無異議。

本崗位責任人：主辦科室經辦人員

崗位職責及權限：

對符合許可條件的，提出同意批準的審查意見，填寫審批表，草擬《一書四方案》，建設擬征（占）地土地權屬情況匯總表、代區縣人民政府草擬的建設用地申請文件、補充耕地位置圖（市局做占補平衡的免交）等文件報科長審核；

對不符合條件的，終止審查，在審批表上簽署意見和理由，報科長審核。

時限：7個工作日

四、審核

標準：同審查標準

本崗位責任人：主辦科室科長

崗位職責及權限：

按照標準對審核意見及內容進行復審。

同意初審人員意見的，填寫審批表，報主管局長審批；

不同意初審人員意見的，應與初審人員溝通情況、交換意見后，提出審定意見和理由，填寫審批表，退經辦人員處理。

時限：5個工作日

五、審定

標準：同審查標準

本崗位責任人：主管局長

崗位職責及權限：

按標準對審核意見及內容進行審定。

同意審核人員意見的，在審批表上及《一書四方案》填寫審批意見，按程序上報區縣人民政府。不同意審核人員意見的，應與審核人員溝通情況，交換意見，提出審定意見和理由，填寫審批表，退經辦人員處理。

時限：5個工作日

六、告知

標準：

1、及時、準確告知申辦人辦事結果。

2、提交的文書完整、正確、有效。

3、留存歸檔的審批文件材料齊全、規范。

本崗位責任人：主辦科室經辦人員及業務受理部門

崗位職責及權限：

（一）經辦人員按照工作標準進行告知，將相關資料提交區縣人民政府核準。

不予審批的，由經辦人制發《行政服務事項退件通知書》轉業務受理部門。

審批工作結束后，初審人員將審批過程中形成的文書材料按要求歸檔。

（二）業務受理部門按照工作標準進行通知、送達。

業務受理部門負責通知申請人領取（必要時送達）《行政服務事項退件通知書》等文書材料事項。申請人憑《行政服務事項材料收件單》和身份證明，領取有關文書、證件和資料。

辦理結果通過計算機網絡等形式予以公示。

時限：3個工作日（不含上報區縣人民政府核準的時間）。

備注：交通基礎設施工程征地程序按照《北京市人民政府辦公廳關于進一步完善交通基礎設施工程征地程序有關問題的通知》（京政辦發[2005]55號）文件執行。

附件:1.建設用地申請表

2.征收土地情況調查表

3.集體土地征收及農用地轉用前期工作審批表

4.一次性告知單

北京市國土資源局各分局辦理機構地址、電話、辦理時間一覽表

第二篇：北京拆遷律師 集體土地征收系列四：一書四方案

“一書四方案”是集體土地征收報批的重要材料，那么到底什么“一書四方案”呢？

一書

建設用地項目呈報說明書 申請單位:填寫申請征(占)地單位全稱，應與立項批準文件、規劃批準文件批準的用地主體一致。建設項目名稱:填寫建設項目全稱，應與立項批準文件、規劃批準文件批準的建設項目一致。申請用地總面積:應與釘樁成果一致，單位為公頃，保留4位小數。為集體土地和國有土地合計數。新增建設用地面積:申請用地面積中轉為建設用地的農用地面積和未利用地面積的總和。土地利用現狀:地類按照國土資源部《關于印發試行〈土地分類〉的通知》(國土資發[2001]255號)標準劃分并填報地類(到二級類)。要求地類歸類準確，面積準確。分批次城市村鎮建設用地:要求擬開發地塊名稱或編號按照規劃意見分別填報，面積數和釘樁成果一致。開發用途按規劃意見填報。單獨選址建設項目用地:(1)建設項目用地預審文件:按照預審意見填報。(2項目批準文件:按照立項批準文件填寫。(3)工程設計批準文件:以規劃意見書為準。

(3)功能分區名稱及用地面積:按照規劃意見書用途及釘樁成果中確定的面積填報。

四方案

一、農用地轉用方案 地類:地類按照國土資源部《關于印發試行〈土地分類〉的通知》(國土資發[2001]255號)標準劃分并填報地類(到二級類)。要求地類歸類準確，面積準確。2 轉用面積:應與釘樁成果一致，單位為公頃，保留4位小數。土地利用總體規劃:符合土地利用總體規劃的，在相應的規劃級別中欄內注明;需調整規劃的，在需調整的規劃級別欄內注明。使用農用地轉用計劃指標與農用地轉用面積一致。總的來講應當包括占用農用地的種類、位置、面積、質量等

二、補充耕地方案 補充耕地責任承擔單位:申請建設用地的建設單位或區縣人民政府。2 補充耕地承擔單位:負責補充耕地的企事業單位或土地行政主管部門。對應土地開發整理項目:項目名稱與建設用地項目名稱一致;補充面積與占用耕地面積一致。補充耕地方式:委托補充:申請單位沒有條件自行補充，交納耕地開墾費由土地行政主管部門負責補充耕地;自行補充:建設單位在土地行政主管部門的監督指導下自行組織實施土地開發整理項目補充耕地的方式。繳納耕地開墾費情況:繳納標準執行京政辦發[2002]51號文標準。以補充耕地情況:按照已補充耕地的類型和驗收文件填寫。6 補充耕地地塊情況:按照驗收文件填寫。

總的來講應當包括補充耕地或者補劃基本農田的位置、面積、質量，補充的期限、資金落實情況等，并附具相應的圖件。

三、征用土地方案 被征用土地涉及的權屬單位: “鄉(鎮)”、“村”欄填寫名稱 2 權屬狀況:填寫被征用土地的權屬是否清楚，四至是否明確，有沒有權屬爭議。3 征地補償費用標準:地類全面，面積準確，費用標準可以填寫費用幅度。征地總費用:指土地補償費和安置補助費等征地費用之和。征地費用綜合標準:征地總費用折算到每公頃的單價，單位為萬元/公頃。需安置的農業人口數:征地面積除人均集體土地面積? 6 安置途徑:按照實際安置途徑具體填寫。

總的來講應當包括征收土地的范圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等

四、供地方案 建設項目名稱:填寫建設項目全稱，應與立項批準文件、規劃批準文件批準的建設項目一致。申請單位:填寫申請征(占)地單位全稱，應與立項批準文件、規劃批準文件批準的用地主體一致。總用地面積:與釘樁成果一致,保留小數點后四位。

總的來講應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。

利用“一書四方案”維權是一個釜底抽薪的過程，通過對具體內容的審查、識別來判斷整個建設項目是否存在程序或實體上的違法點，從而為搭建協商談判平臺創造條件，這需要極強的專業性，楊勇律師拆遷團隊建議咨詢專業律師。

第三篇：集體土地征收

永善縣城規劃區

集體土地及房屋征收補償、安置搬遷

實施辦法（試行）（草案）

第一章

總則

第一條 為保障我縣城市建設嚴格按規劃實施，保護土地所有者和使用者的合法權益，營造和諧、統一、良好的投資環境，提高土地利用率，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《云南省土地管理條例》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律、法規，結合永善實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地及房屋征收補償安置，是指國家依據法律、法規規定的程序和批準權限，將農村集體所有土地征收為國有土地，并依法給予被征地的農村集體經濟組織和地上附著物的所有權人合理補償安置的行為。

第三條 本辦法適用于公布之日起在縣城城市規劃區范圍內實施的項目用地且與城市總體規劃要求相適應的集體土地及房屋征收。中央、省、市確定的交通、能源、水利等重大基礎設施項目的集體土地及房屋征收適用本辦法（補償標準另有規定的除外）。

第四條 永善縣人民政府授權永善縣國土資源局代表縣人民政府統一負責城市規劃區域內集體土地及房屋的征收、補償工作。各有關部門應當依照各自職責，支持、配合做好相關工作。

縣規劃建設行政主管部門負責征地項目實施安置區域的劃定及規劃設計審查審核工作，擬訂規劃安置方案。

第五條 征收土地補償包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。

第六條 集體土地及房屋宅基地征收協議統一由縣國土資源局與被征收土地所有權人和使用權人簽訂。

第七條 集體土地征收依照法定程序批準后，由縣人民政府公告征收補償方案并組織實施。

建設項目征地中涉及的具體房屋及地上附著物、附屬設施征收補償、搬遷安置方案由永善縣國土資源局擬訂報縣人民政府批準執行。

第八條 征收單位不得擅自變更本實施辦法確定的土地房屋補償標準，任何單位和個人不得侵占或者挪用征地補償安置費。

第九條 被征收的所有權人、使用權人對補償標準有爭議的，由縣人民政府協調；協調不成的，由批準征收的人民政府裁決。補償爭議不影響征收方案的實施。被征收所有權人、使用權人必須服從國家征收的需要，在規定期限內移交，不得拒絕和阻撓。

第二章

土地及青苗補償

第十條 根據云南省國土資源廳公布的全省征地統一年產值測算標準，永善縣城規劃區年產值統一測算標準為：1500元/畝，征地補償倍數為30倍，即征地補償標準為30000元/畝。鑒于歷史原因和實際,縣城規劃區集體土地征收補償按以

下標準執行。

一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；

二、征收旱地，每平方米100元；

三、征收漁塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建設用地、曬場、農用溝渠、田間道路等生產生活用地，每平方米90元。

選擇宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只補償安置剩余部分的宅基地。

四、征收荒地，統一按每平方米10元補償。

（具體補償標準詳見：永善縣城市規劃區集體土地征收土地補償執行標準明細表）

第十一條 青苗補償費：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元補償。

第十二條 征收臨時用地的補償費包括青苗補償費和耕作層恢復補償費，補償標準為水田每年每畝2500元，旱地每年每畝2100元。臨時用地不得修建永久性建筑。

經濟作物苗圃按5元/平方米補償。（具體補償標準詳見：永善縣城市規劃區集體土地征收青苗補償執行標準明細表）

第三章

地上附著物補償

第十三條 地上附著物補償包括樹木、地上建筑物、地下構筑物、墳墓等的補償。縣人民政府發出征收公告后種植和建造的地上附著物和地下設施不予補償；在非法占用的土地上建設的建筑物和其他設施不予補償。

第十四條 電力、電信、廣播電視、供排水等單位的各種

地上、地下設施由產權單位按照規劃要求自行拆除和搬遷，不予補償。

第十五條 零星林木補償以實際棵數計算，按未掛果幼樹和掛果成樹分類別補償。

（具體補償標準詳見林木補償標準明細表）

第十六條 需遷移墳墓的，應予以公告。墳墓遷移補償標準為每冢800元。

第十七條 房屋征收補償按以下標準執行：

選擇貨幣補償或房屋產權調換的，參照《永善縣國有土地房屋征收與補償實施辦法》的規定執行，即不低于征收公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。其中選擇房屋產權調換的，由征收部門提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

選擇宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面積的重置價格結合成新計算。

被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產評估機構按照房屋征收評估辦法確定。

第十八條 其他建（構）筑物、附屬設施補償由有資質的房地產評估機構在房地產評估時一并納入評估，分類列出評估價值，按評估價分類補償。（或按附表標準進行補償）

第四章 安置、搬遷

第十九條 安置方式。被征收房屋宅基地屬被征地集體經濟組織農村居民的，采取貨幣補償、房屋產權調換、自行安置或劃定安置區域農村宅基地配置安置相結合的方式安置。

安置區域劃定，由縣規劃建設行政主管部門根據縣城城市規劃擬訂安置區域規劃方案，并報縣政府批準后在項目征地區域內確定。規劃確定的安置區域內集體土地只作調查補償，集體土地權屬性質不發生改變。

選擇安置區域宅基地配置安置方式的，戶均安置面積不得超過100平方米，被征收宅基地1戶超過100平方米的，對超出部分只作征收補償。宅基地配置地以行政劃撥方式供地并按縣城規劃區農村宅基地來審批、管理和使用。

被征收房屋宅基地屬非農居民的，一律采取貨幣補償安置，即只對被征收的房屋宅基地進行補償，不再采取其他方式安置。

第二十條 安置條件。申請安置區域宅基地配置安置的安置戶必須同時具備以下條件：

（一）有被征收房宅基地農村集體經濟組織內的合法常住農業戶口，嚴格以項目用地征收公告發布之日前公安機關的在冊登記農業戶口為準；無完全民事行為能力的戶主必須以公安機關的證明為準；

（二）房屋宅基地被依法征收，且在本縣沒有其它房屋宅基地；

（三）被征收宅基地上的房屋屬依法修建；

（四）長期在搬遷區域內居住和生活的農戶；

（五）申請安置區域宅基地配置安置時，申請戶必須提供安置申請書、戶口薄、原宅基地建設用地批準書或土地權屬證書、其他合法有效證明材料、本縣沒有其它房屋宅基地的證明、房屋搬遷補償安置協議、被搬遷房屋騰空驗收證明等相關材料。

第二十一條 安置戶及安置面積計算。符合安置區域宅基地配置安置的農戶，一宗被征收房屋宅基地只有一個戶口的，計一個安置戶，安置面積按《云南省土地管理條例》第三十三條的規定執行，即人均占地不得超過20平方米，一戶最多不得超過100平方米。

被征收房屋宅基地屬兩戶或多戶共有，申請安置區域宅基地配置安置的，由同一權屬被征收宅基地上的申請戶自行協商確定安置面積，但安置總面積不得超過被征收宅基地的面積，且戶均安置面積不得超過100平方米。

第二十二條 搬遷。兌現征收補償后，由永善縣國土資源局組織和委托有資質的機構或公司實施被征收區域內的個人房屋及附屬設施的搬遷、拆除工作。

項目用地征收區域內的搬遷戶應在搬遷通知規定的時限內將房屋騰空交由承擔搬遷工作的機構或公司驗收并同時簽訂搬遷協議。拆搬機構或公司向被搬遷戶出具房屋騰空驗收證明。

實施搬遷、拆除后，承擔搬遷、拆除工作的機構或公司應向永善縣國土資源局提交區域搬遷情況報告，由永善縣國土資源局組織有關單位對區域內的搬遷、拆除情況進行檢查驗收。

第二十三條 安置區域宅基地配置安置手續的辦理，由安置申請戶向永善縣國土資源局提供安置條件證明材料、安置申請、搬遷協議及搬遷機構或公司出具的房屋騰空驗收證明等相

關資料，永善縣國土資源局組織規劃、住建、溪洛渡人民政府等職能部門集體會審確定集中安置區域宅基地配置安置戶，規劃、住建、國土等職能部門根據會審意見辦理規劃許可、建設用地等手續。

第五章

搬遷補償、補助及獎勵

第二十四條 自來水、電、有線電視、電話等的遷移費按征收公告日相關單位的實際收費標準進行補償。

第二十五條 向被搬遷戶支付搬家補助費每戶每次3000元，按兩次計算；支付臨時安置過渡補助費每月每平方米10元，過渡時間按騰空交房驗收之日起算，過渡期為6個月，過渡方式為自行過渡。

第二十六條 對積極配合搬遷的，給予獎勵。凡在搬遷通知規定時間內自行搬遷完畢騰空房房屋并交付驗收的，每戶獎勵3000元。

第六章

法律責任

第二十七條 侵占、挪用農村集體經濟組織或個人的土地房屋征收補償費及有關費用的，視情節輕重給予黨紀、政紀處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十八條 征收集體土地經依法批準并按補償標準補償，集體土地所有權人和使用權人超過規定時間拒不移交土地的，由永善縣國土資源局責令限期移交。逾期不移交土地的，經縣人民政府批準，由永善縣國土永善縣國土資源局局申請人民法院強制執行。

逾期拒不領取征地補償費用的，由永善縣國土永善縣國土

資源局局將其征地補償費劃轉被征地村組集體經濟組織專戶儲存。

第二十九條 向被征收房屋所有權人依法兌現了房屋征收補償，縣人民政府審批確定了項目征地的安置方案，房屋所有權人拒絕在搬遷通知規定時限內騰空房屋交付驗收，影響該區域搬遷、拆除工作的，依法申請人民法院強制拆除。

第三十條 阻礙土地行政主管部門工作人員依法行使職權及妨礙用地單位依法用地及建設施工的，依法懲處，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十一條 對騙取安置用地的，一經查實，依法收回土地使用權。

第三十二條 有關機關在出具證明時，必須注明責任人，經單位主要領導審核簽批后蓋章認可。對違反政紀的由監察機關依法查處，觸犯法律的交由司法機關追究法律責任

第三十三條 對拒不執行本辦法的行政機關、事業單位和社區工作人員，按相關規定追究有關責任人的行政責任。

第三十四條 除土地行政主管部門外，任何單位和個人不得與農村集體經濟組織或個人簽訂征地補償協議或其他土地轉讓協議，否則，依法嚴肅處理。

第七章

附則

第三十五條 本辦法規定的土地補償費用的具體標準，由縣國土資源局會同相關部門根據土地類別、經濟總量和價格指數變動情況適時調整，報縣人民政府審批后公布執行。

第三十六條 耕地被征收后符合農轉非條件的，由有關部

門按規定辦理農轉非手續。

第三十七條 城市規劃區外其他項目用地的集體土地房屋征收、土地補償按涉及區域內征地年產值統一測算標準執行，地上附著物、地上附屬設施補償參照本辦法執行，被征收房屋的安置、搬遷根據項目實施的實際情況參照本辦法執行。

第三十八條 如遇政策調整，按調整后的政策執行。第三十九條 本辦法自公布之日起施行，在此之前縣政府和有關部門下發的文件凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

第四篇：集體土地征收

集體土地征收

1.征收集體土地的特點

1.1 集體土地概述

☆ 農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有

☆宅基地和自留地、自留山屬于農民集體所有

☆集體土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設

☆符合土地利用總體☆規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依發生轉移的除外（集體土地流轉的特例）

1.2 征地集體土地的概念

☆ 是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉變為國有土地并給予補償的行為

☆ 實質是土地所有權由集體所有變為國家所有

1.3 征收與征用的共同與不同之處

☆ 共同之處

◇ 都具有一定強制性

◇ 都要經過法定程序

◇ 都要依法給予補償

☆ 不同之處

◇ 征收是所有權發生改變，由集體所有權轉變為國家所有權

◇ 征用是使用權改變，所有權不變，強制使用，特定情況結束后應返還原所有人

1.4 征收的特點

☆強制性-土地征收是國家行為

☆妥善安置被征地單位和人員的生產和生活-要給予被征地單位經濟補償

☆ 被征收的土地所有權發生轉移-集體所有土地轉變為國家所有土地

2.征收的原則

☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原則

◇ 能不征就不征，能少征就少征

☆ 保證國家建設用地的原則

◇ 該征就征，反對拒征和大幅度提高征地費用

☆ 妥善安置被征地單位和農民的原則

◇ 對征收的土地要適當補償

◇ 對農民造成的損失要適當補助

◇ 對因征地造成的剩余農業勞動力要適當安排

◇ 妥善安置拆遷戶

☆ 有償使用土地的原則

◇ 土地征收后，除公共設施基礎設施外，就應實行有償使用供應

☆依法征地的原則

◇ 必須有縣級以上政府的批準文件

◇ 按照合法的程序和法定的審批權限依法辦理手續 ◇ 禁止以租代征

3.征收、征用集體土地的政策規定

3.1 征收土地的范圍

☆為了公共利益的需要，可以征收集體土地

☆ 土地征收后，所有權屬于國家，用地單位只有使用權

3.2 征收土地批準權限

☆ 聽證制度-在征地依法報批前，當地土地行政主管部門應組織聽證

☆ 征收土地實行兩級審批制度－國務院和省級政府（所有權轉變）-只有這兩級

☆農用地轉為建設用地的，應辦理農地轉用審批手續（用途轉變）

☆由國務院審批的 ◇ 基本農田

◇ 基本農田以外的耕地超過35公頃的 ◇ 其他土地超過70公頃的

☆其他用地由省級政府審批并報國務備案

3.3 申請征地不得化整為零

☆征收土地應根據總體設計一次申請批準，不得化整為零

☆分期建設的項目，應當分期征地，不得先征待用

☆鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收

3.4 對被征地單位和農民進行安置、補償和補助

☆由用地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費

3.5 臨時用地政策

☆由建設單位向批準工程項目用地的機關提出臨時用地時申請并取得批準

☆由建設單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協議（征用而非征收）

☆臨時用地期限最多不超過2年

☆不得改變批準的用途，不得從事生產性、經營性活動，不得修建永久性建筑

☆期滿后建設單位清理場地支付費用，到土管部門注銷登記

☆超期可再次提出申請，不退地又不申請的視為違章用地

3.6 聯營使用集體土地政策（兩種方法）

☆聯營指全民或集體所有制企業與農村集體經濟組織共同投資興辦聯營企業

☆持縣級以上政府批準的設計任務書或其他批準文件

☆ 由聯營企業向縣級以上政府土管部門提出用地申請

☆ 兩種處理方式

◇ 批準后可以改變土地性質，實行征收

◇ 也可以不改變土地所有權，作為聯營條件（聯營企業用地可以不改變土地權屬性質）-作價入股，可以不改變土地所有權

3.7 征收土地公告（主要是兩個公告）

☆概念

◇ 由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內以書面或其它形式進行公告

☆征地公告內容（四項）

◇ 征收批準機關、文號、時間和用途（批文）

◇ 被征收土地的所有權人、位置、地類和面積（土地）

◇ 征地補償標準和農業人口安置途徑（人員）

◇ 辦理征地補償的期限與地點（手續）

☆征地補償安置方案公告內容

◇ 被征地土地情況

◇ 土地補償費標準、數量、支付對象和方式

◇ 安置補助費的標準、數量、支付對象和方式

◇ 地上附著物和青苗的補償標準和支付方式

◇ 農業人口具體安置途徑

◇ 其他措施

☆未過行公告的，被征地單位和個人有權拒絕辦理手續

3.8 征地補償費的使用

☆補償和安置補助費按有關規定使用（給村集體或農民個人）

☆耕地占用稅用于土地開發和農業發展

☆菜田基金、土地復墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發建設和土地的調整和治理

☆征地管理費用于土地管理部門的各種業務開支

3.9 特殊征地政策

☆大中型水利水電工程補償－國務院另行規定

☆征收林地、園林－林業管理部門規定

☆征收中發現文物、古跡、古樹－報相關部門處理后方可征地

☆烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理

☆用地范圍內有國防設施－經協商后方可征收

4.土地征收補償范圍和標準

【征地補償費的構成】三大類

☆土地補償費－給集體的，補償所有權

☆安置補助費－給個人的，安置勞動力

☆地上物及青苗補償費－給地上物的所有人

【注意專有名詞的精準性】

☆征地補償費與土地補償費不同

☆安置補助費，不叫安置補償費

4.1 土地補償費

☆內含

◇ 是征地費的主要部分，為補償被征地和原土地使用人的經濟損失而支付的款項（對地）

◇ 由用地單位支付土地補償費

☆標準

◇ 征收耕地的補償費，為該耕地被征收前3 年平均年產值的6－10 倍（按原用途補償）

◇ 其他土地標準，由省級規定

4.2 安置補助費

☆ 內含

◇ 安置補助費是為安置因征地造成的農村剩余勞動力的補助費（對人）

☆ 耕地標準

◇ 安置補助費＝需要安置的農業人口數×每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準

◇ 需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數量計算

◇ 每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4－6倍

◇ 每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍

☆ 非耕地標準

◇ 由省級規定

☆ 征地補償費的特殊規定

◇ 人均耕地特別少的地區，按前述標準支付土地補償費和安置補助費，尚不能使農民保持原有生活水平的，經省級政府批準，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征前3年平均年產值的30倍

◇ 土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼

☆ 政府的管理

◇ 省級政府要制訂并公布各市縣征地的統一年產值標準或區片綜合地價

◇ 征地補償做到同地同價

◇ 國家重點建設項目必須將征地費用足額列入概算

◇ 對有穩定收益的項目，農民可用建設用地使用權入股

4.3 地上附著物和青苗補償費

☆地上附著物和青苗補償費標準，由省級政府規定

☆ 征收城市郊區的菜地，繳納新菜地開發建設基金

☆ 城市郊區的菜地，是指連續3年以上常年種菜或養殖魚、蝦的商品菜地和精養魚塘

4.4 臨時用地補償標準

☆征用臨時用地，應與集體經濟組織簽訂臨時用地協議

☆按土地前3年平均年產值逐年給予補償（注意沒有倍數）

☆但臨時用地逐年累計的補償費最高不得超過土地補償費和安置補助費的總和

【為何有高限的規定】

☆ 臨時用地補償相當于租金

☆征地補償費相當于銷售價格

☆如果租金之和超過了售價，那就不如買了而不是租

4.5 補償費用的使用

☆土地補償費－農村集體經濟組織所有

☆ 地上附著物和青苗補償費－歸地上附著物和青苗的所有者 ☆ 安置補助費（三種方式）

◇ 由農村集體經濟組織安置人員的－由農村集體經濟組織管理和使用 ◇ 其他單位安置的人員－支付給安置單位 ◇ 不需要統一安置的人員－發放給個人

5.土地征收工作程序

5.1 申請用地 ☆ 申請機構

◇ 土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門 ☆申請的依據

◇ 經批準的設計任務書或初步設計 ◇ 基本建設計劃（立項）◇ 其它

☆所需附上有資料

◇ 建設單位有關資質證明

◇ 項目可行性研究報告批復或其它有關批準文件 ◇ 土地行政部門出具有用地預審報告 ◇ 初步設計或其他有關材料 ◇ 建設項目總平面布置圖

◇ 占用耕地的，提出補充耕地方案

◇ 項目位于地質災害區的，提供地質災害危險性評估報告 ◇ 提供地價評估報告

5.2 受理申請并審查有關文件（一書四方案）☆審查時間

◇ 受理的30日內

☆編制（一書）

◇ 建設項目用地呈報說明書

☆擬定（四方案）

◇ 農用地轉用方案（用途轉變）

◇ 補充耕地方案

◇ 征地方案（所有權轉變）

◇ 供地方案（使用權轉變）

☆流程

◇ 經同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查

5.3 審批用地（一制度）

☆實行土地管理部門內部會審制度審批土地

☆批文必須是政府的，而不是土管部門的5.4 征地實施

☆實施機構

◇ 被征收土地所在地市縣人民政府（注意不是土管部門）

☆ 程序

◇ 征地公告

◇ 支付征地費

◇ 安置農業人口

◇ 協調征地爭議

5.5 簽發用地證書（合同+登記）

☆有償使用土地的－簽訂《土地使用權出讓合同》

☆以劃撥方式使用土地的，簽發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》

☆用地單位持上述文件辦理土地登記手續

5.6 征地批準后的實施管理

☆時間

◇ 用地批準后至頒發土地使用權證書前的管理

☆措施

◇ 會同有關部門落實安置措施

◇ 督促被征地單位按期移交土地

◇ 處理征地過程中的各種爭議

◇ 填寫征地結案報告（表示征地工作結束）

5.7 建立征收土地檔案（三項要求）

☆整理和收集征收過程中形成的各種文件

☆ 收集存檔的文件一律是原件

☆市、縣范圍內的土地檔案應統一格式

第五篇：集體土地征收

集體土地征收

百科名片 集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農民集體所有的土地征為國有的行為。土地征收方案依照法定程序批準后，由被征收土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。簡介征收土地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償費歸土地所有權人所有，地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。

缺陷 當前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收權被濫用當前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規的不完善和政府對土地管理的缺位有關。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償。”實際上公共利益的概念已被擴大到經濟建設，可以說許多企業都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。我建一個學校和醫院是為了公共利益，我開發一個經濟適用房住宅小區是否也為公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明確也導致土地征收權被國家權力機關極度濫用。因為我國土地征收的補償費用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補償標準和范圍，遠遠低于市場價格。即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權的濫用。

（二）土地征收補償標準和范圍不合理

1、補償標準和范圍缺乏足夠的法律依據

按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權的轉移，即由農村集體所有轉變為國家所有。既然是兩種所有制的轉移，那么在市場經濟條件下土地的價格就應該由市場來決定，就應該由法定的土地價格評估機構來評估。而現行法律規定是按照被征用土地前3年的平均產值的6—10倍來計算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區差異、種植條件等。另一方面按照法律規定集體土地征收是單方強制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25

條第3款的規定，被征收土地的農村組織和農民只有對土地補償標準有異議的，才有權要求批準征收土地的人民政府裁決。這個異議是指對6—10倍以內，而對于被征地單位的補償要求高于10倍的救濟措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規定也違背了民法規定的財產所有權的基本權能，體現不出農村集體組織作為土地所有權人的法律地位。

2、征地補償范圍小、標準低

從現行的法律法規來看，土地征收的補償范圍一般限于土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地上附著物補償費、新菜地開發建設基金、土地復墾費或耕地開墾費等。這樣的補償范圍在土地市場發展的今天遠遠彌補不了農民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進一步擴大征地的補償范圍，如加拿大的土地征收補償一般包括（1）被征收部分的補償，必須根據土地的最高和最佳用途及當時的市場價格。（2）有害或不良影響補償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經營損失及其他相關損失的補償。（3）干擾損失補償，被征地所有人或承租人因為不動產全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。⑥另外德國對土地的補償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標的物權利損失補償標準為：以土地或其他標的物在征收機關裁定征收申請當日的轉移價值或市場價值為準。（2）營業損失補償，補償標準為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標的物上的一切附帶損失。⑦其實土地征收補償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規定的就有保養費，并且在該辦法第24條還對保養費的發放辦法作出了詳細規定。

另一方面土地的補償標準也有點過低，按照法律規定補償標準為被征收前3年畝產量的6—10倍，這樣算下來荒地補償費每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農村也只有20000元，不要說彌補損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

3、安置補助費過低，解決不了勞動力安置問題，另外也與我國現行勞動法不協調。例如湖北省的安置補助費一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費，用人單位根本不愿接受。⑧另外在勞動力安置方面我國《土地管理法》雖然作了多次修改但仍未脫離計劃經濟的陰影，主要表現在與我國現行勞動立法不協調，如企業現在都是自負盈虧的市場經濟主體，企業有自主與勞動者簽訂勞動合同的自由，強行向企業安排勞動力顯然干渉了企業的用工自主權。⑨另一方面企業實行的是全員勞動合同制，當勞動者違反勞動合同或勞動法規時企業有權單方解除勞動合同，這樣的結果是被安置農民的就業權利根本無法得到保障。

（三）土地征收程序不規范，缺乏民主我國土地管理法及其實施條例雖然對建設用地的規劃、批準及其實施方案作出了具體規定，但在實施過程中存在許多問題，嚴重侵犯了被征地農民的利益。如《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款規定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案，會同有關部門擬定征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉（鎮）、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。而事實上在征收土地的過程中不

但不聽取意見，甚至在補償方案未出臺的情況下用地單位就將推土機開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。另外在簽訂土地補償合同時應該由征地單位和土地所有權人或土地承包人依法簽訂土地征收補償合同，而在操作過程中顯得很混亂，如新鄉市東開發區在征收延津縣農用地時先是延津縣國土局和土地被征收的村民委員會所在的鄉政府簽訂一份合同，然后再由鄉政府和村民委員會簽訂一份合同，至于承包土地的農民任何合同都沒有。

實質上不管是土地管理法及其實施條例或是村民委員會組織法，其立法目的都是為了規范和監督在土地征收過程中存在的問題。也就是防止征收權利被濫用，在這里主要是指村民委員會和村民小組的主任、組長，因為他們的民主法律意識很淡薄，有些事情不要說召開村民會議，甚至事后也不通知群眾，嚴重違反村民委員會組織法19條規定的民主議定原則。⑩一個小組長甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農民以后的生計，這也是近年來土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

（四）存在“以租代征”現象我們知道土地管理法及其實施條例對農村土地的征收程序作出了相當嚴格的規定，目的是不言而喻的，在這里我們并不是反對租用土地，而是由于立法滯后用地單位及有關部門忽略了土地租用后的復耕等一系列問題，最終受害的還是農民。如沁陽市的宏達鋼鐵有限公司，2003年他們在沁陽市西萬鎮校尉營村租用了240多畝土地，租期為 30 年，租金每畝每年僅為600 元，并且是按支付的，而且這全是耕地，如果按照土地征收程序是要報省級人民政府批準的，可實際上他們只在沁陽市和焦作市土地主管部門作了備案和批準，因此這種租地行為屬于嚴重規避土地征收程序的行為，它簡化了土地使用手續。最關鍵的還是他們雙方的合同太簡單，對以后企業經營風險產生的問題及違約責任沒有作出約定，如企業在土地租用期限內出現破產怎么辦？土地由誰來復耕？我們認為只所以出現這些問題，租用土地的雙方只考慮短期利益，不考慮土地的長期用途是一方面的原因，而作為政府部門由于缺乏相應 法律依據無法加強監管也是主要原因。

立法

13日，國務院總理溫家寶在達沃斯夏季論壇回答城鎮化問題時直言，土地問題根本上與制度有關，農民合法的土地得不到應有的保障，現有的財稅制度在相當程度上還存在著“土地財政”的現象。這造成一手從農民那里廉價得到土地，另一手又高價賣給開發商。他明確表示，必須從制度上解決這些問題。那么，發生在集體土地上越來越多的房屋征收和拆遷問題究竟如何解決？立法又應如何面對“土地財政”困局？[1]專家說法

北京大學法學院教授沈巋日前向記者透露，目前正醞釀立法解決集體土地征收和補償中存在的問題，諸如補償標準過低、補償不公、失地農民生活保障、暴力強拆等。中國社科院財貿研究所財政與稅收研究室副主任楊志勇認為，所謂“市場價”補償因為難以說得清楚什么是“市場”，造成了事實上操作的困難，“可能的辦法是，怎么能讓

那些農民共享城鎮化的收益，比如可以考慮入股、分紅等形式讓農民分享未來的土地收益，這樣可能會減少很多矛盾。”(《新京報》9月17日)集體土地征收立法，難點在于如何確定補償標準，繞開難點，采取入股、分紅等形式補償農民，看起來很美，但很可能只是“畫餅”讓農民“充饑”，不利于保障農民權益。

首先，這種建議存在自相矛盾的地方，如果事實確如專家所言，什么是“市場”說不清楚，那么建立在市場收益基礎上的入股、分紅同樣也應該“說不清楚”。反對“市場價”補償時，以“市場”說不清楚為借口，建議入股分紅時，又預設“市場”可以說得清清楚楚，這豈非自相矛盾？

“市場”說不清楚其實是借口，從現狀來看，在國有土地補償中，按“市場價”補償

并不存在“說不清楚”的問題，土地交易采取的是招拍掛的形式，有何說不清楚的？其次，入股分紅的形式能不能保障農民利益？農民房屋被拆遷后，不可能睡在野外，必須要有地方可住，必須要生活。入股分紅的不確定性很多，既存在“紙上財富”難解現實生活困難的問題，也存在分紅難兌現、分紅成“白條”的可能。在地方政府財政收入并不透明的情況下，分紅能分多少，會不會少得可憐，會不會忽悠農民，恐怕也是一個疑問。

集體土地征收立法必須要考慮到農民的利益，入股、分紅的建議是站在如何有利于地方政府拆遷的角度上進行政策構想，看起來很美，但一旦實施，后遺癥將會很多。其實，保障農民利益真的很難嗎？既然集體土地先要轉化為國有土地，然后進行招拍掛，那么參考當地過去的國有土地交易價格，以略低于市場價格補償給農民，又有何不可？有何難度？農民能得到足夠的補償，地方政府也能獲得一定的收益，這不正是一種雙贏嗎？