第一篇：我國未來城鎮(zhèn)規(guī)劃

新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)

科學(xué)技術(shù)學(xué)院

城鎮(zhèn)規(guī)劃與設(shè)計(jì)（論文）

題目

專業(yè)班級

學(xué)號

姓名楊文廣

（座位號）085204626

指導(dǎo)教師胡向紅職稱

2011年5月3日

新疆農(nóng)業(yè)大學(xué)科學(xué)技術(shù)學(xué)院制

我國未來城鎮(zhèn)發(fā)展方向

1．國家在新時(shí)期對城鄉(xiāng)建設(shè)的新要求

1）黨中央對健康城鎮(zhèn)化的要求。

繼20世紀(jì)90年代后期提出的“加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化”之后，進(jìn)入新時(shí)期，圍繞科學(xué)發(fā)展觀，中央明確提出了推進(jìn)健康城鎮(zhèn)化的思想。2005年9月，胡錦濤總書記在中共中央政治局第二十五次集體學(xué)習(xí)中指出：要堅(jiān)持走中國特色的城鎮(zhèn)化道路，按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，努力形成資源節(jié)約、環(huán)境友好、經(jīng)濟(jì)高效、社會(huì)和諧的城鎮(zhèn)發(fā)展新格局。堅(jiān)持城鎮(zhèn)化發(fā)展與人口、資源、環(huán)境相協(xié)調(diào)，走可持續(xù)發(fā)展、集約式的城鎮(zhèn)化道路。

2）《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008）的新要求。

2008年4月日開始實(shí)行的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》提出了我國城鄉(xiāng)規(guī)劃的總體原則，指出新時(shí)期城鄉(xiāng)規(guī)劃的重點(diǎn)是“協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展”。

在第四條中規(guī)定：制定和實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)遵循城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展和先規(guī)劃后建設(shè)的原則，改善生態(tài)等自然資源和歷史文化遺產(chǎn)，保持地方特色、民族特色和傳統(tǒng)風(fēng)貌，防止污染和其他公害，并符合區(qū)域人口發(fā)展、國防建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)和公共衛(wèi)生、公共安全的需要。第十七條規(guī)定：規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地（黃線）、水源地和水系（藍(lán)線）、基本農(nóng)田和綠化用地（綠線）、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)（紫線）以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。

2．國家在城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)體系方面的構(gòu)想

1）以健康城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，提出積極穩(wěn)妥的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》在綜合分析我國資源環(huán)境條件、城鄉(xiāng)人口分布特點(diǎn)和轉(zhuǎn)移趨勢、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢的基礎(chǔ)上，提出以健康城鎮(zhèn)化為目標(biāo)，優(yōu)化城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)和布局，引導(dǎo)人口有序轉(zhuǎn)移，實(shí)施積極穩(wěn)妥的城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略。未來的城鎮(zhèn)化將以提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量為重點(diǎn)，穩(wěn)步提高城鎮(zhèn)化水平。規(guī)劃期內(nèi)城鎮(zhèn)化水平年均增輻控制在0.8～1個(gè)百分點(diǎn)左右。

2）提出立足東中西的多樣化城鎮(zhèn)化政策。

依據(jù)“十一五”規(guī)劃提出的國家區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》分別提出東部、中部、西部和東北地區(qū)的城鎮(zhèn)發(fā)展政策，引導(dǎo)各地區(qū)因地制宜地確定城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和城鎮(zhèn)發(fā)展模式。提出以城鎮(zhèn)群為核心，以重要的中心城市為節(jié)點(diǎn)，以促進(jìn)區(qū)域協(xié)作的主要聯(lián)系通道為骨架的“多元、多極、網(wǎng)絡(luò)化”的城鎮(zhèn)空間發(fā)展格局。

“多元”是指不同資源條件、不同發(fā)展階段、不同發(fā)展機(jī)制和不同類型的區(qū)域，要因地制宜地制定城鎮(zhèn)空間組織方式和發(fā)展模式。“多極”是指依托不同類型、不同層次的城鎮(zhèn)群和中心城市，帶動(dòng)不同區(qū)域發(fā)展，落實(shí)國家區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略。“網(wǎng)絡(luò)化”是指依托交通通道，形成中心城市之間、城鎮(zhèn)之間、城鄉(xiāng)之間緊密聯(lián)系、優(yōu)勢互補(bǔ)的格局。

4）建立以交通為核心的城鎮(zhèn)發(fā)展支撐體系。

建立全國綜合交通樞紐體系，促進(jìn)城市與區(qū)域交通的有機(jī)結(jié)合。以交通樞紐城市為節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)各種交通方式之間的銜接，推行一體化的聯(lián)合運(yùn)輸方式，增強(qiáng)城鎮(zhèn)輻射帶動(dòng)能力。強(qiáng)調(diào)要發(fā)揮鐵路和軌道交通節(jié)能、省地的優(yōu)勢，促進(jìn)城鎮(zhèn)集約緊湊發(fā)展。

5）加強(qiáng)對省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的引導(dǎo)。

按照一級政府一級事權(quán)的原則，依據(jù)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展總體戰(zhàn)略，針對各省特點(diǎn)，《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》提出“省域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃指引”。要求各地按照“省域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃指引”，在省域規(guī)劃和城市規(guī)劃中落實(shí)《規(guī)劃》確定的各項(xiàng)內(nèi)容，加強(qiáng)規(guī)劃管理。國家通過直接編制重點(diǎn)地區(qū)規(guī)劃，健全重大項(xiàng)目和重大政策的部門會(huì)商制度，加強(qiáng)對地方實(shí)施規(guī)劃情況的監(jiān)督檢查，保障《規(guī)劃》實(shí)施。

二.新時(shí)期我國城市人居環(huán)境建設(shè)的規(guī)劃原則

1．完善城市總體規(guī)劃的指標(biāo)體系

中國的城鎮(zhèn)化走的是宏觀調(diào)控與市場經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的特色化的道路，科學(xué)完善的城市規(guī)劃指標(biāo)體系是建設(shè)城市人居環(huán)境的先決條件和有力保 障。十七大報(bào)告明確指出：“必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會(huì)

建設(shè)，著力保障和改善民生，推進(jìn)社會(huì)體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會(huì)管理，促進(jìn)社會(huì)公平正義，努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有居所，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)”。新時(shí)期的城市總體規(guī)劃應(yīng)重點(diǎn)從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)人文、資源、環(huán)境四個(gè)方面適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展要求、適應(yīng)當(dāng)前國家發(fā)展要求、并可與國家權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)充分銜接的指標(biāo)。

城市總體規(guī)劃指標(biāo)體系框架共含15項(xiàng)，27個(gè)具體要求；為了提高指標(biāo)的可操作性分為控制型和引導(dǎo)型兩類；指標(biāo)的量化工作各地應(yīng)根據(jù)中央的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際自行制定。

2．我國城市人居環(huán)境建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)分析

1）“宜居城市”建設(shè)越來越受我國的居環(huán)境學(xué)由吳良鏞院士在90年代首創(chuàng)。吳良鏞從人居環(huán)境科學(xué)的角度推進(jìn)區(qū)域發(fā)展，將科學(xué)發(fā)展觀落實(shí)到空間發(fā)展，倡導(dǎo)樹立空間的整體觀念和相互協(xié)調(diào)觀念；以人為本的和諧社會(huì)觀念；自然生態(tài)的保護(hù)、治理與發(fā)展觀念；文化生態(tài)的保護(hù)、發(fā)展與復(fù)興觀念等，并提出了人居環(huán)境建設(shè)的五大系統(tǒng)和五大層次。

2）“中國人居環(huán)境獎(jiǎng)”對中國城市人居環(huán)境建設(shè)起到了重要的推動(dòng)作用。

3）國內(nèi)與人居環(huán)境相關(guān)的評比和研究。

城市人居環(huán)境建設(shè)，顧名思義，與人的生活環(huán)境相關(guān)的方方面面都屬于人居環(huán)境建設(shè)的范疇，涉及到城市政府的所有職能部門。在科學(xué)發(fā)展觀的指引下，部分中央部委根據(jù)自己的職責(zé)內(nèi)容和職權(quán)特點(diǎn)，提出相關(guān)的榮譽(yù)評比獎(jiǎng)項(xiàng)。如建設(shè)部的“國家園林城市”、“國家生態(tài)園林城市”，環(huán)保部的“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”，衛(wèi)生部的“國家衛(wèi)生城市”，國家林業(yè)局的“國家森林城市”，建設(shè)部與發(fā)改委共同評比的“國家節(jié)水型城市”，全國文明委制定的“全國文明城市”等。各部委的榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)，把城市作為一個(gè)整體，從宏觀的角度引導(dǎo)城市實(shí)現(xiàn)和諧發(fā)展。

4）聯(lián)合國人居獎(jiǎng)的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與特點(diǎn)

為使國際社會(huì)和各國政府對人類住區(qū)的發(fā)展和解決人居領(lǐng)域的各種問題給予充分重視，并鼓勵(lì)和表彰世界各國為人類住區(qū)發(fā)展作出了杰出貢獻(xiàn)的政府、組織、個(gè)人和項(xiàng)目，聯(lián)合國人居署于1989年創(chuàng)立“聯(lián)合國人居獎(jiǎng)”，每年的獲獎(jiǎng)數(shù)量由人居署視情況而定，一般是每個(gè)大洲一個(gè)。

3．人居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)思想

從我國城鎮(zhèn)化的趨勢，當(dāng)前城鎮(zhèn)發(fā)展面臨的問題出發(fā)，我國城市人居環(huán)境的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想；應(yīng)當(dāng)圍繞住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的職能，充分發(fā)揮中國人居環(huán)境獎(jiǎng)的載體作用，利用中國人居環(huán)境獎(jiǎng)的有利平臺，更好地推動(dòng)城市建設(shè)各項(xiàng)工作全面開展，進(jìn)一步提高我國城鎮(zhèn)化的質(zhì)量；應(yīng)當(dāng)著眼于解決中國當(dāng)前城市發(fā)展中的“瓶頸”問題，鼓勵(lì)創(chuàng)新性解決城市發(fā)展中的矛盾，與聯(lián)合國人居獎(jiǎng)銜接，宣傳中國城市人居環(huán)境建設(shè)的成就。

4．城市人居環(huán)境建設(shè)的基本內(nèi)容

新時(shí)期城市人居環(huán)境建設(shè)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注五方面的內(nèi)容：

1）良好的自然生態(tài)環(huán)境：協(xié)調(diào)城市發(fā)展與自然生態(tài)環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，加強(qiáng)各類風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、山體、水系的保護(hù)；提高城市綠地系統(tǒng)的生態(tài)調(diào)節(jié)和涵養(yǎng)能力；嚴(yán)格控制各類污染物的排放。

2）健康的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境：確保城市經(jīng)濟(jì)增長為居民收入條件帶來切實(shí)的改善；保障城市居民長期穩(wěn)定就業(yè)。

3）和諧的社會(huì)環(huán)境：創(chuàng)造公平公正的社會(huì)環(huán)境，提高社會(huì)保障水平，提高公共參與水平，加強(qiáng)對外來人口的服務(wù)保障，營造安全的社會(huì)氛圍。

4）宜人的居住環(huán)境：提高以“人居”為核心的各類設(shè)施建設(shè)和管理水平，包括合理有效的住房保障，緩解城市交通擁堵，加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高基本公共服務(wù)水平，保護(hù)城市歷史文化等。

5）資源集約利用：構(gòu)筑以節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材為核心的全新的城市人居環(huán)境規(guī)劃建設(shè)體系，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。

三.結(jié)論

未來30年，是中國城鎮(zhèn)化從量的增長到質(zhì)的轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，也是各種矛盾集中爆發(fā)的階段。新時(shí)期城市人居環(huán)境的建設(shè)，必須牢牢抓住“以

人為本”的核心理念，立足保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境，資源集約利用，新型工業(yè)化與多樣化的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，保障“居者有其房”，滿足城市基本公共服務(wù)設(shè)施的配置要求，大力加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，依法科學(xué)實(shí)施城市規(guī)劃建設(shè)管理，進(jìn)一步鼓勵(lì)公眾參與，順利推進(jìn)健康城鎮(zhèn)化，切實(shí)保障廣大人民群眾共享改革開放的偉大成就。

第二篇：未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間

2010～2011REICO專題——未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間(2011-02-11 16:11:35)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽：

雜談

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的20年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資 1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-20年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-20年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，20年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-20年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室”規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。

“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。

“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資 本報(bào)告的完成人為： 呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮

我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧

城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資/GDP約為7.2%。

城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。

從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn)

自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

居民住房條件不斷改善規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。

并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期

韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。

綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。

規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。

發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征

從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征：

日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況

韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析

發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考： 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括住房新建規(guī)模、住房投資

城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。

并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資/GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資/GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。

我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。

圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較

規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“90/70”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。

特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。

從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間 預(yù)測思路

從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下：

規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。

2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增長4.9%（見圖16）。規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲

年出現(xiàn)（見圖

26）。

1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。

根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的指標(biāo)：一是居住水平指標(biāo)，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標(biāo)，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。

對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系：.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關(guān)關(guān)系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計(jì)方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關(guān)系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經(jīng)濟(jì)保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達(dá)到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)36189元（2009年價(jià)）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計(jì)，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計(jì)為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達(dá)58764元（2009年價(jià)）。根據(jù)上述估計(jì)方程計(jì)算，2020年城市人均住宅建筑面積將達(dá)到38平米，2030年達(dá)到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計(jì)出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計(jì)出各年的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計(jì)有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關(guān)系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：（6）其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)（不含土地購置費(fèi)），就可以估計(jì)出預(yù)測期每年的住宅投資。計(jì)算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)。城鎮(zhèn)住宅建安造價(jià)可以通過相關(guān)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)估計(jì)出來。《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料中我們可以計(jì)算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資額，但其中包含了土地購置費(fèi)，還 7．根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，這一點(diǎn)已是國內(nèi)外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機(jī)制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應(yīng)達(dá)到70%左右，2030年達(dá)到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預(yù)期所達(dá)到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經(jīng)驗(yàn)發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)峰值也要推遲10年出現(xiàn)（見圖26）。

其中，為t年住宅折舊率。規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料對這兩種估計(jì)方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進(jìn)行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計(jì)算出每年的折舊量，然后再計(jì)算出住宅折舊率、折舊量和農(nóng)轉(zhuǎn)非量，看其是否合理。

調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調(diào)查結(jié)果相當(dāng)。按住宅70年壽命推算的折舊率應(yīng)為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計(jì)2011-2030年的農(nóng)轉(zhuǎn)非住宅比重及規(guī)模。

城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關(guān)系：

（6）

其中 為t年“農(nóng)轉(zhuǎn)非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。規(guī)模等。對上述指標(biāo)的比較分析表明，主要發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程表現(xiàn)出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設(shè)量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達(dá)到峰值，接近200萬套，占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進(jìn)程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個(gè)百分點(diǎn)。圖9 日本歷年住房建設(shè)情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設(shè)處于快速發(fā)展期，住房建設(shè)量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達(dá)到峰值，超過75萬套，占當(dāng)年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結(jié)束快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，其住房建設(shè)量沒有表現(xiàn)出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設(shè)規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間分析 發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進(jìn)程是影響住房新建規(guī)模的一個(gè)重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進(jìn)程完成之前，住房建設(shè)投資規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設(shè)量年均增速為12%，1972年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個(gè)百分點(diǎn)；韓國在1980~1990年間，住房建設(shè)量年均增速為17%，1990年新建住房占當(dāng)年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個(gè)百分點(diǎn)。并且，日本和韓國住房投資的變化驗(yàn)證了世行的經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，即住房建設(shè)投資在GDP中所占比重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間呈現(xiàn)倒U型的關(guān)系。如日本住宅建設(shè)投資GDP于1973年達(dá)到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設(shè)投資GDP于1991年達(dá)到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設(shè)量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設(shè)投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計(jì)結(jié)果缺乏完全可比性。初步估計(jì)“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速推進(jìn)階段，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設(shè)規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應(yīng)有充分的估計(jì)，不宜頻頻產(chǎn)生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設(shè)投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數(shù)是反映住房存量充足程度的一個(gè)重要指標(biāo)。戶均住房套數(shù)達(dá)到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數(shù)通常會(huì)經(jīng)歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場中，戶均住房套數(shù)基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數(shù)超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數(shù)約為1.05，80年代中期戶均住房套數(shù)超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數(shù)超過1,80年代達(dá)到1.08。戶均住房套數(shù)從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時(shí)間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準(zhǔn)確調(diào)查數(shù)據(jù)，因此，我們采取以下方法進(jìn)行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實(shí)施以來，由于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計(jì)2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計(jì)算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數(shù)在1左右，參照國際經(jīng)驗(yàn)，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應(yīng)注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數(shù)可能是一個(gè)動(dòng)態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標(biāo)。未來仍需要保持適當(dāng)住宅建設(shè)規(guī)模，避免出現(xiàn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進(jìn)程和影響社會(huì)穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應(yīng)受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預(yù)測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展空間的預(yù)測思路是：第一步，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長速度估計(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預(yù)測期各年的人均收入水平；第二步，根據(jù)城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關(guān)系，估計(jì)出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據(jù)未來城鎮(zhèn)總?cè)丝谕扑愠鲱A(yù)測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進(jìn)一步估計(jì)出預(yù)測期各年的住宅增加量；第三步，根據(jù)城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關(guān)系，計(jì)算出預(yù)測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設(shè)發(fā)展空間預(yù)測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根據(jù)上面估計(jì)出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計(jì)算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計(jì)2020年將達(dá)到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關(guān)于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨(dú)立開展房地產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。“REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。研究團(tuán)隊(duì)每年會(huì)隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。本報(bào)告的完成人為：呈先、岳國強(qiáng)、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)發(fā)展?fàn)顩r回顧城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價(jià)格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設(shè)投資的統(tǒng)計(jì)中包含土地費(fèi)用，與國外統(tǒng)計(jì)口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產(chǎn)方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長做出重要貢獻(xiàn) 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價(jià)計(jì)算，1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機(jī)爆發(fā)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率仍高達(dá)10.6%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.03個(gè)百分點(diǎn)；而在克服危機(jī)沖擊最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)最高，砥柱中流，貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)百分點(diǎn)。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達(dá)到了1.05平方米，遠(yuǎn)高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設(shè)施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經(jīng)告別住房嚴(yán)重短缺的時(shí)代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當(dāng)（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時(shí)期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個(gè)百分點(diǎn)），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當(dāng)于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標(biāo)，我國城鎮(zhèn)化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于同等經(jīng)濟(jì)水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平時(shí)的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個(gè)國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價(jià)）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，模擬得出二者之間的函數(shù)關(guān)系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經(jīng)濟(jì)水平之間呈現(xiàn)出對數(shù)函數(shù)的形式，這與世界銀行有關(guān)專家對城鎮(zhèn)化相關(guān)研究的發(fā)現(xiàn)一致。從圖9的結(jié)果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經(jīng)濟(jì)水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個(gè)百分點(diǎn)。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調(diào)整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標(biāo)準(zhǔn)的差距將進(jìn)一步擴(kuò)大到16個(gè)百分點(diǎn)。發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到70%。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程。主要發(fā)達(dá)國家不同階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展特征 從住房部門產(chǎn)出（Housing Outcomes）的角度，進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段特征比較時(shí)，通常選取以下兩方面的

第三篇：城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃（定稿）

2010到2015期間，城市規(guī)劃、建設(shè)和管理工作將遵循“規(guī)劃引導(dǎo)、環(huán)境優(yōu)先、拓展新城、完善老城”原則。

一是繼續(xù)深入和完善各類規(guī)劃工作。堅(jiān)持以“規(guī)劃為先導(dǎo)”，提升規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，擴(kuò)大和深化規(guī)劃的覆蓋面，增加規(guī)劃指導(dǎo)性和實(shí)施性。首先完善縣城周邊地區(qū)的規(guī)劃編制工作。結(jié)合鐵路線型走向及站場的選址和景觀保護(hù)區(qū)的控制，著手編制縣城東片區(qū)概念性規(guī)劃；結(jié)合新城區(qū)建設(shè)及周邊景區(qū)規(guī)劃建設(shè)，著手編制城南片區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑、旅游配套區(qū)的概念性規(guī)劃；結(jié)合縣開發(fā)區(qū)北擴(kuò)和縣政府所在鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展要求，著手編制城北片區(qū)的總體規(guī)劃；結(jié)合商品房小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)，著手編制城西片區(qū)概念性規(guī)劃；啟動(dòng)縣城西中大街舊城改造區(qū)域的控制性規(guī)劃。

二是不斷完善城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套，加大新城道路框架建設(shè)。在過去新城道路建設(shè)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大道路工程建設(shè)；建設(shè)新城區(qū)城東干道、城西干道、城南區(qū)干道等一批市政道路，實(shí)施輔助道路改造。

三是全面提升城區(qū)環(huán)境，強(qiáng)化環(huán)境景觀工程建設(shè)。重點(diǎn)整治農(nóng)貿(mào)市場沿線環(huán)境整治，完成棚戶區(qū)地塊拆遷，實(shí)施公園擴(kuò)建工程。繼續(xù)實(shí)施縣內(nèi)綠化景觀改造，力爭全面完工；啟動(dòng)體育公園建設(shè)；完成縣門入口景觀工程；加大城市市政、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)力度，計(jì)劃新增城市綠化面積40萬平方米。

四是啟動(dòng)老城區(qū)拆危拆破改造建設(shè)。對等老小區(qū)的道路、綠化等進(jìn)行改造出新，適時(shí)啟動(dòng)城邊村屯改造建設(shè)。

五是極力改善居民生活環(huán)境。完善住房保障體系，繼續(xù)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房；完善城區(qū)休閑、公共配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，結(jié)合開發(fā)改造建成一批公廁、停車場、休閑小廣場等；新增路燈10公里，強(qiáng)化城區(qū)市政、綠化養(yǎng)護(hù)力度；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，計(jì)劃新開工面積60萬平方米，竣工面積50萬平方米；積極營造縣城優(yōu)美的人居環(huán)境。

第四篇：城鎮(zhèn)規(guī)劃復(fù)習(xí)2014

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城鎮(zhèn)規(guī)劃

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? 幻燈片2 第一章： 建制鎮(zhèn)定義，集鎮(zhèn)定義，村鎮(zhèn)規(guī)劃定義。第三章：重點(diǎn) 村鎮(zhèn)體系，村鎮(zhèn)體系布局形式(衛(wèi)星式等)； 村鎮(zhèn)總體規(guī)劃內(nèi)容(必考）； 村鎮(zhèn)性質(zhì)，村鎮(zhèn)性質(zhì)分析擬定； 村鎮(zhèn)規(guī)模；村鎮(zhèn)用地分類（大類）；村鎮(zhèn)建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)題性，大類）； 村鎮(zhèn)用地（定義）；用地評價(jià)內(nèi)容（大類）； 村鎮(zhèn)自然環(huán)境條件分析（因素）； 風(fēng)玫瑰圖定義；村鎮(zhèn)用地評定（主要是結(jié)果一二三類等）； 村鎮(zhèn)用地選擇方案比較（內(nèi)容）； 功能分區(qū)（定義）；村鎮(zhèn)用地布局形態(tài)。

幻燈片3

第四章：

村鎮(zhèn)交通特點(diǎn)；

村鎮(zhèn)道路系統(tǒng)規(guī)劃基本要求（融合在小區(qū)設(shè)計(jì)）；

道路網(wǎng)密度，曲度系數(shù)（定義）；

村鎮(zhèn)道路網(wǎng)布置形式（簡易的示意圖、特點(diǎn)等）；

道路紅線；道路橫斷面組成及形式（簡易圖）；

視距三角形（定義）；常見交叉口類型。

幻燈片4

第五章：

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共中心主要內(nèi)容（判斷，選擇之類和用地在一起）；

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共中心空間布局形式（基本形式）；

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共建筑的定額指標(biāo)（選擇題，熟悉指標(biāo)、規(guī)劃中人均用地多少等——選擇）； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)規(guī)劃工業(yè)用地自身要求（幾條背一下）。

第六章：（大作業(yè)）

居住區(qū)規(guī)劃編制的內(nèi)容（步驟，最后大題用）；

現(xiàn)代居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的基本形式（步驟，最后大題用）。? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

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? 第七章：

? 綠化的作用；

? 綠地的分類；

? 綠地的形態(tài)。

? 第八章：

? 村鎮(zhèn)專項(xiàng)工程規(guī)劃（有哪些，各個(gè)節(jié)的標(biāo)題）；

? 給水管網(wǎng)的布置形式；

? 村鎮(zhèn)排水系統(tǒng)體制及選擇；

? 污水處理方法；

? 管線避讓原則（選擇題，誰避誰）；

? 豎向規(guī)劃（定義，選擇。哪些屬于豎向，哪些不屬于）。

幻燈片6

? 第九章：

? 中國農(nóng)村生態(tài)環(huán)境面臨的主要問題（開放題，以標(biāo)題為準(zhǔn)，不僅限于書上內(nèi)容）； ? 村鎮(zhèn)污染類型（大類）。

? 第十章：

? 村鎮(zhèn)旅游資源分類（大類，選擇）。

? 第十一章：

? 防洪標(biāo)準(zhǔn)，次生災(zāi)害。

? 第十二章：

? 村鎮(zhèn)建設(shè)用地平衡表的作用（大類指標(biāo)）；

? 村鎮(zhèn)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評價(jià)體系；

? 村鎮(zhèn)規(guī)劃管理部門（有哪些）；村鎮(zhèn)規(guī)劃的審批（怎么審批）。

幻燈片7

? 課間實(shí)習(xí)：規(guī)劃步驟，選址要求（理由）。

? 題型：

? 單選，多選，（30%）；

? 名詞解釋（20%）；

? 問答題（30%）；

? 論述題或?qū)崉?wù)題（20%）。

第五篇：未來規(guī)劃

今年以來，博興縣呂藝鎮(zhèn)堅(jiān)定信心，創(chuàng)新思路，搶抓機(jī)遇，扎實(shí)工作，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，從“突出西部，優(yōu)化中部，開發(fā)東部”的戰(zhàn)略部署出發(fā)，以唱響“中國呂劇藝術(shù)之鄉(xiāng)”品牌和打造“全市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)”為工作總目標(biāo)，以“環(huán)境立鎮(zhèn)、招商活鎮(zhèn)、工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、文化興鎮(zhèn)”為主線，全力推動(dòng)呂藝經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

一是高標(biāo)準(zhǔn)制定六項(xiàng)規(guī)劃，提升經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展承載能力。制定“現(xiàn)代城鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃，以與縣城區(qū)規(guī)劃對接為目標(biāo)，科學(xué)定位小城鎮(zhèn)框架和功能分區(qū)，完善41個(gè)行政村的規(guī)劃，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、城鎮(zhèn)現(xiàn)代化、城鄉(xiāng)一體化；重點(diǎn)抓好投資600萬元的鎮(zhèn)駐地主要街道改造工程和投資2000多萬元的政教花苑安居工程建設(shè)，打造與縣城對接的城市居住群。搞好農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，抓好農(nóng)村道路、沼氣、改欄改廁、人畜飲水工程建設(shè)，完成新村、道口等五個(gè)村的沼氣普及工程，切實(shí)改善農(nóng)民居住環(huán)境。制定生態(tài)環(huán)保建設(shè)規(guī)劃，繼續(xù)以治水、治污、綠化、亮化為重點(diǎn)，搞好環(huán)保工作，提升城鎮(zhèn)綜合服務(wù)水平，進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)綠化覆蓋率，美化鎮(zhèn)域內(nèi)環(huán)境，完成申報(bào)“國家級環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”工作。制定農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，依靠科技，加大投入，推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)向特色化、優(yōu)質(zhì)化、產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)。在鞏固棉花產(chǎn)業(yè)這項(xiàng)老典型的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)抓好“閆綠”牌大蒜的生產(chǎn)和管理，拓寬渠道，更新品種，積極促進(jìn)“閆綠”牌無公害大蒜轉(zhuǎn)化升級。制定高效畜牧養(yǎng)殖規(guī)劃，依托辛集生豬養(yǎng)殖基地和道口梅花鹿養(yǎng)殖基地優(yōu)勢，重點(diǎn)抓好梅花鹿、生豬等品種的普及與推廣，堅(jiān)持走小群體、大規(guī)模的路子，突出發(fā)展養(yǎng)殖大戶。制定建設(shè)“生態(tài)呂藝”規(guī)劃，切實(shí)抓好農(nóng)水配套工程建設(shè)，重點(diǎn)抓好投資421萬元、改造面積1．5萬畝的博興縣標(biāo)準(zhǔn)糧田(續(xù)建)工程。著力發(fā)展以速生經(jīng)濟(jì)林為主的生態(tài)林網(wǎng)建設(shè)，確保林木覆蓋率達(dá)到30％以上。（結(jié)合本村發(fā)展）

二是加強(qiáng)基層組織建設(shè)，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供堅(jiān)強(qiáng)組織保證。扎實(shí)開展深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，堅(jiān)持從嚴(yán)要求、從嚴(yán)管理，下大氣力建設(shè)好村黨支部書記隊(duì)伍，解決好村黨支部書記的補(bǔ)貼報(bào)酬問題。認(rèn)真完成農(nóng)村“七個(gè)一批”建設(shè)任務(wù)，積極推進(jìn)“農(nóng)企對接”工程，扎實(shí)開展“民主議政日”活動(dòng)。以基層組織和基層工作“三十”考核為總抓手，全面加強(qiáng)農(nóng)村基層黨建工作。按照“促強(qiáng)幫弱帶中間”的工作思路，以“五個(gè)好”為目標(biāo)，加強(qiáng)落后村的幫扶工作。

三是搞好四個(gè)建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展。搞好教育基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快啟動(dòng)鎮(zhèn)一中學(xué)生公寓樓二期工程，完善配套設(shè)施建設(shè)，確保今年5月份投入使用。搞好投資150萬元的計(jì)劃生育服務(wù)站建設(shè)，同時(shí)嚴(yán)厲打擊“三違”現(xiàn)象，杜絕計(jì)劃外生育的發(fā)生，加大對私自引流產(chǎn)、非法鑒定胎兒性別行為的打擊力度，有效遏制全鎮(zhèn)出生人口性別比升高勢頭。搞好文化建設(shè)，深入開展“文化建設(shè)年”活動(dòng)，科學(xué)編制全鎮(zhèn)文化發(fā)展規(guī)劃，讓呂劇和坉腔進(jìn)課堂的同時(shí)，做好戲曲人才的培養(yǎng)和輸送渠道，利用多種形式打造呂劇的活動(dòng)平臺，培育壯大呂劇、掩腔文化人才隊(duì)伍，積極參與博興小戲藝術(shù)節(jié)以及5月中旬在我縣舉辦的全國民間戲劇之鄉(xiāng)經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)等重大活動(dòng)，提高“呂劇藝術(shù)之鄉(xiāng)”的知名度。搞好平安建設(shè)，牢固樹立“社會(huì)穩(wěn)定是第一投資環(huán)境”的理念，時(shí)刻保持清醒頭腦，始終保持奮發(fā)有為的精神狀態(tài)，著力解決重特大信訪案件，以化解社會(huì)矛盾為主線，全面落實(shí)社會(huì)治安綜合治理各項(xiàng)措施，嚴(yán)格落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，堅(jiān)決防止重特大安全事故發(fā)生，努力營造安全、和諧的社會(huì)環(huán)境。

四是加大招商力度，充分挖掘經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。繼續(xù)完善工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，重點(diǎn)培植棉花深加工、蔬菜加工、鹿產(chǎn)品加工、金屬制品、紡織、化工等六大支柱產(chǎn)業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條；全力引進(jìn)科技含量高、帶動(dòng)能力強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)效益好的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目，杜絕非環(huán)保型企業(yè)和高能耗企業(yè)進(jìn)工業(yè)園區(qū)落戶，重點(diǎn)抓好總投資8000萬元的山東宏景鋯業(yè)有限公司、投資2300萬元的順達(dá)有限公司等科技含量高、投入資金大的項(xiàng)目的開工投產(chǎn)工作，對于新引進(jìn)的項(xiàng)目，力爭今年上半年全部投產(chǎn)運(yùn)營。(劉菲張國志白海波)