第一篇：樓盤交易會統一宣傳策劃書

樓盤交易會統一宣傳策劃書

大連房地產協會簡介

大連市房地產業協會（簡稱大連房協）是大連市轄區內以房屋、土地權利人為主體，其他從事房地產管理、開發、建設、經營、中介與物業服務等相關企事業單位組成的行業性非營利的社會組織。在大連市民政局社團登記，業務主管單位是大連市國土資源和房屋局。該協會成立于1986年7月24日，現處于第六屆理事

會工作期間。

開展活動目的：大連房地產開發協會組織大連房地產開發商組建

統一的房地產信息宣傳。

活動名稱：樓盤交易會統一

活動目標：大連房地產開發協會組織大連房地產開發商組建統一，大力推展房地產協會與房地產商的關系

宣傳方式：線上和線下互動

活動開展：線上由大連一名科技有限公司承建樓盤會交易網站，線下由聯通公司通過給聯通手機用戶發送短信，彩信或者手機報

宣傳每次樓盤交易信息。

費用支出：大連房地產開發商由大連房地產開發協會統一規劃費

用宣傳費用和網站建設費用。

并于聯通大連分公司作為此項目的合作伙伴，用聯通廣泛的獨家

3G用戶群體大力宣傳大連樓市行情.活動負責人及主要參與者： 主辦方：大連房地產開發協會 承辦方：大連一名科技有限公司 協辦方：中國聯通大連分公司

第二篇：交易會策劃書

2011年武漢種子交易會策劃方案

一、參會目的二、參會對象

三、參會準備工作

會前準備工作

展廳布置

所需物料清單

四、交易會流程安排：

五、人員安排：

六、后期跟蹤方案：

七、經費預算：

八、注意事項：

（策略文本）目錄

參會目的及意義：

1、現場洽談，實現實質性交易。

2、收集產品信息、市場信息、行業信息、客戶信息：收集同類別產品、同消費群體的產品的基本情況及營銷手法等信息；通過廣泛交流，對全國各地區市場信息進行調查；了解行業內基本營銷規律，尤其是銷售及經銷商合作政策、終端宣傳政策等，為后期經銷商的洽談收集有利的基礎信息；收集盡可能多的經銷商信息、建立經銷商檔案，形成公司日常客戶檔案，為后期客戶分級及客戶價值分析累計基礎信息，同時為后期的銷售突破打好基礎。

3、品牌形象的展示

參會對象：

1、全國各地對種子行業感興趣或者準備進入行業的潛在經銷商

2、全國各地資深經銷商（競爭對手的經銷商、自身品牌的經銷商）

3、農民（終端消費者）

會前推廣準備

1、派專人在網上查詢全國各地經銷商檔案登記，登記過后按檔案表內容進行確認檔案中電話、地址、郵編、負責人等內容。

2、經過確認的經銷商檔案統一保存，按檔案內容給每位經銷商傳真邀請函，最好在傳真前后能夠派專人與相關經銷商做短暫溝通。

3、公司專題片、暖場音樂準備、展廳布置及所需物料

通過對產品和公司相關資料的展示、現場活動的推動、公司相關人員的介紹來增強經銷商對我公司的了解和認識，促進產品的銷售，建立目標市場。

功能要求：實物展示區品宣欄舞臺氛圍營造區

產品展示區（畫冊、手袋、X戰架、宣傳DM單、產品個性展示架等）

品宣區（桌、椅、臺布、茶杯、熱水、茶、餐巾紙、紙杯等）

舞臺區：音響、話筒、電視、VCD機、公司宣傳片、暖場音樂碟、橫幅、話筒KT板、服裝等。

例如：舞臺懸掛主題條幅一條（內容： 2011年上海種都種業科技有限公司種子交易會）。

（租賃投影、音箱設備，主要用于相關人員講話、營銷政策講解、現場活動打造）。

（產品圖片展示架，于產品展示區使用的宣傳板架）

（產品背景板，于產品展示區使用的產品形象背景板）﹥產品個性展示架（燈光、音樂、禮品、資料等物料的擺放位置將根據會場實際環境安排）

交易會流程安排

上午：

8:00——9:00：公司人員全員發宣傳資料，同時讓參會人員進行登記并領取手提袋及相關配套資料（資料內附公司交易會流程時間及活動獎品累計人氣，參會人員登記的同時資料分發人員為其編號并簽字姓名防偽，可以作為后期抽獎的基礎信息）

9:00——9:10：主持人致辭、介紹公司相關參會領導、介紹交易會流程、介紹活動促銷品等

9:10——9:30：公司相關領導介紹公司發展歷程、公司理念、文化等宏觀信息 9:30——10:00：現場問答（以講話中的信息為出題原則，活躍氣氛為主，第一輪問題盡量簡單，問答同時兼顧回答現場的其他提問，主持人盡量引導群眾發問，公司相關人員分職責回答相關問題）

10:00——10:05：主持人串詞，和現場觀眾稍微互動，介紹下一位發言人

10:05——10:30：相關人員介紹公司產品，包括產品優劣勢比較、同行業同類產品分析對比、拳頭產品著重介紹

10:30——11:00：現場問答（同樣以講話中信息為出題原則，重點放在啟發式提問上）

11：：00——11:30：抽獎（將做過登記的相關人員姓名放進小紙箱，讓現場觀眾自己抽，現場公布獲獎情況，主持人注意時間的控制，根據時間讓抽獎嘉賓做自我介紹，上場抽獎嘉賓中至少安排一位種都的忠實經銷商）

11：30——12:10：播放公司宣傳片，同時公司全員和現場觀眾進行溝通，抓住機會培養意向性客戶，該工作持續到觀眾離去午餐）

12:10——13:30：休息（公司宣傳片不間斷播出）

下午：

13:30——14:00：派發宣傳資料，進行登記，注意避免重復登記（作為下午抽獎的基礎名單）

14:00——14:05：主持人對上午活動進行總結，闡述后續活動流程，介紹下一位發言人

14:05——14:35：介紹公司經銷商政策、公司目前經銷商的發展情況（包括目前經銷商數量、區域分布、前景等）等

14:35——15:10：現場問答，并做深入的現場交流（盡可能延長此版塊的時間）15:10——15:15：主持人串詞，介紹下一位發言人

15:15——15:40：專題介紹公司相關資源，“**”、“***”、培訓等

15:40——16:10：現場問答兼顧討論

16:10——16:40：抽獎活動

16:40——16:55：主持人串詞，公司相關領導人做陳詞，宣布交易會結束，并邀請現場嘉賓做深入交談，合作共贏。

人員安排：

人員配備：講話領導（1-2人）、產品及營銷講解人（1人）、經銷商政策講解人（1人）、主持人（1人）、業務洽談人（3人）員、音響師、資料保管（分發）員和客戶登記員（1人兼）、現物料主管和音響師（1人兼）

共計：8人（可根據實際情況進行縮減和增加）

準備的資料：

經銷商簽到表

客戶登記表

領導發言稿

主持人串詞稿

邀請函（即日起2日內）

產品及營銷介紹稿件幻燈片

政策介紹稿幻燈片

后期追蹤方案

1、合同整理、審查

A、選出有效合同（從簽字、內容、聯系方式、未落實條款等方面篩選）

B、將不合格合同和合格合同分類保存，分別派人負責

C、根據合同約定，對經銷商進行調查。

D、對經銷商資格及條件進行分析，確定合作可能性。

E、確定區域開發戰略，對合同區域的開發時間和機會進行確定。

2、合同追蹤

根據合同審查的不同結果進行分類，對不同的客戶采取不同的辦法進行會后聯絡追蹤，并盡快達成進貨、付款共識。列出雙方合作進度時間表。

3、客戶檔案整理、審查

對未簽約客戶進行檔案分類整理，按區域、類別進行保存，對部分客戶進行電話確認或側面調查，盡可能了解經銷商的具體情況，包括實力、業務范圍、業務習慣、信譽、能力等，然后將結果進行歸檔。

4、客戶宣傳

針對以上客戶，在掌握其基本情況后，采取不同的技巧進行接觸式宣傳，與其建立基本的聯絡關系，讓其從不同方面了解公司及產品，如郵寄宣傳資料、發電子信件、傳真文字資料等。為后期的進一步合作打下基礎。

5、客戶談判、客戶追蹤

對意向性簽約客戶進行及時追蹤，爭取早日實現實質性合作。

7、工作時限

以上工作結合后期檔案收集工作，一直持續到公司整體經銷商洽談工作截止。

8、總結此次交易會得失；及時更新公司內部宣傳資料，讓成果在內外都得到大力宣傳。

經費預算（略）

注意事項：

各部門人員注意相關事情的銜接，各司其職，確保萬無一失

公司人員注意現場的安全及時進行控制

第三篇：樓盤宣傳標語

樓盤宣傳標語(精選多篇)

陽光新干線：海派魅力 輕軌價值

中央美地：潛力中心 超值生活家

多層花園洋房 超值熱銷

一期五組團 隆重加推

金秋十月，賞英倫風情景觀

東潤春城：坡地 墅質 觀湖

口碑越來越好 單位越來越少

濱港明珠：悠然生活 愜意享受

華順 中央城：越了解花湖 越信賴華順

豐園華庭：開盤驚喜 首付2.2萬元起

讓老百姓買得起的房子

小城故事：首付39000起 電梯房里安個家

觀景住宅正悄悄搶購中

金典怡家：攜手共筑 上層生活

太乙 假日云天：幸?；ㄩ_ 繽紛生活

締造全新生活概念

繁華之上 再筑精華

御景莊園2期：看什么看？5月22日開盤就出手王者榮歸 醇熟相會

多層 不多！

3000寵愛取2房

盛昌公館：寬景豪庭 貴仕尊邸

典藏版豪華鉅獻，擁享一生天倫

龍城山莊：高宅闊景 難得湖山

房交盛會 禮惠全城

尚品名居：繁華中的詩意棲居

尋脈而建 漪水而居

上上坊：中國情結 庭院記憶

黃石獨一無二的徽派園林風格建筑群低密度山水園林小區

天方百花園：145克拉 鉆石生活 值得你用一生去擁有今日喜封金頂準現房

明日歡欣住進花園家

雨潤國際廣場：i am the city center

我是中心

金橋水岸：享受！不只是價格更是空間

正宏 碧水天灣：碧水天灣 領跑城東 優先享受湖景時代 橙堡 迎賓御園：讓我們共同成長

天舜 金港明珠：生活在生活的高點

航宇 香格里拉：黃石最高性價比社區

省下30萬，圓你大房買車夢

1.品質人居百年大計

2.品質人居人居典范

3.安全施工信譽保證

4.安全施工質量第一

5.勤奮團結追求卓越

6.以人為本服務居民

7.樹標桿意識創精品工程

8.建優美環境創和諧社區

9.關愛社區家園倡導品味人生

10.改善社區環境提高社區質量

11.加強社區建設創建美好家園

12.構建和諧社區創造品質生活

13.同舟共濟爭佳績萬眾一心創輝煌

14.提高參與意識推進社區文化

15.創建平安社區構建和諧社區

16.營造和諧文明建設環境創建世紀一流精品社區

17.落實節約優先戰略促進發展方式轉變

18.保平安促發展抓保障爭示范

樓盤的廣告宣傳

一個具有長遠目標而且又能達到預期效果的樓盤廣告宣傳，僅僅靠新聞、廣告或是幾次推廣活動是遠遠不夠的，需要的是新聞、廣告與活動的有效組合，只有三者巧妙融合在一起的時候，才能產生強大的宣傳力，才能達到“投入最小.宣傳效果和力度最佳”這一理想境界,因此推薦：新聞報道、活動、戶外廣告宣傳三種模式結合起來。

一、新聞報道：

主要是一些能提高“碧桂園鳳凰城”知名度的新聞，包括深度分析、報道；焦點新聞、小消息；新聞專題；重要的話題探討、知名人物、的特寫，于每周登載2次提供給一些事業單位。

新聞內容：以高層精品樓盤為題材進行新聞發布和設計，可采用報紙或者電視臺，宣傳內容可以是西班牙風情美墅、優雅洋房樓盤為典型，關注市區內的動態，可以從焦點事件入手參與和包裝，進行強有力的樓盤宣傳。

二、活動：

2014年6月河源碧桂園·東江鳳凰城雖然還未開盤，但它參與了一些活動來與河源人民提前分享碧桂園業主五星級的社區文化生活。如河源“碧桂園之夜”露天電影月；提高它的知名度，一些市民“看到別墅的模型，覺得非常漂亮，恨不得能變小提前住進去感受下”。

三、戶外廣告：

碧桂園鳳凰城是河源極少有的擁

有國家一級資質物業服務的高尚社區。西班牙風情美墅社區優美園林景致，享受有天有地有花園的愜意生活。以“幸福生活、幸福產品、幸福社區、幸福交通、幸福圓夢”的品牌提高企業的文化。五個方面入手選擇畫面廣告內容，明確告知消費者今日之“碧桂園鳳凰城”的優質形象,一些別具一格的樓盤風格如：西班牙建筑風格設計,選用掛石外立面，精雕細琢，方成大器；南北通透、方正實用、功能布局完美、通風采風俱佳、為奢適品位定制；

西班牙建筑風格設計，陽光休閑，享受歐洲浪漫時光；時尚舒適，方正實用，人性化設計，動靜分區明確；坐觀核心商城蛻變，便利就在家門口；尊享私家大露臺，景觀開闊，開啟花香、親鄰的綠色生活。

碧桂園東江鳳凰城將引進ib國際學校教學模式，配置優質教育資源，實踐著集成教育系統的“大社區”理念。

印制精美宣傳冊，定點投放于各門

店，讓大部分生意人知曉?？捶空咭部梢詰{借宣傳冊領到限量小禮物。

發布公交車車上或車身廣告，印制“碧桂園給您一個五星級的家”又一座精品樓盤和銷售電話”的座套送給的士司機，把廣告做到車內。懸掛機關小區、商業小區橫幅。

xx·好萊塢電影文化體驗月活動

一、活動名稱：xx·好萊塢電影文化節

二、活動時間：10月1日-10月31日

三、營銷目的：在項目形象期為了更好的提升xx·好萊塢的市場知名度，進一步促進電影文化與項目的有機結合并能夠充分發揮整個活動對客戶最大的傳播和溝通價值，所以整個電影月活動盡量考慮到活動本身與傳播者之間的互動性及持續性。

四、活動方式：整個電影節在內容上分為兩個主題活動，穿插進行，可更好加大項目影響力 10月1日至10月31

日為好萊塢“賞影”活動，10月10日至10月31日為命題dv自拍大賽。

五、活動內容：、好萊塢“賞影”活動

1、xx影院贈票活動

1．1、活動時間：10月1日-10月31日

1．2、活動地點：xx影院

1．3、活動對象：外賣場來訪登記客戶

1．4、獎品設置：xx影院電影票310張

1．5、活動方式：

必須到項目外賣場登記的客戶才有機會獲贈影票。

于放票前一天通知領取影票，不足10名可考慮在之前客戶名單中選擇意向性大的客戶。

10月1日起至10月31日，每天下午5點由銷售經驗篩選出意向較大的目標客戶，于次日5點前到項目外賣場領票，每日上限10張，1．

6、相關媒體選擇及準備：

xx報娛樂版硬廣加新聞

主題：告知贈票活動及dv大賽活動初賽劇本及項目相關信息

時間：9月24日半版硬廣定稿輸機、9月26日亮相

搜房新聞報道

主題：告知贈票活動及dv大賽活動及項目相關信息

時間：9月28日新聞亮相

xx影院大廳展示

時間：10月2日、9日、16日、23日、30日xx影院大廳現場展示

備注：于每周2晚6點30分于xx影院大廳處設宣傳點，人員配備2人，現場接待桌一張，準備項目dm單頁等宣傳單頁發放。

電影貼片廣告

備注：采用選片方式做15秒貼片廣告，建議選擇定片時間10月8日，播放時間10月12日。

2、十大經典電影露天放映

2．1、活動時間：10月1日-10月31日

2．2、活動地點：項目外賣場或項目其他適合地方

2．3、活動方式：、與xx報娛樂版合作，進行十大經典電影介紹的活動，由xx·好萊塢冠名。、xx報分別在10月10日、10月17日、10月24日、10月31日，每期介紹2-3部經典電影。、xx·好萊塢分別在10月12日、13日、19日、20日、26日、27日晚上在項目外賣場或項目其他適合地方放映所介紹的十大經典電影。

2．4、相關準備、活動媒體宣傳隨xx影院贈票活動一起進行。、xx報娛樂版活動內容編寫

準備事項：露天放映場地的落實及布置，放映道具準備。、命題dv自拍大賽

方案一

1、活動時間：10月10日-11月3日

2、活動目的：提高市場客戶的參與互動性，加深項目市場形象建立

3、活動對象：dv愛好者、專業dv影視設計公司

4、評審組成員：xx報3名、xx企業2名、xx1名、xx1名

5、獎品設置：總冠軍：8000元rmb 總季軍1名：5000元rmb 半月冠軍1名：3000元 半月季軍1名：1000元 優秀獎5名：影院一周套票

6、活動方式：、由xx報出簡短劇本，向社會各界愛好電影人事廣撒英雄貼，募集自拍dv片。劇本 分為3個主題：花樣年華、自娛自樂、月光寶盒，應征者可隨意選 擇其中一個主題或幾個主題參與評選。、影片征集于10月24日截止，并發布到xx報網站和xx企業網站收集人氣支持率。、比賽結果由網友在xx報網站和xx公司網站告知，評選標準主要視點擊率結合評審組專家評選。、11月3日在商業區或項目外賣場舉辦活動頒獎典禮，現場可考慮請胡戈 作為現場嘉賓，點評獲獎作品，并為第一名頒獎。

7、主辦媒體階段主題劃分：

xx報娛樂版硬廣加新聞

主題：告知贈票活動信息及dv大賽信息

10月8日半版xx報硬廣加新聞定稿輸機、10月10日報版亮相

xx報娛樂版硬廣加新聞

主題：告知拍攝花絮

10月15日半版xx報硬廣加新聞定稿輸機、10月17日報版亮相

xx報娛樂版硬廣加新聞

主題：告知贈票活動及發布參賽影片信息

10月22日半版xx報硬廣加新聞定稿輸機、10月24日報版亮相

xx報娛樂版硬廣加新聞

主題：公布比賽結果及導入好萊塢項目信息

10月29日半版xx報硬廣加新聞定稿輸機、10月31日報版亮相

7、協辦媒體階段主題劃分：

搜房新聞報道

主題：告知dv大賽活動及項目相關信息

10月10日新聞、10月17日新聞、10月24日新聞、10月31日新聞

xx企業網站

主題：告知dv大賽活動及項目相關信息

10月8日新聞、10月15日新聞、10月22日新聞、10月29日新聞

方案二

1、活動時間：10月10日——11月3日

2、活動目的：提高市場客戶的參與互動性，加深項目市場形象建立

3、活動對象：dv愛好者、專業dv

影視設計公司

4、評審組成員：xx報3名、xx企業2名、xx1名、xx1名

5、獎品設置：總冠軍：8000元rmb 總季軍1名：5000元rmb 半月冠軍1名：3000元 半月季軍1名：1000元 優秀獎5名：影院一周套票

6、活動方式：、參考“七喜笑爆mv擂臺賽”活動，向廣大dv愛好者征集dv短片，主題可為花樣年華、自娛自樂、月光寶盒。、10月10日——10月24日，網友可通過自我上傳作品的形式報名參與，上傳網站為

。報名結束后，進行網上投票評選。、xx報娛樂版或活動版分別在10月10日、17日、24日、31日進行活動相關報道，并對參賽作品進行介紹，和短信投票信息告知。、11月3日在商業區或項目外賣場舉辦活動頒獎典禮，現場可考慮請胡戈 作為現場嘉賓，點評獲獎作品，并為

第一名頒獎。

7、媒體配合

與命題dv大賽方案一同。

六、活動宣傳

1、xx影院現場、項目外賣場dm單宣傳。

2、xx報全程合作，平面硬廣+活動推廣。

3、網站合作，活動信息發布+作品展示+評選投票

七、xx報媒體計劃

樓盤交易會統一宣傳策劃書

大連房地產協會簡介

大連市房地產業協會是大連市轄區內以房屋、土地權利人為主體，其他從事房地產管理、開發、建設、經營、中介與物業服務等相關企事業單位組成的行業性非營利的社會組織。在大連市民政局社團登記，業務主管單位是大連市國土資源和房屋局。該協會成立于1986年7月24日，現處于第六屆理事

會工作期間。

開展活動目的：大連房地產開發協會組織大連房地產開發商組建

統一的房地產信息宣傳。

活動名稱：樓盤交易會統一

活動目標：大連房地產開發協會組織大連房地產開發商組建統一，大力推展房地產協會與房地產商的關系

宣傳方式：線上和線下互動

活動開展：線上由大連一名科技有限公司承建樓盤會交易網站，線下由聯通公司通過給聯通手機用戶發送短信，彩信或者手機報

宣傳每次樓盤交易信息。

費用支出：大連房地產開發商由大連房地產開發協會統一規劃費

用宣傳費用和網站建設費用。

并于聯通大連分公司作為此項目的合作伙伴，用聯通廣泛的獨家

3g用戶群體大力宣傳大連樓市行情.活動負責人及主要參與者： 主辦

方：大連房地產開發協會 承辦方：大連一名科技有限公司 協辦方：中國聯通大連分公司

第四篇：樓盤開業策劃書

第一章 項目現狀分析與總體策略

一、目前現狀

（一）市場分析

從 2005 年 7 月 30 日至 8 月 31 日，共 31 天，來訪客戶 211 人，平均每天近8 人。通過對

來訪的客戶資料進行統計，總結出如下特征：

1、來訪客戶質量一般。

意向強的 25 人，占 12%，較強的 23 人，11%，意向一般的 63 人，占 30%，意向弱的有 83

人，39%。其他的意向不明確。

2、客戶普遍關心價格問題。

在來訪的客戶中，124 人明確表示關注價格，所占比例達到 59%。其次客戶關注鋪面位置，有 45

人關注，達到比例 21%。

3、購買目的主要是投資。

購買目的是為了投資的客戶有 84 人，40%，買來自營的有 53 人，所占比例為 25%。其他的購買目的不明確。

4、客戶主要通過工地廣告了解到項目。

通過工地廣告了解項目的客戶有 79 人，占 37%，23 人是靠朋友介紹，8 人是從報紙廣告了解

到。

5、客戶偏好的鋪號：（括號中數據代表被客戶選中次數）

北棟： 101（4）、102（4）、103（2）、104（4）、106、104-108、110、111、112、114、212（4）、213（6）、218、228

南棟一區一樓： A126（4），A128，A129，A130（4），A131，A133,A135（3）,A136（3）,A137（8）,A138（2），A140,A141（2）,A142（4）,A143（2），A144，A145,A146（3），A148，2）A149（,8）A150（南棟 B 區： B151，B152（2），B153（7），B154（5），B155（6）,B156（2），B157,B160（7）

南棟 C 區： C161（6），C162（2），C166（2），C167,C168（3），C169，C170,C171（3），C172，C173，C175,C176（4）,C177（8）,C178（2），C179,C181

（3）

南棟二樓： 202（3）、203(3)、211（2）、臨街（4），內街（16），小鋪面,2 棟一座，內街 70 萬一個，2 樓外街,B 座（2）

（二）目前的有利條件

1、步步高超市、肯德基餐廳、米蘿咖啡、橙子酒店等品牌進駐，再加上項目招商工作的進展，得到

客戶普遍認可。

2、周邊擁有十幾家大中院校，學生群體超過 10 萬，再加上周邊人口集中的住宅小區，居住人口超過 20 萬。根據客戶來訪資料可知，周邊人群比較認同本項目。

3、周邊沒有成熟的商業中心，具有競爭力的項目并不多，且長沙市城區朝南發展，長、株、潭一體

化，本項目升值潛力大。

（三）目前存在問題

1、一號棟和臨學校大門的門面由于面積太大，總價過高有可能會造成積壓。

2、對原有登記客戶的情況不明了，導致銷售當中存在很多不確定因素。

3、項目中間反復太多，影響投資型客戶信心，出現部分客戶流失。

二、總體營銷策略

（一）銷售時間

在 9 月 10 日對 VIP 客戶，8 月份來訪客戶以及 8 月前積累的所有客戶進行一次全面梳理，10 月份與客戶簽定委托租賃合同開始重點招商，11 月份完成招商同時部分客戶可以進行裝修，12 月 20

日開始進入全面裝修階段,1 月 20 日開業。

原因:

1、根據項目的工程進度。

2、據銷售員對客戶跟蹤了解，有一些前期積累的客戶已經流失。因此當務之急必須將前期儲備的意向客戶轉變為準客戶。

只有與客戶簽定委托租賃合同才有可能展開對項目的全面招商。

（二）銷售步驟

1、在 9 月 10 日全面啟動銷售后，首先通知以下幾類客戶；一，二樓客戶，B,大客戶（同時認購兩個 60 萬以上門面的客戶和一個人一次性購買 150平米以上的）。C,位置相對較差客戶（在銷售員推銷當中有些客戶被說動愿意高于內部定價成交位置相對較差的客戶，主要是指一號棟和臨學校大門的門

面）。

2、完成首批客戶后，針對 VIP 客戶（VIP 客戶按照購買 VIP 客戶的先后順序通知）。在完成以上客戶的訂購后，除控盤的門面外，其余依次通知登記客戶。

原因：首先考慮大客戶主要是保證大客戶所需門面的完整性，不會造成大客戶所需門面被小客戶所分割，同時也便于今后針對大品牌的招商。然后從整體考慮先將較差門面處理，將較好位置留在日后銷售，降低了整個盤的銷售風險。

（三）銷售當中出現的兩種情況與對策

1、旺銷：如果開盤銷售順暢（9 月份完成總銷的 60%），則 10 月份的工作重點將是招商。

2、開盤時，若認購情況理想，作好開盤時的組織工作是關鍵；若認購情況不理想，9 月、10 月份的工作重點在招商，進一步完善本項目的說服力。同時增大廣告宣傳力度，擴大項目的影響力。銷售工

作同時展開，來一個客戶就抓住一個客戶。

原因：

1、在沒有進行廣告宣傳的情況下銷售部目前每天都有客戶來訪，也有部分意向較強的客戶，加上本項目鋪面量少，來一個客戶抓住一個客戶，最終也能在預定的時間內完成銷售任務。

2、重點在招商，完善項目的商業結構，樹立客戶的購買信心后，進一步增大廣告宣傳力度，可以促

進搖擺不定的客戶成交，并帶來新的客戶資源。

第二章 控盤計劃

此次開盤將采取控盤的方式進行銷售，具體為；

一、控盤

A,對整個二棟一座控盤！

B,對 101,102,103,178 號門面進行控盤；

C,控盤的優勢：控制位置好的地段，有利于強推內街；

D,控盤給客戶的說辭：一座為老房與新建筑的結合，辦理銷售證要時間；對于位置很好的小門面，采用高價控盤的策略。

二、解盤

1、在完成內街一期推出門面個數的 90% 時！

2、在銷售過程遇到愿意出高價買銷控門面的客戶時（由代理公司在實際銷售過程中視情況靈活調整）

原因：

1、考慮項目的升值可能性和價格的調整空間。

2、考慮在項目銷售不好的情況下可以進行二次開盤。

3、考慮項目的整體風險把握。

第三章 價格策略

房地產的定價必須有一個很周全的定價方案，切忌定價過高，一旦開始銷售時起價過高，造成銷售不暢，再想把價格降下來就很難。因為樓盤最怕跌價，如果開盤價格與后來的銷售價格形成跌勢，就會使買家造成不良印象，會認為升值潛力和經營前景不看好。所以價格定位應該是動態的價格定位和價格策略，尤其對商業項目，有時候寧可犧牲一部分利益，把價格限制在某個范圍內，以保證全盤利益。

鋪面定價原則：市場定價原則加差別定價原則。

市場定價原則：根據銷售市場上與本項目位置、設施、配套、物業等相關因素相似的商業樓盤銷售價格作為參考標準再參照項目周邊鋪面的銷售價格和租賃價格而制訂的銷售價格。

差別定價原則：作為商業鋪面是根據鋪面的臨街、面積、人流、認同度等因素制訂的銷售價格。

在嚴格遵循以上兩大原則的基礎上，我司制定了一套完整的價格表。詳情請見《商鋪銷售價格明細

表》

第四章 內部認購期執行方案

根據原來登記的客戶資料進行分類整理，然后有針對性地進行點對點的銷售策略，爭取在最短時間完成原來的客戶整理，達到既能維護客戶利益又能完成銷售任務的結果。

一、認購流程：

1、接待方式：常規接待式。

2、認購條件：A：憑號認購物業 定金交納門面 20000 元/個，一月內簽定合同并交清首付款3、9 月 6 日開始將客戶進行分類。篩選出大客戶，并將 VIP 客戶的先后順序整理出來。

4、9 月 8 號開始按照以上程序給客戶打電話，邀請客戶帶定金于當日前來看鋪。由銷售主管在前臺登記，超過 25 名立即停止電話通知。每天保持每個銷售員接待 4 個客戶的客戶通知量，保證銷售員有充足的時間與客戶溝通，提高成交率。每次通知客戶提前兩天。

5、客戶來現場后，銷售人員上前接待，介紹項目情況，全程負責簽定合同和到財務交款。

6、根據認購需要將現有場地劃分為：財務區、模型展示區、簽約區、復核區（簽約區旁）、銷控區、二、銷售流程：

第五章 第二套方案

假設內部認購期的銷售不能達到預期效果，則 10 月份將進入所有人員全面招商階段和廣告宣傳方案，由于大部分為投資性客戶，因此，此階段采取部份“帶租約銷售”的方式進行銷售。在廣告的配合下采

取多種銷售方式完成銷售任務。

一、招商策略

（一）招商的定位

橙子 498 街區位于韶山路的商業真空地帶，服務的對象主要是該區域內 20 萬高消費群體的常住居民和約 10 萬的學生消費大軍。所以商業格局只能定位為“區域性商業中心”，使之成為該區域內唯一的集

購物、休閑、餐飲為一體的商業消費市場。

（二）招商的基本思路

1、維護街區的統一主題形象，只招與滿足周邊客戶購物、休閑、餐飲與學生用品有關的品牌進駐，堅決杜絕與主題無關的品牌進場。

2、維護產業經營的黃金比例：具體的招商分布列表如下（附圖）：

（三）招商政策

在租賃經營上應采用放水養魚的原則（先做人氣、再做生意），開發商應該最大限度的給與經營者一些優惠政策，具體為；采取遞增的辦法設定租金。（具體見招商書）

（四）招商的開展方式

1,廣告宣傳：具體的廣告執行時間和銷售廣告的推廣時間應該一致，依照項目銷售推廣計劃制定相應招商策略，同時將招商信息與銷售推廣信息相結合，在項目形象報紙廣告及促銷廣告,SP 推廣中融入招商

信息宣傳。

2、現場辦公直接招商：招商部人員每天有人指定在現場值班接待來訪、來電客戶。如果遇到客戶提

供有關信息必須及時向主管匯報并進行跟進。

3、所有銷售員出動對適合本項目的品牌進行一次初步接洽，搜集客戶名單。

4、重點訪問法：通過排查有重點的選擇一部分客戶進行公關。

二、廣告計劃

（一）推廣核心

本項目在產品定位具有較強的獨特性，因此，廣告訴求的重點應該突出本案的銷售重點。本案的獨

特性主要表現在以下幾個方面。

項目的功能定位：區域性商業中心（為 20 萬街坊、10 萬學子打造的社區商業中心）

項目的產品定位：休閑時代的最時尚產物，院落式街區的開發模式，開放式的將人們娛樂、休閑、購物、服務的需要溶入城市。

結合以上兩點，我們不難總結出本項目獨特的銷售主張，即一個最為優化的商業項目在一個最有市場基礎的地方誕生。但是從消費者接受信息的方面，街區的概念已經被住宅和其他綜合性商業提前引用，而且除了業內人士以外，老百姓對于街區的概念是相當模糊的，更不清楚其作為一個純商業項目的價值，因此，我們此次推廣的核心應該是：

院落?街區?純商業? 5 個億（通過核算本項目周邊居民的消費總額，該數據還需進一步的參考統計部

門的數據）

（二）推廣策略

根據擬訂的時間進度和個銷售環節的需要，我們將本次廣告活動分外為三個階段，在圍繞主題的情

況下，每期展開推出不同的訴求點。

第一階段：（10 月上旬）根據總體策略，該階段的廣告目的是：招商等于銷售，即銷售和招商的任務是平等的，因此，本階段的推廣主題是：“與商業巨頭共舞”，該主題應訴求已經進駐本項目的美國肯德基、新加坡橙子時尚酒店、步步高、臺灣米蘿咖啡等品牌實力，利于增強投資者信心。

第二階段：（10 月下旬）隨著招商工作的開展，品牌的陸續進駐，項目日漸豐滿，說服力進一步加強，此時的廣告目的是銷售大于招商，即主要目的是銷售，應該推出促銷性廣告。因此，該階段的廣告主題是：“掙錢有理”，（投資的十大黃金法則）。該階段的廣告風格應該是煽動性的，氣勢龐大的。掙錢有理的訴求主題是抓住了商業項目最基本的特征：人們投資是為了掙錢。

第三階段：開業前期的廣告，該階段的廣告目的是有兩個，一方面促進尾盤的銷售，另外一方面為開業聚人氣，因此該階段的廣告應該是熱烈的，而且必須與活動相結合推出，要能夠引起人們對本案的期

待。暫定本階段的推廣主題是：“橙子熟了”。

示范文案：橙子，一種普通的水果，一筆明亮跳躍的色彩，一種甜蜜、酸澀的回味，一種樸實外表掩蓋下的叛逆與不妥協，一種個性的張揚與升華，一種對傳統的顛覆與創新。一只橙子的理想是成熟，一個街區的理想也是成熟，橙子 498，一處個性與時尚匯聚的前沿領地，讓眾人期待。

由于時間關系，該階段活動方式暫略。

（三）媒體策略

報紙媒體覆蓋面廣、承載信息量大，在短時間內有望將信息發布至廣大市民。而且，本項目的主要目標對象是投資客，而這一群體大多有閱讀報紙的習慣，因此，為了最有效地引起消費群體的關注，我們

建議整個廣告媒體投放比例分布如下：

（四）費用預算

銷售階段 時間 投放媒體 版面（時段）費用 小計（萬）

第一階段

待定

瀟湘晨報 A1 半版×2 10.8萬×2 67

長沙晚報 A2 半版×1 5.4萬

戶外 1年 40萬

第二階段

待定

瀟湘晨報 A8 整版 11.88 69 長沙晚報 A8 整版 10.4 瀟湘晨報 A1半版 10.8 長沙晚報 A8半版 5.4 瀟湘晨報 A8半版 4.5 瀟湘晨報 A8半版 5.94（周末價）

其他 10

開業階段 元月 慶開業公關活動 10

合計（萬）136

第五篇：關于樓盤策劃書

關于樓盤策劃書（精選3篇）

引導語：一段時間的工作在不知不覺間已經告一段落了，迎接我們的將是新的工作目標，是時候認真思考策劃書如何寫了。策劃書怎么寫才更有新意呢？以下是小編為大家整理的關于樓盤策劃書（精選3篇），歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

關于樓盤策劃書1

一、宏觀市場環境分析

(一)永川區宏觀經濟環境分析

目前，全國經濟整體處于增速回落態勢，在這樣的背景下，永川經濟仍在快車道上運行，保持了19.5%的增速，呈現出又好又快的態勢，成績來之不易，是全區上下辛勤努力的結果。有幾項工作進展明顯：一是招商引資形勢是10年最好，到位資金突破百億元，居于重慶前三。二是融資工作效果好，新增融資50億元，結構上實現了多渠道融資的變化。三是城市建設重點工程推進好。四是民生十五件實事工作推進好，尤其是通過多種形式的社情民情調查，進一步了解了市民的愿望，解決了一批實際問題。總體來看，投資、消費、出口“三駕馬車”齊頭并進，財政收入、企業利稅、城鄉居民收入等三個方面的收入增長較快，安全、信訪形勢保持平穩狀態。

(二)產業政策對房地產市場的影響

與房地產市場聯系比較緊密的金融政策、稅收政策以及國家各種關于調控和穩定房價的政策措施對房地產市場起著很大的影響，下面我國針對房地產市場的最新政策

二、區域市場分析

(一）項目所在區域市場概述

本案位于重慶市永川區三轉盤，本案是重慶市XX建設集團房地產開發有限公司在永川傾情打造的精品力作。地處永川區核心，在短時間內就能購物中心，滿足各項購物需求；本案備臨永川著名學府，人文氣息濃厚，使您置身家中就能聆聽高等學府的教育。由于本案所處區域經濟發展較快，調查發現諸多高新企業及高新項目也在不斷推進，區域面貌也將會得到進一步改善。

(二)區域市場在城市中的地位及發展趨勢

該地地處永川核心區域，擁有眾多的配套設施，交通便利，且永川區，地處中央直轄市重慶西部，距重慶主城九區55公里，永川旅行資源豐富，擁有4A級景區國家級森林公園茶山竹海、重慶野生動物世界、茶山竹海等，是全國優秀旅游城市。永川的城市建設在全市居前列，是重慶渝西地區區域性中心城市，可以為居住帶來便捷和舒適，周圍擁有的樂信鳳凰郡，桓大泰晤士清晨等樓盤，為周圍帶來了更多活力，除了很好的交通生活娛樂以外，也是很好的投資。

(三)區域內樓盤供應量（包括潛在樓盤供應量）的分析以及競爭分析。

樂信鳳凰郡、恒大翡翠華庭等幾個等競爭對手已經分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭，區域市場資源有限，而供應存量偏多。周圍的永川桓大泰晤清晨與本項目形成競爭，其分析如下：

6個月以來的價格趨勢

一年以內的價格趨勢

其總體價格趨勢

關于樓盤策劃書2

為進一步規范戶外廣告設置管理，切實解決當前新建小區、樓盤戶外廣告不按規定設置檔次較低的問題，進一步提升廣告品位，美化城市形象，根據《江蘇省城市容貌標準》、《姜堰市城區戶外廣告管理辦法》、《姜堰市戶外廣告和店招店牌設置總體規劃》等有關法律法規規定，結合城區實際，制訂本實施方案。

一、指導思想

為貫徹落實城市總體規劃，按照戶外廣告整體特點，堅持合理布局、分區設置；控制總量、提升檔次的原則，確保新建小區戶外廣告管理符合規劃方案提出的目標。

二、整治的內容及標準

（一）整治的內容：

1、對城區新建小區、樓盤設置的店招店牌和戶外廣告牌進行一次拉網式的檢查，并逐一登記造冊歸檔。對無戶外廣告設置手續和超過批準設置時限的，應及時發放限期整改通知書，并在法定期限內予以強拆。對雖不具備戶外廣告設置手續的，但在規劃合理許可條件下，可責令當事人補辦手續。

2、拆除新建小區店面招牌多設和設置不規范的廣告牌匾，（沿街商業門頭，一店只設一牌，大型商業門面可設多牌，但必須高度、寬度統一，色調一致）；拆除有礙觀瞻、破壞建筑物風格和城市風貌的各類廣告。

（二）整治的標準：

1、整治后的新建小區各類戶外廣告符合《江蘇省城市容貌標準》和《姜堰市戶外廣告和店招店牌設置總體規劃》的要求。新設戶外廣告用料考究，安全牢固，制作精美，輪廓燈、透射燈、霓虹燈、裝飾燈、燈箱燈完好，達到白天美化，夜間亮化。

2、廣告內容畫面清晰，文字規范，內容文明真實。

三、實施方法

（一）整治的方法

1、搞好宣傳發動，營造良好氛圍。

一是搞好自身動員教育，各區域中隊充分認識戶外廣告整治工作的重要性，增強做好整治工作的自覺性和主動性。

二是通過設置宣傳臺、宣傳車、深入走訪新建小區物業等，大造聲勢，做好宣傳教育工作，積極爭取群眾理解，社會支持。

三是積極主動協調各新聞媒體單位對整個活動開展情況進行深入跟蹤報導，積極宣傳典型事例，對極個別多次勸說不予配合的要給予曝光并采取強制措施，為專項整治營造良好的輿論氛圍。

2、成立專項整治隊伍，集中進行整治。整治工作主要由專項隊伍具體實施，專項隊伍要掌握整治標準，熟悉廣告業務。

3、整治中要逐門逐戶做工作，逐塊廣告定標準，對設置不符合要求的戶外廣告，盡可能通過做工作，由產權單位或業主按規定自行拆除和整改。逾期不拆除、更換和不配合整治工作的，由整治隊伍依法強行拆除。

（二）實施步驟

1、宣傳發動階段。從10月1日至10月15日，主要人員丁志宏，朱小志及數字中心6人參加。印發宣傳材料，設置宣傳臺，出動宣傳車，協調新聞媒體做好宣傳報道，同時對城區現有的29家開發商進行走訪宣傳教育，并向其發放廣告管理的相關法律法規，督促他們主觀上引起重視，形成齊抓共管的局面。

2、限期整改階段。從10月16至10月23日，主要人員余愛軍、孔小燕及數字中心10人參加。對照市容標準和新建小區的店招店牌的規劃設置，對違規違章的商家業主發放限期整改通知書，上門做思想工作，督促其限期整改。

3、強制執行階段。從10月24日至10月31日，主要人員葛年良牽頭，王小軍、黃志軍、余愛軍、丁志宏、朱小志及各區域中隊全體參加。對屢教不改的或不服從管理的，堅決予以強拆。

四、工作要求

（一）統一思想，提高認識。

戶外廣告整治工作任務重，要求高，涉及面廣，要充分認識此次戶外廣告整治工作的重大意義，高標準、高質量地狠抓工作落實。要加大宣傳力度和工作力度，營造良好的整治環境。

（二）強化領導，落實責任。

要切實加強整治工作的組織領導，落實整治工作責任，主要領導親自抓，分管領導靠上抓，建立目標責任制，嚴密組織，分解任務，抓好落實。

（三）嚴密組織，工作到位。

由于戶外廣告整治工作涉及到方方面面，整治中會出現一些難點問題，實施強拆時，要事先做好宣傳教育工作，組織周密，要做到人員落實，裝備要到位，制定應急方案，及時處理好整治過程中突發性事件。

（四）實施長效管理。

在新建小區戶外廣告整治過程中，要做到邊整治，邊鞏固提高，積極探索城市戶外廣告長效管理機制，認真做好整治中的后續管理工作，逐步規范戶外廣告設置管理制度，實施長效管理，防止出現反彈。

關于樓盤策劃書3

一、“大型樓盤”的出現有其必然性

準確地說，“大型樓盤”的出現是房地產業發展的一種必然，從以下幾點便可窺一斑：

一是最初房地產開發商在進行開發地塊選址時，往往注重于“地段”，而良好的地段往往可利用空間有限，所以只能利用可能的空間做文章，于是便出現了幾千平方米的樓盤。隨著中心區域地塊越來越少，加之借鑒國外房地產業發展規律，很多開發商便把目光轉向近郊區或城市副中心地帶，這就給開發商提供了極為廣闊的開發空間，為“大型樓盤”的出現在土地資源上提供了可能。

二是經過市場競爭的優勝劣汰和政府主管部門對開發商的清理整頓，使一些缺乏資金能力、技術力量、人力資源和經營資質的中小開發商走上了不歸路，房地產開發行業得到了凈化，那些經營能力強的大型房地產企業擁有了更大的發展空間，為房地產開發商開發“大型樓盤”提供了市場環境保障；其三房地產開發商在開發過程中逐漸成熟起來，尤其那些頗具經營規模和經營能力的房地產開發企業，他們發現“大型樓盤”具有很多優點，確切地說是利大于弊，操業經驗為“大型樓盤”出現提供了思想上和運作上的保障，于是“大型樓盤”應運而生?！按笮蜆潜P”在北京、上海、廣州等地已經屢見不鮮，北京玫瑰園、廣州碧桂園、祈福新村等諸多樓盤在操作、運營、銷售上都取得了巨大成功。

二、“大型樓盤”的劣勢與優勢同在優秀的營銷策略應該立足于對樓盤產品、市場競爭和環境的全面客觀分析，并根據分析結果提出具有針對性和可操作性的應對方案，對于“大型樓盤”也是一樣。盡管它的出現符合地產業的發展規律，但其仍然具有難于克服的缺點。科學的營銷策略應是揚長避短，或者化“短”為“長”，因此有必要對“大型樓盤”進行全面而客觀的分析：

1、“大型樓盤”的優勢：

（1）易于形成規模優勢，乃至產生規模效應，形成規模效益；

（2）有利于提升地氣，形成區位優勢，提升板塊價值；

（3）易于集中企業資金、技術、管理及人才優勢和整合各種社會資源，集中力量做好一件事情；

（4）有利于營造企業品牌和物業品牌，利用品牌效應促進和推動地產銷售；

（5）易于因地制宜地營造主題、景觀、配套設施等項目，增加地產的附加價值，具有較大的自由度和發揮空間；

（6）通過集中統一管理，有利于降低成本和開發、維護及管理費用。

2、“大型樓盤”的劣勢

（1）受制于項目規模，項目在選址時可能缺乏地利。缺乏地利有兩種情況，一是項目所在地塊相對偏遠，尚未開發或只在進行初步開發，二是板塊內強勢競爭對手林立，介入由于難于營造樓盤獨特的賣點而缺乏競爭優勢，從狹義的角度上來講這也是缺乏地利的一種表現；

（2）地產項目難于定位，尤其目標客戶群定位更是難于定位，容易走進泛定位的誤區；

（3）銷售價格難于把握，尤其首期開盤價格；

（4）銷售節奏難于控制，主要是開發節奏和銷售節奏不好銜接；

（5）銷售周期長，導致資金回收周期長，影響經濟效益并增加投資風險，難于形成旺盛人氣；

（6）若出現危機，局面難于控制；

（7）物業管理半徑太大而不容易規劃、設計和實施，同時商業配套任務繁重；

（8）資金難于籌措，尤其是在國家不斷推出新的信貸政策和消費者日益理性的情況下。

三、“大型樓盤”的市場戰略與營銷策略

“大型樓盤”營銷是開發商能否快速收回投資并獲利的關鍵環節，所以必須針對“大型樓盤”的特點和市場環境采取獨特的市場戰略、營銷理念和營銷策略，以盡可能縮短“大型樓盤”的銷售周期，提高資金周轉速度和地產銷售率。適宜“大型樓盤”采取的市場戰略和營銷策略如下：

1、市場戰略

進行房地產市場營銷，戰略規劃一定要先行?！按笮蜆潜P”由于投資開發的規模較大，往往要分期來完成，一般至少要二期、三期，甚至要超過十期?；谶@個現實，很多“大型樓盤”都采取了“組團開發、滾動發展”的房地產開發戰略。盡管如此，還需要對房地產進行戰略規劃，包括對地產產品（設計、施工、建筑材料、環境、配套等）、文化（社區主題、建筑文化等）、服務（銷售服務、物業服務等）和市場（市場定位、市場等）進行規劃。更重要的是對市場的應變能力和調整能力，即根據市場變化不斷修訂和調整市場戰略規劃，使戰略規劃更具現實性、超前性和示范性。

（1）品牌營銷戰略。品牌是營銷的靈魂和主線，更是“大型樓盤”成功營銷的利器。品牌企業和品牌物業的優勢體現在良好的口碑，以及良好的知名度、信任度和美譽度，通過傳播（大眾傳播、社會傳播和媒介傳播）來激發房地產買家的購買欲望，進而產生購買行為。品牌就應該這樣，前期促進后期銷售，后期帶動前期升值。所以品牌戰略對“大型樓盤”營銷具有至關重要的意義，要使品牌成為一條主線貫穿于開發、銷售與管理的各環節之中；

（2）差異化戰略。房地產業正趨于成熟，樓盤產品同質化已成為一個現實擺在開發商面前，于是開發商或代理商采取了賦予地產以不同概念、主題等措施營造賣點，以形成競爭優勢。應該肯定，這種運作思路是正確的。地產硬件上優勢已漸漸隱去，所以要在軟件上做文章，即形成一種文化差異，這就需要地產同產業、科技、文化的對接與融合，以形成自己的競爭優勢；

（3）技術領先戰略。綠色、科技、人文已經成為房地產開發的三大要素，科技就是生產力，就是銷售力，通過新材料、新產品和新技術提高樓盤科技含量而獲得競爭優勢已為廣大開發商所重視，在采用技術時很重視技術的超前性和領先性?！按笮蜆潜P”開發周期長，在一期時就要注意采用領先技術，否則在后期開發中前期將明顯缺乏優勢。廣州保利花園大量采用新技術、新材料，住宅造價比普通住宅高10％左右，但住宅各項性能和樓盤形象也會同時提高，其銷售價格也要比普通住宅高15％左右，盡管價格比同類物業偏高，但一期泌泉居2個月即售出9成，回籠資金2億元，不能不說是個奇跡；

（4）合作戰略。房地產業具有上下游關系單位較多的特點，在這里強調合作也是理所當然的。合作主要是指與城市建設、規劃、土地、工商、設計單位、施工單位、規劃單位、景觀設計單位、媒體和全程策劃、銷售代理公司等機構或部門合作，通過與這些單位建立良好的合作關系，可以獲得良好的開發軟環境、優秀的樓盤產品、周密的策劃和中介代理服務，為開展知識營銷奠定基礎；

（5）信息化戰略。房地產業與信息工作密切相關，房地產業最終將要過渡為服務產業，而非開發。“大型樓盤”更需要信息，包括行業的、市場的、消費者的相關信息，所以一定要把信息工作拿到一個戰略的高度來看待，加強信息化建設，建立信息收集、加工、整理、分析、吸收和消化的平臺，以增強對樓盤的最終定位能力、設計能力、建設能力、銷售能力、管理能力和服務能力，而這些能力將服務于市場。

2、營銷策略

營銷策略是戰術，是產品銷售戰役的打法，正確地制定并執行策略是成功營銷的關鍵，以下策略可供“大型樓盤”參考：

（1）定制營銷策略。市場需要房地產企業在營銷過程中把工作做得越來越細，“大型樓盤”有必要建立客戶信息數據庫，開展“一對一”營銷，為房地產買家提供個性化的個人服務，包括為買家“量身定做”，對于拓展市場大有益處。

（2）機動營銷策略。機動即根據情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售模式是指以租代售、租售結合、網上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段；通路則是指自行銷售、銷售外包和尾盤（包括滯銷樓盤）進入二三級市場流通等方式；價格是指優惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式；付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機動靈活對于“大型樓盤”來說具有非常的意義，“船”大也要爭取好“掉頭”。

（3）借力借勢策略。借力借勢關鍵要正確理解“力”和“勢”，“力”為外力，“勢”為優勢、機會，都是來自于企業外部的資源，借力借勢就是要整合外部資源。外力可能表現為專業公司、行業主管部門、媒介、專家、同行業和消費者，優勢和機會則可能表現為區位優勢、節假日、重大活動等方面，要善于發現機會和借助外部力量，開展事件行銷，以促進和推動營銷工作的深入開展。保利花園在國慶節期間舉辦“國寶回歸，國慶廣州特展”活動，可謂應時應景，刮起了一股“保利”旋風，產生了“保利—保國—利民—保利花園—品牌、品質保證”的巨大社會效應，提升了品牌形象。在此之后又開展了“軍x營銷”，也與“保國利民”緊緊相扣。無可爭辯，保利花園的營銷笄者是事件行銷的高手；

（4）知識營銷策略。知識營銷是以知識普及為前導，以知識推動市場營銷的新思想，很多地產開發商都接受了這種營銷理念。通過開展普及住房知識、產業政策、住宅裝飾裝修、貸款方法和程序以及如何辦理交易手續、交納稅費等知識常識的普及，在增加房地產買家知識的同時，也增強房地產買家對開發商的認同，進而產生購買決策乃至發生購買行為。對于“大型樓盤”營銷這場“持久戰”，完全有必要建立一塊知識陣地，成為溝通開發商和買家的工具，乃至成為溝通開發商和業主的工具，進而形成一種文化而不斷提升地產的附加值；

（5）創新營銷策略?！按笮蜆潜P”營銷需要營銷創新，否則每期都采取相同的策略對消費者來說恐怕會“不痛不癢”，不會產生感覺，更難于產生購買行為。營銷創新的前提是理念創新，動力是技術創新，關鍵是管理創新，靈魂是文化創新。在我國地產業興起的“退房革命”、“回租回購”等營銷措施都屬于創新，在營銷過程中起到了非凡的作用。當然，創新要在國家政策允許范圍之內，“零首付”被封殺就是因為其與國家利益背道而馳。

無論采取何種市場戰略和營銷策略，在“大型樓盤”營銷過程都要保持一個基調。這個基調就是“大氣”，襯托和突出“大型樓盤”的規模優勢，包括樓盤在建筑設計、環境規劃、建設施工、景觀設計、功能配套、促銷宣傳、氣氛營造等諸多方面都要突出這個基調。當年廣州碧桂園50萬平方米同時施工同時銷售是一囊“大氣”，祈福新村營造了相當于30個香港政府大球場面積的祈福湖也是一種“大氣”通過“大氣”形成一種“勢氣”，威懾競爭對手和吸引房地產買家的眼球，進而提升“人氣”，為樓盤脫疑而出并旺銷奠定堅實的基礎。

影響房地產營銷策略的有關因素分析：

怎樣盡快把房屋賣出去，是令開發商頭痛的事情，所以房地產營銷策略被越來越多地重視起來。房地產營銷策略的制定是一項復雜的工作，涉及面廣、難度大，怎樣才能制定出好的.營銷策略，是值得我們深入研究的重要課題。

消費市場比較突出的三個特點：

一是消費者市場房產需求的多層次性。在同一商品市場上，不同消費者群體由于社會地位，收入水平和文化素養的差異，其需求也會表現出多層次性的特點。例如有人需要一室一廳，有人需要二室一廳、三室一廳甚至豪華別墅。

二是消費者市場對房屋需求多變性，消費者人數眾多，差異性很大，由于各種因素的影響，對房屋就會有多種多樣的需求，隨著生產的發展，消費水平的提高，消費者需求在總量、結構和層次上也將不斷發展，日益多樣化。這要求制定營銷策略時根據自身條件準確地選擇目標市場。

三是消費者市場對房屋需求的可誘導性，消費者需求的產生，有些是本能的，生而有之的，但有時是與外界的刺激誘導有關的，經濟政策的變動，社會交際的啟示，廣告宣傳的誘導等等，都會使消費者的需求發生變化，潛在的需求可以變為現實的需求，微弱的欲望可以變成強烈的購買欲望。消費者需求的這一特征，要求市場營銷策略的制定者不僅要適應和滿足消費者的需求，而且應該通過各種促銷途徑影響和引導消費。

影響消費者行為的三個主要因素：

一是心理因素，除了由需要引起動機這一最重要因素外，還有知覺、學習和態度三個因素，知覺是指消費者感官直接接觸刺激物所獲得的直觀的、形象化的反映，屬于感性認識。任何消費者購買商品，都要根據自己的感官感覺到的印象，來決定是否購買，所以對樓盤的包裝、宣傳是非常重要的；學習是消費者在購買和使用商品的實踐中，逐步獲得和積累經驗，并根據經驗調整購買行為的過程，房屋作為一種耐用且兼有投資的特殊商品雖不等同于一般商品，但開發商開發創意、布局以及房屋質量的好壞，都是購買者學習的對象，消費者評價的優、劣對開發商的形象和信譽也有著非常大的影響，所以開發商應樹立品牌觀念，注重房屋質量，讓消費者產生有利于己的態度。

二是經濟因素，概括地說，影響消費者購買行為主要是經濟因素和商品價格、消費者收入、商品效用、房屋的價格等。

三是社會文化因素，每個消費者都是社會的一員，他的行為不可避免地要受到社會各方面因素的影響和制約，消費者的購買行為受到社會階層、文化和亞文化、相關群體、家庭等社會因素的影響。

制定營銷策略的五個條件

在把握住營銷環境，掌握了房地產消費者市場及影響消費者的因素的基礎上，根據商品（房屋）本身的特點、制定出房地產的營銷策略。房地產是一種特殊的商品，從房地產項目自身的商品特點和營銷的角度來看，可操作的有五點：

１、位置條件：房地產產品的位置條件其實是多重因素所構成的結構條件，包括不同位置區域的不同人文條件、交通條件、市政條件以及周邊建筑條件、氣候等。在制定營銷策略時不同的位置條件，營銷切入點的選擇不同：人文條件越成熟的位置，其營銷切入點與原始條件的差異性越大，反之則越?。唤煌l件越是發達的樓盤，其對于營銷在交通方面所必需的商品特性和營銷切入點就越少；市政條件越完善的地段，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇形成就越要奇特，反之則必須全面；在周邊建筑條件方面，周邊建筑條件對自身樓盤影響越大，房地產商品特性和營銷切入點的挖掘和選擇就越要直接，避重就輕會適得其反。

２、建筑條件：沒有兩個建筑會是完全一樣的，因此在建筑本身尋找賣點應該是可以的，但是應將營銷切入點放在建筑單體的設計“限制”方面，而不應該過深地切入到建筑的使用及功能方面，因為無論是建筑設計師還是營銷高手，對于建筑使用和功能方面的設計是“永遠超不過客戶”的，客房是直接使用者，客戶更是“上帝”。

３、建造條件：建造條件包括了工程施工、建筑配套等方面，這些在營銷推廣切入點方面，過去一般都選擇不多，大多數集中在工程進度和配套設施方面。建造條件方面的營銷切入點選擇，更多地選擇在“建造技術的層次體現、建筑技術的標準發展”方面較為合適。目前，客戶對房屋質量的投訴越來越多，撇開一些不法開發商不談，僅站在營銷策略的角度來看，如果樓盤的營銷能夠將其建造條件有效地傳達給客戶，就是其有部分不足的方面，客戶不僅不會投訴，還可能是一個很好的營銷切入點和商品特性表現。

４、使用條件：“良好的物業管理”是許多開發商的營銷切入點，這只是作用條件作為營銷切入點的一個方面，僅僅是房屋建成后的使用條件，還應該重視建筑本身提供的“先天服務條件”。如房屋的車位、綠地等。拿車位來說，小區停車位有多少個對客戶來說并不重要，而車位與房屋的設計比例卻關系到客戶以后買車還有沒有車位停車。物業管理費是多少，客戶能否承擔，客戶自己能算出，但物業管理所提供的內容對客戶居住水平的提高是否等值，客戶卻無從算起。所以，在“使用條件”方面，營銷切入點的第一個選擇就是設計，管理意圖全面公開；營銷切入點的第二個方面就是設計，管理意圖的“成本核算”，不能只是訴說對客戶的“全面呵護”卻不講這樣的呵護值多少錢。

５、商品附加條件：開發商自身企業品牌的知名度，能夠塑造這個房地產品牌的知名度，這是房地產商品附加條件之一；給一個房地產引進一個全新概念或營造文化氛圍，也是房地產商品的附加條件之一。在當今競爭越來越激烈，信息交流越來越快，開發商模仿能力越來越強，房地產的附加條件就愈顯重要。作為不動產的特殊性，完整的房地產商品不會只是一套房子那么簡單，一個商品一旦開始它的使用過程，品牌就進入了再塑造品牌意識。在商品附加值的營銷應用中，一般來說商品附加值都是后天的，但是這個后天的商品附加值是可以預支的。因此，后天商品附加條件在營銷切入點的選擇上是可以“預支”可能會更直接、更明確，也更有利于消費者預先選擇。

綜上所述，房地產營銷策略的制定應根據營銷環境、消費者市場特點、影響消費者行為的因素、結合實際房地產的自身條件因素綜合考慮，才能在瞬息萬變的市場中把握方向，使自己的營銷策略完善，可操作，有效益。