第一篇：我國未來城鎮規劃

新疆農業大學

科學技術學院

城鎮規劃與設計（論文）

題目

專業班級

學號

姓名楊文廣

（座位號）085204626

指導教師胡向紅職稱

2011年5月3日

新疆農業大學科學技術學院制

我國未來城鎮發展方向

1．國家在新時期對城鄉建設的新要求

1）黨中央對健康城鎮化的要求。

繼20世紀90年代后期提出的“加快推進城鎮化”之后，進入新時期，圍繞科學發展觀，中央明確提出了推進健康城鎮化的思想。2005年9月，胡錦濤總書記在中共中央政治局第二十五次集體學習中指出：要堅持走中國特色的城鎮化道路，按照循序漸進、節約土地、集約發展、合理布局的原則，努力形成資源節約、環境友好、經濟高效、社會和諧的城鎮發展新格局。堅持城鎮化發展與人口、資源、環境相協調，走可持續發展、集約式的城鎮化道路。

2）《城鄉規劃法》（2008）的新要求。

2008年4月日開始實行的《城鄉規劃法》提出了我國城鄉規劃的總體原則，指出新時期城鄉規劃的重點是“協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面、協調、可持續發展”。

在第四條中規定：制定和實施城鄉規劃，應當遵循城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃后建設的原則，改善生態等自然資源和歷史文化遺產，保持地方特色、民族特色和傳統風貌，防止污染和其他公害，并符合區域人口發展、國防建設、防災減災和公共衛生、公共安全的需要。第十七條規定：規劃區范圍、規劃區內建設用地規模、基礎設施和公共服務設施用地（黃線）、水源地和水系（藍線）、基本農田和綠化用地（綠線）、環境保護、自然與歷史文化遺產保護（紫線）以及防災減災等內容，應當作為城市總體規劃、鎮總體規劃的強制性內容。

2．國家在城鎮化和城鎮體系方面的構想

1）以健康城鎮化為目標，提出積極穩妥的城鎮化戰略。

《全國城鎮體系規劃》在綜合分析我國資源環境條件、城鄉人口分布特點和轉移趨勢、產業發展的趨勢的基礎上，提出以健康城鎮化為目標，優化城鎮空間結構和布局，引導人口有序轉移，實施積極穩妥的城鎮化的戰略。未來的城鎮化將以提高城鎮化質量為重點，穩步提高城鎮化水平。規劃期內城鎮化水平年均增輻控制在0.8～1個百分點左右。

2）提出立足東中西的多樣化城鎮化政策。

依據“十一五”規劃提出的國家區域發展總體戰略，《全國城鎮體系規劃》分別提出東部、中部、西部和東北地區的城鎮發展政策，引導各地區因地制宜地確定城鎮化戰略和城鎮發展模式。提出以城鎮群為核心，以重要的中心城市為節點，以促進區域協作的主要聯系通道為骨架的“多元、多極、網絡化”的城鎮空間發展格局。

“多元”是指不同資源條件、不同發展階段、不同發展機制和不同類型的區域，要因地制宜地制定城鎮空間組織方式和發展模式。“多極”是指依托不同類型、不同層次的城鎮群和中心城市，帶動不同區域發展，落實國家區域發展總體戰略。“網絡化”是指依托交通通道，形成中心城市之間、城鎮之間、城鄉之間緊密聯系、優勢互補的格局。

4）建立以交通為核心的城鎮發展支撐體系。

建立全國綜合交通樞紐體系，促進城市與區域交通的有機結合。以交通樞紐城市為節點，加強各種交通方式之間的銜接，推行一體化的聯合運輸方式，增強城鎮輻射帶動能力。強調要發揮鐵路和軌道交通節能、省地的優勢，促進城鎮集約緊湊發展。

5）加強對省域城鎮體系規劃和城市總體規劃的引導。

按照一級政府一級事權的原則，依據國家城鎮化發展總體戰略，針對各省特點，《全國城鎮體系規劃》提出“省域城鎮發展規劃指引”。要求各地按照“省域城鎮發展規劃指引”，在省域規劃和城市規劃中落實《規劃》確定的各項內容，加強規劃管理。國家通過直接編制重點地區規劃，健全重大項目和重大政策的部門會商制度，加強對地方實施規劃情況的監督檢查，保障《規劃》實施。

二.新時期我國城市人居環境建設的規劃原則

1．完善城市總體規劃的指標體系

中國的城鎮化走的是宏觀調控與市場經濟相結合的特色化的道路，科學完善的城市規劃指標體系是建設城市人居環境的先決條件和有力保 障。十七大報告明確指出：“必須在經濟發展的基礎上，更加注重社會

建設，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平正義，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有居所，推動建設和諧社會”。新時期的城市總體規劃應重點從經濟、社會人文、資源、環境四個方面適應當前社會經濟形勢發展要求、適應當前國家發展要求、并可與國家權威統計部門的統計數據充分銜接的指標。

城市總體規劃指標體系框架共含15項，27個具體要求；為了提高指標的可操作性分為控制型和引導型兩類；指標的量化工作各地應根據中央的要求，結合當地的實際自行制定。

2．我國城市人居環境建設的標準分析

1）“宜居城市”建設越來越受我國的居環境學由吳良鏞院士在90年代首創。吳良鏞從人居環境科學的角度推進區域發展，將科學發展觀落實到空間發展，倡導樹立空間的整體觀念和相互協調觀念；以人為本的和諧社會觀念；自然生態的保護、治理與發展觀念；文化生態的保護、發展與復興觀念等，并提出了人居環境建設的五大系統和五大層次。

2）“中國人居環境獎”對中國城市人居環境建設起到了重要的推動作用。

3）國內與人居環境相關的評比和研究。

城市人居環境建設，顧名思義，與人的生活環境相關的方方面面都屬于人居環境建設的范疇，涉及到城市政府的所有職能部門。在科學發展觀的指引下，部分中央部委根據自己的職責內容和職權特點，提出相關的榮譽評比獎項。如建設部的“國家園林城市”、“國家生態園林城市”，環保部的“國家環境保護模范城市”，衛生部的“國家衛生城市”，國家林業局的“國家森林城市”，建設部與發改委共同評比的“國家節水型城市”，全國文明委制定的“全國文明城市”等。各部委的榮譽獎項，把城市作為一個整體，從宏觀的角度引導城市實現和諧發展。

4）聯合國人居獎的評價標準與特點

為使國際社會和各國政府對人類住區的發展和解決人居領域的各種問題給予充分重視，并鼓勵和表彰世界各國為人類住區發展作出了杰出貢獻的政府、組織、個人和項目，聯合國人居署于1989年創立“聯合國人居獎”，每年的獲獎數量由人居署視情況而定，一般是每個大洲一個。

3．人居環境建設的指導思想

從我國城鎮化的趨勢，當前城鎮發展面臨的問題出發，我國城市人居環境的建設，應當堅持全面貫徹落實科學發展觀，以人為本，促進經濟、社會和環境協調、可持續發展的指導思想；應當圍繞住房與城鄉建設部的職能，充分發揮中國人居環境獎的載體作用，利用中國人居環境獎的有利平臺，更好地推動城市建設各項工作全面開展，進一步提高我國城鎮化的質量；應當著眼于解決中國當前城市發展中的“瓶頸”問題，鼓勵創新性解決城市發展中的矛盾，與聯合國人居獎銜接，宣傳中國城市人居環境建設的成就。

4．城市人居環境建設的基本內容

新時期城市人居環境建設，應當重點關注五方面的內容：

1）良好的自然生態環境：協調城市發展與自然生態環境保護的關系，加強各類風景名勝區、自然保護區、山體、水系的保護；提高城市綠地系統的生態調節和涵養能力；嚴格控制各類污染物的排放。

2）健康的經濟發展環境：確保城市經濟增長為居民收入條件帶來切實的改善；保障城市居民長期穩定就業。

3）和諧的社會環境：創造公平公正的社會環境，提高社會保障水平，提高公共參與水平，加強對外來人口的服務保障，營造安全的社會氛圍。

4）宜人的居住環境：提高以“人居”為核心的各類設施建設和管理水平，包括合理有效的住房保障，緩解城市交通擁堵，加強市政基礎設施的建設，提高基本公共服務水平，保護城市歷史文化等。

5）資源集約利用：構筑以節水、節能、節地、節材為核心的全新的城市人居環境規劃建設體系，大力發展循環經濟。

三.結論

未來30年，是中國城鎮化從量的增長到質的轉變的關鍵時期，也是各種矛盾集中爆發的階段。新時期城市人居環境的建設，必須牢牢抓住“以

人為本”的核心理念，立足保護自然生態環境，資源集約利用，新型工業化與多樣化的城鎮化戰略，保障“居者有其房”，滿足城市基本公共服務設施的配置要求，大力加強城市基礎設施建設，依法科學實施城市規劃建設管理，進一步鼓勵公眾參與，順利推進健康城鎮化，切實保障廣大人民群眾共享改革開放的偉大成就。

第二篇：未來20年我國城鎮住宅建設發展空間

2010～2011REICO專題——未來20年我國城鎮住宅建設發展空間(2011-02-11 16:11:35)轉載 標簽：

雜談

房地產業對經濟增長做出重要貢獻

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的20年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資 1998年住房制度改革以來，房地業增加值在.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-20年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-20年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-20年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，20年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-20年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-20年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室”規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。

“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。

“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資 本報告的完成人為： 呈先、岳國強、任榮榮

我國城鎮住宅建設發展狀況回顧

城鎮住宅建設投資較快增長.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資/GDP約為7.2%。

城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。

從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻

自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

居民住房條件不斷改善規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。

并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期

韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。

綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。

規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。

發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征

從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征：

日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況

韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括

住

房

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.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析

發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考： 房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括住房新建規模、住房投資

城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。

并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資/GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資/GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。

我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。

圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較

規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“90/70”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。

特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。

從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間 預測思路

從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下：

規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。

2011-2030年住宅建設發展空間預測.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增長4.9%（見圖16）。規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲

年出現（見圖

26）。

1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。

根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業發展指標，包括

住

房

新

建

規

模、住

房

投

資

因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。

對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系：.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮住宅增量后，要估計出城鎮新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮住宅投資額； 為t年城鎮住宅建安造價。城鎮住宅建安造價可以通過相關的統計指標和數據估計出來。《中國統計年鑒》提供了1985年以來的城鎮新建住宅面積，從有關統計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮化進程滯后于經濟發展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環境對人口城鎮化形成的制約。如果我國城鎮化進程按國際經驗發展，2020年我國城鎮化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發展軌跡預期所達到的城鎮化水平比按國際經驗發展要晚10年左右，城鎮住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

其中，為t年住宅折舊率。規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮新建住宅量的比例來推算。現有統計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。

調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規模。

城鎮住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例之間存在如下關系：

（6）

其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮住宅總增量的比例。規模等。對上述指標的比較分析表明，主要發達國家房地產市場發展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續快速發展的態勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮化進程較快的階段，城鎮化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮化快速發展階段，城鎮化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮化進程，其住房建設量沒有表現出持續快速增長的態勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮住宅建設發展空間分析 發達國家經濟社會和房地產市場發展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業發展空間提供以下參考：城鎮化進程是影響住房新建規模的一個重要因素，在城鎮化較快進程完成之前，住房建設投資規模呈現持續快速增長的態勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮化率由57%增加到74%，城鎮化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發投資，因此，跟國外的統計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮化率將處于從超過50%向70%發展的軌道，城鎮化進程仍處于快速推進階段，按照發達國家的經驗，在城鎮化超過70%之前，我國住房建設規模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發達國家的經驗表明，在城鎮化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發展的過程，成熟穩定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮化進程中，未來城鎮人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態的、極不穩定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規模，避免出現城鎮化進程中的住房短缺，拖曳城鎮化進程和影響社會穩定。從需求角度分析我國城鎮住宅建設發展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮總體來說，城鎮住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮人口規模的影響，城鎮人口規模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮住宅建設發展空間的大小取決于，城鎮居民收入水平和城鎮人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮住宅建設發展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮人均居住水平，再根據未來城鎮總人口推算出預測期城鎮住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮住宅投資額。2011-2030年住宅建設發展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根據上面估計出的每年城鎮住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮新建住宅量。2009年我國城鎮興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮新建住宅建筑面積年均增長4.1%。

房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業及國民經濟穩定、快速、可持續發展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮住宅建設發展狀況回顧城鎮住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮住宅建設投資取得較快發展，住宅總量快速增加。城鎮住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統計中包含土地費用，與國外統計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮住宅竣工面積在城鎮住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩定在83%以上），房地產開發住宅竣工面積在城鎮住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩定在70%以上）。房地產業對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業在國民經濟發展中發揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發的情況下，房地產業對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業的發展，我國城鎮居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮住宅工程質量、功能質量、環境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮化的發展過程來看，2009年我國城鎮化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮化快速發展階段，按照“十一五”時期城鎮化發展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮化的進程，美國在1920年城鎮化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮化率超過50%。綜合經濟發展與城鎮化水平指標，我國城鎮化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發展水平時的城鎮化率均超過65%，在我國2020年經濟發展水平時的城鎮化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區城鎮化率與人均GDP（購買力平價）的統計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮化相關研究的發現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮化發展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發達國家城鎮化發展歷程表明：通常在高速發展的30~40年間，城鎮化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮化速度（城鎮化率每年上升1%），到2020年城鎮化率僅為58%，2030年城鎮化率僅達到70%。我國城鎮化進程遠遠滯后于經濟發展進程。主要發達國家不同階段房地產市場的發展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業發展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的

第三篇：城鎮建設規劃（定稿）

2010到2015期間，城市規劃、建設和管理工作將遵循“規劃引導、環境優先、拓展新城、完善老城”原則。

一是繼續深入和完善各類規劃工作。堅持以“規劃為先導”，提升規劃設計水平，擴大和深化規劃的覆蓋面，增加規劃指導性和實施性。首先完善縣城周邊地區的規劃編制工作。結合鐵路線型走向及站場的選址和景觀保護區的控制，著手編制縣城東片區概念性規劃；結合新城區建設及周邊景區規劃建設，著手編制城南片區運動休閑、旅游配套區的概念性規劃；結合縣開發區北擴和縣政府所在鎮規劃發展要求，著手編制城北片區的總體規劃；結合商品房小區項目建設，著手編制城西片區概念性規劃；啟動縣城西中大街舊城改造區域的控制性規劃。

二是不斷完善城區基礎設施配套，加大新城道路框架建設。在過去新城道路建設的基礎上，繼續加大道路工程建設；建設新城區城東干道、城西干道、城南區干道等一批市政道路，實施輔助道路改造。

三是全面提升城區環境，強化環境景觀工程建設。重點整治農貿市場沿線環境整治，完成棚戶區地塊拆遷，實施公園擴建工程。繼續實施縣內綠化景觀改造，力爭全面完工；啟動體育公園建設；完成縣門入口景觀工程；加大城市市政、綠化設施的養護力度，計劃新增城市綠化面積40萬平方米。

四是啟動老城區拆危拆破改造建設。對等老小區的道路、綠化等進行改造出新，適時啟動城邊村屯改造建設。

五是極力改善居民生活環境。完善住房保障體系，繼續建設經濟適用住房和廉租房；完善城區休閑、公共配套設施和服務設施，結合開發改造建成一批公廁、停車場、休閑小廣場等；新增路燈10公里，強化城區市政、綠化養護力度；穩步推進房地產開發，計劃新開工面積60萬平方米，竣工面積50萬平方米；積極營造縣城優美的人居環境。

第四篇：城鎮規劃復習2014

幻燈片1

城鎮規劃

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? 幻燈片2 第一章： 建制鎮定義，集鎮定義，村鎮規劃定義。第三章：重點 村鎮體系，村鎮體系布局形式(衛星式等)； 村鎮總體規劃內容(必考）； 村鎮性質，村鎮性質分析擬定； 村鎮規模；村鎮用地分類（大類）；村鎮建設用地標準（標題性，大類）； 村鎮用地（定義）；用地評價內容（大類）； 村鎮自然環境條件分析（因素）； 風玫瑰圖定義；村鎮用地評定（主要是結果一二三類等）； 村鎮用地選擇方案比較（內容）； 功能分區（定義）；村鎮用地布局形態。

幻燈片3

第四章：

村鎮交通特點；

村鎮道路系統規劃基本要求（融合在小區設計）；

道路網密度，曲度系數（定義）；

村鎮道路網布置形式（簡易的示意圖、特點等）；

道路紅線；道路橫斷面組成及形式（簡易圖）；

視距三角形（定義）；常見交叉口類型。

幻燈片4

第五章：

鄉鎮公共中心主要內容（判斷，選擇之類和用地在一起）；

鄉鎮公共中心空間布局形式（基本形式）；

鄉鎮公共建筑的定額指標（選擇題，熟悉指標、規劃中人均用地多少等——選擇）； 鄉鎮工業區規劃工業用地自身要求（幾條背一下）。

第六章：（大作業）

居住區規劃編制的內容（步驟，最后大題用）；

現代居住區規劃結構的基本形式（步驟，最后大題用）。? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

幻燈片5

? 第七章：

? 綠化的作用；

? 綠地的分類；

? 綠地的形態。

? 第八章：

? 村鎮專項工程規劃（有哪些，各個節的標題）；

? 給水管網的布置形式；

? 村鎮排水系統體制及選擇；

? 污水處理方法；

? 管線避讓原則（選擇題，誰避誰）；

? 豎向規劃（定義，選擇。哪些屬于豎向，哪些不屬于）。

幻燈片6

? 第九章：

? 中國農村生態環境面臨的主要問題（開放題，以標題為準，不僅限于書上內容）； ? 村鎮污染類型（大類）。

? 第十章：

? 村鎮旅游資源分類（大類，選擇）。

? 第十一章：

? 防洪標準，次生災害。

? 第十二章：

? 村鎮建設用地平衡表的作用（大類指標）；

? 村鎮規劃技術經濟指標評價體系；

? 村鎮規劃管理部門（有哪些）；村鎮規劃的審批（怎么審批）。

幻燈片7

? 課間實習：規劃步驟，選址要求（理由）。

? 題型：

? 單選，多選，（30%）；

? 名詞解釋（20%）；

? 問答題（30%）；

? 論述題或實務題（20%）。

第五篇：未來規劃

今年以來，博興縣呂藝鎮堅定信心，創新思路，搶抓機遇，扎實工作，深入貫徹落實科學發展觀，從“突出西部，優化中部，開發東部”的戰略部署出發，以唱響“中國呂劇藝術之鄉”品牌和打造“全市經濟強鎮”為工作總目標，以“環境立鎮、招商活鎮、工業強鎮、文化興鎮”為主線，全力推動呂藝經濟社會又好又快發展。

一是高標準制定六項規劃，提升經濟社會發展承載能力。制定“現代城鎮”發展規劃，以與縣城區規劃對接為目標，科學定位小城鎮框架和功能分區，完善41個行政村的規劃，逐步實現農村城市化、城鎮現代化、城鄉一體化；重點抓好投資600萬元的鎮駐地主要街道改造工程和投資2000多萬元的政教花苑安居工程建設，打造與縣城對接的城市居住群。搞好農村基礎設施建設規劃，抓好農村道路、沼氣、改欄改廁、人畜飲水工程建設，完成新村、道口等五個村的沼氣普及工程，切實改善農民居住環境。制定生態環保建設規劃，繼續以治水、治污、綠化、亮化為重點，搞好環保工作，提升城鎮綜合服務水平，進一步提高城鎮綠化覆蓋率，美化鎮域內環境，完成申報“國家級環境優美鄉鎮”工作。制定農業發展規劃，依靠科技，加大投入，推進農業結構向特色化、優質化、產業化推進。在鞏固棉花產業這項老典型的基礎上，重點抓好“閆綠”牌大蒜的生產和管理，拓寬渠道，更新品種，積極促進“閆綠”牌無公害大蒜轉化升級。制定高效畜牧養殖規劃，依托辛集生豬養殖基地和道口梅花鹿養殖基地優勢，重點抓好梅花鹿、生豬等品種的普及與推廣，堅持走小群體、大規模的路子，突出發展養殖大戶。制定建設“生態呂藝”規劃，切實抓好農水配套工程建設，重點抓好投資421萬元、改造面積1．5萬畝的博興縣標準糧田(續建)工程。著力發展以速生經濟林為主的生態林網建設，確保林木覆蓋率達到30％以上。（結合本村發展）

二是加強基層組織建設，為經濟社會發展提供堅強組織保證。扎實開展深入學習實踐科學發展觀活動，堅持從嚴要求、從嚴管理，下大氣力建設好村黨支部書記隊伍，解決好村黨支部書記的補貼報酬問題。認真完成農村“七個一批”建設任務，積極推進“農企對接”工程，扎實開展“民主議政日”活動。以基層組織和基層工作“三十”考核為總抓手，全面加強農村基層黨建工作。按照“促強幫弱帶中間”的工作思路，以“五個好”為目標，加強落后村的幫扶工作。

三是搞好四個建設，促進經濟社會和諧發展。搞好教育基礎設施建設，盡快啟動鎮一中學生公寓樓二期工程，完善配套設施建設，確保今年5月份投入使用。搞好投資150萬元的計劃生育服務站建設，同時嚴厲打擊“三違”現象，杜絕計劃外生育的發生，加大對私自引流產、非法鑒定胎兒性別行為的打擊力度，有效遏制全鎮出生人口性別比升高勢頭。搞好文化建設，深入開展“文化建設年”活動，科學編制全鎮文化發展規劃，讓呂劇和坉腔進課堂的同時，做好戲曲人才的培養和輸送渠道，利用多種形式打造呂劇的活動平臺，培育壯大呂劇、掩腔文化人才隊伍，積極參與博興小戲藝術節以及5月中旬在我縣舉辦的全國民間戲劇之鄉經驗交流會等重大活動，提高“呂劇藝術之鄉”的知名度。搞好平安建設，牢固樹立“社會穩定是第一投資環境”的理念，時刻保持清醒頭腦，始終保持奮發有為的精神狀態，著力解決重特大信訪案件，以化解社會矛盾為主線，全面落實社會治安綜合治理各項措施，嚴格落實安全生產責任制，堅決防止重特大安全事故發生，努力營造安全、和諧的社會環境。

四是加大招商力度，充分挖掘經濟增長點。繼續完善工業園區基礎設施，重點培植棉花深加工、蔬菜加工、鹿產品加工、金屬制品、紡織、化工等六大支柱產業，拉長產業鏈條；全力引進科技含量高、帶動能力強、經濟效益好的大項目、好項目，杜絕非環保型企業和高能耗企業進工業園區落戶，重點抓好總投資8000萬元的山東宏景鋯業有限公司、投資2300萬元的順達有限公司等科技含量高、投入資金大的項目的開工投產工作，對于新引進的項目，力爭今年上半年全部投產運營。(劉菲張國志白海波)