第一篇：什么是集體土地征收

、什么是集體土地征收？征收土地的審批權(quán)限具體怎樣規(guī)定？

答：征收土地是國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并依法給予被征收土地的農(nóng)民集體和個人合理補(bǔ)償和妥善安置的行為，是一種國家行為，具有強(qiáng)制性。征收土地的審批權(quán)限分為國務(wù)院和省級人民政府兩個層次。國務(wù)院批準(zhǔn)的征地類型及規(guī)模：

1、基本農(nóng)田。

2、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的。

3、其他土地超過70公頃的。省級人民政府批準(zhǔn)、并報國務(wù)院備案的征地類型及規(guī)模：

1、基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以內(nèi)。

2、其他土地70公頃以內(nèi)的。

二十三、征收土地的程序有哪些？

答：

1、市、縣國土資源管理部門根據(jù)政府下達(dá)的用地計劃、鄉(xiāng)級以上人民政府申請，確定征收地塊。

2、市、縣國土資源管理部門對被征收土地的村組實地調(diào)查人口、土地情況。

3、市、縣國土資源管理部門在被擬征地用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等。

4、市、縣國土資源管理部門以對擬征收土地調(diào)查結(jié)果與被征地村組、農(nóng)戶和地上附屬物產(chǎn)權(quán)人共同確認(rèn)，由被征地所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村、組有關(guān)人員簽字見證調(diào)查結(jié)果，作為實施征地不成的依據(jù)。

5、在征收土地依法報批前，市、縣國土資源管理部門應(yīng)書面告知被征收土地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對擬征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請聽證的權(quán)利。當(dāng)事人申請聽證的，市、縣國土資源管理部門組織聽證。

6、由國土資源管理部門報省級以上人民政府批準(zhǔn)。

7、市、縣人民政府在被征地村組予以公共，被征收土地所有權(quán)人和使用權(quán)人在公共期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書到國土資源管理部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

二十四、什么是農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓？

答：農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓又稱農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是指將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃以及國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批報后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用又可分為國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和集體所有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用兩種類型。

二十五、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用程序有哪些？

答：

1、市、縣國土資源管理部門根據(jù)政府下達(dá)的用地計劃、鄉(xiāng)級以上人民政府申請，確定轉(zhuǎn)用地塊。

2、市、縣國土資源管理部門組織具有測繪資質(zhì)單位對擬轉(zhuǎn)用地塊勘測定界。

3、在轉(zhuǎn)用土地依法報批前，市、縣國土資源管理部門應(yīng)書面告知被轉(zhuǎn)用土地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶擬轉(zhuǎn)用土地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。

4、由國土資源管理部門報省級以上人民政府批準(zhǔn)。

5、市?？h國土資源管理部門實施供地。注：通常情況下，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和集體土地征收手續(xù)一并辦理。擬用地塊只占用國有農(nóng)用地的，只需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批；只占用農(nóng)民集體所有建設(shè)用地的，只需辦理征收土地審批；只占用國有未利用地的，直接辦理供地審批。

三

十一、什么是征地補(bǔ)償？

答：征地補(bǔ)償是指國家為了公共利益的需要，依法對農(nóng)民集體所有土地實行征收和征用，并按照被征地的原用途給予補(bǔ)償。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要體現(xiàn)同地同價原則，對于相鄰區(qū)域的征地項目，不因征地目的及土地用途不同而有差異。

三

十二、征收土地的補(bǔ)償費用有哪些？

答：土地補(bǔ)償費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費。

三

十三、目前普遍采用的征收補(bǔ)償費用的計算方式為年產(chǎn)值倍數(shù)法，什么是年產(chǎn)值倍數(shù)法？ 答：年產(chǎn)值倍數(shù)法是指在一定區(qū)域范圍內(nèi)綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質(zhì)量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前3年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主依據(jù)測算出的綜合收益值來計算征地補(bǔ)償費用。

三

十四、征地補(bǔ)償程序有哪些？

答：

1、告知征地情況。

2、開展實地調(diào)查。

3、確認(rèn)調(diào)查結(jié)果。

4、告知聽證權(quán)利。

5、征地方案報批。

6、發(fā)布征收土地方案公告。

7、進(jìn)行征地補(bǔ)償費用。

8、發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告。

9、征地補(bǔ)償安置爭議的協(xié)調(diào)裁決。

三

十五、征地補(bǔ)償安置途徑有哪些？

答：征收土地所在村、組農(nóng)民的安置主要包括貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)

安置、入股分紅安置、異地移民安置等方式、其中，貨幣安置和保障安置為最常用的安置方式。三

十六、什么是貨幣安置、保障安置？

答：貨幣安置是指一次性支付足額的安置補(bǔ)償費，讓有一技之長或者有生活技能的農(nóng)民自謀職業(yè)。保障安置是指用征地補(bǔ)償費用為被征地農(nóng)民支付社會統(tǒng)籌保險或者商業(yè)保險費用，對需要安置的農(nóng)業(yè)人口依據(jù)不同性別和年齡實行分類安置，或?qū)⒈徽鞯剞r(nóng)民的基本生活納入城鎮(zhèn)居民的社會保障體系之中。

三

十七、關(guān)于征地補(bǔ)償費的支付、分配和監(jiān)管有關(guān)法律法規(guī)是如何規(guī)定的？

答：征地補(bǔ)償費的支付：征收土地補(bǔ)償安置費用應(yīng)當(dāng)自市、縣人民政府對征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個月內(nèi)全額支付。征收補(bǔ)償安置費用未按期全額支付到位的，不得強(qiáng)行使用集體用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民有權(quán)拒絕建設(shè)單位動工用地。征地補(bǔ)償費的分配：按照土地補(bǔ)償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補(bǔ)償費應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法按照省級人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撤銷建置的，土地補(bǔ)償費應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。安置補(bǔ)償費必須?？顚Ｓ谩?/p>

第二篇：集體土地征收

永善縣城規(guī)劃區(qū)

集體土地及房屋征收補(bǔ)償、安置搬遷

實施辦法（試行）（草案）

第一章

總則

第一條 為保障我縣城市建設(shè)嚴(yán)格按規(guī)劃實施，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，營造和諧、統(tǒng)一、良好的投資環(huán)境，提高土地利用率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《云南省土地管理條例》、《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合永善實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱土地及房屋征收補(bǔ)償安置，是指國家依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，將農(nóng)村集體所有土地征收為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和地上附著物的所有權(quán)人合理補(bǔ)償安置的行為。

第三條 本辦法適用于公布之日起在縣城城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實施的項目用地且與城市總體規(guī)劃要求相適應(yīng)的集體土地及房屋征收。中央、省、市確定的交通、能源、水利等重大基礎(chǔ)設(shè)施項目的集體土地及房屋征收適用本辦法（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)另有規(guī)定的除外）。

第四條 永善縣人民政府授權(quán)永善縣國土資源局代表縣人民政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)集體土地及房屋的征收、補(bǔ)償工作。各有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，支持、配合做好相關(guān)工作。

縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)征地項目實施安置區(qū)域的劃定及規(guī)劃設(shè)計審查審核工作，擬訂規(guī)劃安置方案。

第五條 征收土地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費。

第六條 集體土地及房屋宅基地征收協(xié)議統(tǒng)一由縣國土資源局與被征收土地所有權(quán)人和使用權(quán)人簽訂。

第七條 集體土地征收依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣人民政府公告征收補(bǔ)償方案并組織實施。

建設(shè)項目征地中涉及的具體房屋及地上附著物、附屬設(shè)施征收補(bǔ)償、搬遷安置方案由永善縣國土資源局?jǐn)M訂報縣人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

第八條 征收單位不得擅自變更本實施辦法確定的土地房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，任何單位和個人不得侵占或者挪用征地補(bǔ)償安置費。

第九條 被征收的所有權(quán)人、使用權(quán)人對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收的人民政府裁決。補(bǔ)償爭議不影響征收方案的實施。被征收所有權(quán)人、使用權(quán)人必須服從國家征收的需要，在規(guī)定期限內(nèi)移交，不得拒絕和阻撓。

第二章

土地及青苗補(bǔ)償

第十條 根據(jù)云南省國土資源廳公布的全省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值測算標(biāo)準(zhǔn)，永善縣城規(guī)劃區(qū)年產(chǎn)值統(tǒng)一測算標(biāo)準(zhǔn)為：1500元/畝，征地補(bǔ)償倍數(shù)為30倍，即征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為30000元/畝。鑒于歷史原因和實際,縣城規(guī)劃區(qū)集體土地征收補(bǔ)償按以

下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；

二、征收旱地，每平方米100元；

三、征收漁塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建設(shè)用地、曬場、農(nóng)用溝渠、田間道路等生產(chǎn)生活用地，每平方米90元。

選擇宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只補(bǔ)償安置剩余部分的宅基地。

四、征收荒地，統(tǒng)一按每平方米10元補(bǔ)償。

（具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見：永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收土地補(bǔ)償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表）

第十一條 青苗補(bǔ)償費：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元補(bǔ)償。

第十二條 征收臨時用地的補(bǔ)償費包括青苗補(bǔ)償費和耕作層恢復(fù)補(bǔ)償費，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為水田每年每畝2500元，旱地每年每畝2100元。臨時用地不得修建永久性建筑。

經(jīng)濟(jì)作物苗圃按5元/平方米補(bǔ)償。（具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見：永善縣城市規(guī)劃區(qū)集體土地征收青苗補(bǔ)償執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表）

第三章

地上附著物補(bǔ)償

第十三條 地上附著物補(bǔ)償包括樹木、地上建筑物、地下構(gòu)筑物、墳?zāi)沟鹊难a(bǔ)償?？h人民政府發(fā)出征收公告后種植和建造的地上附著物和地下設(shè)施不予補(bǔ)償；在非法占用的土地上建設(shè)的建筑物和其他設(shè)施不予補(bǔ)償。

第十四條 電力、電信、廣播電視、供排水等單位的各種

地上、地下設(shè)施由產(chǎn)權(quán)單位按照規(guī)劃要求自行拆除和搬遷，不予補(bǔ)償。

第十五條 零星林木補(bǔ)償以實際棵數(shù)計算，按未掛果幼樹和掛果成樹分類別補(bǔ)償。

（具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見林木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)表）

第十六條 需遷移墳?zāi)沟模瑧?yīng)予以公告。墳?zāi)惯w移補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每冢800元。

第十七條 房屋征收補(bǔ)償按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，參照《永善縣國有土地房屋征收與補(bǔ)償實施辦法》的規(guī)定執(zhí)行，即不低于征收公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。其中選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

選擇宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新計算。

被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法確定。

第十八條 其他建（構(gòu)）筑物、附屬設(shè)施補(bǔ)償由有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)評估時一并納入評估，分類列出評估價值，按評估價分類補(bǔ)償。（或按附表標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償）

第四章 安置、搬遷

第十九條 安置方式。被征收房屋宅基地屬被征地集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)村居民的，采取貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、自行安置或劃定安置區(qū)域農(nóng)村宅基地配置安置相結(jié)合的方式安置。

安置區(qū)域劃定，由縣規(guī)劃建設(shè)行政主管部門根據(jù)縣城城市規(guī)劃擬訂安置區(qū)域規(guī)劃方案，并報縣政府批準(zhǔn)后在項目征地區(qū)域內(nèi)確定。規(guī)劃確定的安置區(qū)域內(nèi)集體土地只作調(diào)查補(bǔ)償，集體土地權(quán)屬性質(zhì)不發(fā)生改變。

選擇安置區(qū)域宅基地配置安置方式的，戶均安置面積不得超過100平方米，被征收宅基地1戶超過100平方米的，對超出部分只作征收補(bǔ)償。宅基地配置地以行政劃撥方式供地并按縣城規(guī)劃區(qū)農(nóng)村宅基地來審批、管理和使用。

被征收房屋宅基地屬非農(nóng)居民的，一律采取貨幣補(bǔ)償安置，即只對被征收的房屋宅基地進(jìn)行補(bǔ)償，不再采取其他方式安置。

第二十條 安置條件。申請安置區(qū)域宅基地配置安置的安置戶必須同時具備以下條件：

（一）有被征收房宅基地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的合法常住農(nóng)業(yè)戶口，嚴(yán)格以項目用地征收公告發(fā)布之日前公安機(jī)關(guān)的在冊登記農(nóng)業(yè)戶口為準(zhǔn)；無完全民事行為能力的戶主必須以公安機(jī)關(guān)的證明為準(zhǔn)；

（二）房屋宅基地被依法征收，且在本縣沒有其它房屋宅基地；

（三）被征收宅基地上的房屋屬依法修建；

（四）長期在搬遷區(qū)域內(nèi)居住和生活的農(nóng)戶；

（五）申請安置區(qū)域宅基地配置安置時，申請戶必須提供安置申請書、戶口薄、原宅基地建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地權(quán)屬證書、其他合法有效證明材料、本縣沒有其它房屋宅基地的證明、房屋搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議、被搬遷房屋騰空驗收證明等相關(guān)材料。

第二十一條 安置戶及安置面積計算。符合安置區(qū)域宅基地配置安置的農(nóng)戶，一宗被征收房屋宅基地只有一個戶口的，計一個安置戶，安置面積按《云南省土地管理條例》第三十三條的規(guī)定執(zhí)行，即人均占地不得超過20平方米，一戶最多不得超過100平方米。

被征收房屋宅基地屬兩戶或多戶共有，申請安置區(qū)域宅基地配置安置的，由同一權(quán)屬被征收宅基地上的申請戶自行協(xié)商確定安置面積，但安置總面積不得超過被征收宅基地的面積，且戶均安置面積不得超過100平方米。

第二十二條 搬遷。兌現(xiàn)征收補(bǔ)償后，由永善縣國土資源局組織和委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)或公司實施被征收區(qū)域內(nèi)的個人房屋及附屬設(shè)施的搬遷、拆除工作。

項目用地征收區(qū)域內(nèi)的搬遷戶應(yīng)在搬遷通知規(guī)定的時限內(nèi)將房屋騰空交由承擔(dān)搬遷工作的機(jī)構(gòu)或公司驗收并同時簽訂搬遷協(xié)議。拆搬機(jī)構(gòu)或公司向被搬遷戶出具房屋騰空驗收證明。

實施搬遷、拆除后，承擔(dān)搬遷、拆除工作的機(jī)構(gòu)或公司應(yīng)向永善縣國土資源局提交區(qū)域搬遷情況報告，由永善縣國土資源局組織有關(guān)單位對區(qū)域內(nèi)的搬遷、拆除情況進(jìn)行檢查驗收。

第二十三條 安置區(qū)域宅基地配置安置手續(xù)的辦理，由安置申請戶向永善縣國土資源局提供安置條件證明材料、安置申請、搬遷協(xié)議及搬遷機(jī)構(gòu)或公司出具的房屋騰空驗收證明等相

關(guān)資料，永善縣國土資源局組織規(guī)劃、住建、溪洛渡人民政府等職能部門集體會審確定集中安置區(qū)域宅基地配置安置戶，規(guī)劃、住建、國土等職能部門根據(jù)會審意見辦理規(guī)劃許可、建設(shè)用地等手續(xù)。

第五章

搬遷補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎勵

第二十四條 自來水、電、有線電視、電話等的遷移費按征收公告日相關(guān)單位的實際收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。

第二十五條 向被搬遷戶支付搬家補(bǔ)助費每戶每次3000元，按兩次計算；支付臨時安置過渡補(bǔ)助費每月每平方米10元，過渡時間按騰空交房驗收之日起算，過渡期為6個月，過渡方式為自行過渡。

第二十六條 對積極配合搬遷的，給予獎勵。凡在搬遷通知規(guī)定時間內(nèi)自行搬遷完畢騰空房房屋并交付驗收的，每戶獎勵3000元。

第六章

法律責(zé)任

第二十七條 侵占、挪用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個人的土地房屋征收補(bǔ)償費及有關(guān)費用的，視情節(jié)輕重給予黨紀(jì)、政紀(jì)處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十八條 征收集體土地經(jīng)依法批準(zhǔn)并按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，集體土地所有權(quán)人和使用權(quán)人超過規(guī)定時間拒不移交土地的，由永善縣國土資源局責(zé)令限期移交。逾期不移交土地的，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，由永善縣國土永善縣國土資源局局申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

逾期拒不領(lǐng)取征地補(bǔ)償費用的，由永善縣國土永善縣國土

資源局局將其征地補(bǔ)償費劃轉(zhuǎn)被征地村組集體經(jīng)濟(jì)組織專戶儲存。

第二十九條 向被征收房屋所有權(quán)人依法兌現(xiàn)了房屋征收補(bǔ)償，縣人民政府審批確定了項目征地的安置方案，房屋所有權(quán)人拒絕在搬遷通知規(guī)定時限內(nèi)騰空房屋交付驗收，影響該區(qū)域搬遷、拆除工作的，依法申請人民法院強(qiáng)制拆除。

第三十條 阻礙土地行政主管部門工作人員依法行使職權(quán)及妨礙用地單位依法用地及建設(shè)施工的，依法懲處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條 對騙取安置用地的，一經(jīng)查實，依法收回土地使用權(quán)。

第三十二條 有關(guān)機(jī)關(guān)在出具證明時，必須注明責(zé)任人，經(jīng)單位主要領(lǐng)導(dǎo)審核簽批后蓋章認(rèn)可。對違反政紀(jì)的由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法查處，觸犯法律的交由司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任

第三十三條 對拒不執(zhí)行本辦法的行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和社區(qū)工作人員，按相關(guān)規(guī)定追究有關(guān)責(zé)任人的行政責(zé)任。

第三十四條 除土地行政主管部門外，任何單位和個人不得與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個人簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議或其他土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，否則，依法嚴(yán)肅處理。

第七章

附則

第三十五條 本辦法規(guī)定的土地補(bǔ)償費用的具體標(biāo)準(zhǔn)，由縣國土資源局會同相關(guān)部門根據(jù)土地類別、經(jīng)濟(jì)總量和價格指數(shù)變動情況適時調(diào)整，報縣人民政府審批后公布執(zhí)行。

第三十六條 耕地被征收后符合農(nóng)轉(zhuǎn)非條件的，由有關(guān)部

門按規(guī)定辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)。

第三十七條 城市規(guī)劃區(qū)外其他項目用地的集體土地房屋征收、土地補(bǔ)償按涉及區(qū)域內(nèi)征地年產(chǎn)值統(tǒng)一測算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，地上附著物、地上附屬設(shè)施補(bǔ)償參照本辦法執(zhí)行，被征收房屋的安置、搬遷根據(jù)項目實施的實際情況參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條 如遇政策調(diào)整，按調(diào)整后的政策執(zhí)行。第三十九條 本辦法自公布之日起施行，在此之前縣政府和有關(guān)部門下發(fā)的文件凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

第三篇：集體土地征收

集體土地征收

1.征收集體土地的特點

1.1 集體土地概述

☆ 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有

☆宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有

☆集體土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)

☆符合土地利用總體☆規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外（集體土地流轉(zhuǎn)的特例）

1.2 征地集體土地的概念

☆ 是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋夭⒔o予補(bǔ)償?shù)男袨?/p>

☆ 實質(zhì)是土地所有權(quán)由集體所有變?yōu)閲宜?/p>

1.3 征收與征用的共同與不同之處

☆ 共同之處

◇ 都具有一定強(qiáng)制性

◇ 都要經(jīng)過法定程序

◇ 都要依法給予補(bǔ)償

☆ 不同之處

◇ 征收是所有權(quán)發(fā)生改變，由集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜袡?quán)

◇ 征用是使用權(quán)改變，所有權(quán)不變，強(qiáng)制使用，特定情況結(jié)束后應(yīng)返還原所有人

1.4 征收的特點

☆強(qiáng)制性-土地征收是國家行為

☆妥善安置被征地單位和人員的生產(chǎn)和生活-要給予被征地單位經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償

☆ 被征收的土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移-集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜型恋?/p>

2.征收的原則

☆ 珍惜耕地，合理利用土地的原則

◇ 能不征就不征，能少征就少征

☆ 保證國家建設(shè)用地的原則

◇ 該征就征，反對拒征和大幅度提高征地費用

☆ 妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則

◇ 對征收的土地要適當(dāng)補(bǔ)償

◇ 對農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補(bǔ)助

◇ 對因征地造成的剩余農(nóng)業(yè)勞動力要適當(dāng)安排

◇ 妥善安置拆遷戶

☆ 有償使用土地的原則

◇ 土地征收后，除公共設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施外，就應(yīng)實行有償使用供應(yīng)

☆依法征地的原則

◇ 必須有縣級以上政府的批準(zhǔn)文件

◇ 按照合法的程序和法定的審批權(quán)限依法辦理手續(xù) ◇ 禁止以租代征

3.征收、征用集體土地的政策規(guī)定

3.1 征收土地的范圍

☆為了公共利益的需要，可以征收集體土地

☆ 土地征收后，所有權(quán)屬于國家，用地單位只有使用權(quán)

3.2 征收土地批準(zhǔn)權(quán)限

☆ 聽證制度-在征地依法報批前，當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T應(yīng)組織聽證

☆ 征收土地實行兩級審批制度－國務(wù)院和省級政府（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）-只有這兩級

☆農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（用途轉(zhuǎn)變）

☆由國務(wù)院審批的 ◇ 基本農(nóng)田

◇ 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的 ◇ 其他土地超過70公頃的

☆其他用地由省級政府審批并報國務(wù)備案

3.3 申請征地不得化整為零

☆征收土地應(yīng)根據(jù)總體設(shè)計一次申請批準(zhǔn)，不得化整為零

☆分期建設(shè)的項目，應(yīng)當(dāng)分期征地，不得先征待用

☆鐵路、公路、輸油等管線工程可以分段征收

3.4 對被征地單位和農(nóng)民進(jìn)行安置、補(bǔ)償和補(bǔ)助

☆由用地單位支付土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費

3.5 臨時用地政策

☆由建設(shè)單位向批準(zhǔn)工程項目用地的機(jī)關(guān)提出臨時用地時申請并取得批準(zhǔn)

☆由建設(shè)單位與集體土地所有單位簽訂臨時用地協(xié)議（征用而非征收）

☆臨時用地期限最多不超過2年

☆不得改變批準(zhǔn)的用途，不得從事生產(chǎn)性、經(jīng)營性活動，不得修建永久性建筑

☆期滿后建設(shè)單位清理場地支付費用，到土管部門注銷登記

☆超期可再次提出申請，不退地又不申請的視為違章用地

3.6 聯(lián)營使用集體土地政策（兩種方法）

☆聯(lián)營指全民或集體所有制企業(yè)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同投資興辦聯(lián)營企業(yè)

☆持縣級以上政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件

☆ 由聯(lián)營企業(yè)向縣級以上政府土管部門提出用地申請

☆ 兩種處理方式

◇ 批準(zhǔn)后可以改變土地性質(zhì)，實行征收

◇ 也可以不改變土地所有權(quán)，作為聯(lián)營條件（聯(lián)營企業(yè)用地可以不改變土地權(quán)屬性質(zhì)）-作價入股，可以不改變土地所有權(quán)

3.7 征收土地公告（主要是兩個公告）

☆概念

◇ 由被征收土地所在的市縣人民政府，在收到征收土地方案后10日內(nèi)以書面或其它形式進(jìn)行公告

☆征地公告內(nèi)容（四項）

◇ 征收批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、文號、時間和用途（批文）

◇ 被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積（土地）

◇ 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人口安置途徑（人員）

◇ 辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙夼c地點（手續(xù)）

☆征地補(bǔ)償安置方案公告內(nèi)容

◇ 被征地土地情況

◇ 土地補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式

◇ 安置補(bǔ)助費的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量、支付對象和方式

◇ 地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式

◇ 農(nóng)業(yè)人口具體安置途徑

◇ 其他措施

☆未過行公告的，被征地單位和個人有權(quán)拒絕辦理手續(xù)

3.8 征地補(bǔ)償費的使用

☆補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費按有關(guān)規(guī)定使用（給村集體或農(nóng)民個人）

☆耕地占用稅用于土地開發(fā)和農(nóng)業(yè)發(fā)展

☆菜田基金、土地復(fù)墾費、土地荒蕪費、防洪費用于菜田開發(fā)建設(shè)和土地的調(diào)整和治理

☆征地管理費用于土地管理部門的各種業(yè)務(wù)開支

3.9 特殊征地政策

☆大中型水利水電工程補(bǔ)償－國務(wù)院另行規(guī)定

☆征收林地、園林－林業(yè)管理部門規(guī)定

☆征收中發(fā)現(xiàn)文物、古跡、古樹－報相關(guān)部門處理后方可征地

☆烈士墓、華僑墓－按主管部門辦理

☆用地范圍內(nèi)有國防設(shè)施－經(jīng)協(xié)商后方可征收

4.土地征收補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)

【征地補(bǔ)償費的構(gòu)成】三大類

☆土地補(bǔ)償費－給集體的，補(bǔ)償所有權(quán)

☆安置補(bǔ)助費－給個人的，安置勞動力

☆地上物及青苗補(bǔ)償費－給地上物的所有人

【注意專有名詞的精準(zhǔn)性】

☆征地補(bǔ)償費與土地補(bǔ)償費不同

☆安置補(bǔ)助費，不叫安置補(bǔ)償費

4.1 土地補(bǔ)償費

☆內(nèi)含

◇ 是征地費的主要部分，為補(bǔ)償被征地和原土地使用人的經(jīng)濟(jì)損失而支付的款項（對地）

◇ 由用地單位支付土地補(bǔ)償費

☆標(biāo)準(zhǔn)

◇ 征收耕地的補(bǔ)償費，為該耕地被征收前3 年平均年產(chǎn)值的6－10 倍（按原用途補(bǔ)償）

◇ 其他土地標(biāo)準(zhǔn)，由省級規(guī)定

4.2 安置補(bǔ)助費

☆ 內(nèi)含

◇ 安置補(bǔ)助費是為安置因征地造成的農(nóng)村剩余勞動力的補(bǔ)助費（對人）

☆ 耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 安置補(bǔ)助費＝需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)×每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)

◇ 需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算

◇ 每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍

◇ 每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍

☆ 非耕地標(biāo)準(zhǔn)

◇ 由省級規(guī)定

☆ 征地補(bǔ)償費的特殊規(guī)定

◇ 人均耕地特別少的地區(qū)，按前述標(biāo)準(zhǔn)支付土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費，尚不能使農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省級政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費，但土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費之和不得超過該土地被征前3年平均年產(chǎn)值的30倍

◇ 土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟型恋赜袃斒褂檬杖胗枰匝a(bǔ)貼

☆ 政府的管理

◇ 省級政府要制訂并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)或區(qū)片綜合地價

◇ 征地補(bǔ)償做到同地同價

◇ 國家重點建設(shè)項目必須將征地費用足額列入概算

◇ 對有穩(wěn)定收益的項目，農(nóng)民可用建設(shè)用地使用權(quán)入股

4.3 地上附著物和青苗補(bǔ)償費

☆地上附著物和青苗補(bǔ)償費標(biāo)準(zhǔn)，由省級政府規(guī)定

☆ 征收城市郊區(qū)的菜地，繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金

☆ 城市郊區(qū)的菜地，是指連續(xù)3年以上常年種菜或養(yǎng)殖魚、蝦的商品菜地和精養(yǎng)魚塘

4.4 臨時用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

☆征用臨時用地，應(yīng)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂臨時用地協(xié)議

☆按土地前3年平均年產(chǎn)值逐年給予補(bǔ)償（注意沒有倍數(shù)）

☆但臨時用地逐年累計的補(bǔ)償費最高不得超過土地補(bǔ)償費和安置補(bǔ)助費的總和

【為何有高限的規(guī)定】

☆ 臨時用地補(bǔ)償相當(dāng)于租金

☆征地補(bǔ)償費相當(dāng)于銷售價格

☆如果租金之和超過了售價，那就不如買了而不是租

4.5 補(bǔ)償費用的使用

☆土地補(bǔ)償費－農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有

☆ 地上附著物和青苗補(bǔ)償費－歸地上附著物和青苗的所有者 ☆ 安置補(bǔ)助費（三種方式）

◇ 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置人員的－由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用 ◇ 其他單位安置的人員－支付給安置單位 ◇ 不需要統(tǒng)一安置的人員－發(fā)放給個人

5.土地征收工作程序

5.1 申請用地 ☆ 申請機(jī)構(gòu)

◇ 土地所在地縣級以上地方人民政府土地管理部門 ☆申請的依據(jù)

◇ 經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或初步設(shè)計 ◇ 基本建設(shè)計劃（立項）◇ 其它

☆所需附上有資料

◇ 建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明

◇ 項目可行性研究報告批復(fù)或其它有關(guān)批準(zhǔn)文件 ◇ 土地行政部門出具有用地預(yù)審報告 ◇ 初步設(shè)計或其他有關(guān)材料 ◇ 建設(shè)項目總平面布置圖

◇ 占用耕地的，提出補(bǔ)充耕地方案

◇ 項目位于地質(zhì)災(zāi)害區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告 ◇ 提供地價評估報告

5.2 受理申請并審查有關(guān)文件（一書四方案）☆審查時間

◇ 受理的30日內(nèi)

☆編制（一書）

◇ 建設(shè)項目用地呈報說明書

☆擬定（四方案）

◇ 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案（用途轉(zhuǎn)變）

◇ 補(bǔ)充耕地方案

◇ 征地方案（所有權(quán)轉(zhuǎn)變）

◇ 供地方案（使用權(quán)轉(zhuǎn)變）

☆流程

◇ 經(jīng)同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查

5.3 審批用地（一制度）

☆實行土地管理部門內(nèi)部會審制度審批土地

☆批文必須是政府的，而不是土管部門的5.4 征地實施

☆實施機(jī)構(gòu)

◇ 被征收土地所在地市縣人民政府（注意不是土管部門）

☆ 程序

◇ 征地公告

◇ 支付征地費

◇ 安置農(nóng)業(yè)人口

◇ 協(xié)調(diào)征地爭議

5.5 簽發(fā)用地證書（合同+登記）

☆有償使用土地的－簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》

☆以劃撥方式使用土地的，簽發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

☆用地單位持上述文件辦理土地登記手續(xù)

5.6 征地批準(zhǔn)后的實施管理

☆時間

◇ 用地批準(zhǔn)后至頒發(fā)土地使用權(quán)證書前的管理

☆措施

◇ 會同有關(guān)部門落實安置措施

◇ 督促被征地單位按期移交土地

◇ 處理征地過程中的各種爭議

◇ 填寫征地結(jié)案報告（表示征地工作結(jié)束）

5.7 建立征收土地檔案（三項要求）

☆整理和收集征收過程中形成的各種文件

☆ 收集存檔的文件一律是原件

☆市、縣范圍內(nèi)的土地檔案應(yīng)統(tǒng)一格式

第四篇：集體土地征收

集體土地征收

百科名片 集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。土地征收方案依照法定程序批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。簡介征收土地的補(bǔ)償費包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費。土地補(bǔ)償費歸土地所有權(quán)人所有，地上附著物和青苗補(bǔ)償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。

缺陷 當(dāng)前土地征收制度的缺陷

（一）土地征收權(quán)被濫用當(dāng)前土地征收過程中所存在的一系列問題與我國土地征收法律、法規(guī)的不完善和政府對土地管理的缺位有關(guān)。《中華人民共和國憲法》第10條第3款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！睂嶋H上公共利益的概念已被擴(kuò)大到經(jīng)濟(jì)建設(shè)，可以說許多企業(yè)都打著“公共利益”的名義來申請用地，那么這就存在一個“公共利益”如何界定的問題。我建一個學(xué)校和醫(yī)院是為了公共利益，我開發(fā)一個經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)是否也為公共利益呢？另外“公共利益”外延界定的不明確也導(dǎo)致土地征收權(quán)被國家權(quán)力機(jī)關(guān)極度濫用。因為我國土地征收的補(bǔ)償費用實行的并非真正的市場價格，而是由國家單方制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。即使這樣的低價也往往是由用地單位來支付的，國家實際上是無對價取得土地，這就加劇了土地征收權(quán)的濫用。

（二）土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍不合理

1、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和范圍缺乏足夠的法律依據(jù)

按照目前的土地征收制度，實際上是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)村集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。既然是兩種所有制的轉(zhuǎn)移，那么在市場經(jīng)濟(jì)條件下土地的價格就應(yīng)該由市場來決定，就應(yīng)該由法定的土地價格評估機(jī)構(gòu)來評估。而現(xiàn)行法律規(guī)定是按照被征用土地前3年的平均產(chǎn)值的6—10倍來計算的，一方面這種制度受多種因素的影響如市場、土地用途、地區(qū)差異、種植條件等。另一方面按照法律規(guī)定集體土地征收是單方強(qiáng)制性的，被征收單位不得拒絕，按照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25

條第3款的規(guī)定，被征收土地的農(nóng)村組織和農(nóng)民只有對土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有異議的，才有權(quán)要求批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。這個異議是指對6—10倍以內(nèi)，而對于被征地單位的補(bǔ)償要求高于10倍的救濟(jì)措施在立法及司法解釋中并未提及。另外這樣的規(guī)定也違背了民法規(guī)定的財產(chǎn)所有權(quán)的基本權(quán)能，體現(xiàn)不出農(nóng)村集體組織作為土地所有權(quán)人的法律地位。

2、征地補(bǔ)償范圍小、標(biāo)準(zhǔn)低

從現(xiàn)行的法律法規(guī)來看，土地征收的補(bǔ)償范圍一般限于土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、青苗補(bǔ)償費、地上附著物補(bǔ)償費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地復(fù)墾費或耕地開墾費等。這樣的補(bǔ)償范圍在土地市場發(fā)展的今天遠(yuǎn)遠(yuǎn)彌補(bǔ)不了農(nóng)民失去土地的損失。因此是否能考慮一下象國外一樣進(jìn)一步擴(kuò)大征地的補(bǔ)償范圍，如加拿大的土地征收補(bǔ)償一般包括（1）被征收部分的補(bǔ)償，必須根據(jù)土地的最高和最佳用途及當(dāng)時的市場價格。（2）有害或不良影響補(bǔ)償，主要針對被征收地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，可能還包括對個人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補(bǔ)償。（3）干擾損失補(bǔ)償，被征地所有人或承租人因為不動產(chǎn)全部或基本征收，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。（4）重新安置的困難補(bǔ)償。⑥另外德國對土地的補(bǔ)償范圍也值得借鑒，如（1）土地或其他標(biāo)的物權(quán)利損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：以土地或其他標(biāo)的物在征收機(jī)關(guān)裁定征收申請當(dāng)日的轉(zhuǎn)移價值或市場價值為準(zhǔn)。（2）營業(yè)損失補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：在其他土地投資可獲得的同等收益。（3）征收標(biāo)的物上的一切附帶損失。⑦其實土地征收補(bǔ)償范圍在我國個別地方也有所突破，如《江蘇省蘇州市征用土地暫行辦法》第14條規(guī)定的就有保養(yǎng)費，并且在該辦法第24條還對保養(yǎng)費的發(fā)放辦法作出了詳細(xì)規(guī)定。

另一方面土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也有點過低，按照法律規(guī)定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被征收前3年畝產(chǎn)量的6—10倍，這樣算下來荒地補(bǔ)償費每畝為5000元左右，即使可耕地在有些農(nóng)村也只有20000元，不要說彌補(bǔ)損失了，甚至連原來的生活水平都難以維持。

3、安置補(bǔ)助費過低，解決不了勞動力安置問題，另外也與我國現(xiàn)行勞動法不協(xié)調(diào)。例如湖北省的安置補(bǔ)助費一般在5000—14000元/畝，這樣低的安置費，用人單位根本不愿接受。⑧另外在勞動力安置方面我國《土地管理法》雖然作了多次修改但仍未脫離計劃經(jīng)濟(jì)的陰影，主要表現(xiàn)在與我國現(xiàn)行勞動立法不協(xié)調(diào)，如企業(yè)現(xiàn)在都是自負(fù)盈虧的市場經(jīng)濟(jì)主體，企業(yè)有自主與勞動者簽訂勞動合同的自由，強(qiáng)行向企業(yè)安排勞動力顯然干渉了企業(yè)的用工自主權(quán)。⑨另一方面企業(yè)實行的是全員勞動合同制，當(dāng)勞動者違反勞動合同或勞動法規(guī)時企業(yè)有權(quán)單方解除勞動合同，這樣的結(jié)果是被安置農(nóng)民的就業(yè)權(quán)利根本無法得到保障。

（三）土地征收程序不規(guī)范，缺乏民主我國土地管理法及其實施條例雖然對建設(shè)用地的規(guī)劃、批準(zhǔn)及其實施方案作出了具體規(guī)定，但在實施過程中存在許多問題，嚴(yán)重侵犯了被征地農(nóng)民的利益。如《中華人民共和國土地管理法實施條例》第25條第3款規(guī)定：市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會同有關(guān)部門擬定征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見。而事實上在征收土地的過程中不

但不聽取意見，甚至在補(bǔ)償方案未出臺的情況下用地單位就將推土機(jī)開到地里。在生活中這樣的事早已不是新聞。另外在簽訂土地補(bǔ)償合同時應(yīng)該由征地單位和土地所有權(quán)人或土地承包人依法簽訂土地征收補(bǔ)償合同，而在操作過程中顯得很混亂，如新鄉(xiāng)市東開發(fā)區(qū)在征收延津縣農(nóng)用地時先是延津縣國土局和土地被征收的村民委員會所在的鄉(xiāng)政府簽訂一份合同，然后再由鄉(xiāng)政府和村民委員會簽訂一份合同，至于承包土地的農(nóng)民任何合同都沒有。

實質(zhì)上不管是土地管理法及其實施條例或是村民委員會組織法，其立法目的都是為了規(guī)范和監(jiān)督在土地征收過程中存在的問題。也就是防止征收權(quán)利被濫用，在這里主要是指村民委員會和村民小組的主任、組長，因為他們的民主法律意識很淡薄，有些事情不要說召開村民會議，甚至事后也不通知群眾，嚴(yán)重違反村民委員會組織法19條規(guī)定的民主議定原則。⑩一個小組長甚至連上百畝的土地都敢私自出賣，完全不顧村民的利益，更不考慮失去土地的農(nóng)民以后的生計，這也是近年來土地上訪案件逐漸增多的原因之一。

（四）存在“以租代征”現(xiàn)象我們知道土地管理法及其實施條例對農(nóng)村土地的征收程序作出了相當(dāng)嚴(yán)格的規(guī)定，目的是不言而喻的，在這里我們并不是反對租用土地，而是由于立法滯后用地單位及有關(guān)部門忽略了土地租用后的復(fù)耕等一系列問題，最終受害的還是農(nóng)民。如沁陽市的宏達(dá)鋼鐵有限公司，2003年他們在沁陽市西萬鎮(zhèn)校尉營村租用了240多畝土地，租期為 30 年，租金每畝每年僅為600 元，并且是按支付的，而且這全是耕地，如果按照土地征收程序是要報省級人民政府批準(zhǔn)的，可實際上他們只在沁陽市和焦作市土地主管部門作了備案和批準(zhǔn)，因此這種租地行為屬于嚴(yán)重規(guī)避土地征收程序的行為，它簡化了土地使用手續(xù)。最關(guān)鍵的還是他們雙方的合同太簡單，對以后企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險產(chǎn)生的問題及違約責(zé)任沒有作出約定，如企業(yè)在土地租用期限內(nèi)出現(xiàn)破產(chǎn)怎么辦？土地由誰來復(fù)耕？我們認(rèn)為只所以出現(xiàn)這些問題，租用土地的雙方只考慮短期利益，不考慮土地的長期用途是一方面的原因，而作為政府部門由于缺乏相應(yīng) 法律依據(jù)無法加強(qiáng)監(jiān)管也是主要原因。

立法

13日，國務(wù)院總理溫家寶在達(dá)沃斯夏季論壇回答城鎮(zhèn)化問題時直言，土地問題根本上與制度有關(guān)，農(nóng)民合法的土地得不到應(yīng)有的保障，現(xiàn)有的財稅制度在相當(dāng)程度上還存在著“土地財政”的現(xiàn)象。這造成一手從農(nóng)民那里廉價得到土地，另一手又高價賣給開發(fā)商。他明確表示，必須從制度上解決這些問題。那么，發(fā)生在集體土地上越來越多的房屋征收和拆遷問題究竟如何解決？立法又應(yīng)如何面對“土地財政”困局？[1]專家說法

北京大學(xué)法學(xué)院教授沈巋日前向記者透露，目前正醞釀立法解決集體土地征收和補(bǔ)償中存在的問題，諸如補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低、補(bǔ)償不公、失地農(nóng)民生活保障、暴力強(qiáng)拆等。中國社科院財貿(mào)研究所財政與稅收研究室副主任楊志勇認(rèn)為，所謂“市場價”補(bǔ)償因為難以說得清楚什么是“市場”，造成了事實上操作的困難，“可能的辦法是，怎么能讓

那些農(nóng)民共享城鎮(zhèn)化的收益，比如可以考慮入股、分紅等形式讓農(nóng)民分享未來的土地收益，這樣可能會減少很多矛盾?！?《新京報》9月17日)集體土地征收立法，難點在于如何確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，繞開難點，采取入股、分紅等形式補(bǔ)償農(nóng)民，看起來很美，但很可能只是“畫餅”讓農(nóng)民“充饑”，不利于保障農(nóng)民權(quán)益。

首先，這種建議存在自相矛盾的地方，如果事實確如專家所言，什么是“市場”說不清楚，那么建立在市場收益基礎(chǔ)上的入股、分紅同樣也應(yīng)該“說不清楚”。反對“市場價”補(bǔ)償時，以“市場”說不清楚為借口，建議入股分紅時，又預(yù)設(shè)“市場”可以說得清清楚楚，這豈非自相矛盾？

“市場”說不清楚其實是借口，從現(xiàn)狀來看，在國有土地補(bǔ)償中，按“市場價”補(bǔ)償

并不存在“說不清楚”的問題，土地交易采取的是招拍掛的形式，有何說不清楚的？其次，入股分紅的形式能不能保障農(nóng)民利益？農(nóng)民房屋被拆遷后，不可能睡在野外，必須要有地方可住，必須要生活。入股分紅的不確定性很多，既存在“紙上財富”難解現(xiàn)實生活困難的問題，也存在分紅難兌現(xiàn)、分紅成“白條”的可能。在地方政府財政收入并不透明的情況下，分紅能分多少，會不會少得可憐，會不會忽悠農(nóng)民，恐怕也是一個疑問。

集體土地征收立法必須要考慮到農(nóng)民的利益，入股、分紅的建議是站在如何有利于地方政府拆遷的角度上進(jìn)行政策構(gòu)想，看起來很美，但一旦實施，后遺癥將會很多。其實，保障農(nóng)民利益真的很難嗎？既然集體土地先要轉(zhuǎn)化為國有土地，然后進(jìn)行招拍掛，那么參考當(dāng)?shù)剡^去的國有土地交易價格，以略低于市場價格補(bǔ)償給農(nóng)民，又有何不可？有何難度？農(nóng)民能得到足夠的補(bǔ)償，地方政府也能獲得一定的收益，這不正是一種雙贏嗎？

第五篇：集體土地征收協(xié)議樣本

銅陵市征收集體土地房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議

征收單位：（以下簡稱甲方）被征收人：（以下簡稱乙方）被征收人身份證號碼：

因城市建設(shè)需要，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《安徽省實施＜中華人民共和國土地管理辦法發(fā)＞辦法》、《銅陵市征收土地管理辦法》（市政府第40號令）、《銅官山區(qū)征收土地管理實施細(xì)則》（區(qū)政辦[2008]31號文）、《銅陵市人民政府關(guān)于調(diào)整被征收土地房屋其他附著物及青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》（銅政﹝2010﹞72號）《征收土地補(bǔ)償安置方案》等法律法規(guī)及文件規(guī)定，甲、乙雙方就乙方房屋征收補(bǔ)償安置達(dá)成如下協(xié)議：

一、被征收房屋所在地點、面積

區(qū)社區(qū)村（社區(qū)）村民組號，房屋建筑面積㎡，其中樓房建筑面積㎡，平房建筑面積㎡（附屬設(shè)施等情況詳見公示后確認(rèn)的數(shù)據(jù)）。

二、房屋征收安置方式

統(tǒng)拆統(tǒng)建安置

1、安置地點：

2、應(yīng)安置面積：根據(jù)《銅陵市征收土地管理辦法》（市政府第40號令），《銅官山區(qū)征收土地管理實施細(xì)則》（區(qū)政辦[2008]31

號文）等文件有關(guān)規(guī)定，本協(xié)議中、、等人符合安

置條件，按人均30平方米的房屋面積實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換共為㎡；

（㎡/人×人），另外人均增購不超過15平方米，增購房屋面

積共㎡；（㎡/人×人），共計㎡。雙方共同約定擬在安置㎡安置房套。另外超出人均安置與人均增購面積以外部

分為㎡，按同該地段商品房平均價購買。

三、房款結(jié)算

根據(jù)《銅陵市征收土地管理辦法》（市政府第40號令），《銅

官山區(qū)征收土地管理實施細(xì)則》（區(qū)政辦[2008]31號文）等文件規(guī)

定，實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、增購方式回遷安置的，房屋征收補(bǔ)償費應(yīng)留

（￥元）其中：

1、人均增購面積費用為人×㎡×元=元。

用于購置回遷安置房費用，待回遷房交鑰匙時，一次結(jié)清，實行多退少補(bǔ)，其他相關(guān)費用自被征收房屋及附屬物交付甲方拆

除之日后15個工作日內(nèi)一次結(jié)清。

四、房屋征收補(bǔ)償費用

根據(jù)《銅陵市征收土地管理辦法》（市政府第40號令），《銅官

山區(qū)征收土地管理實施細(xì)則》（區(qū)政辦[2008]31號文）、《銅陵市人

民政府關(guān)于調(diào)整被征收土地房屋其他附著物及青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通

知》（銅政﹝2010﹞72號），《征收土地補(bǔ)償安置方案》

等文件的有關(guān)規(guī)定，甲方需支付乙方房屋征收補(bǔ)償費用元、附屬設(shè)施補(bǔ)償元、過渡費用元、其它費用元，共計（￥：元）（具體補(bǔ)償明細(xì)如下）

1、樓房補(bǔ)償金額：㎡×元/㎡=元

2、平房補(bǔ)償金額：（㎡-產(chǎn)權(quán)調(diào)換㎡）×元/㎡=元

3、搬家費：元/戶×戶×次=元

4、過渡費：元/月×個月×人=元；

5、附屬物：元/人×人=元

6、獎勵：元

需回遷安置的，過度費18個月以內(nèi)按（180元/人·月標(biāo)準(zhǔn)）按實發(fā)人共￥元；超過18個月的每月按（360元/人·月標(biāo)準(zhǔn)）。

五、征收獎勵 乙方應(yīng)在甲方征收通知書送達(dá)之日起叁日搬遷交房。在規(guī)定的限期叁拾日內(nèi)搬遷交房的，每提前一天按每戶每天元標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行獎勵。同時按照《銅官山區(qū)征收土地管理實施細(xì)則》（區(qū)政辦[2008]31號文）第九條規(guī)定一次性獎勵元，共計元。交房時應(yīng)保持被征收房屋已騰空，門窗結(jié)構(gòu)完好。

六、違約責(zé)任

（一）應(yīng)保證乙方按期回遷，預(yù)期不能回遷的，甲方應(yīng)在過

渡期滿15天前通知乙方，并按照規(guī)定承擔(dān)過度安置費用。

（二）在過渡期內(nèi)，乙方收到甲方回遷安置書面通知之日起15個工作日內(nèi)，乙方應(yīng)到甲方書面通知的地點辦理回遷安置手續(xù)

七、超出產(chǎn)權(quán)調(diào)換及人均增購面積以外部分，按市場價結(jié)算。

八、本協(xié)議未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)償協(xié)議。協(xié)議附件也本協(xié)議具有同等效力，本協(xié)議及其附件內(nèi)，空格部分填寫的數(shù)字與印刷文字具有同等效力。

九、本協(xié)議在履行過程中如發(fā)生爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

十、甲方告知乙方，乙方提供給甲方所有材料均須真實有效，且沒有享受回遷安置或政府福利性房屋；如有虛假，本協(xié)議自行廢止。

十一、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。本協(xié)議一式肆份，甲、乙雙方各持壹份。令貳份報相關(guān)部門備案。

甲方代表：乙方代表：

年月日年月日